全國2018年10月自考00169房地產(chǎn)法試題及答案

全國2018年10月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題l分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請將其選出。1、從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，其特征除具有基礎(chǔ)性外，還具有（C）A、強(qiáng)制性 B、有限性C、永續(xù)性 D、階段性2、根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，存量房屋的產(chǎn)權(quán)交易市場屬于房屋（B）A、一級市場 B、二級市場C、三級市場 D、四級市場3、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是（D）A、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 B、房屋設(shè)施管理C、房屋維修養(yǎng)護(hù) D、房地產(chǎn)估價4、國土資源部、中央農(nóng)村工作小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部于2011年ll月發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體±地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》對集體土地所有權(quán)的主體和代表作了具體的規(guī)定，凡是村民小組土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體；由樹內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。對于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由代理人代為申請登記、保管土地權(quán)利證書。該代理人是（C）A、村支部書記 B、村委會主任C、村民委員會 D、村黨支部5、宅基地使用權(quán)的申請人必須具備（D）A、選民資格 B、市民資格C、居民資格 D、村民資格6、我國目前不動產(chǎn)登記，除海域使用權(quán)登記外，基本實(shí)現(xiàn)了（A）A、屬地登記 B、屬人登記C、分級登記 D、屬地登記與分級登記相結(jié)合7、宅基地和自留地、自留山屬于（B）A。國家所有 B、集體所有C、集體占有 D、個人所有8、規(guī)定城市土地的開發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的法律是（C）A、土地管理法 B、物權(quán)法C、城市房地產(chǎn)管理法 D、城鄉(xiāng)規(guī)劃法9、城鄉(xiāng)規(guī)劃是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護(hù)社會公正與公平的重要依據(jù)，其根本任務(wù)是（A）A、促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 B、促進(jìn)土地科學(xué)使用C、促進(jìn)入居環(huán)境根本改善 D、促進(jìn)土地法制環(huán)境根本好轉(zhuǎn)10、根據(jù)國土資源部2001年發(fā)布的《土地分類》，下列屬于公共建筑用地的是（C）A、餐飲旅館業(yè)用地 B、采礦業(yè)用地C、娛樂建筑用地 D、民用機(jī)場用地11、根據(jù)國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定，對于部分用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。該部分用地是（D）A、原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓 B、企業(yè)改制C、原有建設(shè)用地發(fā)生場地出租 D、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)12、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，其建設(shè)用地使用權(quán)（C）A、自動續(xù)期 B、由國家征收C、由國家無償收回 D、由國家有償收回13、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起一定期限內(nèi)開工，該期限是（C）A、1個月 B、2個月C、3個月 D、6個月14、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有一定數(shù)量以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，該數(shù)量的最低限額是（C）A、2名 B、3名C、4名 D、5名15、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為（B）A、有效 B、無效C、可變更 D、效力待定16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供（A）A、住宅質(zhì)量保證書 B、房產(chǎn)權(quán)屬證明書C、國有土地使用權(quán)證書 D、建設(shè)用地規(guī)劃許可證書17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之曰起一定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。該期限是（C）A、30日 B、45日C、60日 D、90日18、下列關(guān)于房地產(chǎn)交易中房屋和土地關(guān)系的表述，正確的是（A）A、除有相反證據(jù)證明外，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人B、房屋所有權(quán)人當(dāng)然享有占用±地的所有權(quán)C、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，附著于該土地上的建筑物可以單獨(dú)處分D、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押，但轉(zhuǎn)讓時可以一并轉(zhuǎn)讓，所得價款，相當(dāng)于土地的部分，抵押權(quán)人不享有優(yōu)先權(quán)19、下列關(guān)于房地產(chǎn)代理的表述中，不正確的是（A）A、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以自己的名義從事代理活動B、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)代理活動C、代理行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后另行簽訂合同20、根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起一定期限內(nèi)到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案，該期限是（B）A、15日 B、30日C、45日 D、60日21、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房包銷是出賣人與包銷齏訂立商品房包銷合同，約定出賣入將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷商以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，除當(dāng)事人另有約定外，由包銷商按照合同約定的包銷（D）A、時間購買 B、方式購買C、程序購買 D、價格購買22、《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系入（D）A、四分之一以上同意 B、二分之一以上同意C、三分之二以上同意 D、全體同意23、物業(yè)管理的本質(zhì)是（A）A、服務(wù) B、管理C、經(jīng)營 D、監(jiān)督24、下列屬于業(yè)主大會職責(zé)的是（A）A、制定和修改管理規(guī)約B、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施C、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況25、下列關(guān)于房地產(chǎn)按揭特點(diǎn)的表述中，正確的是（C）A、房地產(chǎn)按揭實(shí)質(zhì)上是房屋買賣合同B、房地產(chǎn)按揭實(shí)質(zhì)上包括房屋買賣合同和購房貸款合同兩層法律關(guān)系C、房地產(chǎn)按揭實(shí)質(zhì)上包括房屋買蜜合同、購房貸款合同和抵押合同三層法律關(guān)系D、房地產(chǎn)按揭實(shí)質(zhì)上包括房屋買賣合同、購房貸款合同、抵押合同和開發(fā)商房屋質(zhì)量保證四層法律關(guān)系26、房地產(chǎn)開發(fā)融資不包括（C）A、股權(quán)融資 B、債權(quán)融資C、基金融資 D、合作開發(fā)27、下列不屬于個人住房抵押貸款特點(diǎn)的是（A）A、安全性 B、風(fēng)險性C、流動性 D、效益性28、經(jīng)濟(jì)適用住房購買后一定期限內(nèi)不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購，該期限是（D）A、1年 B、2年C、3年 D、5年29、廉租住房由公共財(cái)政出資建設(shè)，建筑面積不超過（C）A、30平方米 B、40平方米C、50平方米 D、60平方米30、下列關(guān)于土地增值稅構(gòu)成要素的表述中，不正確的是（D）A、土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人B、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額C、因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅D、納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起l5天內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共l0分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請將其選出，錯選、多選或少選均無分。31、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準(zhǔn)后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政區(qū)域內(nèi)對規(guī)劃的一定事項(xiàng)進(jìn)行公告，這些事項(xiàng)包括（ABDE）A、規(guī)劃目標(biāo) B、規(guī)劃期限C、規(guī)劃原則 D、規(guī)劃范圍E、地塊用途32、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條飼》的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備一定的條件，這些條件包括（ACDE）A、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格B、受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格C、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書D、轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須按照轉(zhuǎn)讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上E、轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須按照轉(zhuǎn)讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件33、設(shè)立住房景業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備的條件包括（ABCD）A、有自己的名稱 B、有自己的組織機(jī)構(gòu)C、有固定的服務(wù)場所 D、有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房E、有不少于5000萬元人民幣的實(shí)有資本34、下列關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的表述中，正確的有（ACD）A、房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效B、房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，由于合同主體發(fā)生變更，原房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)隨之變更C、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則D、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則E、房屋在出租前房屋權(quán)屬有爭議的，不適用買賣不破租賃規(guī)則35、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，其中所稱的單位包括（ABDE）A、國有企業(yè) B、私營企業(yè)C、個體工商戶 D、國家機(jī)關(guān)E、軍隊(duì)三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共l5分。36、不動產(chǎn)權(quán)屬證書答：是指權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，（2分）包括房屋所有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。（1分）37、國有土地租賃答：是指國家將國有土地出租給使用者使用，（1分）由使用者和縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。（2分）38、質(zhì)量保修期答：是指建筑企業(yè)保障交付的房屋在該期限內(nèi)符合國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者符合開發(fā)商房屋質(zhì)量保證書等材料中承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，（2分）若在該期限出現(xiàn)質(zhì)量問題，建筑企業(yè)負(fù)責(zé)免費(fèi)維修。（1分）39、房產(chǎn)稅答：是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，（1分）以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)而征稅的一種房地產(chǎn)稅。（2分）40、無追索權(quán)的項(xiàng)目融資答：是指貸款的還本付息完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營效益，貸款銀行為保障自身的利益，以該項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)做擔(dān)保。（1分）如果該項(xiàng)目未能建成或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權(quán)向該項(xiàng)目的主辦人追索。（2分）四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。41、簡述物權(quán)公示公信原則。答：（1）公示原則要求物權(quán)變動，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。（2分）（2）民法上以“登記”為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，以“交付”為動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式。（2分）（3）公信原則包括兩方面的內(nèi)容：一是除非有相反的證據(jù)證明，登記權(quán)利人推定為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人推定為該動產(chǎn)的權(quán)利人；二是凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。（2分）42、簡述項(xiàng)目公司股權(quán)收購的優(yōu)點(diǎn)。答：（1）轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單。（2分）（2）轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)省。（2分）（3）項(xiàng)目開發(fā)速度加快。（2分）43、簡述房地產(chǎn)估價的原則。答：（1）獨(dú)立、客觀、公正原則。（2分）（2）合法原則。（1分）（3）最高最佳原則。（1分）（4）替代原則。（1分）（5）估價時點(diǎn)原則。（1分）44、簡述政府房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上交易平臺服務(wù)的對象和內(nèi)容。答：（1）服務(wù)對象是備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（1分）（2）服務(wù)的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息公示；（1分）房地產(chǎn)交易與等級信息查詢；（1分）房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂；（1分）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案公示；（1分）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。（1分）五、論述題：本題l0分。45、試述房地產(chǎn)合作開發(fā)利潤分配和責(zé)任承擔(dān)。答：（1）房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（2分）對增如的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。（2分）（2）當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任；（2分）過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。（1分）（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。（2分）（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。（1分）六、案例分析題：本題ll分。46、2015年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金l50萬元，按月收取，租期2年，從2015年4月1日起到2017年3月31日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付首月租金后，甲公司將樓房交與乙公司使用。2015年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定如甲公司不能在2015年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權(quán)。但是，直到2015年l2月底，甲公司仍然未清償丙公司的債務(wù)。2016年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2016年1月至2017年3月，乙公司以甲公司與丙公司之間存在抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租，并要求甲公司將該房屋出售給自己，甲公司同意但丙公司不同意。問題：（1）甲公司將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意？為什么？（2分）（2）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在債務(wù)履行期限屆滿時將樓房拍賣，以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)？若乙公司提出異議能否成立？為什么？（3分）（3）丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金