看業(yè)主盲目“維權”的教訓

Word版本，下載可自由編輯看業(yè)主盲目“維權”的教訓看業(yè)主盲目“維權”的教訓當下，業(yè)主“維權”活動正在全國范圍內如火如荼地開展著，這本是我國民主法制建設的好事、幸事，可當物業(yè)管理維權演變?yōu)闃I(yè)主的盲動，甚至被別實用心人通過的時候，維權就可能演變?yōu)椤盁o政府盲動”，給廣闊業(yè)主自身帶來災害性的后果南京市尚書公寓物業(yè)管理的盲目“維權”過程和結果，就充分證實了這一點。

一、尚書公寓大事梗概尚書公寓位于南京市副中心的繁華地區(qū)解放路尚書村78號，由3幢多層，1幢25層高層住所，共307戶業(yè)主構成，小區(qū)1999年12月建成并交付使用，由南京#215;#215;房地產開發(fā)公司托付南京#215;#215;物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“原物業(yè)公司”)舉行前期物業(yè)管理。物業(yè)管理條件。①物業(yè)服務費04元/月8226;m2(含高層住所)，②萬園休閑浴場經營收益每年約10萬元給原物業(yè)公司貼補物業(yè)管理經費不足，③原小區(qū)規(guī)劃05幢寫字樓空地做暫時停車場，停車收益補貼原物業(yè)公司經費不足。

物業(yè)管理三年多過去了，業(yè)主安居樂業(yè)，原物業(yè)公司與業(yè)主相安無事;檔次不高的小區(qū)房價己從當時的3cm元/時，漲到了7000元/8226;m2左右，租金也從當時的600元/套8226;月，漲到了1400元/套amp;8226;月左右。

可就在這時，一場由個別業(yè)主委員會委員操縱的、盲目的“維權”運動打亂了小區(qū)居民原本正常的生活秩序，使小區(qū)廣闊業(yè)主毫無預備地陷入了一場曠日持久的“災害”中。該大事在南京產生了巨大的社會影響。讓我們來看-下大事回放:

2023年4月，小區(qū)首屆業(yè)主委員會成立并備案，原物業(yè)公司就簽訂《物業(yè)服務合同》事宜樂觀與業(yè)主委員會磋商，但業(yè)主委員會久久不予理睬。期間，原物業(yè)公司辭退一名違紀保安，引起時任首屆業(yè)主委員會主任的不滿，并召集部分業(yè)主要求收回萬園休閑浴場的“公共產權”和暫時停車場的“公共收益”等權利，向開發(fā)商和原物業(yè)公司舉行了“維權”，但維權未獲政府相關部門支持，尚書公寓開發(fā)商收回萬園休閑浴場的“公共產權”和暫時停車場的“公共收益”。原物業(yè)公司也認為已不能被業(yè)主委員會接納和續(xù)簽合同，意欲按前期物業(yè)服務合同商定，撤出小區(qū)服務，后在政府物業(yè)管理行政主管部門要求下，繼續(xù)堅持為小區(qū)提供服務八個月，與此同時，在“維權”口號的煽動下，越來越多的業(yè)主實行拒交物業(yè)服務費、公共水電費的方法“維權”。

2023年8月，首屆業(yè)主委員會主任在未召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議狀況下，擅自以業(yè)主委員會名義公告全體業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司；2023年9月11日，小區(qū)物業(yè)管理招標，因無一家物業(yè)管理公司參與而流標；

2023年10月4日，首屆業(yè)主委員會主任又未經業(yè)主大會和業(yè)主委員會審議，張貼公告宣布解散首屆業(yè)主委員會；

2023年11月7日，在區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門的督促下，小區(qū)召開業(yè)主代表大會，成立了新一屆業(yè)主委員會；2023年11月21日，在區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門樂觀斡旋下，小區(qū)物業(yè)管理再次招標，因新一屆業(yè)主委員會“會中有會，會外有派”，小區(qū)其次次物業(yè)管理招標照舊流產；2023年12月30日，新一屆業(yè)主委員會組織召開業(yè)主代表大會，就惟一的應標單位是否選聘問題舉行表決，但因新一屆業(yè)主委員會只主任人參與大會沒有對是否選聘形成決議。當夜，新一屆業(yè)主委員會主任書面聲明辭去職務。

2023年12月31日，原物業(yè)公司依照商定退出小區(qū)。

業(yè)主開頭了整整4個多月沒有物業(yè)管理的生活，其間種種艱巨從南京當地媒體的相關報道中可見一斑：2023年1月13日《現(xiàn)代快報》以“尚書公寓因物管公司退出而變成’死城’”為題報道昨天，生活在垃圾堆中12天的尚書公寓一幢25層住所樓的200多戶業(yè)主又雪上加霜，2部電梯所有癱瘓。業(yè)主們說更“凄慘”的日子還在后頭，15日以后這里將停電停水。業(yè)主們對記者說，因為物管和業(yè)主委員會鬧沖突，尚書公寓成了一座“死城”，業(yè)主們希翼有關部門能“挽救”他們，使他們過上“人”的生活，平安全安地過個年。昨天中午，快報采訪車駛入已無門衛(wèi)的尚書公寓，在10多個小丘般的垃圾堆中穿行，來到04幢前，86歲的劉老站在04幢樓下一臉愁苦地對記者說：“垃圾已10多天沒人打掃了，現(xiàn)在電梯又停了，過幾天還停電停水，這日子可怎么過，這年怎么過？”記者在現(xiàn)場看到，垃圾堆中不時有老鼠出沒，一些居民開頭舉家外出“避難”。

2023年3月11日《金陵晚報》訊為了解狀況，記者沿著樓梯摸黑往上爬，正巧遇到89歲的連先生他說，電梯停了沒有方法只好每天爬樓…，一位70多歲的老人說，他爬三層就歇息一下，根本接不上氣!再爬下去命都沒了，而住在10樓的王先生說，他們這里每層10戶，共35層，還有不少老人。

老人們只好窩在家里，讓子女上下樓買菜做飯。假如過一段時光停水停電了，真的就沒有方法活了…2023年4月11日，尚書公寓最終盼來了“新管家”江蘇#215;#215;房地產經紀有限責任公司。新的物管來了，但苦難卻遠遠沒有到頭，現(xiàn)實再一次粉碎了人們美妙的愿望。

二、來了又走，新物管“罷花-現(xiàn)”

2023年9月7江蘇#215;#215;房地產經紀有限責任公司進駐小區(qū)僅半年不到，虧損約3萬元，遂公告全體業(yè)主“業(yè)主與我們所簽暫時服務合約已滿，業(yè)主委員會當時的允諾沒有兌現(xiàn)。部分業(yè)主不交物管費，業(yè)委會也不愿幫助。公攤電費問題入不敷出。為生存計，我公司不得不從9月23日起撤出尚書公寓小區(qū)。”小區(qū)再度陷入物管“真空”。

2023年10月，飽受熬煎的業(yè)主們又迎來了第三位“管家”

江蘇省#215;#215;物業(yè)中心。但好景不長，2023年5月上旬，僅僅半年左右，#215;#215;物業(yè)中心負責人藏匿表示“我中心已經倒貼了4萬多元。雖然業(yè)主委員會很希翼我們留下來，但我們到現(xiàn)在還沒有和業(yè)主委員會正式簽約。由于在這種壓力下，我們也不知道自己能支撐多久，要不是為了企業(yè)的聲譽，單單從經濟角度考慮早就不做了?！?/p>

三、尚書公寓大事的教訓

尚書公寓大事還沒有結束，業(yè)主們的艱巨還在繼續(xù)，在業(yè)主維權風起云涌的今日，我們應當從尚書公寓大事中吸取點什么教訓？

1.缺乏常識的維權只能是搬起石頭砸自己的腳按前期物業(yè)服務合同“業(yè)主委員會成立后，該合同自動失效”的商定，原物業(yè)公司徹低可以依法立刻撤出小區(qū)，但在政府行政主管部門說服要求下，原物業(yè)公司向來堅持為小區(qū)服務到2023年的最后一天?？蓸I(yè)主根本不領情，首屆業(yè)主委員會主任及部分業(yè)主甚至認為只要不同意原物業(yè)公司撤出、只要不與原物業(yè)公司辦理小區(qū)交接手續(xù)，不管合同到不到期，原物業(yè)公司都不行以走，都必需無條件地繼續(xù)為業(yè)主服務。

尚書公寓業(yè)主所謂“維權”方式有四：一是“討回”地下浴室“公共產權”和暫時停車場的“公共收益”，二是“不給，就炒掉原物業(yè)公司”，三是拒交物業(yè)服務費、公共水電費，四是攪亂小區(qū)秩序給政府施壓。其中前兩種方式可稱為最無知的維權。地下浴室“公共產權”和暫時停車場“公共收益”問題，要“維權”也只應找開發(fā)商，與原物業(yè)公司根本不搭界，但業(yè)主們卻連原物業(yè)公司也一起杠上，并且，地下浴室“公共產權”與暫時停車場的土地使用權都屬開發(fā)商全部，尚書公寓開發(fā)商原本將浴室和暫時停車場的“公共收益”交由原物業(yè)公司，以貼補小區(qū)管理經費之不足，原物業(yè)公司正是由于有了這些補貼，才在三年多的時光里抵消了物業(yè)管理費的虧損。后來兩任“新管家”結翻繼虧損的事實，擊步證明了這簾，業(yè)主在最基本領實都沒有弄清晰的狀況下，就盲目舉起了維權大旗。最后的結果是開發(fā)商不得不依法收回浴室和暫時停車場的管理，維權業(yè)主不但沒有“維”到一分錢，還搬起石頭砸了自己的腳。

2.理智維權，謹防被人通過

當小區(qū)已亂到不行整理地步的時候，業(yè)主們卻在首屆業(yè)主委員會主任“把事情搞得越大越好，讓政府行政主管部門來出面解決”的煽動下，到信訪部門“訴苦”、向媒體“投訴”抵制部分業(yè)主自救自治，還向政府示威，沖擊政府辦公地點，扣留政府行政主管部門派去參與業(yè)主大會的工作人員……不斷給政府施壓，尚書公寓業(yè)主實行的這種維權方式造成了極壞的社會影響。3.亟待建立業(yè)主委員會制約和懲戒機制

尚書公寓大事徹低由業(yè)主委員會違規(guī)操作造成，而業(yè)主委員會違規(guī)操作又由首屆業(yè)主委員會主任一手導演。向原物業(yè)公司“維權”，直接導火索僅僅是前物管公司炒掉了一名違紀保安，打算選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，也是首屆業(yè)主委員會主任私自以業(yè)主委員會名義張貼公告，選聘計劃、選聘標準、評委設定、選聘過程、服務合同審議等均未藏匿征詢業(yè)想法見，更沒有業(yè)主大會投票表決，徹低由首屆業(yè)主委員會主任個人操縱，未經任何會議形式決議，首屆業(yè)主委員會主任便擅自宣布解散首屆業(yè)主委員會;其次屆業(yè)主委員會主任辭職，副主任(系首屆業(yè)主委員會的主任)不是組織業(yè)主自治、解決物業(yè)管理危機，而是蝙動不明真相的業(yè)主沖擊政府行政主管部門辦公地點，辭去其次屆業(yè)主委員會副主任后，他暗地里卻組織少數業(yè)主給政府行政主管部門施壓，阻撓業(yè)主自費組織清理垃圾，阻撓業(yè)主聯(lián)名招聘物業(yè)管理公司，使事態(tài)不斷擴大.升級和惡化…直接導致尚書公寓處于長久無人管理、不敢管理的混亂局面。

像這樣的始作俑者應該擔當怎樣的法律責任、民事責任和社會道德責任，應該受到怎樣的懲戒?翻遍現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)矩、規(guī)章，無法找到可以比照對其舉行強制性干預和懲戒的規(guī)定。既然沒有懲戒手段，業(yè)主委員會及其成員捅了“大漏子”大不了“辭職”，留下爛攤子讓政府行政主管部門收、釀下苦酒讓廣闊業(yè)主漸漸咽。4.物管企業(yè)應當自覺維護行業(yè)秩序

尚書公寓盲目“維權”之所以能夠“一呼百應”，還基于幕后操縱者和業(yè)主心中這樣的一個推斷只要招標，物業(yè)管理企業(yè)就會排著長隊來爭取管理權。有人說，現(xiàn)在的物業(yè)管理沒法做，業(yè)