廣東東莞虎門婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究頁

廣東東莞虎門婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究頁第1頁/共33頁虎門步行街虎門步行街是經(jīng)東莞市虎門鎮(zhèn)人民政府批準興建的，位于虎門鎮(zhèn)太沙路，太平廣場花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個步行街規(guī)模宏大，配套設(shè)施齊全。第一期總投資3.6億元人民幣，占地3萬平方米，總建筑面職9萬平方米，商鋪約1000個。第2頁/共33頁虎門步行街：發(fā)展商發(fā)展商東莞市德興實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理顯高物業(yè)顧問（跨國公司）第3頁/共33頁虎門步行街：定位步行街內(nèi)商場經(jīng)營主要是以國內(nèi)外名牌商品為主題，商品專賣店、廠家商家和特許經(jīng)營為主流，并設(shè)有特價場等形式第4頁/共33頁虎門步行街：簡介虎門步行街設(shè)有4000多平方米文化廣場和2000多平方米中心廣場，由四條街組成，樓高4層，采用歐陸建筑風格設(shè)計，經(jīng)典氣派。街道吸取國內(nèi)外著名步行街設(shè)計經(jīng)驗，明亮寬闊，兩旁設(shè)有休閑座椅，環(huán)境優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。商鋪采用開放式設(shè)計，樓與樓之間以72座天橋?qū)訉迂炌ǎ?6臺電梯將整個歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直上天面平臺，因此步行街內(nèi)陽光和新鮮空氣充足，不怕風吹雨打。第5頁/共33頁虎門步行街：一、二層平面圖第6頁/共33頁第7頁/共33頁虎門步行街：三、四樓平面圖第8頁/共33頁第9頁/共33頁虎門步行街：專業(yè)品牌店虎門步行街是集商業(yè)、購物、飲食、休閑、娛樂、文化于一體的多功能大型一站式購物公園。各類品牌商家已紛紛進駐步行街。好又多超市、大家樂快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國美電器、明星吧、歡樂世界、書城、數(shù)碼電影城等大商家已進場經(jīng)營；Esprit、Theme、哥弟、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、周大福、雅芳、金利來、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開業(yè)，還有許多品牌即將進駐。第10頁/共33頁虎門步行街：運營管理虎門步行街是按照高起點、高要求的原則，參照國外商業(yè)步行街、購物中心的做法，結(jié)合國情、地情，聘請外國的建筑設(shè)計師及國際級的顧問公司，對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的大型購物公園。步行街的管理者特別著重步行街的經(jīng)營管理和步行街內(nèi)的經(jīng)營者的切身利益，步行街經(jīng)營管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響街內(nèi)經(jīng)商者的利益及步行街的整體聲譽，因此虎門步行街已聘請國際知名的物業(yè)顧問公司——顯高物業(yè)顧問為步行街提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，保證商家的利益，讓商家放心經(jīng)營。第11頁/共33頁虎門步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣招商虎門步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經(jīng)營的形式，所有進場經(jīng)營商家必須經(jīng)發(fā)展商審核資格，商家在街內(nèi)經(jīng)營需要明碼實價，絕對不允許售賣假冒偽劣商品。物業(yè)管理步行街提供專業(yè)智能化優(yōu)質(zhì)管理，空調(diào)、保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交由專業(yè)管理公司進行嚴謹而現(xiàn)代化管理，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。商業(yè)推廣步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文化廣場、中心廣場、各街面、天面平臺、舉辦推廣活動，并通過不同渠道及媒體將虎門步行街推介給各地群眾，使虎門步行街成為購物旅游觀光熱點。第12頁/共33頁虎門步行街：招商資料第13頁/共33頁虎門步行街：招商資料第14頁/共33頁虎門步行街：招商資料第15頁/共33頁虎門步行街：招商資料第16頁/共33頁招商方式招商條件一層商鋪：國際品牌、香港/亞太品牌、國內(nèi)品牌二、三層：廠家或代理商，提供產(chǎn)品合格證明和商標注冊證明，須有商品標簽、明碼實價必須提供公司資料和經(jīng)營品牌資料招商方式：承租招商租賃期限：2-3年認租定金：人民幣一萬元保證金：首年兩個月租金總額作為保證金結(jié)算時間：每月5日第17頁/共33頁租金計算方式以單間商鋪為計算標準租金250元/月·m2（按使用面積計，18m2/間）管理費28元/月·m2（按建筑面積計，30m2/間）宣傳推廣費5元/月·m2（按建筑面積計）電費：獨立電表計算第18頁/共33頁蘇州婚紗一條街案例研究第19頁/共33頁蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場是商戶自發(fā)形成的市場，約11年時間。目前市場沒有專門的投資開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶和當?shù)鼐用褡园l(fā)管理，商戶租用當?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课?。?jīng)過10多年的發(fā)展，市場已經(jīng)由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個街區(qū)。整個市場共有商戶120戶左右，經(jīng)營面積在20000平方米左右。概述第20頁/共33頁虎阜路虎丘路銀行▲超市▲▲職業(yè)介紹所平面圖▲蘇州絲綢工業(yè)博覽中心在建廣場小飯店▲第21頁/共33頁管理費用：自發(fā)形成的市場，管理部門主要為當?shù)氐墓ど潭悇?wù)部門，以及虎丘茶花村委會費用明細：工商費：480元/戶國稅：

330元/戶地稅：120元/戶分析：管理費用低，多為商戶和當?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務(wù)意識較強，為進駐商戶提供一站式服務(wù)。市場管理第22頁/共33頁租售方式：只租不售租金價格：調(diào)查戶一：60平方米年租金3.2萬（臨街）調(diào)查戶二：

160平方米年租金5萬（已經(jīng)營10年，臨街）調(diào)查戶三：118平方米*2層年租金3.5萬（巷內(nèi)，2年合同價格不變，半年支付）分析：租金價格變動較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價格較高，巷內(nèi)價格較為便宜。商戶經(jīng)營狀況很好，所以鋪面較為緊張。租售方式第23頁/共33頁批零業(yè)務(wù)：批發(fā)兼零售，自產(chǎn)自銷商戶屬地：本地商戶，少部分安徽商戶市場輻射范圍：市場輻射全國，包括東北、西北、內(nèi)蒙等地婚紗款式：多為臺灣、廣州等地的翻版婚紗價格：價格在100~500元之間分析：婚紗價格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質(zhì)量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗做工很簡單，用料不是很講究，適應了很多對婚紗要求不是很高消費者。經(jīng)營方式第24頁/共33頁建筑結(jié)構(gòu)：虎丘路：2~3層樓房，1~2層為展示，3層住宿虎阜路：2~3層樓房，1層多為展示廳，2~3層為工廠模式：前店：前店主要起展示作用。后廠：商戶基本上自建工廠，雇傭工人大概在20~30人左右，一般工人工資在1000元左右（女工包吃住，男工保吃）室內(nèi)環(huán)境：有地毯，較為整潔分析：新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因為商戶經(jīng)營的是批發(fā)業(yè)務(wù)，所以不是影響經(jīng)營的主要因素鋪面結(jié)構(gòu)第25頁/共33頁商業(yè)配套：在虎丘路的背巷有8家婚紗輔料經(jīng)營戶，其中兩家還經(jīng)營婚紗，但是款式較少，每戶經(jīng)營面積在50~60平方米左右商業(yè)服務(wù)：周邊500米范圍內(nèi)建有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等運輸：有幾條公交線路經(jīng)過，交通沒有特別優(yōu)勢，周邊也沒有運輸車輛分析：商戶都應該都有固定的營銷網(wǎng)絡(luò)，在接到訂單后由工廠加工后直接發(fā)貨商業(yè)配套第26頁/共33頁附錄：婚紗店列表蘇州紫金達婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘停車場東蘇州佳美婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘停車場南蘇州金鑫利婚紗禮服店ADD：蘇州市虎丘停車場南蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司ADD：蘇州市虎丘路立交橋北蘇州秀華婚紗批發(fā)中心ADD：蘇州市虎丘居家橋48號蘇州天緣婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘居家橋56號貴族婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘居家橋婚紗商業(yè)樓蘇州寶麗萊婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱104號蘇州新星娘婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱90號蘇州友好婚紗器材ADD：江蘇省蘇州市虎丘車站1-15號

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