四川2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)承接查驗(yàn)制度考試試題

四川省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)承接查驗(yàn)制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、從銀行活期存款賬戶向銀行開出的，從其賬戶支付持票人或指定人的付款命令書是指。A：本票B：銀行卡C：支票D：匯票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、房屋征收中，—建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。A.推行B.實(shí)施C.允許D.禁止3、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。404548504、2012年3月，李某購(gòu)買一套普通住房，建筑面積為80面，單價(jià)為5000元/近，該住房屬于李某家庭唯一的住房。李某應(yīng)繳納契稅元。A：4000B：6000C：12000D：16000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。A：43.8%B：50%C：56.8%D：70%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與萬元的資金等價(jià)。A：2000B：400C：4000D：10000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用_。A.市場(chǎng)比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法8、在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按計(jì)算的。A：綜合利率B：貸款利率C：折現(xiàn)率D：機(jī)會(huì)成本E：借款合同9、違章建筑是指。A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物B：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《房屋所有權(quán)證》或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物C：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《土地使用權(quán)證》或者違反土地管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物D：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章10、先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫做。A：?jiǎn)卧浪惴˙：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法C：工程量近似匡算法D：概算指標(biāo)估算法E：借款合同11、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是—模式。A.單一市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.全面覆蓋12、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金的—以下征收土地閑置費(fèi)。10%15%20%25%13、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/面，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元/近。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某建筑物的重置價(jià)格為100萬元，自竣工之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)已有10年，根據(jù)建筑物的實(shí)際情況，認(rèn)為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當(dāng)于12年，經(jīng)濟(jì)壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。32.5727.14C.67.43D.50.2515、全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作由—負(fù)責(zé)。土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門C.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門D.國(guó)務(wù)院16、下列關(guān)于現(xiàn)行中國(guó)城市土地使用制度，表述錯(cuò)誤的是_。A.采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式將建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者土地使用者的建設(shè)用地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)C.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期17、某宗房地產(chǎn)，通過預(yù)測(cè)得到未來5年的凈收益分別為30萬元、32萬元、33萬元、35萬元、38萬元，從第6年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在40萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬元。A.600639C.667D.66918、在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通，以貨幣資金形式被收回的是_。A.置業(yè)投資B.無形資產(chǎn)C.開發(fā)投資D.流動(dòng)資金19、已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。A：1/2B：1/3C：1/4D：1/5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、對(duì)于一股的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A：利息備付率B：償債備付率C：流動(dòng)比率D：速動(dòng)比率E：借款合同21、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為一年。1718192022、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起—日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。57101523、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是。A：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值B：從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償C：即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量D：利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志E：借款合同24、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為O年。4043475025、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收后—內(nèi)向城市規(guī)劃行政部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。1個(gè)月6個(gè)月3個(gè)月1年二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、估價(jià)上的折舊注重的是―。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正2、城市規(guī)劃報(bào)建審批管理包括_。A.建設(shè)項(xiàng)目選址管理B.土地利用規(guī)劃管理C.建設(shè)用地規(guī)劃管理D.建設(shè)工程規(guī)劃管理E.對(duì)違章建設(shè)的查處3、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足_。A.法律上允許B.程序上合理C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E.價(jià)值最大化4、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括_。A.所得稅B.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用C.電梯、空調(diào)等的折舊費(fèi)D.建筑物的折舊費(fèi)5、建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限為一年。351010?206、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為一元。2363.642600.003818.184200.007、收益性房地產(chǎn)包括.【2003年考題】A：未出租的餐館B：旅店C：加油站D：農(nóng)地E：未開發(fā)的土地8、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有。A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)D：建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財(cái)務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)9、建設(shè)項(xiàng)目各階段中，影響工程造價(jià)的因素有。A：確定項(xiàng)目合理規(guī)模B：確定功能分區(qū)C：選擇建設(shè)地點(diǎn)D：工程變更E：設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)10、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括。A：企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B：城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)C：建筑工程一切險(xiǎn)D：買方信用保險(xiǎn)E：住宅抵押貸款保險(xiǎn)11、以下房地產(chǎn)估價(jià)方法中，屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法的有。A：假設(shè)開發(fā)法B：成本法C：路線價(jià)法D：市場(chǎng)法E：收益法12、以下關(guān)于合法原則的說法欠妥的是_。A.在依法判定的權(quán)力類型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋的權(quán)屬證書與權(quán)屬檔案的記載不一致的，以權(quán)屬證書的記載為準(zhǔn)。B.在依法判定的使用權(quán)方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。C.在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。D.在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。13、影響金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)的指標(biāo)有。A：資金實(shí)力B：企業(yè)信譽(yù)C：企業(yè)償債能力口：項(xiàng)目獲利能力E：資金擔(dān)保方式14、某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和一80萬元，市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%,該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是萬元。A：240B：284C：300D：316E：借款合同15、建筑材料的力學(xué)性質(zhì)包括等。A：強(qiáng)度B：塑性C：硬度D：密實(shí)度E：耐磨性16、住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)由—的代表組成。A.住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉B.街道居委會(huì)確定C.公安部門、房地產(chǎn)管理部門、街道居委會(huì)分別選派D.房地產(chǎn)管理部門確定17、業(yè)主大會(huì)作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)—通過。A.與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上B.與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上C.全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上D.全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上18、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為_。12%32%24%30%19、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%,則月還款額為元。A：1655.33B：1719.43C：1743.69D：2149.29E：借款合同20、一般來說，地籍資料具有｛）三大功能。A：土地利用管理和規(guī)劃的功能B：財(cái)政稅收的功能^法律功能D：明示功能E：暗示功能21、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括等。A：銷售收入B：出租收入C：還本付息D：利息收入E：貸款