銀行會(huì)計(jì)核算辦法投資性房地產(chǎn)

XX銀行投資性房地核算辦法第一章

總

則第一條為加強(qiáng)我行投資性房地產(chǎn)的管理，及時(shí)掌握我行投資性房地產(chǎn)的構(gòu)成與使用狀況，規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、核算以及相關(guān)信息的披露，準(zhǔn)確計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，提高投資性房地產(chǎn)的投資效益，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》及國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我行實(shí)際情況，制定本辦法。第二章要定義第二條本核算辦法涉及的主要定義如下：（）

投資性地產(chǎn)：本辦法所稱投資性房地產(chǎn)是指我行以賺取租金或資本增值為目的或兩者兼而有之所持有的房地產(chǎn)，且該房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體包括：1．已出租的土地使用權(quán)；2．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3．已出租的建筑物。（二）出租的土地用權(quán)和屋建筑物：指以經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物和土地使用權(quán)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)。其中，用于出租的建筑物是指我行擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指我行通過受讓方式取得的土地使用權(quán)。已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。（

三）經(jīng)租賃：指除融資租賃以外的其他租賃形式。經(jīng)營租賃資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，租賃期屆滿后，承租人有退租或續(xù)租的選擇權(quán)，而不存在優(yōu)惠購買選擇權(quán)。（四）有并準(zhǔn)備增后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)指我行通過受讓方式取得的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（五）用房地產(chǎn)指我行為經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如我行的營業(yè)用房、

辦公樓以及因經(jīng)營而占用的土地使用權(quán)等。（六）資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換即因我行經(jīng)營需要將所持有的房地產(chǎn)用途改變，自固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，而對其采用不同會(huì)計(jì)科目重新進(jìn)行核算。第三章算辦法及帳務(wù)處第條投性地的認(rèn)計(jì)一、初確認(rèn)（一）認(rèn)原則1、我行對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入我行；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。2臨時(shí)性出租的抵債資產(chǎn)（建筑物或土地使用權(quán)）以及出租給我行職工的建筑物不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3、將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中金額不重大的，將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中金額重大的，應(yīng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。4、我行對關(guān)聯(lián)企業(yè)租賃房地產(chǎn)的，應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為我行的投資性房地產(chǎn)；我行以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為我行的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)作為我行的自用房地產(chǎn)。（二）始計(jì)量我行投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量1、自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，根據(jù)建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出來確認(rèn)，具體包括工程用物資成本、人工成本、交納的相關(guān)稅費(fèi)、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。2、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

3、自用土地使用權(quán)或建筑物停止自用改為出租收取租金的，應(yīng)分別將轉(zhuǎn)換前無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的賬面原值、累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)相應(yīng)科目的入賬價(jià)值。4、其他方式取得的已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，初始計(jì)量分別比照我行無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的初始計(jì)量處理。二、后計(jì)量（一）我行采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1、對于建物類和土地使用權(quán)類投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分別參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)管理規(guī)定，在持有投資性房地產(chǎn)期間，合理計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，同時(shí)根據(jù)減值跡象進(jìn)行減值測試并計(jì)提減值準(zhǔn)備

。2、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。（二）舊或攤銷屬于建筑物的投資性房地產(chǎn)，比照固定資產(chǎn)核算的有關(guān)規(guī)定，采用合理的使用期限、折價(jià)方法、預(yù)計(jì)凈殘值等按月計(jì)提折舊。屬于土地使用權(quán)的投資性房地產(chǎn)，比照無形資產(chǎn)核算的有關(guān)規(guī)定，采用合理的使用期限和攤銷方法按月進(jìn)行攤銷。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制予以確認(rèn)，采用直線法在租賃期（包括免租期）內(nèi)分期確認(rèn)，列入其他業(yè)務(wù)收入。（三）計(jì)提減我行應(yīng)在每季判斷投資性房地產(chǎn)是否存在減值的跡象。資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測試，即估計(jì)資產(chǎn)的可收回金額，并與資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行比較，若可收回金額低于賬面價(jià)值，則需要計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)減值一經(jīng)計(jì)提，直至處置前的以后會(huì)計(jì)期間，不得轉(zhuǎn)回。1、外部減值跡象主要包括:資產(chǎn)的市價(jià)大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時(shí)間的推移或者正常使用而預(yù)計(jì)的下跌(即折舊幅度；資產(chǎn)所處的市場在當(dāng)期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響；市場利率或其他市場的投資回報(bào)率當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響企業(yè)計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率。

2內(nèi)部減值跡象主要為有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或其實(shí)際已經(jīng)損壞；資產(chǎn)已經(jīng)長期閑置，從而不具備出租的條件目前我行暫定閑置期限為一年，閑置期不超過一年的閑置資產(chǎn)，不作為閑置的房地產(chǎn)。3、投資性房地產(chǎn)的減值損失以經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，即資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值，我行應(yīng)當(dāng)以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其可回收金額。如果我行難以對單項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。其中，可收回金額是指影響資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值與其未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者。4、在進(jìn)行減值測試時(shí)，如能獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，便可以以公允價(jià)值作為減值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，公允價(jià)值就是該投資性房地產(chǎn)的出售金額，可按同類房地產(chǎn)的最新成交價(jià)或是委托獨(dú)立的估值公司進(jìn)行價(jià)格估值未有公允價(jià)值者，合約的租金收入便是現(xiàn)金流的預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如果該投資性房地產(chǎn)沒有租出，應(yīng)根據(jù)同類房地產(chǎn)的出租價(jià)格，再按其相關(guān)條件調(diào)整租金，作為預(yù)計(jì)可收回的金額。當(dāng)兩者均能獲得時(shí)，則選用較高者作為可收回金額。第四條投性房地的轉(zhuǎn)換1.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)出我行有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)開始自用的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)。此處的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。2.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入我行有確鑿證據(jù)（同上：1.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)出中所述）表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將其從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（2）自用建筑物停止自用，改為出租。3、在成本模式下，我行對投資性房地產(chǎn)的以上兩種轉(zhuǎn)換，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，即分別結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的賬面原值和已計(jì)提的累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷和減值準(zhǔn)備。

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，是指投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為我行與承租方結(jié)束租賃合同的日期，并分別將轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)的賬面原值、累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備根據(jù)性質(zhì)作為轉(zhuǎn)換后固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相應(yīng)科目的入賬價(jià)值。對于部分出租形成的投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)增加原固定資產(chǎn)的價(jià)值。（2）自用房地產(chǎn)停止自用，用于收取租金或資本增值。當(dāng)我行自有房產(chǎn)或土地使用權(quán)用于出租并出租期限在一年以上的，在出租合同開始日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。對于部分出租符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)分別根據(jù)出租部分的賬面原值、累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備作為投資性房地產(chǎn)相應(yīng)科目的入賬價(jià)值。（3）出租土地使用權(quán)和建筑物取得的租金，應(yīng)在租賃期內(nèi)的各個(gè)期間按直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益，所發(fā)生的初始直接費(fèi)用確認(rèn)為當(dāng)期損益?；蛴凶饨饝?yīng)在收到時(shí)確認(rèn)為當(dāng)期損益。第五條終確認(rèn)當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。我行出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。第六條投性房地的賬務(wù)處理（一）計(jì)科目設(shè)置我行采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量因此設(shè)投資性房地產(chǎn)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，并根據(jù)投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。為準(zhǔn)確核算投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，我行設(shè)置“投資性房地產(chǎn)租金收入“投資性房地產(chǎn)折舊費(fèi)性房地產(chǎn)攤銷費(fèi)性房地產(chǎn)減值損失”等明細(xì)科目進(jìn)行核算。（二）資性房地產(chǎn)始計(jì)量1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：存放中央銀行款項(xiàng)

2.自行建造資性房地產(chǎn)借：在建工程貸：存放中央銀行款項(xiàng)借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程（三）資性房地產(chǎn)續(xù)計(jì)量1.確認(rèn)租賃收入借：存放中央銀行款項(xiàng)貸：其它業(yè)務(wù)收入——投資性房地產(chǎn)租金收入2.計(jì)提折舊（攤銷）借：其他業(yè)務(wù)成本——投資性房地產(chǎn)折舊費(fèi)/攤銷費(fèi)貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3.計(jì)提減值借：資產(chǎn)減值損失——投資性房地產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)――投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4.資本化后續(xù)支出（如改建、擴(kuò)建、裝修等）借：在建工程投資性房地產(chǎn)――投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)――投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：在建工程貸：存放中央銀行款項(xiàng)借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程5．費(fèi)用化后續(xù)支出（如修理費(fèi)用）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：存放中央銀行款項(xiàng)（四）資性房地產(chǎn)其他資的轉(zhuǎn)換1．轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)――累計(jì)折舊/無形資產(chǎn)累計(jì)攤銷貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)――投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）貸：投資性房地產(chǎn)――投