房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利

/*房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利視談話平及其與房?jī)r(jià)的關(guān)系也就有了一定的必要性?？粗氐闹笜?biāo)。而收入利潤(rùn)率[1]是反映收入中利潤(rùn)比例的重要指標(biāo)，在一定程度上也與行業(yè)發(fā)存在暴利的最重要原因。因此，本文將收入利潤(rùn)率與凈資產(chǎn)收益率共同作為研究房地產(chǎn)開平的兩個(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)，由于數(shù)據(jù)的限制，在一些地方采用了替代性指標(biāo)。一房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)利潤(rùn)水平1.房地產(chǎn)開發(fā)全行業(yè)利潤(rùn)水平入的比值[2]為7.77%，遠(yuǎn)低于采礦業(yè)(20.74%)，也低于包含金融、信息、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他第三產(chǎn)業(yè)(10.23%)和交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電業(yè)(8.77%)，在各行業(yè)中僅處于中上水平，對(duì)于一個(gè)景氣水平較高的行業(yè)而言完全屬于正常。而利潤(rùn)總額與凈資產(chǎn)的比值[3]僅為在行業(yè)中僅處于中等水平，談不上什么暴利。/*利潤(rùn)總主營(yíng)業(yè)收利潤(rùn)/主營(yíng)利潤(rùn)/凈行業(yè)凈資產(chǎn)額入業(yè)收入資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)1035.2133157.7716005.96.47采礦業(yè)2557.512334.220.748699.829.40制造業(yè)9547.6189519.75.0475675.112.62電、燃?xì)?、水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)960.316588.65.7919546.94.91建筑業(yè)826.729380.92.8111841.86.98交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政業(yè)1022.411661.18.77187135.46批發(fā)零售業(yè)2149.6110924.51.941863211.54住宿、餐飲業(yè)27.51649.61.672753.61.00其他第三產(chǎn)業(yè)4550.144479.410.2377542.25.87資料來(lái)源：第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)2.上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平以基本反映優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平。家，其2005年前三季度主營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率(主營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)收入)和利潤(rùn)總額/主營(yíng)業(yè)收入發(fā)企業(yè)利潤(rùn)情況*利潤(rùn)總主營(yíng)業(yè)額/主利潤(rùn)總主營(yíng)業(yè)額/主利潤(rùn)總主營(yíng)業(yè)額/主企業(yè)名稱務(wù)利潤(rùn)企業(yè)名稱務(wù)利潤(rùn)企業(yè)名稱務(wù)利潤(rùn)率入率入率入G萬(wàn)科A22.535.4新黃浦47.941.1中遠(yuǎn)發(fā)展5.039.043.9G新梅34.042.6億城股份招商地產(chǎn)26.227.4名流置業(yè)21.929.0G東華35.440.2銀基發(fā)展14.922.6G德賽金融街31.333.3南京高科2.016.4G渝開發(fā)金地集團(tuán)18.728.4先鋒股份15.321.4長(zhǎng)春經(jīng)開32.043.7天地源7.416.7天房發(fā)展北京城建21.621.5天鴻寶業(yè)16.926.1天創(chuàng)置業(yè)8.625.1空港股份18.826.3珠江實(shí)業(yè)棲霞建設(shè)16.622.7沙河股份9.622.4深深房A深寶恒A40.646.6G深振業(yè)2.014.8沈陽(yáng)新開蘇州高新20.729.6金豐投資11.441.7萊茵置業(yè)22.743.0泛海建設(shè)6.519.6海鳥發(fā)展23.930.3外高橋9.735.5倍特高新433.044.5中國(guó)武夷10.524.2成都建設(shè)世貿(mào)股份29.231.9恒大地產(chǎn)15.434.4加權(quán)平均超過(guò)了40%，光從數(shù)字看確實(shí)有點(diǎn)嚇人。但是需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，按照當(dāng)前的會(huì)計(jì)制度，主/*很大的水分，更不能簡(jiǎn)單的同商品房銷售收入中開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)所占的比例等同起來(lái)。與香港、美國(guó)的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市開發(fā)公司的主營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也不算太高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為50.20%、D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分別為15.67%、29.00%、24.38%2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均利潤(rùn)總額/主營(yíng)業(yè)收入的比值為19.7%，高于全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示的7.77%，說(shuō)明上市公司的項(xiàng)目盈利水平明顯高于行業(yè)平均值。如注得稅前利潤(rùn)所占的比例。同時(shí)，根據(jù)上市公布的報(bào)表，剔除個(gè)別凈資產(chǎn)或凈利潤(rùn)為負(fù)值的開發(fā)企業(yè)，2005年前三季35%)。將前三季度凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行時(shí)間修正，可估算上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年凈資產(chǎn)收益率僅為8.75%左右，只是略高于同期銀行的貸款利率。表32005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)情況單位：億元、％/*凈資凈資資料來(lái)源：房地產(chǎn)企業(yè)名稱凈利潤(rùn)產(chǎn)收企業(yè)名稱凈利潤(rùn)產(chǎn)收企業(yè)名稱凈利潤(rùn)產(chǎn)收上市公司2005年6039.22.71中遠(yuǎn)發(fā)展前三季度公報(bào)招商地產(chǎn)31279.28.52招商地產(chǎn)31279.28.52名流置業(yè)4502.67.66G東華1288.22.59金地集團(tuán)21626.38.19先鋒股份3748.09.28長(zhǎng)春經(jīng)開G金橋17421.87.20天地源3703.12.76天房發(fā)展北京城建13354.46.98天鴻寶業(yè)3329.94.41天創(chuàng)置業(yè)棲霞建設(shè)9978.515.42沙河股份2695.18.70深深房A1243.26.69司盈利水平并不1113.50.50深寶恒A9499.48.00G深振業(yè)2396.12.38沈陽(yáng)新開519.51.11分別為16.23%、1蘇州高新9471.65.81金豐投資2270.02.05萊茵置業(yè)G華發(fā)8813.48.33外高橋2072.61.50倍特高新G實(shí)發(fā)展8375.96.84中國(guó)武夷2067.62.21成都建設(shè)515.73.407.34%、19.37%；美國(guó)四大住宅開世貿(mào)股份7053.58.82恒大地產(chǎn)1943.36.62合計(jì)358149.36.56rp.、CentexCorc而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司/*01年卻還不到4%。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)高于平均水平，但是收益率卻低3.北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)及價(jià)格構(gòu)成北京的房?jī)r(jià)一直在全國(guó)處于較高水平，并且在2005年許多城市受宏觀調(diào)控政策影響房?jī)r(jià)開全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)水平。2005年年中，北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)部分項(xiàng)目的利潤(rùn)情況及成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研結(jié)果 8~25%之間，數(shù)值來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成之中，除了利潤(rùn)占了15.69%之外，其他各項(xiàng)的比例以筆者的經(jīng)驗(yàn)而言，應(yīng)該說(shuō)這些數(shù)據(jù)與北京市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況基本相符?；A(chǔ)設(shè)項(xiàng)目區(qū)位土地建安財(cái)務(wù)管理銷售利潤(rùn)均價(jià)施及配稅費(fèi)利潤(rùn)及性質(zhì)成本成本費(fèi)用費(fèi)費(fèi)用率套宅5000970184258118723011840067213.44東五環(huán)住353580514323521481881011923178.97/*宅宅44283243住宅120002501000宅12200480800302024.75住宅435098239住宅45000237懷柔住宅34807024077022.13懷柔住宅330060230宅7100233255住宅56009249宅680074367宅54008281寫字樓12800356704寫字樓12148459588CBD公寓15500425930367423.70字樓9000*34060050380303020.90資料來(lái)源：北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)表明北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤(rùn)率約為16%?？紤]到統(tǒng)計(jì)公報(bào)涵蓋了所有開發(fā)企業(yè) 企業(yè)瞞報(bào))，可以大致判定房地產(chǎn)開發(fā)的平均收入利潤(rùn)率在12~20%之間，這也與業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)，與香港、美國(guó)的同行相比差別不大[7]。角度來(lái)講稱不上暴利。二房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利爭(zhēng)論的起因應(yīng)該說(shuō)，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的上升，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)水平有所提升，但是其存在暴利。房地產(chǎn)“暴利論”產(chǎn)生的原因主要有以下幾個(gè)方面。1.商品住宅是生活必需品，且價(jià)值巨大房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品——商品住宅是人們生活的必需品，并且價(jià)格動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)。本來(lái)開發(fā)商分享12~20%的利潤(rùn)并不算高(如果買件衣服被賺走百分之十幾的利潤(rùn)，肯定沒有人說(shuō)這是暴利)。但是，中國(guó)目前的收入房?jī)r(jià)比為10~14:1，普通家庭需要拿10~14年的收入來(lái)買一套房子，如果開發(fā)商的利潤(rùn)是12~20%，也就意味著購(gòu)房人將整個(gè)家庭1~2年的收/*加大的情況下，這部分被開發(fā)企業(yè)拿走的利潤(rùn)更容易引起人們的憤慨。2.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解也是暴利論產(chǎn)生的重要原因。本的其他重要組成部分：如財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)往往被忽視或者被低估。的價(jià)格構(gòu)成為例，財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)就幾乎占了售價(jià)的1/5。在預(yù)期內(nèi)全部售完，或多或少都會(huì)存在尾盤問題。這些尾房的存在會(huì)嚴(yán)重影響利潤(rùn)水平，如果將項(xiàng)目全部賣完可以實(shí)現(xiàn)20%的利潤(rùn)，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤(rùn)只能勉強(qiáng)超過(guò)10%。在外界大談房?jī)r(jià)高漲、開發(fā)商暴利的時(shí)候，恐怕很少有人會(huì)想到開發(fā)企業(yè)風(fēng)光背后的凄涼。年，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。3.中國(guó)富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)/*中國(guó)富豪投資房地產(chǎn)開發(fā)，除了房地產(chǎn)開發(fā)近幾年處于較高景氣水平、利潤(rùn)率有所提高外，礦業(yè)，民營(yíng)資本想進(jìn)入就較為困難。地產(chǎn)開發(fā)要高的多。高于日本(38%)、法國(guó)(36%)、英國(guó)(36%)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。同樣的道理，中國(guó)富豪投資需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，大部分