方案設(shè)計(jì)階段的成本管控要點(diǎn)

/方案設(shè)計(jì)階段的成本管控重點(diǎn)目前已進(jìn)入方案深化設(shè)計(jì)和產(chǎn)品論證階段，成本中心提出如下成本管控重點(diǎn)，報(bào)公司決策層審批，下發(fā)各部門協(xié)作實(shí)施；總平規(guī)劃挖填及距離綜合考慮（重點(diǎn)）依據(jù)地勘報(bào)告，盡量削減大開挖、大回填。本次基礎(chǔ)開挖土方堆放目前應(yīng)依據(jù)后期開發(fā)策劃確定堆放場(chǎng)地，一是不要影響本期開發(fā)覺場(chǎng)施工，二是不要影響本次組團(tuán)景觀。三是要考慮回填距離。地勘和基礎(chǔ)形式相關(guān)指標(biāo)論證（重點(diǎn)）盡快依據(jù)地勘確定是否有地下軟弱層，是否須要對(duì)地勘作樁基處理；盡快依據(jù)地勘確定基礎(chǔ)埋深；基礎(chǔ)形式重點(diǎn)選擇獨(dú)立基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ)；請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位備選基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案作對(duì)比，如換填厚度的變更和基礎(chǔ)大小的對(duì)比設(shè)計(jì)；基礎(chǔ)優(yōu)先依次：自然地基＞復(fù)合地基＞樁基礎(chǔ)；擋土墻擋土墻的成本和經(jīng)濟(jì)性博弈論證；本次場(chǎng)地有高差變更，是否利用擋墻，在總平的時(shí)候要綜合交通和景觀考慮；雨污管網(wǎng)（重點(diǎn)）地下管網(wǎng)雨污排放要充分利用本坡地場(chǎng)地，并綜合整個(gè)項(xiàng)目考慮。雨污管網(wǎng)是分區(qū)獨(dú)自向市政排放還是場(chǎng)內(nèi)匯總統(tǒng)一排放。山頂?shù)挠晡叟潘窍蛏侥吓欧胚€是向山北排放，要統(tǒng)一考慮；盡快明確雨污水接水點(diǎn)；雨污水管網(wǎng)材料和埋深綜合本場(chǎng)地壓力和埋深后期論證選擇；生化池的位置選擇應(yīng)考慮本場(chǎng)地的管網(wǎng)和市政接放點(diǎn)的水頭壓力考慮，防止倒灌；給水（重點(diǎn)）本次總平必需綜合考慮山頂及山北的給水。由于山頂有11層及18層小高層，而山高達(dá)到40米，因此總高度達(dá)到90米，市政給水壓力不能滿足一次供水到山北及山頂，總平用電（重點(diǎn)）盡快明確總平用電接駁點(diǎn)；本期用電應(yīng)考慮后期整個(gè)項(xiàng)目荷載，是否須要單獨(dú)建開閉站；本期電網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目電網(wǎng)綜合設(shè)置考慮，山北和山南片區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)山北和山頂電網(wǎng)重點(diǎn)考慮其距離，是否論證考慮分區(qū)用電；總平設(shè)計(jì)和施工方案結(jié)合考慮（重點(diǎn)）道路：施工道路盡量和總平道路結(jié)合，后期利用；請(qǐng)項(xiàng)目工程和設(shè)計(jì)盡快碰頭；施工用電纜：一期施工臨時(shí)用電接口優(yōu)化：目前如從售樓部引去，會(huì)增加電纜約240米，估計(jì)電纜成本會(huì)增加約10萬元，因此請(qǐng)項(xiàng)目考慮目前在是否還有其他接電口，如無應(yīng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)盡量考慮該施工電纜和后期總平電纜規(guī)格一樣；另外：也可以考慮租用或看一期總承包是否有此類電纜計(jì)算其運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)管理：一期現(xiàn)場(chǎng)年前進(jìn)行土方開挖，而山坡匯水面積大，請(qǐng)?jiān)谀昵翱紤]靠山腳開挖截水溝，防水后期雨水影響場(chǎng)地施工及基礎(chǔ)危害；總平停車位總平停車位優(yōu)先依次：地面停車＞半地下室停車＞專用停車庫(kù)＞地下室停車本期地面停車位：應(yīng)將重要景觀區(qū)停車位移到右側(cè)紅線邊沿設(shè)置，將景觀重點(diǎn)區(qū)域展示；總平景觀景觀關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：一期應(yīng)重點(diǎn)展示重點(diǎn)景觀區(qū)域；景觀成本：盡快劃分本期景觀成本重點(diǎn)區(qū)域，有針對(duì)性的成本投入；總平工程材料運(yùn)用：總平砂漿必需優(yōu)先運(yùn)用機(jī)制砂漿，機(jī)制砂每立方價(jià)優(yōu)自然砂30元/立方米；建筑單體設(shè)計(jì)成本建議成本理解的產(chǎn)品品質(zhì)：就是在用戶可能接觸到的位置增加足夠微小環(huán)節(jié)；高層講勢(shì)，低層留意形，近距離看品質(zhì)；各種風(fēng)格產(chǎn)品成本定位：以簡(jiǎn)約為特征的現(xiàn)代風(fēng)格：低成本、中價(jià)位、高速度大屋頂為代表的中式風(fēng)格：高成本、高價(jià)位、低速度文化符號(hào)點(diǎn)綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價(jià)位、中速度精雕細(xì)研的歐美特色建筑：高成本、高價(jià)位、低速度產(chǎn)品功能看法功能和面積：請(qǐng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)盡量明確各種功能分區(qū)的最低、舒適、奢侈型面積區(qū)間；各種產(chǎn)品應(yīng)依據(jù)功能及戶型檔次須要來定位產(chǎn)積戶型面積；面積和灰空間：贈(zèng)送不能四平八穩(wěn)，要以等于或低于正常建筑成本去置換灰空間，而不能犧牲高于正常成本去硬性獲得灰空間；限額設(shè)計(jì)重點(diǎn)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào)限額內(nèi)容限額指標(biāo)單位1多層含鋼量地上38㎏/㎡2小高層含地下383鋼筋用法結(jié)構(gòu)構(gòu)造配筋鋼筋用二級(jí)鋼4窗地比0.23㎡/㎡5外窗單塊玻璃面積1.5㎡6結(jié)構(gòu)限制禁用轉(zhuǎn)換層一轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于二至三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層；7建筑設(shè)計(jì)相關(guān)產(chǎn)品成本優(yōu)先選擇窗塑鋼窗＞一般鋁合金窗＞斷熱橋窗推拉塑鋼窗＞平開塑鋼窗＞門帶窗對(duì)窗型設(shè)計(jì)應(yīng)限制能耗大朝向的窗面積；選擇合適的塑鋼窗窗型構(gòu)造，限制型材用量；門盡量選用標(biāo)配尺寸的門，不能因?yàn)閼粜兔娣e而刻意追求大尺寸異型門，增加成本投入；欄桿景觀陽臺(tái)和生活陽臺(tái)可以區(qū)分運(yùn)用不同品質(zhì)欄桿；矩管欄桿＞鐵花欄桿＞玻璃欄桿外墻裝飾涂料＞外墻面磚；選擇涂料和面磚，要視建筑產(chǎn)品風(fēng)格和客戶敏感度確定；外墻面磚除了材料品質(zhì)影響外，從工藝上應(yīng)盡量考慮運(yùn)用小規(guī)格紙皮磚；線條裝飾60㎝（綻開面寬）GRC線條每米材料帶安裝成本約100元；建議在盡量滿足整體風(fēng)格的狀況下，在首層及頂層設(shè)置部分線條，在視線不易關(guān)注或通達(dá)的地方取消線條，在中間層盡量用色帶替代GRC線條處理；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶型盡量削減掉角、不規(guī)則平面形態(tài)；戶內(nèi)盡量保持橫平堅(jiān)直；窗高位置設(shè)置：盡量不設(shè)過梁，例如層高2.9-0.5米梁高-1.8窗-0.6窗臺(tái)，正好和地面平窗高和窗戶平面位置設(shè)置：盡量削減因設(shè)置窗洞而在側(cè)邊加設(shè)較窄磚砌體側(cè)邊；邊沿構(gòu)件：在門洞處，削減為滿足門框而加設(shè)的磚柱以滿足后期門框固定，在前期可以以素砼替代；板結(jié)構(gòu)配筋：盡量按最低板跨值比例取值設(shè)計(jì)；削減異形鋼筋設(shè)計(jì)；部分隔墻用建筑鋼筋考慮設(shè)置；施工設(shè)計(jì)重點(diǎn)支配周期：2011年5月結(jié)構(gòu)封頂，5-9月為建筑裝飾及總平施工時(shí)間，而這段時(shí)間為中江雨季，應(yīng)提前考慮總平管網(wǎng)實(shí)施；招標(biāo)支配緊爭(zhēng)招標(biāo)：成本換時(shí)間正常招標(biāo)：時(shí)間換成本凡是緊急招標(biāo)類必定以較高成本