2014年杭州寫字樓市場研究報告

杭州寫字樓市場研究報告目

錄01杭州城市環(huán)境1、地理位置2、人文經(jīng)濟3、城市規(guī)劃2002年，杭州獲得“國際花園城市”的美譽；2006年，杭州被“世界休閑組織”授予“東方休閑之都”稱號自2004起，連續(xù)8年蟬聯(lián)“中國最具幸福感城市；2011年6月，杭州西湖正式列入《世界遺產(chǎn)名錄》。杭州杭州地處長江三角洲南翼、錢塘江下游，是浙江省省會城市，國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，距離首都北京約1123公里。杭州市周邊圍繞著上海、紹興、寧波、臺州、溫州等諸多國內(nèi)經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)的城市。168公里50公里142公里220公里261公里1、地理位置杭州全市常住人口880.2萬人，其中市區(qū)常住人口624.2萬人。市區(qū)常住人口密度2034人/平方千米。2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）7803.98億元，按可比價格計算，比上年增長9.0%。全市按常住人口計算的人均GDP達(dá)到88985元，增長8.4%。2012年杭州市經(jīng)濟總量位于全國第九。

GDP人均GDP上海2010187321北京1780190729廣津1288599576深圳12950125001蘇州12012114724重慶1145939719成都813957928杭州780489598無錫75681186232012年各城市經(jīng)濟實力排名2、人口經(jīng)濟3、城市規(guī)劃杭州城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實施“南拓、北調(diào)、東擴、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局。城市發(fā)展方向：城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實施“南拓、北調(diào)、東擴、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局。城市布局形態(tài)：從以舊城為核心的團塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團式布局。采用點軸結(jié)合的拓展方式，組團之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式。城市規(guī)劃布局：中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，北部以工業(yè)、倉儲物流區(qū)為主，東部為交通、市政設(shè)施區(qū)，西部為教育科研、居住區(qū)。城市發(fā)展進度：規(guī)劃思路開展整體發(fā)展，通過“錢塘江”、“西溪濕地”、“城東雙鐵樞紐”的帶動，目前南面、西面、東面都有了較大的發(fā)展，城北在過往中相對滯后。02杭州寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢1、寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀2、寫字樓發(fā)展歷程回顧3、5個發(fā)展階段特點4、寫字樓發(fā)展趨勢近年來，隨著杭州社會、經(jīng)濟、文化領(lǐng)域的不斷發(fā)展，寫字樓市場整體也呈現(xiàn)出高速穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，寫字樓品質(zhì)和服務(wù)也不斷提升，價格一路攀升。2011年開始寫字樓的成交出現(xiàn)逐年萎縮，價格上漲趨勢滯緩，杭州整體成交均價在20000元/平米上下浮動，但供應(yīng)量仍處于高位。1、寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

杭州市寫字樓市場整體走勢杭州主要商務(wù)區(qū)及分布。杭州的甲級寫字樓主要分布在四個板塊：黃龍、武林、慶春和錢江新城。黃龍武林廣場慶春路錢江新城

寫字樓售價：2011年開始，杭州寫字樓售價未定保持在20000元/㎡。2011年成交均價20743元/㎡；2012年成交均價21354元/㎡；2013年成交均價20786元/㎡。寫字樓租金：2011-2013年寫字樓租金穩(wěn)中有升，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金的年增長率約為6-8%。目前，杭州寫字樓市場整體租金水平穩(wěn)定在3元/㎡/天——3.5元/㎡/天之間。黃龍租金3.5-9元/㎡/天；錢江新城租金2.2-4.5元/㎡/天；武林租金3-6元/㎡/天；慶春路租金2.2-2,6元/㎡/天。杭州寫字樓價格及租金1、近年來，杭州寫字樓可以劃分為傳統(tǒng)寫字樓板塊和新興寫字樓板塊。傳統(tǒng)寫字樓板塊：由文教、黃龍、武林、慶春及城站商圈組成。新興寫字樓板塊：由錢江新城、濱江、下沙、城北商圈組成。2、杭州高端甲級寫字樓主要分布在黃龍、武林、慶春和錢江新城四個板塊。3、2005年-2012年，因政府引導(dǎo)大的城市中心東移，逐步由”西湖時代”邁入“錢塘江時代”，使錢江新城、錢江世紀(jì)城及濱江板塊寫字樓供應(yīng)呈爆發(fā)式增長；4、2012年后城北板塊寫字樓供應(yīng)量將逐漸增大。杭州寫字樓市場的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初慶春路金融街的產(chǎn)業(yè)定位，90年代初的杭州寫字樓基本上是企業(yè)自建的大樓，有富余的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓”。90中后期，市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)，于2000年，寫字樓市場步入正軌，2000年后，新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯。2005年后，以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)。2、寫字樓發(fā)展歷程回顧杭州寫字樓發(fā)展時間與空間進程城站、吳山、湖濱等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年錢江新城濱江板塊啟動慶春路金融街、武林商圈黃龍商務(wù)圈的打造2011年以后市場逐步成熟、多板塊共同發(fā)展寫字樓供應(yīng)較少，樓盤品質(zhì)較低，基本上以企業(yè)自用為主由于經(jīng)濟發(fā)展需要，一批新商務(wù)寫字樓開始涌現(xiàn)，樓盤品質(zhì)有所提高，但總體供應(yīng)規(guī)模較小，開發(fā)商經(jīng)驗也相對欠缺寫字樓回報率較高，政府也開始打造樓宇經(jīng)濟，寫字樓市場發(fā)展迅速，樓盤品質(zhì)有所提升，總體仍然處于較低水平，本地開發(fā)商為主寫字樓市場步入新的發(fā)展階段，樓盤品質(zhì)明顯提高，供應(yīng)量及價格均保持較高水準(zhǔn)，外來開發(fā)商開始進入寫字樓市場開始多元化發(fā)展，樓盤品質(zhì)也越來越高，客戶的需求也越來越高，精細(xì)化打造是未來的趨勢3、5個發(fā)展階段特征杭州作為長三角核心城市之一，寫字樓未來發(fā)展前景廣闊，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求將不斷增加并持續(xù)釋放，售價及租金水平仍將保持穩(wěn)定增長并存在一定的提升空間。隨著杭州由“西湖時代”步入“錢塘江時代”，以及市中心武林、黃龍、慶春傳統(tǒng)CBD區(qū)域幾無新增項目且租金高漲，未來隨著錢江新城商務(wù)氛圍日漸成熟、核心地位不斷提升，高端商務(wù)需求將向錢江新城板塊聚焦集中。錢江新城將被打造成浙江民營企業(yè)總部聚集地，未來政府的優(yōu)惠政策和扶持力度空前，這勢必會吸引更多實力企業(yè)入駐，促進錢江新城的高速發(fā)展和持續(xù)繁榮。4、寫字樓發(fā)展趨勢武林慶春鳳起城站黃龍文教濱江錢江新城城北下沙03杭州寫字樓板塊格局1、黃龍商務(wù)區(qū)2、錢江新城商務(wù)區(qū)3、武林商務(wù)區(qū)4、慶春商務(wù)區(qū)5、濱江商務(wù)區(qū)6、文教商務(wù)區(qū)7、城站商務(wù)8、湖濱商務(wù)區(qū)9、城北商務(wù)區(qū)10、下沙商務(wù)區(qū)杭州逐步形成以黃龍為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)、以錢江新城為代表的新興商務(wù)區(qū)和以濱江為代表的伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展興起的外圍商務(wù)區(qū)共同發(fā)展的格局，高端甲級寫字樓主要分布在四個區(qū)域，分別是黃龍、錢江新城、武林、慶春板塊。杭州寫字樓格局

成熟商務(wù)圈

新興商務(wù)圈文教黃龍武林慶春城站錢江新城城北下沙濱江臨平黃龍商務(wù)區(qū)是目前杭州高檔寫字樓最多的區(qū)域，品質(zhì)相對較高，商務(wù)氛圍濃郁，知名企業(yè)最為集中；該區(qū)域發(fā)展主要依靠浙大高校資源及西湖區(qū)政府政策引導(dǎo)；慶春板塊是杭州金融、保險和證券企業(yè)匯集的區(qū)域，國內(nèi)外金融機構(gòu)在該區(qū)域比例最高，慶春路也有“杭州華爾街”之稱；文教板塊是隨著杭州加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)優(yōu)惠政策而快速發(fā)展的，該區(qū)域孵化了一大批知名的IT企業(yè)，近年來隨著一些寫字樓的相繼落成，區(qū)域IT商務(wù)氛圍越發(fā)濃厚；城北板塊以北部軟件園為核心，逐步形成一定的辦公氛圍，以企業(yè)總部形式為主；錢江新城是規(guī)劃打造的CBD區(qū)域，發(fā)展前景良好，市場表現(xiàn)優(yōu)異，未來將是杭州重要的商務(wù)集聚區(qū)；濱江是杭州城市擴張中逐步形成的新興商務(wù)區(qū)，未來發(fā)展需要依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，需要較長的時間；下沙辦公主要以第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)為主，發(fā)展較為分散和緩慢。1、黃龍商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介黃龍商務(wù)區(qū)作為杭州傳統(tǒng)頂級高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高平。黃龍商務(wù)區(qū)已聚集了諸如歐美中心（EAC）、公元大廈、嘉華國際等知名寫字樓，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，的黃龍商圈寫字樓體量約達(dá)60萬平方米。西湖黃龍商務(wù)區(qū)區(qū)域范圍：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路圍合的范圍及周邊輻射地帶區(qū)域特點：企業(yè)類型：跨國公司和機構(gòu)、國內(nèi)精英企業(yè)分公司、辦事處運營現(xiàn)狀：租金：3.5-9元/m2/天，多集中于3.5-5元/m2/天；毗鄰西湖風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；交通可達(dá)性高，商務(wù)氛圍濃厚；租金水平高于其他商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)寫字樓入住率高歐美中心公元大廈黃龍世紀(jì)廣場黃龍商務(wù)區(qū)區(qū)黃龍恒勵大廈規(guī)模：—戶型：200-300

租：3.5-4；售：23000-25000；物：6車：300-400現(xiàn)代國際大廈規(guī)模：10880戶型：305-335租：3-3.5售26000-3000物：11..5（包能耗）車：350-500世貿(mào)麗晶城規(guī)模：12700戶型：150-400租：3.5-9；物：12.8車：500-700江南電子大廈戶型：240-298租：2.4-2.6；物：5（包能耗）車：300-360公元大廈規(guī)模：115000戶型：240-298租：4.7；物：12車：200黃龍世紀(jì)廣場規(guī)模：80000戶型：300-550租：3.5-4.5；物：18（全包）車：300中田大廈規(guī)模：30000戶型：200-450

租：2.8-3.2；物：10.8（包能耗）售：26000-32000嘉華國際商務(wù)中心規(guī)模：50000戶型：300-600租：4-6售28000-3000；物：8世貿(mào)中心寫字樓規(guī)模：130000戶型：200租：3.5-4華鴻大廈規(guī)模：45000戶型：100-200租：2.2-2.5；物：4.5車：300黃龍商務(wù)區(qū)/樓盤掃描黃龍商務(wù)區(qū)典型個案——EAC歐美中心世貿(mào)麗晶城·歐美中心總建面：12.7萬m2戶數(shù)：1217戶當(dāng)前租金：3.5-9元/m2/天團隊開發(fā)商：浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司規(guī)劃設(shè)計：王董國際景觀設(shè)計：EDAW泛亞易道室內(nèi)設(shè)計：美國HBA&高文安物業(yè)管理：仲量聯(lián)行

基本情況布局1幢W型，1幢T型外立面玻璃幕墻，石材，鋁板戶型150-300m2(主力戶型)層高凈層高2.65m租金3.5-9元/平米/天價格2007年：25000元/平米2013年：38000-40000元/平米智能智能化5A系統(tǒng)物管酒店式服務(wù)交通超級停車場（1400個車位）會所頂級私人會員制俱樂部A座B座C座EAC歐美中心作為黃龍區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的典范，強調(diào)豪華的陣容；通過高品質(zhì)的產(chǎn)品打造，及重點的招商運營，使項目獲得市場高度認(rèn)可，吸引了大批國內(nèi)外知名企業(yè)入駐并取得良好收益項目情況：1、歐美中心由建工集團在2005年開工建設(shè)，2007年1月開盤，2008年12月交付使用‘項目定位為歐美企業(yè)定制，產(chǎn)品高端，整體寫字樓獲得LEED銀獎?wù)J證；2、項目地處于杭城世貿(mào)—黃龍國際化區(qū)域，地段繁華，寫字樓聚集度高，周邊配套十分齊全；3、項目打造的是高端物業(yè)、高端寫字樓，號稱是世界500公司入駐杭州的首選物業(yè)。目前已有多家知名企業(yè)入??；4、項目的單層面積達(dá)4580平方米，建筑面積更是達(dá)到了12.7萬平方米，使該項目的整體印象提升了一個臺階。項目特色：1、時尚的建筑外形：辦公樓由W形（A座）和T形（B座）兩幢建筑組成，同時C座為點式星級酒店式公寓；2、頂級的設(shè)計團隊：產(chǎn)品所有設(shè)計及管理均由世界外頂級的團隊完成3、超豪華的產(chǎn)品打造：絕大部分指標(biāo)超過國際甲級寫字樓設(shè)計水平，同事聘請國際知名物業(yè)。4、高品質(zhì)的配套招商：除入駐企業(yè)外，商業(yè)配套均入駐國內(nèi)外知名商家。5、國際頂級的入駐企業(yè)：奧克伍德、雷格斯等國際頂級企業(yè)的入駐為項目國際化的招商增色添碼。整體策略：

項目首先通過租賃部分招租部分高端歐美企業(yè)，完善歐美中心主題概念，提高項目自身形象，再將銷售部分分割成150-300方面積產(chǎn)品，推向市場后快速去化。銷售部分租賃部分由于項目定位較高加之招租部分高端歐美企業(yè)，快速帶動一批金融、咨詢等高附加值企業(yè)入駐。入駐企業(yè)主要以金融類、廣告咨詢類和網(wǎng)絡(luò)科技類為主，其中金融類達(dá)到39%入駐的知名企業(yè)有浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、中國南方航空有限股份有限公司、中投信托有限責(zé)任公司、浙江融科置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州珀萊雅控股股份有限公司、金城財富管理中心等大廈的總體入住率達(dá)90%（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）2、錢江新城商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介錢江新城是杭州新崛起的商務(wù)、行政中心，以超甲級寫字樓為主，是近年政府重點打造的金融商務(wù)中心，定位——杭州的CBD，城市的心臟。區(qū)域范圍：東靠錢塘江、南至清江路(錢江三橋)、西臨秋濤路，北至慶春東路，區(qū)域特點：企業(yè)類型：目前區(qū)域尚不成熟，待租項目較多運營現(xiàn)狀：租金：2.2-4.5元/m2/天，售價：3-3.5萬元/m2；物業(yè)管理費：8-15元/m2/月定位高端，該區(qū)域定位為商業(yè)金融，休閑游憩、高檔居住為主的多功能濱水區(qū)，將規(guī)劃建成錢江金融城泛海國際中心圣奧中央商務(wù)大廈華聯(lián)UDC時代大廈天翔·鳳起時代大廈規(guī)模：43000租：2-2.6物：3.8售：20000采荷嘉業(yè)大廈規(guī)模：34070租：2.2-2.8售：22000-25000物：4:森禾商務(wù)廣場規(guī)模：109000租：2.3-2.8售：20000物：4.8長城大廈規(guī)模：35500租：2.3物：5車：580宋都·興業(yè)大廈規(guī)模：15000租：2-2.5售：25000迪凱國際中心規(guī)模：85000租：3-3.45售30000物：10青春發(fā)展大廈規(guī)模：44000租：3.3-3.5物：4.5車：400中豪鳳起廣場規(guī)模：40722租：2-2.6售15000-2000物：3.6鳳凰中心規(guī)模：25000租：2.1-2.6物：5車：120-250贊成·太和廣場規(guī)模：238141租：2.5-3售：23000-28000物：5.5大名空間商務(wù)大廈規(guī)模：52667物：4.5售：21000錢江新城商務(wù)區(qū)/樓盤掃描錢江新城商務(wù)區(qū)典型個案——萬銀國際大廈萬銀國際大廈總建面：280000m2戶數(shù)：955戶當(dāng)前租金：4.1-6.3元/m2/天團隊開發(fā)商：浙江萬銀房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計：德國思圖景觀設(shè)計：浙江大學(xué)設(shè)計學(xué)院室內(nèi)設(shè)計：澳大利亞所伍哈德建筑設(shè)計集團（Woodhead

International）香港梁景華及PAL設(shè)計事務(wù)所營銷策劃：戴德梁行物業(yè)管理：高力國際15元/平米

基本情況布局2幢甲級寫字樓，1幢酒店+公寓外立面玻璃幕墻，石材，鋁板戶型146-255m2標(biāo)準(zhǔn)層1700m2層高3.9米租金4.1-6.3元/平米/天價格08年開盤均價：17000元/m2后期均價：20000元/m2智能智能化5A系統(tǒng)電梯芬蘭通力電梯16部車位1:1.5車位配置，共1500個地下車位配套精品商業(yè)、酒店、酒店式行政公館項目情況：1、萬銀國際位于錢江新城核心區(qū)塊，是一座集寫字樓、精品商業(yè)、酒店、酒店式行政公館于一體的高端綜合建筑體，占地面積2.5萬平方米，建筑面積28萬平方米，由兩幢甲級寫字樓，一幢五星級酒店+總裁飛行公館組成（1-17層為五星級酒店，18-44層為總裁飛行公館），其中甲級寫字樓23.4萬平米。2、甲級寫字樓41-44層200米高，規(guī)劃了10個陽光中庭、500個地下車位、3.9米標(biāo)準(zhǔn)層高、12.8米無柱大開間、挑高15米酒店式豪華大堂、二層空中生態(tài)連廊，總裁車庫及總裁直達(dá)電梯，網(wǎng)絡(luò)架空地板、中央空調(diào)VRV空調(diào)雙重空調(diào)模式等優(yōu)化配置亦刷新了杭城寫字樓的新標(biāo)準(zhǔn)。3、寫字樓已交付使用，現(xiàn)房狀態(tài)，總裁飛行公館預(yù)計2014年下半年交付使用。精裝修交付。銷售情況：1、萬銀國際一幢甲級寫字樓整售給農(nóng)業(yè)銀行，一幢散售，已于2008年開盤，開盤成交均價17000元/平米，后期均價提升至20000元/平米。已于2011年底售罄。2、萬銀國際18-44層酒店式公寓于2012年開盤銷售，精裝修3000元/平米，平層均價33000元/平米，LOFT戶型均價38000元/平米，目前已推房源銷售率為98%。3、萬銀國際酒店式公寓37層以上還有5層未售，開盤時間及價格未定。平面分布：萬銀國際大廈整層面積1700平米，戶型面積146-255平米。10部芬蘭通力電梯配置。寫字樓入駐情況：萬銀國際大廈租金4.1-6.3元/平米/天，目前出租率85%。入駐企業(yè)以金融、貿(mào)易、企事業(yè)單位為主。占地面積6818平米容積率8.68開發(fā)商浙江華成投資總建筑面積7.45萬方入住時間2010年5月寫字樓面積7.45萬方租售現(xiàn)狀出售;出租;寫字樓等級甲級售價2008年：18000元/平米2013年：33000元/平米（二手）裝修情況簡裝租金3.3－3.5元/平米/天外立面玻璃幕墻物業(yè)費5.5元/平米/月（不含公共能耗費）層數(shù)地上40層，地下2層物業(yè)管理綠城物管主力戶型整層銷售1274㎡標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積1274方電梯數(shù)8部停車位301個錢江新城商務(wù)區(qū)典型個案——華成國際大廈項目情況：1、華成國際大廈是位于杭州市錢江新城的甲級寫字樓。項目于2005年開工建設(shè)，2008年銷售。項目占地面積6818平米，總建筑面積74479平米，地上40層高201.2米，5層裙樓經(jīng)營商業(yè)，地下3層。2、華成國際大廈20層以上為出售，2008年銷售均價為18000元/平方米；20層及以下，整層出租，租金為3.3-3.5元/平方米·天。3、目前二手市場價格為33000元/平米。4、項目地下二層、地下三層車位，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售，立體車位27-29萬/個，平面車位40萬/個。汽車庫入口自行車庫入口，地下一層寫字樓門廳，面積約為400平方米寫字樓入口寫字樓次入口共八部客梯，4部低區(qū)，4部高區(qū)，以25層為界寫字樓一層平面圖，建筑面積約為2745.5平方米一層平面圖地下一層，自行車庫入口。地下二層和地下三層為機動車停車場，共車位數(shù)301個。公共衛(wèi)生間電梯廳；三菱高速電梯電梯廳公共衛(wèi)生間，男女各三個蹲位16F-24F戶型圖，每層建筑面積約為1276.6平方米，每層兩戶31F-35F戶型圖，每層建筑面積約為1276.6平方米，每層一戶項目寫字樓戶型整體以大開間形式出售（整層或半層出售），適合大型企業(yè)入駐。杭州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，公認(rèn)的市中心，寫字樓分布分散，售價較高。3、武林商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介區(qū)域范圍：南起慶春路，北到文暉路，東臨中河北路、上塘路，西至武林路、環(huán)城北路轉(zhuǎn)接京杭運河。區(qū)域特點：企業(yè)類型：以金融證券、貿(mào)易貨運及大型集團為主運營現(xiàn)狀：租金：3-6元/m2/天；售價：28000-38000元/平米杭州傳統(tǒng)商業(yè)中心，商圈氛圍濃厚；擁有杭州標(biāo)桿品質(zhì)寫字樓；售價高，租金高武林商務(wù)區(qū)序號項目竣工日期1坤和中心2009年2環(huán)球中心2009年3鈦合國際2008年4白馬大廈2002年5綠城深藍(lán)廣場2006年6越都商務(wù)大廈2006年坤和中心環(huán)球中心鈦合國際白馬大廈武林商務(wù)區(qū)浙江外經(jīng)貿(mào)廣場規(guī)模：65000戶型：300-500

租：3-5；物：8永通·信息廣場規(guī)模：44740戶型：115-192

租：2.2-2.3；物：5.3

車：500-700環(huán)球中心規(guī)模：110000戶型：900-1250

租：5-7；售：40000-50000物：5車：400白馬大廈規(guī)模：30000戶型：200-300

租：3.9；售：37000-45000物：5車：300坤和中心規(guī)模：112000戶型：400-550

租：6-7；物：16車：1500-2000中山花園春曉苑規(guī)模：25000戶型：200

租：1.2元豐·鈦合國際規(guī)模：61600戶型：255-500

租：3-3.5；售：20000-30000物：5.5車：300宏大賓館商務(wù)樓戶型：30-50物：0.15；車：200晶暉商務(wù)大廈規(guī)模：31000戶型：300租：2-3；售：20000-24000物：5車：200華源發(fā)展大廈規(guī)模：25000戶型：110-450

租：2.5-3.5；物：5車：260越都商務(wù)大廈規(guī)模：42000戶型：500-800租：2.6；售：25000物：1.2車：350云天·財富中心規(guī)模：41000戶型：150-300

租：2.5-2.8；售：30000物：3車：260凱喜雅大廈規(guī)模：44894戶型：600-800租：3.8；物：5

車：300綠城·深藍(lán)廣場規(guī)模：130000戶型：200-500租：3.5-4.5；售：28000-35000物：8藍(lán)天商務(wù)中心規(guī)模：26000戶型：128-420租：1.9；售18000；物：4.8車：200-500武林商務(wù)區(qū)/樓盤掃描武林商務(wù)區(qū)典型個案——坤和中心坤和中心憑借其無與倫比的黃金地段，在2007年將其自身產(chǎn)品打造成杭州最高端寫字樓項目。占地面積——容積率3.63

開發(fā)商杭州坤和投資控股有限公司總建筑面積112214平米建筑設(shè)計德國GMP建筑師事務(wù)所寫字樓面積70000平米租售現(xiàn)狀出租寫字樓等級甲級租金6－7.5元/平米/天裝修情況精裝物業(yè)費16元/平米/月（不含公共能耗費）外立面玻璃幕墻;石材商業(yè)規(guī)劃1-4層總建筑面積3.4萬方，現(xiàn)已交付杭州大廈運營，沿街展面銀行租賃。層數(shù)35主力戶型——標(biāo)準(zhǔn)層高約3米標(biāo)準(zhǔn)層面積1530方電梯數(shù)8部停車位567個項目情況：1、坤和中心位于杭州武林CBD核心，北靠京杭大運河灣畔，西連杭州大廈購物中心華浙店。整個項目包括高端商業(yè)與甲級寫字樓，是杭州市中心的地標(biāo)性城市綜合體。2、坤和中心寫字樓建筑面積為約4.5萬方，樓高127米，地上35層、地下3層，地上1-6層為杭州大廈坤和店及部分寫字樓商業(yè)配套，地上7-35層為辦公樓，地下一層主要為員工餐廳，地下2層、3層為地下停車庫。3、項目采用6大系統(tǒng)：環(huán)保系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、垂直交通系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓宇系統(tǒng)，和4大精選配置：漢斯格雅—雅生衛(wèi)浴系列、杜拉維特潔具系列、法國拉法基建材系列、進口純天然櫻桃木飾材系列。4、坤和中心為浙江省首個獲得LEED認(rèn)證金獎的寫字樓。5、項目只租不售，租金：6－7.5元/平米/天坤和中心戶型分割基本在90方-150方之間，由于是租賃項目，產(chǎn)品可以根據(jù)需求組合。坤和中心定位高端且地段優(yōu)越，項目租金較高，因此目前入駐企業(yè)大多為能承受高租金的行業(yè)，如金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等。4、慶春商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介老慶春路沿線杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，也是杭州寫字樓最密集的核心辦公區(qū)之一。2005年以后，隨著慶春廣場的成熟，周邊形成了較高端的新興商務(wù)圈。區(qū)域范圍：慶春路沿線，慶春廣場周邊區(qū)域特點：企業(yè)類型：以銀行、證券公司和公司總部為主運營現(xiàn)狀：租金：平均2.2-2.6元/m2/天；售價：22000-25000元/平米；物業(yè)：3.5-3.5杭州傳統(tǒng)商業(yè)中心，商圈氛圍濃厚；杭州寫字樓最密集區(qū)域之一；城市核心，交通便利慶春商務(wù)區(qū)凱旋門商業(yè)中心規(guī)模：42100租：2.3-2.6售：22000-28000物：4.8車：600中河大廈規(guī)模：26000租：1.8-2.1售：15000-21000物：3.7長堤明苑規(guī)模：35000租：1.8售：18000-20000物：1.5車：300中都大廈規(guī)模：59125租：2.4-3售：20000-21000改革月報大樓規(guī)模：-租：1.2-1.8物：3.7售：15000平海國際大廈規(guī)模：20159租：2.8-3.5售：24000-28000物：7.8車：800瑞豐國際商務(wù)大廈規(guī)模：35200租：2.5-3.4售：23000-25000慶春商務(wù)區(qū)/樓盤掃描三新大廈規(guī)模：29800租：2.2-2.5；售：22000物：6.9元華旺座中心規(guī)模：-租：2.2-2.6；售：20000-22000物：3三新銀座規(guī)模：136587租：2.5-2.8；售：20000-25000物：4.6；車：700采荷嘉業(yè)大廈規(guī)模：34070租：2.3-2.5；售：22000-25000物：4濱江·新城時代廣場規(guī)模：20萬方租：2.2-3.；售：22000-25000物：6.5新業(yè)大廈規(guī)模：24310租：2.5-2.8；售：22000-24000物：4.5西子聯(lián)合大廈規(guī)模：38605租：3.6-4.5；售：20000-25000物：-天翔·鳳起時代大廈規(guī)模：43000租：2.2-2.6；售：20000-23000物：3.8慶春商務(wù)區(qū)/樓盤掃描5、濱江商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介高教園商務(wù)區(qū)錢塘江錢塘江區(qū)政府商務(wù)區(qū)本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅亟洗蟮罏檩S心，分兩端快速發(fā)展，區(qū)域市場整體水平不高，依托城市擴張、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和政府規(guī)劃導(dǎo)向迅速發(fā)展；區(qū)域范圍：以江南大道為軸心，高新園區(qū)及區(qū)政府為兩點區(qū)域特點：企業(yè)類型：以信息技術(shù)、漫畫、電子研發(fā)、文化傳媒等高新技術(shù)類企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：1.2-3元/m2/天，多集中于1.5-2元/m2/天；以IT、通信、動漫等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；企業(yè)總部大樓較多，部分對外租賃；濱江慧港規(guī)模：28000戶型：380-2300租：1.5物：3車：200卓信大廈規(guī)模：36000戶型：130-2000租：1.5-2物：3車：220蕭宏大廈規(guī)模：41000戶型：600租：1.5-2.2物：3.5盾安發(fā)展大廈規(guī)模：30000戶型：500-1000租：1.5-2.5物：4東方通信城規(guī)模：180000戶型：500-1000租：1.5凱和大廈規(guī)模：-戶型：600租：1.3華榮時代大廈規(guī)模：-戶型：2500租：2濱江商務(wù)區(qū)/樓盤掃描6、文教商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介IT商務(wù)分為濃厚，是IT創(chuàng)業(yè)者的天堂，群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不全，客戶群有向黃龍商圈轉(zhuǎn)移意向。文教商務(wù)區(qū)區(qū)域范圍：文一路、文二路、文三路路、古翠路、保叔北路區(qū)域特點：企業(yè)類型：以信息技術(shù)、IT企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：1.8-3元/m2/天，多集中于2-2.3元/m2/天；老式寫字樓，現(xiàn)代化辦公配套少；租金相對低廉；市場活躍，使用率高。文教商務(wù)區(qū)/樓盤掃描計量大廈規(guī)模：22000戶型：53-161租：2.2-2.3物：4.5車上：300車下：400怡泰大廈規(guī)模：29000戶型：70-205租：2.3物：2.7車：下400西湖國際科技大廈規(guī)模：80000戶型：140-120租：2.5-3.5物：6車上：400車下：500元茂大廈規(guī)模：40000戶型：100-2000物：2.8立元大廈規(guī)模：36000戶型：97-1250租：3物：6.5車：680百腦匯科技大廈規(guī)模：42000租：2.4物：4車：400萊茵達(dá)大廈規(guī)模：20000戶型：875租：2.5物：5車：800華星時代廣場規(guī)模：65000戶型：200-900租：2.3-2.5物：5.5車上300車下500華星科技大廈規(guī)模：28000戶型：40-1000租：2.1物：3.5車上：380天苑大廈規(guī)模：28800戶型：175-1600租：2物：3.5車上300車下400東部軟件園規(guī)模：160000租：2.1高新大廈規(guī)模：20000租：2物：2.5尚坤大廈規(guī)模：10000戶型：1620租：1.8-2.2物：4.5車：200車上：代表地上車位價格。車下：代表地下車位價格。7、城站商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介起步早但發(fā)展慢，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)氛圍相對較差，新盤供應(yīng)量不大。城站商務(wù)區(qū)區(qū)域范圍：北至清泰街，南至望江路，西至中河路，東至環(huán)城東路區(qū)域特點：企業(yè)類型：以貨運、商貿(mào)企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：1.5-2.2元/m2/天，多集中于1.9元/m2/天；靠近火車城站，交通便利；樓盤品質(zhì)參差不齊，商業(yè)環(huán)境雜亂；缺乏高品質(zhì)寫字樓。城站商務(wù)區(qū)/樓盤掃描富春大廈規(guī)模：56000租：1.8物：1.8

售：12000聯(lián)銀大廈租：1.8物：3.2車：700-900富云大廈租：1.7物：2.6中閩大廈租：1.8物：5.2車：700-900香榭商務(wù)大廈租：2-2.2售：14000-15000四季星座租：1.5物：3金泰商務(wù)大廈規(guī)模：24212租：2.3物：4.5

車：400售：30000雪峰清泰大廈規(guī)模：15406租：1.6-1.8物：3.6車：100

售：16000-16500

售：13000偉星世紀(jì)大廈租：2.2物：3.9金衙莊大廈規(guī)模：15476租：2.2物：4.6

車：150售：18000中緯商務(wù)大廈租：1.2星河商務(wù)大廈規(guī)模：20000租：2.28、湖濱商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介該地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性決定了該區(qū)域的寫字樓屬高檔寫字樓。區(qū)域范圍：北至中河路，南至吳山廣場，東至中河路，西至西湖區(qū)域特點：企業(yè)類型：以國有背景、高端商務(wù)/商業(yè)企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：2-3元/m2/天；售價：20000-30000元/平米比鄰西湖，環(huán)境優(yōu)美；城市核心，交通便利；高端商業(yè)氛圍濃厚。湖濱商務(wù)區(qū)泰地·萬新大廈規(guī)模：73000租：2.5物：5.5車：600售：22000平海旺角租：2-2.3售25000-28000清波商廈規(guī)模：73000租：2.5-3.2售22000物：4.6西湖時代廣場規(guī)模：65300租：2.6-3.3售：23000物：6天風(fēng)商廈規(guī)模：73000租：2.2-2.5售15000-20000西湖國貿(mào)大廈規(guī)模：11000租：2.5-3

售：30000-35000航天通信大廈規(guī)模：19800租：2.5天風(fēng)商廈租：2.5-2.9售22000華順大廈租：1.5-2.2售15000-18000吳山商務(wù)樓租：2.5-2.8售20000-23000新東方大廈租：2.8物：2.3-3.2車500-600售：25000-28000湖濱商務(wù)區(qū)/樓盤掃描9、城北商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介由原工業(yè)園區(qū)老廠房改建而來，形成小、多、散的創(chuàng)意園區(qū)，區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)模性品質(zhì)寫字樓。區(qū)域范圍：德勝路、石祥路、莫干山路、上塘路圍合而成區(qū)域特點：企業(yè)類型：以創(chuàng)意小型企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：1-2元/m2/天，多數(shù)集中在1.5元/m2/天原為老城大型制造工業(yè)園區(qū)，由老廠房改建而來，形成小、多、散的創(chuàng)意園區(qū)；租金便宜，缺乏品質(zhì)寫字樓城北商務(wù)區(qū)運河邊LOFT創(chuàng)意園區(qū)規(guī)模：5039租：1.6南北商務(wù)港規(guī)模：30000租：2物業(yè)：3.5北部軟件園規(guī)模：100萬方租：1-1.5泰嘉園規(guī)模：13萬方租：1.3-2.2易構(gòu)大廈規(guī)模：47896租：0.85-2.2天堂e谷規(guī)模：5.3萬方租：1.1-1.8美都廣場規(guī)模：78661租：1.6物業(yè)：1.8城北商務(wù)區(qū)/樓盤掃描10、下沙商務(wù)區(qū)/區(qū)域簡介區(qū)域市場起步較晚，發(fā)展緩慢，缺乏品質(zhì)寫字樓，商住兩用物業(yè)比例較大，管理混亂區(qū)域范圍：南至6號大街，北至學(xué)源路，東至5號大街，西至銀沙路區(qū)域特點：企業(yè)類型：以制造加工企業(yè)為主運營現(xiàn)狀：租金：0.7-1.2元/m2/天伴隨下沙產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展而自發(fā)形成；缺乏品質(zhì)寫字樓，多為商住兩用物業(yè)；租金水平較低。下沙商務(wù)區(qū)浙江傳媒大廈規(guī)模：30000租：2-2.6和達(dá)創(chuàng)意設(shè)計園規(guī)模：56000租：0.9層高：4.1米甌江綜合大廈規(guī)模：56000租：0.9層高：4.1米智格·新城大廈規(guī)模：59075租：1車位：500個下沙創(chuàng)意大廈規(guī)模：48693租：0.7車位：500個中沙·中央金座規(guī)模：248142租：0.8之江銘樓規(guī)模：20000租：1.2層高：4.1米大旗創(chuàng)新科技園規(guī)模：5000租：1.2車位：50個艾肯金座規(guī)模：32439租：1車位：1100個下沙商務(wù)區(qū)/樓盤掃描武林慶春城站湖濱黃龍錢江新城濱江文教城北濱江板塊依托城市東進戰(zhàn)略也是未來商務(wù)發(fā)展的重要區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮笪慕贪鍓K仍將主要吸引板塊及周邊中小企業(yè)為主，并依托稀缺的環(huán)境以發(fā)展生態(tài)辦公為突破口城北板塊主要為舊工業(yè)區(qū)廠房改造而成的創(chuàng)意型辦公樓，依托現(xiàn)有汽車城等商業(yè)，承接大關(guān)板塊內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段內(nèi)板塊住宅出讓，大關(guān)板塊未來有大量寫字樓辦公供應(yīng)慶春、武林、城站將依托傳統(tǒng)商務(wù)基礎(chǔ)占據(jù)商務(wù)板塊重要位置板塊內(nèi)已無出讓辦公用地，成交價格為二手價格。黃龍為傳統(tǒng)高端商務(wù)區(qū)錢江新城作為未來中央商務(wù)核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，未來以大中型企業(yè)入駐為主，將分流部分武林、黃龍客戶頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進口；多有大堂和室外廣場；注重科技和生態(tài)辦公；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚平均租金區(qū)間(元/天/m2）目前售價區(qū)間(元/m2）物業(yè)檔次設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝；大堂昭示性一般，無室外廣場落成較早，規(guī)劃功能落后；入住企業(yè)規(guī)模較小受區(qū)域價值局限，客戶認(rèn)知度較低，以本區(qū)域內(nèi)小型企業(yè)為主1.5-2.830,000-40,00025,000-30,000（二手成交價格）3.5-82.5-4.510,000-20,000發(fā)展特征黃龍和錢江新城是目前杭州寫字樓租金水平最高的兩個區(qū)域，武林和慶春等傳統(tǒng)板塊次之，整體租金水平分布呈現(xiàn)金字塔形狀。板塊小結(jié)04杭州寫字樓供需分析1、杭州歷年寫字樓供應(yīng)情況2、歷年寫字樓與住宅單價走勢分析3、寫字樓近期租售價格情況4、杭州寫字樓面積段走勢分析5、租金結(jié)構(gòu)比較6、市場小結(jié)09-10年由于政府的經(jīng)濟刺激政策和杭州錢江新城的發(fā)展，寫字樓供求量高漲。12年受錢江新城集中交付影響，供應(yīng)面積大增，但是受房地產(chǎn)市場整體打壓影響，成交量沒有顯著增長。近兩年，杭州市寫字樓成交面積保持穩(wěn)定節(jié)奏，2011年成交面積較上年稍有下降。而寫字樓供應(yīng)方面，在2012年市場上推出了大量寫字樓供應(yīng)，但是受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，2012年成交未有明顯漲幅。2011-2012年杭州寫字樓市場供求情況分析2008-2012歷年杭州寫字樓市場供求情況分析1、杭州歷年寫字樓供應(yīng)情況歷年杭州的寫字樓市場基本呈現(xiàn)供過于求的局勢，10年3月政策調(diào)控，整體供給有所減少，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，辦公需求逐步釋放，市場趨于規(guī)范；錢江新城寫字樓集中09、10年供應(yīng)，同時2010年的住宅限購導(dǎo)致當(dāng)年辦公產(chǎn)品銷售火爆。2、杭州歷年寫字樓與住宅單價走勢分析縱觀歷年杭州的住宅，辦公均價走勢對比，可以發(fā)現(xiàn)杭城辦公市場起點較高，中期一度商住倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，但受后期限購影響，同時隨著辦公市場的逐步成熟，價格逐步走高，并且超過住宅市場。2011-2012年杭州市寫字樓市場售價和租金情況分析元/㎡元/㎡/天

寫字樓售價方面，2011年第一季度時均價約為16000元/㎡，但在第二季度小幅上升，2011年全年在18000元/㎡左右，但在2012年成交價格開始上升，穩(wěn)定在20000元/㎡。寫字樓租金方面，2011-2012年穩(wěn)中有升，整體市場水平穩(wěn)定在3元/㎡/天——3.5元/㎡/天之間。寫字樓入住率方面，杭州寫字樓入駐率基本為90%以上。2011年一季度與2012年四季度受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，部分企業(yè)出現(xiàn)縮小經(jīng)營規(guī)?；蜿P(guān)閉情況，同時08年及10年開發(fā)的寫字樓如錢江新城板塊交付投入使用，拉低了寫字樓入住率。3、杭州寫字樓近期租售價格情況杭州寫字樓售價基本在20000元/㎡，租金穩(wěn)定在3元/㎡/天—3.5元/㎡/天之間，入駐率基本在90%左右。4、杭州寫字樓面積段走勢分析杭州辦公物業(yè)的面積段走勢，在2011年150方以下產(chǎn)品占多數(shù)，但到2012年300方以上面積產(chǎn)品達(dá)到56%，說明杭州酒店式公寓產(chǎn)品逐步受禁酒令影響慢慢減少，而標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品開始成為主力。5、租金結(jié)構(gòu)比較租金受區(qū)域影響變化明顯，目前仍以傳統(tǒng)中心區(qū)域為市場價格高位，新興區(qū)域價格略低，但整體品質(zhì)提升迅速；同區(qū)域內(nèi)也以高品質(zhì)產(chǎn)品獲取高額租金；整體辦公市場向高品質(zhì)化發(fā)展黃龍商圈濱江錢江新城杭州辦公呈現(xiàn)比較明顯的單核心特征，仍以中心區(qū)域為主要商務(wù)區(qū)，但是單核心正在不斷擴張，次核心正在快速形成整體主要以金融、咨詢、房產(chǎn)及集團總部等對地段、形象要求較高，租金承受能力較強的行業(yè)占比較高，且主要集中在中心及錢江新城區(qū)域，其余以價格擠壓為主，對地段及產(chǎn)品要求較低從各物業(yè)的租金表現(xiàn)來看，地段性需求表現(xiàn)顯著，以核心區(qū)的黃龍租金最高，其次政府主導(dǎo)的錢江新城，以高品質(zhì)的定位規(guī)劃，保持在第二梯隊，其余外延區(qū)域，租金水平較低分布特征客戶特征租金特征辦公物業(yè)從07年100方以下小面積占比超過7成，到11年只有四成來看，偏住宅類的銷售型物業(yè)正在減少，而真正意義上純辦公呈擴大趨勢，辦公市場逐步向大面積，正規(guī)化發(fā)展面積特征地段影響最大，產(chǎn)品形象次之，物業(yè)服務(wù)次之，配套影響有限產(chǎn)品特征杭州三產(chǎn)產(chǎn)值及占比較其他一線低，整體能級較低，再加之民營經(jīng)濟為主體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，直接影響杭州辦公市場的擴容，錢江新城辦公入住率有限亦能說明這個特征容量特征6、市場小結(jié)05未來寫字樓供應(yīng)情況1、未來供應(yīng)總量2、已推未售房源3、供應(yīng)小結(jié)1、潛在供應(yīng)量年份宗數(shù)總出讓面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）20113569207201238812342013112773總計841775142011年-2013年杭州主城區(qū)商業(yè)（商服）、辦公用地出讓統(tǒng)計受杭州禁酒令影響，11-13年出讓商業(yè)及辦公用地其未來產(chǎn)品形式大多為寫字樓；按照辦公物業(yè)占商業(yè)物業(yè)的30%比例計算，未來寫字樓供應(yīng)量約為154萬方。2011年受住宅市場打壓影響，2011年主城區(qū)商辦用地出讓交易開始增多，可建面積達(dá)207萬方。由于2011年整體住宅市場打壓嚴(yán)重，2012年政府因擔(dān)心住宅用地去化困難而主推商辦用地市場，受此影響2012年商辦用地總出讓面積大增，可建面積與2011基本持平，達(dá)234萬方。

按區(qū)域分寫字樓存量面積目前市場上已推未售存量房源主要集中在江干區(qū)，近22萬方，占主城區(qū)存量的34%，其次為濱江區(qū)15萬方，占比23%。拱墅區(qū)存量約6.6萬方，排第四。從去化率看，下城區(qū)去化率最高，70.48%，其次為江干區(qū)，47.81%。拱墅區(qū)，去化率37.02%，排第四。截止目前，已推未售房源約66.4萬方，其中江干區(qū)存量最大，近15萬方，占總存量房源34%，年均去化速度6.8萬方。拱墅區(qū)存量近6.6萬方，年均去化速度1.3萬方。2、已推未售存量房源——按區(qū)域劃分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計段：2011-2013年2012年開始各面積段房源供應(yīng)，層次更加豐富。100-120方及120-145方房源比例漸大，180方以上房源仍為主流，占市場供應(yīng)量76%。2、已推未售存量房源——按面積段劃分待開發(fā)辦公物業(yè)：154萬方已推未售辦公房源：66萬方未來供應(yīng)量：220萬方按照2011年-2012年年均去化28萬方速度計算，未來供應(yīng)量足夠支撐6.3年辦公物業(yè)需求。3、供應(yīng)小結(jié)06重點寫字樓項目個案分析1、城西、城北、申花板塊2、市中心、錢江新城板塊3、濱江板塊12345768119101213142015161718192125232422261浙商財富中心8新天地15華峰國際商務(wù)大廈22銀豐央座2申瑞國際9野風(fēng)現(xiàn)代中心16泛海國際中心23漢峰3銀泰城10綠城西子國際17迪凱金座24雙城國際4萊茵矩陣國際11西湖國貿(mào)大廈18迪凱銀座25信雅達(dá)國際5美達(dá)北城天地12海運國際19銀江國際時代廣場26中贏國際6萬通中心13來福士廣場20嘉里中心7綠地中央廣場14財富金融中心21星耀城1、城西、城北、申花板塊1浙商財富中心6萬通中心2申瑞國際7綠地中央廣場3銀泰城8新天地4萊茵矩陣國際9野風(fēng)現(xiàn)代中心5美達(dá)北城天地1、浙商財富中心項目位置西湖西湖區(qū)古墩路與蓮花街路口開發(fā)商浙江藍(lán)頓置業(yè)發(fā)展有限公司樓層數(shù)共4棟，10-12F，占地面積35000容積率4.00主力戶型200-700平方米建筑面積13000單層面積/層高1700方，層高3.8米單層配備電梯數(shù)2號樓9部，4號樓10部，日立開盤時間2011.9交付時間2013.5產(chǎn)品均價31000元/㎡物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)仲量聯(lián)行，12.8配套設(shè)施精品酒店、商業(yè)內(nèi)街、小單元式辦公備注停車位880個,1號樓為精品酒店，3號樓企業(yè)自持，總部大樓在售項目情況：1、浙商財富中心，由四塊黑白色調(diào)的建筑模塊高低錯落，既緊密聯(lián)系，又默契呼應(yīng)，構(gòu)成形態(tài)各異而又有機統(tǒng)一的整體。2、項目占地面積：35000平方米，建筑面積：130000平方米，由4幢10-12層小高層組成。3、項目于2011年9月26日開盤，于2013年5月1日交房。4、浙商財富中心目前已引進的商家和企業(yè)有：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、萊茵控股集團、浙大科技園二期、浙江省省直單位住房制度改革辦公室、泰國潘維曼頂級SPA。銷售情況：浙商財富中心目前在售2#、4#樓寫字樓，面積為50-900平方米，2#樓均價33000元/平方米，4#樓均價31000元/平方米，現(xiàn)可以享受全款98折,按揭99折。截止目前，浙商財富中心已推出寫字樓房源48666平米，已銷售13479平米，銷售率27.70%。月度銷售面積586.1平米，銷售均價30449元/平米。項目寫字樓存量房源62836平米。2、申瑞國際項目位置西湖申花路豐潭路交界

開發(fā)商杭州申瑞置業(yè)有限公司樓層數(shù)16F占地面積27247容積率3.00主力戶型300建筑面積81954單層面積/層高600方，層高3.35米單層配備電梯數(shù)3部，品牌待定開盤時間2013年交付時間未定產(chǎn)品均價尚未開盤，對外報價19500元/平米物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)潤嘉，5.5配套設(shè)施1-2層商鋪，沃爾瑪、在建的西城銀泰備注項目由A、B地塊組成，A地塊為2幢甲級寫字樓，B地塊為2幢LOFT酒店式公寓，層高4.79米，主力戶型50-70平米待售項目情況：1、申瑞國際位于申花板塊，總建筑面積約82000平方米，由A、B兩地塊組成，規(guī)劃有5A辦公樓、LOFT空間及沿街商鋪。其中A地塊為兩幢辦公樓，沿街裙房設(shè)置商鋪空間；B地塊為兩幢LOFT商務(wù)空間，層高4.79米；沿申花路裙房展示面極佳，設(shè)計為沿街商鋪。2、5A辦公樓精裝修交付，5大智能化系統(tǒng)支持現(xiàn)代企業(yè)高效、高檔、高舒適度辦公，面積約300平米。銷售情況：目前寫字樓部分尚未開盤，開盤時間未定，對外報價19500元/平米。層高4.79米LOFT公寓已于2013年1月13日開盤，首推B地塊1號樓LOFT精裝修商務(wù)公寓，戶型面積為40-90平米，主力50-60平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米，均價21000-22000元/平米。3、銀泰城項目位置拱墅豐潭路萍水路交叉口開發(fā)商杭州銀泰購物中心有限公司樓層數(shù)A座17F；B座18F；C座22F；D座21F；E座14占地面積65100容積率3.77主力戶型750-1800平米，整層出售建筑面積393732，其中寫字樓7.6萬方單層面積/層高A座775方；B座750方；C座1200方；D座1300方，E座1800方層高：3.6-3.9米單層配備電梯數(shù)3-6部，西子奧迪斯開盤時間2012年6月22日C幢開盤，2012年9月29日A幢加推開盤，2012年11月4日B幢加推開盤，2013年4月8日D座、E座開盤加推交付時間2013.12產(chǎn)品均價22000元/㎡物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)南都物業(yè)，11.5配套設(shè)施地鐵2號線，28.6萬平方米時尚生活購物中心，星級酒店備注機動車位2119個，非機動車位4935個在售項目情況：1、杭州銀泰城位于申花板塊，總建筑面積40萬方，由29萬方時尚購物中心、7.6萬方甲級寫字樓集群及商務(wù)酒店組成，是中國銀泰開發(fā)的中高端綜合體項目，其中，購物中心由開發(fā)商持有經(jīng)營。2、杭州銀泰城現(xiàn)已簽下160余家商戶，其中休閑配套71家、服裝品牌46家、餐飲品牌39家等。在品牌方面，有不少都是第一次來杭州，如自助餐廳金錢豹、香港知名茶餐廳翠華、藍(lán)蛙、西貝等，服裝品牌有ZARA、H&M、GAP等快時尚品牌。3、杭州銀泰城計劃于2013年9月營業(yè)。4、杭州銀泰城是中國首個獲得BOMAHSCP預(yù)認(rèn)證的綜合體項目，紐約帝國大廈、克萊斯勒大廈、洛杉磯聯(lián)邦銀行大廈等著名頂級寫字樓均獲得了BOMA認(rèn)證及相關(guān)獎項。銷售情況：銀泰城已全部開盤，均價22000元/平米。項目整體銷售率在83%左右，銷售形勢良好。寫字樓已于202年年底結(jié)頂，并于2013年年底交付。項目為留用地，因此只能整層銷售，銷售不上透明售房網(wǎng)備案。項目寫字樓存量房源13200平米。4、萊茵矩陣國際項目位置拱墅杭州市拱墅區(qū)豐潭路與余杭塘路交匯處

開發(fā)商杭州萊茵達(dá)楓潭置業(yè)有限公司樓層數(shù)地下2層，地上10-13層占地面積17931容積率3.0主力戶型150—750建筑面積82099單層面積/層高1500方，層高4.2米單層配備電梯數(shù)17部開盤時間2013.3交付時間2014.6產(chǎn)品均價25000元/㎡物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)

9.80配套設(shè)施地鐵2號線，銀泰城、印象城、沃爾瑪、物美超市、新武林商業(yè)中心備注停車位453個車位在售項目情況：1、項目位于申花板塊，占地面積：17931平方米，建筑面積：82099平米。2、項目已通過LEED金級預(yù)認(rèn)證。3、寫字樓室內(nèi)層高達(dá)到罕見的4.2米，遠(yuǎn)超常規(guī)寫字樓3.8米層高標(biāo)準(zhǔn)。4、項目8萬余方建筑體量設(shè)17部高速品牌電梯、高車位配比，遠(yuǎn)超常規(guī)高端寫字樓配置，40米通高玻璃大堂、6大獨立挑高辦公大堂，雙水岸、雙庭院、屋頂花園、8大空中花園，采用國際先進的5A智能化辦公系統(tǒng)。5、項目為精裝修交付。銷售情況：矩陣國際于2013年3月下旬首次開盤，推出寫字樓房源20000余平米，面積150—750平米，已銷售6514平米，銷售率30%，銷售均價25695元/平米。項目寫字樓可售存量房源13486平米。5、美達(dá)北城天地項目位置拱墅西側(cè)與申花路相連，東側(cè)與湖州街貫通

開發(fā)商杭州北城置業(yè)有限公司樓層數(shù)20F，其中6-20F為寫字樓占地面積25000容積率3.5主力戶型200-300建筑面積130000單層面積/層高1000，3.45米單層配備電梯數(shù)4部，西子奧迪斯開盤時間2011.9交付時間2013.6產(chǎn)品均價使用權(quán)9000元/平米(租賃40年)，有產(chǎn)權(quán)的19500元/平米（不備案）、物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)上海高力國際物業(yè)有限公司，4.0配套設(shè)施地上8萬方商業(yè)（酒店+辦公+商業(yè)），1.3萬方酒店式公寓備注停車位900個在售項目情況：1、美達(dá)北城天地建筑體量13萬余平方米，由北城天地購物中心、平層企業(yè)總部、城果LOFT、星級酒店四類高尚業(yè)態(tài)組成。2、北辰天地購物中心預(yù)計2013年下半年開業(yè)。3、項目為留用地，整層購買可辦理產(chǎn)權(quán)證，銷售不上透明售房網(wǎng)備案。銷售情況：1、美達(dá)北城天地寫字樓約1.5萬方，已于2011年下半年開盤，目前已售罄。面積180-1000平米，散售價格9000元/平米，整層購買均價16000元/平米。2、目前在售的6-11層LOFT房源，戶型面積50方，均價12500元/方，總價60萬/套左右，還有少量房源。6、萬通中心項目位置拱墅東至上塘路銀杏林綠化帶，南至大關(guān)路地鐵廣場，北至紫荊路開發(fā)商杭州萬通時尚置業(yè)有限公司樓層數(shù)A棟17層；C棟12層；E棟12層占地面積17522容積率5.40主力戶型A、C棟200-660方，E棟2000方建筑面積141000單層面積/層高A、C棟660方，層高3.5米，E棟2000方，層高3.9米單層配備電梯數(shù)A、C棟各3部，E棟12部（含總裁電梯），蒂森克虜伯開盤時間2012.10交付時間2014年7-9月產(chǎn)品均價25000元/平米物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)臺灣怡盛物業(yè)，A、C棟7元，E棟10元配套設(shè)施地鐵3號線，運河商務(wù)區(qū)，百安居，歐尚超市在售LEED金國際甲級寫字樓品牌企業(yè)總部大廈品牌企業(yè)總部大廈TOP精裝公館TOP精裝公館樓幢號建筑面積（㎡）層數(shù)（層）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）A（一期）(企業(yè)總部大廈)1135017659C（一期）(企業(yè)總部大廈)789412668B（一期）（TOP服務(wù)式公館）1466024611D（TOP服務(wù)式公館（LEED金國際甲級寫字樓）42089221925合計94619項目情況：1、杭州萬通中心位于遠(yuǎn)洋運河商務(wù)區(qū)東側(cè)，緊挨上塘路高架，項目總用地面積17522平方米，總建筑面積14.1萬平方米，其中地上面積近9.5萬平方米，地下面積4.6萬平方米，容積率5.4。2、杭州萬通中心是由LEED金國際甲級寫字樓、品牌企業(yè)總部大廈、TOP精裝公館、精品商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。3、項目合作單位：日本久米建筑設(shè)計、英國邁進機電顧問、美國EMSI綠色建筑顧問、仲量聯(lián)行物業(yè)管理顧問體。4、杭州萬通中心E幢已獲得國際LEED金級預(yù)認(rèn)證。銷售情況：杭州萬通中心寫字樓于2012年9月開盤，目前在售A、C幢寫字樓，單層面積為660方，可分割為2-3個單元，最小面積為180方，均價25000元/平米。A棟寫字樓已售罄；C棟寫字樓還剩兩套，180和245平米。寫字樓銷售率97%。萬通中心預(yù)計于2013年6月推出甲級寫字樓，整層面積為2200平米，預(yù)計價格會在30000元/平方米以上。7、綠地中央廣場項目位置北至大關(guān)路，南至規(guī)劃道路，西至麗水路，東至長樂路尚無效果圖開發(fā)商綠地控股集團（浙江）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓層數(shù)A,B兩棟地上17層，C棟地上20層占地面積9055平方米容積率4.0-4.2主力戶型待定建筑面積近10萬方單層面積/層高4.2米單層配備電梯數(shù)每4000方配備電梯1臺，共6臺開盤時間預(yù)計2013年11月交付時間2015年產(chǎn)品均價待定物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)待定配套設(shè)施地鐵3號線，遠(yuǎn)洋運河商務(wù)區(qū)，百安居，歐尚超市待售項目情況：1、綠地中央廣場規(guī)劃建設(shè)成為集總部辦公、品牌商業(yè)于一體的大型城市綜合體項目，由3棟寫字樓組成，總建筑面積10萬方，其中2棟17F，單層面積1660平方米，另1棟20F，單層面積1470平方米。層高4.2米。2、項目于2012年12月26日拿地，已于2013年3月初正式動工，并計劃于2015年全部交付使用。銷售情況：杭州綠地中央廣場，計劃于2013年11月份開盤。其中有1棟17F的寫字樓已被預(yù)定。8、新天地項目位置下城石祥路71-8號

開發(fā)商杭州新天地集團有限公司樓層數(shù)待定占地面積項目總用地56.7公頃容積率--主力戶型待定建筑面積總建筑面積1150000平米單層面積/層高待定單層配備電梯數(shù)待定開盤時間待定交付時間待定產(chǎn)品均價待定物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)待定配套設(shè)施城北銀泰城、酒店式公寓、購物中心、五星級酒店、工業(yè)遺存街區(qū)待售項目情況：1、杭州新天地，115萬方的超級城市綜合體，是杭州100多個城市綜合體中最大的一個，也是中國第一個以工業(yè)遺存為核心的城市綜合體及杭州市十大重點工程之一。2、按照杭州市委、市政府的要求，“杭州新天地項目”將打造成為杭州市次級商業(yè)商務(wù)中心，集商業(yè)、商務(wù)辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經(jīng)濟于一體的城市綜合體，項目總投資約100億人民幣。3、杭州新天地項目的首期開發(fā)的“城市之光”，建筑面積約為6萬方，定位為休閑娛樂創(chuàng)意辦公，包含了商業(yè)商務(wù)區(qū)、高星級地標(biāo)酒店、SOHO/LOFT商住區(qū)、主題百貨、SHOPPINGMALL、創(chuàng)意辦公核心區(qū)等多個功能區(qū)。計劃于2014年年底投入使用。銷售情況：新天地計劃于2013年5月首推4幢精裝loft酒店式公寓，戶型為35-85平方米，LOFT層高5.4米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平米，均價22000元/平米，目前雖未開盤，但預(yù)訂率已達(dá)95%，幾乎已全部預(yù)定完畢。酒店式公寓預(yù)計2014年年底交付使用。寫字樓部分尚未開盤，但有部分寫字樓已整體出售，購買單位為杭州城北大型企業(yè)如：杭玻集團、杭鋼集團。9、野風(fēng)現(xiàn)代中心項目位置下城杭州市下城區(qū)紹興路東新路口開發(fā)商

野風(fēng)集團房地產(chǎn)股份有限公司樓層數(shù)24層寫字樓占地面積15000容積率5.5主力戶型酒店式公寓寫字樓1400平米建筑面積總建筑面積111945平米，寫字樓30000平米單層面積/層高酒店式公寓50-180平米，寫字樓1400平米單層配備電梯數(shù)待定開盤時間預(yù)計2014年上半年交付時間2014年年底產(chǎn)品均價待定物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)戴德梁行配套設(shè)施杭州和平國際會展中心備注27F酒店式公寓，主力面積50-180方，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米，均價23000元/平米待售項目情況：1、野風(fēng)·現(xiàn)代中心是野風(fēng)房產(chǎn)20年的重要作品，項目位于武林廣場旁、和平商圈核心，為雙地鐵城市綜合體，與地鐵1號線、5號線交匯的打鐵關(guān)站僅一路之隔。未來，杭鍋杭氧國際旅游綜合體（規(guī)劃）、浙江國際商務(wù)中心（規(guī)劃）等高端配套將群聚周邊，區(qū)域價值較高。2、現(xiàn)代中心總建筑面積約12萬方，規(guī)劃有5萬方的精裝修酒店式公寓、主題精品酒店、3萬余方高端寫字樓、稀缺商業(yè)等業(yè)態(tài)。3、主體建筑：27層高的精裝成品私寓和24層的高端商務(wù)寫字樓。4、項目由香港王董國際擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，漢嘉設(shè)計擔(dān)綱景觀設(shè)計，戴德梁行提供物業(yè)顧問。銷售情況：現(xiàn)代中心目前在售的是精裝酒店式公寓20層以下房源，戶型面積50-180平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米左右，均價20500元/平米，銷售率85%，剩余房源均位于14層以上。項目寫字樓尚未開盤，預(yù)計2014年對外銷售，整層面積1400平米，整層銷售，不散售。2、市中心、錢江新城板塊10綠城西子國際16泛海國際中心11西湖·國貿(mào)大廈17迪凱金座12海運國際18迪凱銀座13來福士廣場19錢江國際時代廣場14財富金融中心20嘉里中心15華峰國際商務(wù)大廈10、百大綠城西子國際項目位置江干慶春廣場西側(cè)，北至太平門直街，東至景壇路，南至慶春東路

開發(fā)商杭州百大置業(yè)有限公司樓層數(shù)T1棟27層、T2棟33層占地面積40000容積率7.0主力戶型220-400㎡建筑面積280000單層面積/層高T1棟低區(qū)900方，高區(qū)1600方、T2棟1500方，層高3.8米單層配備電梯數(shù)5，大金東芝開盤時間2013.3交付時間2014.12產(chǎn)品均價低區(qū)36000元/㎡，高區(qū)38000-39000元/㎡物業(yè)公司/物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)啟勝物業(yè)，12配套設(shè)施地鐵2號、4號線、購物中心、銀泰百貨、超市、銀行、學(xué)校備注停車位1200個在售項目情況：1、西子國際項目是由綠城集團、杭州大廈集團、百大集團聯(lián)合開發(fā)的高端城市綜合體項目，項目總用地面積41.86畝，總建筑面積約28萬平方米，由TI、T2、T3三幢豎式塔樓和底部商業(yè)裙樓構(gòu)成，總投資60億元，是集國際化寫字樓、精裝服務(wù)公寓、時尚購物廣場等物業(yè)于一體的杭州頂尖城市綜合體。2、西子國際打造團隊：有“環(huán)球地標(biāo)締造者”之稱的美國KPF建筑師事務(wù)所、AECOM、HBA、BPI等八大國際團隊。3、項目有“市中心+雙地鐵”的雙重優(yōu)勢，未來地鐵2、4號線均將從項目通過，地鐵2號線上蓋，與項目地下部分無縫連接。

銷售情況：寫字樓：西子國際·國際5A寫字樓于2013年3月23日盛大開盤，共推出30層90個辦公單元，面積220-400平方米，整層面積1500平米，均價35000元/平米左右，總價800萬/套起，當(dāng)天去化90%以上。西子國際將緊急準(zhǔn)備國際5A寫字樓第二批房源，于近期加推市場。酒店式公寓：西子國