房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積第1頁(yè)/共73頁(yè)2到底產(chǎn)權(quán)是什么呢？

“產(chǎn)權(quán)”——財(cái)產(chǎn)權(quán)，原本意義上僅指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

《牛津法律大辭典》：“財(cái)產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用益權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！比欢?，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，僅所有權(quán)已不能滿(mǎn)足人們?nèi)找鎻?fù)雜的社會(huì)需要，人們除了對(duì)自己的物享有權(quán)利外，往往還需要利用他人之物。

比如，為了便利土地的耕種而設(shè)定地役權(quán)；為了充分利用土地、增加收益，而有地上權(quán)和永租權(quán)；為了獲得借款，又不出讓擔(dān)保物，乃有典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。第2頁(yè)/共73頁(yè)3（二）物權(quán)的概念及其分類(lèi)根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利。具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等。并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)：權(quán)利主體對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱(chēng)為完全物權(quán)。

他物權(quán)：權(quán)利主體對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

第3頁(yè)/共73頁(yè)4二者差別：他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對(duì)抵押物的依約處分權(quán)，而無(wú)占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時(shí)由抵押權(quán)人將抵押物折價(jià)或者變賣(mài)以?xún)?yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對(duì)物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。第4頁(yè)/共73頁(yè)5二、房地產(chǎn)所有權(quán)1．概念房地產(chǎn)所有權(quán)是完全物權(quán)，屬于自物權(quán)范疇，是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。2．法律特征（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。（一物一權(quán)）（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的共同指向的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)。（比如，涉及拆遷補(bǔ)償問(wèn)題）第5頁(yè)/共73頁(yè)63．房屋所有權(quán)的種類(lèi)（1）國(guó)有房屋所有權(quán)

國(guó)有房屋主要包括，國(guó)家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的公房，國(guó)家授權(quán)機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集體房屋所有權(quán)

集體房屋所有權(quán)是勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn)。（3）公民個(gè)人所有房屋所有權(quán)公民個(gè)人所有的房屋所有權(quán)是國(guó)家保護(hù)公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)在法律上的表現(xiàn)。（4）外產(chǎn)所有權(quán)

外產(chǎn)所有權(quán)是指外國(guó)政府、企業(yè)、社團(tuán)及外國(guó)僑民在我國(guó)境內(nèi)所有的房產(chǎn)。（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán)

中外合資的房產(chǎn)是我國(guó)企業(yè)或經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)政府、企業(yè)或個(gè)人合資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。第6頁(yè)/共73頁(yè)74．土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)自己的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地主要包括三部分，①礦藏、水流占地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等；②城市市區(qū)的土地；③農(nóng)村和城市郊區(qū)由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，具體包括，國(guó)營(yíng)農(nóng)、牧、林場(chǎng)使用的土地，按照法律規(guī)定程序征用的土地，國(guó)家有關(guān)部門(mén)根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)、公用設(shè)施、國(guó)防軍事等特殊用地。中華人民共和國(guó)是國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體。第7頁(yè)/共73頁(yè)8農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。土地所有權(quán)具有如下特征：（1）我國(guó)的土地所有權(quán)依法屬于國(guó)家和集體所有。（2）土地所有權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（3）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。（4）土地所有權(quán)依法實(shí)行單向變更，由集體所有的土地變更為國(guó)家所有的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。第8頁(yè)/共73頁(yè)95．關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問(wèn)題《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)[1991]30號(hào)文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)買(mǎi)后擁有全部產(chǎn)權(quán)。職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定住房面積內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購(gòu)買(mǎi)后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過(guò)國(guó)家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)?！辈糠之a(chǎn)權(quán)是相對(duì)于完全產(chǎn)權(quán)而言的。完全產(chǎn)權(quán)即住房購(gòu)買(mǎi)人對(duì)住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能；部分產(chǎn)權(quán)則指購(gòu)買(mǎi)人與國(guó)家或集體單位對(duì)住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國(guó)家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。第9頁(yè)/共73頁(yè)10部分產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系與民法上的共有關(guān)系的區(qū)別：（1）民法規(guī)定的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利人可以根據(jù)自己的意愿分割共同財(cái)產(chǎn)，從而形成各自獨(dú)立的房產(chǎn)所有權(quán)；部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利雙方不可以通過(guò)分割房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立，不存在對(duì)共有房產(chǎn)的直接分割。（2）部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利義務(wù)是由法規(guī)具體加以規(guī)定的，既不遵守民法關(guān)于共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)共同享有權(quán)利、共同分擔(dān)義務(wù)的一般原則，也不遵守按份共有人按各自的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)人對(duì)全部房產(chǎn)享有無(wú)限期的占有權(quán)和使用權(quán)，并且可以繼承。當(dāng)然，部分產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)受到一定的限制，購(gòu)買(mǎi)人五年內(nèi)不得出租或以其它的形式有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，五年后允許贈(zèng)與、出售、交換等，但在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，原售房單位已撤銷(xiāo)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾凶》抗芾聿块T(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)，售價(jià)和租金水平分別依屆時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、微利價(jià)確定，收入歸個(gè)人所有。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種共有關(guān)系僅適用于文件中職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、微利價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住宅，而不適用于其他財(cái)產(chǎn)的共有情況，不得濫用部分產(chǎn)權(quán)的概念，更不得利用部分產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的合同或協(xié)議損害國(guó)家利益或他人的合法權(quán)益。凡是超出概念適用范圍的部分產(chǎn)權(quán)交易，應(yīng)屬于無(wú)效民事行為，不受法律保護(hù)。第10頁(yè)/共73頁(yè)11三、房地產(chǎn)他物權(quán)在已經(jīng)確認(rèn)了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)的特點(diǎn)：在他人土地上享有的權(quán)利；他項(xiàng)權(quán)主體是所有人、使用人以外的，與所有人存在著某種法律關(guān)系的民事主體；他項(xiàng)權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。他項(xiàng)權(quán)包括：役權(quán)（地役權(quán)、人役權(quán)）、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)等。第11頁(yè)/共73頁(yè)121.地役權(quán)傳統(tǒng)的地役權(quán)是指“為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利”。擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱(chēng)供役地，利用和享受便利的土地稱(chēng)需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。英格蘭法律：地役權(quán)是“設(shè)于一塊土地（主役地）上的，授權(quán)該地所有人在毗鄰的他人土地（承役地）上行使某些權(quán)利的一項(xiàng)權(quán)利”。羅馬法和蘇格蘭法律：地役權(quán)是“影響土地的一種負(fù)擔(dān)，土地的所有人為了其毗鄰?fù)恋氐氖找?，不得完全使用其自己的土地（消極地役權(quán)），或者，土地所有人有義務(wù)允許他人在其土地上為某種行為，而這種行為原本僅應(yīng)由該土地所有人為之（積極地役權(quán)）”。大陸法系國(guó)家多吸收此定義并有所擴(kuò)充。第12頁(yè)/共73頁(yè)13在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，其使用權(quán)分屬于不同的使用者。一般認(rèn)為，地役權(quán)是按設(shè)定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權(quán)利。其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱(chēng)之為供役地，屬于自己使用的土地稱(chēng)之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。第13頁(yè)/共73頁(yè)14地役權(quán)具有以下特征：（1）地役權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。（2）地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容。地役權(quán)；人役權(quán)；“需役地與供役地須為鄰近的土地，以?xún)烧呔嚯x得以實(shí)現(xiàn)地役權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，不必毗鄰接壤”。（3）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)是獨(dú)立的物權(quán)，但必須以便利使用需役地為前提，因而相對(duì)于需役地而言，它從屬于需役地的使用權(quán)，既不能與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，也不能與需役地相分離而成為其他權(quán)利的標(biāo)的物。地役權(quán)的不可分性是指，地役權(quán)不可分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不能令其中的一部分取得或消滅，而其余部分不變，其取得或消滅必須一體進(jìn)行，當(dāng)土地為共同使用時(shí)，各共用人無(wú)權(quán)僅僅為自己所應(yīng)當(dāng)占用的那一部分設(shè)定或消滅地役權(quán)。不過(guò)，當(dāng)需役地或供役地發(fā)生分割時(shí)，若不妨礙分割后的各塊土地利用，則可以在剩余土地上設(shè)定或消滅地役權(quán)。第14頁(yè)/共73頁(yè)152．地上權(quán)地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。地上權(quán)人對(duì)其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對(duì)土地盡合理使用之義務(wù)。在我國(guó)，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。3．典權(quán)典權(quán)是指支付典價(jià)、占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價(jià)而將自己的不動(dòng)產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)而付出的代價(jià)稱(chēng)為典價(jià)。4．抵押權(quán)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第15頁(yè)/共73頁(yè)16四、相鄰權(quán)關(guān)系1、含義房地產(chǎn)相鄰權(quán)，即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第16頁(yè)/共73頁(yè)172、特征房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。相鄰關(guān)系的客體是房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。第17頁(yè)/共73頁(yè)183、種類(lèi)因使用鄰地、通道或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線(xiàn)設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系第18頁(yè)/共73頁(yè)194、相鄰關(guān)系的處理《民法通則》第83條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。第19頁(yè)/共73頁(yè)20五、我國(guó)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)1、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益和依照國(guó)家法律規(guī)定做出處分，并排除他人干涉的權(quán)利，是土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。我國(guó)的土地所有權(quán)是以社會(huì)主義公有制為前提的，土地所有權(quán)為全民所有和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。國(guó)家土地所有權(quán)，是國(guó)家占有、使用、收益和處分全民所有的土地的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，土地所有權(quán)不能以任何形式進(jìn)行交易，即土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換，包括以土地所有權(quán)進(jìn)行投資，都是非法的。但根據(jù)憲法和法律的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)，可以通過(guò)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式交由用地者使用，合法取得的土地使用權(quán)還可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第20頁(yè)/共73頁(yè)212．土地使用權(quán)（1）含義土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，具體表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地享有使用權(quán)（利用權(quán)）、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和抵押權(quán)。土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。目前房地產(chǎn)估價(jià)主要是國(guó)有土地使用權(quán)。隨著土地制度改革的進(jìn)一步深化，農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)的建立，農(nóng)村集體土地使用權(quán)估價(jià)也將是一個(gè)大的市場(chǎng)。第21頁(yè)/共73頁(yè)22（2）特征土地使用權(quán)作為一種新的、獨(dú)立的物權(quán)，具有以下特征：權(quán)利的派生性：土地使用權(quán)是從國(guó)有土地所有權(quán)中派生出來(lái)的他物權(quán)?？腕w的有限性：土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。目的的針對(duì)性：主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。取得的法定性：必須經(jīng)過(guò)法定程序。除依據(jù)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同，還必須到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，取得土地使用權(quán)證。時(shí)間的有期性：最高年限為40－70年。第22頁(yè)/共73頁(yè)23（3）分類(lèi)1、出讓土地使用權(quán)2、劃撥土地使用權(quán)權(quán)利取得的代價(jià)和方式不同權(quán)利的期限不同權(quán)利的內(nèi)容不同3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)4、城市私房用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制權(quán)利內(nèi)容包括對(duì)土地的占有、使用、收益和有限的處分權(quán)必須依附于房屋所有權(quán)而存在第23頁(yè)/共73頁(yè)24六、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國(guó)普遍建立的一種不動(dòng)產(chǎn)日常性管理制度。通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，以確保房地產(chǎn)歸屬的有序狀態(tài)，保障交易安全。（一）產(chǎn)權(quán)登記的種類(lèi)包括土地權(quán)利的取得登記，變更土地權(quán)利的登記、新建房屋的登記、房產(chǎn)變更的登記、房地產(chǎn)抵押登記等等。第24頁(yè)/共73頁(yè)251、土地使用權(quán)的取得登記《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。2、變更土地權(quán)利的登記在我國(guó)，變更土地權(quán)利指的是土地使用權(quán)的變更，是指在土地使用權(quán)設(shè)定后，由于某種法律事實(shí)的發(fā)生而使土地使用權(quán)的主體發(fā)生變更。當(dāng)土地使用權(quán)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第25頁(yè)/共73頁(yè)263、新建房屋的登記新建商品房和非商品房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初始登記。登記的基本事項(xiàng)主要有：申請(qǐng)人名稱(chēng)、地址、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)坐落、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格、房產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明及其他登記事項(xiàng)。新建房屋，應(yīng)于竣工后3個(gè)月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。4、房產(chǎn)變更的登記房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時(shí)，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起，3個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。第26頁(yè)/共73頁(yè)275、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下：（1）申請(qǐng)。房地產(chǎn)抵押登記，雙方當(dāng)事人要共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)填寫(xiě)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)。同時(shí)，還應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)抵押合同副本，并交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本，登記申請(qǐng)者的身份證明，土地使用權(quán)來(lái)源證明，地上建筑物及其他附著物的權(quán)屬證明，以及登記機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。（2）受理。登記機(jī)關(guān)接受抵押當(dāng)事人雙方提交的抵押登記申請(qǐng)及有關(guān)證明文件后，經(jīng)查閱認(rèn)為符合要求的，在收件簿上載明名稱(chēng)、頁(yè)數(shù)、件數(shù)，并給申請(qǐng)者開(kāi)出收據(jù)。（3）發(fā)證。登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明事項(xiàng)逐項(xiàng)進(jìn)行審核，經(jīng)審核無(wú)誤后，填寫(xiě)審批表。對(duì)土地使用權(quán)之抵押權(quán)人填發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)證

》，對(duì)房產(chǎn)抵押權(quán)人填發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證

》。第27頁(yè)/共73頁(yè)28（二）我國(guó)的權(quán)屬登記制度

世界各國(guó)和地區(qū)采用的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類(lèi)型，產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托侖斯登記制兩種。

第28頁(yè)/共73頁(yè)29契據(jù)登記制

契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，只要當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，債的成立，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記，僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱(chēng)為對(duì)抗要件主義。第29頁(yè)/共73頁(yè)30契據(jù)登記制

實(shí)行契據(jù)登記制，產(chǎn)權(quán)的依據(jù)就是契據(jù)，登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，只注重其形式要件。如契約及登記手續(xù)是否完備，這種登記只具有公示力而無(wú)公信力，公眾可以藉助登記公簿查閱房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，但一旦所登記權(quán)利在實(shí)體上不能成立時(shí)，法院可以裁定已登記的契約無(wú)效，登記機(jī)關(guān)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。第30頁(yè)/共73頁(yè)31產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，當(dāng)事人訂立的合同具有其效力。但這種效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱(chēng)為成立要件主義。第31頁(yè)/共73頁(yè)32我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于產(chǎn)權(quán)登記制，兼有權(quán)利登記制和托侖斯登記制的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為：強(qiáng)制房產(chǎn)權(quán)利人必須按期登記；對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查；實(shí)行發(fā)證制度；登記具有公信力。第32頁(yè)/共73頁(yè)33我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國(guó)的權(quán)屬登記制度有其明顯的先進(jìn)性，但也還存在有待改進(jìn)的問(wèn)題：一是政府管得過(guò)多，承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前還設(shè)了官方的交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，因而手續(xù)較為繁瑣；二是雖然規(guī)定了房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，但由于許多城市房、地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)分設(shè)，還不能全部實(shí)現(xiàn)房地合一的登記，房、地權(quán)利人為剝離的現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生；三是以土地所有權(quán)的性質(zhì)不同而分割登記。國(guó)有土地上的房屋明確由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記，而對(duì)集體土地上的房屋則另有規(guī)定。第33頁(yè)/共73頁(yè)34（三）登記的地域范圍

城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地和城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地，亦即是只要屬于國(guó)有土地上的房屋，都應(yīng)屬于城市房屋登記的范圍。建設(shè)部已在1997年發(fā)布公告，全國(guó)使用統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)，但在相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)章上，還沒(méi)有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)辦理登記。因而，在未有明確的規(guī)定前，對(duì)于城市邊緣的地區(qū)，特別在建制鎮(zhèn)，有一些國(guó)有土地和集體土地在地理位置上相互交錯(cuò)，這就應(yīng)先查清是否已屬?lài)?guó)有土地，再確定是否屬于城市房屋權(quán)屬登記的范圍。第34頁(yè)/共73頁(yè)35（四）當(dāng)事人申請(qǐng)登記的期限總登記：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)；初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)；轉(zhuǎn)移、變更、注銷(xiāo)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。第35頁(yè)/共73頁(yè)36(五）登記的程序1、受理登記申請(qǐng)2、權(quán)屬審核3、公告和核準(zhǔn)登記4、終審核準(zhǔn)登記5、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)第36頁(yè)/共73頁(yè)37（六）幾種特殊情況下的權(quán)屬登記

1、直接代為登記2、商品房備案登記3、分割出售房屋的登記4、在建工程和房屋期權(quán)抵押登記第37頁(yè)/共73頁(yè)381、直接代為登記城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十一條規(guī)定：對(duì)依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋、無(wú)人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)關(guān)可依法直接代為登記。依法由房管部門(mén)代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久遠(yuǎn)、權(quán)利人不明的房屋。無(wú)人主張權(quán)利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部門(mén)代管的。二是有少數(shù)房主，由于各種原因而長(zhǎng)期不申請(qǐng)權(quán)屬登記，被登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期登記后，仍不申請(qǐng)登記或申請(qǐng)暫緩登記的，也可以視為無(wú)人主張權(quán)利。第38頁(yè)/共73頁(yè)392、商品房備案登記商品房備案登記實(shí)質(zhì)上就是房屋初始登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)?！?/p>

第39頁(yè)/共73頁(yè)402、商品房備案登記在實(shí)際工作中，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋建成時(shí)，已有一部分或者大部分已經(jīng)預(yù)售，余下的房屋也將陸續(xù)出售，如按正常的權(quán)屬登記方法給開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷(xiāo)售時(shí)辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，很多地方都采用備案登記的方法。第40頁(yè)/共73頁(yè)413、分割出售房屋的登記建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司曾在1994年2月發(fā)出通知，要求各地登記機(jī)關(guān)不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。近年來(lái)，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況，也將整幢大樓分割出售。這在一些大型商場(chǎng)的銷(xiāo)售中較為多見(jiàn)。這種銷(xiāo)售購(gòu)房者所購(gòu)得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權(quán)屬經(jīng)界清楚，不同于一平方米為單位的銷(xiāo)售。第41頁(yè)/共73頁(yè)424、在建工程和房屋期權(quán)抵押登記有些建房單位為獲得繼續(xù)建造房屋的資金，以在建的工程作為抵押物，向銀行獲得貸款。購(gòu)房人在簽訂了購(gòu)買(mǎi)商品房(或安居房等其他房屋)預(yù)售合同后，也將獲得的權(quán)利進(jìn)行抵押，以獲得貸款來(lái)支付其余的房款。在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。預(yù)售商品房抵押也稱(chēng)為房屋期權(quán)抵押，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購(gòu)房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。第42頁(yè)/共73頁(yè)43（七）房產(chǎn)權(quán)屬登記中常見(jiàn)問(wèn)題及處理1、關(guān)于司法協(xié)助2、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3、對(duì)于抵押期限的理解所產(chǎn)生的問(wèn)題第43頁(yè)/共73頁(yè)441、關(guān)于司法協(xié)助（1）房產(chǎn)查封的受理在受理查封時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：對(duì)已進(jìn)行權(quán)屬登記的房產(chǎn)，在受理查封時(shí)應(yīng)查閱登記資料，核對(duì)無(wú)誤后受理。被查封房屋未經(jīng)權(quán)屬登記，一般不能受理查封。對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，因抵押權(quán)人有“物上請(qǐng)求權(quán)”，如果查封，則一定程度上侵犯了抵押權(quán)人的權(quán)利。對(duì)于司法文書(shū)所載房屋所有權(quán)人和實(shí)際房屋所有權(quán)人不符，即錯(cuò)將他人房屋查封時(shí)，應(yīng)當(dāng)即向查封單位說(shuō)明，便于法院及時(shí)處理。第44頁(yè)/共73頁(yè)45關(guān)于司法協(xié)助（2）解除查封解除查封應(yīng)按受理查封的要求辦理，有關(guān)文件應(yīng)歸入檔案。（3）強(qiáng)制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)主要是因當(dāng)事人不自覺(jué)履行人民法院已經(jīng)生效的法律文書(shū)(如判決書(shū)、調(diào)解書(shū))，而采取的措施。當(dāng)事人憑法律文書(shū)自愿辦理的，不屬此列，可按正常手續(xù)辦理。第45頁(yè)/共73頁(yè)462、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題已抵押的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)當(dāng)告知抵押人和房產(chǎn)受讓人，并應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，這些規(guī)定已是明確的。在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以已抵押的房產(chǎn)分期出售。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)最終是要用于銷(xiāo)售。這類(lèi)房屋在抵押時(shí)一般是按幢辦理登記手續(xù)，但是在銷(xiāo)售時(shí)是分別銷(xiāo)給各個(gè)產(chǎn)權(quán)人。在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)當(dāng)先把抵押權(quán)注銷(xiāo)，否則會(huì)因抵押權(quán)有追及效力而使買(mǎi)房人遭受經(jīng)濟(jì)損失。第46頁(yè)/共73頁(yè)47案例分析案例1李某將私有房產(chǎn)賣(mài)給劉某卻無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記案1．案情某市居民李某1999年3月2日將私有房產(chǎn)賣(mài)給本市居民劉某。同年3月5日李某和劉某一同到房產(chǎn)交易處辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并依法繳納了規(guī)定費(fèi)和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某亦將房款付清。當(dāng)同年5月19日劉某持有關(guān)證件去該市房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)權(quán)屬登記時(shí)，市房管局產(chǎn)權(quán)處卻通知?jiǎng)⒛?，告之該房產(chǎn)已被查封，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)權(quán)處不能進(jìn)行登記的原因是由于李某與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，被訴至所在區(qū)人民法院，原告要求法院對(duì)原為李某所有的房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，法院依據(jù)原告的申請(qǐng)作出了查封該處房屋的裁定，并書(shū)面通知市房管局協(xié)助執(zhí)行這一裁定。根據(jù)以上資料思考下列問(wèn)題：1）劉某是否可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？為什么？2）該市房管局產(chǎn)權(quán)處的做法是否妥當(dāng)？為什么？3）本案應(yīng)該如何處理？第47頁(yè)/共73頁(yè)48案例2張某借款用“房屋所有權(quán)證”作為抵押案某市居民劉某向張某借款10萬(wàn)元，張某要求劉某提供抵鉀，劉某便用自己居住的“房屋所有權(quán)證”作為抵鉀，并同張某簽定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有權(quán)證”交予張某。事過(guò)一年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí)，劉某由于無(wú)力償還，張便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课荨８鶕?jù)以上資料，請(qǐng)思考下列問(wèn)題：1）張某能否將劉某居住的房屋賣(mài)掉？為什么？2）劉某是否可以?huà)焓?？并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)呢？第48頁(yè)/共73頁(yè)49案例3房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容可根據(jù)事實(shí)變更1．案情鄧某（男）與王某（女）是同事，隨著感情的發(fā)展，兩人確立了戀愛(ài)關(guān)系。1998年10月，鄧某出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了一套三室一廳的商品房?？紤]到與王某即將結(jié)婚，在辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)，將王某登記為房屋的所有權(quán)人。之后，二人共同居住此房，但并未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。1999年11月，王某認(rèn)為與鄧某性格不合，提出分手，兩人因此發(fā)生矛盾。鄧某要求王某搬出房屋且更改房屋的產(chǎn)權(quán)人，王某則認(rèn)為房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是自己的名字，因而房屋應(yīng)歸其所有，不同意搬出。鄧某遂向法院起訴，要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)。第49頁(yè)/共73頁(yè)50第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積一、房屋面積的概念和種類(lèi)1、房屋建筑面積房屋建筑面積亦稱(chēng)“房屋展開(kāi)面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。（1）建筑面積：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計(jì)算，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。注意：測(cè)算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2m（含2.2m）以上的永久建筑。（2）使用面積：指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)水平投影面積計(jì)算。注意：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房簽訂合同，合同中應(yīng)載明房屋的建筑面積和使用面積。第50頁(yè)/共73頁(yè)51一、房屋面積的概念和種類(lèi)2.房屋產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主體依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。3.房屋共有建筑面積指多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛(wèi)室等），以及只為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。第51頁(yè)/共73頁(yè)52二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系1.房屋預(yù)售面積指開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測(cè)算出的，與房屋購(gòu)買(mǎi)人簽訂銷(xiāo)售合同進(jìn)行銷(xiāo)售的面積。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，推行預(yù)售面積核準(zhǔn)制度。2.產(chǎn)權(quán)登記面積指產(chǎn)權(quán)主體依法在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記面積是在房屋竣工后由測(cè)繪部門(mén)對(duì)已建成的房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后所得到的面積。第52頁(yè)/共73頁(yè)53二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系3.兩者之間的關(guān)系當(dāng)兩者有誤差時(shí)，按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定進(jìn)行處理：（1）合同有約定的，按合同處理；（2）合同沒(méi)有約定的，按以下原則處理：誤差在±3%以?xún)?nèi)的，按約定價(jià)格多退少補(bǔ)，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。誤差在±3%以外的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款和利息的，應(yīng)予支持。第53頁(yè)/共73頁(yè)54三、共有建筑面積的分?jǐn)偱c套面積的計(jì)算（一）可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀(guān)光井、提物井；2、共有的樓梯間、電梯間；3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警備室；4、為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；5、共有的門(mén)廳、大廳、過(guò)道、門(mén)廊、門(mén)斗；6、共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間；7、共有的室外樓梯。8、共有的地下室、半地下室；9、公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。第54頁(yè)/共73頁(yè)55（二）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e1、作為人防工程的建筑面積；2、獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚；3、為多幢房屋的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；4、用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；5、用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。第55頁(yè)/共73頁(yè)56（三）共有面積的處理原則（l）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

(2）無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。（四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。第56頁(yè)/共73頁(yè)57（五）共有建筑面積的分類(lèi)與確認(rèn)根據(jù)使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類(lèi)。

(1）全幢共有共用的建筑面積。指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類(lèi)共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

(2）功能區(qū)共有共用的建筑面積。指專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內(nèi)，專(zhuān)為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類(lèi)專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

第57頁(yè)/共73頁(yè)58(3）層共有建筑面積。由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如，各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的套型一致，?/p>