房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)淺談三

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海浪成龍

方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過(guò)對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)戶(hù)型、面積定位進(jìn)行深化。

方案設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意圖，在戶(hù)型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能力要求極高。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些過(guò)時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分與前期開(kāi)發(fā)部門(mén)溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)指引。

尋常開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段最簡(jiǎn)單對(duì)項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)理念區(qū)別分析：

對(duì)于大盤(pán)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤(pán)的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)，假使不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。

對(duì)于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣(mài)點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過(guò)概念的炒作，確鑿的戶(hù)型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場(chǎng)。

不管任何項(xiàng)目，通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析，在開(kāi)發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤(rùn)預(yù)期。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的狀況下，心態(tài)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場(chǎng)的微弱變化而產(chǎn)生變化。避免在開(kāi)發(fā)過(guò)程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場(chǎng)。

方案設(shè)計(jì)階段“相關(guān)調(diào)研〞與“設(shè)計(jì)收資〞工作十分重要，為確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過(guò)審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定：

1、地方規(guī)范，如：

建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對(duì)于寒冷、酷寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變

化。）；

建筑等級(jí)分類(lèi)，（各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類(lèi)，應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。）；

抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；

建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的狀況下降低成本，有些卻不可取，這些問(wèn)題需要開(kāi)發(fā)商認(rèn)真分析。）；

2、地方習(xí)慣做法，如：

把握地質(zhì)狀況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)狀況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不一致，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見(jiàn)的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。）；

采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化狀況）；

3、可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對(duì)規(guī)范的把握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際狀況判斷；

初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深化。

在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，特別是對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載〞相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。

在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的概預(yù)算部門(mén)對(duì)圖紙的審核、計(jì)算，提出初步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提出對(duì)圖紙的修改看法。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，假使拖到施工圖階段再改變，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于降低成本。）

施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)用率，向設(shè)計(jì)單位提出了更高要求。施工圖設(shè)計(jì)所采用的標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)時(shí)間對(duì)于工程造價(jià)的影響是很大的，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程應(yīng)聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家進(jìn)行充分論證，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)概預(yù)算方面的力

量，主要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面為成本控制提出合理的看法。

對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)當(dāng)慎重，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特別性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)尋常選擇名氣大、業(yè)務(wù)多的公司完成，而且多是國(guó)外公司或在中國(guó)的分公司。

而施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本地化，假使是在較為成熟的地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對(duì)當(dāng)?shù)貭顩r、習(xí)慣做法、地方規(guī)范都相當(dāng)了解，對(duì)縮短設(shè)計(jì)周期與儉約成本都是有利的。

如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來(lái)形成的行業(yè)習(xí)慣，施工圖審查單位習(xí)慣了一種標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)渠道取得當(dāng)?shù)匾淹ㄟ^(guò)審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現(xiàn)返工或通不過(guò)的狀況（我的切身體會(huì)）。

施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注意制定嚴(yán)格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門(mén)和施工單位拿到的圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺〞過(guò)多，為圖紙的審查和施工帶來(lái)麻煩。

報(bào)批報(bào)建

該項(xiàng)工作是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為繁瑣的工作，涉及面廣，外聯(lián)單位多，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與保證開(kāi)發(fā)品質(zhì)以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制起到關(guān)鍵作用。

報(bào)批報(bào)建主要的工作內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面：

1、土地方面：

在取得土地使用權(quán)后應(yīng)首先在當(dāng)?shù)赜?jì)委立項(xiàng)，然后由規(guī)劃部門(mén)提出地塊的規(guī)劃建設(shè)要求。同時(shí)，規(guī)劃部門(mén)將匯同消防、人防、交通、園林、教育、自來(lái)水公司、電信公司、燃?xì)夤?、排污公司等單位?duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出要求。對(duì)于這些要求有些對(duì)于開(kāi)發(fā)商的限制較多，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的效益。這時(shí)前期開(kāi)發(fā)部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)部門(mén)共同研究后，分別與上述單位進(jìn)行溝通，尋求雙方都能接受的最正確方案。

2、圖紙方面：

前期開(kāi)發(fā)部門(mén)在設(shè)計(jì)單位與施工單位的協(xié)同下，完成規(guī)劃方案與施工圖的審批，審查工作，并分階段領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》，以及協(xié)助施工單位取得《開(kāi)工證》（有些地方無(wú)此程序）。

3、其他方面：除了上述報(bào)批報(bào)建工作外，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還包括地界界樁放線，基礎(chǔ)工程驗(yàn)線，繳納土地使用費(fèi)，繳納檔案保證金，協(xié)調(diào)壟斷行業(yè)的進(jìn)場(chǎng)施工，預(yù)售面積查丈，竣工面積查丈，工程規(guī)劃、施工驗(yàn)收以及產(chǎn)權(quán)登記與企業(yè)年審等工作。報(bào)批報(bào)建工作表達(dá)了一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合能力，需