海峽兩岸工程款優(yōu)先權(quán)比較研究房地產(chǎn)估價(jià)師

/海峽兩岸工程款優(yōu)先權(quán)利立法比較及其在不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)中的應(yīng)用梁津齊宏摘要：大陸《合同法》第286條規(guī)定了承包人對(duì)于工程款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條則是規(guī)定了承攬人的抵押權(quán)并作了重要的修訂。本文通過對(duì)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條修訂過程的考察，并和大陸《合同法》第286條及相關(guān)司法說明的對(duì)比探討，探討承包人工程款優(yōu)先權(quán)引發(fā)問題的解決途徑及相關(guān)法律規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估中的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：承包人承攬人工程款優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)估價(jià)1999年3月15日,大陸頒布了第一部統(tǒng)一的《合同法》,其中第286條規(guī)定建設(shè)工程合同承包人對(duì)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,而幾乎就在同時(shí),1999年4月21日,臺(tái)灣地區(qū)對(duì)《民法典》第513條關(guān)于承攬人的抵押權(quán)的規(guī)定作出了重大修改。大陸于2002年、2004年又以司法說明的形式對(duì)《合同法》第286條進(jìn)行補(bǔ)充和完善。2006年1月13日發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)看法》，又將《合同法》第286條規(guī)定應(yīng)用在房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)當(dāng)中。本文通過對(duì)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條修訂過程的考察，并和大陸《合同法》第286條及相關(guān)司法說明的對(duì)比探討，探討承包人工程款優(yōu)先權(quán)引發(fā)問題的解決途徑及在不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估中的應(yīng)用。一、對(duì)承包人工程款愛惜的必要性（一）對(duì)承包人工程款愛惜的立法背景建筑工程中發(fā)生的拖欠主要是指企業(yè)已完工工程或在建工程應(yīng)收而沒有收回的工程款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1990年，全國建筑施工企業(yè)被拖欠的工程款為36億元，到1992年底達(dá)到200億元，1993年達(dá)到308億元，1995年超過600億元。據(jù)《中國建筑業(yè)年鑒》1997年底的不完全統(tǒng)計(jì)，該年度全國工程拖欠款總額為3566億元，相當(dāng)于全行業(yè)總產(chǎn)值的40％，是當(dāng)年全行業(yè)利潤總額的32倍。張國香孫賢程.工程款拖欠引發(fā)法律思索.人民法院報(bào),2001年8月20日由于工程款大量被拖欠，承包人亦頻繁拖欠其建筑工人的工資。目前中國的建筑工人主體來自經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的農(nóng)村地區(qū)，對(duì)大多數(shù)建筑工人而言，參和建設(shè)工程的勞務(wù)收人是其賴以養(yǎng)家糊口的主要經(jīng)濟(jì)來源。于是，發(fā)包人拖欠工程款，致使承包人拖欠工人工資，此種惡性連鎖反應(yīng)不僅引發(fā)出如何愛惜處于弱勢地位的工人這一社會(huì)問題，甚至可能深化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。施工企業(yè)在市場競爭中不是以質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)來搶占市場，而是不顧全局和長遠(yuǎn)利益，盲目的相互傾軋，相互壓價(jià)，承諾墊資，建筑市場的秩序被擾亂。而建筑市場秩序混亂，市場管理失控，最終必定會(huì)影響工程質(zhì)量，產(chǎn)了全國范圍的周期性工程質(zhì)量問題，達(dá)到了相當(dāng)嚴(yán)峻的程度。基于這樣的問題，在1999年頒布的《合同法》中，立法者特別設(shè)置了一個(gè)新的條文—第286條，以愛惜建筑工程承包人的工程款。（二）各國對(duì)于工程承包人工程款愛惜的立法先例大陸法系各國或各地區(qū)對(duì)于建筑工程承攬人規(guī)定的法定抵押權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)均有立法例。法國民法繼受了羅馬法關(guān)于優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，將優(yōu)先權(quán)分為一般優(yōu)先權(quán)、動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)三種類型，承攬人的優(yōu)先受償權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，沈達(dá)明.法國/德國擔(dān)保法.北京.中國法制出版社,2000：95《法國民法典》第2103條第4款規(guī)定：“建筑師、承包人、瓦工和其他任何工程施工的工人，對(duì)該工程有優(yōu)先權(quán)”。沈達(dá)明.法國/德國擔(dān)保法.北京.中國法制出版社,2000：95日本民法中的先取特權(quán)制度取法于法國民法的優(yōu)先權(quán)制度?！度毡久穹ǖ洹酚诘诎苏乱?guī)定先取特權(quán)制度，將先取特權(quán)分為一般先取特權(quán)、動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)。其中不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)中規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)保存、工事、買賣產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人特定不動(dòng)產(chǎn)上有先取特權(quán)?！兜聡穹ǖ洹吩趥幊袛埡贤?48條第1款規(guī)定，建筑工程或建筑工程一部分的承攬人，以其因合同所產(chǎn)生的債權(quán)，可以要求定做人讓和建筑用地的擔(dān)保抵押權(quán)。工作尚未完成的，承攬人可以為了其已供應(yīng)的勞動(dòng)的相應(yīng)部分的酬勞以及未包括在酬勞中的墊款，要求讓和擔(dān)保抵押權(quán)。瑞士民法在其物權(quán)編中規(guī)定了法定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。以是否須登記為標(biāo)準(zhǔn)被分為干脆的法定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和間接的法定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。關(guān)于承攬人的法定抵押權(quán)屬于間接的法定抵押權(quán)，即《瑞士民法典》第387條：為在土地上的建筑或其他工程供應(yīng)材料及勞務(wù)或單純供應(yīng)勞務(wù)的職工或承包人，得請求債務(wù)人就該土地設(shè)定抵押權(quán)。此類法定抵押權(quán)是須要登記的。二、大陸《合同法》第286條規(guī)定及相關(guān)司法說明（一）《合同法》第286條規(guī)定承包人工程款的優(yōu)先受償權(quán)1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未依據(jù)約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除依據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。明顯，法律旨在向承包人供應(yīng)一項(xiàng)法定擔(dān)保物權(quán)，以保全其工程款債權(quán)，當(dāng)發(fā)包人違約拖欠工程款時(shí)，承包人得以工程項(xiàng)目之換價(jià)，滿足此項(xiàng)債權(quán)。但該條規(guī)定并沒有指明在承包人所享有的優(yōu)先受償權(quán)和其他擔(dān)保物權(quán)、預(yù)購人請求權(quán)相競合時(shí)應(yīng)如何確定權(quán)利的順位。（二）承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)大陸最高法院于2002年6月以批復(fù)上海市高級(jí)人民法院請示的形式，發(fā)布《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)），對(duì)第286條作出了說明。該司法說明主要內(nèi)容：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員酬勞、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。司法說明的核心內(nèi)容是認(rèn)定了建設(shè)工程承包人的被拖欠工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該司法說明的出臺(tái)實(shí)施，對(duì)接受司法途徑解決拖欠工程價(jià)款問題供應(yīng)了有力的司法支持，使建筑工程承建商通過行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解決拖欠工程價(jià)款問題成為可操作的現(xiàn)實(shí)。然而，該司法說明的實(shí)施對(duì)銀行信貸資產(chǎn)的平安產(chǎn)生了較大的不利影響和沖擊。（三）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)銀行貸款抵押權(quán)的影響由于《合同法》第286條的規(guī)定過于原則，始終難以在司法實(shí)踐中運(yùn)用。因此，在《司法說明》正式施行前，對(duì)建設(shè)工程中的被拖欠工程價(jià)款和銀行債權(quán)的抵押權(quán)沖突時(shí)，司法實(shí)踐大多以合同履行中的“違約責(zé)任”或《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定作為司法執(zhí)行的依據(jù)。因而相當(dāng)部分的銀行在涉及建設(shè)工程的抵押權(quán)司法實(shí)現(xiàn)過程中沒有引起足夠重視。直至2002年6月27日《司法說明》正式施行，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)確立為先于其他債權(quán)。在房地產(chǎn)乃至整個(gè)建設(shè)工程領(lǐng)域，以銀行信貸資金投入為主要建設(shè)資金來源的現(xiàn)狀下，此種法律取向?qū)?duì)銀行界在建設(shè)領(lǐng)域的抵押權(quán)產(chǎn)生莫大的沖擊。建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力優(yōu)于抵押權(quán)等約定權(quán)利。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的狀況下，必需確保工程價(jià)款優(yōu)先償付后，銀行貸款債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償，這樣即使抵押權(quán)已經(jīng)得了法院判決的確認(rèn)，最終也可能無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)于《合同法》286條及相關(guān)司法說明的爭論集中在，工程款優(yōu)先權(quán)沒有遵循物權(quán)公示原則，工程款優(yōu)先權(quán)是法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)利，無需經(jīng)過登記就可成立，而經(jīng)過登記的約定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)利，可能受到?jīng)]有經(jīng)過登記的法定優(yōu)先權(quán)利的影響。這一點(diǎn)和臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條規(guī)定的承攬人對(duì)承攬的建筑物或其他土地上的工作物享有法定抵押權(quán)，在設(shè)定產(chǎn)生的爭論如出一轍。三、臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條規(guī)定及其演化過程（一）臺(tái)灣地區(qū)舊《民法典》第513條規(guī)定及問題1、臺(tái)灣地區(qū)舊《民法典》第513條規(guī)定臺(tái)灣地區(qū)舊《民法典》第513條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物,或?yàn)榇说裙ぷ魑镏卮笮蘅樥?承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán),對(duì)于其工作所附定作人之不動(dòng)產(chǎn)有抵押權(quán)。依據(jù)該條之規(guī)定,臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為,舊民法第513條的規(guī)定系賜予承攬人法定抵押權(quán)。此種抵押權(quán)的成立條件為:1.須承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物之新造或重大修繕。2.所擔(dān)保之債權(quán)須為承攬關(guān)系所生之債權(quán)。3.只能以工作所附定作人之不動(dòng)產(chǎn)為抵押權(quán)的標(biāo)的物。謝在全.民法物權(quán)(下冊).北京:中國政法高校出版社,1999：686-6872、臺(tái)灣地區(qū)舊《民法典》第513條的問題在臺(tái)灣地區(qū),針對(duì)舊民法第513條的規(guī)定,在司法實(shí)踐中產(chǎn)生了一些爭議:1.法定抵押權(quán)是否須要進(jìn)行登記?其生效時(shí)間為何?2.法定抵押權(quán)和意定抵押權(quán)在同一不動(dòng)產(chǎn)上時(shí),誰能優(yōu)先受償?針對(duì)舊民法第513條所規(guī)定的法定抵押權(quán)是否須要登記才能生效的問題,臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為,法律乃特別賜予承攬人法定抵押權(quán),承攬人所享有的抵押權(quán)既然為法律特別規(guī)定,當(dāng)然不須要進(jìn)行登記。承攬人債權(quán)生效時(shí)間即為其法定抵押權(quán)的生效時(shí)間。盡管依臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第759條規(guī)定，對(duì)于非依法律行為取得的物權(quán)采處分要件主義，此類物權(quán)，非經(jīng)登記，即生效力，但須登記后，才能處分。但在實(shí)務(wù)當(dāng)中，對(duì)于承攬人之法定抵押權(quán)，因未經(jīng)登記，沒有登記證書證明債權(quán)的存在，如定做人就債權(quán)的發(fā)生或存在存有爭議，應(yīng)由承攬人提起確認(rèn)之訴，經(jīng)裁判裁定債權(quán)存在，或定做人本無爭議，定做人利益已獲保障，則仍無須登記，即可實(shí)行抵押權(quán)，申請法院拍賣抵押物。對(duì)于法定抵押權(quán)和意定抵押權(quán)存在于同一不動(dòng)產(chǎn)上時(shí),優(yōu)先受償?shù)捻樜?臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者之間爭論較大,主要有:法定抵押權(quán)優(yōu)先說;意定抵押權(quán)優(yōu)先說;兩者同一依次說;依成立先后定其依次說。在實(shí)務(wù)上,以依成立先后定其依次為通說。認(rèn)為不論是法定抵押權(quán)還是約定抵押權(quán)，均應(yīng)以成立時(shí)間的先后，確定其次序。依據(jù)承攬契約成立時(shí)間來確定承攬人的法定抵押權(quán)的順位，源于臺(tái)灣地區(qū)1974年“臺(tái)上字第1240號(hào)判例”。林紀(jì)東等.新編六法全書.臺(tái)北.五南圖書出版公司,1986：197對(duì)于因新造工作物而發(fā)生的法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)之間的順位問題，本案例的判決指出兩原則：一是法定抵押權(quán)系于承攬契約成立時(shí)即已生效（高院判決）；二是抵押權(quán)順位以成立生效之先后時(shí)序定之（最高院判決）。林紀(jì)東等.新編六法全書.臺(tái)北.五南圖書出版公司,1986：197梁陽升.淺談承攬人法定抵押權(quán)順位之問題.鄭玉波.民法物權(quán)論文選輯.臺(tái)北.五南圖書出版公司,1984：683-684從臺(tái)灣地區(qū)舊民法第513條的適用來看,產(chǎn)生了如下難題:承攬人依法享有法定抵押權(quán)符合公允,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但法定抵押權(quán)之發(fā)生不以登記為要件,違反物權(quán)公示原則,簡潔使定作人的其他債權(quán)人因不明不動(dòng)產(chǎn)有抵押權(quán)而受不測之損害。（二）臺(tái)灣地區(qū)新《民法典》第513條之規(guī)定和改進(jìn)1、臺(tái)灣地區(qū)新《民法典》第513條之規(guī)定1999年4月21日臺(tái)灣地區(qū)對(duì)舊民法第513條作出了重大修改,并于2000年5月5日正式實(shí)施。臺(tái)灣地區(qū)新《民法典》第513條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物，或?yàn)榇说裙ぷ魑镏卮笮蘅樥?，承攬人得就承攬關(guān)系酬勞額，對(duì)于其工作所附定作人之不動(dòng)產(chǎn)，請求定作人為抵押權(quán)之登記；或?qū)τ趯硗瓿芍ㄗ魅酥粍?dòng)產(chǎn)，請求預(yù)為抵押權(quán)之登記。前項(xiàng)請求，承攬人于起先工作前亦得為之。其次項(xiàng)之抵押權(quán)登記，如承攬契約已經(jīng)公證者，承攬人得單獨(dú)申請之。第一項(xiàng)及其次項(xiàng)就修繕酬勞所登記之抵押權(quán)，于工作物因修繕?biāo)黾又畠r(jià)值限度內(nèi)，優(yōu)先于成立在先之抵押權(quán)。黃茂榮.臺(tái)灣地區(qū)民法債編部分修改條文要論[A].羅馬法、中國法與民法法典化[C].北京:中國政法高校出版社,2001：431比照舊民法第513條的規(guī)定,新民法第513條之規(guī)定主要有四個(gè)方面的重大修改:1.將擔(dān)保債權(quán)的范圍自“承攬關(guān)系所生債權(quán)”縮小為“承攬關(guān)系酬勞額”;2.承攬人抵押權(quán)的取得采登記主義立場;3.對(duì)于將來完成之定作人之不動(dòng)產(chǎn),得請求預(yù)為抵押權(quán)之登記;4.承認(rèn)費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán),在因該費(fèi)用所增加之價(jià)值限度內(nèi)之優(yōu)先權(quán)。2、承攬人抵押權(quán)以登記為生效的要件謝在全.承攬人抵押權(quán)之探討[J].臺(tái)北.月旦法學(xué),2001(69)：128臺(tái)灣地區(qū)新民法第513條應(yīng)當(dāng)說明為承攬人的抵押權(quán)實(shí)行了登記生效主義:(1)從臺(tái)灣地區(qū)民法物權(quán)編體系而言,采登記生效主義立場符合臺(tái)灣地區(qū)物權(quán)法體系結(jié)構(gòu)。我國臺(tái)灣地區(qū)的物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義立場,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪變更,原則上系以登記為生效要件。(2)從臺(tái)灣地區(qū)新民法第513條的修改理由來看,新法修正的緣由乃在于舊法時(shí)期擔(dān)當(dāng)人之抵押權(quán)不以登記為必要,有害交易平安,故乃將法所賜予承攬人之抵押權(quán)改為以登記為必要,藉登記公示之方法以維護(hù)交易平安。(3)從大陸法系關(guān)于優(yōu)先受償物權(quán)的規(guī)定來看,對(duì)于工程承攬人所享有的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償物權(quán)均以登記生效為要件,承攬人對(duì)承攬建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)只有經(jīng)過登記公示才能生效。如日本民法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪變更系以登記為對(duì)抗要件,然其不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)仍系以登記為必要,未登記則丟失之,因此也應(yīng)認(rèn)為我國臺(tái)灣地區(qū)修正后承攬人抵押權(quán)之取得,以登記為其生效要件。德國、法國民法均規(guī)定承攬人的抵押權(quán)以登記為要件。(4)從新法的規(guī)定而言,規(guī)定了承攬人的預(yù)報(bào)登記制度,承攬人在未進(jìn)行承攬工作前就可在將來完成之工作物上預(yù)先登記抵押權(quán),這足以愛惜承攬人的利益,而且通過登記,使定作人的其他債權(quán)人得以了解定作人不動(dòng)產(chǎn)上之物權(quán)狀況,防止定作人的其他債權(quán)人遭受不測之損害,保障了交易平安。盡管仍存爭議，臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于承攬人抵押權(quán)的修改還是具有相當(dāng)?shù)膶?shí)踐價(jià)值的。從臺(tái)灣地區(qū)民法第513條的修改來看,設(shè)置了承攬人預(yù)報(bào)登記制度,對(duì)承攬人所享有的抵押權(quán)采登記生效主義立場,使定作人的其他債權(quán)人能夠依據(jù)定作人的不動(dòng)產(chǎn)上承攬人抵押權(quán)登記公示狀況了解定作人的資信狀況,避開作出錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)決策。這些制度設(shè)計(jì)平衡了承攬人和定作人的其他債權(quán)人之間的利益沖突,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保障了社會(huì)交易的平安。四、海峽兩岸關(guān)于工程款優(yōu)先權(quán)立法的比較探討無論是大陸《合同法》第286條規(guī)定的工程款優(yōu)先權(quán),還是臺(tái)灣地區(qū)《民法典》承攬人抵押權(quán)，均是以法律的形式規(guī)定了承包人（承攬人），因工程承包（承攬）關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)，有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但針對(duì)同一權(quán)利的愛惜，兩岸立法上還存在不同的地方。（一）優(yōu)先權(quán)所及的標(biāo)的物不同。大陸《合同法》第286條可以看出，工程款優(yōu)先權(quán)所及的標(biāo)的物，僅限于工程,即承攬人所建的建筑物或構(gòu)筑物，但未涉及其所附之土地運(yùn)用權(quán)。屬于《物權(quán)法》第180條所規(guī)定的正在建立的建筑物。臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條規(guī)定的承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán),對(duì)于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)，有抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然包括土地及地上物。當(dāng)然，這里有兩岸不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的差異造成的緣由。（二）承包或承攬關(guān)系的客體不盡相同臺(tái)灣《民法典》第513條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物，或?yàn)榇说裙ぷ魑镏卮笮蘅樥?。承攬工作包括建筑物、其他工作物，還包括這些建筑物、工作物重大修繕。而在大陸《合同法》第286條中，僅提到建設(shè)工程，沒有提到修繕、裝修工程。在2004年以“最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法其次百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)”（最高人民法院(2004)民一他字第14號(hào)）的形式，說明：裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定。（三）承包（承攬）人享有的權(quán)利性質(zhì)不同依據(jù)大陸《合同法》第286條及相關(guān)司法說明，承包人享有的優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)屬于優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，雖然理論界對(duì)其性質(zhì)爭論頗多，很多人主見法定抵押權(quán)。但大陸《物權(quán)法》頒布后，亦未規(guī)定法定抵押權(quán)，依據(jù)物權(quán)法定原則，《合同法》第286條規(guī)定的承包人的權(quán)利不應(yīng)為抵押權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條規(guī)定承攬人之權(quán)利為抵押權(quán)。（四）權(quán)利成立的條件不同大陸《合同法》第286條規(guī)定承包人享有優(yōu)先受償權(quán)，由法律規(guī)定成立，無需登記。臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條經(jīng)修訂之后，規(guī)定承攬人之抵押權(quán)需經(jīng)登記成立。（五）權(quán)利優(yōu)先受償?shù)捻樜徊煌罁?jù)大陸《合同法》第286條及相關(guān)司法說明，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條，修訂之前，是依據(jù)承攬契約成立時(shí)間來確定承攬人的法定抵押權(quán)成立的時(shí)間，對(duì)于法定抵押權(quán)和意定抵押權(quán)存在于同一不動(dòng)產(chǎn)上時(shí)，依成立先后定其依次。修訂之后，抵押權(quán)以登記為成立要件。對(duì)于多個(gè)抵押權(quán)存在于同一不動(dòng)產(chǎn)上時(shí)，以登記的時(shí)間先后作為受償?shù)囊来?。比較海峽兩岸關(guān)于承包（承攬）人優(yōu)先受償權(quán)利的立法，大陸《合同法》第286條對(duì)于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，和臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條修訂之前所遇到的問題有很多相像之處，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過登記的抵押權(quán)受到了未經(jīng)登記的工程款優(yōu)先受償權(quán)利的影響，根本緣由在于，權(quán)利成立的未經(jīng)公示和更為優(yōu)先受償?shù)捻樜?。?jīng)過考察臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第513條的修訂過程，權(quán)利經(jīng)登記生效，是解決諸多現(xiàn)實(shí)問題的根本之道，也符合各國立法之慣例，更是為大陸解決同樣問題供應(yīng)很好的借鑒。五、不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)中對(duì)于工程款優(yōu)先權(quán)利的處理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以土地運(yùn)用權(quán)和在建工程向銀行申請開發(fā)貸款，是開發(fā)商融資的主要方式，也是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押貸款評(píng)估的主要業(yè)務(wù)來源。（一）大陸《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)看法》依據(jù)大陸《合同法》第286條及相關(guān)司法說明，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。工程款優(yōu)先權(quán)事實(shí)上影響了抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)囊来?，?dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在審查在建工程貸款時(shí)，普遍擔(dān)憂工程款優(yōu)先權(quán)的影響。2006年1月13日發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)看法》中，建立了以市場價(jià)值定義為基礎(chǔ)的抵押價(jià)值定義：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。并對(duì)法定優(yōu)先受償款進(jìn)行進(jìn)一步的說明：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。其中，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款就是依據(jù)《合同法》第286條。對(duì)于法定優(yōu)先受償權(quán)利的確定方式，《指導(dǎo)看法》第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等狀況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)幫助。法定優(yōu)先受償權(quán)利等狀況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。而在法定優(yōu)先受償款的調(diào)查中，承包人的工程款優(yōu)先權(quán)最難調(diào)查清楚，緣由就在于這項(xiàng)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利不經(jīng)登記，是由法律規(guī)定成立的。其是否存在，需經(jīng)發(fā)包