房屋設(shè)備管理

房屋設(shè)備管理第1頁/共82頁二．物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成

（一）給排水系統(tǒng)

物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。

2.排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道。第2頁/共82頁3．房屋衛(wèi)生設(shè)備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供應(yīng)設(shè)備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5．消防設(shè)備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。第3頁/共82頁室內(nèi)給排水系統(tǒng)第4頁/共82頁（二）

燃?xì)庀到y(tǒng)

包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。第5頁/共82頁（三）

空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)

包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1．供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設(shè)備

包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3．室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備

包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。第6頁/共82頁

（四）

電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。

1．供電及照明設(shè)備

包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。

2．電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）

包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。

3．房屋運(yùn)輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。第7頁/共82頁按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動(dòng)方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號(hào)控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動(dòng)扶梯組成：驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置。

第8頁/共82頁4．防雷及接地裝置房屋建（構(gòu)）筑物防雷等級(jí)的劃分。一類建（構(gòu)）筑物。凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的。二類建（構(gòu)）筑物。凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建（構(gòu)）筑物。凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物。兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護(hù)。第9頁/共82頁第二節(jié)物業(yè)設(shè)備的管理

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一、物業(yè)設(shè)備管理的作用

物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備價(jià)值的保證（三）利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化（四）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)第11頁/共82頁二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理1．資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料設(shè)備維修資料設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)：設(shè)備技術(shù)檔案的保管為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理提供信息依據(jù)2．標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)提供基本依據(jù)與手段第12頁/共82頁三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修1.設(shè)備保養(yǎng)

房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))。(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。(2)一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。(3)二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。第13頁/共82頁2.設(shè)備維修房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

(1)零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10％～30％左右。

(3)大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30％。

(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。第14頁/共82頁設(shè)備維修日常工作程序第15頁/共82頁3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。(2)維修技術(shù)要求高。(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。第16頁/共82頁四、房屋設(shè)備管理的基本制度房屋設(shè)備管理制度一般分為各級(jí)崗位職責(zé)日常管理制度工作程序各種安全操作規(guī)程維修養(yǎng)護(hù)制度第17頁/共82頁（一）各級(jí)人員的崗位職責(zé)崗位職責(zé)的制定與工程管理的組織形式設(shè)置有關(guān)，不同的組織形式有不同的崗位職責(zé)，但是，要求各級(jí)職責(zé)都包括工程管理的各項(xiàng)工作。下面僅以常見的技專業(yè)設(shè)置的工程管理組織形式列舉工程各級(jí)職責(zé)。第18頁/共82頁1.工程部經(jīng)理（1）在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策。規(guī)章和制度；（2）負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)；（3）在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源（水、電、油、汽等），做好節(jié)約能源工作；（4）組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的請(qǐng)修要求，為住戶提供良好的工作、生活條件；（5）組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組織實(shí)施；（6）組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；（7）組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；（8）組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。第19頁/共82頁2.各技術(shù)專業(yè)主管

（l）負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施，并檢查計(jì)劃的完成情況；（2）負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；（3）負(fù)責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行；（4）組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見及措施并組織實(shí)施，以防止同類事故的再次發(fā)生；（5）負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；（6）負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)，不斷提高下屬員工的技術(shù)、思想素質(zhì)以及服務(wù)水平；（7）完成上級(jí)交代的其它工作。第20頁/共82頁3.領(lǐng)班

（1）負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈，工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；（2）以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；（3）負(fù)責(zé)本班的日常工作安排、調(diào)整，做好各項(xiàng)記錄并匯總，定期交上級(jí)主管審閱；（4）負(fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管審核后組織實(shí)施。4.技術(shù)工人（1）服從上級(jí)的調(diào)度和工作安排，及時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；（2）自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程，認(rèn)真操作，保證安全，文明生產(chǎn)；（3）努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)水平，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第21頁/共82頁5.資料統(tǒng)計(jì)員（l）負(fù)責(zé)收集、整理、保管工程部各種技術(shù)資料及設(shè)備檔案；（2）負(fù)責(zé)本部門各下屬單位的各項(xiàng)工作報(bào)表的匯總、存檔、并定期送經(jīng)理審閱；（3）負(fù)責(zé)能源、材料、人力等各項(xiàng)資源消耗的統(tǒng)計(jì)；（4）完成上級(jí)交辦的其它工作。6.采購員（1）負(fù)責(zé)本部所需材料、工具、設(shè)備的詢價(jià)、訂購、運(yùn)輸入庫、報(bào)銷工作；（2）負(fù)責(zé)了解調(diào)查市場商品行情、質(zhì)量，及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；（3）負(fù)責(zé)調(diào)查了解所購材料的使用情況，以避免劣質(zhì)產(chǎn)品流入，保證產(chǎn)品質(zhì)量；（4）完成上級(jí)交辦的其他工作。第22頁/共82頁7.保管員（1）負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其它備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其它使用部門提出的采購申請(qǐng)?zhí)顚懖少徤暾?qǐng)表，報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)；（2）負(fù)責(zé)材料、工具和其它設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)范；（3）負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；（4）負(fù)責(zé)材料、工具和其它設(shè)備備件的出庫工作；（5）負(fù)責(zé)庫房材料的統(tǒng)計(jì)工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；（6）負(fù)責(zé)完成上級(jí)交辦的其它工作。第23頁/共82頁（二）日常管理制度

1.值班制度（1）值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。（3）如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。（4）調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。（5）所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。第24頁/共82頁2.交接班制度（1）值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。（2）交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí)，雙方班組長在值班日志上簽字。（3）在下列情況下不得交接班：①在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；③接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；④班組長或由主管指定替代班組長的人未到時(shí)；⑤接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時(shí)。第25頁/共82頁3.報(bào)告制度

（l）下列情況報(bào)告班組長：①主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；②設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；③零部件更換及修理；④維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用；⑤運(yùn)行人員暫時(shí)離崗；⑥對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。（2）下列情況必須報(bào)告技術(shù)主管①重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；②采用新的運(yùn)行方式；③重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；④系統(tǒng)故障及檢修；⑤重要零部件更換及修理功0工及改造；⑥工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；⑦員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；⑧與上級(jí)及外協(xié)聯(lián)系。第26頁/共82頁（3）下列情況必須報(bào)告經(jīng)理；①重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；②影響大廈運(yùn)行的設(shè)備故障或施工；③系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；④重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理才接加工；⑤系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；⑥系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工；⑦技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑧員工一天以上的請(qǐng)假，班組長以上員工的補(bǔ)休、換班。第27頁/共82頁4.工具領(lǐng)用保管制度

（1）工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。（2）個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后到材料庫房辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。（3）班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長申請(qǐng)，經(jīng)理批準(zhǔn)后到材料庫房領(lǐng)用，領(lǐng)用后由班組長保管，班組交接班時(shí)，按交班制度交接公用工具。（4）各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。（5）工具發(fā)生丟失，毀損，由保管者寫明原因，向經(jīng)理報(bào)告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損，由責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。（6）工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)可以辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。第28頁/共82頁大設(shè)備檢修程序

第29頁/共82頁事故處理程序

第30頁/共82頁設(shè)備更新改造程序

第31頁/共82頁物業(yè)設(shè)備的購置及評(píng)價(jià)購置設(shè)備應(yīng)注意：1．反復(fù)研究，避免盲目采購2．大型設(shè)備購置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證保證設(shè)備選性能達(dá)到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。3．與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；為完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購置。第32頁/共82頁設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個(gè)方面：1．技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2．適用性的要求適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級(jí)、使用環(huán)境，適應(yīng)用戶的需要。3．經(jīng)濟(jì)性的要求經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。第33頁/共82頁

（1）年費(fèi)法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費(fèi)，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用費(fèi)，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá)式為：設(shè)備的年總費(fèi)用=CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：設(shè)備初期投資費(fèi)；

CV：設(shè)備年均維修費(fèi)：（2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費(fèi)，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費(fèi)用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]第34頁/共82頁案例：鍋爐的選擇燃煤、燃油、燃?xì)?、電鍋爐選擇燃煤熱效比高一次性投資小（13元／m2）使用費(fèi)用低（16.5元／m2.季）（燃油30元／m2.季）污染嚴(yán)重占用場地大（1000m2）第35頁/共82頁案例：電梯普通住宅：低速，750kg，售價(jià)30－40萬，平均成本37－50元／m2寫字樓及酒店：高速，1000kg，國外產(chǎn)150萬，國產(chǎn)79萬（奧梯斯）第36頁/共82頁第三節(jié)給排水設(shè)備管理與維修物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：供水設(shè)備系統(tǒng)排水設(shè)備系統(tǒng)用水設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)消防設(shè)備第37頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。第38頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定

1.給水設(shè)備高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。2.排水設(shè)備室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)以3.5ｍ路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由城市市政管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理，居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井的維護(hù)管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。第39頁/共82頁第40頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施1.啟動(dòng)水泵前的檢查在啟動(dòng)水泵前，先檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開，否則應(yīng)打開閘閥；檢查水泵機(jī)組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。檢查電壓表，信號(hào)燈等儀表指示是否正常，水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無阻滯。第41頁/共82頁2.啟動(dòng)水泵打開水泵控制柜的電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)蓋于“手動(dòng)”位置。啟動(dòng)水泵的啟動(dòng)按鈕，水泵啟動(dòng)時(shí)，注意觀察啟動(dòng)電流，如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)兩次，每次應(yīng)間隔3min，如果三次未啟動(dòng)成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)。如果啟動(dòng)成功，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)5min以上，同時(shí)觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)電流表指示，確定運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無異常情況(如異常聲響，異常氣味等)，檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，查找原因，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動(dòng)水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。3.停止水泵水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)，如果需要長時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。第42頁/共82頁給排水設(shè)備運(yùn)行管理給排水設(shè)備運(yùn)行管理中的日常巡視內(nèi)容給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理水泵房的管理第43頁/共82頁給排水設(shè)備運(yùn)行管理中的日常巡視內(nèi)容

水泵房由水泵管理員每2ｈ巡視一次，水泵房有無異常的聲響或大的振動(dòng)，壓力表指示，電機(jī)控制框的指示燈指示有無異常，電機(jī)溫升是否正常，閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠。同時(shí)水泵房管理員每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現(xiàn)象等等。水泵房管理員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)不正常情況時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施，解決不了的問題，立即上報(bào)工程部水泵房組長或主管，請(qǐng)求協(xié)助解決。第44頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理

1.主供水管爆裂如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知工程部管理組及總值班室。由總值班室負(fù)責(zé)聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門及時(shí)通知用水單位和用戶關(guān)于停水情況。工程部負(fù)責(zé)安排維修組進(jìn)行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無漏水和松動(dòng)現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。2.水泵房發(fā)生火災(zāi)任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心主管前來撲救，切斷一切電源。消防管理中心根據(jù)預(yù)先制定的滅火方案組織滅火和對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行控制，向“119”臺(tái)報(bào)警，并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開相關(guān)電源，開啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水。火撲滅后，工程部對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次檢查和清點(diǎn)，對(duì)已損壞的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請(qǐng)，并填寫有關(guān)記錄、報(bào)告單。

第45頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理

3.水泵房發(fā)生浸水少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴(yán)重，應(yīng)關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備并拉下電源開關(guān)，通知工程部管理組，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對(duì)浸水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，確定濕水已消除后，試開機(jī)運(yùn)行，如無異常情況即可投入運(yùn)行。4.市電停電出現(xiàn)這種情況后，水泵房管理員應(yīng)立即啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)。從市電停電到正常供水規(guī)定時(shí)間不超過15min，在使用柴油發(fā)電機(jī)過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照《柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行》。啟動(dòng)前檢查機(jī)油油位、冷卻液、電池液是否在規(guī)定位置，確?？偪諝忾_關(guān)在“ＯＦＦ”狀態(tài)。然后啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，要先預(yù)熱不少于7s，然后轉(zhuǎn)到啟動(dòng)位置(即從“0”經(jīng)過“1”至預(yù)熱，后轉(zhuǎn)到“1”位)在啟動(dòng)位置不能超過5～7s，如果沒有啟動(dòng)再立即回到“0”位，間隔30s再進(jìn)行啟動(dòng)，啟動(dòng)后，油壓達(dá)到正常范圍，將柴油發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)合上，開始供電。在運(yùn)行過程中，按照規(guī)定進(jìn)行正常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，發(fā)生異常重大情況，應(yīng)及時(shí)通知主管采取措施，在市電來電時(shí)，應(yīng)在20min內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機(jī)。第46頁/共82頁水泵房的管理《水泵房管理規(guī)定》和《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》保證水泵房通風(fēng)、照明良好及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用；水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品，嚴(yán)禁吸煙；水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖，水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，不得私自配鑰匙等等。交接班要求《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記》檢查工具、物品是否齊全填有關(guān)記錄第47頁/共82頁水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。第48頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)第49頁/共82頁水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對(duì)閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。第50頁/共82頁水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程序如下：

1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2ｈ以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。3.用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。

4.打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時(shí)照明。

5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于三遍，并對(duì)管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

7.關(guān)閉泄水閥，注入清水。第51頁/共82頁室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識(shí)是否齊全，對(duì)水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5％進(jìn)行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。第52頁/共82頁室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對(duì)于自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，其維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下：

①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。②每天檢查一次警鈴，啟動(dòng)是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。③每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時(shí)更換。④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會(huì)誤關(guān)閉。⑤每兩個(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。第53頁/共82頁室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)住戶在使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù)，所涉及的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下：①個(gè)別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時(shí)更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管。③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。

第54頁/共82頁室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復(fù)開關(guān)水龍頭，開關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時(shí)注意清潔。⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時(shí)再使用疏通機(jī)直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗(yàn)，并告知用戶，使用時(shí)不要向管道亂丟雜物。⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重更換彎管，不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處，達(dá)到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗菜(臉)盆。第55頁/共82頁室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.預(yù)約維修時(shí)間接到維修申請(qǐng)后無特殊情況，30min內(nèi)到達(dá)，按住戶(或使用人)約定時(shí)間，如暫時(shí)沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時(shí)間。2.維修時(shí)間原則上小故障30ｍin內(nèi)，一般故障2ｈ內(nèi)(不超過8ｈ)，較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等，維修時(shí)間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2ｈ內(nèi)，最長不超過8h，如需改管視實(shí)際情況由班長確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4ｈ內(nèi)，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時(shí)停水要寫出停水告示。3.提供材料維修過程中提供的材料應(yīng)100％合格。4.服務(wù)態(tài)度維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。第56頁/共82頁給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)無論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作的正常進(jìn)行，也為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到用戶滿意，同時(shí)使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)職責(zé)及檢驗(yàn)內(nèi)容如下：

1.檢驗(yàn)職責(zé)一般要求維修班班長對(duì)每日派工單進(jìn)行檢驗(yàn)，并對(duì)所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

2.檢驗(yàn)內(nèi)容檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間，目的地的遠(yuǎn)近，維修工作工藝復(fù)雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對(duì)于特殊困難的維修項(xiàng)目要求從接到維修單到完成最多不超過72h；維修質(zhì)量的檢驗(yàn)，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對(duì)各種不同的設(shè)備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。第57頁/共82頁第四節(jié)供電設(shè)備管理與維修供電設(shè)備是指輸送、變換、分配電能的設(shè)備。物業(yè)管理公司管轄的供電設(shè)備的多寡與電能的供應(yīng)方式有著密切關(guān)系。目前，電能供應(yīng)方式有兩種：①物業(yè)轄區(qū)所需電能小于315ｋＶＡ?xí)r，供電部門把電力直接送到用戶。②當(dāng)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)用戶所需電能較多時(shí)，則是供電部門把高壓送到小區(qū)或高層樓宇，經(jīng)小區(qū)或樓宇變電站再送到各用戶單位。

第58頁/共82頁第一種方式中，歸物業(yè)公司管轄的是從低壓電網(wǎng)進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的一段線路和少量的開關(guān)電器。使用架空線路的，高層以樓內(nèi)配電箱為界，多層以樓外墻為界。使用地下埋線的，以電纜進(jìn)線兀接箱為界。第二種方式中，歸物業(yè)公司管轄的是從高壓公共電網(wǎng)進(jìn)入物業(yè)小區(qū)或高層樓宇的變、配電所的高壓進(jìn)線開始，至用戶用電設(shè)備入端止的全部線路及設(shè)備。第59頁/共82頁一、供電設(shè)備高壓配電設(shè)備高壓隔離開關(guān)高壓負(fù)荷開關(guān)高壓斷路器高壓熔斷器電流電壓互感器低壓配電設(shè)備低壓刀開關(guān)低壓刀熔開關(guān)低壓負(fù)荷開關(guān)低壓斷路器低壓熔斷器電力變壓器第60頁/共82頁二、供電設(shè)備的安全管理普及安全用電常識(shí)供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理供電設(shè)施的安全操作管理第61頁/共82頁安全操作注意事項(xiàng)

①操作高壓設(shè)備時(shí)，必須使用安全用具。使用操作桿、棒，帶絕緣手套，穿絕緣鞋。操作低壓設(shè)備時(shí)帶絕緣手套，穿絕緣鞋，同時(shí)注意不要正向面對(duì)操作設(shè)備。②嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況帶電作業(yè)時(shí)，必須在有監(jiān)護(hù)人、有足夠的工作場地和光線充足的情況下，帶絕緣手套，穿絕緣鞋進(jìn)行操作。③自動(dòng)開關(guān)自動(dòng)跳閘后，必須查明原因，排除故障后再恢復(fù)供電。必要時(shí)可以試合閘一次。④變配電室倒閘操作時(shí)，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。⑤電流互感器二次側(cè)不得開路，電壓互感器二次側(cè)不得短路，不能用搖表測帶電設(shè)備的絕緣電阻。⑥設(shè)立安全標(biāo)志。應(yīng)對(duì)各種電氣設(shè)備設(shè)立安全標(biāo)志牌，配電室門前應(yīng)設(shè)“非工作人員不得入內(nèi)”標(biāo)志牌，處在施工中的供電設(shè)備，開關(guān)上應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)志牌，高壓設(shè)備工作地點(diǎn)和施工設(shè)備上應(yīng)懸掛“止步，高壓危險(xiǎn)”等標(biāo)志牌。第62頁/共82頁供電設(shè)施防雷的安全管理防雷管理主要包括兩個(gè)方面內(nèi)容，一是根據(jù)國家的防雷標(biāo)準(zhǔn)安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節(jié)防雷器具正常工作。(1)變配電所的防雷器具變配電所屬于一級(jí)防雷建筑物，按照規(guī)定變配電所應(yīng)裝避雷針。避雷針由三部分組成：伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時(shí)，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設(shè)備受損。為防止雷電波沿導(dǎo)線傳入配電所，在高壓進(jìn)線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時(shí)呈現(xiàn)很高的電阻對(duì)電路工作無影響，當(dāng)遇雷電的高壓時(shí)呈現(xiàn)低阻，通過引下線和接地體將雷電流引入大地。(2)變配電所防雷器具的管理避雷器具的管理較簡單。每年4月份雷雨季節(jié)前由變配電室的值班電工，進(jìn)行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的試驗(yàn)、測量和維修，保證避雷器具良好運(yùn)行。第63頁/共82頁三、供電設(shè)備的運(yùn)行管理供電設(shè)備運(yùn)行中的巡視管理

①巡視變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否過負(fù)荷，是否漏油。②巡視配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷的痕跡，接線是否良好。③巡視配電室防小動(dòng)物設(shè)施是否良好，各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全、是否放于規(guī)定的位置。④按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的路燈或燈飾。(2)線路巡視項(xiàng)目①電桿有無傾斜、損壞、基礎(chǔ)下沉現(xiàn)象，有則采取措施。②沿線有無堆積易燃物、危險(xiǎn)建筑物，有應(yīng)進(jìn)行處理。③拉線和扳樁是否完好，綁線是否緊固，若有缺陷設(shè)法處理。④導(dǎo)線接頭是否良好，絕緣子有無破損，若有則更換。⑤避雷裝置的接地是否良好，若有缺陷設(shè)法處理。⑥對(duì)于電纜線路，應(yīng)檢查電纜頭、瓷套管有無破損和放電痕跡，油浸紙電纜還應(yīng)檢查是否漏油。⑦檢查暗敷電纜沿線的蓋板是否完好，路線標(biāo)樁是否完整，電纜溝內(nèi)是否有積水，接地是否良好。第64頁/共82頁異常情況的處置

脫離電源低壓觸電時(shí)，應(yīng)首先拉開電源開關(guān)，離開關(guān)太遠(yuǎn)時(shí)用絕緣的桿棒把電線挑開。若離配電室較遠(yuǎn)，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動(dòng)保護(hù)裝置跳閘自動(dòng)切斷電源?，F(xiàn)場搶救

①觸電者尚未失去知覺時(shí)，應(yīng)使其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行救護(hù)，密切觀察癥狀變化。②觸電者失去知覺，但有呼吸心跳。應(yīng)使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢。若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行人工呼吸和及時(shí)送醫(yī)院診治。③觸電者呼吸和心跳都停止時(shí)，注意不能視為死亡，應(yīng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸，直到觸電者呼吸正?；蛘哚t(yī)生趕到為止。第65頁/共82頁異常情況的處置2.變配電室發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置當(dāng)變配電室發(fā)生火災(zāi)時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)立即切斷電源，使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打火警電話119報(bào)警，注意講清地點(diǎn)、失火對(duì)象，爭取在最短的時(shí)間內(nèi)得到有效的撲救。3.變配電室被水浸時(shí)的處理變配電室遭水浸時(shí)，應(yīng)根據(jù)進(jìn)水的多少進(jìn)行處理。一般應(yīng)先拉開電源開關(guān)，同時(shí)盡力阻止進(jìn)水。當(dāng)漏水堵住后，立即排水并進(jìn)行電器設(shè)備除濕處理。當(dāng)確認(rèn)濕氣已除，絕緣電阻達(dá)到規(guī)定值時(shí)，可開機(jī)試運(yùn)行。判斷無異常情況后才能投入正常運(yùn)行。第66頁/共82頁四、變配電室的管理五、供電設(shè)備的檔案管理第67頁/共82頁六、供電設(shè)備設(shè)施的維修管理搞好供電設(shè)備的維護(hù)，使設(shè)備設(shè)施在最佳運(yùn)行狀態(tài)下工作；當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。第68頁/共82頁較大的維修項(xiàng)目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗(yàn)、高壓斷路器的調(diào)整和試驗(yàn)等，一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員，根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃，委托供電公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進(jìn)行檢修和試驗(yàn)。此項(xiàng)工作的程序是：供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。維修時(shí)由配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督，并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗(yàn)結(jié)果由供電公司填寫試驗(yàn)報(bào)告，交供電設(shè)備管理員并進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運(yùn)行中，由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴(yán)重的故障時(shí)，首先由值班電工填寫《事故報(bào)告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。

較小的維修項(xiàng)目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計(jì)量箱等公共設(shè)施故障時(shí)，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個(gè)人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費(fèi)手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部門結(jié)賬、報(bào)賬。第69頁/共82頁第五節(jié)供暖設(shè)備管理供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：第70頁/共82頁(1)鍋爐房

鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成：①鍋爐本體：包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。②熱力系統(tǒng)：包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。③煙風(fēng)系統(tǒng)：包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。④運(yùn)煤除灰系統(tǒng)：包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。(2)室外供熱熱網(wǎng)

室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè)，埋地敷設(shè)比較常見，埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式，其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。第71頁/共82頁供暖用戶管理

訂立供暖條款“甲方(管理方)負(fù)責(zé)小區(qū)的集中供暖服務(wù)和管理工作，乙方(業(yè)主)接受甲方供暖服務(wù)和管理工作，愿意以國家制定的標(biāo)準(zhǔn)或雙方商定的標(biāo)準(zhǔn)按期交納取暖費(fèi)”。

制定供暖管理辦法

教育用戶最經(jīng)濟(jì)地取暖保持室內(nèi)適當(dāng)溫度(18℃)用戶家中暫時(shí)無人或長