房地產(chǎn)開發(fā)全程財稅處理技巧與風險防范第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)全程財稅處理技巧與風險防范講師：概述一企業(yè)設(shè)立階段財稅處理與票據(jù)管理二土地取得階段財稅處理與風險防范四建設(shè)階段財稅處理與風險防范五規(guī)劃設(shè)計階段財稅處理與風險防范五六七銷售年度所得稅清算技巧土地增值稅清算技巧及基本賬務處理三項目融資階段財稅處理與風險防范

第一章概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程及特點設(shè)立企業(yè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)特點：1.開發(fā)周期長2.資金投入巨大3.前置審批程序多4.開發(fā)產(chǎn)品顯性化1.會計與稅法差異的處理問題2.納稅風險滯后問題3.收入不可隱瞞如何納稅籌劃的問題4.借款利息財稅處理問題5.隱性成本顯性化問題6.會計核算與納稅處理更加復雜二、會計核算與納稅管理難點問題三、會計核算與納稅管理難點問題的應對策略（一）明確營改增后的納稅管理核心問題（二）構(gòu)筑納稅風險控制的三道防線1.事前風險防范2.事中風險控制

（1）把住合同關(guān)（2）把住發(fā)票關(guān)（3）把住核算關(guān)3.事后風險化解

企業(yè)設(shè)立階段財稅處理技巧與風險防范第二章

一、開辦費的財稅處理1.開辦費的界定

開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌捐益和利息等支出。

2.開辦費的的財稅處理（1）會計準則上的規(guī)定：直接計入管理費用（2）國稅函[2009]98號文件第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。（3）

國稅函[2010]79號規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。

(4)國家稅務總局公告2012年第15號第五條關(guān)于籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（5）關(guān)于《公告》的解讀根據(jù)《實施條例》第四十三條和第四十四條規(guī)定，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動期間發(fā)生的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費，可以按企業(yè)當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對于在籌辦期間沒有取得收入的企業(yè)發(fā)生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規(guī)定?？紤]到以上費用屬于籌辦費范疇，《公告》明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。發(fā)布日期：2012年05月09日來源：國家稅務總局辦公廳

（6）納稅人不可不知的所得稅新政（國家稅務總局所得稅司2012年所得稅政策解讀)

《中國稅務》2013年03期由于《實施條例》對上述費用在扣除時有限定性規(guī)定，因此，15號公告第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務招待費，可按實際發(fā)生額的60%計入籌辦費；廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入籌辦費。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開始后，其按照國稅函〔2009〕98號文件規(guī)定攤銷的籌辦費中的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費數(shù)額，加上當年度發(fā)生的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費之和，作為該年度企業(yè)業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費總額，按照《實施條例》的有關(guān)規(guī)定計算扣除。

（7）大連市國家稅務局公告2013年第14號（二）籌辦費中屬于與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，稅前扣除（攤銷）的限額按實際發(fā)生額的60%計算；扣除（攤銷）期限按照本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行；各期的扣除（攤銷）數(shù)額，加上當年度發(fā)生的業(yè)務招待費的60%，作為該年度的業(yè)務招待費總額，按照有關(guān)規(guī)定計算扣除。（三）籌辦費中屬于與籌建期間發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，按照本條第（一）項的規(guī)定進行扣除或攤銷額分配；各期的扣除或攤銷數(shù)額，加上當年度發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，作為該年度的廣告費和業(yè)務宣傳費總額，按照有關(guān)規(guī)定計算扣除。

3.難點問題討論：籌建期如何界定？籌建期是指企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。（1）何時開始？（2）何時結(jié)束？遼地稅發(fā)〔2011〕16號以納稅人正式取得的工商營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束。（3）北京地稅答復

（4）企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。企業(yè)取得預售收入前發(fā)生的招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。天津市地方稅務局公告2011年第3號(5)根據(jù)稅法企業(yè)所得稅法實施細則第四十三條：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費、廣告費應累計，在取得第一筆銷售收入的當年，按照稅法的有關(guān)規(guī)定進行計算扣除。廈門市地方稅務局

回復時間：2014-03-1209:40:05（6）企業(yè)取得工商營業(yè)執(zhí)照后發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰?！钡囊?guī)定進行扣除；若沒有收入則不允許扣除。原出處：大連市地稅12366納稅服務熱線

二、項目調(diào)研費可否記入開發(fā)成本？

1.土地增值稅暫行條例實施細則前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。2.企業(yè)所得稅《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條規(guī)定：“前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用”。

3.總局答復開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”因此工程部門發(fā)生的辦公費-差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

上述回復僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關(guān)咨詢。

4.瓊地稅函〔2015〕917號直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”是指施工現(xiàn)場為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實際發(fā)生的費用，對不屬于為施工現(xiàn)場服務的部門，如行政管理部門、財務部門、銷售部門等發(fā)生的費用不得列入。差旅費、會議費等費用也不得列入。三、項目管理相關(guān)費用的核算技巧

1.增值稅《實施辦法》第十三條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）2.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！庇纱丝梢姡恋卦鲋刀愔械拈_發(fā)間接費用，與當時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中“開發(fā)間接費用”的組成內(nèi)容是完全一致的。

地方規(guī)定：

重慶渝地稅發(fā)[2010]167號：納稅人必須嚴格按照企業(yè)會計準則和企業(yè)會計制度規(guī)定的要求分別核算開發(fā)間接費用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，不得相互混淆和重復計算。主管稅務機關(guān)在項目清算時，必須從嚴管理開發(fā)間接費用，按照直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用進行控制。凡納稅人對開發(fā)間接費用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用劃分不清的，應全部作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按稅法規(guī)定的比例計算扣除。

福建省地方稅務局曾答復：工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、社保費、醫(yī)保費、住房公積金、現(xiàn)場管理用汽車費用等項目包含在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，按規(guī)定統(tǒng)一扣除，而不應在房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費用扣除。

廈門地稅答復：開發(fā)間接費中符合國家政策規(guī)定繳納的社會保險費和住房公積金可以扣除，但個人負擔部分不得重復扣除。

山東濟寧：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費中核算的其它費用包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、交政府部門的維修基金、工程預決算編制及審查費、前期物業(yè)管理費等均不屬于可扣除的開發(fā)間接費范圍。3.企業(yè)所得稅（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等?！睆耐恋卦鲋刀惻c企業(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費用的表述來看，土地增值稅中的開發(fā)間接費用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費，以及項目營銷設(shè)施建造費。討論：

1.營銷設(shè)施建造費？2.資本化利息？3.項目部人員的差旅費？4.業(yè)務招待費？三、票據(jù)及憑證要求1.費用發(fā)生的相關(guān)原始憑證2.項目部組建的相關(guān)文件3.項目部資產(chǎn)劃分的相關(guān)文件四、母公司派員為子公司工作代發(fā)工資的處理[案例]由于子公司業(yè)務需要，母公司委派自己的員工到子公司協(xié)助工作，其間母公司代子公司發(fā)放工資，母公司代扣代繳申報員工個人所得稅，并進行帳務處理，自公司將該員工的工資入成本，與母公司掛往來，請問此做法妥否？一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務。

納稅人提供人力資源外包服務，按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。財稅〔2016〕47號

項目融資的財稅處理技巧與風險防范第三章

一、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計應考慮的財稅問題（1）過高的資產(chǎn)負債率會導致企業(yè)銀行貸款的困難（2）向關(guān)聯(lián)方借款超過稅法規(guī)定債資比的借款利息可能無法稅前扣除。（3）貸款利息增值稅前無法扣除，所得稅前限額扣除（4）混合型投資的風險防范國家稅務總局公告2013年第41號二、非金融機構(gòu)借款納稅風險規(guī)避與案例分享

（1）財稅〔2008〕121號在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)，為5：1;其他企業(yè)，為2：1。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。（2）國稅函[2009]777號一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及（財稅〔2008〕121號）規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分,根據(jù)稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規(guī)定，準予扣除。（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。（3）國家稅務總局公告2011年第34號企業(yè)向非金融企業(yè)、個人的借款費用支出不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分,根據(jù)稅法第8條和稅法實施條例第27條規(guī)定，準予扣除。金融企業(yè)應為本省內(nèi)任何一家經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。（4）重慶市2011年度所得稅匯算清繳政策處理意見渝地稅所便函〔2012〕3號金融企業(yè)公布的同期同類平均貸款利率.既可以是該金融企業(yè)官方網(wǎng)站公布的同期同類平均貸款利率，也可以是該金融企業(yè)加蓋公章的同期同類平均貸款利率文件；.金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率.采取企業(yè)舉證的辦法，即企業(yè)需提供某金融企業(yè)對某企業(yè)的貸款合同。不能按上述規(guī)定提供證明的，按人民銀行公布的貸款基準利率計算利息并稅前扣除。

討論：小額貸款公司屬于金融企業(yè)嗎？

重慶市內(nèi)注冊的小額貸款公司是經(jīng)重慶市人民政府金融辦批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，向重慶小額貸款公司借款的利息可以稅前扣除。重慶企業(yè)向外省小額貸款公司借款利息稅前扣除時需提供外省小額貸款公司經(jīng)外省人民政府有關(guān)部門批準從事貸款業(yè)務的文件，能提供政府相關(guān)文件的，發(fā)生的借款利息可以稅前扣除，反之，按本文件第二條第二款規(guī)定扣除。3.票據(jù)要求

向非銀行金融企業(yè)、非金融企業(yè)或個人借款而支付的利息，須有借款合同（或協(xié)議）、付款單據(jù)和發(fā)票;在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“（本省任何一家）金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”。個別地方稅務機關(guān)個人借款利息扣除無需提供發(fā)票，但需要提供個人所得稅完稅證明。1.什么是統(tǒng)借統(tǒng)還

（1）企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務。（2）企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方的業(yè)務。三、統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運用與風險防范

2.關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中“企業(yè)集團”的界定問題統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團”，是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。第五條企業(yè)集團應當具備下列條件：

（一）企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；

（二）母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上；

（三）集團成員單位均具有法人資格。關(guān)于印發(fā)《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》的通知3.增值稅處理

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

4.企業(yè)所得稅的處理

國稅發(fā)【2009】31號：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。5.土地增值稅的處理大地稅公告〔2014〕1號

：對于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據(jù)實扣除，應按《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第二項的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。6.具體要求瓊地稅函[2013]817號

統(tǒng)借方必須憑與金融機構(gòu)簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，及與集團下屬企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同或相關(guān)文件，分撥借款憑證向主管稅務機關(guān)備案申請。

1.納稅規(guī)定企業(yè)混合性投資業(yè)務，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務。同時符合下列條件：（1）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）;(2)有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；（3）投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；（4）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（5）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。（總局2013年第41號）四、混合型投資

符合混合性投資業(yè)務，按下列規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理：

（1）對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應于被投資企業(yè)應付利息的日期，確認收入的實現(xiàn)并計入當期應納稅所得額；被投資企業(yè)應于應付利息的日期，確認利息支出，并按稅法和《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號）第一條的規(guī)定，進行稅前扣除。（2）對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額。本公告自2013年9月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的已進行稅務處理的混合性投資業(yè)務，不再進行納稅調(diào)整。五、票據(jù)管理（1）向銀行金融企業(yè)借款的利息支出，銀行開具的利息發(fā)票。但不能抵扣進項。

（2）為向銀行或非銀行金融機構(gòu)借款而支付的融資服務費、融資顧問費，應取得符合規(guī)定的發(fā)票。也不能抵扣進項。（3）統(tǒng)借方必須憑與金融機構(gòu)簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，及與集團下屬企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同或相關(guān)文件，分撥借款憑證向主管稅務機關(guān)備案申請。

瓊地稅函[2013]817號（4）向非銀行金融企業(yè)、非金融企業(yè)或個人借款而支付的利息，須有借款合同（或協(xié)議）、付款單據(jù)和發(fā)票;在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“（本省任何一家）金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”。

六、股東資金未即時到賬會產(chǎn)生什么后果？（1）公司法第28條股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。（2）公司法第3條

有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。

（3）國稅函[2009]312號規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：

企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額；

企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。

土地取得環(huán)節(jié)的財稅處理與票據(jù)管理第四章1.增值稅（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老

項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。（36號文）

一、土地成本的確認

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老

項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。（附件二）

向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效扣除憑證。政策連接：拆遷補償可否抵減增值稅銷售收入各地規(guī)定

（1）“向政府部門支付的土地價款”包不包含市政配套費等政府收費和契稅？支付給政府的拆遷補償款和支付給個人的拆遷補償款能否抵減?扣減土地價款的時候，相應的土地配套費是否可以扣除？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條的規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、拆遷補償款、土地配套費等其他費用。（安徽）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。（山東、湖北）

（3）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。

2.企業(yè)所得稅國稅發(fā)（2009）31號文，土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括：（1）土地買價或出讓金（2）大市政配套費（3）契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費（4）土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費（5）拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

討論：土地閑置費可否在企業(yè)所得稅前扣除？(1)《閑置土地處置辦法》2012年6月1日國土資源部令第53號:土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；(2)寧波市地方稅務局關(guān)于明確所得稅有關(guān)問題解答口徑的函甬地稅一函[2013]18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費允許計入開發(fā)產(chǎn)品成本。3.土地閑置費可否在土地增值稅前扣除？國稅函（2010）2203.土地增值稅（1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（2）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（土地增值稅暫行條例實施細則）討論：土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本（1）土地所有者出讓土地使用權(quán)屬免征增值稅

。（財稅[2016]36號）

（2）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！必敹怺2016]43號）

（3）會計處理企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，應當按減少的銷項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），按應付或?qū)嶋H支付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務成本”等科目，按應付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應付賬款”、“應付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。財辦會[2016]27號

討論：土地使用稅可以計入開發(fā)成本嗎？

（1）國家稅務總局答復？對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。

國家稅務總局

2013/01/15

（2）瓊地稅函〔2007〕356號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支按規(guī)定予以扣除。（3）大地稅函[2008]188號：納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。（4）青地稅發(fā)〔2008〕100號：開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應計入管理費用并按規(guī)定予以扣除。討論：取得土地的契稅和印花稅可否記入土地成本？（1）關(guān)于取得土地使用權(quán)時支付的契稅和印花稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

天津市地方稅務局公告2015年第9號（2）土地出讓合同繳納印花稅應計入管理費用。（3）印花稅按財務制度規(guī)定應于發(fā)生時計入管理費用，已予以扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所繳納的印花稅不再單獨扣除。

二、土地取得環(huán)節(jié)的主要稅種及處理1.契稅【案例3-1】某公司2014年12月8日繳納土地出讓金，同時到契稅征收機關(guān)（財政部門）申報繳納了契稅，2015年5月，該公司按相關(guān)部門要求，繳納了城市基礎(chǔ)配套費191萬元，目前，地稅稽查部門發(fā)現(xiàn)該公司繳納城市基礎(chǔ)配套費191萬元未繳納契稅。問：大配套設(shè)施費是否構(gòu)成契稅計稅價格？

相關(guān)政策連接：契稅計稅依據(jù)（1）《契稅暫行條例》國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格；（2）契稅暫行條例細則，條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。（3）財稅[2004]134號一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。（4）《遼寧省地方稅務局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移契稅納稅義務發(fā)生時間的批復》（遼地稅函〔2013〕216號）文件規(guī)定：“《國有土地使用權(quán)出讓合同》中包含拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等費用及其金額的，其拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等費用的納稅義務發(fā)生時間為簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的當天?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》中未包含拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等費用的，市政建設(shè)配套費等費用的納稅義務發(fā)生時間為通知繳納市政建設(shè)配套費等費用的文件發(fā)文時間；市政建設(shè)配套費等費用沒有通知繳費文件的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人取得的上述費用收繳憑證開具的當天。”

2、耕地占用稅(1)征稅范圍占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。(2)計稅依據(jù)第四條耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。(3)納稅申報

耕地占用稅由地方稅務機關(guān)負責征收。獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。討論：耕地占用稅是否計入契稅的計稅依據(jù)？[案例]甲房地產(chǎn)公司2014年在A市通過招拍掛獲取一宗1000畝土地，在辦理土地使用權(quán)證時，A市國土局、稅務局要求其按照每畝1.5萬元繳納耕地占用稅，約計1500萬元。該公司提出疑問：（1）招拍掛建設(shè)用地屬于“凈地”，土地出讓金都繳納了，怎么還要繳納耕地占用稅呢？（2）如果繳納了耕地占用稅之后是否有說法可以一年之后才開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

相關(guān)政策連接：（1）根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。目前，地方土地儲備中心征用耕地后，對應繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價格當中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。討論：如何將耕地占用稅記入土地價款？

4、城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。國務院令[2006]第483號問題1：土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？國家稅務總局公告2014年第74號通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.

問題2：占用集體土地交不交城鎮(zhèn)土地使用稅？

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅（2006）56號）在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。會計處理：借：管理費用貸：應繳稅費—應交城鎮(zhèn)土地使用稅

三、招拍掛方式取得土地的納稅風險防范

（一）土地出讓金返還的賬務處理技巧與納稅風險防范【案例]】A房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年2月支付2億元通過“招、拍、掛”取得一項土地使用權(quán)。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方20％土地出讓金返還，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定資金專項用途，6月16日A公司收到土地出讓金返還4000萬元。請問A公司如何進行財處理?

1.增值稅的處理（1）“第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

第七條一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。18號公告（2）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。（湖北）（3）按凈支出額計算允許抵扣的土地價款，土地返還款部分不允許抵扣；單獨支付的拆遷費和契稅不允許計算扣除。（大連）

2.企業(yè)所得稅(1)財稅[2011]70號規(guī)定：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

3.土地增值稅(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。（2））大地稅函〔2008〕188號規(guī)定，納稅人應當憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

1.貨幣補償相關(guān)政策連接：（1）根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定：“一、下列項目免征增值稅

……（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。（二）拆遷補償?shù)募{稅處理（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（3）對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。財稅[2005]45號

房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)？

（1））發(fā)生拆遷補償費等非應稅項目支出，取得蓋有收款單位印章的收據(jù)或收款個人簽具的收據(jù)、收條或簽收花名冊等單據(jù)，并附合同等憑據(jù)及收款單位或個人的證照或身份證明復印件為輔證。(遼寧)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動遷人簽訂拆遷補償協(xié)議的，應向稅務機關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發(fā)票；被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。大地稅公告（2014）1號拆遷補償成本可否抵扣增值稅銷售額？

[案例]非政府主導的拆遷補償款可否稅前扣除？因政府拆遷需補償個人張三700萬，經(jīng)協(xié)商政府用出售另外一塊地的出讓金支付該款。A公司欲從張三手中購買這塊地，商定價格為1400萬。政府以招拍掛方式出讓土地，價款為700萬，經(jīng)運作A公司購得，但A公司需私下另支付700萬給張三。問題一：對A公司來說，土地價款可入賬金額是不是只能按700萬，將來從收入中扣減部分也只能按700萬？問題二：另付給張三的700萬該如何入賬？能以什么名目取得相應發(fā)票？2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換甲方安置乙方房屋面積、標準、地址：

。費用結(jié)算表：補償項目房地產(chǎn)評估價格附屬設(shè)施補償費搬家補助費臨時安置補助費非住宅用房一次性綜合補助費其它合計補償費用

安置房費

用按重置價按優(yōu)惠價按市場價M2M2M2￥:￥:￥:￥：差

額大寫：

￥：討論：（1）如何繳納營業(yè)稅？（2）如何繳納增值稅？（3）如何繳納土地增值稅（4）如何繳納企業(yè)所得稅？相關(guān)政策連接：營業(yè)稅國家稅務總局公告2014年第2號

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。增值稅根據(jù)《辦法》第四十四條的規(guī)定：納稅人發(fā)生上述無銷售額的行為，主管稅務機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局確定。

土地增值稅的處理（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定（2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。國稅發(fā)〔2006〕187號（3）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。國稅函[2010]220號

企業(yè)所得稅的處理國稅發(fā)[2009]31號第三十一條對于企業(yè)所得稅的處理規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

【案例1】總部設(shè)在甲市的A房地產(chǎn)公司，在乙市拍得一塊土地10萬平米，土地價款5億元，A房地產(chǎn)公司在乙市又成立一個全資的B公司，擬將該地塊按原價投資到B公司，投資時土地公允價值6億元，由B公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，試對該業(yè)務進行財稅處理。四、接受投資取得土地使用權(quán)操作技巧

A公司：1.增值稅

答：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，應按銷售無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)征收增值稅。（上海）

一般納稅人試點前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡易計稅，按照規(guī)定計算繳納增值稅。（總局）

（1）財稅〔2014〕116號文件規(guī)定

一、居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。

被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，應按非貨幣性資產(chǎn)的公允價值確定。2.企業(yè)所得稅

（2）國家稅務總局公告2015年第33號

一、實行查賬征收的居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可自確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入年度起不超過連續(xù)5個納稅年度的期間內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)投資行為，投資協(xié)議生效后12個月內(nèi)尚未完成股權(quán)變更登記手續(xù)的，于投資協(xié)議生效時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。

（3）財稅〔2014〕109號文件的相關(guān)規(guī)定對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。（4）國家稅務總局2015年第40號公告《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”，限于以下情形：

一、100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。

3.土地增值稅

單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。財稅[2015]5號4.印花稅

B公司1.契稅同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。財稅[2015]37號

討論:1.母公司將土地投資到其全資子公司是否免征契稅?

國稅函〔2008〕514號,公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。(文件已廢止)海南省地方稅務局耕契稅處2013-09-1215:15:41根據(jù)財稅[2012]4號）第八條第二項規(guī)定,母公司以一塊土地投資設(shè)立全資子公司，在辦理土地過戶到子公司時，可以免征契稅。2.印花稅

和A公司一樣嗎？

3.土地計稅