剖析房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理

/剖析房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理在我國，房地產(chǎn)業(yè)正在慢慢規(guī)范成熟起來。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程技術(shù)管理，卻很少有人進(jìn)行特地的探討。工程技術(shù)關(guān)系到和項(xiàng)目的可行性，和工程成本限制、建筑美學(xué)效果、建筑物的適用性等等有著緊密的聯(lián)系，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一項(xiàng)特殊重要的基礎(chǔ)性工作。但在房地產(chǎn)實(shí)際的操作過程中，由于工程技術(shù)的基礎(chǔ)性、普遍性，往往不被房地產(chǎn)企業(yè)所重視，這種低估工程技術(shù)重要性的做法，房地產(chǎn)企業(yè)是會(huì)付出代價(jià)的。工程技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用有它的特殊性，下面我從五個(gè)方面分析房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的獨(dú)特之處。

1.

房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)是什么？

房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)就是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后依據(jù)確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖和滿足國家或地方的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)沒有突破工程成本支配。

2.房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的核心是什么？

提出這個(gè)問題，要從我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程技術(shù)支持資源談起。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)方面的支持單位是設(shè)計(jì)院、施工單位和各種設(shè)計(jì)施工一體化的專業(yè)化公司。

設(shè)計(jì)院是房地產(chǎn)公司工程技術(shù)的主要支持單位，它們熟悉國家工程技術(shù)規(guī)范，有較強(qiáng)的工程技術(shù)綜合實(shí)力，它們了解工程技術(shù)的“內(nèi)核”，技術(shù)是它們的強(qiáng)項(xiàng)，房地產(chǎn)公司的大部分設(shè)計(jì)工作是由它們完成的。由于受傳統(tǒng)管理模式的影響，設(shè)計(jì)院的工程師幾乎成天坐在辦公室計(jì)算、繪圖，他們對(duì)工程材料的價(jià)格變更不甚了解，也不會(huì)主動(dòng)針對(duì)不同的樓盤量體裁衣選用適當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的工程施工圖，往往存在選材用料和樓盤定位不吻合、工程成本上不是最優(yōu)等等問題。造成這種狀況的緣由主要是設(shè)計(jì)院不了解市場(chǎng)。大部分設(shè)計(jì)單位的工程師迫于創(chuàng)收的壓力，接二連三地接受設(shè)計(jì)任務(wù)，沒有更多的時(shí)間去探討工程技術(shù)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)工作基本上處于閉門造車的狀態(tài)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要用好設(shè)計(jì)院，就必需明確地告知設(shè)計(jì)院樓盤檔次定位、技術(shù)定位及主要技術(shù)的市場(chǎng)價(jià)格變更狀況，所以房地產(chǎn)企業(yè)的工程師自己首先要熟悉工程技術(shù)市場(chǎng)。

對(duì)于我國傳統(tǒng)的建筑施工單位，由于歷史的緣由，加之建筑業(yè)管理的不規(guī)范，目前我們建筑施工企業(yè)的人員層次和管理水平普遍偏低，特殊是建筑市場(chǎng)放開后，好像什么樣的人都可以搞工程，掛牌借殼攬活的現(xiàn)象已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，昨天還是腳上粘著泥巴的農(nóng)夫，今日搖身一變成了建筑業(yè)的生力軍。建筑施工企業(yè)的這種現(xiàn)狀，很難保證施工企業(yè)有良好的工程技術(shù)管理系統(tǒng)，施工企業(yè)的工程技術(shù)一般處于較低的水平，特殊是對(duì)工程技術(shù)的“內(nèi)核”，施工企業(yè)了解不深。但是，由于建筑施工企業(yè)已經(jīng)經(jīng)受了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，他們的市場(chǎng)觀念很強(qiáng)，對(duì)建筑市場(chǎng)（建筑材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等市場(chǎng)）很熟悉，房地產(chǎn)企業(yè)略微管理不到位，往往簡(jiǎn)潔出現(xiàn)以次充好、以假亂真的現(xiàn)象，所以房地產(chǎn)企業(yè)，假如自己不懂技術(shù)，那么在工程管理過程中必定處于被動(dòng)的局面。

隨著工程技術(shù)不斷發(fā)展和更新?lián)Q代進(jìn)一步加快，工程技術(shù)領(lǐng)域不斷出現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工一體化的專業(yè)化公司，比如智能化專業(yè)公司、門窗公司、涂料公司等等。這些公司既懂技術(shù)，又熟悉市場(chǎng)，是房地產(chǎn)企業(yè)的“職業(yè)殺手”，稍有疏忽，他們就會(huì)乘虛而入，賺得腰囊滿滿。

從上面的分析我們就可以知道，房地產(chǎn)企業(yè)要在有效限制工程成本的狀況下搞好工程技術(shù)管理，嫻熟地駕馭工程技術(shù)市場(chǎng)，有效地整合工程技術(shù)社會(huì)資源，合理地管理工程技術(shù)支持單位，除了熟悉工程技術(shù)本身，還要了解建筑市場(chǎng)、工程技術(shù)價(jià)格市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的核心是技術(shù)和市場(chǎng)的結(jié)合。

房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的特點(diǎn)，確定了房地產(chǎn)企業(yè)的工程技術(shù)人員既懂技術(shù)又懂市場(chǎng)、既懂技術(shù)又懂造價(jià)。一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不行能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。

3.如何做好房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理工作？

房地產(chǎn)企業(yè)的工程技術(shù)人員既懂技術(shù)又懂市場(chǎng)，這個(gè)要求是比較高的，如何才能達(dá)到這個(gè)要求呢？我們的思路是加強(qiáng)工程技術(shù)市場(chǎng)探討，搭建工程技術(shù)管理平臺(tái)。

工程技術(shù)探討的思路有二種，一種縱向探討，另一種橫向探討?？v向探討就是針對(duì)某一項(xiàng)技術(shù)，從原理、試驗(yàn)、生產(chǎn)工藝、應(yīng)用等方面進(jìn)行深化的縱向的探討，探討到確定的深度后，探討人員自然就成了這方面的專家，這種人在深圳是專家，在北京也是專家，他們或許不熟悉某一廠家，但只要看廠家的技術(shù)原理、工藝流程和產(chǎn)品構(gòu)造，基本上就知道這個(gè)廠家的產(chǎn)品檔次，學(xué)院派就是這種風(fēng)格。作為房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理人員，對(duì)工程技術(shù)的探討，無論從探討的條件和精力的支配上，都無法接受這種思路，一般的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)人員的水平也很難達(dá)到這種縱向探討型專家的水平。但房地產(chǎn)企業(yè)可以走另外一條思路，那就是橫向探討。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行探討工程技術(shù)的目的其實(shí)很簡(jiǎn)潔，就是為開發(fā)的樓盤，選用價(jià)格性能比好的技術(shù)和工程材料，或是為實(shí)現(xiàn)特殊要求的技術(shù)。工程技術(shù)有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，那就是本土化很強(qiáng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以接受橫向?qū)Ρ忍接懙乃悸?，站在宏觀市場(chǎng)的角度，探討技術(shù)市場(chǎng)本身的狀況。比如：墻體材料探討，考慮到服務(wù)的便利性，深圳的房地企業(yè)可以只探討珠江三角洲（特殊是深圳）的市場(chǎng)，珠江三角洲地區(qū)，有多少種墻體，這是首先必需搞清楚的，不同的墻體材料有哪些主要廠家在生產(chǎn)供應(yīng)，這些廠家技術(shù)力氣、產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)供應(yīng)狀況、服務(wù)看法、以往業(yè)績(jī)等等資料，盡可能收集到，然后進(jìn)行橫向的綜合對(duì)比分析，將這些生產(chǎn)供應(yīng)單位及其產(chǎn)品質(zhì)量分成369等，這樣墻體材料的技術(shù)管理平臺(tái)就建立好了。用一句通俗的話來講，搭建的技術(shù)管理平臺(tái)就是一道選擇題，針對(duì)不同檔位的樓盤，很輕松地選擇到最佳的答案，選到價(jià)格性能比好的材料或技術(shù)。

通過對(duì)工程技術(shù)進(jìn)行橫向的對(duì)比探討，房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理人員都可以成為“土”專家，成為房地產(chǎn)企業(yè)所在地的技術(shù)專家。作為深圳房地產(chǎn)企業(yè)的工程技術(shù)人員，或許我們到上海去可能一籌莫展，因?yàn)槲覀儗?duì)技術(shù)的“內(nèi)核”了解得終歸不多，但在深圳我們可以夸夸其談，能夠正確地選擇技術(shù)方案，因?yàn)槲覀兞私馍钲诘募夹g(shù)市場(chǎng)。

用這種橫向探討的思路，比縱向探討更形象、更具體、更好用，從某種意義上講更科學(xué)，縱向探討純技術(shù)的含量比較重，而橫向探討是綜合的，是結(jié)合了市場(chǎng)的，是活生生的，是“泛技術(shù)”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，可操作性強(qiáng)。

搭建工程技術(shù)管理平臺(tái)，就是要用橫向?qū)Ρ忍接懙乃悸?，探討房地產(chǎn)所在地的工程技術(shù)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)了解、管理、應(yīng)用社會(huì)資源供應(yīng)平臺(tái)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

我們駕馭了技術(shù)，我們了解了市場(chǎng)，我們有了工程技術(shù)管理平臺(tái)，在樓盤開發(fā)過程中，我們以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來選用這些技術(shù)呢？房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)。為什么我們要選擇客戶標(biāo)準(zhǔn)而不是國家標(biāo)準(zhǔn)呢？其一，國家標(biāo)準(zhǔn)只是略高于社會(huì)平均水平，是對(duì)社會(huì)現(xiàn)有先進(jìn)水平的總結(jié)，一般來說，國家標(biāo)準(zhǔn)將恒久落后市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和客戶的要求，客戶的要求將是推動(dòng)國家標(biāo)準(zhǔn)提高的原動(dòng)力，只有站在市場(chǎng)第一線的房地產(chǎn)企業(yè)，才真正地知道購房者須要什么；其二，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要求我們以客戶為中心，客戶是我們的衣食父母，這就確定了工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇同樣要以客戶為中心；其三，堅(jiān)持客戶標(biāo)準(zhǔn)，是我們房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，因?yàn)槲覀兗缲?fù)對(duì)業(yè)主幾乎是一輩子的使命和承諾。朗鉅實(shí)業(yè)李海茂先生在《朗鉅天地》創(chuàng)刊號(hào)提出的“以市場(chǎng)需求為第一要素、以客戶訴求為主導(dǎo)”企業(yè)文化理念，正是“客戶標(biāo)準(zhǔn)”的體現(xiàn)。李海茂先生在培育員工客戶服務(wù)理念時(shí)曾經(jīng)說過：“一件事，對(duì)發(fā)展商可能是舉手之勞，但對(duì)業(yè)主卻是大事，甚至是沒法解決的難題，我們將心比心，要和業(yè)主攜手走過這70年的人生路”。作為有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)，推動(dòng)新技術(shù)運(yùn)用，為客戶創(chuàng)建一個(gè)平安、舒適的家居環(huán)境，是社會(huì)賜予的使命。堅(jiān)持工程技術(shù)的客戶標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)成為了推動(dòng)建筑技術(shù)發(fā)展的核心力氣。5.客戶技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的效應(yīng)是什么？先講一個(gè)真實(shí)的故事。在深圳布吉關(guān)外有一個(gè)由品牌地產(chǎn)商開發(fā)的大型樓盤，有一位客戶在一樓買了一套房，房子下面是一個(gè)全埋式的地下配電房，買房之前開發(fā)商就告知了他，客戶當(dāng)時(shí)沒有異議。等搬進(jìn)新居后，客戶才發(fā)覺配電房的低頻噪音給他的生活帶來了不良影響，于是他向開發(fā)商申訴，開發(fā)商按常規(guī)投訴流程組織工程技術(shù)人員進(jìn)行了鑒定，結(jié)論是噪音未超標(biāo)可以不處理?？蛻糁缓孟颦h(huán)保局投訴，環(huán)保局依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定，結(jié)論也是可以不處理。客戶在萬般無奈的狀況下，還是給開發(fā)商的客戶服務(wù)部寫了一份申訴信，希望得到處理。這封申訴信引起了開發(fā)商客戶服務(wù)部的重視，隨即召集公司各部門技術(shù)主管協(xié)商，大家探討很激烈，大部分技術(shù)主管認(rèn)為不須要處理，理由就是符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有一部分技術(shù)主管堅(jiān)持處理，理由也很純樸，他們認(rèn)為