XX山莊策劃報(bào)告消費(fèi)者分析

山莊策劃報(bào)告之花費(fèi)者剖析花費(fèi)者的需求決定著項(xiàng)目的規(guī)劃和定位，在先期的市場檢查中，我們要點(diǎn)抵花費(fèi)者的需求進(jìn)行了認(rèn)識。下邊將抵花費(fèi)者較為關(guān)注的問題進(jìn)行逐個(gè)剖析。環(huán)境：在檢查過程中，環(huán)境是XX人說起率最高的詞匯，這充分表現(xiàn)XX市民對住所環(huán)境的重視，它預(yù)示著XX人已從純真的住所知足居住需要過渡到對居住質(zhì)量的追求，這類花費(fèi)觀點(diǎn)的進(jìn)步在本次檢查中表現(xiàn)得尤其突出。眾多被訪者歷數(shù)環(huán)境惡劣對自己家庭生活帶來的不便和影響，重申社區(qū)周邊及其環(huán)境勢必是其考慮的首要問題。事實(shí)上，綜觀XX市場在售的眾多樓盤，環(huán)境影響著樓盤售賣狀況的好壞?；▓@是公認(rèn)的受環(huán)境之害最為典型的樓盤。XX花園采納全現(xiàn)澆構(gòu)造，這在XX地產(chǎn)界還較為少見，不單質(zhì)量過硬，很多被訪者也以為其房型構(gòu)造比較超前，物業(yè)管理等有關(guān)配套也做得不錯(cuò)，地理地點(diǎn)光臨XX一中原址，屬老市里的繁榮地段，交通便利，學(xué)習(xí)生活方便，但向來以來銷售都不甚理想。究其原由，有被訪者直言：除其價(jià)錢稍高外，環(huán)境是影響其銷售的重要要素。定位為高檔住所，但它離電廠和化肥廠近，空氣不好，又由于地處老城區(qū)，周邊環(huán)境擁堵、喧鬧，環(huán)境與其高檔定位不相當(dāng)，故銷售阻力較大。而東部的XX花苑，定位為經(jīng)濟(jì)適用房。價(jià)錢適中，周邊沒有工業(yè)公司，交通方便、地段也不偏，更重要的是環(huán)境清凈、適合居住。不難看出，XX市民對環(huán)境的理解還較淺，只是逗留在對周邊和社區(qū)環(huán)境的關(guān)注，但他們已從平時(shí)的生活中深刻感覺到環(huán)境對生活的影響不容忽略，特別是對社區(qū)人文環(huán)境的重視更是代表著高素質(zhì)集體和年青一代的花費(fèi)追求。在接見過程中，一位文藝界人士就特別提出人文環(huán)境是社區(qū)居民生活質(zhì)量的重要保障。他以為人文環(huán)境的形成在于樓盤自己開發(fā)理念的指引和社區(qū)居民的共同維護(hù)。沒有優(yōu)秀的開發(fā)理念，很難吸引一批較高素質(zhì)的居民，也很難對入住居民形成自然拘束形成優(yōu)秀的居住氣氛，因此人文環(huán)境對樓盤開發(fā)至關(guān)重要。其實(shí)環(huán)境除了社區(qū)人文環(huán)境還有綠化環(huán)境，XX人真實(shí)意識到的環(huán)境僅是社區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境，他們對社區(qū)的綠化環(huán)境基本沒觀點(diǎn)，這與XX房地產(chǎn)的發(fā)展程度親密相關(guān)。畢竟在XX，真實(shí)講究社區(qū)環(huán)境規(guī)劃與園藝綠化的樓盤其實(shí)不多，美倫美奐的經(jīng)典樓盤基本沒有，這對后繼開發(fā)者而言是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會。由于對這個(gè)市場空白，存在著廣闊的發(fā)展空間。只需做足環(huán)境文章，確實(shí)地讓花費(fèi)者看到更為精巧、安逸的生活環(huán)境，并加以適合指引，激發(fā)人們對美好生活的進(jìn)一步追求，必然會帶來新的花費(fèi)高潮。地段：地段是XX市民關(guān)注的要點(diǎn)。在這一個(gè)重視教育的城市里，地段的選擇又常常和學(xué)校聯(lián)系在一同。方便兒童念書賽過對上班購物方便的要求，自然假如上班購物也方便就更好了。有的被訪者還明確要求新區(qū)的樓盤一定考慮成立幼兒園，由于幼兒園的孩子太小，不可以獨(dú)立上下學(xué)，接送又麻煩，在社區(qū)內(nèi)建立幼兒園不單解除了年青夫婦的后顧之憂，也讓那些照看孩子的老人少了勞累之苦。小學(xué)和中學(xué)則否則，只需離社區(qū)不是太遠(yuǎn)，有便利的班車直抵即可。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨向和政府的宏觀規(guī)劃對XX市民選擇地段有著踴躍而特別的影響，人們不再以為離學(xué)校、商鋪、市場近的地角就是理想的地段，相反，西部的經(jīng)濟(jì)和新規(guī)劃的東部城區(qū)就惹起一部分人的興趣。就東部而言，人們廣泛以為，市政府馬上東遷為東部新區(qū)帶來希望。由于政府東遷，必然會健全有關(guān)的配套設(shè)備，加速東部的發(fā)展。并且，東部重工業(yè)少，污染少，空氣好；土地廣闊，便于新社區(qū)的規(guī)劃和綠化，也罕有老城區(qū)雜、亂、臟、吵的各種缺點(diǎn)，這關(guān)于盼望逃走老城區(qū)喧鬧居住環(huán)境、追求生活質(zhì)量的人群有特其余吸引力。從檢查的資料看，XX花苑的熱賣就是這類地角選擇新流向的有力證明。好多人說，陽光花園開發(fā)晚了，假如早一些，XX花苑就沒有此刻這樣賣得火。由于從經(jīng)濟(jì)看，西部更具活力。幾年前，在政府還沒決定怎樣遷徙時(shí)，人們想在西部買房子，但陽光遲遲未動(dòng)，沒奠定，捱了幾年才動(dòng)工，并且是期房，因此人們看到?jīng)]適合的了，就把眼光投向東部，以后政府東遷的呼聲漸大，大家寄的希望也愈高，XX花苑就是占了這個(gè)先機(jī)賣火了?；ㄔ氛幱诔青l(xiāng)聯(lián)合部的新區(qū)地帶，經(jīng)檢查，很多人去XX買房不是為了住，而是為了投資，一年多來，XX花苑的熱賣和房價(jià)的增值眾所周知，反應(yīng)了人們對新城區(qū)充滿信心和希望，這應(yīng)當(dāng)是東部新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)者的強(qiáng)心劑。位于東部新區(qū)的XX山莊有這樣機(jī)會，當(dāng)是我們的信心和希望所在。價(jià)錢：價(jià)錢向來是樓盤售賣最敏感的要素。對XX山莊而言也是這樣。很多被訪者在了解該樓盤狀況時(shí)，就直抒己見其價(jià)錢不宜過高，在1200元/平方米以下較為適合。從我們檢查的狀況看，1200元/平方米的價(jià)位應(yīng)當(dāng)是適中的?？v觀XX市各樓盤，成天氣的小區(qū)如XX花苑、XX苑、XX苑等都定位在經(jīng)濟(jì)適用房的范圍，價(jià)錢在1000元/平方米上下，從環(huán)境、規(guī)模及房型構(gòu)造、社區(qū)物業(yè)配套等來看，除XX花苑稍好一些外，其余品位均不高，只是逗留在知足居住需要的層面上，可是比傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃做得稍好一些而已。公寓屬XX市價(jià)位較高的社區(qū)，價(jià)錢在1400元/平方米以上，較好的樓層和戶型達(dá)到1680元/平方米。從檢查狀況看，地段和房型構(gòu)造是其價(jià)錢堅(jiān)硬的支柱。XX公寓位于XX市中心地帶，周邊繁榮但不喧鬧，很有鬧中取靜的感覺；優(yōu)勝的地段，知足人們上班、購物、生活和學(xué)習(xí)，確實(shí)是愿意安居市內(nèi)的XX人的理想社區(qū)。從房型構(gòu)造而言，XX公寓也是眾多樓盤中較好的，客堂敞亮、寢室的采光和通風(fēng)也不錯(cuò)，樓與樓之間間距大，基本沒有暗房。一層架空建立泊車室和儲蓄間是XX公寓的又一亮點(diǎn)，這固然在樓盤成熟的其余城市早已習(xí)以為常，但在尚處于起步的XX市仍舊值得稱道，畢竟這表現(xiàn)了XX地產(chǎn)開發(fā)已向人本觀點(diǎn)湊近?？墒荴X公寓仍不可以稱之為XX市真實(shí)意義上的高檔社區(qū)，它沒有綠化環(huán)境、沒有車庫、沒有規(guī)范的物業(yè)管理，更沒有自然形成的溫馨的人文環(huán)境。XX公寓售價(jià)高仍市場反應(yīng)優(yōu)秀，從側(cè)面反應(yīng)了XX市民對樓盤創(chuàng)新的認(rèn)同和對生活質(zhì)量的追求。山莊位于東部新區(qū)，市府東遷會在必定程度上激起人們關(guān)注的熱忱，但因其離人們熟習(xí)的傳統(tǒng)生活區(qū)有必定距離，并且新區(qū)遠(yuǎn)景尚不明亮，更多的人會持觀看態(tài)度。XX山莊以中價(jià)入市是謂理智之主，價(jià)錢過低不利于加強(qiáng)新區(qū)市場的信心，易造成市場觀看，價(jià)錢過高不利于市場進(jìn)入，可能會致使第一花費(fèi)意識減弱，進(jìn)而客觀造成購置心理的屏障。XX市人均收入其實(shí)不太高，中價(jià)讓人們在第一感觀中感覺能夠承受，也加強(qiáng)他們對該項(xiàng)目的興趣，但這其實(shí)不表示我們一直以中價(jià)銷售，一旦人們關(guān)注的熱度增添，發(fā)現(xiàn)XX山莊真的不一樣于XX已有的樓盤，環(huán)境優(yōu)美，盡顯人本思想，那時(shí)XX山莊的售價(jià)勢必上升。故建議分期開發(fā)、分期訂價(jià)，預(yù)留價(jià)錢上升的空間。才能使XX山莊在現(xiàn)有狀況下?lián)P長避短，在價(jià)錢定位上獲得預(yù)示性的成功。戶型：房子戶型的設(shè)計(jì)直接影響樓盤的受歡迎程度。從檢查能夠看出，XX市樓盤的戶型設(shè)計(jì)還比較落伍，雙衛(wèi)不多、錯(cuò)層罕有、復(fù)式更是近乎絕跡。人們反應(yīng)最多的還是對客堂的不滿意：面積偏小，設(shè)計(jì)不合理，進(jìn)門的過道使