房地產(chǎn)營銷策劃 -沈陽商業(yè)地產(chǎn)管理公司金廊項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)市場分析及二期定位發(fā)展建議報告

沈陽商業(yè)地產(chǎn)管理公司金廊項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)市場分析及二期定位發(fā)展建議報告第一部分錄目/Contents第二部分項(xiàng)目定位Part1項(xiàng)目解讀Part2項(xiàng)目定位Part3項(xiàng)目客群定位Part4項(xiàng)目產(chǎn)品定位Part5項(xiàng)目價格定位Part6配套建議及附加值提升Part1寫字間市場解析Part2公寓及豪宅市場解析Part3市場總結(jié)市場篇定位篇項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)市場解析項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)市場解析第一部分寫字間市場解析∣公寓及豪宅市場解析∣市場總結(jié)寫字樓分布情況：主要分布在配套齊全、交通便利的區(qū)域沈陽市寫字樓主要分布在金廊沿線及太原街、三好街、中街等各大商圈周邊，多點(diǎn)開花金廊北站樂天世界華府新天地沈陽國際金融中心新世界太原街寶能環(huán)球金融中心裕景中心宏運(yùn)中心城開中心近兩年入市的寫字間項(xiàng)目中，主要集中于金廊沿線，沿線項(xiàng)目競爭進(jìn)一步加?。患卫镏行膶懽珠g市場解析PART1潛在未來供應(yīng)（㎡）寫字樓2017年銷售面積15.6萬平，與16年相比大幅上漲，同比漲幅35%，但成交均價僅11061元/平，同比下降9.8%2017年寫字樓新增供應(yīng)面積6.41萬平，同比下降91.1%2017年寫字樓庫存去化周期288個月，同比漲幅64%寫字樓銷量抬頭，成交價格下跌一成，整體庫存巨大17年沈陽市寫字樓市場成交趨勢寫字間市場解析-整體市場分析PART1全市主要租賃寫字樓基本信息板塊名稱建筑面積(萬㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）租金（元/年*㎡）電梯數(shù)量停車位數(shù)量物業(yè)費(fèi)（元/㎡*月）北站CBD方圓大廈

4.8230054-400750914015中韓大廈4130075-13001000640016新地中心17.62145234-23871000-140022100030金廊市府恒隆廣場602428-326285-32621200-140030211330華潤大廈A座72220180-22201500-200014230030茂業(yè)中心9.52000150-20001100-130021100028卓越大廈7.7146571-14651288-1488930024萬鑫國際大廈6.41302-159398-159313006100017嘉里中心企業(yè)廣場8.62200180-22001300-150014100028渾南萬科中心51800121-1800100011120019.5同方大廈3.91600112-160011001151722太原街北約客置地廣場12.82000130-20001000麗華國際商務(wù)中心8.7112671-112610001015730SK大廈2.71241103-12411200527530總統(tǒng)大廈7.770057-7001700816028三好街華強(qiáng)廣場191,89065-18929001266616中街新恒基國際大廈3.54793122-640850530024UNN國際大廈3.11149100-11491200420018寫字間市場解析PART1全市主要在售寫字樓基本信息區(qū)域項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）區(qū)域項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）渾南區(qū)新世紀(jì)卓越大廈88-12012000

沈河區(qū)華府新天地90-180011047曙光大廈40-11355650沈陽新天地70-12011675福融悅中心230-20008880夏宮城市廣場276-200012642嘉龍中心48-11006785友誼時代廣場135-26315423瑞寶東方大廈55-18609635嘉里中心企業(yè)廣場180-220019672沈陽國際貿(mào)易中心74-113711645沈北新區(qū)東北總部基地730-64006120招商鉆石山100-20011177和平區(qū)華強(qiáng)廣場66-19007680匯錦金融中心90-200010443同方世紀(jì)大廈66-1475197華潤大廈B座180-140016886鐵西區(qū)華潤鐵西中心100-170010838渾河萬科中心100-150011008沈陽金谷159-16425723朗勤泰元中心50-130011874唐軒中心113-16439618新世界豐盛商務(wù)大廈185-200010001皇姑區(qū)遼寧鳳凰國際商務(wù)中心95-190011860新榮大廈100-10009490中糧廣場50-759694同方廣場75-1306849寫字間市場解析PART1金廊主要競品寫字樓項(xiàng)目基本信息（租賃）交付時間交付標(biāo)準(zhǔn)建筑面積（㎡）面積區(qū)間成交租金（含物業(yè)、稅費(fèi)）物業(yè)費(fèi)(月/㎡）出租率

代表客戶財富中心A座2014年精裝11萬160-2350㎡900-11003670%渣打銀行、通力電梯、東北振興銀行、百年人壽、中美大都會新地中心2014年精裝17萬234-2387㎡800-11001758%奧林巴斯、百事可樂、搜房網(wǎng)、中海油、華潤怡寶恒隆廣場2015年精裝10.99萬85-2757㎡800-11003082%中國銀行、ABB、北海道銀行、三井住友銀行、中意人壽華潤大廈A2011年精裝8.21萬240-2025㎡1400-17003090%德領(lǐng)館、三菱東京日聯(lián)銀行、百盛餐飲、華夏幸?；鶚I(yè)、IBM嘉里中心2015年精裝8.64萬180-2200㎡1000-12002860%斐樂、周大福、豐田通商、匯豐銀行北傳大廈2007年精裝4萬100-1100㎡1100-13003698%一汽大眾、微軟、聯(lián)想、輝瑞、屈臣氏、中石油茂業(yè)中心2014年清水7-21F精裝22-25F8萬240-2200㎡800-10002835%箭牌糖果，哈爾濱銀行、太平財險、中建二局、平安普惠夏宮城市廣場2016年高區(qū)清水，中低區(qū)精裝6.8萬270-2000㎡800-10002440%伊利、華泰財險、農(nóng)夫山泉同方大廈2009精裝7.8萬112-1600㎡800-11002293%華為公司、空間家金廊沿線租金基本維持在800-1700元/㎡/年，區(qū)域內(nèi)除同方大廈、北方傳媒大廈外無純寫字樓項(xiàng)目寫字間市場解析PART1金廊主要競品寫字樓項(xiàng)目基本信息（銷售）項(xiàng)目名稱交付時間交付標(biāo)準(zhǔn)建筑面積（㎡）面積分割（㎡）成交均價（元/㎡）物業(yè)費(fèi)(月/㎡）銷售率嘉里中心2014年精裝8.6萬160-2350205002870%新地中心2014年精裝17萬234-1600125001740%華潤大廈B2015年精裝2.5萬85-1400㎡170001682%夏宮城市廣場2015年高區(qū)清水，中低區(qū)精裝4.5萬270-2025㎡12650-150001540%金廊沿線銷售型寫字樓項(xiàng)目比較少，價格差距較大，價差的主要因素在于地理位置，以及開發(fā)商品牌和后期物業(yè)服務(wù)等方面寫字間市場解析PART1競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場基礎(chǔ)信息1入市時間2011年2015年1月2015年2樓盤位置沈河區(qū)青年大街288號沈河區(qū)青年大街1號沈河區(qū)文化路70-1號3規(guī)模及類型甲A級寫字樓甲A級寫字樓甲A級寫字樓4結(jié)構(gòu)類型鋼混鋼混鋼混5樓體高度(m)1803601636容積率5.009.295.527實(shí)用率70%65%50%寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18面積占地面積(㎡)78000（總體占地面積）92065（總體占地面積）176900（總體占地面積，其中寫字間占地2007㎡）9建筑面積(㎡)390000（總體建筑面積）855100（總體建筑面積）977073（總體建筑面積）10辦公面積(㎡)70000210000（辦公樓68層，標(biāo)準(zhǔn)層面積3060㎡）6400011商業(yè)面積(㎡)近100000（含地下3層）96300（含地下4層）規(guī)劃尚未最終確定（原規(guī)劃商業(yè)總建面300000）12公寓面積(㎡)無32500（規(guī)劃中，尚未建設(shè)）無13酒店面積(㎡)80000（君悅酒店）65500（暫未開業(yè)，品牌不詳）酒店（香格里拉）單獨(dú)一棟14標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡)22202400-3200198015主流面積分割(㎡/間)300-600150-240180-500競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)216層高標(biāo)準(zhǔn)層層高

(m)3.64.24.217標(biāo)準(zhǔn)層凈高

(m)2.82.83.418群樓首層

(m)5.565.519裙樓其他層

(m)5.25.65.520地下室

(m)43.5負(fù)一層7m，負(fù)二-四層4.2m21功能分布地下停車場、商業(yè)停車場、商業(yè)停車場22裙樓集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)23塔樓辦公樓辦公樓+酒店辦公樓24公共配套商場、購物中心、美食街商場、酒店會議廳、商務(wù)中心、酒店、咖啡廳25停車場地面停車(個)無無無地下停車(個)230021131000競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座市府恒隆廣場嘉里中心企業(yè)廣場外部26外立面玻璃幕墻（雙玻low-e或….）雙層雙銀low-e玻璃雙層low-e雙玻lew-e中空玻璃鋁窗示例圖片

競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場外部27大堂面積(㎡)約1500㎡約1200㎡約700㎡28層高

(m)18m15m10m29功能配套前臺接待咨詢區(qū)、洽談區(qū)前臺接待咨詢區(qū)、洽談區(qū)前臺接待咨詢區(qū)、洽談區(qū)內(nèi)裝地面大理石大理石大理石30天花金屬集成吊頂金屬集成吊頂疊層石膏板和3M木紋飾面墻面木紋石透光云石大理石、發(fā)光木大堂實(shí)景圖片競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場外部31電梯廳空間凈寬

(m)3.63.63.3凈高(m)2.82.82.832電梯客梯數(shù)量（部）12241233消防梯數(shù)量（部）23234扶梯數(shù)量（部）25無35速度低區(qū)

(m/s)3.5m/s（6部）3.5m/s3m/s，7-13F（3部）

4m/s，14-20F（3部）中區(qū)

(m/s)無5m/s5m/s，22-28F（3部）高區(qū)

(m/s)5m/s（6部）8m/s6m/s，39-34F（3部）36品牌名稱迅達(dá)迅達(dá)三菱產(chǎn)地瑞士瑞士國產(chǎn)37轎廂載重

(kg)客梯1600kg；服務(wù)梯1800kg2100kg1600kg客梯（12部）；1050kg貨梯（1部）+1600kg貨梯（1部）尺寸客梯：2.2m*1.55m*3.2m

服務(wù)梯：2.2m*1.7m*3.2m2.2m*1.55m*3.2m1.4m*2.4m*2.4m38內(nèi)裝地面理石地面理石地面理石地面天花金屬集成吊頂金屬集成吊頂?shù)V棉板+格柵燈墻面金屬不銹鋼金屬不銹鋼大理石、木飾面電梯門鏡面不銹鋼鏡面不銹鋼鏡面不銹鋼配備1個led屏地插盒小led屏39運(yùn)行方式分高區(qū)與低區(qū)運(yùn)行分高區(qū)與低區(qū)運(yùn)行分高區(qū)與低區(qū)運(yùn)行競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場公共配套

140公共衛(wèi)生間面積(㎡)約70㎡45㎡約60㎡41蹲位男廁（個）3個蹲位+3個小便池4個蹲位+6個小便池3個蹲位+3個小便池女廁（個）4個蹲位4個蹲位4個蹲位42裝修地面高級地磚高級地磚大理石天花金屬集成吊頂金屬集成吊頂石膏板墻面高級飾面磚高級飾面磚大理石43補(bǔ)充說明衛(wèi)具品牌：科勒；

化妝臺：人造石；

配備茶水間及行政衛(wèi)生間衛(wèi)具品牌：科勒；

化妝臺：高檔石材；

配備茶水間及行政衛(wèi)生間潔具：TOTO；

化妝臺：高檔石材；

配電熱水器，提供熱水衛(wèi)生間實(shí)景圖片競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場公共配套244公共走道凈寬

(m)21.8345凈高

(m)2.62.83.446中央空調(diào)VAV四管制VAV四管制VAV四管制47裝修地面地毯地毯地毯48墻面瓷磚高級木飾面板墻磚公共走廊實(shí)景圖片競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場公共配套349空調(diào)品牌名稱主機(jī)-開利johnson品牌不詳產(chǎn)地美國產(chǎn)地不詳產(chǎn)地不詳50制冷方式變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)（VAV）；

24小時冷卻水變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)（VAV）；

24小時冷卻水四管制風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)；

過渡季節(jié)備電加熱空調(diào)供暖；

外邊設(shè)散熱器51計(jì)量方式集中式計(jì)量（市政供暖）按機(jī)房凈面積0.15元/小時/㎡計(jì)費(fèi)集中式計(jì)量（市政熱源供熱）52計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包含在物業(yè)管理費(fèi)中包含在物業(yè)管理費(fèi)中包含在物業(yè)管理費(fèi)中53補(bǔ)充說明窗邊散熱器，配有加濕新風(fēng)

周一至周五8:00-19:00，周六8:00-13:00周一至周五8:00-19:00，周六8:00-13:00

加時空調(diào)費(fèi)：0.3元/㎡，每小時最低100元起收周一至周五8:00-19:00，周六8:00-13:00競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場智能配套54智能化系統(tǒng)樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)樓宇呼叫系統(tǒng)、智能選層系統(tǒng)、變頻中央空調(diào)系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、電梯群控系統(tǒng)、變電系統(tǒng)樓宇呼叫系統(tǒng)、智能選層系統(tǒng)、變頻中央空調(diào)系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、電梯群控系統(tǒng)、照明控制系統(tǒng)樓宇中央管理系統(tǒng)，用以監(jiān)視及控制各個系統(tǒng)55火宅報警系統(tǒng)提供消火栓、自動噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機(jī)械排煙、火災(zāi)報警系統(tǒng)提供消火栓、自動噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機(jī)械排煙、火災(zāi)報警系統(tǒng)提供消火栓、自動噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機(jī)械排煙、火災(zāi)報警系統(tǒng)56安全防范系統(tǒng)主要出入口、緊急通道、停車場、電梯、機(jī)房及卸貨點(diǎn)等公共區(qū)域，均設(shè)有電視監(jiān)控系統(tǒng)，中央應(yīng)急廣播系統(tǒng)，一樓設(shè)道閘門出入口管理系統(tǒng)主要出入口、緊急通道、停車場、電梯、機(jī)房及卸貨點(diǎn)等公共區(qū)域，均設(shè)有電視監(jiān)控系統(tǒng)，中央應(yīng)急廣播系統(tǒng)，一樓設(shè)道閘門出入口管理系統(tǒng)主要出入口、緊急通道、停車場、電梯、機(jī)房及卸貨點(diǎn)等公共區(qū)域，均設(shè)有電視監(jiān)控系統(tǒng)，中央應(yīng)急廣播系統(tǒng)，一樓設(shè)道閘門出入口管理系統(tǒng)57通信自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)寬頻系統(tǒng)；

電話交換系統(tǒng)；室內(nèi)通信移動覆蓋系統(tǒng)數(shù)據(jù)通信網(wǎng)由光纜分別引入電話配線架房；綜合布線系統(tǒng)數(shù)據(jù)通信網(wǎng)由光纜分別引入電話配線架房，縱向及橫向布線58辦公自動化系統(tǒng)會議中心系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)會議中心系統(tǒng)；會議管理系統(tǒng)；

電子布告系統(tǒng)會議中心系統(tǒng)；會議管理系統(tǒng)；

電子布告系統(tǒng)59停車場管理系統(tǒng)停車場監(jiān)控、道閘門、出入口管理系統(tǒng)等停車場監(jiān)控、道閘門、出入口管理系統(tǒng)等停車場監(jiān)控、道閘門、出入口管理系統(tǒng)等60門禁系統(tǒng)有，讀卡機(jī)控制人群有，讀卡機(jī)控制人群有，讀卡機(jī)控制人群61綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)格地板，雙回路網(wǎng)格地板，雙回路網(wǎng)格地板，雙回路供電，備用發(fā)電機(jī)；在同層強(qiáng)電井提供適合容量的配電箱及電表提供應(yīng)急電源供大廈公共區(qū)域應(yīng)急照明及租戶的應(yīng)急電源62巡更及無線對講系統(tǒng)有有有63閉路監(jiān)控系統(tǒng)有有有64多媒體會議系統(tǒng)有有有65無線WIFI系統(tǒng)全樓無線WiFi系統(tǒng)全樓無線WiFi系統(tǒng)全樓無線WiFi系統(tǒng)競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析寫字間市場解析PART1分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場配套66停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5800-6800元/年3600-4200元/年3600-4800元/年物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡/月）包含在物業(yè)管理費(fèi)中包含在物業(yè)管理費(fèi)中300元/月地下停車場實(shí)景圖片寫字間市場解析PART1競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析分類序號指標(biāo)名稱華潤大廈A座恒隆市府廣場嘉里中心企業(yè)廣場開發(fā)背景67物業(yè)背景資料發(fā)展商

華潤（沈陽）地產(chǎn)有限公司恒隆地產(chǎn)嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司68物業(yè)管理物管公司華潤置地（沈陽）物業(yè)恒隆物業(yè)嘉里建設(shè)管理(上海)有限公司69物管費(fèi)（元/㎡/月）30302870物管顧問無無無71物管顧問費(fèi)用(元/年)無無無競品項(xiàng)目寫字間產(chǎn)品基礎(chǔ)信息匯總及對比分析項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)市場解析第一部分寫字間市場解析∣公寓及豪宅市場解析∣市場總結(jié)世茂鉑晶宮茂業(yè)金廊壹號友誼時代廣場華府新天地華潤中央公園新華天璽夏宮城市廣場盛華公館佳兆業(yè)中心萬科中山公園公寓及豪宅市場解析-主要項(xiàng)目分布PART2華潤崑崙御華潤悅璽金地峯匯（待售）嘉里雅頌大苑寶能GFC售罄/滯銷熱銷新入市類別項(xiàng)目釋放銷售價格新入市華潤崑崙御13000元/㎡華潤悅璽11500元/㎡金地峯匯——在售嘉里雅頌大苑26000元/㎡寶能GFC26000元/㎡友誼時代廣場12500元/㎡世茂鉑晶宮13000元/㎡售罄/滯銷萬科中山公園17000元/㎡華潤中央公園15000元/㎡盛華公館13000元/㎡佳兆業(yè)中心13000元/㎡茂業(yè)金廊一號15000元/㎡夏宮城市廣場14500元/㎡華府新天地11000元/㎡新華天璽14000元/㎡金廊沿線公寓市場，整體供應(yīng)量較大，以精裝交付為主，面積段在38-65平之間為主力去化面積。產(chǎn)品分類產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱裝修情況主力面積開盤時間總套數(shù)公寓商業(yè)屬性茂業(yè)金廊壹號清水58/78/1352013.1971華潤中央公園36-452016.11628新華天璽精裝54-1342013.9825世茂鉑晶宮66-2012011.12360夏宮城市廣場70-752013.3798大連友誼時代廣場50-602014.41204華強(qiáng)商業(yè)金融中心38-832014.11.12770小戶型住宅華府新天地精裝30-882010.73611盛華公館50-652012.11333佳兆業(yè)中心39-602012.91620萬科中山公園36-962016.71308公寓及豪宅市場解析-金廊公寓產(chǎn)品基本情況PART22017年1-12月金廊累計(jì)公寓銷售2002套，2018年1-6月金廊累計(jì)公寓銷售460套。目前金廊公寓產(chǎn)品中，旺銷項(xiàng)目主要以價格、首付、學(xué)區(qū)作為項(xiàng)目賣點(diǎn)，投資門檻低。熱銷項(xiàng)目主力成交均價在13000元/㎡以內(nèi)，主流客戶對于金廊沿線公寓項(xiàng)目所認(rèn)可的價格觸頂為16000元/㎡左右。公寓及豪宅市場解析-金廊公寓市場銷售情況PART2金廊沿線未來公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將有所下降，各項(xiàng)目均以去庫存為主，未來新品面世數(shù)量相對下降，未來短期內(nèi)預(yù)計(jì)各項(xiàng)目均會以價格戰(zhàn)形式促進(jìn)庫存去化。2017年熱銷項(xiàng)目主要以兩大賣點(diǎn)吸引客戶購買：低首付低門檻投資+學(xué)區(qū)賣點(diǎn)落實(shí)。公寓投資客戶對于價格敏感度高，對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較低，僅關(guān)注首付壓力與租賃情況是有能夠形成較高的投資回報比。公寓及豪宅市場解析-金廊公寓市場未來供貨PART2金廊沿線公寓競品眾多，供應(yīng)及庫存均呈現(xiàn)雙高局面，38-65平為主力供應(yīng)面積。2017年市場回暖投資類產(chǎn)品銷售也有明顯起色；8.7新政出臺，投資市場又有所趨冷，但價格較低的產(chǎn)品仍有一定的市場需求。金廊沿線公寓產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，但多以精裝交付（各開發(fā)精裝交付都面臨諸多投訴問題），公寓新品上市量預(yù)計(jì)未來會有所減少，仍以去庫存為主。片區(qū)內(nèi)低價格的剛需品質(zhì)投資公寓跑量較快，但同時也拉低了項(xiàng)目整體調(diào)性，不利于品質(zhì)大盤的口碑建設(shè)金廊區(qū)域公寓開發(fā)良莠不齊，畸形戶型去化極其困難，戶型競爭壓力存在已久。公寓及豪宅市場解析-金廊公寓市場小結(jié)PART2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置沈河區(qū)文化路70號（文化路立交橋東北）項(xiàng)目簡介沈陽雅頌居作為沈陽嘉里中心的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，建筑面積約300,000平，東側(cè)緊鄰遼寧省首批示范性高級中學(xué)沈陽市第二中學(xué)，北起學(xué)苑巷，南至文化路，西臨建院街。企業(yè)廣場A座，為沈陽嘉里中心之國際5A級寫字樓產(chǎn)品，總建筑面積約86,482平方米，位于整個沈陽嘉里中心項(xiàng)目核心處。其中1-5層為商業(yè)配套，7-34層為寫字樓，其中33-34層為行政總裁層，6F、21F為消防避難層。項(xiàng)目與沈陽香格里拉大酒店地下直通，地鐵2號線上蓋。開發(fā)商嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理嘉里建設(shè)管理（上海）有限公司銷售代理香港聯(lián)祥經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：4萬平方米建筑面積：20萬平方米容積率：4.94綠化率：50%交通地鐵2號線，394路，124路、132路、135路、166路、169路、212路、239路、265路、282路、286路建筑類別塔樓超高層精裝標(biāo)準(zhǔn)非毛坯項(xiàng)目整體規(guī)劃公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-嘉里雅頌大苑PART2【客戶情況】客戶主要沈河、和平、皇姑以及部分外地和少量海歸組成，客戶有著對生活高品質(zhì)的要求對居住地有著嚴(yán)格的位置、配套、交通要要求；【優(yōu)勢】超級大盤，良好的品牌形象；香格里拉酒店配套；較完善的自身配套，商業(yè)、幼兒園等滿足基本生活需求；園區(qū)質(zhì)量高【劣勢】價格高升值空間有限，投資價值較低【競爭分析】與本案同處金廊沿線核心，截留部分本案高端客戶，新地塊將規(guī)劃公寓產(chǎn)品將對本案同質(zhì)化產(chǎn)品形成較大沖擊公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-嘉里雅頌大苑PART2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置沈陽市沈河區(qū)青年大街268號（北方圖書城原址，文藝路與彩塔街交匯處）項(xiàng)目簡介寶能GFC占地面積約5.9萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約106萬平方米，集寫字樓、五星級酒店、文化藝術(shù)購物中心、住宅于一體的綜合體。其中T1、T2寫字樓名為寶能環(huán)球金融中心。T1總建筑高度568米，共計(jì)112層。T2總建筑高度308米，共計(jì)63層，主體分兩部分組成，200米以下為寫字樓；200米以上為五星級酒店。寶能GFC住宅，由T3、T4、T5、T6、T7五棟200米高塔樓組成，建筑面積約15萬平米，主力戶型面積126-300平米。開發(fā)商沈陽泰盛投資有限公司物業(yè)管理深圳市寶能物業(yè)管理有限公司銷售代理——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：7.9萬平方米建筑面積：100萬平方米容積率：13.50綠化率：5%交通地鐵2號線、134路、173路、222路、251路、257路華潤中心北站，117路、126路、130路、214路建筑類別塔樓超高層精裝標(biāo)準(zhǔn)非毛坯項(xiàng)目整體規(guī)劃公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-寶能GFCPART2【客戶情況】客戶有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多為30-50歲個體商人和公司高管，比較在意孩子的教育問題；另該案意向客戶對居住環(huán)境有著嚴(yán)格的地段要求，彰顯身份?！緝?yōu)勢】頂級配套；大型商超萬象城旁；較完善的自身配套，商業(yè)、幼兒園等滿足基本生活需求；青年公園對面【劣勢】價格昂貴升值空間有限，投資價值較低綠化率低【競爭分析】

大面積住宅與我項(xiàng)目大面積公寓產(chǎn)品沖突，高額價格對本案客戶進(jìn)行篩選，存在部分截留。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-寶能GFCPART2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置青年大街197號（科學(xué)宮北側(cè)）項(xiàng)目簡介沈陽友誼時代廣場位于青年大街科學(xué)宮北側(cè)，五里河CBD商務(wù)核心地段。重金引進(jìn)新瑪特，大型超市下樓即至，吃、喝、玩、樂、購一站式，便捷居家更時刻站在時尚前沿。友誼時代廣場是由大連友誼集團(tuán)投資開發(fā)的大型綜合體項(xiàng)目，是繼“壹品”城市住宅系列之后推出的第二個產(chǎn)品線——高端城市綜合體。開發(fā)商沈陽星獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理

沈陽星獅物業(yè)銷售代理——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：19.6萬平方米建筑面積：19.6萬平方米容積率：12.00綠化率：15%交通214、238、272、800、152、333、109、126、166等科學(xué)宮站下車。建筑類別塔樓超高層精裝標(biāo)準(zhǔn)非毛坯項(xiàng)目整體規(guī)劃公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-友誼時代廣場PART2【客戶情況】客戶主要以城市新貴，20-40歲的中青年為主；該案意向客戶分城市投資客、異地工作白領(lǐng)、家庭辦公年輕人以及少量年輕情侶?！緝?yōu)勢】價格低，性價比較高；較完善的自身配套，商業(yè)、幼兒園等滿足基本生活需求；公園、河景景觀較好。【劣勢】毛坯房商用公寓沒有住宅屬性【競爭分析】青年大街金廊沿線與本案價格接近，且公寓面積段與本案重復(fù)，理論上對本案將有較大銷售沖擊，但經(jīng)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售情況不好，月均去化3-4套，本地客戶對房屋質(zhì)量、公攤等多處存疑。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-友誼時代廣場PART2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置渾南區(qū)渾南中路與天壇南街交匯處項(xiàng)目簡介華潤置地悅璽涵蓋SOHO辦公、LOFT公寓、商業(yè)裙樓為一體的商業(yè)生態(tài)格局，項(xiàng)目位于奧體板塊核心位置，也是奧體板塊最后一塊商業(yè)用地；項(xiàng)目地處奧體萬達(dá)廣場北向，周邊商業(yè)配套齊全，交通配套方面，可謂是四通八達(dá)，項(xiàng)目臨近地鐵二號線，輕軌一號線，五號線，以及十多條公交線路，項(xiàng)目距離機(jī)場僅有7公里路程。開發(fā)商沈陽潤豐房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理華潤置地（沈陽）物業(yè)服務(wù)有限公司企業(yè)管理分公司銷售代理——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：1.02萬平方米建筑面積：10.4萬平方米容積率：8.5綠化率：30%交通238、291、公交，地鐵二號線，輕軌一號線五號線建筑類別塔樓超高層精裝標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目整體規(guī)劃公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-華潤悅璽PART2【客戶情況】客戶以沈河、鐵西和渾南區(qū)域居多；多為30歲左右對loft產(chǎn)品充滿熱情的中青年；工作性質(zhì)分別為創(chuàng)業(yè)者、公司職員、學(xué)校教師幾大類。【優(yōu)勢】品牌開發(fā)品牌物業(yè)；商業(yè)配套完善；渾南熱門區(qū)域升值空間較大?！玖觿荨可虡I(yè)水電客戶生活成本負(fù)擔(dān)高Loft產(chǎn)品裝修成本高涉及問題多Loft產(chǎn)品居住體驗(yàn)感差【競爭分析】青年大街南段，商業(yè)配套豐富且單價低具有很大升值空間，對本案公寓剛性購買客群和投資客群都形成較大分流。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-華潤悅璽PART2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置皇姑黃河北大街與樂山路交匯處（三臺子地鐵站A口）項(xiàng)目簡介華潤·昆侖域項(xiàng)目是2016年3月29日華潤置地獲取沈陽市皇姑區(qū)三臺子1號地塊，是沈陽北金廊重點(diǎn)發(fā)展核心區(qū)域，緊鄰地鐵2號線三臺子站A、B兩出口，且周邊生活配套成熟，擁有區(qū)域重點(diǎn)小學(xué)，鄰近沈陽市城市公園北陵公園（僅630米），是城市中心不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。開發(fā)商沈陽華潤置地紫云府房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理沈陽華潤物業(yè)管理公司銷售代理——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：7萬平方米建筑面積：23萬平方米容積率：3.3綠化率：30%交通217、232、236、255、326公交，地鐵二號線建筑類別板塔結(jié)合高層精裝標(biāo)準(zhǔn)非毛坯項(xiàng)目整體規(guī)劃公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-華潤崑崙御PART2【客戶情況】客戶以皇姑、于洪和沈北區(qū)域居多；購買該案公寓者多為企事業(yè)人員、個體工作者等事業(yè)有成城市投資客?！緝?yōu)勢】品牌開發(fā)品牌物業(yè)；一梯二戶小公攤；【劣勢】公寓住宅共用園區(qū)客戶私密性較差該區(qū)域內(nèi)價格較高交房裝修標(biāo)準(zhǔn)低商業(yè)屬性公寓客戶首付壓力大【競爭分析】金廊線北部區(qū)域，地鐵二號線三臺子站上，該區(qū)域內(nèi)唯一在售品牌開發(fā)公寓，對本案公寓投資客群有較大吸引。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目-華潤崑崙御PART2

廚房全景寶能GFC-75㎡戶型開放式廚房，無窗嘉里雅頌大苑-㎡戶型北向廚房，明廚華潤崑崙御-80㎡戶型北向廚房，明廚除開敞式廚房，各精裝項(xiàng)目主要以有窗明廚為主。清洗區(qū)、操作區(qū)、烹飪區(qū)、收納區(qū)等各區(qū)域規(guī)劃合理相互獨(dú)立。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-墻面各精裝修項(xiàng)目多以石材作為廚房墻面材質(zhì)，建議我項(xiàng)目產(chǎn)品選用人造石材。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御石材仿古石材高亮墻磚公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-地面各精裝項(xiàng)目均以地磚作為廚房地面材質(zhì)，建議我項(xiàng)目選用品牌地磚。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御高亮地磚品牌地磚磨砂地磚公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-頂面建議我項(xiàng)目廚房頂面選用石膏板吊頂。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御石膏板吊頂石膏板吊頂鋁扣板吊頂公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-櫥柜建議我項(xiàng)目以高端品質(zhì)項(xiàng)目作為參考，選用威爾曼或者同等品牌進(jìn)口櫥柜。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御威爾曼進(jìn)口櫥柜博洛尼板定制整體櫥柜公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-灶具建議我項(xiàng)目選用西門子一體化灶具。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御西門子一體化灶具西門子燃?xì)庠罾习迦細(xì)庠罟⒓昂勒袌鼋馕?重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-油煙機(jī)建議我項(xiàng)目選用高品質(zhì)西門子油煙機(jī)。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御西門子油煙機(jī)西門子油煙機(jī)老板油煙機(jī)公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-龍頭建議我項(xiàng)目廚房選用摩恩、高儀或者同檔次品牌龍頭。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御摩恩龍頭德國高儀品牌龍頭公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-水槽建議我項(xiàng)目廚房水槽選用摩恩品牌。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御摩恩弗蘭卡品牌水槽公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-臺面建議我項(xiàng)目廚房選用定制石英石臺面，并設(shè)計(jì)防水臺，加強(qiáng)客戶細(xì)節(jié)感受。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御定制石英石臺面（防溢水）人造石臺面人造石臺面公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2廚房-弱電系統(tǒng)建議我項(xiàng)目廚房選用國際品牌羅格朗插座。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御羅格朗，微波爐插座開關(guān)外置，五孔插座臺面2個，柜內(nèi)3個施耐德，五孔插座兩側(cè)臺面各2個，冰箱后兩2個，柜內(nèi)2個羅格朗，五孔插座冰箱后1個，兩側(cè)臺面共3個，柜內(nèi)1個公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間全景寶能GFC-75㎡戶型浴屏、坐便、梳妝臺緊湊式嘉里雅頌大苑-㎡戶型浴屏、坐便、梳妝臺緊湊式華潤崑崙御-80㎡戶型含洗衣機(jī)位、梳妝臺獨(dú)立于浴屏坐便區(qū)豪宅品質(zhì)項(xiàng)目衛(wèi)生間內(nèi)通常不設(shè)置洗衣機(jī)位，建議我項(xiàng)目衛(wèi)生間浴屏、坐便、梳妝臺設(shè)置同一區(qū)域，避免使用梳妝臺水漬影響衛(wèi)生間外衛(wèi)生環(huán)境。公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-墻面建議我項(xiàng)目選用高亮墻磚或者品質(zhì)人造石材作為衛(wèi)生間墻面材質(zhì)。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御石材仿古石材高亮墻磚公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-地面建議我項(xiàng)目選用易清潔的地磚作為衛(wèi)生間地面材質(zhì)，并完成美縫交付。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御人造石材品牌地磚磨砂地磚公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-地面（淋浴間）建議我項(xiàng)目選用防滑石材作為衛(wèi)生間淋浴間地面材質(zhì)，以防滑安裝考慮為先。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御品牌防滑石材品牌地磚品牌地磚公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-頂面建議我項(xiàng)目衛(wèi)生間頂面選用整潔的石膏板吊頂。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御石膏板吊頂石膏板吊頂鋁扣板吊頂公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-馬桶建議我項(xiàng)目選用國際品牌Toto作為衛(wèi)生間馬桶品牌。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御TotoToto品牌潔具公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-龍頭建議我項(xiàng)目選取國際品牌摩恩、高儀或同檔次衛(wèi)生間龍頭。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御摩恩德國高儀科勒公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-花灑建議我項(xiàng)目選用高儀品牌淋浴花灑。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御高儀高儀科勒公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-洗臉盆建議我項(xiàng)目衛(wèi)生間水盆選用唯寶品牌。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御唯寶Toto科勒公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-淋浴屏風(fēng)建議我項(xiàng)目定制衛(wèi)生間淋浴屏風(fēng)，選用耐熱防爆耐污屏風(fēng)玻璃，并在屏風(fēng)上安裝毛巾架。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御定制淋浴屏風(fēng)定制淋浴屏風(fēng)定制淋浴屏風(fēng)公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-暖風(fēng)機(jī)建議我項(xiàng)目選用松下品牌暖風(fēng)機(jī)為衛(wèi)生間淋浴間供暖。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御松下松下品牌風(fēng)暖浴霸公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-紙巾架建議我項(xiàng)目選用品質(zhì)好美觀大氣的摩恩品牌紙巾架。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御摩恩摩恩品牌五金公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2衛(wèi)生間-毛巾架建議我項(xiàng)目衛(wèi)生間選用摩恩品牌毛巾架。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御摩恩摩恩品牌五金公寓及豪宅市場解析-重點(diǎn)項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)及功能區(qū)對比PART2洗手間-弱電系統(tǒng)建議我項(xiàng)目選用羅格朗品牌弱電插座，同時在熱水器、洗手盆、馬桶旁等主要位置設(shè)置插座。寶能GFC嘉里雅頌大苑華潤崑崙御羅格朗，五孔插座洗手盆上1個，馬桶邊1個、熱水器處1個施耐德，五孔插座洗手盆上1個，馬桶邊1個，熱水器處1個羅格朗，五孔馬桶邊1個，洗衣機(jī)位2個，手盆