某公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃廣告推廣提案

徽商.杏花公寓工程營(yíng)銷籌劃廣告推廣提案承蒙貴公司的信任,我公司有時(shí)機(jī)就此工程的開展發(fā)表我們的見解與看法。時(shí)代在高速的開展，社會(huì)的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對(duì)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合表達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)而言,鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成,什么才是符合新時(shí)代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷開展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點(diǎn)之源。

作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)展探究,為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。工程地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。

１－－－１

外在配套設(shè)施分析：

購(gòu)物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場(chǎng)、杏花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第６中學(xué)、合肥４５中學(xué)、合肥４７中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū)?醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院

文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院?休閑娛樂設(shè)施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、

金融機(jī)構(gòu)｜：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、

建立銀行、申銀萬國(guó)證券公司

行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間本錢大大降低；?而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。１-－－２物業(yè)外在因素的延伸

工程的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象?工程的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氣氛、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的安康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。１-－-３工程的面積價(jià)值?工程總建筑面積５萬平方米左右，在此等地段(老城區(qū)，拆遷本錢高、周邊區(qū)域已建有多層建筑〕,工程具有不可多得的稀缺性。１---４地塊的周邊市場(chǎng)價(jià)值?商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群〔中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化〕為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場(chǎng)。１---５工程地塊劣勢(shì)分析

工程地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢(shì)，但周邊商業(yè)氣氛有待提高〔周邊無其它休閑式購(gòu)物區(qū)域，人流多為交通人流〕工程的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制〔沿蒙城路商鋪單間面積約２００平方米左右，無法營(yíng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì),只能營(yíng)造特色功能，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。２－--１裙樓局部產(chǎn)品分析：?本案裙樓局部產(chǎn)品１～２為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段(商業(yè)氣氛未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶選擇余地較小；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購(gòu)物氣氛缺乏)我司認(rèn)為在此定位休閑即興型購(gòu)物空間不適宜,而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大,周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。

我司針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)初步３種銷售方式：

１、整體出售：如沿壽春路的局部可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租(帶租約出售給投資客戶)，

２、拆分銷售：針對(duì)此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺(tái),可將沿壽春路局部定位為高檔的、高品位的文體主題式商場(chǎng)(文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產(chǎn)品商場(chǎng)〕以鋪位的形式對(duì)外出售。〔投資小、有市場(chǎng)需求〕

３、拍賣式銷售：

沿蒙城路局部的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性,考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營(yíng)摸式可能會(huì)影響投資者的經(jīng)營(yíng)或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記〞,探測(cè)市場(chǎng)反映后采取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。

?２-－-２塔樓物業(yè)分析?該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該工程住宅局部客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士,所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣,消費(fèi)習(xí)慣,心理需求來設(shè)計(jì)。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的效勞標(biāo)準(zhǔn)上表達(dá)出業(yè)主的身份。工程形象定位：?結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本工程的物業(yè)形象是－--------－見證與表達(dá)新徽商時(shí)代的品位、誠(chéng)信、規(guī)那么、自信的物業(yè)形象.形

象

詮

釋：

?品位：

優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氣氛?

誠(chéng)信

：開發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的誠(chéng)信關(guān)心?

規(guī)那么：

新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)那么的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)那么將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)那么而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)那么的環(huán)境、我們的規(guī)那么為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。?自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。

合肥當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場(chǎng)所的一種物業(yè),一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓,四五層以上為塔樓,地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫(kù)和設(shè)備間。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū),對(duì)交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。合肥真正意義上的寫字樓不多，大局部位于長(zhǎng)江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的穿插口處，層數(shù)一般在１２～３９層。為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫字樓進(jìn)展描述,特選取了十二個(gè)有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說明。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈〔淮河路與六安路穿插口)、宏圖大廈(宿州路)、婦幼中心〔長(zhǎng)江中路〕、潤(rùn)安大廈(蒙城路與阜陽路穿插口〕、金誠(chéng)大廈(長(zhǎng)江中路〕、郵電大廈〔淮河路與六安路穿插口〕、華都大廈〔長(zhǎng)江中路〕、科技信息大廈(花園街〕、萬通大廈〔美屯立交橋)、盛安廣場(chǎng)(金寨路與紅星路穿插口〕、中州大廈(新站中州家具城旁)、怡和錦江國(guó)際大酒店〔淮河路步行街〕、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長(zhǎng)江大廈等，有正在銷售的,如新華大廈〔尾盤銷售〕、華都大廈，有尚未開盤的,如科技信息大廈、萬通大廈。這些寫字樓中有很大一局部屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠(chéng)大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司,這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)展管理，并對(duì)外租賃；還有一局部是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的,如合肥華源物業(yè)開展開發(fā)的科技信息大廈,新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈,安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈,這些寫字樓那么是對(duì)外銷售的。?１．

價(jià)格寫字樓的銷售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者,多為整層或半層銷售,一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。１、１

銷售價(jià)格?從位于長(zhǎng)江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路穿插口處的寫字樓來看,銷售價(jià)格一般在３５００元／M２～５０００元/Ｍ２之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為４８００元／Ｍ２，天徽大廈均價(jià)為３８５０元/

M２，位于四牌樓長(zhǎng)江路邊的華都大廈均價(jià)４０００元/Ｍ２，新華大廈起價(jià)３４０８元/M２,層差３０元/M２?！擦碜鳛楫a(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá)７５００元/

M２)１．２

租賃價(jià)格

以上十三個(gè)寫字樓的租價(jià)在３０-７６元/M２/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共局部的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的效勞內(nèi)容、車位、付款方式等等,都有著較為密切的關(guān)系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好(有獨(dú)立會(huì)所〕的郵電大廈，租金達(dá)７６元/M２/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為３５～４０元／Ｍ２/月；新華大廈由于停車位較少等等原因，月租金僅３０-３５元／M２／月。?１．３

付款方式?寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般那么需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。?２．

物業(yè)管理及配套２.１

物業(yè)管理公司及效勞內(nèi)容?十三個(gè)寫字樓中,有七個(gè)寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等根本的物業(yè)管理效勞。局部物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、２４小時(shí)供開水等效勞。２.２

物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的效勞內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在２元/M２/月起(如新華大廈〕,最高可達(dá)１５元/M２/月〔如潤(rùn)安大廈、金誠(chéng)大廈〕２．３

物業(yè)配套

合肥市場(chǎng)中的寫字樓一般都有入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大局部有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。寫字樓的裙樓局部一般為銀行、商場(chǎng)、酒店、娛樂場(chǎng)所等,極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。寫字樓的公共局部均有統(tǒng)一的裝修,內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。吊頂前層高一般在２.８-３.５米左右。

３．

供給量

合肥市對(duì)外租賃的寫字樓面積約為５０萬平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫字樓面積為３３.４８萬平方米。

４.

銷售、承租情況４.１

銷售情況?目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。新華大廈：該工程的開盤時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫(kù)入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞,物業(yè)管理相對(duì)較差等原因,給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便,并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)影響,導(dǎo)致銷售不佳。直至今日,仍有局部尾盤在困難地銷售。華都大廈：２００１年１２月２８日開盤

,地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性(四牌樓站牌處〕,華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷售每層８１６平方米,每平方米４０００元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠,不可辦理按揭，目前只剩１３、１４層局部。４.２

租賃情況?除了幾個(gè)在售的寫字樓、２個(gè)即將開盤銷售的寫字樓，剩余８?jìng)€(gè)寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長(zhǎng)江大廈，古井大廈,調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá)９９%以上，甚至是滿租。其余６個(gè)寫字樓的承租率也到達(dá)了９０％以上。?]

徽商杏花公寓工程的八大標(biāo)準(zhǔn)(１〕

交匯空間

CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的

，帶有城市空間的開放和共享的氣息,這是CＢD

住宅的必要特質(zhì)。

〔２〕

開放街區(qū)

ＣＢD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要局部,它的價(jià)值不僅雜于為土地的開展提供框架和邊界，它也是各單體的通道,構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體開展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供工程商業(yè)和人文的生活文脈。?CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán),不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的,它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于,它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。它使文脈忘記了城市的擁擠,小孩們放學(xué)后就在門前廣場(chǎng)嬉戲,老人坐在休閑椅上曬太陽,情侶們手牽手在街區(qū)里漫步······人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無限，每一天,這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。

〔３〕

私家領(lǐng)域?CBD住宅的最大價(jià)值在于既可到達(dá)與城市空間、國(guó)際氣息的最大５融合,同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要,在這里遠(yuǎn)離了喧囂,使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景,滾滾紅塵；身外那么是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。?(４〕

特定客戶?CBD

住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場(chǎng)輻射是完全不同的。我們?cè)贑BＤ理論中已經(jīng)知道,能擁有ＣBD的地方都是區(qū)域性、國(guó)際性的城市。在這里,由于跨國(guó)跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展,使CＢD存在大量的跨國(guó)、跨區(qū)域公司,而這局部人一般選擇居住在CＢD,這種客戶層面我們稱之為國(guó)際人。作為由政府定位,并積極推進(jìn)建立的專門為國(guó)際性跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國(guó)際化‘水平是其他區(qū)域難以比較的,它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,最具投資價(jià)值的所在。繁忙而個(gè)性的“國(guó)際人〞當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū),以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致〞的理想領(lǐng)地。

(５)

彈性功能

由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡一樣。有第一居所的,有第二居所的,有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的別離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。?CBD的將來是這樣的：會(huì)聚了城市的精華和財(cái)富,CＢD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住,也可以出租，可以是第一居所,也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國(guó)人,也可以是國(guó)際人。?〔６)

國(guó)際配套

配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國(guó)際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要,使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外,還需增添許多其它特色。?愜意的居住,可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位,把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū),私家領(lǐng)域；為滿足國(guó)際客戶和租戶的需要,設(shè)置國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng),在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè)CBD國(guó)際住宅的必要配套。

(７)

國(guó)際視野

CBD的住宅是需要具有國(guó)際視野的,它集中了世界大師(美國(guó)設(shè)計(jì)背景〕的思想精華，國(guó)際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。

〔８)

生活高度?CＢD住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。居住在CＢD的住宅中,生活本身就有不可防止的展示，社區(qū)的氣氛和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。CＢD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致,喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位,也無須放棄節(jié)奏。當(dāng)別人還在回家的車陣中不能自拔,ＣBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS全面導(dǎo)入工程的方案要點(diǎn)

１.

CIＳ導(dǎo)入的重要性

?徽商集團(tuán)杏花公寓工程面對(duì)劇烈競(jìng)爭(zhēng)在高端客戶爭(zhēng)奪方面，在我們工程基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢(shì)迫使我們?cè)谥懈邫n客戶爭(zhēng)奪方面出奇兵。論企業(yè)實(shí)力,我們具備勢(shì)力與品牌的保證,而房地產(chǎn)工程的企業(yè)背景是此工程目標(biāo)客戶極為關(guān)注的,我們應(yīng)通過企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象,同時(shí)通過工程的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。

CIS導(dǎo)入的目標(biāo)

第一,

形象塑造提升工程知名度

第二，

品質(zhì)宣傳提升工程品牌美譽(yù)度；?第三，

價(jià)值鏈整合提升工程整體價(jià)值，實(shí)施強(qiáng)勢(shì)促銷；

第四，

通過我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。２.

CIＳ導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先,行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷活動(dòng),視覺導(dǎo)入全面細(xì)致表達(dá)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)心,CＩS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng),同時(shí)可以公開征求業(yè)主對(duì)工程名稱、物業(yè)管理等建議,盛大開盤,開盤籌劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合工程ＣIS導(dǎo)入,開盤采用開展商對(duì)公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷售誠(chéng)信,業(yè)主與開展商一起剪彩，開展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請(qǐng)本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤建筑質(zhì)量與營(yíng)銷效勞質(zhì)量監(jiān)視員,樹立高品味樓盤形象。

３．

CIS導(dǎo)入的內(nèi)容

?工程行為識(shí)別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過徽商集團(tuán)杏花公寓工程一整套的特有行為模式,到達(dá)工程內(nèi)部的共識(shí),使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示工程的最大魅力,以獲得社會(huì)群眾的認(rèn)同和好評(píng)，就工程本身而言，就是要通過專業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤的了解，來提高知名度和美譽(yù),從而到達(dá)我們快速營(yíng)銷的目標(biāo)。案名建議：

徽商·時(shí)代廣場(chǎng)

徽商·國(guó)際中心

徽商·杏花大廈?徽商·杏花名城

徽商·五彩廣場(chǎng)?徽商·商務(wù)中心促銷策略?鑒于該工程的特性,為保證工程實(shí)施第一階段的資金到位率,建議促銷時(shí)機(jī)掌握在銷售初期：?●實(shí)物促銷時(shí)間

櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具

泊車位(商場(chǎng))

扣率

第一階段

?

?

??第二階段

?

??第三階段

第四階段

?第五階段

?○

“泊車位〞贈(zèng)送額控制在１０個(gè)左右。預(yù)計(jì)金額在８０００００元左右。?扣率范圍控制在９５折～９８折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。?直銷

我司擬采用主動(dòng)出擊的銷售方式,直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書。

該方式在外銷物業(yè)中是主要的銷售渠道，

適合于高價(jià)的樓盤。工程運(yùn)作中廣告的作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。我司對(duì)于該運(yùn)作方式有較成熟的管理經(jīng)歷。具體實(shí)施方案我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。?建議/物業(yè)管理?考慮到業(yè)主的身份、地位，對(duì)平安的需要，對(duì)大樓環(huán)境的要求,本司認(rèn)為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在。對(duì)此我司建議在開展物業(yè)管理方案時(shí)可分為以下局部，統(tǒng)一管理。

豪華住宅

“酒店式〞的物業(yè)管理：?聘請(qǐng)一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊(cè)及“管家式〞的物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的效勞品質(zhì)。

公共管理效勞：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、消防設(shè)備、通訊設(shè)備、平安系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。?注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂效勞人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)歷的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。?平安工作：高級(jí)住宅平安至為重要,管理公司必須制定管理手冊(cè)及保安規(guī)章，?以確保保安工作合理進(jìn)展。

社區(qū)公共綠化

整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)展綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提供日常所需花木。?●地下車庫(kù)管理

車庫(kù)的良好管理會(huì)增加車流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車場(chǎng)設(shè)備有莫大幫助。車庫(kù)必須有閉路電視監(jiān)控,大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車庫(kù),照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限效勞，車庫(kù)必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)外來車輛及時(shí)收費(fèi),管理人員必須標(biāo)準(zhǔn)效勞，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和吸引力。

“酒店式〞效勞內(nèi)容簡(jiǎn)介

每戶一位專職保姆效勞

室內(nèi)清潔效勞

干洗衣物效勞

叫車效勞?效勞?訂報(bào)效勞

代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票效勞

代購(gòu)物品效勞

每戶設(shè)直通大堂接待(２４小時(shí)〕本司認(rèn)為該酒店式公寓的物業(yè)管理模式,需要一家專業(yè)的物業(yè)管理參謀公司。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯,第一太平洋戴維斯,仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等,這些公司的從業(yè)經(jīng)歷和名稱,將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。?會(huì)所、裝修

會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備?該工程的會(huì)所安排我司建議如下：

建身房、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球房、２４小時(shí)便利店、美容中心、面包房(提供中、西式早餐〕、?園藝?由于該工程的綠化面積較小，無法形成有規(guī)模綠化帶,為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來增加綠化的品位,同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度,讓其形成一道景觀。

裝修?大堂和電梯轎廂的裝修。大堂是該物業(yè)的一個(gè)門面，華美堂皇的大堂將使進(jìn)出的人宛如身臨星級(jí)賓館，對(duì)業(yè)主的身份象征無形中增加了砝碼。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。讓業(yè)主倍感尊重。市場(chǎng)推廣綱要：

本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷售進(jìn)程主要取決于潛在客戶對(duì)工程本身的信任度，美譽(yù)度。因此，本案要首先樹立物業(yè)的品牌形象,從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)的銷售速度和價(jià)格。第一階段推廣目的：

只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及工程的賣點(diǎn)，并通過舉辦符合工程形象的活動(dòng)，來使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)工程形象的贊同,并產(chǎn)生美譽(yù)度。?第一階段推廣方式：

A：通過軟文的方式,在媒體上發(fā)布工程的有關(guān)情況，顯示工程賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì),使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。

B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化,并拉長(zhǎng)客戶的投資決策周期，本案可通過投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶進(jìn)展溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖,置業(yè)動(dòng)機(jī)

,即時(shí)解決銷售瓶頸。其次,可通過此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問題，以獲得較高的市場(chǎng)美譽(yù)度,起到縮短銷售周期的目的。?C：可通過組織符合本工程形象的活動(dòng)來有效提升客戶的購(gòu)房信心,此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣,生活方式相吻合。到達(dá)引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。并利用本方式展開市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。第二階段推廣目的：

本階段將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場(chǎng)。

第二階段推廣方式：?本階段擬以在開盤前提前承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為主要推廣方式。通過媒體的廣告攻勢(shì),告知客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間只承受認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，不與客戶簽定正式的購(gòu)房合同，并告之前來參與此次活動(dòng)的客戶將于什么具體時(shí)間告之其優(yōu)惠方式。第三階段推廣目的：

本階段為開盤后的１～８周內(nèi)，希望通過本階段推廣活動(dòng)了解客戶的置業(yè)障礙,保證現(xiàn)場(chǎng)的人流量,通過現(xiàn)場(chǎng)的人流量吸引人氣,為后續(xù)的開發(fā)積聚資金和市場(chǎng)反響狀況。

第三階段推廣方式：

本階段推廣方式主要以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳(如外貿(mào)、高等院校、科研院所

企事業(yè)單位、高級(jí)寫字樓等〕。第四階段推廣目的：

向市場(chǎng)發(fā)出樓盤熱銷的訊息,保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。?第四階段推廣方式：?本階段的推廣方式將持續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。同時(shí)可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動(dòng),以提升社會(huì)形象,并展開市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。?整個(gè)推廣費(fèi)用,我司初步預(yù)測(cè)可控制在預(yù)期銷售總額的１.５％左右。該推廣費(fèi)用包括：

售樓處的建造、裝飾；?營(yíng)銷道具；

新聞媒介的宣傳；?報(bào)廣費(fèi)用；?工地包裝；?街區(qū)包裝；

售樓處周邊地區(qū)的包裝；?各類宣傳資料；

促銷活動(dòng)費(fèi)用。作業(yè)流程推廣安排工作綱要

售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、主要營(yíng)銷道具?銷售處選址?銷售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置?〔物業(yè)簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置

小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū))?銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置

銷售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)

街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明

其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置?室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作?銷售處銷售道具的布置與安排

銷售處銷售道具使用本卷須知

印刷媒體的制作

樓書設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷?宣傳單頁設(shè)計(jì)、印刷

海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷?平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷樣板房裝修設(shè)計(jì)?樣板房戶型選擇?樣板房的樓層、景觀選擇

內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)

家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施?室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)

清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作?報(bào)廣媒體的制作與安排

新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫和發(fā)布?報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布?雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布

三維效果設(shè)計(jì)、拍攝廣揭露布方案

報(bào)紙廣告的選擇

路牌廣告的選擇

電視播送廣告的選擇?派報(bào)夾報(bào)的方式

發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制價(jià)格斷定與價(jià)格控制

基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確實(shí)定?底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂

付款方式確實(shí)定?優(yōu)惠折扣的條件和方式

銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍推出時(shí)間方案?依施工進(jìn)度、資金狀況而定

依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況而定?依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷售人員十日培訓(xùn)方案介紹開展商的背景，公眾心目中的形象,公司目標(biāo),推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)那么,個(gè)人收入目標(biāo)?物業(yè)的詳細(xì)情況,規(guī)模定位，設(shè)施介紹,買賣文件，周邊環(huán)境,公共設(shè)施,該區(qū)域的開展方案?洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求,經(jīng)濟(jì)狀況?現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語，多客,少客,雨天,節(jié)假日?物管內(nèi)容,管理規(guī)那么,公共契約

推銷技巧,語言技巧,身體語言技巧,客戶心理分析

簽訂買賣程序,展銷會(huì)買賣技巧

房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法,交易管理法,登記條例,物管條例,抵押貸款條例

現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí)

其他樓盤實(shí)習(xí)客戶表格管理系統(tǒng)

銷售流程表

價(jià)目表?接聽記錄表?客戶登記表?客戶統(tǒng)計(jì)表

客戶訪談錄?銷售日統(tǒng)表?銷售周報(bào)表?銷售月報(bào)表?已成交客戶檔案

應(yīng)收款清單房屋銷售相關(guān)文書?大、小定金收據(jù)?簽定相關(guān)文書的本卷須知促銷活動(dòng)的主題選擇

新產(chǎn)品說明會(huì)

物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談?各類有獎(jiǎng)活動(dòng),優(yōu)惠活動(dòng)

促銷活動(dòng)方案、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排廣告效果和銷售狀況分析

各種媒體來電狀況分析

各種媒體來人狀況分析?每周、每月實(shí)際成交分析

每周、每月退戶情況分析

每月銷售情況總體分析

階段銷售方案安排與建議銷售總結(jié)

銷售完畢總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案,由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通?以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營(yíng)銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐缺乏，請(qǐng)貴司諒解。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。考慮到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查問卷,供貴司參考。該問卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查，為貴司今后的工程開發(fā)收集第一手的資料。?問卷表?Ａ.

綜合型

A１．請(qǐng)您評(píng)價(jià)一下子下面各因素對(duì)您選擇住宅時(shí)的重要性；?物業(yè)所處地段及交通

１必要

２不重要

３無所謂?開展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌

１必要

２不重要

３無所謂

優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境

１必要

２不重要

３無所謂

優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)／平臺(tái)花園環(huán)境

１必要

２不重要

３無所謂

設(shè)有大型娛樂購(gòu)物商場(chǎng)

１必要

２不重要

３無所謂?完善的會(huì)所康樂設(shè)施

１必要

２不重要

３無所謂

完善的物業(yè)

１必要

２不重要

３無所謂?治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)

１必要

２不重要

３無所謂

智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備

１必要

２不重要

３無所謂?價(jià)格吸引及升值空間

１必要

２不重要

３無所謂?區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)校

１必要

２不重要

３無所謂Ｂ.

戶型.構(gòu)造與地點(diǎn)?B１.您打算購(gòu)置的戶型是：?１一房一廳

２二房一廳

３三房一廳

４四房一廳

５四房二廳?Ｂ２.您會(huì)打算購(gòu)置住宅的建筑面積為平方米？?１．

６０㎡

２.６０-８０

㎡

３.８０－１００㎡

４.１００-１２０㎡

５．１２０-１５０㎡

?６.１５０-１８０㎡

７.１８０－２２０㎡

８.２２０-２５０㎡

９.２５０-３００㎡

１０.３００㎡以上

B３、在住宅面積已定的情況下,您愿意選擇的廳房

面積分布是：

１.

客飯廳越大越好,主人房及一般睡房夠用便可

２.

主人房及一般睡房應(yīng)寬闊舒適些,客飯廳夠用便可

３.

衛(wèi)生間和廚房要盡量大

?B４、您打算購(gòu)置的住宅樓型是：?１．

高層住宅〔層高超過１５層〕

２．

小高層住宅〔約８－１５層)

３．

多層住宅〔７層或以下)?４．

別墅

Ｂ５、您打算購(gòu)置住宅的構(gòu)造為：?１.

普通

２、躍式

３、復(fù)式?Ｂ６、請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序：

１.

南北對(duì)流

２、朝南

３、朝北

４、東西向

５、朝西?

Ｂ７、您打算購(gòu)置的地區(qū)首選是————————，其次選是——————，再次選是。?１、一環(huán)沿線

２、一環(huán)、二環(huán)之間?３、中市區(qū)

４、東市區(qū)

５、西市區(qū)

６、二環(huán)沿線C、設(shè)計(jì)與裝修?C１、您希望購(gòu)置的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？

１、全套櫥柜

２、爐具

３、抽油煙機(jī)

４、水過濾器

５、垃圾處理碎渣機(jī)

６、其他，請(qǐng)注明

C２、您較喜歡的陽臺(tái)設(shè)計(jì)是：?１、傳統(tǒng)式陽臺(tái)

２、落地玻璃陽臺(tái)

３、封閉式陽臺(tái)

４、其他，請(qǐng)注明

C３、您希望住宅每層戶數(shù)是：

１、兩戶及以下

２、三至四戶

３、五至六戶?４、七至八戶

５、九戶或以上

６、無所謂?Ｃ４、假設(shè)頂層單位連天臺(tái)出售，會(huì)否增加您選購(gòu)頂層單位的興趣？

１、大大增加

２、增加

３、無所謂

４、不打算購(gòu)置頂層單位C５、您打算購(gòu)置的住宅是否需要以下設(shè)施：?請(qǐng)問您打算購(gòu)置的住宅是否需要以下設(shè)施

非常需要

比較需要

有無都可

不大需要

完全不需要

１、保姆房

２、書房

３、儲(chǔ)物室

４、陽臺(tái)

５、主人房設(shè)衣帽間

?６、附廚房外的工作陽臺(tái)連晾衣架

７、窗臺(tái)

８、向西的單位加設(shè)遮陽板

９、主人房設(shè)陽臺(tái)

１０、臥房預(yù)留衣柜位

１１、戶門后玄關(guān)位

Ｃ６、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備：?請(qǐng)問您打算購(gòu)置的住宅是否需要以下設(shè)施：

非常需要

比較需要

有無都可

不大需要

完全不需要?１、浴缸

２、淋浴間

３、按摩浴缸

?４、電動(dòng)剃須刀插座

?５、預(yù)置電風(fēng)筒

?Ｄ、配套設(shè)施及物業(yè)效勞?D１、請(qǐng)問您目前是否擁有汽車？１、有

２、沒有

D２、購(gòu)置住宅時(shí)，您是否需要停車位？

１、不需要

２、需要一個(gè)

３、兩個(gè)及以上

Ｄ３、您希望的停車位位置：?１、室外

２、室內(nèi)

３、地下室?Ｄ４、您打算購(gòu)置還是租用停車位

１、

購(gòu)置，您認(rèn)為合理的購(gòu)置價(jià)格是——————。

２、

租用,您認(rèn)為合理的租金為—————/月。

D５、請(qǐng)問您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下效勞。

請(qǐng)問您打算購(gòu)置的住宅是否需要以下設(shè)施：

非常需要

比較需要

有無都可

不大需要

完全不需要?１、幼兒代管效勞

?２、鐘點(diǎn)效勞

３、衣物洗熨

?４、家居清潔

?５、代送牛奶

６、住客巴士效勞

７、送餐效勞

８、家電維修

９、其他、請(qǐng)說明

D６、選擇住宅時(shí),您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？?請(qǐng)問您打算購(gòu)置的住宅是否需要以下設(shè)施

非常需要

比較需要

有無都可

不大需要

完全不需要?１、室內(nèi)泳池

?２、室外泳池

３、網(wǎng)球場(chǎng)

４、保齡球

５、健身室

?６、桌球室

?７、籃球室

?８、羽毛球場(chǎng)

?９、高爾夫練習(xí)場(chǎng)

１０、中餐廳

?１１、西餐廳

?１２、乒乓球場(chǎng)

１３、桑拿浴室

?１４、閱覽室

１５、醫(yī)療保健室

?１６、老年人活動(dòng)場(chǎng)所

?１７、緩跑徑

?１８、兒童游樂設(shè)施

?１９、卡拉ＯＫ房

?２０、電腦室

?２１、電子游戲室

?其他：請(qǐng)說明

Ｄ７、假設(shè)會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您估計(jì)每月使用會(huì)所的頻度是：

１、

比較少使用(每月少于５次)

２、

經(jīng)常使用〔每月超過１０次)

３、

比較多使用(每月５-１０次)

４、

根本不使用?D８、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施,您愿意每月花—————〔元〕使用會(huì)所設(shè)施？E、小區(qū)環(huán)境

E１、請(qǐng)問您更喜歡哪一種住宅？

１、

純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套?２、

大型商場(chǎng)上塔樓住宅連平臺(tái)花園

３、無所謂

Ｅ２、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是：

１、歐陸式花園

２、北方庭院式花園

３、日本式花園

４、江南園林式花園

５、不需要特別風(fēng)格，寧?kù)o及優(yōu)美即可

６、其他Ｆ、收費(fèi)與付費(fèi)?Ｆ１、請(qǐng)問您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購(gòu)置價(jià)格在-----------－-----元/平方米左右的住宅？

１、是

２、不是?Ｆ２、您方案用于此次購(gòu)房的支出最高不會(huì)超過—————萬元。

F３、你認(rèn)為合理的管理費(fèi)應(yīng)為每平方米——————元/月。?Ｆ４、您打算選用何種付款方式？

１、一次性付款

２、分期付款

３、銀行按揭

F５、您希望選擇按揭的額度是多少？

１、５成或以下

２、六成

３、七成

４、八成

５、九成或以上

Ｆ６、您希望按揭的期限是多少？?１、５年以下

２、５-１０年

３、１１－１５年?４、１６-２０年

５、２０年以上?Ｆ７、您愿意負(fù)擔(dān)的首期款最高的為—————萬元。

Ｆ８、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為——————元。

F９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為——————元(如不打算租房可不答〕?Ｆ１０、您購(gòu)房的主要目的是：

１、自用

２、出租

３、投資(房?jī)r(jià)增價(jià))

４、贈(zèng)送親友

５、其他，請(qǐng)說明G、購(gòu)置決策

G１、您認(rèn)為未來一年的房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？?G２、假設(shè)您有一筆多余資金作投資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？?１、房地產(chǎn)

２、股票

３、儲(chǔ)蓄

４、債券

５、其他?Ｇ３、請(qǐng)您寫出您認(rèn)為是合肥市最好的５個(gè)高檔住宅樓盤的名稱？

１、———————

２、———————

３、———————?

４、———————

５、———————

Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的〔可多項(xiàng)選擇〕？?１、

報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱：———————?２、

電視廣告；請(qǐng)注明電視臺(tái)及頻道：———————?３、

播送電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)：————————

４、

INTERＮET；請(qǐng)注明網(wǎng)站：————————?５、

中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)說明：—————————?６、

親戚朋友介紹

７、公共場(chǎng)所派送宣傳資料

８、媒體新聞報(bào)道

９、路過順便踩盤或上門看盤

１０、房展會(huì)

房產(chǎn)超市〔如精品家園)?其他，請(qǐng)說明

Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于開展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷：

１、

廣告版面大的開展商是有實(shí)力的；

２、

售樓書制作越精巧，開展商實(shí)力越強(qiáng)；

３、

售樓處裝飾越豪華,開展商實(shí)力越強(qiáng)；?４、

上市公司信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好；

５、

信譽(yù)好的開展商開發(fā)的住宅，價(jià)格較高是應(yīng)該的；?６、

應(yīng)由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和效勞質(zhì)量來決定對(duì)開商的印象和信任程度。Ｈ、細(xì)部處理?H１、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？〔可多項(xiàng)選擇)。?１、電梯入口過窄

２、樓梯及通道過窄

３、搬運(yùn)車輛遠(yuǎn)離大堂入口?４、沒有電梯

５、其他,請(qǐng)說明

Ｈ２、您所要購(gòu)置的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻,與大商家、醫(yī)院等效勞設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò),是否加快了您的購(gòu)置進(jìn)程？

１、是

２、否

３、無所謂Ｉ、背景資料

如不介意，請(qǐng)留下

I１、您的姓名：?I２、性別：男(

)女(

)

Ｉ３、年齡：(

〕３０歲以下

〔

〕３０-４０歲

(

)４０－５０歲?〔

)５０歲以上

I４、家庭年收入：

〔

)５萬元以下(

〕５

—１０萬元(

〕１０-３０萬元(

〕３０萬以上

Ｉ５、〔

〕國(guó)家機(jī)關(guān)〔

)國(guó)營(yíng)企業(yè)(

)股份制企業(yè)(

〕三資企業(yè)〔

〕

私營(yíng)企業(yè)(

)?個(gè)體工商業(yè)者〔

)私營(yíng)企業(yè)主〔

)獨(dú)立工作室〔

〕其他

I６、從事行業(yè)?(

)國(guó)家公務(wù)員〔

〕IＴ業(yè)(

)金融、證券業(yè)〔

〕市場(chǎng)與銷售?〔

)房地產(chǎn)業(yè)〔

)廣告與公關(guān)(

〕藝術(shù)與文化傳播(

)其他

I７、文化程度：

〔)大?；虼蟊?/p>

()碩士或碩士以上(〕大專以１、完成樓盤熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面

２、完成樓盤的價(jià)值提升?３、

完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培?４、

完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播

５、

完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造二、

工程廣告推廣的戰(zhàn)略?１、概念的炒作

概念一：新生活概念

概念二：酒店式商務(wù)公寓三、

工程廣告推廣的狀態(tài)

高負(fù)荷

高頻率

高效率四、

工程廣告推廣的目標(biāo)

?第一局部：樓盤各功能模塊分析

第一篇：酒店式商務(wù)公寓

一、

買點(diǎn)概論

１、前所未有的酒店式物管效勞?２、多樣化的戶型規(guī)劃?３、酒店會(huì)所設(shè)計(jì)

４、垂直交通?５、巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合?６、地段優(yōu)勢(shì)

７、

大規(guī)模的汽車泊位

８、

成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜二、

廣告策略?１、定位：酒店式商務(wù)公寓

２、廣告脈絡(luò)

３、廣告投放方案

杏花商業(yè)中心?一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件

二、大范圍形象廣告造勢(shì),特定范圍直效廣告促銷方法

(一〕廣告風(fēng)格

１、理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔?２、精、準(zhǔn)、雅、全

(二〕廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng)

(三)廣告媒體?１、

大范圍形象造勢(shì)廣告

〔１〕

本地篇?A、專家論證會(huì)：

主

題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈－--－--傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

?

(本案的地段優(yōu)勢(shì)〕?B、網(wǎng)絡(luò)廣告：

C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)?Ｄ、報(bào)紙硬廣告?E、報(bào)紙軟文?〔２〕

異地篇：

A、報(bào)紙廣告

B、促銷廣告：?Ｃ、招商推介會(huì)

D、報(bào)廣?E、網(wǎng)絡(luò)促銷第二局部

總體宣傳方案表(見后附〕銷售及價(jià)格建議１、

主題式商業(yè)群?２、

多元整合體系消費(fèi)

３、

銷售推廣階段細(xì)分

４、

低

開

高

走

５、

靈活付款方式

工程廣告推廣企劃的意義?１、完成樓盤熱點(diǎn)的炒作,創(chuàng)造樓盤熱銷的局面?隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛開展,當(dāng)前世界已經(jīng)步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，無論是信息投放的總量,還是廣告投放的方式,都發(fā)生了天翻地覆的變化。因此，在傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí),如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)別我們,就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。?

經(jīng)過周密的企劃,通過導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會(huì)影響面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn),是使我們的廣告推廣活動(dòng)在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、到達(dá)最正確廣告效果的必由之路。

２、完成樓盤的價(jià)值提升

樓盤的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤的實(shí)際價(jià)值,而通過成功的廣告推廣,在目標(biāo)客戶心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤形象，那么可以使目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤的實(shí)際價(jià)值,從而有力地提高樓盤的銷售速度和利潤(rùn)空間。?３、完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培育?

成功的廣告推廣可以幫助樓盤構(gòu)建一個(gè)成功的、令人向往的形象，從而使樓盤成為城市的亮點(diǎn)之一。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤可以為開發(fā)商贏得珍貴的美譽(yù)度,為開發(fā)商后續(xù)工程的操作創(chuàng)造十分有利的外部條件。

４、完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播

樓盤的優(yōu)勢(shì)形象通常不具備單一性，而是由諸多優(yōu)秀特質(zhì)綜合而成的一種肯定評(píng)判,成功的廣告推廣活動(dòng)可以合理高效地將樓盤的優(yōu)秀特質(zhì)予以整合傳播，從而加速樓盤優(yōu)勢(shì)形象的塑造和傳播。

另一方面，為樓盤促銷而挖掘的諸多賣點(diǎn)分散、缺乏條理性的特征,如果在廣告宣傳時(shí)僅僅進(jìn)展賣點(diǎn)的簡(jiǎn)單羅列,必將造成廣告的繁雜，晟亂和缺乏條理性，從而造成廣告效果的削弱和消解。成功的廣告推廣可以將樓盤的賣點(diǎn)予以整合傳播,并起到相互促進(jìn)的作用，從而實(shí)現(xiàn)廣告效果的最大話。?５、完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造?

地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點(diǎn)通常較容易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和承受,而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點(diǎn)〔如本案的“新生活主義〞規(guī)劃理念、城市規(guī)劃帶來的地段成長(zhǎng)性等)那么或因其不確定的形態(tài),或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和承受。成功的廣告推廣活動(dòng)有效的整合傳播和概念描述，使這種模糊的實(shí)點(diǎn)變的明晰、抽象的賣點(diǎn)變的具體、新生的賣點(diǎn)變的熟悉,從而使目標(biāo)群體輕松、主動(dòng)的認(rèn)知和認(rèn)可這些賣點(diǎn)。

另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的根底上通過概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)〔如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等〕,使樓盤的優(yōu)勢(shì)變得更豐富。

綜上述，樓盤現(xiàn)象的塑造、樓盤賣點(diǎn)的傳播,都必須有一個(gè)科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒂袆?chuàng)造力的廣告企劃來指導(dǎo)廣告推廣活動(dòng),使廣告更為有效、深入、全面、持久,從而為樓盤銷售提供強(qiáng)有里的支持。工程廣告推廣的戰(zhàn)略-－---概念的炒作概念一：新生活概念?本本案的規(guī)劃中,多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都表達(dá)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢(shì),更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。我們還可以認(rèn)識(shí)到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間,利于將概念炒作變得入、飽滿。概念二：酒店式商務(wù)公寓?

本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)〔如酒店式物管效勞、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等〕，難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領(lǐng),因此,我們推出“酒店式商務(wù)公寓〞概念，通過對(duì)這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。

工程廣告推廣的狀態(tài)

高負(fù)荷

高頻率

高效率

隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營(yíng)銷過程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。大量的廣告活動(dòng)籌劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)制作、發(fā)布等任務(wù)需要在相當(dāng)緊迫的時(shí)間內(nèi)緊鑼密鼓地完成。因此,我們的廣告推廣活動(dòng)必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來進(jìn)展，確保各項(xiàng)廣告活動(dòng)跟銷售的進(jìn)程嚴(yán)密配合,使每個(gè)時(shí)期的銷售活動(dòng)都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。?工程廣告推廣的目標(biāo)１．

工程高價(jià)值的形象，使工程的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會(huì)認(rèn)知和認(rèn)可；?２、

工程的賣點(diǎn)送達(dá)目標(biāo)客戶并影響其判斷,創(chuàng)造大范圍人群的購(gòu)置欲望；

３、

工程全銷售期間各階段銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；?４、

工程作為新生活概念先導(dǎo)者和先進(jìn)辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。第一局部：樓盤各功能模塊分析

酒店式商務(wù)公寓

三、

買點(diǎn)概論?１、前所未有的酒店式物管效勞：商務(wù)公寓的酒店式效勞不是對(duì)傳統(tǒng)寫字樓物管效勞的簡(jiǎn)單改進(jìn)，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店效勞理念的物管效勞新模式；?２、多樣化的戶型規(guī)劃：商務(wù)公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標(biāo)準(zhǔn)間式辦公單位,有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用的大開間敞開式辦公單位,還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復(fù)式辦公單元。這些不同大小的辦公戶型滿足了多種規(guī)模、多種業(yè)態(tài)、多種風(fēng)格的公司需求，而且這些戶型中有很多的是在合肥辦公樓樓市在首次引入的新概念設(shè)計(jì)。?３、酒店會(huì)所設(shè)計(jì)：商務(wù)公寓的會(huì)所設(shè)計(jì)充滿創(chuàng)新意識(shí)和人本關(guān)心的理念，設(shè)置咖啡館、文藝沙龍、美容健身中心、工作快餐廳、商務(wù)洽談室、家政效勞中心、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、室內(nèi)游泳池等效勞功能,充分滿足了辦公單位的商務(wù)活動(dòng)需要和職場(chǎng)白領(lǐng)的生活需要嶄新詮釋了現(xiàn)代化寫字樓的真正含義。?４、垂直交通：長(zhǎng)久以來,電梯門口焦急的人群和電梯橋箱里的擁擠不堪已經(jīng)成了許多高層寫字樓上下班時(shí)的常見景象。商務(wù)公寓配備了三部自動(dòng)聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問題。

５、巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合：本案在規(guī)劃中,在樓宇與道路間布置樹木、花壇,形成一個(gè)過度性的城市空間，提高了商場(chǎng)、辦公、公寓的整體品味；在裙樓六層頂部及塔樓頂部設(shè)有屋頂花園，與毗鄰的杏花公園相結(jié)合,形成階梯式綠化景觀,獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的巧妙結(jié)合,彰顯樓盤的高貴品位。?６、地段優(yōu)勢(shì)：本案地處壽春路與蒙城路穿插口，西側(cè)為蒙城路，南側(cè)為壽春路,毗鄰杏花公園,坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀,周邊金融機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店云集、知名學(xué)府、政務(wù)機(jī)關(guān)遍布，交通出行四通八達(dá),信息交換暢行無阻，充分滿足了現(xiàn)代辦公對(duì)人流、物流、信息流的快節(jié)奏需要。?７、大規(guī)模的汽車泊位：針對(duì)一直困擾都市寫字樓的停車難問題,商務(wù)公寓從規(guī)劃起步就本著一切從人出發(fā)、一切從業(yè)主的理念為業(yè)主呈獻(xiàn)了２００多個(gè)泊車為的大規(guī)模的停車空間，讓高節(jié)奏的商務(wù)活動(dòng)了無后顧之憂。

９、

成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜：地段的成長(zhǎng)性和規(guī)劃的先進(jìn)性帶來了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元?jiǎng)澐譂M足了不同投金實(shí)力業(yè)主的需要,同時(shí)商務(wù)公寓的物管部還提供租賃代理效勞。杏花商業(yè)中心,一個(gè)財(cái)富成長(zhǎng)的地方。廣告策略?１、

定位：酒店式商務(wù)公寓——頂級(jí)寫字樓的嶄新詮釋２、廣告脈絡(luò)?

炒作“酒店式商務(wù)公寓〞的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫字樓〞為切入通過對(duì)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的否認(rèn)而最終使目標(biāo)客戶做出這樣一種評(píng)判：“本案這樣的酒店式商務(wù)公寓才是真正現(xiàn)代化的寫字樓。〞工程的各個(gè)賣點(diǎn)以“對(duì)頂級(jí)寫字樓〞的“詮釋〞來一一展開,到達(dá)既炒作概念,又整合傳播賣點(diǎn)，同時(shí)還滿足了廣告宣傳的差異化需要。３、廣告投放方案：〔后附“總體宣傳方案表〞〕關(guān)于大范圍形象造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件：

１、

本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)知度。?２、

本案所處地段不是傳統(tǒng)意義是的商業(yè)中心，而是傳統(tǒng)商業(yè)中心的順延區(qū)域,所以根據(jù)本案所處的區(qū)域地位需做形象引導(dǎo)才可獲得社會(huì)關(guān)注和認(rèn)可。

３、

合肥是作為區(qū)域中心城市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展?fàn)顩r等。均不具有廣泛的、有影響力的社會(huì)認(rèn)知。因此，本案的廣告宣傳中,工程的形象性宣傳顯的必不可少。而另一方面，我們又注意到：１、

本案自身性質(zhì)及營(yíng)銷策略決定了廣告的目標(biāo)群體具有一定的特定性和集中性,在茫茫人海在要保證大范圍廣告投送能順利抵達(dá)這些非分散性目標(biāo)群體，得到注意并獲得反響存在很大的不確定性。?２、

本按的目標(biāo)受眾分布于興旺地區(qū)及高收入人群中,單純依靠大范圍廣告到達(dá)促銷目的需要大幅提高廣告的投放數(shù)量，從而使廣告預(yù)算大幅增加。?３、

本案屬合肥市高檔樓盤，區(qū)域地位優(yōu)越,因此用途應(yīng)指向?yàn)楦叨松虡I(yè)業(yè)態(tài)，必需通過一些專業(yè)性、學(xué)術(shù)性較強(qiáng)的特殊方式進(jìn)展廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標(biāo)群體特征。

通過以上分析，我們可對(duì)廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個(gè)大致的方針：大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直接廣告促銷廣告風(fēng)格：１、

理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔?２、

精、準(zhǔn)、雅、全?精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰,不拖泥帶水，不拐彎抹角。

雅：廣告內(nèi)容風(fēng)格高雅，廣告投放方式高雅,工程形象定位高雅。?全：廣告信息全面,廣告目標(biāo)全面,廣告方式全面。?廣告定位掘金運(yùn)動(dòng)１、一次合肥城市商圈擴(kuò)張的掘金運(yùn)動(dòng)

２、一次開發(fā)合肥商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處女地的掘金運(yùn)動(dòng)

３、一次進(jìn)軍合肥新老城區(qū)咽喉節(jié)點(diǎn)的掘金運(yùn)動(dòng)?４、一次引領(lǐng)都市新生活的掘金運(yùn)動(dòng)廣告媒體?大范圍形象造勢(shì)廣告

A、本地篇：

１、

專家論證會(huì)：?

?

主

題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈----－－傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

〔本案的地段優(yōu)勢(shì)由此導(dǎo)出〕

參加人員：商業(yè)從業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、合肥市建委、媒體人士等。?組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體〔如上海、寧波、溫州等)?相關(guān)廣告活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣、與會(huì)者口碑推廣、報(bào)紙軟廣告及時(shí)投放。２、網(wǎng)絡(luò)廣告：?載體：專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)站

方式：彈出式廣告欄?３、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)：?a、

次專號(hào)可以相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會(huì)與會(huì)者發(fā)言的形式發(fā)表,并在同一個(gè)版面同步發(fā)布工程形象硬廣告以加強(qiáng)效果。

b、

主題與專家論證會(huì)一致。

４、報(bào)紙硬廣告：

指導(dǎo)思想：只做形象宣傳,不做促銷宣傳,?形式：報(bào)紙半版彩色平面廣告。?主題：合肥人的時(shí)尚之都/前所未有的商品位購(gòu)物體驗(yàn)。

Ｂ、異地篇：

１、郵政DM直投廣告

目標(biāo)：篩選出的一至兩千家潛在客戶?方式：郵政DＭ直投?內(nèi)容：樓書及其他相關(guān)資料〔ＶCD視盤、投資分析表、合肥市場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等〕?２、招商推介會(huì)

組織方：合肥市招商辦、合肥市商業(yè)局?與會(huì)人員：目標(biāo)客戶高層領(lǐng)導(dǎo)；著名商業(yè)城市的商會(huì)會(huì)長(zhǎng)〔如上海、寧波、溫州等)分管部門主管，當(dāng)?shù)孛襟w、及其他有關(guān)人士(地產(chǎn)業(yè)人士等〕

廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品,來肥考察邀請(qǐng)書，現(xiàn)場(chǎng)海報(bào)等pｏｐ宣傳品

３、報(bào)廣：當(dāng)?shù)貓?bào)紙的小版面招商廣告。

４、網(wǎng)絡(luò)促銷：專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)公告版信息發(fā)布?？傮w宣傳方案書一、

引導(dǎo)期

〔時(shí)間待定)?媒體

主題

備注

售樓部包裝(展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等)

樓盤整體形象,各功能模塊賣點(diǎn)

對(duì)周邊人群形成一定的影響，集聚一定的人氣；對(duì)前來問訊的客戶進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)研,為價(jià)格制定等銷售決策提供第一手資料?商務(wù)公寓樓書、杏花商業(yè)中心樓書、各戶型單頁

對(duì)各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣點(diǎn)傳播

設(shè)計(jì)精巧、制作精細(xì)、彰顯品位,為客戶提供一個(gè)細(xì)致的樓盤信息載體

根底ＶI系統(tǒng)導(dǎo)人及應(yīng)用(售樓部手提袋、紙杯、名片、便簽、信封等)

樓盤形象識(shí)別系統(tǒng)

形成樓盤形象的標(biāo)準(zhǔn)化表述，向目標(biāo)客戶營(yíng)造高品位樓盤的感覺

戶外廣告牌

樓盤形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；主要賣點(diǎn)簡(jiǎn)要陳述；；地址；開發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等

樓盤形象傳播以及營(yíng)銷熱線，售樓部地址等促銷信息的傳播

第一次報(bào)廣〔全彩整版〕

樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“一種前所未有的都市新生活〞

樓盤總體形象導(dǎo)入,三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，新生活概念簡(jiǎn)稱表述,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策?第二報(bào)廣(全彩整版)

樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“徽商·杏花公寓*年*月＊日承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〞

寫字樓形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，寫字樓主要賣點(diǎn)表達(dá),對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的預(yù)報(bào)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策

VIP金卡制作

與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期派發(fā)，持卡人可在開盤慶典是享受VIＰ待遇,并可參加有獎(jiǎng)活動(dòng)?內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開場(chǎng)日售樓部環(huán)境渲染

慶典氣氛的渲染

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)PＯP宣傳及口碑效應(yīng)

賀年卡、年歷卡制作

用于商場(chǎng)招商DM直投和售樓部派發(fā)

商業(yè)中心招商ＶCＤ光盤、招商推介會(huì)意向詢問表、回執(zhí)的設(shè)計(jì)制作

用于商場(chǎng)招商DＭ直投二、

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(時(shí)間待定)?媒體

主題

備注

第三次報(bào)廣(全彩整版)

“與嶄新力量的擁抱〞－-----

徽商·杏花公寓今日起起承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

對(duì)事件的渲染有沖擊力,對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策的介紹

報(bào)紙軟文

一種嶄新的人居模式的我市誕生

以本樓盤“新生活概念〞理念為切入點(diǎn),為樓盤形象做宣傳，引起社會(huì)關(guān)注。本軟文應(yīng)與當(dāng)日?qǐng)?bào)紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀?專家論證會(huì)〔會(huì)議的組織、會(huì)場(chǎng)的布置、會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、會(huì)場(chǎng)外宣傳條幅等)

締造新都市經(jīng)濟(jì)圈－-----傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

通過論證會(huì)導(dǎo)出本工程的絕佳地段優(yōu)勢(shì),為樓盤形象創(chuàng)造先天的地段優(yōu)勢(shì),為報(bào)紙軟文提供主題

報(bào)紙?zhí)貏e企劃專題

締造新都市經(jīng)濟(jì)圈-----－傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展

結(jié)合專家論證會(huì)的事件宣傳?第四次報(bào)廣(全彩整版)

宣傳正在承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

對(duì)戶型進(jìn)展介紹,形象及賣點(diǎn)的宣傳,為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)吸納人氣?招商宣傳畫冊(cè)設(shè)計(jì)完畢

徽商·杏花公寓高品位商業(yè)中心

對(duì)中心地段的優(yōu)勢(shì)、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空白、中心的其它賣點(diǎn)、投資回報(bào)分析、大開本、２４－３２ｐ,精裝?第五次報(bào)廣〔全彩整版〕

“徽商·杏花公寓＊月*日盛大開盤，與您相約！〞“正在承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〞

宣傳工程和主要賣點(diǎn)，預(yù)告開盤日期,為開盤凝聚人氣?第二次報(bào)紙軟文

面對(duì)老商業(yè)中心,如何挖掘新商業(yè)中心的功能

與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告配合,為開盤集聚人氣第三次報(bào)紙軟文

如何打造一個(gè)現(xiàn)代化的都市商圈

為開盤集聚人氣

商業(yè)中心DM直

投

招商廣揭露出

徽商·杏花公寓招商信息

VCD視盤、投資分析表、合肥市場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等〕?開盤慶典企劃完畢

第四次報(bào)紙軟文

通過沿海先進(jìn)城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開

第六次報(bào)廣〔全彩整版〕

“徽商·杏花公寓,X月日盛大開盤，與您相約！〞“正在承受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〞

對(duì)樓盤在各功能模塊的相互作用，地段配套設(shè)施等的全面性作宣傳，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策,為開盤凝聚人氣

?第七次報(bào)廣〔全彩整版)

“徽商·杏花公寓，明日開盤〞

“傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展〞

樓盤形象宣傳開盤前一天造勢(shì),預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開盤慶典活動(dòng)安排?開盤現(xiàn)場(chǎng)布置

營(yíng)造開盤當(dāng)天節(jié)日氣氛

會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、展板,刀旗,顯示系統(tǒng),氣球,彩虹門、,紅地毯，條幅,摸獎(jiǎng)箱,禮儀小姐，樂隊(duì),主持人等三、

強(qiáng)銷期〔時(shí)間待定〕媒體

內(nèi)容

備注

第八報(bào)廣(全彩整版)

“為新生活喝彩〞“徽商·杏花公寓,今日盛大開盤〞

樓盤形象宣傳奏響開盤的強(qiáng)音,開盤后１０日內(nèi)下定優(yōu)惠政策,開盤慶典活動(dòng)簡(jiǎn)介?沿海城市商會(huì)會(huì)長(zhǎng)論壇

現(xiàn)代化都市建立中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升

為商業(yè)中心提高造勢(shì)，為樓盤形象造勢(shì)，傳達(dá)招商信息,〔會(huì)場(chǎng)布置,主席臺(tái)背景布置,會(huì)場(chǎng)外條幅,指示牌,彩虹門等安裝到位〕在會(huì)議前一天完成?第九報(bào)廣〔全彩整版

酒店式效勞－－----現(xiàn)代化寫字樓物管效勞的新模式。“徽商·杏花公寓,正在熱銷中〞

酒店式公寓賣點(diǎn)的宣傳

第五次報(bào)紙軟文

ＸX會(huì)長(zhǎng)論壇昨日在我市召開

的會(huì)長(zhǎng)論壇的事件報(bào)道,報(bào)道應(yīng)與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告相鄰或相近

第十次報(bào)廣(全彩整版〕

徽商·杏花公寓-－---高貴品質(zhì)的流露

對(duì)樓盤配套進(jìn)展宣傳?第十一次報(bào)廣〔全彩整版)

公寓化辦公——現(xiàn)代辦公戶型的革命

對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳?第十二次報(bào)廣(全彩整版〕

極速交通、暢通無阻——辭別寫字樓電梯擁擠的時(shí)代

對(duì)商務(wù)公寓的電梯的宣傳?第十三次報(bào)廣(全彩整版〕

被時(shí)尚所追逐的地方——配套高檔寫字樓的商業(yè)中心

對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳?第十四次報(bào)廣〔全彩整版〕

在這里，它讓我們感受到都市的心跳——真正的都市辦公感覺

對(duì)商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳?第十五次報(bào)廣(全彩整版〕

在這里,也有您愛車的位置——２００余個(gè)車位

對(duì)樓盤泊車位的宣傳

第十六次報(bào)廣〔全彩整版〕

財(cái)富的高度，取決于您的投資——來徽商·杏花公寓,就是投資的未來

對(duì)投資回報(bào)的分析四、銷售持續(xù)期(時(shí)間待定〕媒體

主題

備注

商業(yè)中心招商推介會(huì)籌劃完成

推介會(huì)舉辦城市、會(huì)場(chǎng)方案、日程、與會(huì)人士、宣傳方案等

面對(duì)興旺地區(qū)目標(biāo)客戶的直接推介，請(qǐng)貼郵寄,會(huì)務(wù)組成立

第十七次報(bào)廣(全彩整版)

撲面而來的新生活浪潮

針對(duì)本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳(視實(shí)際需要而定〕

商業(yè)中心異地報(bào)紙廣告

ＸXX推介會(huì)，即將開幕

的事件的炒作,對(duì)形象的宣傳

商業(yè)中心招商推介會(huì)

商業(yè)中心招商

會(huì)場(chǎng)布置、主席臺(tái)背景設(shè)計(jì)、場(chǎng)外宣傳等

第十八次報(bào)廣(全彩整版〕

生活

本質(zhì)

對(duì)公寓式辦公進(jìn)展宣傳和渲染

業(yè)主參觀工地

公共活動(dòng)，制造口碑

第十九次報(bào)廣〔全彩整版〕

高品位購(gòu)物設(shè)施的完美呈現(xiàn)——XXX進(jìn)駐商業(yè)中心

針對(duì)實(shí)際招商狀況和銷售狀況而定?第二十次報(bào)廣(全彩整版)

徽商·杏花公寓，引爆樓市激情

視銷售情況介紹，余房推介(視銷售情況介紹)?第六次報(bào)紙軟文

對(duì)都市新生活的向往，徽商·杏花公寓現(xiàn)在情況

與同期報(bào)紙硬廣告配合,刺激余房的銷售?第二十一次報(bào)廣(全彩整版〕

主體落架

?第二十二次報(bào)廣〔全彩整版)

徽商·杏花公寓

對(duì)新生活主義生活模式的例如性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售

第二十三次報(bào)廣〔全彩整版〕

對(duì)新生活概念宣傳

，樹立開發(fā)商的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售

前期物管效勞協(xié)議，住宅使用說明,業(yè)主手冊(cè)等制作

在這里,我感覺到都市的心跳——真正的都市生活

對(duì)地段和配套進(jìn)展宣傳

交房典禮

會(huì)場(chǎng)布置,日程安排

，內(nèi)外形象宣傳?第二十四次報(bào)廣〔全彩整版)

新生活今天起為您呈現(xiàn)

對(duì)交房典禮的文件宣傳，樹立工程形象，刺激尾房的銷售銷售及價(jià)格建議１、主題式商業(yè)群

本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將工程定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。?２、多元整合體系消費(fèi)

在本案商業(yè)局部定位為主題式商業(yè)區(qū)的情況下，可將商業(yè)局部細(xì)分成假設(shè)干不同的主題消費(fèi)區(qū)域的多元化消費(fèi)場(chǎng)所，以實(shí)現(xiàn)最大限度地滿足消費(fèi)者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。從經(jīng)營(yíng)的角度考慮,將商業(yè)區(qū)細(xì)分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來投資購(gòu)房。

３、銷售推廣階段細(xì)分?ａ、引導(dǎo)期：宣傳樓盤整體形象,給市場(chǎng)與受眾一定印象,并進(jìn)展人員培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)查，比照樓盤比較等前期準(zhǔn)備工作。目的是在產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)前,盡量考慮并解決銷售阻力。?B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：為正式銷售期尋找突破口，同時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整自己的部署。?Ｃ、強(qiáng)銷期：開盤及銷售前期,盡量完成銷售任務(wù),但要做好銷售控制,以到達(dá)張弛有度,主動(dòng)控制市場(chǎng)。

D、銷售持續(xù)期：可考慮采取大量促銷手段，以便缺少銷售周期。?

開高走：?建議價(jià)格定位在商業(yè)６８００元/平方米起價(jià)，

商務(wù)公寓３８００元/平方米,均價(jià)４２００元/平方米

目的：先聲奪人,強(qiáng)占市場(chǎng)份額

比照物業(yè)：杏花商業(yè)中心

===＝＝==淮河路步行街

杏花公寓

＝======安徽國(guó)際商務(wù)中心

５、精裝房：?

可嘗試推出精裝房,采用裝飾菜單模式，提高客戶可選性

目的：提高物業(yè)品質(zhì)、創(chuàng)造消費(fèi)主流。

６、靈活的付款方式

由于物業(yè)總價(jià)較高，業(yè)主付款壓力的情況,因此應(yīng)采用靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。

例如：A、建筑期內(nèi)分期免息付款?B

、一次性付款給予相應(yīng)折扣?C、先租后售

Ｄ、以租代售方案〔一)

您愿意在家里與公園對(duì)話嗎？?