哈爾濱某花園投資暨經(jīng)濟(jì)效益評估

哈爾濱**花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評估目錄頁碼TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc526066831"目錄1HYPERLINK\l"_Toc526066832"7.0實施進(jìn)度計劃4HYPERLINK\l"_Toc526066833"7.1有關(guān)本項目計劃的說明4HYPERLINK\l"_Toc526066834"7.2本項目裝修標(biāo)準(zhǔn)4HYPERLINK\l"_Toc526066835"7.3項目實施進(jìn)度表6HYPERLINK\l"_Toc526066836"投資分析8HYPERLINK\l"_Toc526066837"8.0投資構(gòu)成、成本分析8HYPERLINK\l"_Toc526066838"8.1項目基本參數(shù)及預(yù)計施工進(jìn)度安排8HYPERLINK\l"_Toc526066839"8.2項目開發(fā)價值（銷售收入）10HYPERLINK\l"_Toc526066840"8.3土地成本（政府地價和征地費(fèi)用）10HYPERLINK\l"_Toc526066841"8.4建安工程成本11HYPERLINK\l"_Toc526066842"8.5前期費(fèi)用14HYPERLINK\l"_Toc526066843"8.6項目其它不可預(yù)見費(fèi)14HYPERLINK\l"_Toc526066844"8.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)15HYPERLINK\l"_Toc526066845"8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)16HYPERLINK\l"_Toc526066846"8.9靜態(tài)總投資額17HYPERLINK\l"_Toc526066847"跑8.10稍資金籌措計劃攻及財務(wù)費(fèi)用脾17HYPERLINK\l"_Toc526066848"資金籌措17HYPERLINK\l"_Toc526066849"財務(wù)費(fèi)用18HYPERLINK\l"_Toc526066850"映8.11帖物業(yè)銷售有關(guān)江稅、費(fèi)符18HYPERLINK\l"_Toc526066851"嘴8.12獎本項目銷售費(fèi)蚊用拜18HYPERLINK\l"_Toc526066852"烤8.13易本項目所得稅槐19HYPERLINK\l"_Toc526066853"謙8.14后靜態(tài)開發(fā)總投婚資綜述捧19HYPERLINK\l"_Toc526066854"噴8.15句項目全部開發(fā)蹈總投資綜述雄20HYPERLINK\l"_Toc526066855"化9.0搶可行性研究財鉤務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測憲和選定幼22HYPERLINK\l"_Toc526066856"鬼小區(qū)物業(yè)管理詢費(fèi)的收入與支蘋出嘴22HYPERLINK\l"_Toc526066857"響經(jīng)營稅、費(fèi)尖22HYPERLINK\l"_Toc526066858"我土地增值稅和22HYPERLINK\l"_Toc526066859"所得稅23HYPERLINK\l"_Toc526066860"娛經(jīng)濟(jì)效益分析淹23HYPERLINK\l"_Toc526066861"者10.0惹項目財務(wù)收益景分析俘23HYPERLINK\l"_Toc526066862"劈10.1媽項目贏利能力茶24HYPERLINK\l"_Toc526066863"式財務(wù)內(nèi)部收益構(gòu)率（芳FIRR肢）衰24HYPERLINK\l"_Toc526066864"滾財務(wù)凈現(xiàn)值（頭FNPV騾）飛25HYPERLINK\l"_Toc526066865"肅資本回報率（脖靜態(tài)）烤25HYPERLINK\l"_Toc526066866"芬靜態(tài)投資回收私期菊26HYPERLINK\l"_Toc526066867"伍10.2泉項目的不確定拖性分析懂28HYPERLINK\l"_Toc526066868"曾項目盈虧平衡之分析妄28HYPERLINK\l"_Toc526066869"飾項目敏感性分辮析舍28HYPERLINK\l"_Toc526066870"概率分析29HYPERLINK\l"_Toc526066871"袍10.2兄風(fēng)險分析熔30HYPERLINK\l"_Toc526066872"附表：31HYPERLINK\l"_Toc526066873"疊附表嗎1轎：靜態(tài)總投資瓶分期投放比例扇及資金籌措計亡劃表分31HYPERLINK\l"_Toc526066874"紐附表攜2瞇：全部投資現(xiàn)臂金流量表蘭42HYPERLINK\l"_Toc526066875"渡附表時3郊：項目損益表貴44HYPERLINK\l"_Toc526066876"誠附表勻4滑：概率分析表旅46HYPERLINK\l"_Toc526066877"附圖：47HYPERLINK\l"_Toc526066878"良附圖循1枯：本項目盈虧羨平衡圖角47HYPERLINK\l"_Toc526066879"趟附圖堅2與：本項目靜態(tài)鋪開發(fā)成本構(gòu)成影圖叉48尺7狀.竭0闖實施進(jìn)度計劃嬸本項目地塊占懼地廣闊，開發(fā)冊規(guī)模巨大，開半發(fā)周期長，需尋投入大量的人逝力、財力和物虎力，因此，發(fā)屢展商宜結(jié)合本柔項目市場研究搶調(diào)查的結(jié)論以變及現(xiàn)時自身的誰經(jīng)營狀況，包簡括關(guān)于本項目絨開發(fā)的一些初奇步思路，通過神與研究人員共配同確定，將整倚個項目的發(fā)展野劃分為三個連疏續(xù)的階段（即烤每兩年為一個值階段，每年凝按地4非月客至童1電1避月為一個計算躲期）?；?.如1彼有關(guān)本項目計屑劃的說明殃1贊、根據(jù)市場研藍(lán)究所得結(jié)論蘆，太“郵哈爾濱到**財花猛園成”若的開發(fā)宜采取寒分區(qū)分階段開愁發(fā)，以前期回返收之資金再投譯入進(jìn)行后續(xù)之朋開發(fā)，因此，塑各開發(fā)階段的樹劃分和開發(fā)先壩后次序的確定杰，應(yīng)根據(jù)市場環(huán)反響而保持一挪定的開發(fā)節(jié)奏旨，盡量保證項寒目能夠啟動成瑞功，持續(xù)發(fā)展因，按照先啟動扒多層住宅樓的胞開發(fā)建設(shè)，一小待時機(jī)成熟再駱開發(fā)高層住宅填的物業(yè)開發(fā)次果序劃分。鼓2疾、根據(jù)市場發(fā)像展的特點和市攤場的需要，各伶開發(fā)階段，特謹(jǐn)別是第一開發(fā)劇階段的物業(yè)類偶型應(yīng)較為多樣乖，各階段物業(yè)圍的開發(fā)應(yīng)保持晌一定的完整性質(zhì)和獨(dú)立性，基險礎(chǔ)設(shè)施、公建棵配套和綠化景械觀應(yīng)隨之配套求，并且便于實況施封閉式管理逃。優(yōu)3謀、根據(jù)地塊周港圍環(huán)境條件及笨其發(fā)展變化，云結(jié)合各種類型信物業(yè)和各開發(fā)表階段對環(huán)境的召要求，來確定側(cè)各開發(fā)階段的使具體內(nèi)容。咐4種、將根據(jù)項目鐮的規(guī)劃設(shè)計方蠻案，結(jié)合公建輕安排、道路和租景觀設(shè)計，但嘗在目前階段，疼僅按連貫的開袖發(fā)過程（即全裳部開發(fā)期渡為加6越年，每個季度激為一個計算期辦，共智分懶2階4激期）并不具體倦劃分一、二、吉三期各開發(fā)階艇段。哨7.骨2依本項目裝修標(biāo)昏準(zhǔn)恒基礎(chǔ)：人工挖斷孔樁及砼鄙樁承臺、鋼筋嫁混凝土底板、遇結(jié)構(gòu)、高層（茫主要蠅以啞1旋3滲層配一臺電梯地為主）住宅樓辜采用鋼筋混凝孝土框架或框架蛙、剪力墻混合醋結(jié)構(gòu)、新型墻辯體磚砌結(jié)；外扶墻：高級聚脂董粉彩噴涂或鋪字砌釉面條形錦賢磚；桌屋頂：西班牙段式天面瓦；窗曠戶：選用鋁合湊金窗框，平開歪式配淺綠色強(qiáng)袍化玻璃，窗臺繩鋪高級花崗石與，廳、房均預(yù)困留冷氣機(jī)位置怖；室內(nèi)墻壁、友天花均涂國產(chǎn)繼乳膠漆，地面挪素水泥沙漿光故面；舅電梯系統(tǒng)：采堂用中外合資廠貝生產(chǎn)之電梯（價六層單復(fù)式無硬電梯），不銹煮鋼轎廂飾面，閑后備發(fā)電機(jī)與倘及必要之消防脂、環(huán)保設(shè)施；京水、電系統(tǒng)：坦每戶均配置足院夠電力、自來牛水、暖氣供應(yīng)播（小區(qū)集中供減暖），室內(nèi)全跌部安裝埋墻暖惜氣管、上下水貿(mào)管、低壓電源辟線、燈制及預(yù)因留有線電視插鞋制，多路開關(guān)席供空調(diào)和照明跡系統(tǒng)，采取獨(dú)蕩立水、電表、救配電箱，防盜舉對講機(jī)、埋墻福安警裝跨ID盒D饒電話線槽。侵室內(nèi)裝修工程蓮擬采用菜單式兄套餐服務(wù)，即夸只計算基本裝蝕修標(biāo)準(zhǔn)（交樓灣標(biāo)準(zhǔn)）工程造證價（精裝修工蛾程造價未計入呈本投資成本）俊。妨7.血3絞項目實施進(jìn)度寇表他項目名稱梨第一年恭第二年季第三年妄第四年素第五年秀第六年擇建設(shè)、施工進(jìn)寨度、投資安排職1漏季度雕2什季度竹3纖季度營4炎季度量1凳季度際2頃季度昆3易季度具4喪季度跑1遲季度育2候季度轎3臥季度宅4的季度像1慰季度草2革季度擁3攀季度粗4水季度蛋1它季度草2毅季度恰3草季度洲4桂季度蒙1迫季度兵2伍季度棟3止季度典4鹿季度連一、征地拆遷已錦提脊舉辮奮紙肆乞抹晚霉盛俯隱鈴陣晃昏愈謹(jǐn)綿貢咽1天、征地拆遷及史場地七通一平幫式喬急網(wǎng)們技雕赴含半蠶喜健劃鴨剃役道承件恰俘降頁二、設(shè)計與工作程勘探慰些奶刑除姥度勝墻農(nóng)梳便自笑清銜齊拜敘腦焰堤悼陳曬1針.櫻規(guī)劃方案設(shè)計材、報建拐滿倡猛財女托蒸碑拆敏屋氏你銅增群日市抄堆持咐久她2陳.胳工程勘測、建嗽筑模型制作哭智傻蚊尾磁湯丸捐摩助同秋錦蒜蒜攪踏真載認(rèn)幅育階鍵3榜.毛各類施工圖紙騙設(shè)計恢氧毯徐犁蜻估心奏孕聽再平雪憑慢輝瞎銜喉框俊勵顏鹿三、辦理前期公報建手續(xù)當(dāng)喂注勒宿低才妖映膝乒倡駐埋徐蜓隸悄晚繭復(fù)暢姐四、工程施工咸沾數(shù)抹發(fā)尿?qū)┲{熱辯董柏?zé)┑瓗泌A芝喜劫泥椅危施申1椅、場地大開挖亦土方工程及基歲礎(chǔ)施工獲伸桌堅硬侄鞋閑鵲趣微萬項烈玩仍胡量后則預(yù)評償勢侄2楊、地下室工程球（也2協(xié)5彩層住宅樓）舟漂跡暴紫橋糖蓋翼兄雪砌逃僅來斑廈傍臨過扔國丸貍角3憲、砼框架結(jié)構(gòu)沙土建及室內(nèi)基法本裝修將燙國肚月炭敬醋鉤賤喉貓玉籠鋪?；木苤衬苄旨嫒缪?漢、會所及公建運(yùn)配套設(shè)施工程稀穩(wěn)傻退劍仇距扭茅豬艱寶夫近溝系張已粘正賢除裹齊設(shè)五、設(shè)備安裝修碗興姨紡偉允慧劉潮廳暈漆識職昌適削賢夫踐趁泥景并1幣.接給、排水工程省毛霉但顫蛇國乞爭瘋誼開捆稈是屬詞傭通圖停鳳崖禁廟2傳.恥變配電及室內(nèi)申電氣工程湊棟狗霧肝餐夏障卻累互廉惡沒怨愧禽甚棒涂幸蜘加洲砌3繡.凡消防工程話擇仔亦房孩稿狀偷芝喉宿鴨蔥素倘配嚴(yán)森棕終恨愚升待4景.留電梯工程世毯廁搞鵲逐勉雜挨存潔筍棗倦凡暑崖豐救決照騎阻美痰5蘆.雞暖氣工程牙罩枯文祝俯倉腿戰(zhàn)貨猶撕件仙鉆贏峽巴秩撓偽錄淡仰債6熄.刃煤氣工程胳紗很懲墾脂盛蟻窮托申藏壤證猛穿衫封北濃仙坐摟梢六、小區(qū)范圍殘內(nèi)、外配套工御程殖豬特存良日造下誕桂膝勇鴿現(xiàn)咸積青碰炎平倚吊經(jīng)罪熊外水、外電、欲綠化、道路、撥公建放送巖渾掠尚攜竄薪雹伏羨分側(cè)鐮照吃恭楚移騎卡蟻震告說明：時間單恢位為季度餓1坑、總工期為理動論工期，未含盞外界因帆素籍(壩或施工單位、訂設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)蹄場、生活及臨洽建施工、施工討準(zhǔn)備和設(shè)計修盒改、報建、出某施工圖紙、圖說紙會審等時間特工期延扯誤乞)慰影坊響市.粥2界、除二次裝修作、室內(nèi)、外環(huán)擋境工程，其它轉(zhuǎn)分項工程，如礦內(nèi)、外墻砌體底及裝飾、客、挖貨電梯、給、認(rèn)排水、空調(diào)、駐消防、通訊、攏煤氣等分項工羊程可同時穿插啦進(jìn)行施造工臺.勾3饑、由于東北特娃殊氣候原棒因菜,逼每哀年牲1夾1殿月叼1父5壤日后到哭第律2嶺年友4華月糖1夠5起日前室外不能駕施梅工廉.產(chǎn)但依然可以利紛用該段時間進(jìn)橋行施工準(zhǔn)備等堡。嬸資料來源：受金托方研究部投資分析沃本項目各項總角投資開發(fā)成本航的計算，是充輔分結(jié)合了本地暢塊開發(fā)狀況以牛及委托方的經(jīng)傳營能力，基本漸采取按各階段矩開發(fā)過程中實趴際取得的土地齡面積，分階段買、按比例實行療對征地補(bǔ)償款從、綜合開發(fā)費(fèi)心和征地款利息蟻、小區(qū)道路占技地面積的征地他款的投入，其捕它分項成本：鋤建安工程造價餡、前期費(fèi)用、補(bǔ)紅線內(nèi)外市政剖配套設(shè)施工程占費(fèi)用和開發(fā)期狗稅費(fèi)的投入，宜按實際工程量嫌統(tǒng)計和計算。充8凡.0殃投資構(gòu)成、成遲本分析線本項目總投資乞的基本構(gòu)成和稈整體建設(shè)的開荒發(fā)投入的計劃菜安排，是經(jīng)過隊受托方研究部霧與委托方以及遇本項目建筑設(shè)庸計單位共同商根討的結(jié)果，并弟經(jīng)過初步統(tǒng)計屬和歸納出對本悅開發(fā)項目的用層地規(guī)模、分塊立發(fā)展方式，包傍括對各類單項餃開發(fā)成本的分仰階段投入、物影業(yè)功能要求和作檔次標(biāo)準(zhǔn)、小腎區(qū)內(nèi)部道路的夾占地面積以及預(yù)公共建筑配套陰、市政基礎(chǔ)設(shè)葛施的統(tǒng)一分?jǐn)偨┰瓌t，并根據(jù)含此原則，提出腦了分階段發(fā)展瀉和投資成本的乏分階段投入安擁排建議。組8遙.1截項目基本參數(shù)壘及預(yù)計施工進(jìn)畫度安排控各類投資成本爺?shù)姆蛛A段發(fā)展史投入安排，是卵基于穩(wěn)健有序斤、滾動式開發(fā)常的原則。根據(jù)廣委托方提交的蛇初步土地出讓調(diào)協(xié)議，并且，糞考慮到項目開攔發(fā)所征用土地龜?shù)牡貕K面積巨違大，委托方前綿階段必須支付秩的費(fèi)用主要包奉括：國有土地商使用權(quán)出讓金慈、（征地補(bǔ)償舟款、土地綜合銳開發(fā)費(fèi)為未知干數(shù)，待求）和燈前期費(fèi)用、建藥筑工程安裝費(fèi)民用、開發(fā)期稅恒、費(fèi)、紅線內(nèi)單外市政配套設(shè)葡施工程費(fèi)以及鑄銷售期稅、費(fèi)賄包括銀行貸款答等的金額投入畝量過大，同時瓜，考慮到本項旱目開發(fā)的物業(yè)凡種類，開發(fā)周宗期較長等原因煩影響。翻本項目投資建機(jī)設(shè)計劃，根據(jù)摟地塊規(guī)劃方案千的具體要求，慣采用分地塊、衫分階段發(fā)展的沉方式。暮施工進(jìn)度安排事包括開發(fā)計劃先橫度圖詳見本悟報告第七部分們。尸表狗8-1洞參本項目建筑技腔術(shù)參數(shù)一覽表片序號切本項目基本經(jīng)周濟(jì)技術(shù)指標(biāo)桃參數(shù)畢備注爸1說實際可開發(fā)總芝占地面積廉120,89冰0詞平方米鹿總占地面積紋126,00奪0伴平方米雖2罷項目可開發(fā)總兵建筑面積葛305,71仿2園平方米秩總可售建筑面明積環(huán)285,05勉2頑平方米激2.1咐多層住宅總建調(diào)筑面積款17,79繪0樂平方米瞞住宅總建筑面螞積電232,00襯2超平方米仇2.2對高層住宅總建荷筑面積越214,21粘2糕平方米畢車位數(shù)約號為劈50專0史個戲2.3仗商場總建筑面超積就30,55糠0即平方米映有經(jīng)營性收益壘之商業(yè)場所錯2.4逆會所及公建配芬套設(shè)施總建筑偷面積興15,26樹0券平方米借機(jī)電設(shè)備及大戲廈管理用房等機(jī)2.5偶地下室總建筑便面積迷27,90禿0克平方米牛每個停車位約羊占地樸4扎5貢平方米喂3輕容積率窗(灑地上總建筑面肥積除總占地面快積陜)套2.30聯(lián)總?cè)莘e低率小2.53譜4文建筑密度箏(求首層建筑面積曉除以總占地面鐵積蓄)籠29.2%孩按照住宅小區(qū)姿規(guī)劃設(shè)計要求珠5皆綠地率數(shù)30.0%嶺按照一般城市啞規(guī)劃細(xì)則要求摧6撐綠地面積迎36,26暗7盯平方米畜綠化率乘以總蒸占地面積親7胡地上部分總建娛筑面積耀277,81富2參平方米導(dǎo)首層建筑面積桌35,24警5繪平方米味7.1嬌多層住宅部分尚總建筑面積燙17,79躬0蓄平方米醒平均以券6究層住宅樓為主憐7.2鈔高層住宅部分請總建筑面積夜214,21鎮(zhèn)2豆平方米裹平均以會13暮層住宅樓為主音7.3厭商場部分總建齒筑面積譯30,55榴0繁平方米蟲主題商場及特辣色酒樓、西餐喪廳銷7.4奴會所及公建配和套設(shè)施總建面影積首(舌設(shè)備房、管理戶用房等鏡)很15,26愿0突平方米沒地下室一層懷7.5際地下停車位總哄建筑面積及總蔬可銷售車位數(shù)少22,50燃0挖平方米籮地下設(shè)備房少5,40便0封平方米普8眨多、高層住宅膠總單元戶數(shù)每共有住封戶牧1,81玉4圍戶限居住人鐘口狡6,34勒9親人榜9碰第澆1灰期開發(fā)總建筑伸面積爆79,13鼓2疏平方米部學(xué)府路與工電請路交界為一期杜9.1卷商場面積點13,83掏4寬平方米妙裙樓商場約二攏層竿9.2濤多層住宅面積芹9,69欠6援平方米眠4鞠層～容6頭層淘(努地面以上計唯-斗含商場姜)蔥9.3厘高層住宅面積湯55,60脹2兇平方米堅7贏層～行16饅層決(濤地面以上計捉-俊含商場屬)謙10賽第劈2推期開發(fā)總建筑炎面積禁107,26那3壩平方米的自興街與工電符路交界為二期勒10.1盜商場面積繪9,16禽0叮平方米懼裙樓商場約二主層莖10.2捧多層住宅面積寨4,00榮8僅平方米動4夏層～三6賺層帽(啞地面以上計棄-君含商場秩)予10.3渾高層住宅面積譽(yù)94,09碎5答平方米票7懇層～梁16釀層淺(博地面以上計盤-頁含商場雙)茫11既第丸3掩期開發(fā)總建筑綢面積鐘119,31桌7駛平方米確自興街與學(xué)府撒里交界為三期群11.1悲商場面積輕7,55基6膚平方米龜裙樓商場約二性層獻(xiàn)11.2揚(yáng)多層住宅面積防4,08翁6每平方米洋4疼層～摧6秤層筆(氣地面以上計悟-踩含商場谷)諷11.3騾高層住宅面積崇64,51普5晌平方米篇7廳層～原16哲層閣(優(yōu)地面以上計繭-誓含商場考)遼11.4繡會所建筑面積昆12,60利0挖平方米心位于小區(qū)中心而地帶臭11.5節(jié)居委會、管委性會面積欲18竿0釘平方米果11.6霜地下室建筑面焦積（機(jī)電設(shè)備獨(dú)房）崗5,40忍0恐平方米敢每戶車位數(shù)蓬約棚0.2緞8鏟個牢11.7糊地下室建筑面泳積（室內(nèi)停車呼位）鉆22,50火0康平方米殺每車位巖約祖3.6顫3盯戶昌11.8怒幼兒園捎2,12思0很平方米剃11.9換變電所熱交換洪站面積勇36劑0貢平方米幼資料來源：受年托方研究部燕8.喉2浴項目開發(fā)價值中（銷售收入）典本項目銷售總東收入悲：滿86,22團(tuán)9挪萬元；詳見下提表。鏟表侮8-2弟犬本項目銷售收身入一覽表譜8.0恢各功能物業(yè)總雨銷售收入弟可銷售建筑面籍積廉單價皂(聽人民幣元斯)示83,17俘4逗萬元斯8.1浪多層住宅銷售烤收入兼17,79子0捧平方米煙2,50嗎0鵝元餡/釘平方米胸4,448開8.2揉高層住宅銷售帽收入針214,21揀2貞平方米點2,80賠0糧元覺/悶平方米般59,979異8.3頂商場部分銷售戶收入棄30,55淘0鴉平方米猛4,50牲0攤元獲/點平方米港13,748榴8.4餅停車位銷售收肆入被50僵0膀個咬1邀0璃萬菠元賞/情個于5,000定資料來源：受魚托方研究部除8屑.倦3關(guān)土地成本（政膝府地價和征地微費(fèi)用）戴經(jīng)過委托方提挪供之關(guān)于土地鑰成本的資料，切本文項目土地匠出讓金與征地摩補(bǔ)償費(fèi)擬按照扣一億九千萬元尤考慮，樓面地紛價（單價）罵：療62屢1榴元藏/母平方米。即：避1怪、本項目土地竭出讓金宇：共11,11籃6塵萬元，按照總袋建筑面積拉305,71胸2紐平方米進(jìn)行腥分?jǐn)偅瑒t單方層成本為弓：戲364杠元拿/驕平方米。歲2書、尖擬準(zhǔn)備談判繳取交之征地、拆堪遷、安置補(bǔ)償縱費(fèi)俱：忌7測,棍88填4吩萬元。蒼3帳、漲地塊范圍內(nèi)房誕屋拆遷工程及瞞征地管理費(fèi)約杰為抬0終.熊0把0殃萬元。詳見下表：述表絕8-3疤汽本項目土地成屑本構(gòu)成一覽表必序號撐項目名稱離技術(shù)參數(shù)阻基本參數(shù)齊合計顛(眾萬元稿)咳按總建筑面積巨分?jǐn)偢?.0總土地成本（瞧1.1+1.廈2+1.4拉）描甘左19,00洪0攪萬元味62粘1皆元劫/熊平方米恥1.1脊多層住宅國有輕土地使用權(quán)出割讓基準(zhǔn)地價葉(沃364遮元桑/m訂2芳×1.1)言17,79糞0柜平方米簽40海0嬸元頂/塑平方米唉712.3姻1牧萬元掩按哈爾濱市國色土出讓金標(biāo)準(zhǔn)墳1.2溜高層住宅國有思土地使用權(quán)出矮讓基準(zhǔn)地價丑(波364掙元灰/m艦2奴×1.1)嫩214,21采2橫平方米錫40孫0冬元追/榨平方米諷8,577.到0拖5鈔萬元掌按哈爾濱市國肆土出讓金標(biāo)準(zhǔn)遣1.3說商場國有土地炒使用權(quán)出讓基寇準(zhǔn)地價燈(務(wù)520刺元憂/m玩2遠(yuǎn)×1.15)驅(qū)30,55艷0游平方米禍59沿8姓元衰/豈平方米蝕1,826.招8膀9蒜萬元謝按哈爾濱市國舍土出讓金標(biāo)準(zhǔn)回1.4糾擬準(zhǔn)備談判繳娛交之征地、拆朵遷、安置補(bǔ)償逼費(fèi)太305,71英2搖平方米犯25醫(yī)8伸元港/低平方米笛7,883.爬7宮5博萬元階1.5申地塊范圍內(nèi)房京屋拆遷工程及燃征地管理費(fèi)從120,89紫0漏平方米摘0.0丑0呀萬元慎資料來源：受杯托方研究部丹8.假4比建安工程腐成本駕本項目建安工巨程造價是按照扶建筑設(shè)計方案妹進(jìn)行估算；總艱計為融：心34,10椅0足萬元，按照總遼建筑面積艙305,71嚼2幸平方米瓣進(jìn)行澡分?jǐn)?，則單方肆成本：跌1,11客5好元香/蓬平方米；按照思總可售面積吹285,05滲2燕平方米吹進(jìn)行觸分?jǐn)偅瑒t單方積成本：抱1,119不6婦元致/勵平方米；詳見下表：義表改8-4杏妻本項目建安工穗程造價構(gòu)成一宗覽表頓序號析項目名稱蠟技術(shù)參數(shù)殃基本參數(shù)劃合計削(羨萬元幟)膊按總建面積分架攤狡備注漿2.0胃建安工程投資忌（短2.1+2.貢2說）腿凈批34,10離0茂萬元穗1,11活5機(jī)元批/蝦平方米始1,19耳6瓣元壞/綿平方米總資料來源：受事托方研究部其中：需1架、土建及裝修憲工程造價棒：失26顛,75堅0欲萬元，脖按照總建筑面烏積電305,71寧2輝平方米進(jìn)行夾分?jǐn)?，則單方世成本：賓87銳5肅元罵/閑平方米；詳見泄下表：拴表欠8-5投津本項目土建工客程造價構(gòu)成一舒覽表孔序號凳項目名稱族技術(shù)參數(shù)菊基本參數(shù)沿合計慈(圖萬元畫)胳按總建筑面積愛分?jǐn)偟?.1艷土建及裝修工級程（草）駐亦青26,75脊0條萬元斧87刪5夠元緞/舌平方米唱一期褲:尊多層住宅樓土構(gòu)方工程、基礎(chǔ)累承臺連上部框墓架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)賭9,69繪6膜平方米對51螞0峰元換/田平方米瓣494.5民0僵萬元睜以下均已包括臂裝修工程造價珠一期億:太多層住宅樓室芬內(nèi)裝修工程造久價缸9,69毯6饑平方米蘋19獲0顛元域/撿平方米滑184.2味2剝?nèi)f元陜多層土建造虛價酸70頑0正元區(qū)/狼平米乓一期聾:羨高層住宅樓土糠方工程、基礎(chǔ)托承臺連上部框煩架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)伐55,60纖2通平方米焰62舌0住元云/墓平方米瓦3,447.貓3摟2盛萬元旗高層土建造呆價俊83焰0錫元尚/墳平米膀一期田:茂高層住宅樓室忘內(nèi)裝修工程造擴(kuò)價綱55,60惑2屈平方米狂21熱0像元彼/幅平方米貴1,167.溪6苗4司萬元遮商場土才建她1,00泊0忍元盤/筑平方米祖一期斬:爽商場部分土方活工程、基礎(chǔ)承槍臺連上部框架利結(jié)構(gòu)工程費(fèi)漁13,83候4焦平方米扣55奔0跨元撿/意平方米殲760.8奏7桿萬元賺會所及公建土柏建陣69筑5茶元腎/瞞平米習(xí)一期炎:榮商場部分室內(nèi)愈裝修工程造價前13,83滴4葵平方米套45童0放元應(yīng)/賺平方米箭622.5四3腥萬元棟地下室土濟(jì)建欣1,25港0妥元絕/私平米藥二期功:泛多層住宅樓土真方工程、基礎(chǔ)國承臺連上部框盈架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)扛4,00孩8緩平方米數(shù)51稍0乘元罩/孔平方米寒204.4遺1師萬元牧裝修套餐詳見鋒交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)效二期啟:趟多層住宅樓室致內(nèi)裝修工程造涉價蹦4,00肉8襖平方米目19購0扁元腰/樂平方米煤76.1織5肥萬元型建安工程造價倉則含水電設(shè)備療二期夠:滅高層住宅樓土左方工程、基礎(chǔ)齡承臺連上部框秋架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)應(yīng)94,09銀5堤平方米駕62斑0孕元正/畝平方米禁5,833.愁8久9扎萬元窯多層住厚宅榜83淋7凳元勸/敵平方米殼二期蛛:梢高層住宅樓室換內(nèi)裝修工程造容價乎94,09魔5征平方米恐21初0漫元壟/呢平方米僚1,976.類0祥0雷萬元臥高層住圣宅場97澡4籮元照/徹平方米復(fù)二期螺:沙商場部分土方捎工程、基礎(chǔ)承律臺連上部框架古結(jié)構(gòu)工程費(fèi)特9,16暴0慘平方米蔽55龍0睜元巧/擁平方米去503.8滔0認(rèn)萬元警裙樓商勁場笛1,15生0由元炒/井平方米界二期子:洲商場部分室內(nèi)撕裝修工程造價裁9,16恒0仆平方米偶45貓0旺元要/洲平方米禮412.2鏟0鋒萬元僻會所公喉建釘83控8戴元斃/碗平方米黎三期鵲:鏡多層住宅樓土遠(yuǎn)方工程、基礎(chǔ)廣承臺連上部框茶架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)財4,08互6盒平方米帶51棗0恥元陽/果平方米摔208.3卵9蟻萬元杰地下并室偏1,39里2剃元眉/丙平方米鉤三期洲:慕多層住宅樓室昌內(nèi)裝修工程造斥價六4,08友6頭平方米妥19寸0央元懶/論平方米等77.6域3正萬元饑6姐層住宅樓無電策梯涌三期委:勞高層住宅樓上施部框架結(jié)構(gòu)工佩程費(fèi)本64,51者5脅平方米湊62您0免元晨/透平方米泉3,999.矮9睛3糞萬元扁多層住宅按湯6今層計算鳴三期肢:當(dāng)高層住宅樓室拉內(nèi)裝修工程造嗎價萬64,51星5制平方米牌21袋0粘元狗/隙平方米樓1,354.牌8智2俯萬元吃高層住宅按每13蹈層計算你三期裳:叔商場部分土方寶工程、基礎(chǔ)承止臺連上部框架舟結(jié)構(gòu)工程費(fèi)廢7,55名6尚平方米辭55途0越元交/并平方米征415.5風(fēng)8醋萬元宋商場按裙樓勺2謙層計算殼三期聲:表商場部分室內(nèi)慕裝修工程造價塞7,55姻6膝平方米將45叉0斗元王/民平方米欣340.0仁2裂萬元暑地下室按嘉1圣層計算案二期鉛:遲地下室土方工廣程、挖孔樁及處承臺、砼底板牽、防水工程費(fèi)白27,90嘴0擾平方米馬1,25封0隱元諒/瘦平方米肆3,487.李5糊0籃萬元腫會所及公建按諷2剩層計朱會所及公建配時套設(shè)施部分框固架結(jié)構(gòu)連基本制裝修工程造價讀17,02血0礦平方米畢69憤5劍元核/膨平方米況1,182.境2往1桃萬元絕高層住宅配略1稱臺電梯攜資料來源：受逃托方研究部深2菜、機(jī)電設(shè)備安匙裝工程造價辯：樸7拆,35疾0滑萬元，贏按照總建筑面考積項305,71菌2光平方米進(jìn)行笨分?jǐn)?，則單方裳成本：皆24唐0惰元貸/紛平方米；詳見下表：鉛表惠8-6眨親本項目機(jī)電設(shè)吐備安裝工程造僑價構(gòu)成一覽表久序號鞭項目名稱厘技術(shù)參數(shù)薯基本參數(shù)露合計值(伴萬元擋)臘按總建面積分恨攤銹2.2袋機(jī)電設(shè)備安裝努工程（首）泊鳥吊7,35搜0粗萬元食24耀0墾元促/徹平方米著中外合資廠生示產(chǎn)之備用發(fā)電站機(jī)及環(huán)保消音擺器傾(渣1800KV姐A)劣2倍臺蜓4脅5謹(jǐn)萬廟元閉/困臺血90.0脖0腹萬元舌水電及設(shè)備工地程造價如下應(yīng)多層住宅樓室冰內(nèi)外電力系統(tǒng)刷(潔含高低壓配電辨柜、線槽施工落)殃17,79膽0危平方米蹤59.顫0厘元刊/挺平方米粉104.9造6穿萬元巴多層住貪宅江13而7昨元固/綠平方米每高層住宅樓室薪內(nèi)外電力系統(tǒng)些(導(dǎo)含高低壓配電么柜、線槽施工濟(jì))刷214,21莖2惱平方米迅62.忌0革元象/裕平方米妄1,328.解1巖1繡萬元隔高層住撤宅鄭14售4關(guān)元輛/丟平方米豐商場部分室內(nèi)遞外電力系統(tǒng)鍋(艘含高低壓配電曠柜、線槽施工字)盼30,55頓0烈平方米渾65.舒0只元自/躲平方米餡198.5謹(jǐn)8違萬元叫裙樓商草場驅(qū)15乎0蘆元朱/長平方米傅會所及公建配照套設(shè)施電力系掀統(tǒng)互(震含高低壓配電株柜、線槽施工嚼)敘15,26串0租平方米握60.首0換元么/棋平方米搬91.5匠6舒萬元趣會所公拳建術(shù)14床1急元忍/曾平方米窯地下室部分室償內(nèi)外電力系統(tǒng)男(描含高低壓配電故柜、線槽施工景)嗓27,90最0鋸平方米境62.繪0扔元正/剩平方米院172.9左8監(jiān)萬元返地下買室抬14陽4敢元表/游平方米捆中外合資廠生當(dāng)產(chǎn)之名牌電梯界系統(tǒng)來(令連安裝工程范)勁6怨5偷臺洪22.敗5夸萬肅元鼠/生臺副1,461.搶5濾3窯萬元距含暖氣設(shè)備及悠管道安裝費(fèi)李商場及地下室凳、會所消防栓逝、煙感、噴淋密頭及保安監(jiān)視括73,71稼0更平方米嗚95.點0惜元腥/逮平方米徐700.2榴5怪萬元淺含高低壓配電饒柜及線槽仙多層住宅樓供妖、排水管網(wǎng)安濤裝工程造價顯17,79繩0姻平方米附78.宇0漆元沖/五平方米辨138.7蒜6耕萬元賤含給排水管道狼安裝工程費(fèi)疤高層住宅樓供莫、排水管網(wǎng)安繞裝工程造價墻214,21里2訴平方米或82.襯0蛋元言/積平方米甚1,756.得5傘4襯萬元科商場部分供、來排水管網(wǎng)安裝疊工程造價翁30,55備0捕平方米尺85.歌0立元鐮/網(wǎng)平方米夾259.6擱8君萬元愧會所及公建配插套設(shè)施供、排瓦水管網(wǎng)安裝工農(nóng)程造價板15,26搬0搭平方米械81.斷0傷元折/頭平方米廁123.6踐1筋萬元上地下室供、排鉛水管網(wǎng)安裝工存程造價凈27,90粗0抄平方米藍(lán)82.連0泥元羅/勢平方米視228.7速8淚萬元秤供暖用國產(chǎn)鍋江爐設(shè)備連管道徑安裝工程造價成2窩臺碌33法9獲萬起元念/珠臺天678.0賠0奴萬元爽每臺善10茄噸昆管道煤氣安裝篩工程費(fèi)紗1,81懂4燒戶互0.0由0鳳萬元雹由購房消費(fèi)者粒負(fù)擔(dān)悼有線電視安裝挪費(fèi)（纏300黨元咐/懇戶）默1,81惰4控戶桑0.0鼓0權(quán)萬元黎由購房消費(fèi)者村負(fù)擔(dān)斃大樓保安及住頌宅對講系統(tǒng)（斬250晌元犬/艷戶）桂1,81匹4局戶鳳0.0反0宮萬元巷由購房消費(fèi)者慢負(fù)擔(dān)煉零星工程費(fèi)（匠防雷接地、泛可光照明等）短0.23%犁7,33桶3凈萬元修16.8避7撫萬元粗資料來源：受校托方研究部隆8.戲5縮前期費(fèi)用杯本項目前期費(fèi)蓄用搬：販105籃5后萬元，按照總螞建筑面積績305,71宿2頃平方米旱進(jìn)行注分?jǐn)?，則單方坑成本：闖3叫5撈元該/棗平方米。按照廢總可售面積闊285,05迷2鋪平方米何進(jìn)行潑分?jǐn)?，則單方曠成本：鉛3嘩7判元耗/抓平方米；詳見下表：福表排8-7拜好本項目前期費(fèi)鏡用構(gòu)成一覽表詢序號凱項目名稱矛技術(shù)參數(shù)汗基本參數(shù)達(dá)合計強(qiáng)(聾萬元典)勒按總建面積分鞏攤沫備注序3.0撈前期費(fèi)用（嚇3.1+3.法2+3.3+鹿3.4繭）涼董府1,05樓5認(rèn)萬元暈3富5塔元兩/稍平方米尚3呀7洲元庫/從平方米從3.1身場地三通一平膀、砌筑圍墻等汁工程費(fèi)弱120,89孕0蟻平方米纏3.0救0稠元從36.2吹7膊萬元輩3.2炊市場調(diào)查及項晴目可行性研究教費(fèi)石0.06機(jī)2帳‰衰34,10管0駐萬元錘21.1姨4元萬元該3.3蛛建筑規(guī)劃方案犯研究費(fèi)、建筑瘡模型制作費(fèi)拴305,71速2墓平方米轉(zhuǎn)2.束0勻元祥61.1師4鍋萬元茫3.4慰工程勘探踢120,89呼0韻平方米安3.繞0背元短35.6喬6贊萬元旅3.5五建筑設(shè)計費(fèi)裳305,71危2油平方米障20.點0動元梳611.4監(jiān)2唯萬元朱3.6滿籌建開辦費(fèi)及惑項目管理費(fèi)欠0.85%顫34,10鋒0刺萬元繁289.8板5怒萬元桑按本項目建安根工程造價伶×0.85%晝資料來源：受孟托方研究部撈8.稠6犁項目其它不可乒預(yù)見費(fèi)洋本項目項目其劣它不可預(yù)見費(fèi)獎：宵68碧0翁萬元，按照總孩建筑面積覽305,71育2勇平方米鑼進(jìn)行皺分?jǐn)?，則單方責(zé)成本銷：鑄22牽元沸/箱平方米；按照染總可售面積瘡285,05炒2閥平方米扮進(jìn)行文分?jǐn)?，則單方交成本：滲2說4墳元傻/挑平方米；詳見下表：譽(yù)表陷8-8送勝項目其它不可支預(yù)見費(fèi)計算表漢序號恨項目名稱蠶技術(shù)參數(shù)捧基本參數(shù)指合計菌(顫萬元架)快按總建面積分幟攤偉備注渣4.0傅項目不可預(yù)見蛋費(fèi)（世2.終1溜×罩2圣.再5龜%衣）共2障.厘5議%艇2御6詳,異75窯0館68挎0爸萬元叔2暫2姨元命/功平方米便2雅4嗚元疊/籠平方米舉資料來源：受碑托方研究部紡8.景7話應(yīng)繳納之開發(fā)膏期稅、費(fèi)煤本項目應(yīng)繳納盟開發(fā)期稅、費(fèi)佛：鴨2,46勝0溝萬元億，按照總建筑及面積的305,71穗2滅平方米濃進(jìn)行瘋分?jǐn)偅瑒t單方割成本弊：諒80襯元介/凡平方米。按照才總可售面積叮285,05裕2淘平方米倦進(jìn)行項分?jǐn)偅瑒t單方龜成本：煉8袖6棟元腐/松平方米；詳見癥下表：用表濃8-9玉弊項目應(yīng)繳納開捕發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)滋成一覽表獸序號抓項目名稱傷技術(shù)參數(shù)洲基本參數(shù)嘆合計查(挎萬元賴)亮按總建面積分羨攤需備注沉5.0竿開發(fā)階段應(yīng)繳時納稅、費(fèi)（參5.1+握～汁5.17練）云冠飽2,46斯0覽萬元仗8絕0懼元買/薦平方米五8食6仰元袋/陡平方米秩5.1賺土地管理費(fèi)姨(康按照總占地面帖積澡3.0英元赤/m摩2著一次性收取得)落城鎮(zhèn)土地分級筐適用稅額花3.澤0顯元嗽(已由財政部門帶收橡)潛36.2支7足萬元茄120,89銅0然平方米發(fā)5.2渾投資方向調(diào)節(jié)牧稅（暫免征收蜂）性2000具年開始暫免征民收砍按叼[1991]爸國務(wù)院傍82伴號令斤0.0伙0木萬元疼住宅覽按抗5章%充計算承5.3索水利建設(shè)附加落(冷按照本項目總慘建筑面積呆1臟元石/出平方米遺)釘1.概0禍元半30.5折7稠萬元挺305,71階2瓣平方米振5.4查城市配套設(shè)施敲建設(shè)費(fèi)扔(百8獎層以上免收盲)串按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計揮算璃統(tǒng)一石按昆50.婆0完元擊/羊平方米計算啟88.9趁5規(guī)萬元啊17,79碌0嫁平方米有5.5江多層住宅樓供蜜電用電負(fù)荷費(fèi)播(師按運(yùn)330抖元脆/KVA桿計峽)恢按供電局標(biāo)準(zhǔn)碧多層住宅樓平連均按溜8KW/敬戶塵478.9僅0袖萬元追1,81喊4危戶識8KW犁/匆戶山5.6顏商場部分供電換用電負(fù)荷費(fèi)宏(輛按松330滾元默/KVA產(chǎn)計胞)徹按供電局標(biāo)準(zhǔn)城裙樓商場按慎120W/m屯2妨120.9困8患萬元罪30,55吳0忌平方米標(biāo)120W額/窯平方米滑5.7精會所及地下室搜供電用電負(fù)荷水費(fèi)市(本按庸330肉元斜/KVA澇計三)倦按供電局標(biāo)準(zhǔn)會會所、地下室尤65W/m犁2骨92.5唉8從萬元精43,16歡0郵平方米琴65W蛾/贈平方米啊5.8穩(wěn)中小學(xué)教師住駝房集資費(fèi)牲按文件規(guī)定游17.攜4婦元六531.9氣4冠萬元吩305,71默2轟平方米秘5.9孝供水設(shè)施補(bǔ)助壤費(fèi)御(潮按伶750蘆元酬/m敘3勇計算既)私按自來水公司夾標(biāo)準(zhǔn)偶3.5動人躲/執(zhí)戶、蒙0.25姿噸越/逃人飽.效日濱119.0莫4稍萬元狗6,34熄9閉人堆0.2宴5框立方米諷5.10翼預(yù)算定額管理遇費(fèi)蘿按建安工程造漫價計淘34,10本0票萬元棉34.1喇0借萬元型0.1%晚5.11刪建筑工程監(jiān)理牛費(fèi)擋(壩按建安工程造縮價計算腎)鐘按建安工程造洗價計重34,10巖0摸萬元管406.1梁3道萬元德1.2%分5.12撐建設(shè)工程質(zhì)量洲監(jiān)督費(fèi)杯(否按建安工程造熱價計攔)燭按建安工程造威價計去34,10牌0枯萬元盆85.2發(fā)5巷萬元他0.25%析5.13遵建設(shè)工程質(zhì)量囑監(jiān)督費(fèi)檢驗費(fèi)花(匯按土建造價棄)旺按土建工程造秋價計導(dǎo)26,75芝0紗萬元便40.1經(jīng)2刺萬元禮0.15%縮5.14神建設(shè)工程安全拋監(jiān)督費(fèi)宏(爽按土建工程造禮價計算裁)爺按建安工程造蘭價計頑34,10咬0淚萬元級51.1抖5螺萬元由0.15%例5.15襲占道費(fèi)旅(退在施工過程中伏可能發(fā)生的紅岔線外占道奮)葉按占道實際工萬作日計算鮮1.殼0湖元峰0.2臥2麥萬元輪2,19朱0廳工作日愚5.16礦建設(shè)工程招投診標(biāo)活動資金貢按建安工程造房價計交34,10雅0盟萬元星68.2循0竭萬元鬧0.2%膽5.17厭墻改基金腔9.反0漢元構(gòu)275.1血4耀萬元右305,71遲2絨平方米所資料來源：受僵托方研究部米8.悲8聞紅線內(nèi)、外市北政及公建配套周工程費(fèi)要本項目紅線內(nèi)過、外市政及公柿建配套工程費(fèi)囑：哲1,390錘萬元，按照總懶建筑面積儀305,71奏2呀平方米撒進(jìn)行睬分?jǐn)偅瑒t單方昌成本：富4琴5旱元燙/掙平方米。按照盈總可售面積非285,05絕2聯(lián)平方米況進(jìn)行荷分?jǐn)?，則單方丸成本：睛4挪9墓元宰/閥平方米；詳見降下表：遞表途8-10鐘校紅線內(nèi)、外市論政及公建配套孫工程費(fèi)構(gòu)成一院覽表立序號倘項目名稱欄技術(shù)參數(shù)躁基本參數(shù)帽合計糞(數(shù)萬元值)怕按總建面積分棟攤疼備注到6.0乖紅線內(nèi)、外工底程成本（權(quán)6.1+踩～斷6.8縫）和患堵1,39灑0罪萬元度4仰5然元仙/拉平方米捉4雅9牌元槐/缺平方米聲6.1漢外電工程費(fèi)判(旨含新裝變電設(shè)跟備及小區(qū)范圍彈電纜溝敷埋挖跑掘旱)穗305,71刃2女平方米陽6椒5雹元碗397.4雷3陳萬元博20%守按實際工程個慰案估算原6.2捎臨時施工用電尋費(fèi)嫌305,71而2漏平方米驢7.麻8敞元緊59.6轎1尋萬元緩25%掀按實際工程個董案估算俗6.3疤小區(qū)紅線范圍侄內(nèi)道路設(shè)施及休標(biāo)牌工程費(fèi)圓120,89另0導(dǎo)平方米菠5怨5楚元翁200.6驅(qū)7棟萬元蓬30%清按實際經(jīng)驗估濤算叢6.4蒙外水工程費(fèi)懇(車包含大廈內(nèi)上澡下水管道敷埋暈挖掘嫂)命305,71薯2射平方米魯9敞0除元豐412.7昏1承萬元萬15%鋪按實際工程個蝕案估算唯6.5串臨時施工用水科費(fèi)螺305,71汁2揉平方米呀5.丑5直元自42.0曬4繼萬元歇25%茫按實際工程個案案估算信6.6男環(huán)境美化及園慘林綠化工程費(fèi)糞120,89涂0喊平方米屋6慣0君元策217.6派0答萬元牛30%阿按實際經(jīng)驗估失算幫6.7斗紅線內(nèi)市政及邊公建配套設(shè)施忌零星工程費(fèi)粥120,89困0察平方米蹲2保5石元秘30.2積2戚萬元慧10%折按實際經(jīng)驗估供算繼6.8鍛紅線外市政及供公建配套設(shè)施權(quán)零星工程費(fèi)遠(yuǎn)120,89攪0效平方米澤2鏡5獻(xiàn)元黎30.2襲2淹萬元載10%補(bǔ)按實際經(jīng)驗估負(fù)算京資料來源：受則托方研究部壘8.抹9禁靜態(tài)總投資額抽本項目靜態(tài)開消發(fā)總投資穩(wěn)（溜1.0妥+痕～競6.基0脆）：久58,68躺5職萬元皮。按照總建筑笑面積爺305,71獻(xiàn)2敗平方米先進(jìn)行億分?jǐn)偅瑒t單方責(zé)成本因：吉1斗,92診0匪元跟/捏平方米。按照失總可售面積產(chǎn)285,05連2需平方米后進(jìn)行辰分?jǐn)?，則單方途成本劃：妖2遞,05澡9犁元典/晴平方米；凍本項目各類靜脹態(tài)開發(fā)總投資殼構(gòu)成，詳見下很表：異表銹8匆格11握斗本項目靜態(tài)總刻投資構(gòu)成一覽沫表（按總建筑震面積分?jǐn)偅┬叫蛱栃茼椖棵Q時技術(shù)參數(shù)訴基本參數(shù)級合計船(懲萬元風(fēng))繡按總建面積分潤攤懼備注賭7.0監(jiān)靜態(tài)投資總額亦（鋒1.0+教～折6.0踢）塘授扇58,68偽5被萬元炸1,92旦0針元瓜/請平方米艇2,05膀9皮元團(tuán)/敘平方米蝦資料來源：受泳托方研究部美8奪.裂1借0繪資金籌措計劃軟及財務(wù)費(fèi)用資金籌措慨本項目開發(fā)投擠資的資金來源秒有三個渠道：租首先，是企業(yè)璃自有資金；其買二是銀行貸款晝；第三，是預(yù)貿(mào)售樓花。偽資金運(yùn)作方式庫如下：自有資織金全部用于投紅資，當(dāng)自有資碎金全部投入完半畢尚有資金缺臥口時，通過貸給款解決。預(yù)售煮房主要安排在柄靜態(tài)總投資已治經(jīng)達(dá)遣到息25他%閱時，但由于該喉部分收入不穩(wěn)炒定，原則上只例用于還貸，而課不作為投資資鉛金的來源。財務(wù)費(fèi)用構(gòu)本項目的財務(wù)挖費(fèi)用主要由利雜息費(fèi)用構(gòu)成。艘利息費(fèi)用的計販算參照建設(shè)部茄發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評級價標(biāo)準(zhǔn)按如下掀方法確定：假腳定貸款發(fā)生在肺當(dāng)年均在年中塔支用，按半年店計息，其后年沫份按全年計算欲，還貸當(dāng)年按酷年末償還，照似全年計息，即赤：每年應(yīng)計利瞞息摔=臥（年初借款本牧息累羊計陷+鐮本年借款晶額亭÷奪2判）蛇×貧貸款年利息儲本項目當(dāng)前融冠資成本為年利左率勉8.0垮%詢，鑒于銀行利消率已開始下調(diào)上，估計數(shù)年后舅融資成本必將麗下降。據(jù)此，乳假定建設(shè)期內(nèi)溪貸款利率維胡持忘8.0扯%衣不變，并維持啦整個開發(fā)期。敬本項目合計需急支付利午息蛙3,25此5州萬元，至項目爭開始第七年還奇清。則8賠.旦11扎物業(yè)銷售有關(guān)悅稅、費(fèi)件本項目物業(yè)銷宰售有關(guān)稅費(fèi)為隔：芽4,50艇0港萬元。詳見下表；召表脅8瘡鉤12洽徹本項目綢物業(yè)銷售有關(guān)展稅費(fèi)聾一覽表炕9.0屑物業(yè)銷售有關(guān)競稅費(fèi)雀5.41%蓬83,17舟4軋萬元鄰4,50全0淚萬元篇9.1隱營業(yè)稅金：按障營業(yè)額沾5%專計算。象5%羅4,15帝9熄萬元梨9.2景營業(yè)稅附加買:莫包括教育附加況費(fèi)等按營業(yè)稅銹額脂5%矩計算粗0.25%脈20襲8那萬元耕9.3換防洪費(fèi)：按營險業(yè)額壁0.18%艇計算。廣0.09%練7蘭5穴萬元嚼9.4凍其它稅費(fèi)糧0儉萬元匙9.5者印花稅：按交斬易額的據(jù)0.05%效計算。喘0.07%寇5航8載萬元沃資料來源：受毅托方研究部傭8躁.候1誘2雄本項目在銷售費(fèi)名用跳本項目物業(yè)晶銷售費(fèi)律用為：輛3,32尖7嫁萬元。計算過孫程詳見下表；絮表殊8設(shè)湖13多庸本項目紹銷售費(fèi)陳用一覽表貢10.0鄙銷售費(fèi)用老(京按出租收入游5%期計算若)季4.0%背83,17找4刑萬元買3,32盲7續(xù)萬元粥資料來源：受境托方研究部嘉8.1框3吊本項目所得稅筑本項目所得稅刻為：燭2,74這5涂萬元。計算過酒程詳見下表；魯表擾8峰門14撤魂本項目經(jīng)營所供得稅一覽表承14.0批經(jīng)營所得稅敏(遮按銷售額話33%曾之籠10%闖計提尚)過3.3%蜜83,17撿4境萬元話2,74革5哀萬元遞資料來源：受熟托方研究部全8.1籍4女靜態(tài)開發(fā)總投屠資綜述倆綜合上述，得眠出本項目開發(fā)建的靜態(tài)投資成姿本（不包含財筆務(wù)成本），為燃：嫂58意,儀685慧萬元，以本開芳發(fā)項目總建筑千面積躺305,71過2詳m明2藝分?jǐn)偅瑒t靜態(tài)弦總投資的單方菊成本，為：改1,920科元拿/m客2造；以本開發(fā)項嘆目實際可銷售手面積的總建筑閘面積撕285,05抗2披m械2攪分?jǐn)偅瑒t靜態(tài)冶總投資的單方址成本，為：棚2,059為元桿/m魚2遵；名表約8世-脖15閣繼靜態(tài)開發(fā)總投升資構(gòu)成比例（母按總建筑面積奏分?jǐn)偅┮挥[表飼序號臣項目名稱愁總建筑面積圓按總建筑面積等分?jǐn)倖蝺r涉靜態(tài)總投資粒占靜態(tài)總投資董比例俱1.0戴土地成本蜂305,71允2蘇平方米頁62牙1示元位19,00珍0附萬元顫32.38%夾1.1另政府地價俗30懲5,71壽2蓋平方米鍬30拳4糾元昌9,28閉9街萬元嗽15.83%輛1.2御其它土地成本索305,71遣2杰平方米熱31摟8曬元登9,71樂1挺萬元興16.55%睬2.0割建安工程費(fèi)用董305,71處2嶼平方米針1,11很5腸元勁34,10這0南萬元忽58.11%繡2.1染土建工程造價它（含豪華裝修鷹）喝305,71集2在平方米邁87照5喉元械26,75園0莊萬元兵45.58%償2.2愉機(jī)電設(shè)備安裝梯305,71話2矩平方米刃24觸0翼元潮7,35宴0聰萬元誤12.52%團(tuán)3.0退前期費(fèi)用輕305,71蘭2驗平方米撞3怨5詳元香1,05顧5婦萬元勵1.80%拴4.0識項目不可預(yù)見拿費(fèi)毫305,71環(huán)2今平方米淺2殿2容元祥68院0疤萬元斑1.16%內(nèi)5.0格開發(fā)期稅費(fèi)悅305,71俘2攏平方米匪8掙0父元別2,46展0樣萬元圾4.19%擱6.0隨紅線內(nèi)外工程陷費(fèi)引305,71婆2麻平方米崗4態(tài)5掃元夢1,39古0鏡萬元粥2.37%懸7.0貢靜態(tài)總投資師305,71幻2灌平方米凡1,92壤0爹元滋58,68組5喪萬元盡100.0%味資料來源：受旋托方研究部槳表暗8購-客16昨桶靜態(tài)開發(fā)總投養(yǎng)資構(gòu)成比例（過按總可售面積討分?jǐn)偅┮挥[表挖序號宮項目名稱退總可售面積展按總可售面積乏分?jǐn)倖蝺r鵲靜態(tài)總投資反占靜態(tài)總投資踏比例蠅1.0憲土地成本危285,05辟2巴平方米始66磚7悔元允19,00獄0頂萬元將32.38%徐1.1潤政府地價挖285,05糞2暴平方米爪32挑6很元駝9,28加9禿萬元吳15.83%嗽1.2恒其它土地成本挽285,05亭2尾平方米母34框1譯元蜘9,71煙1邊萬元仿16.55%乒2.0瓜建安工程費(fèi)用血285,05哪2騰平方米闊1,19黃6撈元捏34,10拖0季萬元敞58.11%速2.1您土建工程造價怕285,05行2晌平方米剩93裂8誓元鞠26,75堡0議萬元高45.58%典2.2趟機(jī)電設(shè)備安裝鮮285,05專2搏平方米贈25鄭8騾元陵7,35紫0麻萬元旺12.52%秘3.0箱前期費(fèi)用弦285,05著2錯平方米晌3愚7賊元鮮1,05胞5毅萬元蒜1.80%票4.0眼項目不可預(yù)見定費(fèi)加285,05獻(xiàn)2歡平方米記2事4為元均68揚(yáng)0利萬元籠1.16%袖5.0濾開發(fā)期稅費(fèi)慮285,05弊2姑平方米分8喊6辦元蕩2,46險0郵萬元比4.19%包6.0待紅線內(nèi)外工程肢費(fèi)談285,05乳2撕平方米耀4子9魂元還1,39蝕0招萬元陰2.37%皮7.0倡靜態(tài)總投資呆285,05苗2族平方米賓2,05滋9固元距58,68婚5蹄萬元掙100.0%吼資料來源：受潤托方研究部兩8.1惕5襖項目全部開發(fā)島總投資綜述關(guān)表孔8臣-撕17字頑項目全部開發(fā)屈總投資構(gòu)成比該例（按總建筑匆面積分?jǐn)偅┮徽杏[表掩序號稈項目名稱某總建筑面積剩按總建筑面積有分?jǐn)倖蝺r帶靜態(tài)總投資別占靜態(tài)總投資賴比例肌1.0續(xù)土地成本劑305,71眉2象平方米飯62索1腳元枕19,00偶0觀萬元肺26.20%宇1.1得政府地價隊305,71政2咳平方米訪30土4符元芒9,28佳9倚萬元頌12.81%景1.2侮其它土地成本炒305,71尿2常平方米路31池8愁元不9,71穗1遞萬元尚13.39%觸2.0污建安工程費(fèi)用擱305,71瘡2精平方米我1,11柱5給元私34,10頂0詢?nèi)f元黎47.03%鼠2.1巾土建工程造價揮305,71乎2石平方米喝87衰5懇元謊26,75饑0槳萬元漠36.89%元2.2泛機(jī)電設(shè)備安裝濁305,71擔(dān)2愚平方米戲24章0厚元屋7,35臣0梢萬元歇10.14%棒3.0峽前期費(fèi)用摘305,71戶2錄平方米畏3形5鄙元憐1,05淹5時萬元夜1.46%稀4.0駕項目不可預(yù)見瓜費(fèi)芹305,71虜2糖平方米織2紫2售元罰68竿0午萬元著0.94%畢5.0斜開發(fā)期稅費(fèi)憶305,71樣2蝶平方米柏8屠0徹元德2,46奉0婦萬元串3.39%恭6.0維紅線內(nèi)外工程躲費(fèi)漲305,71庫2痰平方米虹4盟5序元少1,39持0胞萬元彈1.92%緣7.0皆靜態(tài)總投資赴305,71婚2沸平方米漆1,92臂0漸元嗎58,68擱5物萬元嗚80.9%腰8.0蝦各功能物業(yè)總池銷售收入敵305,71漫2悄平方米館2,72牽1葵元墨83,17喪4揉萬元源9.0金物業(yè)銷售有關(guān)先稅費(fèi)技305,71秤2走平方米賺14灶7留元跌4,50馳0尊萬元?dú)W6.2%襲10.0臨銷售費(fèi)周用部(秩按出租收對入撫4.0紡%器計載算婚)覺305,71貢2賭平方米捕10悅9煌元朽3,32卡7木萬元蕩4.6%蒸11.0懶財務(wù)費(fèi)隊用撥(酬按銀行利畢息乒8.0拉%欺計羅算沒)否305,71紡2描平方米適10壇6搏元扭3,25耕5誕萬元奮4.5%禿12.0摘稅前開發(fā)毛利款潤劇305,71府2澤平方米果43拿9盜元剝13,40權(quán)8鏈萬元廉13.0削稅前資本收益寒率穗305,71防2壽平方米火22.85%贊14.0殿經(jīng)營所得饒稅錢(占按銷售揮額反33張%福之執(zhí)10鋼%取計武提慚)差305,71罷2訓(xùn)平方米鮮9嶺0草元還2,74淺5貼萬元蹄3.8%亂15.0久稅后開發(fā)凈利填潤爸305,71刻2誕平方米織34良9大元桌10,66困3勉萬元翠16.0孟稅后資本收益奏率和305,71秒2懷平方米劉1菌元畝18.17%陰17.0屠稅后開發(fā)收撤益更(惑元堪/借平方米計算）栽305,71尺2滋平方米刺34獅9捎萬元平18.0席開發(fā)總成本慎305,71罰2奴平方米棉2,37括2案元涌72,51下2各萬元獄100.0%深資料來源：受浩托方研究部委表篇8愉-盟18腸殖項目全部開發(fā)穩(wěn)總投資構(gòu)成比齒例（按總可售腦面積分?jǐn)偅┮磺钟[表案序號禾項目名稱五總可售面積型按總可售面積平分?jǐn)倖蝺r臺靜態(tài)總投資辦占靜態(tài)總投資移比例梯1.0認(rèn)土地成本戀285,05圍2豆平方米吵66奏7血元譜19,00憑0柏萬元繡26.20%嘆1.1暈政府地價沖285,05暫2詠平方米區(qū)32皆6巾元云9,28科9盜萬元秧12.81%必1.2島其它土地成本餡285,05幕2捉平方米荒34倍1繩元拳9,71巷1蒜萬元飛13.39%育2.0雷建安工程費(fèi)用芬285,05望2摸平方米蜓1,19幸6盡元孟34,10糕0幻萬元雙47.03%夠2.1兩土建工程造價煙285,05練2漠平方米觀93拉8控元死26,75徒0互萬元咐36.89%逐2.2熱機(jī)電設(shè)備安裝禍285,05救2庭平方米脊25艇8缸元兔7,35賣0踏萬元納10.14%喬3.0貓前期費(fèi)用殺285,05宣2喘平方米朽3晝7把元再1,05獨(dú)5緣萬元重1.46%概4.0賠項目不可預(yù)見安費(fèi)括285,05揚(yáng)2創(chuàng)平方米猛2惹4瞧元酒68蟲0秒萬元絹0.94%臟5.0父開發(fā)期稅費(fèi)殖285,05伐2哲平方米隔8肺6討元需2,46迎0配萬元簡3.39%棚6.0銳紅線內(nèi)外工程中費(fèi)獅285,05億2布平方米專4掙9號元接1,39艷0溫萬元濤1.92%獄7.0急靜態(tài)總投資蓮285,05秘2明平方米帆2,05橋9朗元次58,68恢5賴萬元贊80.9%慰8.0爐各功能物業(yè)總予銷售收入迎285,05燒2淘平方米汪2,91稠8榴元亦83,17泡4刺萬元常9.0避物業(yè)銷售有關(guān)假稅費(fèi)海285,05巡2玉平方米微15嘩8喊元殊4,50畝0狹萬元?dú)v6.2%材10.0甚銷售費(fèi)什用外(脆按出租收貸入顆4.0章%柜計秤算勺)貨285,05輔2繼平方米帽11燭7絨元漢3,32爺7敗萬元交4.6%境11.0棉財務(wù)費(fèi)樹用生(爽按銀行利獸息壇8.0慧%音計掩算藍(lán))房285,05敏2稀平方米墾11陳4佛元境3,25建5晝?nèi)f元晝4.5%峰12.0派稅前開發(fā)毛利掩潤畝285,05劍2肺平方米另47濕0否元缸13,40禮8嚇萬元緣13.0肉稅前資本收益拖率敞285,05箏2敲平方米唯22.85%逮14.0諷經(jīng)營所得懼稅箏(告按銷售奮額啟33靠%鞠之碌10扇%晉計凡提饅)莊285,05勁2胳平方米封9夸6同元碎2,74待5辣萬元士3.8%青15.0拆稅后開發(fā)凈利絹潤奴285,05樂2碌平方米隱37痕4侄元俯10,66傳3崇萬元顧16.0輸稅后資本收益包率擔(dān)285,05帝2瘡平方米慧18.17%鑰17.0亡稅后開發(fā)收抗益訴(典元若/港平方米計算）堵285,05棚2默平方米別1惹2旺元返34億9示萬元贏18.0祖開發(fā)總成本妄285,05榆2糾平方米認(rèn)2,54帝4融元億72,51內(nèi)2毛萬元犁100.0%敘資料來源：受剛托方研究部熟9.0誤可行性研究財遷務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測可和選定謠小區(qū)物業(yè)管理羊費(fèi)的收入與支遍出摘根據(jù)目前國內(nèi)屑物業(yè)管理業(yè)界下發(fā)展的現(xiàn)狀，砌地產(chǎn)開發(fā)商一猛般要求物業(yè)管間理公司保持收縣支平衡，并不樓作盈利打算，踐本項目在銷售脾完畢，住客入貿(mào)住和小區(qū)經(jīng)營耐期間，物業(yè)設(shè)露備維護(hù)、人員份支出等費(fèi)用中向抵扣，原則上創(chuàng)管理費(fèi)收入與慣支出基本平衡惠，故該部分不餐作為項目投資育效益測算內(nèi)容沃，效益分析時膊也不列出此兩重項。經(jīng)營稅、費(fèi)虜本項目之經(jīng)營模稅、費(fèi)，主要撐指的是銷售過踩程中發(fā)生的稅迎費(fèi)。桿計算期內(nèi)，壩無論工程竣工傍與否，但因已伍有部分銷售收刺入，需繳交與跪銷售有關(guān)稅費(fèi)沉。進(jìn)行物業(yè)銷辯售時預(yù)計須支旅付的稅項主要潑包括有：預(yù)表蛇9-1包牛物業(yè)銷售經(jīng)營邁須繳納的稅費(fèi)往一覽表業(yè)9.0倚物業(yè)銷售有關(guān)畝稅費(fèi)遭5.41%往83,17驕4筆萬元擔(dān)4,50藏0傘萬元五9.1翅營業(yè)稅金：按成營業(yè)額由5%益計算。方5%殿4,15旗9爐萬元盈9.2綢營業(yè)稅附加枯:沫包括教育附加嘴費(fèi)等按營業(yè)稅錦額滑5%格計算獎0.25%拐20卵8駁萬元伯9.3盆防洪費(fèi)：按營滿業(yè)額尿0.18%技計算。書0.09%萍7份5毒萬元接9.4割其它稅費(fèi)誼0冶萬元疤9.5受印花稅：按交斤易額的辜0.05%削計算。戰(zhàn)0.07%西5匯8海萬元嫌資料來源：研僵究部土地增值稅福土地增值稅實陜行四級超額累夏進(jìn)稅率。增值群未超過扣除項廣目金額烘50%糖的部分，稅率扇為創(chuàng)30%翅；增值額超過崇扣除項目問50%~10聞0%頸的部分，稅率放為鑒40%不；增值額超過拾扣除項目丸100%~2子00%脾的部分，稅率富為停50%民；增值額超過掉扣除項目金額阿200窮的部分，稅率島為堆60%離。喬免征土地增值慶稅有兩種情況詞，一是納稅人畫建造普通標(biāo)準(zhǔn)刑住宅出售，增舊值額未超過扣村除項目金額努20%風(fēng)的；二是因國紐家建設(shè)需要依兩法征用、收回德房地產(chǎn)。買土地增值稅的喉征收，發(fā)生在柜企業(yè)所得稅之侵前。親由于國內(nèi)目前葡尚未有對發(fā)展完商征收該稅項瓶，加上房地產(chǎn)評業(yè)界均對該稅女項的設(shè)立仍然點存有很大的異抹議，估計項目吧竣工之時進(jìn)行秋調(diào)整的可能性污較大，因而在事計算本項目損疲益，評價經(jīng)濟(jì)岔效益時，并沒虎有將其考慮在硬內(nèi)。所得稅紹在本項目工程洗結(jié)算后，房地毀產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)問有了帳面收入資，在扣除開發(fā)者總投資以及經(jīng)疾營稅費(fèi)、財務(wù)偏費(fèi)用等費(fèi)用后變，從而得出銷盛售利潤，房地葵產(chǎn)投資經(jīng)營企蓄業(yè)年所得額亦歉即年實現(xiàn)利潤評凈值。好所得稅的稅率臺，一般為勒33%蛛（基本稅率為稠30%悠，另按應(yīng)納稅鈴額附征下10%輔的地方所得稅拔率，兩項合計逢，按應(yīng)納稅的狼所得額計算，京稅率為律33%王）。在經(jīng)濟(jì)特胃區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)頑開發(fā)區(qū)等實行禁特殊優(yōu)惠政策悟的區(qū)域，該項疤稅率最低可降勿至星15%棵。由此，計得走本項目的所得愉稅（本項目所痕得稅率暫按銷雙售收淹入董33耗%硬之拍10娃%卻計提，即為指3劉.其3%談）。婦詳見本項目全報部資金現(xiàn)金流擊量表。經(jīng)濟(jì)效益分析課本項目經(jīng)濟(jì)效類益分析報表格氣式的依據(jù)是國瑞家計委和建設(shè)奔部發(fā)布的《建匠設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評揉價方法與參數(shù)樓》（第二版）覽，參照我國的黃財會制度，結(jié)蜻合現(xiàn)時房地產(chǎn)湖開發(fā)的實際情蜜況，對項目投休資計算經(jīng)濟(jì)效塌益。選取的計半算指標(biāo)為內(nèi)部捆收益率路（釣IR有R似）、凈現(xiàn)值恢（刷NP矮V宵）、凈現(xiàn)值率?。ㄅPV電R使）及靜態(tài)投資勝回收期。柏10補(bǔ).0藏項目財務(wù)收益迎分析濟(jì)在經(jīng)過和委托朝方詳細(xì)的磋商戒后，對進(jìn)行財慚務(wù)分析的前提廊進(jìn)行了若干的碰設(shè)定，并且建擦立了相應(yīng)的數(shù)享學(xué)模型，現(xiàn)將那有關(guān)的計算過尚程表述如下：褲10時.1睛項目贏利能力話依照國內(nèi)房地可產(chǎn)開發(fā)對項目嗎經(jīng)濟(jì)效益和財腿務(wù)評價的慣例睡，本報告以本滿項目進(jìn)行市場屬售價測定時的程建議價格作為證計算依據(jù)，在慎進(jìn)行項目投資純估算，銷售收勉入計算，經(jīng)營毛成本的假設(shè)等獨(dú)均采用現(xiàn)時的阿價格水平，在極整個計算期內(nèi)伸保持不變，不靠考慮通貨膨脹憤因素對項目評救價指標(biāo)的影響紛。萌參照我國的財罵會制度，結(jié)合旨現(xiàn)時房地產(chǎn)開外發(fā)的實際情況平，在進(jìn)行本項各目的經(jīng)濟(jì)效益柱評判時，所選碧取的財務(wù)指標(biāo)拋為：雨財務(wù)內(nèi)部收益恨率追（廉FIR譽(yù)R撥）夸內(nèi)部收益率燈（棕IR征R雁）是指項目在白整個計算期內(nèi)刷各年凈現(xiàn)金流肌量現(xiàn)值累計等銜于閱0碧時的折現(xiàn)率，紙它反映項目所殿占用資金的盈鍬利率，是考察捆項目盈利能力申的主要動態(tài)評叨價指標(biāo)。掠當(dāng)責(zé)IR撤R覆大于基準(zhǔn)收益慣率時，則認(rèn)為弓其盈利能力已蛇滿足最低要求萌。使可以采用下列扭方程式求得群：是∑目（凈CI-C路O仿）進(jìn)t侵×免（輝1個＋法FIR妄R輪）友-t再=0揮在房地產(chǎn)開發(fā)且項目評價中，銜將求出的財務(wù)充內(nèi)部收益率與教行業(yè)基準(zhǔn)收益棋率相比較，當(dāng)爺前者大于或等妥于后者時，則多認(rèn)為該項目在侵財務(wù)上是可以瓜通過的。淡財務(wù)內(nèi)部收益汁率可以通過內(nèi)炊插法求得，即浩先按行業(yè)基準(zhǔn)棋收益率求得項可目的凈現(xiàn)值，捷如為正，則采待用更高的貼現(xiàn)糊率為接近于零酷的負(fù)值，最后禁利用內(nèi)插法公筍式求道得鍬FIR紋R姨。姻FIRR=i孝1椅+從（來i慈1聰－魯i銀2沒）聲×修（匪FNPV蒙1槐）箱÷推（萄FNPV小1珠+池‖醋FNPV儀2抱‖堤）式中：聞i偏1夫—菜當(dāng)凈現(xiàn)值為接停近于零的正值演時的折現(xiàn)率；貍i勤2榨—貝當(dāng)凈現(xiàn)值為接正近于零的負(fù)值礙時的折現(xiàn)率；引FNPV灌1潤—吊正凈現(xiàn)值材；妖FNPV燥2伶—芝負(fù)凈現(xiàn)值。亞貼現(xiàn)率是計算源凈現(xiàn)值的主要山參數(shù)，其大小礎(chǔ)取決于銀行利鎮(zhèn)率的高低、項統(tǒng)目性質(zhì)、經(jīng)營校風(fēng)險程度、經(jīng)悟營目標(biāo)和要求垂，一般趨于選真取濁“晴稍大于銀行同嚷期貸款利持率躺”誼作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)責(zé)率。本項目選屢用銀行金融機(jī)員構(gòu)一年期貸款廢利息增加暖約憲2盤點，即食約麥10標(biāo)%普作為社會平均甘收益率或本項棍目的貼現(xiàn)率。相詳見本項目全上部資金現(xiàn)金流刻量表。炮本項目蓄全部資金泥所得稅前內(nèi)部械收益率消(殲IRR)楊：移21惱.倆53投%近本項目虧全部資金赤所得稅后內(nèi)部燈收益率統(tǒng)(翼IRR嚇)夕：猛18婚.現(xiàn)15尋%貸10.返1.2炭財務(wù)凈現(xiàn)值共（代F孟NPV碌）晌凈現(xiàn)值（筒NPV眉）是按設(shè)定的搖貼現(xiàn)率（本項濾目鳳為股10才%竭），將項目計速算期內(nèi)各年凈液現(xiàn)金流量折現(xiàn)紛到建設(shè)期初的練現(xiàn)值之和。它叮是考察項目在再計算期內(nèi)盈利崖能力的動態(tài)評粱價指標(biāo)，凈現(xiàn)海值大于或等于怪0魯時的項目是可儉以考慮接受的借。羨其表達(dá)式為穴：濱FNPV委=匹∑助（蔽CI-C姑O殺）奴t早×懷（弱1杜＋孝I截c犁）指-t在FNP璃V之—張財務(wù)凈現(xiàn)值胳C芬I毛—午現(xiàn)金流入量酬；蘋C怪O是—照現(xiàn)金流出量毛N剝—貫計算期盾；永i斗C已—推基準(zhǔn)收益率或籠設(shè)定的貼現(xiàn)率回本項目也全部資金所得嘴稅前凈現(xiàn)菌值娛(NPV揀)尖：揀6,48漫8遍萬元溜本項目鋪全部資金所得挎稅后凈現(xiàn)寒值驢(NPV菊)蛛：聽4,54廳8暑萬元討詳見本項目全崗部資金現(xiàn)金流短量表。桿10.1.鏟3惱資本回報率（毀靜態(tài)）朱項目靜態(tài)投資減回報率是以項筋目計算期內(nèi)的融凈現(xiàn)金流量之旨和除以全部投伴資而得出的指伏標(biāo)，它沒有考劇慮通貨膨脹而盲使貨幣貶值的伯因素，是一個贊簡單表達(dá)盈利芹情況的指標(biāo)。紹本項目躲全部資金所得鄉(xiāng)稅前資本回報腿率資：斷22.85%龜本項目添全部資金所得抱稅后資本回報愁率殘：恩18.17%插詳見本項目靜膠態(tài)投資效益分刊析表。賄表罷10-終1港翅靜態(tài)投資效益桿分析榮序號機(jī)項目名稱縣計算基礎(chǔ)優(yōu)金額怨(閱萬元底)踐1.0榆現(xiàn)金流入蒸83,174崇1.1搭多層住宅銷售灌收入步17,79棍0春平方米號4,448鞭1.2攪高層住宅銷售潛收入深214,21鑒2找平方米險59,979壞1.3端停車位銷售收故入有50偶0預(yù)平方米褲5,000倦1.4機(jī)商場部分銷售攻收入流30,55肌0婚平方米尼13,748話2.0舞現(xiàn)金流出凝2.1腔+糧…土+2.7捏72,512劇2.1禍開發(fā)總投資貝58,685躁土地成本黑局19,000界建安成本接茂34,100磁其他成本檔采5,585萄2.2燈銷售稅安恭4,500咳2.3且銷售宣傳費(fèi)用猛飛3,327代2.4椅財務(wù)費(fèi)用座絹3,255秧2.5樣項目利潤融13,408捆2.6仍經(jīng)營所得稅搜揀2,745乏3.0提項目利潤澡宣13,408盛4.0源項目利潤率堵模22.85%湖5.0購所得稅后利潤歉10,663舅6.0色所得稅后利潤撫率殖德18.17%砍資料來源：受括托方研究部老10.1.宿4蛋靜態(tài)投資回收籍期村項目靜態(tài)投資遭回收期指達(dá)到伯累計凈現(xiàn)金流刊量等于零的年沃份所需時間，訓(xùn)此項計算，沒保有考慮到銀行停貸款的利息，拿也沒有考慮到蹈自有資金的利零息回收。枝本項目靜態(tài)投臂資回收期極：塞5.6頃4足年。詳見附表熔《項目全部投茶資現(xiàn)金流量表搶》。稿表乎10-牌2疫歐本項目到帳時芳間、金額和比管例一覽表固經(jīng)營收入到帳幼時間貪合扮計其第一年群第二年旁第三年驕第四年晌第五年洋第六年嶄1笑季度牲2羞季度黑3描季度漠4偽季度竹1涂季度降2煤季度猾3鬼季度今4躬季度副1奇季度追2吧季度銳3題季度消4俘季度覺1真季度票2社季度威3盾季度拌4窮季度唐1犧季度財2負(fù)季度旋3棄季度第4袍季度導(dǎo)1消季度招2勁季度萍3蹦季度驕4鵲季度斃到帳比例間100.0%繪撐納處2.0%框2.0%銳3.0%壇3.0%鐮3.5%墻3.5%畢4.0%胞4.0%輕4.5%店4.5%諷5.0%槐5.0%捏5.0%堡5.5%楚5.5%澇6.0%和6.0%款6.5%鉆6.5%屯7.0%濟(jì)8.0%瑞到帳金額旨83,17皇4婚萬元宵腰推竟1,663閃1,663投2,495溜2,495妻2,911衛(wèi)2,911獄3,327引3,327制3,743仇3,743憂4,159闊4,159送4,159戒4,575汗4,575喂4,990發(fā)4,990面5,406建5,406路5,822壤6,654劫多層住宅銷售墻收入蔑4,44瞞8瘋?cè)f元揉89串89魯133勁133牛156英156鄉(xiāng)178查178裁200販200爭222究222哀222嬌245妙245黑267灶267披289昨289落311逃356扇高層住宅銷售坡收入唱59,97肢9囑萬元連1,200門1,200據(jù)1,799痛1,799路2,099虛2,099撤2,399織2,399縣2,699位2,699求2,999隊2,999丈2,999囑3,299短3,299扔3,599玻3,599舒3,899途3,899臘4,199鞋4,798捎商場部分銷售碎收入源13,74般8農(nóng)萬元爪275名275注412挖412桃481碰481嗽550其550他619小619搜687趣687卸687冒756奮756只825紋825仇894載894報962抵1,100薄停車位銷售收度入謙5,00騰0掛萬元英100耗100騎150偵150挺175復(fù)175羽200磨200悟225攪225元250喊250理250物275軌275預(yù)300礙300喉325譯325選350直400肉銷售面積合計嬌285,05酬2蝦平方米炸5,701徒5,701育8,552換8,552前9,977買9,977薄11,402盈11,402斷12,827染12,827易14,253栽14,253偶14,253耗15,678系15,678淹17,103狡17,103堡18,528捉18,528允19,954彎22,804嶺多層住宅烤17,79嘆0戲平方米消356爺356邁534刻534狡623次623另712慈712街801暮801睬890賭890炒890協(xié)978起978勾1,067堅1,067演1,156溫1,156棋1,245訓(xùn)1,423團(tuán)高層住宅慚214,21夫2勵平方米禽4,284柜4,284障6,426黑6,426仁7,497似7,497隸8,568奉8,568膊9,640照9,640止10,711焰10,711乒10,711勞11,782味11,782狂12,853弱12,853溪13,924遞13,924爐14,995蜜17,137必裙樓商場川30,55工0接平方米島611陜611乖917妨917舉1,069劍1,069遮1,222幼1,222浙1,375勒1,375屢1,528衣1,528斥1,528落1,680慚1,680薦1,833拜1,833映1,986秀1,986渾2,139坑2,444累室內(nèi)停車位（史平方米）幫22,50勉0蟻平方米足450栗450倒675智675犁788濤788謹(jǐn)900噴900塔1,013粒1,013火