北京某房地產(chǎn)項目可行性報告

XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX項目二期（（項目推廣名））項目可行性研究報告二○○五年十月編制單位：北京市工程咨詢公司公司審定：名字總經(jīng)濟師高級工程師部門審核：名字投資咨詢部經(jīng)理高級工程師項目負責人：名字工程師項目參加人：名字高級工程師目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc116983913"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc116983914"一、項目概況1HYPERLINK\l"_Toc116983915"二、項目建設單位情況2HYPERLINK\l"_Toc116983916"第二章項目建設背景及必要性3HYPERLINK\l"_Toc116983917"一、項目建設背景3HYPERLINK\l"_Toc116983918"二、項目建設必要性4HYPERLINK\l"_Toc116983919"第三章市場分析6HYPERLINK\l"_Toc116983920"一、市場供需分析6HYPERLINK\l"_Toc116983921"二、市場價格8HYPERLINK\l"_Toc116983922"割三、銷售預測盼9HYPERLINK\l"_Toc116983923"反第四章項目選蛋址和建設條件位12HYPERLINK\l"_Toc116983924"攏一、選址情況校12HYPERLINK\l"_Toc116983925"果二、建設條件基13HYPERLINK\l"_Toc116983926"敬第五章項目建同設規(guī)模和建設業(yè)方案確15HYPERLINK\l"_Toc116983927"研一、建設規(guī)模丹15HYPERLINK\l"_Toc116983928"宋二、規(guī)劃建設可方案辜15HYPERLINK\l"_Toc116983929"四三、技術指標條18HYPERLINK\l"_Toc116983930"死四、輔助設施田與公用設施休18HYPERLINK\l"_Toc116983931"買第六章環(huán)境、善交通影響分析裝27HYPERLINK\l"_Toc116983932"距一、環(huán)境影響顫分析忙27HYPERLINK\l"_Toc116983933"堤二、交通影響杰分析秀28HYPERLINK\l"_Toc116983934"鋤第七章項目組零織機構及實施宏計劃稻31HYPERLINK\l"_Toc116983935"哭一、項目組織腰機構僅31HYPERLINK\l"_Toc116983936"脅二、工程建設疫進度安排取31HYPERLINK\l"_Toc116983937"冒第八章投資估鼻算、資金籌措業(yè)33HYPERLINK\l"_Toc116983938"腸一、投資估算灰33HYPERLINK\l"_Toc116983939"湖二、投資計劃州37HYPERLINK\l"_Toc116983940"債三、資金籌措鏡方案杜37HYPERLINK\l"_Toc116983941"惜第九章結論和籌建議槳38HYPERLINK\l"_Toc116983942"膀一、項目財務毒評價的有關問雀題說明昏38HYPERLINK\l"_Toc116983943"懶二、財務評價抵基礎數(shù)據(jù)與參郊數(shù)選取遍38HYPERLINK\l"_Toc116983944"納三、成本費用薦估算外40HYPERLINK\l"_Toc116983945"鐘四、財務分析忙41HYPERLINK\l"_Toc116983946"族第十章結論和漲建議問43HYPERLINK\l"_Toc116983947"一、結論43HYPERLINK\l"_Toc116983948"二、建議43附表：揭附表撈1慧項目總投資估著算表閉；瘦附表菊1-1虎居民房屋拆遷撫補償費用估算與表；頁附表銜1-棄2昨居民房屋拆遷仿補償費用估算土表；稼附錢表頭2思客投資計劃與資滅金籌措表；向附界表辯3油陣銷售收入和銷遮售稅金及附加繩表；竿附壯表土4棍蕉損益表；念附辯表抹5萌貌借款還本付息晴表；件附店表靜6醫(yī)叫現(xiàn)金流量表（選全部投資）；慧附奴表多7夠集資金來源和運食用表。附件：協(xié)1除．項目法人營睜業(yè)執(zhí)照；塌2盒．音北京市規(guī)劃委秩員令會艷婚“墊關于量xxx卸房地產(chǎn)公司建燃設商業(yè)金融項穗目的規(guī)劃意見露書（條件嶼）渠”池（廊X五年巖規(guī)意條佳字丸035魄4坊號）；頸3科．北京市規(guī)劃源委員隆會典“傾關于撐XXX驗X三項目埋市政方案協(xié)調凱會會議紀艙要即”竄（市規(guī)溉會翼[悼X仰年濱]1見5恒號）；輛4納．縫北京市發(fā)展和陣改革委員藏會概“威關于林XXX映X龍項目促二期項目有關造問題的復漏函特”徑（京發(fā)改投資具函貓[竭X抬年類]58旨6夜號）；叢5勞．北京市國有躬土地使用權出搞讓合同（京地商出合字撞X筑年超第最108歌5值號）羅。附圖：滑1佩．賴項目地理位置塵圖；伶2傅．總平面圖；萌3要．交通分析圖咱；布4謊．接景觀分析圖；租5買．地下四層平管面圖；握6竿．地下三層平乒面圖；巷7索．地下二層平堂面圖；墻8程．地下一層平梢面圖；躺9劃．首層平面圖治；由1盟0駝．二層平面圖突；范1燃1含．三層平面圖辮；兆1匹2叫．四層平面圖??；凡1編3陜．標準層平面熔圖。盯第一暫章她艷零總謝榆繡論一、項目概況靈1桑．項目名稱隸：殃XXX方X某項目閱二期工程（旅（項目推廣名顆）號）睡2撐．鎖性越恩集質：廳新賽建峰3牽．可建設地址及范貞圍眠項目溜建設地點淺位于塌xxx詢區(qū)裳X堪X僅路哈5舌號蝦，惹xxx偶區(qū)孔xxx菠橋西側蠅。牛其四至為：句東滅臨那X臘X骨路病，西香至鈴X候X房路愁（西側為板XXX航X扒項目干一期）逢，南畜至刺新建盲X免X載路兇，北有至授X暈X傷路越。哨4州．建設內容與乳規(guī)模忘項目總用地面啦積軟25426.濁0櫻7丑平方米，看其中，蔥總建設用地面能積樸18026.遼0鵲7茶平方米，代征欲道路用地面辮積特740產(chǎn)0聾平方米。野項目奉總建筑面積鵲11凈8350.5顯6川平方米項，其中，地上像78722.旋56失平方米逮，地下婦39628貸平方米刑，良工程建筑總高尖度摔7差0搞米算。5．工程進度悔本項目建設周聰期為二年半，于計內劃通200險7校年罵底或完工。雁其中，忽X云年蘭年吼6芳月～霧X規(guī)年牛年逼3歸月，完成項目若前期工程和施柱工圖設計，規(guī)X迅年計年拍4覽月槐～飯200佛7銳年支1釣2愿月，完成項目希土建、裝修、林設備工程等。催6乓．項目主要經(jīng)漆濟技術指標館表衰1-1屬歷項目主要經(jīng)濟杯技術指標表垃序號戀名稱籍技術鼓指標漲1執(zhí)總用地面積（宰平方米）份18026掃2認總建筑面積（扒平方米）軟119350止猜其中：地上應7長XX膚22輪葉沿艇地下丘39628儉3平總建筑高度（砌米）過70避4汗建筑克密度最30.50%必5桑綠化擊覆蓋率居35.00%鳴6不停車數(shù)量（輛鴉）旅700忙弦其中：地上涉675勒摟榮船地下庸25捎7竊．比投資估算與經(jīng)資金籌措氣項目總投資搖66蜜736.6安萬元，其中工帽程費用固40折387.1緩萬元；工程建鐮設其他費用冤21音745.3轎萬元，預備費云31溝06.6常萬元滔，建設期利嗽息變1喝4刮XX那.6鄉(xiāng)萬元益。遭項目建設資金狀中，量項目單位自穩(wěn)籌馬7722.高0雨萬元，利用房集屋建筑銷售回己款它39014.惰6嚼萬元，申請銀御行貸租款店20000.理0澡萬元。旁二、裙項目建設伙單位情況欠1匯．現(xiàn)單位名稱：吼XXXX傅房地產(chǎn)開發(fā)有扛限公司弟2決．觀成立軟時間：丸l確XX答8易年策3唯．糾注冊地址：北鏟京市冒XXXXX躍4麗．默經(jīng)營地址并：朋北京市煩xxx穴區(qū)卵X休X迷路巨5激號輝“邀XXX嘆X翻項目頑”賭X廈座非X吸樓復X狠層尸5俘．糕法定代表人：錘XXXX茂6齒．取注冊資本率：嚴1敏830亮0亦萬元恒7急．耍執(zhí)照注冊號殘：顛XXXXXX因X耀8愧．龜企業(yè)類型：有尺限責任公司及9無．預主營業(yè)務：房揀地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務牙等季1畏0服．雁經(jīng)營范圍：房泛地產(chǎn)開發(fā)、銷和售商品房、信谷息咨詢等確。飯慨類餡示乖從XXXX株房地產(chǎn)開發(fā)有夫限公司現(xiàn)有員薯工杏4革8穴、具有本建科受以上學歷的酸員工綱占嗽5錫2攤％，具備中、鑼高級職稱者多豬名。公司具有唱多年的房地產(chǎn)廣開發(fā)經(jīng)歷品，擁有豐富的疼房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)彼驗和優(yōu)秀的客凳戶服務系統(tǒng)及仗管理人員，具滾有創(chuàng)新、務實框的開發(fā)理念和帆不斷進取的開彩拓意識、形成慶了樂“瞇高水準、高品鳴質訂”怨的開發(fā)經(jīng)營思黑路和市場品牌山形象，建立血了斬—劍套符合市場競遷爭需要、結構喪扁平的管理體妄系以及一支人蔬員簡練、經(jīng)驗簽豐富、高效能督干，具顏有酷團隊合作精神料的員工隊伍。暗目前，公司正羊以離“忌專業(yè)、專注、勺真誠、高異效描”涉的標準為廣大方客戶提供最優(yōu)情質服務。嶼第二上章冠曬項目濤建設至背景會及緞必要性柜一、項目建設貸背景曠項目選址原核為乳X距公跨司州X尼公司幟（或X削）的所在地，灑原來運輸車輛煤所產(chǎn)生的噪音食和異味，嚴重罪影響了周圍的秤環(huán)境，同時該歌公司經(jīng)營狀況系呈下滑趨勢，厲處境十分困難難。經(jīng)政府研究拍，擋X淡X破公鍬司則X判用地列入調整倡范圍，由喊XXXX尖房地產(chǎn)開發(fā)有蓬限公司負責開冠發(fā)建設趕XXX翠X辜項目未小區(qū)項目。錯1陳XX泉6上年覺1墊2瀉月紹2接5辜日，首都規(guī)劃疤建設委員會辦右公室毛第介4條3污次聯(lián)席會議原悉則同意市規(guī)劃荷院所做的盟X辣X零公畝司進X店用地調整規(guī)劃恐，舞并要求該地區(qū)意配套設施要按層規(guī)定建設，認炕真做好城市設負計研究，處理仙好與北京電視唇臺、國家行政絕學院以及肆xxx赴橋上西望的景夾觀關系。背19臺XX搏年般和撿1齊XX駛9仇年，北京市城正市規(guī)劃管理局嶄對該用地分別汽下發(fā)了《規(guī)劃密要點通知書（湯XX屆-斤規(guī)要凈字福-022韻3鹽）》、《規(guī)劃念設計條件通知薦書（腹XX劈-鑰規(guī)條縱字本-023缸3筑）》、《建設底規(guī)劃許可證編感號（孔XX楚-鑄規(guī)地渴字嫩-007拔2溫）》、《選址竹規(guī)劃意見書（撒XX意-鉆規(guī)選土字麥-001趴0掛）》就，同意該用地控建設大型公共狡建筑猴。舍200具0跑年輪1換0丹月益l瘡3島日春,吧北京市規(guī)劃委丹員會市政處主勢持召開會議（殼各市政部門負姥責人參加抹）食,櫻并原則同意哀了市規(guī)劃院做筍的《開XXX丸X咳項目垮外部市政項目擋綜合方案》，早為該項目創(chuàng)造商了良好的外部秤市政條件。要XXX身X逐項目蕉項目一期工程若（住宅小區(qū)）鄙于腿200湖0鴨年煤5哥月開工，管已于墨X高年揉年搖竣工陡入住井。沾同茶年勒，閘北京市計劃發(fā)逼展委員會以文腔京計投資固字勤[僵X暖年啞]145凡5扮號《關于開發(fā)紡建設薄XXX藥X朵項目碑二期工程項目氏建議書（代可吐行性研究報告殲）的批復》準筒予立項。平此外，母X吳年親年廈1曬1滿月北京市發(fā)展逝和改革委員會笛以京發(fā)改投資意函涂[責X曾年寺]58鏟6狼號文《關于機XXX站X乎項目載二期項目有關接問題的復函》摩同意京計投資蔬字裙[襯X偵年姜]145搞5違號《關于開發(fā)缸建設懼XXX纖X板項目醫(yī)二期工程項目埋建議書（代可券行性研究報告屯）的批復》有蔑效期延長耐至荒限X煩年愉年屆1塌2高月接3段1駁日。杜X惹年晴年頭4續(xù)月北京市規(guī)劃鍬委員會下發(fā)《雜控規(guī)調整通知放書（味X奴年耍規(guī)控審妥字炕001蛋2份）》，原則同艦意由北京市建接筑設計院編制酷的《天XXX豪X經(jīng)項目靜（鍛（項目推廣名微）忌）控規(guī)調整》駛，并賽重新聞確定了桿XXX泳X前項目仙二期工程規(guī)劃壁設計條件及用競地范圍。波由于者項目二期工程彩建議書（代可父行性研究報告順）批復的有效濃期白已過，同時項尋目轎控規(guī)扮進行了新的油調整息，項目規(guī)模相始應擴大，根據(jù)謝國家發(fā)改委對鹿編制項目德可行性研究報步告什資質的要求，積XXXX裙房地產(chǎn)開發(fā)有肅限公司旁委托北京市工冊程咨詢公司重瘡新編制項目嶼可行性研究報每告。獻二、項目建設朝必要性瘋（拍一躁）譽有利于拒xxx麻科技園區(qū)周邊道環(huán)境的整治和蝕土地資源的優(yōu)聞化配置術項目選址原為潤X絹公吃司用X陰公司?。ㄗ覺肯），運輸車輛渣所產(chǎn)生的噪音憶和異味，直接怪影響周圍市民航的生活環(huán)境和移城市景觀。將還其浮遷走，利用原伐廠區(qū)市用地建設寫字咐樓，將大大改莫善本地區(qū)的環(huán)餃境狀況，對于任美化首都環(huán)境績，減少城區(qū)環(huán)接境污染是非常啟有益的。代本項目從籌劃寧到億確定建設方案團已弦有多執(zhí)年，現(xiàn)攔在住宅區(qū)已按催規(guī)劃竣工入住槐，但溜公建項目拖延欺至今尚未開工鳥，致使大部分煤用同地室未被利用挨。本項目的建倚設可以使原廠萍區(qū)土地得到有淘效合理的利用充，實現(xiàn)土地資瀉源的優(yōu)化配置夕，盤活國有資效產(chǎn)，并且可以談帶動周圍地區(qū)街土地增值，促播進周圍地區(qū)的增發(fā)展沾，攜有利于蔬xxx觸科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)塘結構調整和配爐套服務產(chǎn)業(yè)的信發(fā)展。捧（趁二渣）喝扶進一步滿足運xxx待西部地區(qū)高科爭技企業(yè)對寫字門樓項目的需求泥xxx后西區(qū)覆是墻“筍xxx井科技園誼區(qū)滋”應規(guī)劃中的重要養(yǎng)部分，是北京躍市周“律十抓五所"累規(guī)劃中科技園葛區(qū)建設的重點淚項目。哈xxx盯科技園區(qū)小的高速發(fā)展使廟它成為北京最蜻具發(fā)展?jié)摿Φ呐筛呖萍忌虅諈^(qū)宵。陵xxx聞西區(qū)及周邊地然區(qū)申對北京經(jīng)濟發(fā)潛展有著舉足輕嘆重覆的甲作用附，是知識經(jīng)濟唉發(fā)展的一片潛鍛力巨大的沃土皮，而對其周邊務的寫字樓項目洪來說，也是一炊個千載難逢的榮好機遇。本項看目位于鉆xxx枕西區(qū)的西南部設，具有巨大的腫需求潛力致。世項目的主要客專戶群將以高科射技企業(yè)為主體樣，項目地處哥xxx適商圈龍頭位置主，其開發(fā)建設柏帶來的市場需虜求是不容忽視去的。暢通的交寫通倉環(huán)境請是本項目有別晉于其它競爭項以目的優(yōu)勢所在封，而商務氛圍囑良撒好判及住宅等配套皂設施完備奧是奪吸引瞧境內外大企業(yè)屠，竊包括大慘的心I泉T遷企業(yè)等高端客圍戶入駐基xxx耕考慮的灶關鍵之處。目菊前，舉辦喘奧運、中國腫加語入法WT擁O圾和新裳城市擾規(guī)劃的實施哪對技xxx襯寫字樓市場是害三大利好脖因素；而賺大企業(yè)紛紛回乒流翠xxx慣，濕更為鞏本孝項目市場需求刷帶來了千載難鑒逢的機遇。尤xxx抗科技園區(qū)近幾拌年發(fā)揮人才優(yōu)討勢，高科技產(chǎn)挪業(yè)迅速崛起，欣吸引外資的力竄度不斷加強，漲各類公司企業(yè)變發(fā)展很快。本轉寫字樓的建設劫可以進一步滿窄足各行各業(yè)對臺辦公用房的需贊求，符合北京碰市漲城市廈規(guī)劃和調整產(chǎn)逃業(yè)結構的戰(zhàn)略吐布局，有利于驕xxx端科技園區(qū)第三湊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；铮ò嗳[）戚有利于改善新xxx候地區(qū)市政基礎相設施，提升首兩都城市形象笨項目的建設，沫可以促進酒xxx茶地區(qū)市政基礎喝設施和與其相鴿關的能源、通苦訊、交通運輸四等事業(yè)的發(fā)展正，有效改善篇xxx而科技園區(qū)的投蝴資環(huán)境。努項目的出現(xiàn)調棄整了北京佛xxx逆地區(qū)商務發(fā)展優(yōu)的筑框架，彌補了局該區(qū)域大型商利業(yè)消費區(qū)等設付施極度匱乏及秧商務氛圍不足叛的弱點、提升汁了地區(qū)整體商爽務環(huán)境，必將常成為北京西北編區(qū)域具有標志爽性意義的城市獎景觀建筑。本成項目計劃違在消200指8示年北京奧運會大開幕之前完成裙，屆時它將為墊北京城市建筑遮再增添一個亮掘點。恥綜上所述，該臺項目的建設是幸非常必要的。阻第雨三食章嗽藥市場耀分析董一、市場供需丸分析槳（一）市場供遙給丈X兆年藏年北京寫字樓取市場經(jīng)歷了宏什觀調控承、溉“寬83挨1乞”駝土地大限、央也行加息、地標五之爭等重大事編件，北京寫字禮樓市場呈現(xiàn)出對供需兩旺的態(tài)逆勢，租售價格爛一舉走出連續(xù)否三年來的下跌扎趨勢雙雙飄紅跨。一方面，從鈔供需對比總體柔來看，今年寫驗字樓市場仍舊擁是供過于求的欣局面，區(qū)域差慌異依然存在。跟另一方面，亞行奧商圈奸、令BD澆A鴉商圈、望京商斥圈、上地商圈擱、東二環(huán)商圈醬的興起，標志乓著北京多中心際商務格局的形段成。這些商圈梢的寫字樓蜻對示CB于D璃、金融街和畫xxx藍三大商務聚集肥區(qū)已產(chǎn)生了不尾小的沖擊。標X盒年情年新推出寫字儀樓租售項京目詠(礦包括商務公葛寓予)貞數(shù)量逢達洲5式0隆家，平均每斜月耽4.酷2攪家，與跳X怕年嗎年同比上絞升寒0.飯2倦家?？偣糠赀_膚35抓8身萬平方米，同倘比增懲長瞎8蔽%踏。肺伴隨著炮xxx絨地區(qū)經(jīng)濟的騰辯飛，測xxx佩寫字樓的建設協(xié)規(guī)模迅速增長般。響19脅XX械年以前，警xxx槍地區(qū)僅怖有什9膽個優(yōu)質寫字樓射項目，供給量另為處9.薦3扒萬平米，供給鍬不足導致了區(qū)棕域內寫字樓長仆期處于供不應欺求的狀態(tài)顏。棟1煌XX守9餅年國務院正式虎批復北京市和宰科技部《關于洋加快建設久xxx砌科技園區(qū)的請恭示》，給怠xxx退寫字樓帶來了嚼巨大的發(fā)展機榆遇新。吹驚隨著項X位年指年市1午月關絨于參“披xxx潮3鳳年內變樣，恰xxx禿要以世哈界遇50駝0申強、國際著名越高科技公司、泰國內大型企業(yè)互集團和風險投德資機構為重慰點突”陷政策的出現(xiàn)，勻xxx恰寫字樓掀起了風新一輪的開發(fā)鼻熱潮，供給量截持續(xù)加大，其款中又以定位為挑國際跨國客戶闖為主，級別在申國際念型騾5姻A平級的高檔寫字潮樓開發(fā)為重點慢，導致了高檔省市場競爭異常玉激烈，產(chǎn)品同涌質化現(xiàn)象日益煮嚴重咱。己級據(jù)北京徹xx器房地產(chǎn)經(jīng)紀公漸司提供的數(shù)據(jù)筐顯示，作為北省京寫字樓市場旦的后起之秀，執(zhí)xxx逢區(qū)域發(fā)展勢頭靠十分迅猛，近孝兩年新增寫字汁樓面積近百萬沸平方米。若按鉗市場上公認的毒xxx亡西區(qū)、物xxx咱南、北大街沿型線、知春路、胃學院路、西北西三環(huán)沿線這個竊區(qū)域進行統(tǒng)計朽的話，目前的威寫字樓總數(shù)約婚有剖10催0旨個左右，占北障京市寫字樓項巨目總體的械約帽12.5賽%賣；總建筑面積林約驟35脈4勾萬平方米，約射占北京寫字樓敵總量據(jù)的趙13.6鄭%丈。挪據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)隸計，枕X榆年鐘年尸xxx道寫字樓供應面房積叢為棵6刻0鹿余萬平方米，株X憤年遮年新增夠約姨5段0教萬平方米，由畢于各X壇年紛年該區(qū)域寫字墓樓集中放量，跟近憂4域0健萬平方米的存壘量進入膊X西年總年消化，供大章于求的局面繼叛續(xù)保持，市場區(qū)競爭仍然比較患激烈。農伴隨這種市場董的變化，胃xxx銅的寫字樓無論思在數(shù)量、品質隊，還是在內、劇外形態(tài)上也在訴快速變化著。雹近兩年，等xxx握已有號xxx鮮金融中心、理屆想國際、數(shù)碼雄大廈、輝煌時月代、科技財富脈中心、百校軟鍵件研發(fā)中心等窩甲級寫字樓項深目先后進入市摘場。剛據(jù)預測，到乞X踢年優(yōu)年扛xxx卻計劃薄有途9海0浮萬平方米的優(yōu)憐質寫字樓竣工劣，使未來形成捧的商務區(qū)中高介檔寫字樓將稱占屬75京%你。由綠于遙200疤8門年奧運會的限賭制政策，從袍X紫年貞年灣到輪201機0于年期間不會有翠新增現(xiàn)房。瓶（二）市場需槐求盾xxx斬作為我國知識溝經(jīng)濟的中心區(qū)敬，為高科技企漿業(yè)、大型企業(yè)景集團、金融機祥構、國際科技礙企業(yè)，提供了壩一個能容納百狀川的沃土。中xxx它寫字樓近幾年賺的發(fā)展，客戶釘類型已經(jīng)呈現(xiàn)去出了多樣化、共綜合化、國際隨化趨勢。由此籍說明，縫xxx娘所獨有的科技活、人才的原動銅力將長期吸引液著國際、國內薯客戶的廣泛關禿注。戀近兩年，賺xxx昌的入駐企業(yè)特帝點明顯，有國什資背景或在行興業(yè)內處于領先固地位的大中型涌高新技術企業(yè)針在賣xxx帝投資置業(yè)的趨和勢漸暖聯(lián)，征“導國乘”朝字頭和行業(yè)龍鼠頭企業(yè)成為消妙化寫字樓面積鍛的市場主力；鍛再有就是數(shù)以吼萬計的中小創(chuàng)缺新科技企業(yè)，匹這其中包括大楊量已獲得一定套發(fā)展積累，有征意扎根酒xxx薪長期發(fā)展的各慘類高科技企業(yè)熄；同時部分拜xxx其本土成長而目西前在東部地區(qū)替辦公的實力高緒科技企業(yè)已經(jīng)考表現(xiàn)出明顯的缸回流趨勢。曾藝經(jīng)因識xxx棕高檔辦公物業(yè)由欠缺及商務環(huán)脂境不夠完善，渠一些在村內成曬長起來的企業(yè)理一度離開它們桌的誕生地，另巡謀更理想的發(fā)范展空間。但隨今著圖xxx舅西區(qū)以及核心打區(qū)建設的加快傳，高檔寫字樓戒的大量出現(xiàn)并郊投入使用，商推務環(huán)境得到了虹極大的改善，久一些大企業(yè)又擊紛紛回峽流光“粗村鍵”叫內。大企業(yè)紛動紛回流倉xxx供以桃xxx總廣場、涌xxx嚇東區(qū)和清華科擱技園為主的委xxx葉高檔寫字樓密在集區(qū)，這部分燭客戶不僅自身牢需求辦公面積膽大，而且也帶呆動了一些相關悟公司進駐榆xxx量，對于本區(qū)域嶄的寫字樓租售留市場起到了主井要的推動作用氧。質修世界高科技知修名企業(yè)在跟xxx進地區(qū)設立研發(fā)震中心或加強研穩(wěn)發(fā)力量的趨勢煮更加明顯。眾晝多跨國公司紛餅紛選擇濟xxx血，設立分支機熔構或區(qū)域總部獵，據(jù)美國《財句富》雜志的一絮項調查表明：倘全接球娛4銀萬多家跨國公除司字92窮%環(huán)以上的企業(yè)若修干年內將考慮顧在中國設立地懂區(qū)總部，包括黎設立亞太地區(qū)昌、東亞地區(qū)、腫中國地區(qū)總部泰、研發(fā)總部、狡商務總部、銷患售總部，其中軌首選北京的覆占禁15伐%迫。如具備長遠頁發(fā)展目光的微振軟研發(fā)、墊朗訊大、善NT掩T東、高通、松下笑等企業(yè)巨頭均槽在熱xxx童設立研發(fā)中心業(yè)。餓I槽T尺業(yè)重整旗鼓為雙xxx狼提供了有力的盾產(chǎn)業(yè)支持，而爹西區(qū)的開放預鎮(zhèn)示著謝xxx坐的基礎設施建穩(wěn)設已得到改善鍬，觀xxx促版圖的擴大整息合了區(qū)域資源至，對寫字樓的洋需求提供了增池長空間，從而股吸引了全國乃托至世界知名企正業(yè)入駐。從渣X黑年料年開始顧xxx趣推出了大量在順硬軟件設施方薄面具有國際水逐準的甲級寫字濕樓。目前這些奪先期入市的寫波字樓項目已經(jīng)納吸引了大批國督內外知名的企坐業(yè)入住。據(jù)雪xxx歉寫字樓商會提痕供的信息顯示燈，近兩年，已幼有眾多大企業(yè)頸落戶尺xxx農。大企業(yè)的成揀交特點表現(xiàn)在誓大面積租賃和耳購買，如：揉xxx兇金融中荷心扣B蘆座被新東方學場校整棟購買；侍中國公路工程坡咨詢監(jiān)理總公羨司購買嘉豪國溜際中遞心翻210噴0堡平方米；新浪倦、百度、華旗肢資訊、美國存己儲技術岡等核I憤T欠知名企業(yè)，租籃賃理想國際大襖廈超觀過你1500款0紐平方米；世界嬸零售巨頭沃爾甚瑪租賃盈都大數(shù)廈幾乎全部商麻業(yè)面積蕩近疲3脅萬平方米；從維xxx幼廣場來看，普暢天集團、中國鈴電子產(chǎn)業(yè)集團雷、中國藍星等假大型國字頭企郵業(yè)已經(jīng)或即將固入駐。種種跡粥象表明大企業(yè)筑正在悄然回流灘xxx陽及周邊地區(qū)。二、市場價格喉根據(jù)北京寫字陳樓信息網(wǎng)的年活終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，愁截止今年任X窄年繡年干1彎2賀月北京寫字樓佛市場平均售數(shù)價河1416托2映元皺/牢平方賴米暖(位建筑面積報酬價戀)摟，與燥X潛年咬年相比上窯漲寬4.3忽%偵；平均租蕉金義21.秤2劃美陽金妹/匯平方禮米如/鼓月栗(澆建筑面積報玩價蹲)奇，與漿X翼年霧年相比上骨漲肺2.9誰%揭；空置業(yè)率量19.8收%魔，與館X病年鞭年相比下呼降彎18役%測。據(jù)預測，羨X晝年氧年北京寫字樓炮平均售價將進底一步小幅上漲翼，平均租金則稼正好相反，預飛測將會大幅下稻跌。避北京寫字樓售魚價上漲原因一蓬是整個房地產(chǎn)飽市場漲價之風懼的敏“痕貢滅獻震”是，二是一大批傅頂級寫字樓的柜問世；租金上澡漲得宜拌于誰CB域D坊商圈寫字樓租味金的不斷拉升課；空置率的下膽降是由于雖然圣總體供應增大痛但形成有效供顫應證(艇入刊住闖)丑相對有限。變X弓年順年第一季度沸xxx腦寫字樓的租金計指數(shù)扎為巴92.6竄7鉤點，比上一季灣度下甘降附0.0渴9傍點，下降幅度究繼續(xù)減肌小呀(楚上季度租金指緩數(shù)的下跌幅度密為濫0.12株)州，參考平均成云交租價屢為圓3.9奏1姓元環(huán)/輕天攔·脖平方米；售價虎指數(shù)為書XX扔.8饞2掩點，比上一季虎度上茅升灣0.2林0撇點，上揚幅度芳繼續(xù)升濫高小(烘上季度售價指疾數(shù)的上揚幅度魔為僅0.05剩)目，參考平均成鋤交售價渣為點10061.柄4史元拆/儀平方米。氣目前虹xxx糞地區(qū)在建或預謠售的寫字樓中寺有嘆1/鬼3喂都是專為大型告跨國企業(yè)準備絹的甲級寫字樓預，平均售價皺在舍10000-淋1700準0劍元捕/基平方米秘。址既類似企泥圖稈AT映T辨、億城中心、牲長悟遠天地等幾個分頗受中小企業(yè)嚴青睞的寫字樓嗚，價格洗為狹650它0哄－蹈1000真0久元拳/犁平方米，主要壁集中黑在瓦700耕0筍－段900秩0罵元它/糾平方米之間。狐與本項目相鄰啟的素xxx事西區(qū)寫字樓基鑄本是以銷售為欲主，價格在梨11000勒－顏1900供0解元拳/奪平方米，大多佳數(shù)集中鹽在祖12000始－耀1500蒜0滑元啞/仔平方米之間?？h租價趟在須3占－木8物元辱/炭天朱·噸平方米，成交王價通常保持衰在臂2.6-某6節(jié)元向/款天艘·滾平方米之間叛。株趁表用3偷－摘1規(guī)xxx市5練A潤級高檔寫字樓魔價格信息表百寫字樓名稱烤建筑面積釣均價辭位置博萬平方米斜元嚼/掀平米放6.8兩18000頁20迷13賺8兔00描11廉13000籃5茂12000稻10.1蹦12000陶7敵11717物6.6酸11000廣2.27座16200傷3.6劑16600從5.1釣(狗租彈)躁4.臥5菌（天）五4.9際(賴租柜)范2掃8元（美瞞金扔/孟月）混3.4窄(停租癥)甜4嬸（天）飾11重待定三、銷售預測濁（一）項目定垃位言項目的主要客摸戶群將以高科戀技企業(yè)為主體奶。數(shù)近年，隨著限xxx交科技園區(qū)的發(fā)昨展，該地區(qū)寫雀字樓市場形成蔬了以高科技企徑業(yè)為主要客戶自群的區(qū)域發(fā)展條特色。高科技局行業(yè)已成為該流區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展溜的支柱。本項瘡目因其絕對優(yōu)植勢的位置，設果計創(chuàng)意將項目依預期受眾定位侮在國家部委、倡跨國公司、國蜂際型大企業(yè)，姜為國際機構及商知名公司提供博在華／京辦公讓總部。撲本項目烏寫字樓推廣方選式以出售為主晶。拖（二）競爭項和目分析爪未來與本項目紀形成競爭點的蹲項目將來自于計xxx權西區(qū)。礦xxx支西區(qū)快速的區(qū)觸域發(fā)展與面臨艙的各種困難已盟形成該區(qū)域向掩更高層次發(fā)展躲的瓶頸，比如恐交通堵塞、商雅住及配套設施隔缺乏、土地成網(wǎng)本高等。件xxx秋西區(qū)的交通存最在很大的問題末，每天高峰時丸間，堵車現(xiàn)象跑非常嚴重。據(jù)拐悉，這種交通卡狀庫況俗5裁年以內難以緩房解。交通及商片住缺乏的局限罷致使吸引的企岡業(yè)具有局限性傾。目前西區(qū)寫兼字樓的主要客病戶多為低端客映戶，大企業(yè)仍恐處于觀望狀態(tài)鳴。跟高端客戶則愿哈意選擇商務氛確圍更好，交通健更便利的地方武，這些成為境撿內外大企業(yè)，肯包括大溜的贊I疑T測企業(yè)入駐寫字枕樓考慮的基礎繪條件。目前否xxx掀地區(qū)在建項目千均不具備良好位的商務環(huán)境?？v項目建筑將充靈分展現(xiàn)高科技若、現(xiàn)代派的建繁筑氣勢。車庫暈是北京市停車蒸數(shù)量最多的綜奉合樓群，它彰筒顯出項目整體晃的商務環(huán)境；亂地上辦公用房尼縱向分割十分戶方便、可懼使謊大單用戶擁有孕獨立的配套設電施、有益于其志整體形象的維委護：建筑整體駕雙向采光設計兔、充分滿足人帆們對現(xiàn)代辦公糕空間的要求，份是漂“嬸綠色予辦掏公餡”形最自然、最直件接的表現(xiàn)。驗項目因其區(qū)位賊優(yōu)勢，配套的皇住宅、商業(yè)、塵娛樂等設施，宅獨有的設計創(chuàng)獲意，將項目未卡來客戶定位在婆對員xxx戲寫字樓有意而咐無奈的國際型星企業(yè)和機構。廚目前、大企業(yè)煎紛紛回流帳xxx獻，本項目具有殲明顯的競爭優(yōu)肚勢。要（三）區(qū)位優(yōu)鄰勢鉗項目宗地位于裁北京市咸xxx猾區(qū)中心地帶，襯xxx享科技商務區(qū)金驕角健xxx供橋路與西北三湊環(huán)連續(xù)的顯赫鄙地段，扼守北繪京西北通道。獸項目臨近的濟xxx心橋地區(qū)為西北飾三環(huán)至析xxx逢科技園區(qū)的門拜戶地區(qū)，土地勝使用價值很高盲。它的南部為惕武警總部大樓慨、北京電視臺勸等高層建筑；綱北側為金洲大壤廈；西側為項咐目一期商住高創(chuàng)層塔樓；東部艙xxx鄉(xiāng)橋以東為北京交理工國際教育敗交流大廈。通鋒過近年來的開誦發(fā)，該區(qū)域建店筑群巳漸成氣涼候，成為了西初北三環(huán)城市景披觀節(jié)點。由于母本項目西側的栽項目一期商住則高層塔樓已竣罩工入住，促使剝該地區(qū)的商業(yè)概更加繁榮。邁（四）交通優(yōu)虹勢蹄項目東臨西北肯三環(huán)、以南側鑰遠大路連接西瘦四、五環(huán)路，鞭南行經(jīng)西外大駁街直通二環(huán)，摧交通非常快捷拒便利。似（五）政策優(yōu)御勢把國家及地方政苦府針對銹xxx蓄科技園區(qū)進一株步發(fā)展實施了譽一系列積極促蹦進措施，骨xxx且區(qū)北擴計劃、閱《嘩xxx弊科技園區(qū)管理木體制改革方案祖》的出臺以及磚新一任耐xxx?？萍紙@區(qū)管理足層的走馬上任插，都體現(xiàn)了國覺家、地方各級趙政府對未來山xxx鍛發(fā)展的高度重抱視及支持。麗xxx本相關政府部門固不斷從政策上虧、服務上加大擺招商引資力度轟，也是吸引企普業(yè)回流的重要鞭因素之一。據(jù)池xxx頓區(qū)招商服務中弓心介紹，為了凍吸引國際知名本企業(yè)進入稀xxx息發(fā)展，喇xxx字區(qū)建立了外商咱投資綠色通道橋。對于世龍界桃50刃0失強企業(yè)以及高稻新技術企業(yè)在胖xxx妹設立研發(fā)中心衣都會給予相應青的政策支持，記降低他們的進遵入成本。膠為了改善投資武環(huán)境，政府部潔門對雄xxx摟寫字樓開發(fā)企這業(yè)也給予了大異力支持。不僅訴為開發(fā)企業(yè)提監(jiān)供重要的租售以信息源，還在淚去年組織開發(fā)柜企業(yè)赴香港、巾新加坡進行推查介。在今年的俊xxx蹤電腦節(jié)上為寫手字樓開辦了專正場招商會。而標且，政府部門組還拿出?？钤谧蛐吕司W(wǎng)上長年棵發(fā)布寫字樓租轎售信息，為寫度字樓帶來了不努少客源。絲（六）銷售預辜測示有關部門預測厚，晃截香至幅200撫8彈年，北京寫字區(qū)樓的整體供應加量將焰達桂100源0本萬平方米，由魂于奧運會的召心開，報X挎年灘年后不允許有巷新開工項目，耍而寫字樓建設李周期一般劈在驢2梳年半甚至更長朱時間，因此冷從繁200度7面年下半年輩到仰201懸0私年，相當沃于隸4浸年的時間內沒衣有新增寫字樓死供應。急根據(jù)拐xxx切寫字樓商會預混測，從會X購年笨年前后開始，聾xxx臂地區(qū)的高檔寫勇字樓租金售價床將開始上漲并森持續(xù)也到晌201盆0捐年前后溫。貼乘綜上所述，本鑒項目具有需求撈潛力，競爭優(yōu)狡勢明顯，依托階xxx文高新技術產(chǎn)業(yè)叉的快速發(fā)展，神市場銷售前景崖廣闊，寫字樓趕售價初步確定繩為揀1芹5封5幅00規(guī)元／平方米誤基本合理。典第赤四捏章眠項目影選址戚和建設條件一、選址情況騎(幫一驗)英地址及地理位執(zhí)置完項目陸建設地點公在賤XXX團X護項目誕小區(qū)魯東側災，位于買xxx鍛區(qū)簡X村X掌路于5鋸號。晝該地塊討位于理xxx墨區(qū)若xxx香橋西側，東酬臨拳X量X許路臥，西守至跡X模X敬路統(tǒng)（西側為腎XXX鳴X序項目識一期）縫，南拒至面新建煩X吸X據(jù)路辟，北緣至甩X宴X蝦路葛。請項目總用地面典積慰25426.安0明7怖平方米，其中霞，總建設用地帶面碎積汽18026.毒0埋7酸平方米，代征綢道路用地面姥積繪740萬0攤平方米。皆(朽二鉤)初土地權屬及占藝地面積坦根據(jù)北京市國帽有土地使用權聲出讓合同（京至地出合字凝X蜻年恢第夠108賭5山號），天XXXX臘房地產(chǎn)開發(fā)有殖限公司財已協(xié)議出讓方嚴式獲得輕XXX錫X扮項目啞二期寫字樓叉（撐宗地國X駕年膝8.6硬7娃平方米式）的使用權。霉該用地毛地價映款觀xxx駱房地產(chǎn)公司監(jiān)已于綱X父年幼年插1夢2射月繳清，用地換性質為商業(yè)和效辦公。弦(塌三勇)盯用地現(xiàn)狀涂目前，項目用腔地范圍內，北列側有居民樓和稀辦公樓齡（現(xiàn)改為學生床公寓）古各一座，藏其中，胡居民樓共伶計嚼6盲4倦戶，建筑面積屠約代40神0懇0至平方米篇，辦公樓面積撞約戴400炒0鞭平方米橋；東側臨街有誼若干小飯館，最建筑面積約倍42厘0懸0午平方米愛；粒南側為汽車租兼賃公司，建筑撿面積約收300學0深平方米閘；西側為姻X撿公鐘司每X感公司宮舊廠房，建筑芹面積約添200易0似平方米某。除居民樓、問臨街小飯館外厭，辦公樓、汽碗車租賃公司和予舊廠房屬跪X銷公魂司勵X辭公司撫。釣根據(jù)項目單位淹和吵X暴公司赴的協(xié)議，辦公拉樓、汽車租賃好公司和舊廠房貓由怕X秩公司宣自行拆除，項卵目單位不需要磚實施貨幣補償費。該項目建成畜后，項目單位厲給耕X襖公司蹈提供地上面積蝦為甩2000步0拍平方米的建筑蘆用房作為補償克。二、建設條件停（一）桐地勢地貌崇xxx尚區(qū)幸地處華北平原尺的北部邊緣地壇帶，系古代永匯定河沖積的一扔部分。地勢西撿高東低，西部滾為海拔涼10悠0謀米懼以上的山地；殺東部和南部為按海拔蓬5鍛0雨米飽左右的平原。嶄（二）水文地蹦質脾北京親市甜平原區(qū)地下水爸主要賦存在第陣四系砂礫卵石扯層中。平原區(qū)離地下水為第四歡系松散層孔隙殊水，水文地質隆條件主要受永怨定河、潮白河照等沖洪積層所耽控制，含水層澡具有明顯的水系平分帶性。大擾部分平原區(qū)地侮下水主要開采漆層的水質，符申合國家生活用相水衛(wèi)生標準和袖工農業(yè)生產(chǎn)用爛水要求?；帽卷椖康刭|條廳件穩(wěn)定，可以幻滿足建筑物對族周邊水文地質虹的要求恒。談工程所在地區(qū)獨抗震設防烈度葡為皆8絹度，對應的設概計基本加速度個和實際特征周破期分別潤為昏0蠅.慈2蘇g坑和在0竹.怨35s醒。（三）氣候吊xxx匯區(qū)氣候屬溫帶筍濕潤季風氣候削區(qū)，冬季寒冷絹干燥，盛行西足北風，夏季高響溫多雨，盛行棋東南風。年均耕氣溫師12.3銳℃照，繼1外月份平均氣溫賀-3.7備℃啄，極端最低氣攝溫為差-18.5擦℃乒，御7驢月份平均氣溫幸為杏26.1稍℃蟻，最高氣溫為護40.3嶄℃釋。年日照仔數(shù)骨266撇2叨小時，無霜僅期爭21甜1控天。年平均降幫水雜量迷628.猛9情毫米，集中于嗽夏季的拋6宇－巴8彼月，降水量懶為畝465.鋪1僚毫撕米營,啄占全年降水安的療70抬%乒；冬季的奴12視－乞2狡月份降水量最紛少。棍（四）市政條倍件1．雨污水櫻XXX理X貝項目沿小區(qū)污水向東趣排入候xxx者街路觀狀污水糕管線，小區(qū)南桃紅線向北燭2穿0捐米膜范圍內污水排氧入南側廉X踩X員路濱現(xiàn)狀污水管線績。小區(qū)雨水向匪東排入避xxx渡街觀狀雨水管柳。2．上水喊沿萬泉河西路猴敷設鴿DN40衛(wèi)0擊上水管線，與好南北現(xiàn)狀上水濃管線連接。沿陵小區(qū)北側區(qū)間戒路向東修崇建綿DN20有0杜管線與粒xxx疑街路現(xiàn)狀管線何溝通。3．電力病XXX鴿X簽項目朝住宅小區(qū)惜新建開閉站一拒座。開閉站外羽電源分兩路，峽一路從六郎莊啟變電站引入，牲另一路從紫竹斥院變電站引入黨，本項目賽用電進可從高XXX洗X暮項目磁住宅小區(qū)參引入陣。4．燃氣房目前，免XXX仁X槳項目喝住宅得小區(qū)北紅線艦外設有襯DN400款的矛中壓辨燃氣管線，慚小區(qū)北側區(qū)間脾路向東建順有秀DN300匪的株中壓賣燃氣管內線利，本項目可從鬧XXX問X尋項目臺住宅小區(qū)剝引入馬。5．電信故沿萬泉河西路窄敷設踐2更4送孔電信管道與之北側觀狀管道監(jiān)溝通，長度約危為彼40在0毫米，沿小區(qū)北欲側區(qū)間路修奉建首l葛2池孔電信管道，三本項目電信管在線可沙與荒xxx垃街原電信管道削連通悉。狼（五）交通條李件儀項目鄰近衛(wèi)X幻X倡路水公交車站、萬彎泉莊公交車站倡、買xxx既廟公交車站園及燦人民大學公交切車站。飾有袍2坊6從條公共汽車線駁路經(jīng)過項目所秀在地，另外，奏正在修建的城譯市輕騰軌銅4惠號線未來也將桑從本項目附近塔通過蜘。多條交通線卡路內為寫字樓的用拋戶提供了便利榨的交通條件，包有利于公務、皆經(jīng)濟活動的開尸展。壘第龜五溪章袖免項目建設規(guī)模艇和建設方案一、建設規(guī)模幅（一）辰建筑牲規(guī)劃喜根廳據(jù)節(jié)1倦XX博9秘年編制的《北同京市中心地區(qū)鼠控制性詳細規(guī)絡劃》，誠XXX已X垂項目搞二期（問（項目推廣名壁）殲）項目主體用撈地性質為公村建債(C2鑰)凝建筑用地編號們?yōu)樽?754-0距5威、較8754-0柄3毅兩塊用地。沃根據(jù)北京市規(guī)旋劃委員卸會冊“鞠關于全xxx弓區(qū)善X列X彎路姿規(guī)劃建設商業(yè)庫金融（紀（項目推廣名旺）榴）項目的規(guī)劃燒意見書（條件邪）侵”芝（革X躬年者規(guī)意條菌字脊0窩527裝號），本項目裙總用地面積御25426.榴0預7龍平方米憲，其中，總建謹設用地面積介18026.咬0懷7真平方米差，代征道路用棕地面積按740西0丑平方米承。建筑慎物地上控制規(guī)倆模為禾78722.浙5羨6正平方米礎，駕高度不超過餡7鉤0氣米昌。匠（二）建設規(guī)紙模淹項目位于北京褲市難xxx鋪區(qū)四xx恨x繞區(qū)開的西北角。用航地西接竄XXX權X偵項目辣一期住宅，南貧臨閑X押X堆路幫，東連城市綠汁化景觀用地并壞與蓄xx吵事務所新近設猴計的蹈xx郵大廈隔橋相望能，北側為現(xiàn)狀密的多層板式和漲高層塔式住宅播。虛項目登總建筑面積直1飽1止8陸350宴.56巨平方米舍，其中地上總物建筑面積諒7嘴8肢72疏2.56充平方米環(huán)，地下總建筑紙面積中39628瞞平方米吸。凱二、架規(guī)劃甜建設方案是（一）休設計要求咬根據(jù)對用地周薄遍環(huán)境的調研新結果發(fā)現(xiàn)在用累地西竄側耕1榴.丸5底公害里斃(移世紀金皂源唯MALL膝)妥和在用地東熟側反1蔬.送5凈公心里劫(膚雙安、當代商雜場悼)私位置均有大型鑄商業(yè)餐飲中心竄存在，如再開蛾發(fā)相同性質項辱目投資風險較殊高。此外，車X此X闊路盼沿線多為梅xxx劍區(qū)政府辦公建私筑，即使擴大岸到整個較xxx樹橋區(qū)，高級商維務辦公建筑也野十分缺乏。因稼此，我們將建灌筑的性質定義毒為辦公綜合體成。即三刮棟掃5甘A何級標準辦公單圈元和一棟可獨劍立使用的返還避辦公樓，擁有紛會展、商務、挺綠色中庭的裙栗樓，服務于辦址公功能和辦公匆人群的商業(yè)、穩(wěn)金融、餐飲、獅健身空間。畏（二）?？傮w規(guī)劃設計嘩根據(jù)對用地西敲側、北側住宅籍的日照分析和表對西南部城市遣景觀的研究，絲用地的建筑布勝局分為兩組建妹筑、三個部分室。貼臨擾X怖X世路勸的用地南側布眼置了三棟既可螞相對獨立又從換城市造型上渾就然一體的標準職辦公塔樓單元錦。每個辦公單珠元的平面布局灶和立面手法相論似卻又每棟樓談之間略有不同絲。棟用地中部是一崇個造型豐富，著由室外景觀綠寺化緩緩下沉至伐地下一層的坡熟地下沉庭園。販地下空間因此砌可以獲得充足鴉的采光和通風殺。用地東北部翁為一棟相對獨豈立的返還辦公隙樓。其內部建櫻筑格局和功能菊設置均達到了次與外銷辦公樓馬同等的品質，躲為實現(xiàn)統(tǒng)一管恐理獨立核算的羨原則，本樓的刻設備電氣系統(tǒng)擦均考慮了分樓握設置和計量的佩可能。用地西曾北部設計的是欠一個為辦公人盈群特制的健身逝、餐飲和休閑亂服務中心，同適時兼顧新砍XXX璃X械項目微一期住宅會所善的功能。落（三）忙交通規(guī)劃與停絹車設計涼建筑用地結合船XXX逆X書項目癥一期已經(jīng)規(guī)劃崖完成的小區(qū)主腹入口南北向路原和小區(qū)次入口運東西向路，以輝及用地東側與扎城市綠地問新社設計的硬質鋪辛地路和竊X仇X嗓路雄共同形成用地慣的環(huán)行通道。凝在用地內部圍始繞綠色下沉坡遲地廣場又形成憂了南北兩組建議筑的小型環(huán)括路超(惰南區(qū)北向的西框餐咖啡廳位置叉，考慮了緊急敘情況車輛通行過的可能聲性只)幟。機在建筑總平面慕設計中特別引弊進了地面人車終分流的理念?？准磥泶髲B辦公功或訪問的一般保車流直接通過拳臨近小區(qū)入口衰的雙向機動車恭坡道到達地下蠟二層車庫，并辮通過車庫層的塵辦公門廳直達湊所需樓層。首扇層臨近建筑僅滅提供一味條專V鬧m悲車道，供貴賓振車輛直達門廳痛。除此以外的墊地面層公共空絕間均還給步行踏人群。人們可熄以自由出入于姜各棟建筑和景踐觀空間中。野（四）好用地綠化與景睬觀設計優(yōu)建筑的綠化設魄計主要考慮了匠西側毒XXX干X煎項目怎一期綠地、東器側壩xxx駐橋區(qū)景觀綠地芹以及用地內部晶綠地的連續(xù)性幣和互補性。使謹盡可能多的建盾筑空間享受盡燭可能多的綠地腫，構筑都市園榜林辦公環(huán)境。灑建筑用地內心競是一個自由坡差地式的下沉園遣林，五棟主要查的建筑圍繞這尿個綠色中心依壤次展開，同時失下沉的綠地空蕉間也為地下公至共層和車庫層煙提供了充足的栽采光。副（五）戚建筑節(jié)能設計奧X弟年窮年抱7冤月黑1拼日開始實施查的戰(zhàn)“苗公共建筑節(jié)能塔標唱推背”痰明確指出建筑婦主要房間宜避溪開冬季最多頻凍率風跡向粱(校北向、西北猶向后)挖和夏季日射朝買向涂(君西遵向泰)眉；甲類建筑東陳、西、北朝向燕的窗墻比不應穗大惠于壤0丑.雜7巾，且建筑總窗屑墻比不應大詢于蟲0梅.農7包；甲類建筑屋闊頂透明部分不價應大于屋頂總限面積慰的必30梳%礎。溉項目的疲立面設計中特坊別考慮了新規(guī)北范的技術要求總，對西立面和似北立面的窗墻醒比進行了嚴格禮控制。但考慮夜到建筑的東南灘側為主要景觀里方向和采光方記向，因此建筑弊的南立面和東旗立面建議采用命節(jié)能性雙層幕鎮(zhèn)墻結構，并特攪別在東立面增展加了可添加保此溫層的白色釉協(xié)面玻璃手法，長以確保東立變面夠70扁%蒜窗墻比的指標逆。概南區(qū)建筑綜合峰窗墻面積比植為盈70忌%著，其中，怪南向此為餡80憐%塞；男東向狠為奶70催%金；爭北向哥為投60乏%拾；片西向雕為廣30撐%柔。付北區(qū)建筑綜合抵窗墻面積葵比露為涂60奉%燈，其中，鮮南向趁為繞70松%津；派東向櫻為銳60熄%踐；寇北向甘為蒸50稠%暫；易西向猜為淘15頃%價。截屋面透明玻璃其比膠為偽10絲%乎。腳（六）閘結構設計說明璃結構設計要服效從于整體建筑岔的設計概念，來在保證安全的泳前提下，力求滴做到經(jīng)濟合理襯，施工方便。流本工程地下室陶三。四層，地踏上主樓十八層帖，裙房撞三餡—緒四層，主樓由適裙房連通，形隨成多塔結構。斯基本柱網(wǎng)戶為暮8400拌×輛840日0鞋，柱網(wǎng)布置既淘適應建筑功能夢，結構跨度也緩比較合理。杠1魚．亂工程所在地區(qū)鄭結構設計標準遮本工程所在地方區(qū)抗震設防烈固度封為挪8莫度，對應的設鄭計基本加速度然和實際特征周姜期分別本為尿0場.綱2趴g藥和持0雁.避35s遠。膏建筑抗震設防裝分類為丙類；那結構設計基準國期墨為浮5煙0器年；結構設計唐使用年限嫂為茄5污0澤年；建筑結構填安全等級為二終級線；廉風荷載和雪荷供載頂按爪5莊0侄年一遇舒2閣．梁、板、校瞎本工程擬采用持寬扁梁以減小瘦結構高度，在活不增加總高度勸的情況下，提額高使用高度：趙樓板采用大板泄結構綜合效果導比建好，其具滔有建筑平面分挺割變化靈活、我機電專業(yè)布置臂方便、施工簡初單快捷的優(yōu)點曉；結構柱斷面統(tǒng)擬通過對結構圓的處理進行控杜制以滿足建筑助需要。3．基礎詢基礎方案的選其擇不僅與建筑肌物本身有關，勤還與所在地區(qū)睛的地質情況與抽地下水產(chǎn)位等有關，選搞擇合理的基礎路形式不僅對結羊構安全非常重慣要，還關系到毅經(jīng)濟合理。對民于本工程這樣際的深基礎結構你還會存在局部忌抗浮問題，選鴨擇合理的抗浮攻方法，不僅關戲系到抗浮效果享，還關系到是來否經(jīng)濟，這不夫僅與當?shù)氐乃俏牡刭|情況有圣關，還要根據(jù)遼施工條件與施臉工運輸情況綜鞏合確定。殿4腫．敵特殊部位的處稻理氣對于本工程這殖樣一個功能較濱多的大型建筑鳴物，建筑造型宣和建筑功能會喊對結構有一些臺特殊的要求，協(xié)結構設計將通叢過特殊處理盡閘可能滿足建筑磨要求，使建筑笑的整體設計更陜加完美。各對于本工程大紙跨度通廊，可傲采用鋼結構，棍具體的結構布冷置可結合建筑喚造型完成，但螞通廊位于兩棟撕變形不同的塔亂上，須解決兩塘端變形不一致鑄對結構的影響揉，擬通過對支桐座的特殊處理心解決。對于大肯空間結構和大紛懸挑結構，需土選擇剛度大自茂重輕的結構，半預應力對提高辣結構剛度減輕監(jiān)自重是比較有謠效的方法。三、技術指標游表衛(wèi)5-1譽灶項目主要技術掘指標表棋序號勸名稱應技術聞指標挪1厭總用地面積（齡平方米）閥18026晌2山總建筑面積（遵平方米）剃1桐1盛8丘350齡.56奇尤其中：地上鍬7染8妙722陪.56售樣縣逗地下依39628榨3?？偨ㄖ叨龋ㄋ酌祝┘?0球4除建筑器密度撇30.50%庫5計綠化映覆蓋率宜35.00%駐6灘停車數(shù)量（輛新）背700螺其中：地上已675我列漫縣地下壓25脹四、輔助設施衰與公用設施段（一）柜給水排水設計1．給水設計都1門)渣本工程給水由灑市政給水管網(wǎng)應供給。葉2漫)攏用水量及耗熱雜量估算：最高路日用水量約還為柴1550m級3比/乖d姻，生活熱水熱軋負荷缺為脂2700k規(guī)W府。3)給水系統(tǒng)史給水系統(tǒng)豎向佳分為三個區(qū)，盯低區(qū)系統(tǒng)為地專下三層至地上角三層，由市政重管網(wǎng)直供。中失區(qū)系統(tǒng)為四層銜至十一層，由艘地下生活水池桑一變頻給水裝會置聯(lián)合供水。環(huán)高區(qū)系統(tǒng)為十婦二層至十八層煙，采用地下生嘉活水誼池象—嘴唆頻給水裝置母聯(lián)合供水。勁4葉)浸消防系統(tǒng)本工鎖程消防設計包蛋括消火栓系統(tǒng)粒，自動噴水滅爭火系統(tǒng)，水噴涉霧滅火系統(tǒng)等沃。桶消防水量汗：村室外消火栓用落水扭量慶3瀉0品升而/拉秒，火災延續(xù)拋時螺間梁3溉小時窄；抱室內消火栓用艷水擦量季4圈0伏升舟/事秒，火災延續(xù)庸時槍間傘3松小時距；煌自動噴水滅火愿系笨統(tǒng)直(陶中危險抱級意U扯級遠)洋用水廉量載2告2酬升／秒，火災薪延續(xù)時極間凳1始小時澇；李水噴霧滅火系喉統(tǒng)高(抄發(fā)電機拘組崖)撕噴霧強兼度夏2刻0政升／分武鐘矛·婆平方米，持續(xù)諸噴霧時奇間漢1綁小時，噴頭工份作壓力不小寶于凈0古.厘35Mp靠a蔥。罵全樓設置獨立煌的地下消防貯令水池和高位消率防水箱，與生社活用水隔離。氧地下消防貯水欣池按最不利消免防用水量計算抵確定。撞室外消火栓由伐市政管網(wǎng)供給譯。室內消火栓誠系統(tǒng)按消火栓棕栓口靜壓不超昏過加0控。壺8MP巴a險的原則分為高簽低兩區(qū)。室內融消火栓高區(qū)和撇低區(qū)系統(tǒng)均由奸地下消防貯水竊池、消防主泵啦、高位消防水鑄箱組成。高區(qū)痰消火栓系統(tǒng)在戒屋頂水箱間設白穩(wěn)壓裝置。及自動噴水滅火數(shù)系統(tǒng)為一個壓返力分區(qū)。濕式慢噴淋滅火系統(tǒng)盞由地下貯水根池妥—僑消防主泵。高翻位消防水箱組城成。為保證最溉不利點處噴頭削的工作壓力。竹高位消防水箱追間設穩(wěn)壓裝置綁。獄發(fā)電機房設有拋水噴霧滅火系佛統(tǒng)，系統(tǒng)由地校下消防貯水淡池疾—戀水噴霧轉泵銳—環(huán)高位消防水箱凝組成，采用自碰動控制、手動期控制與應急操茂作三種方式控終制雨淋閥。5)熱水系統(tǒng)紫本工程為辦公紙、餐廳、廚房動、娛樂、會所霞等用房提供生靈活熱水。生活睜熱水熱源由市濟政熱網(wǎng)供給，弄經(jīng)熱交換器與半一次水熱交換齡后，供莖應望6啄0洗℃洽熱水。熱水系率統(tǒng)壓力分區(qū)與喊生活給水壓力拍分區(qū)一致。6)中水系統(tǒng)毫工程收集辦公她層洗手盆及會搜所游泳池淋浴徹洗浴廢水作為隨中水水源，用遷于衛(wèi)生間沖廁夠用水。中水設搖施處理能力約仙為濕15m施3舌/慘h餓。中水處理方?jīng)Q法采用生物接駛觸氧化法。中部水采用貯水池胡。中水泵屋頂蝴水箱聯(lián)合供水閃方式。2．排水設計你排水分生活污華水和洗浴廢水最兩系統(tǒng)。地上奏生活污水直接庭排至室外，地煩下生活勿污水經(jīng)污水泵匯提升后排入室落外，生活污水援經(jīng)化糞池處理琴，排至市政污殿水管網(wǎng)。廚房嚷含油污水經(jīng)隔檢油處理后排向妙室外市政污水巖管網(wǎng)。踐洗浴廢水作為參中水水源，排蓮入地下層中水磁處理站內廢水抄調節(jié)池。屋面止雨水采用內排撞水方式排至室徑外雨水管網(wǎng)。螞室外場地雨水吵采用雨水口匯辜集排至室外雨皇水管水管網(wǎng)。攻污水排水總量除約椒為濱800m怠3購/理8心。曾屋面雨水設計閱重現(xiàn)期法按索5雪年，降雨歷廉時素5允分鐘的降雨強浪度設計。室外青場地設計重現(xiàn)歇期穴為烤2攜年。雨水量約瀉為冤800望L/相S住。思3密．莫冷熱水計量駐每棟辦公樓總已供水管上設總乒表，各層設分刻層水表。商業(yè)窮娛樂用水，廚將房用水等按使揚用單元設分表貸。塘（二）采暖通曉風與空氣調節(jié)譜晃1露．主要房間空販調采暖室內設購計參數(shù)育房間名稱貓夏季長冬季四新風量水m旗3雨/鵲h黎人重溫度想℃增相對濕元度貢%其溫度慰℃雅相對濕津度塑%阻辦公室訂25秧≤沈60堅22皺≥潑30柄50痕會議中心捉25礦≤糟60持22物≥落35針50妥娛樂用房效26逐≤催60文20覺≥漆35馬50嬌游泳池漏27-28罪≤驗70姿27-28據(jù)≤也70啄全新風直流帶忠全換熱器挖2郵．鈔空調冷負荷約蔽為湯15000k掃W污；賣空調通風采暖拼熱負荷夸為乏17000k因W副?？v3達．忍空調及采暖熱拾源由室外熱網(wǎng)棵供給，樓內設便集中熱交換站累。通過水料-務水熱交換器制新取空調、及采她暖熱水，空調梯熱水供回水溫蜓度笛為撓60仗/矩5藥0矛℃朱，采暖熱水供秧回水溫度稼為棍85反/緣6慚0飯℃稍。要4繡．鑼整個建筑物空產(chǎn)氣調節(jié)采用集萍中冷源。地下忽三層設冷凍機傍房，冷水機組親總制冷量獲為憲1500k旋W饞，冷凍水供回租水溫度濤為烤85望/河6摩0朝℃立。冷卻塔設于喘裙樓屋面，冷吊卻水供回水溫烈度銀為適32拉/削3灘7明℃粉。空調水系統(tǒng)烈系統(tǒng)為；個壓牙力分區(qū)，采用語兩級泵、分區(qū)擇兩管制、交流唐量系統(tǒng)，以實赤現(xiàn)過渡季節(jié)，拖初夏和初冬不將同區(qū)域對冷熱禮的不同需求。抱兩級泵采用變徒頻循環(huán)水泵按載每棟辦公塔樓嘉及使用區(qū)域設聚置，便于物業(yè)彼管理及計量，撥同時于降低能耗。哪5掘．榜辦公部分建議渣采用全空氣變紋風量空氣調節(jié)皺系統(tǒng)，可實現(xiàn)旦局部區(qū)央域慌(擊房勻間啟)偶的靈活控制，第充分滿足各區(qū)臂域環(huán)境舒適度載及室內空氣品桐質要求，對二記次裝修時平面師布局分割適應襖性更強，吊頂施內無冷水管道堤，無滴水現(xiàn)象綠發(fā)生。裙房公拖共部分如娛樂課及會議中心等溉采用雙風機全預空氣空調系統(tǒng)富，過渡季實現(xiàn)更全新風運行。槽游泳池采用全遺新風直流空調講系統(tǒng)，機組內耐設置全熱交換血器，回收排風拔的能量。號6極．裂本工程設樓宇央自動困化尊(BAS塊)獵管理系統(tǒng)，熱葵力，制冷設備交和其他空調通乒風系統(tǒng)納入樓晶宇自動化管理侵系統(tǒng)。設備、垂自控閥均要求蘇就地手動和控格制室自動控制灶。風機盤管室東溫控制；新風沫空調系統(tǒng)送風游溫濕度控制，姜辦公各層機房僅空調箱與新風緒出口聯(lián)鎖控制回，新風空調箱加風機變頻控制痕；定風量空調劃系統(tǒng)溫濕度控創(chuàng)制，為利用過擠渡季室外新風蚊冷熱量，根據(jù)削室外空氣焙值訓調節(jié)新、回、詞排風閥開度，可過濾器阻力報陡警；變風量空隙調系統(tǒng)溫濕度社控制，為利用宿過渡季室外新傍風冷熱量，根坊據(jù)室外空氣治本值調節(jié)新、回燥、排風閥開度熔及風機變頻控程制，過濾器阻治力報警，送風雁量控制；冷水鐵機組隨負荷進欺行運行臺數(shù)控青制；水泵臺數(shù)漂和變頻控制；短7染．堅通風系統(tǒng)簡述束地下車庫通風耍系統(tǒng)采用噴射痰導流通風方式風。地下車庫排你風冬季由新風通機組加熱送至照室內，并配以席誘導風機引射當導流至排風口選處，廢氣由排鋸風機排出室外赤。灶廚房排風分為箭灶具排風和全首面通風系統(tǒng)兩巖部分，補風系尤統(tǒng)也相應設置賤，全面通風補駁風，夏季去濕撤冷卻，冬季加做熱后送至室內番，灶具排風補宏風僅冬季加熱橡送至排煙罩。追廚房灶具排油載煙系統(tǒng)，先經(jīng)羊排煙罩處理，借達到環(huán)保要求圈，再由外置電戰(zhàn)機低噪聲柜式添離心風機排入集大氣?；サ叵略O備機房劇等房間，新風濾按需求加熱式倚冷卻送至室內業(yè)，由排風機排借出余熱和廢氣逃，變電室新風廣冷卻處理后送糟入室內排除變佛壓器散熱，并像由排風機排出機，發(fā)電機房的數(shù)廢氣由排風機寺通過直通室外翁的排風豎并排減出。柴油發(fā)電叨機的排煙管滿乎足排放標準后炒排入室外，并蓬設消聲裝置。桌衛(wèi)生間設排風尾系統(tǒng)。、斯8予．算防煙、排煙系鵲統(tǒng)1)防煙系統(tǒng)墳不具備自然排精煙條件的樓梯決問，消防電梯膏前室及合用前差室設正壓送風溜系統(tǒng)，樓梯問料采用自垂百葉周送風口，前室拌采用常閉正壓陽送風口。2)排煙系統(tǒng)翠長度超荒過潔2倒0打米的內走道設稠排煙系統(tǒng)。秩面積超書過撇10灶0怖平方米的地上糖房診間靠(蕩無窗或固定窗端房仰間計)爸設排煙系統(tǒng)。還面積超河過遙5押0棗平方米的地下竭房間設排煙系粘統(tǒng)及補風系統(tǒng)妥。只地下車庫設排踩煙系統(tǒng)及補風賊系統(tǒng)，排煙與顫平時通風系統(tǒng)映合用。息地下變配電室賞設排煙系統(tǒng)及方補風系統(tǒng)。纏所有排煙口按晨防煙分區(qū)設置今，設置在房間站上部，排煙口靈距該防煙分區(qū)悉最遠點的距離橫小嘩于課3撈0輸米。排煙稱口借(極或排煙泳閥尤)還設手動和自動頂開啟裝置，由亞消防控制室控綠制喉(浙或與防災系統(tǒng)貓聯(lián)按控四)樹并與排煙風機陡聯(lián)鎖。9．其他稠1笑)脾根據(jù)需要設置猴用戶冷卻水系想統(tǒng)，可在主機暢停止運行期間須，滿足客辟戶稈2磨4怠小時空調要求勸。普2迫)澇全空氣空調系嚷統(tǒng)空氣處理機走組內設置中效創(chuàng)過濾器，提高演室內空氣潔凈傾度。陷3紋)腫每棟辦公樓設哀置冷、熱量計嘆量裝置。分樓鐮層、分使用區(qū)征域設置冷、熱旱量計量裝置。傷（三）就電氣專業(yè)1．強電部分淹（廳1券）擠設計依據(jù)六根據(jù)國家現(xiàn)行姜的民用建筑電茄氣設計規(guī)范，霉并參考國際標嶼準及各相關工巡藝對電氣專業(yè)粒的要求設計。告（悲2輝）侍供電負荷等級介消防控制室、打通訊機熟房階(照交換機勤房扯)迫、網(wǎng)絡機房、朗計算機房、電貝視機房、監(jiān)控授室、變配電室設、發(fā)電機房、瘋配電間等的電塌力和事故照明觸，以及建筑所班有安防消防設掀備，特定場所祥的應急照明用照電為一級負荷談，其余為二級驟負荷或三級負改荷。其中一級獅負荷涉及計算落機系統(tǒng)的電源客和事故照明電欠源為特別重要教負荷。齡（散3搏）拔負荷估算勢變壓器總裝機此容量跑為野12000k咱V嗽A鑄。偷其中，暫地下室及公建孟部分問按井90VA孔/嶺m匆2景計算，變壓器處裝機容量預計堡為陶9600kV秀A(6x16指00kVA)筋；態(tài)會所色按童125VA什/憐m朽2析計算，變壓器稈裝機容量預計苗為答800kVA務(2x400兵kVA)站；心還建部分北按肉95VA麻/枯m蒙2規(guī)計算，變壓器意裝機容量預計博為松1600kV湖A(2x80濕0kVA戲)根。帝（律4趣）短供電電源井按業(yè)主管理及子產(chǎn)權情況，可希按兩個高壓用熱戶申請電源。疲擬由市電引來位雙菊路補10k企V紋獨立電源，供脊電局分界小室怎設在地下一層級，變配電室設質在地下室，上托述三部分分設絨。為確保建筑香內特別重要及垃消防等負荷的值供電可靠性，荷需設嫁置狼2歸臺防1000k畝W稿的柴油發(fā)電機冷組，并機運行方。各弱電系統(tǒng)榨涉及計算機和棵控制的電源設啊備需配鄙置目UP刷S價；應急照明需丈配賞置確EP柳S派，集中或分散沾式供電。好（嫂5唯）士供配電系統(tǒng)鑒雙殿路造10k書V膏電源同時供電雀，單母線分段者運行，母線之衛(wèi)間設聯(lián)絡開關岸，雙電源互為臭備用。變電所透低壓單母線分究段運行，聯(lián)絡束開關可自動、辱手動轉換，對均于一級負荷及棉特別重要負荷矮除兩路市電同李時供電外，由初柴油發(fā)電機存和酷UP痛S筆作為后備電源愚，末端互投切碗換。對于重要特設備負荷采用兇放射式供電方?jīng)Q式，一般負荷瘡則采用放射式涉和樹干式相結班合的供電方式夾。削（攀6果）擴設備選型及特插殊電氣要求鏈設備電源按要驗求電源質量供奮電，不能滿足蓄要求時做相應鬼的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾快波的處理?；弁瑫r，養(yǎng)考慮設備碧的租EM扛C椒及噪聲干擾問勵題。安裝于建存筑物內的供配止電設備均選用序干式不燃型，敘用于消防供電態(tài)回路的線纜采礙用耐火型、阻描燃型，有特殊訴要求的采用屏指蔽型。太此外，挑視業(yè)主的需求元選擇智能化的蓬配電設備。個（因7蹤）崖防雷與安全保住護接地：嚇建筑根據(jù)規(guī)范導要求按二類防穩(wěn)雷建筑物設防治，采用傳統(tǒng)法連拉第籠式防雷譜體系。貢高低壓配電設休備均按國標防驚雷規(guī)范設避雷托器，全面采用例整體防雷新概膊念，主要電氣源設備、信息系建統(tǒng)供電回路及堡信號回路設置弱防雷擊感應電貸磁脈沖裝嫩置拔SP嫂D進。暑所有電氣設備土、安全保壽護予(爐低壓配電系統(tǒng)鏡接地型式采速用紐T銜N暑名系畫統(tǒng)段)收及建筑物防雷璃的接地，采用燕共用接地裝置日，接地電阻小資于叔1鳥歐，且建筑物偽采用等電位聯(lián)昂結，以減少電決磁干擾的感應欠效應，改進電曾磁環(huán)境。（8）照明間根據(jù)特定場所弄工藝要求及國藍家相關規(guī)范，從確定各種機房比、會所、商場匪、辦公用房等杠的照明光源的安顯色指數(shù)、色司溫光效及照度最標準，分別采驟用氣體放電燈壽、白熾燈、熒栗光燈、節(jié)能燈腥等，在滿足功路能需求的前提落下，盡可能多舞采用國家推廣僅的綠色節(jié)能型尊光源燈具。架建筑物立面采淡用氣體放電燈怎投光與內透光啊相結合的形式克實現(xiàn)夜景照明虛。麥同時，匙在建筑重要機斧房及公共場所吐設置應急照明款、疏散指示燈捎，由兩路市電爭、柴油發(fā)電吉機總(股或局乏部艦UPS舌)謀供電。聯(lián)此外，染采用先進的燈隊光控制技術，壽如感光調光控寧制、感動燈光甲控制、紅外無者線遙控等，太映空間及公共場速所由燈控室集顛中管理。賺（搬9祝）鮮航空障礙燈組根據(jù)規(guī)范要求方，對建筑高度道超誼過娘4謙5盤米以上建筑頂昆部宜設置中光巡強的航空障礙牙燈。2．弱電部分禾弱電專業(yè)遵循拍系統(tǒng)的先進趙性棕(治成熟但性巴)羞、開放啄性益(咸標準化及可擴漸展勸性薪)狂、安全性、服抬務需求與功能武統(tǒng)一性等設計用原則，執(zhí)行國煤家現(xiàn)行規(guī)范，英并參考國際標盲準，從適用和旬管理的目標出充發(fā)，為用戶提已供通信網(wǎng)絡、虛有線電視網(wǎng)絡尿、計算機網(wǎng)形絡隔(辯含環(huán)Intern第eVIntr鬼anet肆)俯、樓字管理集坐成網(wǎng)絡等通用簡平臺，以滿足辱業(yè)主對建筑物軌高標準智能化挺的需求。其中泛涉睛及誓LA升N屬、交換等由專劣業(yè)部門進行設骨計安裝，弱電唐專業(yè)配合進行醫(yī)管線預留。題（旬1鷹）閃通信網(wǎng)絡雹原則上充分利疤用公網(wǎng)建立建壓筑物的外部接竄入／出，通擦過茅PSTN鎮(zhèn)(得公用電話交換嫩網(wǎng)據(jù))釘、跌DDN貞(鴿數(shù)字數(shù)據(jù)枕網(wǎng)訴)央、蒸PSPDN(逝X榨．躲2蕉5確分組交換公用枝數(shù)據(jù)鐵網(wǎng)古)仆等，采用禮燈絨M診、稱FR傭(猴幀中轉繼狐)恨、急[SD碗N請、芒ADS惠L畫等方式，使用尤戶能全面享受校到上述公用網(wǎng)平絡提供的數(shù)據(jù)亭通信服務。祥不考慮設用戶好數(shù)字程控交換赤機，待報電信椅局批準。全部賭通過電信局提險供通信服務，雹除支持話音交茫換功能外，還甲可提供對個人跌移動通信系統(tǒng)粗、璃舊愁D壓N毀接入、可視電冠話輝、略l產(chǎn)P稿電話路由等的末支持。抽項目榴預估初裝電引話決300植0仗門，遠岔期禁500腰0餃門。愈同時，兵為便于國內國逐際學術文化交故流活動的開展窯，可設會議系災統(tǒng)包括：電話年、電視、同聲享傳譯等多媒體踩智能化會議系魯統(tǒng)，可通過衛(wèi)葉星、谷舊買D提N另綜合業(yè)務網(wǎng)以略及嶼Intern愧e昆t鼻網(wǎng)實現(xiàn)內部或巾外部的會議系廳統(tǒng)的組織與管壽理。梁項目砍設微小區(qū)域無拜線對講尋呼系濤統(tǒng)，可用于調伍度管理。聚同時，脂設無線手機信于號增強覆蓋系剃統(tǒng)，確保無線濃通信的暢通，貞無跑“承盲商區(qū)啄”珍。棋此外，旨視業(yè)主需要設竭置衛(wèi)星通訊系墓統(tǒng)，以提高通觀信能力。種（成2蕉）龍計算機網(wǎng)絡做建立內部高速兇有線和無線局勤域網(wǎng)，吞吐應供滿足業(yè)務需求坑量。實現(xiàn)自主天輕松的摩辦公自動化環(huán)嗓境。鞋同時，溝實現(xiàn)唯與殿Intern管e隊t栽互聯(lián)，確保網(wǎng)復絡互聯(lián)的安全牛性。雕（梁3樹）合有線電視網(wǎng)絡老設一有線電視真網(wǎng)絡中心，前員端信號包括城織市有線電視網(wǎng)廉信號、衛(wèi)星電促視信號、自辦繡電視信號、視夾頻點翠播漸(VOD描)遇信號等。系統(tǒng)墻采用鄰頻雙向朽傳輸設捐計荒(捕大灑于徒860MHz冰)涼，頻段分割按獻北京有線電視咐網(wǎng)規(guī)定。皺（庫4漫）腹樓字管理集成朗網(wǎng)絡竊將建筑物內的中建筑設備管理熔與控制子系統(tǒng)帳進行分散控制控，集中監(jiān)視和汽管理，并將公雕共安全防范系率統(tǒng)和火災報警葡及聯(lián)動系統(tǒng)納豬入責BM盞S懇系統(tǒng)進行二次仁監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)碧視、控制和管模理的一體化。翁建筑設備自動室化系統(tǒng)花可戶實現(xiàn)建筑物內惕設備的安全、貨有效、節(jié)能可溉靠運行。貞I側C陸卡管理系統(tǒng)增辭大采用貌I槳C繼卡的使用范圍獎，擴及到身份狐識別、內部消拜費、門禁等，障以便達到真正匹意義上的智能誠一卡通系統(tǒng)。血（法5該）護消防系統(tǒng)倚按規(guī)范設置火桌災自動報警及櫻聯(lián)動控制系統(tǒng)塑、水及氣體滅溪火系統(tǒng)、火災廈緊急廣播系統(tǒng)軋及事故照明系蜘統(tǒng)等。消防中豆心設在首層。翼特定場所采用脈特殊型式的報袋警傳感器，如澇網(wǎng)絡機房、高底大空間可采用諸空氣采樣報警鉆器。重要線路版敷設通道采用巡纜線型感溫探性測器。氣體滅完火型式與設備瘋專業(yè)協(xié)調。消導防系統(tǒng)采用集最中的供電方式撫，電源按特別驅重要負荷提供巧。溫（喉6紀）考安防系統(tǒng)哨設計原則：安憂防系統(tǒng)在合理息加強管理基礎委上，以防盜報購警系統(tǒng)為核心捉，采用電視監(jiān)現(xiàn)控、多種報警藝探測技術和計公算機控制及網(wǎng)星絡通訊技術，呀將多個系統(tǒng)融戚為一體，形成鐵相互支援，協(xié)絕同防范的綜合的體系，以有效釋保障設備的完座好和人員的人逆身安全。嘗安防系統(tǒng)功能丹及組成：報警跨、出入口管理騎系統(tǒng)是安防系漁統(tǒng)的核心，探稀測器以紅外探司測器為主，根丘據(jù)需要配以超鄉(xiāng)聲波和脈動探裙測器，組成交薄叉入侵探測系粥統(tǒng)，并采用電侄控門鎖、智能租卡、非接觸卡叫指紋識別等技廢術實現(xiàn)門禁管耽理。輔助照明收系統(tǒng)為現(xiàn)場視作頻監(jiān)視提供必治要的支持條件后。欣同時，苦采用在線式或修離線式巡更系穗統(tǒng)：提供輔助院的人工檢查巡迷邏管理的技術均支持。螺電視監(jiān)控及取疤證記錄系統(tǒng)：披重要的大信息器容量的現(xiàn)場監(jiān)獲視和取證手段洪，及重要的歷擇史記錄。姿聲音復核系統(tǒng)防：作為重要的瞇但又是低成本賽的確浙認煤“倉險情報封警盡”府與灌“適誤報軌警室”這的輔助識別手飯段。錦安防通訊系統(tǒng)愧：建立以有線嫁傳輸為主，無療線傳輸為輔的躬報警信息傳輸劫系統(tǒng)，控制中智心與所有通道符出人口、重要訊機房建立有線急對講系統(tǒng)，提岔供安保人員方棒便快捷的應急刻通信手段。渣安防供電系統(tǒng)阻：采用集中與瓜分散相結合的槍供電方式，電冬源按特別重要蜂負荷考慮，為吧安防系統(tǒng)提供塊安全可靠的電描力保證。模安防中心設在菠首層，各區(qū)域開設相應的安防肯值班室。民（把7酬）桶有線廣播系統(tǒng)版：蜂設公共音響與口擴聲系統(tǒng)，平引時播放背景音訪樂及日常通知決，火災時播放凡消防緊急廣播過。與消防中心超合用機房。窗會議、報告廳摟、多功能廳、粉舞廳、餐廳、猴室內游泳池等婚處設獨立的音環(huán)響與擴聲系統(tǒng)絨，消防可強制仔轉切進入消防拒緊急廣播，音亭響系統(tǒng)應與會責議系統(tǒng)應協(xié)調眨一致，宜由專結業(yè)公司設計。線（匪8貢）它綜合布線系統(tǒng)垂：表建立建筑物網(wǎng)燥絡傳輸平臺，健它既使語音和葡數(shù)據(jù)通信設備坊、交換設備和睡其它信息管理設系統(tǒng)彼此相連巨，又使這些設儉備與外部通信睛網(wǎng)絡連接，布蛇線可支持千兆劃以太網(wǎng)應用。合同時，廢物理通道采用岸光纜、同軸電奶線和對絞線電碼纜，以適應各那種設備的信號循傳輸困。睬第透六暈章而疑環(huán)境、交通影夾響分析茫一、環(huán)境影響孝分析鬧（一）建址腸環(huán)境現(xiàn)狀豬項目殊東鄰控X擔X牢路吧，西鄰芽XXX罰X翅項目候住宅小區(qū)，粱南至長春路、蕩北至萬柳小最區(qū)但1括號路，魂長春橋南側為霉武警總部，以反北用地主要為式空軍干休所。題項目周圍呼主要攻是辦公樓、住掀宅和城市道路江，污染源主要稍來自大氣污染斑、噪聲污染、秘水污染、固體噴廢棄物專。趟（二）尖環(huán)境保護堅措施教1蓋．大氣污染治漠理幟項目地下車庫捕設有汽車尾氣恨排煙設施，排稅風量酒按陡6越次舊／昆h伍換氣量計算，判送風量衡按叢5陽次貝/傭h駱換氣量計算（恢晚上均減半）掏；自備柴油發(fā)受電機煙氣和餐坐廳廚房煙氣均簡由屋頂各自的卡排煙口排出?；?適．噪聲污染治盼理店項目迫噪音主要產(chǎn)生仰于偵制奏冷機組、空調單設備、風機棗、階水泵為和冷卻塔等軍。塊為了減少對環(huán)犬境的污染，設叮備均設置在單抓獨房間內，對節(jié)其墻面進行一首定的吸噪處理憑，使噪聲降低垂到規(guī)范允許的行范圍之內。址為了減少負荷團振動，設計中負對稀冷水機組、風動機和水泵基礎鑰采取減振、隔仙振措施。貌3郵．水污染治理綠項目各衛(wèi)生間增的元糞便污水經(jīng)化把糞池處理后排貞至市政污水管龍網(wǎng)；廚房洗滌揮污水經(jīng)隔油器并將油分離后再腿排入市政污水晶管網(wǎng)；雨水、聞污水分流，排勝入市政管網(wǎng)，嚇集中處理。澡4紫．固體廢棄物母治理處項目歲生活垃圾卵、廢棄包裝材紗料和丟棄的各欣種廢棄物，現(xiàn)設專人負責集棍中趕到封閉式垃圾莖站，由環(huán)保部梯門運走眉處理。皮（三）環(huán)境影浪響評價批入駐本項目寫過字樓的企業(yè)糞限制在早高新科技企業(yè)繡，予應捷主要從事各類租高新科技飽的研究開發(fā)閱，燦在科技產(chǎn)品的蓮開發(fā)、生產(chǎn)、吹制作和測試過巨程中不產(chǎn)生灰毅塵、廢氣、廢號水、廢渣和噪題聲等污染物。槳由于止入駐企業(yè)齊區(qū)別于一般性減的工業(yè)搏企業(yè)蓄，井本身汽對環(huán)境要求很滔高，落屬清潔生產(chǎn)經(jīng)，故不會對環(huán)蝶境造成污染。獸二、交通影響帝分析稼（一）項目周敞邊交通叫現(xiàn)狀1．主要道路饞根據(jù)首《項目