商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及營銷策略

【厚積薄發(fā)】三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及營銷策略目錄：1.三、四線城市的開發(fā)特點和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個方面2.三線房地產(chǎn)市場營銷五法3.漫談三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)4.三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)主要考慮的關鍵問題主要方面5.三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機會6.二、三線城市商業(yè)的幾個特點7.在二、三級城市應如何進行商業(yè)開發(fā)首先我們對各種形式的城市劃分標準進行一下梳理并統(tǒng)一確認一次：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在全國城市發(fā)展的狀況和公開的流行說法，通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達的城市如北京、深圳、廣州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發(fā)達的省會城市如杭州、成都、沈陽、濟南等及一些沿海開放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習慣將地級市甚至一些落后省會城市如青海、呼和浩特等劃分為三線城市；毫無疑問縣級市和縣城就是我們所謂的四線城市了。三線城市的經(jīng)濟水平、消費觀念、生活習性等與一二線城市有著本質的區(qū)別，其營銷策略與推廣方式也大相徑庭，所以很多在一線城市有過輝煌業(yè)績的代理公司曾在三線城市栽過跟頭，最后煞羽而歸。我們幾個策劃人曾在省內(nèi)各地做過些項目，也逐漸形成了自己的一些心得與體會，今日寫來與大家交流。三、四線城市的開發(fā)特點和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個方面：★1、做“名片”式住宅項目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項目的最大賣點就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。價格通常能上沖15-20%。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到三、四線城市做項目，大都走上這條路子。★2、以商業(yè)為主要贏利點。一種表現(xiàn)是：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業(yè)面積。第二種表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權商鋪吸引了大量投資者。注意：三、四線城市中的頂級住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤率甚至達到一、二線城市的水平，一個地、縣級市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米1萬元左右早已屢見不鮮?！?、規(guī)模制勝。15萬㎡的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當可觀了。在對此類城市的特點有了大致的了解后，我們對在這類城市操盤的理解如下。首先，每個城市都有自己的獨特性。城市發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟特點和媒介環(huán)境等不盡相同，必須深入進行市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個階段，了解項目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項目發(fā)展的基礎，只有順應大環(huán)境發(fā)展趨勢的項目才能獲得較好的發(fā)展空間。經(jīng)濟運行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項研究，結合相近城市情況，進行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項目做一個合適的角色定位，使項目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。畢竟樓市領軍者和跟隨者是兩種截然不同的操盤方式。其次，俗話說一方水土養(yǎng)一方人，必須詳實了解該城市的風俗人情和生活習性，（比如當?shù)赜惺裁疵麆倜袼?，有什么名人軼事，人們對房型的要求等等，）只有了解了這些，才能準確把握他們的心理，才能制定出切實可行的產(chǎn)品策略，才能真正打動他們的心。這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了以后整個銷售策略是否能夠順利執(zhí)行，是否能夠達到預期的理想目標。這也正是許多在一二線城市做得非常出色的代理公司，為什么在三線城市很難立足的主要原因。就是因為缺乏這方面的了解，即使去了解了，由于時間和精力的關系也不會很深入。而后，在深入研究市場需求特征的基礎上，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。哈第三稀，喂“新合情合挎理鞠”漲的傳播途徑。蜓在大城市，早虹餐點上你隨處暗可見一人，一烘碗豆?jié){，一包艷油條，一份報虹紙的組合場景蘿，在公共汽車開上，看報紙更活是人們打發(fā)時涉間消磨時光的堡必然首選，也避就是說讀報已姿經(jīng)成為人們的仙一種習慣，成臂了了解信息的絨首選途徑。報帥紙也成了樓盤置廣告的首選媒嚇體。但在三線咬城市則不然，少人們并沒有養(yǎng)福成讀報的習慣嶺，報紙媒體在俊這里成了從屬檔性和品牌性媒史介。推廣工作蒜要充分考慮當叢地的情況，可恢行性要側重考堂慮。這是一個鍵非常重要的問獄題，許多策劃歇者在操作三線遭城市樓盤的時黨候，往往根據(jù)怠大城市的習慣奏來想一些大創(chuàng)犬意和大規(guī)模媒焰介組合，到執(zhí)滴行的時候發(fā)現(xiàn)武根本不是那么鳥一回事，結果揚往往事倍功半禍、人疲財耗，活有的甚至因為煎虎頭蛇尾，為盒當?shù)厝怂覆⊙?。事實求是的恐態(tài)度是做策劃軟推廣工作的前俊提，大城市有聯(lián)大城市的完善飄推廣環(huán)境，小藍城市也有小城損市推廣的優(yōu)勢廢條件，可以說中在三線城市發(fā)納放宣傳單頁和難樹立視覺沖擊店力較強的戶外寶廣告成了最行大之有效的信息扣傳播途徑，成悅為直達目標客河戶群的最佳選叔擇。更是節(jié)省嗓廣告費用支出縣，創(chuàng)造廣告效財果最大化的首蠶選。因此在三纏線城市必須根晉據(jù)項目自身的浴特點和目標客樂戶群具體情況事選擇恰當?shù)膹V鉆告投放途徑張。盲幕第四，廣蹤告創(chuàng)意和形式紐。由于人們觀傭念的滯后和思惑想開放程度的剝差異，決定了錯三線城市人們棚對廣告接受的膽差異和認可度惜。在一二線城況市，廣告你可霜以隨便創(chuàng)意，野只要不違反廣儉告法。但在三征線城市你必須漢充分考慮人們鼠的審美習性和脂接受能力。舉歉一個簡單的例疫子，在思想開彼放的一二線城爐市適當?shù)穆懵锻つ鞘敲?，但在兆三線城市卻有克傷風俗。這就梅是人們觀念的腿差異，也就決郊定了人們對新勝鮮事物的接受撈程度和能力。路為什么要了解槽當?shù)氐娘L俗情霉，這就是原因賞之一，因為只港有這樣在廣告打推廣中才不會坑犯忌諱，才不狐會成為人們飯牙后的談資和笑紐柄資。妨瑞第五，銷鑒售說辭的地方木性。曾經(jīng)有一畜個朋友向我抱緊怨，說他以前迷在公司是絕對鄰的銷售冠軍，孫每個月成交幾彈百萬那都是很采正常的事，但窮自從公司把他頸調派到某三線藍城市后，銷售駕業(yè)績還不如公胡司從當?shù)卣衅噶系匿N售人員。者后來有一次筆稼者親眼目睹了河他同客戶的談刑判過程，終于策明白了其中的籃原由。原來是膠因為他的銷售勵說辭太專業(yè)了靜，當客戶聽到梅他說層高是多祖少，開間進深驕是多少時只是攤一頭霧水，如慰聽天書，根本墻就不知所云，坊起碼的溝通都跡不能，還何談盒成交。反觀，以另一當?shù)劁N售朽人員，用半生陵不熟夾雜懂著濃重本地方生言的普通話卻直能介紹的頭頭掘是道，客戶更臺是面帶微笑，須聽的津津有味炊。所以，在一欣二線城市屢試吉不爽的銷售說僚辭，在三線城歸市必須充分結評合當?shù)氐膶嶋H逢情況加以改進朗。所謂的看人淘說話，其實就斥是找何到究“嘉共同語魔言戚”秤。掠染第六，良征好的人際關系呆網(wǎng)絡。由于城耳市幅員的狹小緒，小城市的人擾們大多相互認近識，在三線城冊市真可謂抬頭習不見低頭見，宏城東發(fā)生點什家么事當天城西找的人就能馬上前知道。所以客鮮戶的口碑也是嬸決定項目銷售碑好壞的關鍵所逢在，是最好的娘廣告方式，良支好的人際關系兼所帶來的附加芒值是不容低估僚和忽視的，客捕帶客就是最好陳的證明，筆者炮曾經(jīng)接待過一摟個這樣的客戶邁，只這一個客拒戶就介紹了五材個朋友來買房活子。搞好與當庸地政府和主管散部門及媒體之梅間關系的重要溉性就更毋須多睬言了獸。振含第七，注爹意品牌的累積誕，通俗講就夏是趨“瞧好名遭聲葬”擾。一般來說，來開發(fā)商在一個竟三線城市做出影一個比較精品傳的樓盤后，二鄉(xiāng)次拿地就比較工容易了，因此備要注意維護開安發(fā)商的品牌，隊為其下一個項炕目創(chuàng)造良好的廣社會環(huán)境。比膜如建立客戶關增系營銷資源庫匠，維護客戶關餅系，當然，對拴于一些打一槍臺換一個地方的響開發(fā)商而言，納雖然不一定會熊聽得進品牌的繳道理，但作為晨我們來說，必孝須盡到這一份孫責任。地產(chǎn)大霸佬潘石屹說躁過削“晃賺錢是商人的輛道痰德芬”犧，我們認為：網(wǎng)錢要賺，名聲誤也要賺；今天拿賺到的好名聲煎，其實也是為您了明天賺更多齡的錢愛！地噴中小城市瘋房地產(chǎn)開發(fā)具便備一些明顯的甚優(yōu)勢：一是土笛地、稅收等政捧策優(yōu)惠，綜合胖成本低；二是甩機會成本小，塌有時依靠政府到支持，一些重倆要部門（稅務飾、電信、銀行似等）和壟斷型搜企業(yè)單位的團面體訂購就能消哈化掉可觀的銷盯售任務。但風謝險也同樣存在衡：一是市場容戰(zhàn)量小，如果項進目過大則難獨以溫“猾掉監(jiān)頭聲”眠；二是消費能牲力相對偏低，金如果一個城市言沒有重要產(chǎn)業(yè)謊支持，價格上嚇揚很難，銷售牌形勢微妙而險逐峻；三是地方廟政策變化大，室有時一屆領導縫一個局面艷。找宗因此，對杯開發(fā)商而言，厲在中小城市開秩發(fā)房地產(chǎn)項目乓要特別注意五符點：一是要算亞準開發(fā)周期，統(tǒng)最保險的方法城是將項目在本立屆領導任期內(nèi)棄完成；二是要泡做好充分的市符場調查，更要環(huán)做好民間訪查抬，這不僅涉及嗎項目和產(chǎn)品定勉位，也關系到需營銷方式；三繳是廣告推廣一汪定要結合當?shù)厮F(xiàn)狀，大城市沫賣期房和炒概燭念的手法在這弦里如不能合理妹運用，或許會般碰得頭破血流占，假如在一個孤從來沒有見過抵和住過配套齊季全和究物業(yè)管理封閉伍小區(qū)的小城，壇你吹的越玄他目越心理沒底，端眼見為實和身價臨其境才是比抽較恰當?shù)牟俦P院思路；四是在稱營銷過程中口惜碑相傳的影響味力很大；五是理民間信用超過炊商業(yè)信用甚至跳法律信用江。蜓敗總之，做俯三線城市，一濕定要因地制宜肌不能生搬硬套僅以前的營銷模夢式，要加以變塔化利用，更不世能盲目推測，利脫離當?shù)氐膶嵞щH情況。偉人芽說過綠的版“爺具體情況具體擋分本析耳”態(tài)，放到地產(chǎn)營股銷上亦是至理叔名言簽。攪跟三線房地產(chǎn)市賭場營銷五法皺三線城市券樓市的發(fā)展情浙況、城市的經(jīng)燥濟和媒介環(huán)境玩等不盡相同，些因此操盤的時答候也是手法不背一，但有些環(huán)呢節(jié)還是非常重君要且必須要做緒的饅。講泡首先市場晶摸底，做好樓俊盤角色定位工粱作。要理清此起地區(qū)的樓市發(fā)砌展脈絡，深入槽理解樓市的發(fā)引展處于哪一個雞階段，了解項趙目營銷的大環(huán)跳境。大環(huán)境是瘋項目發(fā)展的基內(nèi)礎，只有順應神大環(huán)境發(fā)展趨鄙勢的項目才能估獲得較好的發(fā)天展空間偽。洞尋經(jīng)濟運行稅情況、商業(yè)興薦旺程度、現(xiàn)有呆居住環(huán)境考察大、建筑風格考波察等都是研究步區(qū)域營銷大環(huán)蕩境的重要鉤問題，一般來現(xiàn)說，通過以上昂的專項研究，趨結合相近城市奧情況，進行橫惜向比較就可以撿初步推斷出此吸區(qū)域樓市處于罩哪一個階段，價然后根據(jù)發(fā)展百趨勢，給項目冤做一個合適的賊角色定位，使億項目的發(fā)展能聚順合市場的發(fā)澤展趨勢結。常申其次要深摟入研究市場需制求的特征，做宗好產(chǎn)品優(yōu)化工陽作啞。電桶有些開發(fā)姥總是在建筑方常案確定后才找較策劃公司來做魂推廣，實際上慘這是一個很大訂的錯誤。市場尚經(jīng)濟和計劃經(jīng)嗚濟一個根本的快區(qū)別就是市場鏡經(jīng)濟需要生產(chǎn)蝴市場需要的產(chǎn)仗品，而計劃經(jīng)適濟則是先生產(chǎn)協(xié)產(chǎn)品，然后再蠻找市場。因此贈產(chǎn)品的設計能輪否符合市場需嶺求特征是決定傲項目成敗的關立鍵因素，因此僵先通過專業(yè)的責市場調研，分戚析市場需求特剝征，然后根據(jù)洞市場需求特征蔽來設計符合需魄求的產(chǎn)品才是錦策劃的上上之對選，不戰(zhàn)而屈責人之兵。而產(chǎn)夏品設計一旦定乏型后，如果恰貌好符合市場需謀求的那還好，菌如果不符合市張場需求特集征的，那在推魚廣中就非常被常動了，因為你駐必須得找另外僵的理由來說服讓消費者購買他貴不滿意的商品謙，這個難度是悲非常大的。因貼此如能在建筑燙方案出來之前慚，策劃工作能柜介入的話則是優(yōu)相當完美的抽。呈東第三是做掉好財務預算，仿一般人會覺得鄙開發(fā)商的財務煉預算對于策劃礙來說不大相干藝，這也是一個笑很錯誤的認識代。你必須充分慨了解項目的成低本、利潤空間繞及推廣的預算趴情況，因為媒謝介計劃、促銷仆計劃等大量的枕工作都牽扯到傾財務預算問題蒸，因此只有你嚇充分了解了財份務預算的構成曲，才能游刃有吉余地根據(jù)預算瞞來做推廣，這淹叫量力而行，番打有計劃的仗胡。了解財務預僅算需要開發(fā)商大和推廣公司雙涉方坦誠相對同。稠劉第四，推辯廣工作要充分水考慮當?shù)氐那檎J況，可行性要介側重考慮。這奏是一個非常重蹲要的問題，許花多策劃者在操寄作三線城市樓鵝盤的時候，往治往根據(jù)大城市掛的習慣來想一種些大創(chuàng)意大推它廣，到執(zhí)行的朽時候發(fā)現(xiàn)根本普不是那么一回慌事，結果往往灰是無功而返，慚有的甚至因為駁虎頭蛇尾。實使事求是的態(tài)度豪是做策劃推廣奔工作的前提，鏟大城市有大城諒市的完善推廣孝環(huán)境，中小城返市也有中小城維市推廣的優(yōu)勢爆條件超第五注意品牌揭的累積，一般抱來說，開發(fā)商盟在一個三線城慣市做出一個比經(jīng)較精品的樓盤貝后，二次拿地績就比較容易了煌，因此要注意廚維護開發(fā)商的財品牌，為其下常一個項目創(chuàng)造急良好的社會環(huán)聽境。比如建立匯客戶關系營銷境資源庫，維護副客戶關系，當?shù)?，對于一些蔬打一槍換一個競地方的開發(fā)商罩而言，雖然不鬧一定會聽得進回品牌的道理，介但作為營銷人龜來說，必須盡獲到這一份責任蔬。籮負漫談三線城市港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)窩開發(fā)商業(yè)遼地產(chǎn)項目的核逼心目標是：在缸項目正常運營肆下追求利潤最花大化。目前全夠國商業(yè)地產(chǎn)開理發(fā)日趨熱烈，輝三線城市的商碑業(yè)地產(chǎn)也開始兆受到追捧。本呢人就三線城市拼商業(yè)地產(chǎn)的利窯潤談談自己的販看法預：租訓研慌1奇、在三線城市愈，無論是住宅悄開發(fā)還是商業(yè)優(yōu)地產(chǎn)開發(fā)，價直格上都會有天櫻花板現(xiàn)象出現(xiàn)槍，天花板的出戰(zhàn)現(xiàn)主要是由于倉當?shù)厝丝跀?shù)量餓、收入和城市斧經(jīng)濟及建設發(fā)假展速度及人口凈增長速度等因普素造成的。在彎三線城市開發(fā)腹商業(yè)地產(chǎn)，一誕定要對市場情號況進行深入的吩了解和分析，黑避免過大投入礦成本造成利潤蠟損失淘；執(zhí)排朝滋2則、三線城市的受商業(yè)地產(chǎn)利潤劉還應注意規(guī)模甩合適和控制銷診售節(jié)奏，由于術一段時期內(nèi)市背場接受的數(shù)量或有限，在開發(fā)隔三線城市的商盈業(yè)地產(chǎn)時必須茅對項目規(guī)模、忘銷售節(jié)奏、租限售比例進行控智制，當然，銷焰售節(jié)奏的決定墻和開發(fā)商本身天的實力也有緊料密聯(lián)系，個人哪認為，如果實繩力允許，可以摩考慮將部分物趟業(yè)在經(jīng)營一段米時間后銷售測；企稀狐稈3丈、招商成果對仍任何城市的商市業(yè)地產(chǎn)價格都然有明顯的影響風，有實力的零美售商往往帶來炸商業(yè)物業(yè)價值病的大幅提升，軌但同時由于三造線城市區(qū)位及章開發(fā)商在招商辰方面均不具有脊優(yōu)勢，強勢商賴家租期長、回趕報給得低，也晚會給項目收益鼠帶來一定的影蔽響，所以，三塵線城市招商必雨須注意平衡，逃不是名牌商家恥越多越好攤。牽過三線城市的房暑地產(chǎn)開發(fā)主要幅考慮的關鍵問具題主要集中在龍以下方面：仁罰駱1渴、項目所在地港理位置是否能畏夠達到商業(yè)開言發(fā)的條件，其魂中包括的重要挪因素有：城鎮(zhèn)稈人口量，可支判配收入、思格輕爾系數(shù)、產(chǎn)業(yè)拉結構、支柱產(chǎn)英業(yè)、流動人口舟量、消費結構決等等帽。壁濁富英2飄、項目所在位列置商業(yè)條件，捐其中包括：商筒業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)凱規(guī)模、商業(yè)產(chǎn)勤值、平均價格貓、產(chǎn)品結構等紋方面息。液趁吧迫3掩、項目預計招步商對象的條件書：其中包括：驢企業(yè)戰(zhàn)略、營鋒運狀態(tài)、市場拾定位、抗風險嬌能力、經(jīng)營的奏盈虧平衡點、流租金給付條件庸、租期等散。福趟個人認為，只帳有在上述三個儲方面計劃全面創(chuàng)、分析得體的戶情況下，三線武市場的商業(yè)項辱目才有可能達聽到預期的開發(fā)柔目標恢。炮嬸三線城市商業(yè)尚地產(chǎn)開發(fā)的模焦式與機會提要：極一股商業(yè)片地產(chǎn)開發(fā)熱席口卷中國各個城盲市，二、三級冰城市的商業(yè)開獸發(fā)更是遍地開皇花。這兩類城播市商業(yè)地產(chǎn)的榨開發(fā)與中心城剃市有著明顯的醉區(qū)別將。忙品城市人口月變化帶來的商丙業(yè)格局變給化駐圓緞抓(吩一田)京目前城市商業(yè)曉地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)斤四級梯隊層次分：奴鄰第一個層璃次期：饞“煎超級城處市聾”冷，人口督在扣150栗0笛萬左右，如北努京、上海、廣眼州、重慶牽。纖婆第二個層造次徒：?！凹纫患壋鞘谢蛑袇切某莾?yōu)市呢”確，市區(qū)人口返在妙50威0豈萬沈—誘100地0倉萬左右。主要們是各地方省會望級城市及省級看單列市單。榨虛第三個層竄次：二級城市束，市區(qū)人口否在禿10棒0短萬叉—滿50棵0門萬之間，主要純是地級城市州。槽弄第四個層綿次：三級城市睡，市區(qū)人口話在陜5渾0直萬棕—止10云0陰萬之間，主要眾是縣級城市或瓣大型鎮(zhèn)級城市把。灰責由于超級塑城市與一級城眠市論述得比較器多了，本文主吩要探討二、三索級城市開發(fā)躺。佳鼠肯欄(類二慈)拼城市人口聚集努形式德：桌浸溜歇1絞、人口流動形恭式友搏第一級流似動形式：農(nóng)村豆人口城鎮(zhèn)簽化熱步鄉(xiāng)村多余蘭人口流向碰：霞→涉證鄉(xiāng)泳鎮(zhèn)蚊每→廳敗縣逗鎮(zhèn)擱紹這一流動率，使縣城人口購迅速增加，而久要想在縣城生勁活下去，必須省擁有工作與生茄活舞臺，縣城婦工廠少，人們窮只能從事一昏些舉“污商業(yè)服務歇性何”列工作，從而迅耽速形成新的縣醬城商業(yè)中心與壽新的商業(yè)街區(qū)盲。撇襲在這種情后況下，只有擁對有自己的商業(yè)初店鋪，才能養(yǎng)守活全家，并使應下一代能有更眠好的生活機會乞與發(fā)展機會竊。斤艘第二級流拆動形式：地區(qū)胃性城市中心仿化滾螺縣賽城妥(尺“庸有錢鏡人月”樣)辨流向：地級城嫁市處(忍生活、居住、教學習、工革作侵)招這一流動藍，使地級城市額人口迅速擴大和，這是中國流蜂動最快的人流牌導向，也是農(nóng)芽村人口演化成疲城市人口的標鐘志。據(jù)調查，蛇中劣國褲1周0秧年內(nèi)，地級人鐵口將每年兔有知8%-10陣%諒以上的增長速朽度俯。站中人口重新辛聚集，必然會引形成新的地區(qū)交商業(yè)中心，形沖成新的商業(yè)需不求，從而使地壓級商業(yè)布局重祖新洗牌。商業(yè)艦街、商業(yè)中心稿、購物廣場、蝶步行街、文化未生活廣場應運首而生唐。巴褲第三級流遼動形式：區(qū)域慮性城市中心場化銳龜?shù)丶壋鞘邪呷丝诹飨颍菏∷綍轻勈斜哆@一流動駱，使原來的省武會城市人口迅機速攀升，形成薄新的區(qū)域中心濾，省會城市將次從普通城市向酸國際化城市邁悼進泳。鳥乞這一漸變許過程必然使省昂會級城市商業(yè)駕布局走向國際炮化，形成更加遵現(xiàn)代的國際型箏城市商業(yè)新格每局，必然出現(xiàn)扒各類全新的商擦業(yè)業(yè)態(tài)。大量練商業(yè)中心重新泳規(guī)劃與建設壓。師乳第四級人至口流動形式：亂全國、世界各己地人口流向：蒜超級都摟市宿誤這一流動您不僅是國內(nèi)人漸口流動，國外風也將有大量人紀口流向超級都樸市，使之成為震國際化大型都頌市；從而使商跳業(yè)規(guī)劃與布局費面臨全新的要藍求與挑戰(zhàn)最。斑添從這四個喊流向可以看出趙，每個流向都賓將形成不同的大城市形態(tài)，從幕而創(chuàng)造出不同排的消費需求，池進而形成新的攀商業(yè)規(guī)劃與布袍局。撇二、三線城市柔商業(yè)的幾個特勾點懇建二、三線隊城市商業(yè)發(fā)展加具有以下幾個邊特點耳：姐疲培思1維、商業(yè)中心比探較集中，且只妙有一個商業(yè)中城心議(鑼規(guī)除模杰)征。穴忙一個二級鳳城市一般只有遵一個商業(yè)中心嫩，而且商業(yè)中品心基本上包括吧了商業(yè)的各個乓業(yè)態(tài)，同時也爭是該城市人們核購物的主要場嬸所礦。拳高浸沒2政、商業(yè)面積供靈求關系比較容教易達到飽漫和們(工面叛積袋)拔。促匪由于城市摔小，且應有的憐可開發(fā)商業(yè)土霜地比較充裕，伴所以很容易商岡業(yè)開發(fā)與建設敢。商業(yè)面積供國應往往容易過艷剩驚。喘悲采敗3沙、商業(yè)位置很波敏自感譜(毯位踏置寨)宣。諒污開發(fā)的商擴業(yè)項目對位置據(jù)、商圈很敏感油，往往離開商側業(yè)中心幾十米櫻的距離，商業(yè)半經(jīng)營便面臨挑斗戰(zhàn)。經(jīng)營狀況纖比大城市更難畫，所以對商業(yè)虧位置的選擇，宮決不能來自大劇城市的研究結教果與理論葵。斜昂跪懶4則、租金收入與磚投資回報不相攤符回(法租兄金買)殖。遮譯正常的商傷業(yè)投資回報期修是思1磨0集年，即投資回考報率退是班10夏%素；而二、三級怨城市的商業(yè)投累資回報期一般布在擦1盤5凱年甚丙至挽2窗0稻年，是很長的話回報期。作為龜開發(fā)者必須考和慮清晰蛾。狀踢堵廊5慶、商鋪投資人魄往往有著很好壁的投資判場斷驕(疫商護圈鍛)捐。肢盲由于城市即比較小，他們宮對于城市已經(jīng)謊相當了解，對駝于一個商業(yè)項索目的認識往往鄙超過了大都市完的商業(yè)投資人疾，小城市的商救業(yè)布局畢竟比凡較簡單，很容投易做出判斷，正而大城市由于捕城市復雜，很發(fā)難做出比較準退確的判斷隔。挪植仔藍6華、商鋪價格比屢較敏感，不會緣有超值的價值涉升值空間妥。都(吉售永價鄙)細二、三級摧城市的人們對概商鋪的售價比含較敏感，主要飲是可類比的項饑目與價格，影犧響人們的高期摧望值判斷渣。枝精那么，在二、勒三級城市應如泛何進行商業(yè)開嫩發(fā)呢？楚落脆1撓、充分進行市使場調查，研究芒出該城市的未瘦來發(fā)展空間叔。槳蟻對于城市直的特點、城市衡的文化、消費箭習慣、消費結柱構，以及城市陸的未來規(guī)劃與榴發(fā)展，進行充磁分有效的研究巖與調查，尋找群該城市的商業(yè)鴿發(fā)展空間、商徹業(yè)需求空間、煤商業(yè)業(yè)態(tài)