沭陽房地產(chǎn)市場調(diào)研及初步建議

沭陽房地產(chǎn)市場調(diào)研及初步建議房地產(chǎn)市場機(jī)會分析項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值研判初步建議2城市屬性——沭陽是一個以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型城市，地處淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心輻射區(qū)、長三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射切合點(diǎn)江蘇省-宿遷-沭陽位置優(yōu)越沭陽所屬的宿遷市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域中心城市，重要交通樞紐；交通便捷距宿遷只有55公里，新長鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過，向南四小時可直達(dá)全國經(jīng)濟(jì)中心；工業(yè)基地沭陽以工業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，其中，木材加工業(yè)成為全縣首個百億級產(chǎn)業(yè)集群；銷售額超過50億的企業(yè)也逐漸建成；服裝、紡織及蓄電池等新興產(chǎn)業(yè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈3區(qū)域?qū)傩浴?xiàng)目地處沭陽南部，S324省道南側(cè)，未來將是沭陽發(fā)展的重點(diǎn)城區(qū)項(xiàng)目所在的物流產(chǎn)業(yè)園是南部新區(qū)的重點(diǎn)組成部分，S324省道處于南部新區(qū)的邊緣，具有較廣闊的獨(dú)立發(fā)展空間項(xiàng)目位于南部新區(qū)邊緣，距離沭陽城市中心約7km，距京滬高速公路約8km，距客運(yùn)西站約2km沭陽老城區(qū)沭陽東部新區(qū)沭陽南部新區(qū)4區(qū)域?qū)傩浴喜啃聟^(qū)目前尚處于前期啟動階段，核心地段區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)基本完成，重點(diǎn)公共設(shè)施如學(xué)校、體育場、車站等已經(jīng)建設(shè)完成新城區(qū)尚處于前期啟動階段，整體尚未開發(fā)；核心區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成，交通便捷；核心區(qū)域內(nèi)的如東中學(xué)、沭陽中專，體育場、車站等公建配套已經(jīng)完成，但項(xiàng)目所在的南部邊緣區(qū)域，道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)未到位，目前現(xiàn)狀為農(nóng)田。公園體育場如東中學(xué)5項(xiàng)目屬性——項(xiàng)目位于沭陽南部新區(qū)邊緣，地塊通達(dá)性良好，S324省道南側(cè)，西臨淮沭新河，東臨北京南路本案公園體育場如東中學(xué)客運(yùn)站本案項(xiàng)目屬性——項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強(qiáng)勢資源宿沭公路地塊內(nèi)部占地面積：2225畝（148.33萬平米）容積率≤1.5宿沭公路淮沭新河北京南路淮沭新河地塊內(nèi)部本案7項(xiàng)目屬性界定——四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強(qiáng)勢資源的超大規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目屬性：占地2225畝，目前在沭陽規(guī)模200萬平方米以上的項(xiàng)目只有南北匯服裝城超大規(guī)模區(qū)域?qū)傩裕赫?guī)劃的未來城市中心城市主流發(fā)展方向沭陽規(guī)劃的南部新區(qū)南側(cè)，新區(qū)處于建設(shè)起步階段，缺乏相應(yīng)的公共配套城市邊緣、配套匱乏沭陽縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導(dǎo)，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐淮沭河緊鄰地塊西面，在未來的市場建設(shè)上，可以有效依托物流運(yùn)輸強(qiáng)勢資源8房地產(chǎn)市場機(jī)會分析項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值研判初步建議9區(qū)域價(jià)值研判區(qū)域發(fā)展案例借鑒沭陽新城驅(qū)動因素研究及趨勢研判10我們研究了蘇北縣域新城建設(shè)的發(fā)展歷程及對房地產(chǎn)的推動，借以厘清沭陽新城未來發(fā)展的軌跡，及房地產(chǎn)的發(fā)展推動力案例對房地產(chǎn)促進(jìn)沭陽新城發(fā)展優(yōu)化城市功能（政府搬遷）能否成為沭陽向城市化發(fā)展的主要動因？產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展歷程，對房地產(chǎn)的帶動規(guī)律，沭陽的未來？？11案例的選取及前提對案例選取的前提——處于地級市下屬的附屬縣區(qū)，與主城有一定距離；城市發(fā)展最先有一定特色產(chǎn)業(yè)資源，但對城市化推動作用有限；新城市化發(fā)展初期以優(yōu)化城市功能（政府搬遷）為拉動。以優(yōu)化城市功能拉動的城市化發(fā)展案例宿遷泗陽新城區(qū)案例研究的目的——了解優(yōu)化城市功能（政府搬遷）帶動型城市的發(fā)展軌跡；除了政府搬遷，成功的城市化發(fā)展還需要哪些驅(qū)動因素。案例研究具體內(nèi)容見附件，主件僅呈現(xiàn)結(jié)論性內(nèi)容12泗陽城市發(fā)展背景—交通要沖、經(jīng)濟(jì)增長潛力巨大、特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確、城市運(yùn)營措施得力泗陽面向長三角，背靠淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20多個縣市，輻射中西部地區(qū)；既是南北、東西生產(chǎn)要素流動戰(zhàn)略要沖，也是各類工業(yè)品內(nèi)銷和外輸必經(jīng)之徑；穿境而過的京杭大運(yùn)河、新長鐵路、高速公路，使泗陽完全融入沿海、沿江“四小時產(chǎn)業(yè)配套圈”近幾年泗陽縣GDP增長趨勢保持穩(wěn)定，年增長率均高于國家和省的平均水平，表明泗陽縣的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好。近兩年泗陽社會消費(fèi)品零售總額增長趨勢保持穩(wěn)定，在泗陽縣交通區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)后，社會消費(fèi)品零售總額將有大幅提高。面對日趨激烈的區(qū)域競爭態(tài)勢，泗陽縣在城市的發(fā)展戰(zhàn)略上，提出以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新興木業(yè)為支撐，沿徐宿淮鹽經(jīng)濟(jì)帶新興工貿(mào)中等城市目標(biāo)。泗陽縣政府通過舊城改造等一系列措施，將老城人口逐步導(dǎo)入城北新城區(qū)，同時加大招商引資力度，通過帶動工業(yè)園區(qū)的發(fā)展吸引就業(yè)人口，從而推動城北新城的建設(shè)。泗陽區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源豐富，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。目前已經(jīng)形成的木材加工、紡織服裝、化工制造、農(nóng)副食品加工、電器照明、飲料制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)頗具特色。為了更好地吸引、集聚外地生產(chǎn)要素，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體，泗陽縣在城郊興建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。老城區(qū)城東工貿(mào)園區(qū)城北新城13泗陽近年城市化建設(shè)步伐2004前20052006-20072008-在區(qū)域工業(yè)化、城市化、市場化競爭日趨激烈之際，泗陽縣錯失發(fā)展良機(jī)，經(jīng)濟(jì)狀況快速下滑。

2004年7月，縣政府進(jìn)一步清晰了以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著眼“一城三區(qū)”的產(chǎn)業(yè)布局。代表事件：發(fā)展規(guī)劃出爐2005年初，縣委、縣政府提出了“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)城市“的戰(zhàn)略構(gòu)想，啟動舊城改造以此加大房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的拉動，全年新增商品房面積100萬平方米，2005年共有13個住宅小區(qū)項(xiàng)目開工。代表事件：東方現(xiàn)代城啟動上海紡織控股集團(tuán)投資泗陽、新世界大酒店開業(yè)2006年圍繞“打造蘇北一流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的目標(biāo)定位，28個重點(diǎn)項(xiàng)目在泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集中開工這兩年，通過城市運(yùn)營（政府搬遷）措施，縣城建成區(qū)規(guī)模已從03年底的11．2平方公里擴(kuò)展到22．6平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積達(dá)30平方公里，城市化率達(dá)34．8％；泗陽城區(qū)拆遷面積超過80萬平方米，相當(dāng)于前五年拆遷面積總和；代表事件：兔寶寶木業(yè)、騾馬河古街進(jìn)入2008年，泗陽繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)園區(qū)的招商引資工作，吸引人才駐留，同時進(jìn)行更大規(guī)模的舊城改造措施，提升城市化形象和水平。目前泗陽通過這幾年在城市運(yùn)營、特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面的工作，泗陽新城規(guī)劃雛形已經(jīng)出現(xiàn)14泗陽新城城市化進(jìn)程短暫，并非僅靠政府搬遷推動，而是特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市運(yùn)營的成果1、啟動期:04年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及部分政府部門搬遷,產(chǎn)生臨時居住性需求；2~3、建設(shè)初期:05-06年，大規(guī)模政府搬遷及教育醫(yī)療配套項(xiàng)目建設(shè)期,產(chǎn)生大量中高層次的居住需求。外地資本如千仞崗等開始涌入，選此為生產(chǎn)基地；4、全面建設(shè)期:06-08年；產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步擴(kuò)張后中高收入技術(shù)人員與管理者成為購房主力,同時泗陽輸出的勞動力資源與下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成為城市發(fā)展主要補(bǔ)充；5、平穩(wěn)發(fā)展期:未來2年各基礎(chǔ)配套及設(shè)施,產(chǎn)業(yè)布局基本完成,生活便利，區(qū)域發(fā)展成為集生活、教育、居住、娛樂于一體綜合性城區(qū)12345發(fā)展程度時間新城區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)化城市功能（政府搬遷）拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營直接推動區(qū)域城市化成熟階段豐富并完善區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口新城區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）優(yōu)化城市功能拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營推動城市化（全面建設(shè)期）區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期）在政府事業(yè)單位全面搬遷、舊城改造以及大量吸收產(chǎn)業(yè)工人的企業(yè)進(jìn)駐后，城市發(fā)展才發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用泗陽新城已經(jīng)基本成為配套成熟、功能完備的城市化區(qū)域，不僅靠優(yōu)化城市功能，而是更多依靠工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大，特別是特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條延伸所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。15優(yōu)化城市功能措施的有效實(shí)施拉動城市中心轉(zhuǎn)移，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大及外來大型產(chǎn)業(yè)資本的進(jìn)入與成熟帶來需求的增長，還必須配合良好的城市基礎(chǔ)案例總結(jié)新城區(qū)域發(fā)展的前提，為工業(yè)區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以政府的搬遷為主導(dǎo)，開始對區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動作用政府規(guī)劃實(shí)施拉動

人口的跳躍式增長伴隨復(fù)合性的需求不斷提高城市運(yùn)營（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的購房群體補(bǔ)充城市基礎(chǔ)在泗陽的案例中，產(chǎn)業(yè)成長的同時，城市的區(qū)位條件、政策支持、交通環(huán)境、規(guī)劃有效實(shí)施是其城市化成功的基礎(chǔ)。特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸經(jīng)濟(jì)效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求政府規(guī)劃落實(shí)，城市運(yùn)營（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的人力資源補(bǔ)充使區(qū)域進(jìn)入了快速城市化軌道。但所有的一切成立仍需要城市基礎(chǔ)這一平臺。拉動因政府規(guī)劃實(shí)施帶來區(qū)域重心的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)了新城的吸引力，從而促進(jìn)區(qū)域的成熟推動因工業(yè)區(qū)發(fā)展及城市運(yùn)營、縣城以外購房群體補(bǔ)充推動泗陽新城區(qū)城市化快速發(fā)展，16依靠城市功能優(yōu)化、城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動支撐一個新城的成熟和促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展間接驅(qū)動因城市運(yùn)營：舊城改造間接驅(qū)動因工業(yè)：工業(yè)園區(qū)的推動共同推動新城成熟和區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施及配套：新城市直接因——規(guī)劃：城市功能優(yōu)化通過案例厘清泗陽新城的發(fā)展軌跡和及其房地產(chǎn)促進(jìn)因素后，需要明確：同樣為政府規(guī)劃帶動的沭陽新城發(fā)展處于鏈條的哪個階段？沭陽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、城市基礎(chǔ)和環(huán)境、城市化運(yùn)營水平能否支撐沭陽城市化發(fā)展？近期內(nèi)推動沭陽房地產(chǎn)發(fā)展的因素是否具備？17區(qū)域價(jià)值研判區(qū)域發(fā)展案例借鑒沭陽新城驅(qū)動因素研究及趨勢研判18近年來沭陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，被譽(yù)為“蘇北的小溫州”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二、三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯07年以來沭陽GDP始終保持著13%以上的增長，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平；目前沭陽經(jīng)濟(jì)總量在宿遷3縣2區(qū)中處于上游水平，排名第一；沭陽第一產(chǎn)業(yè)占比逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)逐年提升，三產(chǎn)比例較為穩(wěn)定；沭陽2010年第二產(chǎn)業(yè)的占比接近5成，國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位較為明顯。驅(qū)動因素1宏觀環(huán)境良好19沭陽依托資源優(yōu)勢，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，電子、紡織、新型工業(yè)、木制品加工、玩具制造五大特色產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢得到最大釋放，強(qiáng)縣富民支撐作用日益凸顯，沭陽發(fā)展后勁十足新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)木制品加工產(chǎn)業(yè)電子產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)玩具制造產(chǎn)業(yè)沭陽五大支柱產(chǎn)業(yè)電池生產(chǎn)將成為國內(nèi)最大的蓄電池生產(chǎn)基地，投資10億元的浙江天能電池(江蘇)，一期投資4億元已順利投產(chǎn)，全部投產(chǎn)后用工達(dá)4000人，年產(chǎn)值30億元。在沭陽玩具制造業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。世界最大的玩具制造企業(yè)———韓國希安琦玩具首期投資3000萬元新建的希安琦玩具（沭陽）已正式投產(chǎn)，年產(chǎn)各類玩具可達(dá)800萬只，產(chǎn)品全部返銷韓國，出口日本和歐美市場，年出口創(chuàng)匯可達(dá)1千萬美元，其延伸的產(chǎn)業(yè)鏈已帶動20多個玩具加工企業(yè)和加工點(diǎn)進(jìn)駐沭陽。木材加工業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為沭陽的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中“三分天下有其一”。擁有沭陽鳳凰畫材由目前國內(nèi)規(guī)模最大的專業(yè)生產(chǎn)畫材企業(yè)，及總投資8000萬元的沭陽東方文體用品。沭陽傳統(tǒng)的輕紡業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，高品質(zhì)，品牌知名度高。境內(nèi)有多家規(guī)模企業(yè)，投資2億元的江蘇邦源紡織，投資1.2億元的華夏紡織、投資2億元的柳青紡織、投資10億元的江蘇寶娜斯、投資12億元的上海輕紡工業(yè)園。電子項(xiàng)目集聚，投資1.2億美元的瑞聲科技(沭陽)，為蘇北最大的電子企業(yè)集團(tuán)，同時還有投資4億元的晶石科技集團(tuán)、投資4億元的藍(lán)晶電子落戶，現(xiàn)有的電子類項(xiàng)目全部建成投產(chǎn)后，用工將超過2萬人，電子產(chǎn)業(yè)集群迅猛崛起。驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大20根據(jù)沭陽能源基地的產(chǎn)業(yè)特色，在政府大力主導(dǎo)下，吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造更多就業(yè)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)電產(chǎn)業(yè)機(jī)械產(chǎn)業(yè)紡織服裝產(chǎn)業(yè)建材產(chǎn)業(yè)工藝品加工產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)企業(yè)名稱投資額效益浙江天能電池有限公司計(jì)劃投資10億，一期固定投資近4億正常生產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入10億人民幣，上繳稅收1.35億人民幣,并可吸納2500個勞動力就業(yè)江蘇鑫園旅游用品有限公司沭陽工業(yè)園區(qū)征地75畝，總投資4000萬2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入3.8億元。公司管理規(guī)范，并通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。江蘇松凌木業(yè)股份有限公司投資規(guī)模5800萬元年生產(chǎn)能力10萬立方米沭陽東方文體用品有限公司投資人民幣8000萬元項(xiàng)目建成后，年可創(chuàng)產(chǎn)值2億元，納稅800萬元，擁有員工2000余人沭陽柳青紡織有限公司注冊資金3000萬元，投資總額1.2億元一期有員工600名，年銷售額5000萬元沭陽鳳凰畫材有限公司總投資5500萬元現(xiàn)有工人800多人，年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.2億元，實(shí)現(xiàn)稅收900萬元宿遷市蘇林機(jī)械制造有限公司

注冊資本2000萬年?duì)I業(yè)額人民幣一億元以上沭陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分入駐企業(yè)沭陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于01年，是江蘇省政府批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。圍繞“工業(yè)化、城市化、國際化、生態(tài)型”的建設(shè)目標(biāo)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的做好總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。沭陽開發(fā)區(qū)累積投入建設(shè)資金10億元，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積擴(kuò)大到24.5平方公里，境內(nèi)外11家上市公司已進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大21沭陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來了大量產(chǎn)業(yè)工人，同時居民收入水平快速增長，表明市場潛在購買力充足沭陽人口保持穩(wěn)步增長，表明沭陽勞動力后備資源充足；沭陽人均可支配收入上升速度穩(wěn)定，持續(xù)上升；沭陽職工平均工資年均增長率保持在17%以上，位于宿遷第一；驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大22沭陽啟動的發(fā)展規(guī)劃不僅以城市而且依據(jù)產(chǎn)業(yè)為藍(lán)本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設(shè)為沭陽城市化發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)依據(jù)產(chǎn)業(yè)并結(jié)合城市功能規(guī)劃有效實(shí)施前提下，將對沭陽發(fā)展有兩方面促進(jìn)作用：完備功能的新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動極大促進(jìn)了沭陽向著城市化的方向發(fā)展；加大招商引資力度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升其城市化發(fā)展生命力。城市板塊劃分明確沭陽已經(jīng)初步形成“四區(qū)同步”的規(guī)劃布局；老城區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。各板塊城市功能完備規(guī)劃的各板塊功能明確，行政、展覽、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、休閑旅游，城市功能完善。行政商務(wù)居住休閑、旅游產(chǎn)業(yè)展覽驅(qū)動因素3發(fā)展規(guī)劃完備23沭陽宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但沭陽房地產(chǎn)市場供求比例近年逐步下降，表明城市運(yùn)營的措施還需進(jìn)一步加大，以滿足不斷釋放的購房需求房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US＄按照2010年底匯率折算，2010年底沭陽人均GDP在2480美元左右，由人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系可以研判，目前沭陽房地產(chǎn)市場處于啟動期，預(yù)計(jì)未來將保持快速增長沭陽2008年的供銷比在小于2：1，呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢，而GDP卻保持穩(wěn)步增長，反映出沭陽城市運(yùn)營措施還應(yīng)進(jìn)一步加大，以滿足不斷上升的購房需求驅(qū)動因素4房地產(chǎn)開發(fā)24沭陽已初步具備發(fā)展南部新區(qū)的基本要素，正向著區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者方向發(fā)展——蘇北縣域第一極

總結(jié)宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展功能優(yōu)化五大支柱產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶來行業(yè)相關(guān)人員收入快速增長沭陽經(jīng)濟(jì)實(shí)力位列蘇北第一第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯沭陽已經(jīng)開始進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展期沭陽現(xiàn)有城市運(yùn)營措施已經(jīng)不能滿足逐漸釋放的居民購房需求城市發(fā)展分區(qū)和定位明確新城規(guī)劃及功能結(jié)構(gòu)合理，并已經(jīng)在進(jìn)一步落實(shí)區(qū)域?qū)傩愿淖儭K北縣域第一極25房地產(chǎn)市場機(jī)會分析項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值研判初步建議26房地產(chǎn)市場機(jī)會分析沭陽房地產(chǎn)市場總體分析沭陽板塊市場競爭格局分析沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究272011年上半年，近40個城市實(shí)施限購，600多個城市出臺房價(jià)控制目標(biāo)，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，為確保1000萬套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下-------------2011年兩會房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容2011年1月“新國八條”出臺二套房首付提至60%2011年2月限購令出臺2011年6月住房部設(shè)定保障房進(jìn)程公布大限2011房地產(chǎn)相關(guān)政策為降低普通居民的購房成本，中央相繼出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策和措施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道28沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，可能會有發(fā)展停滯的現(xiàn)象，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來市場前景看好全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場信心不足，觀望氣氛濃厚；價(jià)格和真實(shí)需求的差距決定價(jià)格回調(diào)的幅度。房地產(chǎn)業(yè)的支撐因素房地產(chǎn)業(yè)的抑制因素對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型的城市區(qū)別對待人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長期角度來說，房地產(chǎn)市場的增長是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺救市政策，反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度；對于一線城市房價(jià)離大部分剛性需求的可承受力較遠(yuǎn)，需要有一個回調(diào)的過程；對于類似沭陽這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房價(jià)并未拉開距離，價(jià)格回調(diào)空間不大未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢取決于支撐因素和抑制因素的博弈基于以上判斷，沭陽未來房地市場前景看好經(jīng)濟(jì)長期前景，特別是潛力發(fā)展區(qū)域，持續(xù)看好城市化進(jìn)程將帶來大量自住需求；政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展措施挽救市場信心房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位29近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，土地價(jià)值區(qū)間比較大，南部新城要低于老城區(qū)及東部新區(qū)沭陽土地價(jià)格區(qū)間在40-200萬/畝，價(jià)格差距較大，金融酒店用地價(jià)格最高，住宅價(jià)格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價(jià)值較為市場認(rèn)可，南部區(qū)域土地價(jià)格較低，專業(yè)市場價(jià)格相對較低。60-150萬/畝40-80萬/畝60-180萬/畝商業(yè)金融酒店用地商業(yè)住宅用地住宅用地專業(yè)市場用地140-180萬/畝80-100萬/畝40-60萬/畝10-15萬/畝3007年以來沭陽商品房累計(jì)供銷比為2.30：1，縣商業(yè)物業(yè)累計(jì)供銷比為1.63：1，整體分析，供求趨勢相對均衡；07年以來沭陽商業(yè)地產(chǎn)在2009年銷售量達(dá)到最大值為30.9萬平方米，2010年銷售量為21.94萬平方米；商業(yè)物業(yè)供銷比在2007年達(dá)到了最大值，2008年均出現(xiàn)了較大程度的回落，09年起重新呈上升趨勢，隨著后續(xù)國家相關(guān)政策，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局勢，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)仍將保持上升態(tài)勢目前沭陽房地產(chǎn)市場的供求趨勢相對均衡，隨著國家對住宅地產(chǎn)的控制，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局面，預(yù)計(jì)市場焦點(diǎn)將集聚商業(yè)地產(chǎn)312007年以來，沭陽商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢，目前成交均價(jià)已逐漸攀升，商業(yè)價(jià)值正在得到體現(xiàn)；2007年以來沭陽住宅物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢，目前成交均價(jià)維持在2100元/平方米以上；由于沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，商業(yè)以及住宅物業(yè)價(jià)格泡沫相對較小，未來仍將保持了良好的走勢。近年來沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢良好，未來仍將保持這一發(fā)展態(tài)勢近年來沭陽住宅商業(yè)成交均價(jià)走勢備注：以上成交均價(jià)為縣域范圍含鎮(zhèn)的成交均價(jià)32沭陽房地產(chǎn)市場分析總結(jié)供求關(guān)系價(jià)格走勢土地市場沭陽土地價(jià)值性質(zhì)差異大近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，其中商業(yè)金融用地價(jià)值最高，而非核心區(qū)域住宅較低，專業(yè)市場最低。目前供大于求，預(yù)計(jì)未來將出現(xiàn)供需基本平衡目前沭陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，商業(yè)地產(chǎn)從09年開始供銷比呈上升趨勢，預(yù)計(jì)未來將會保持此局面價(jià)格泡沫較小，預(yù)計(jì)未來價(jià)格保持良好的運(yùn)行勢頭近年來沭陽住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢良好，商業(yè)物業(yè)均價(jià)大約為住宅均價(jià)兩倍左右，由于物業(yè)價(jià)格泡沫較小，且地價(jià)持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)物業(yè)價(jià)格將保持良好的運(yùn)行勢頭目前沭陽總體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，價(jià)格泡沫較?。坏S著土地市場的緊縮，產(chǎn)業(yè)需求的不斷釋放以及區(qū)域市場的加快發(fā)展，未來沭陽房地產(chǎn)市場前景看好，這為項(xiàng)目的成功帶來了良好的市場環(huán)境宏觀政策國家宏觀政策為整體房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好環(huán)境沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，回調(diào)的可能性不大，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來市場前景看好33房地產(chǎn)市場機(jī)會分析沭陽房地產(chǎn)市場總體分析沭陽板塊市場競爭格局分析沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究34按房地產(chǎn)市場發(fā)展程度，沭陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場主要分為三個板塊1老城區(qū)供應(yīng)量不大，以舊城改造為主，購房出體為老沭陽人，樓型多以高層供應(yīng)為主流，未來可供用于房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會較少，商業(yè)供應(yīng)逐漸成為重點(diǎn)

2城東新區(qū)縣政府所在區(qū)域，開發(fā)已經(jīng)比較成熟，樓盤云集，是沭陽房地產(chǎn)最為集中的區(qū)域，置業(yè)者以公務(wù)員、在外奮斗的打工及經(jīng)商沭陽人為主，購房的主力面積集中在90-120平米之間的三房，供應(yīng)量將繼續(xù)上升，產(chǎn)品類型在逐步豐富，出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，尤其是專業(yè)批發(fā)市場

3城南新區(qū)南部新區(qū)是未來沭陽規(guī)劃的新城區(qū)，目前基礎(chǔ)配套設(shè)施還不完善，尤其在新長鐵路南面樓盤供應(yīng)量較小，但未來規(guī)模將會不斷擴(kuò)大東部新區(qū)老城區(qū)南部新區(qū)5城市發(fā)展方向35老城區(qū)——輻射全市的商業(yè)配套中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢，目前開發(fā)空間不大區(qū)位優(yōu)勢：中心城區(qū)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場起步最早的區(qū)域，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢：中心城區(qū)是客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域目前，中心城區(qū)開發(fā)空間不大，主要以高層住宅和大型商業(yè)為主1、蘇果超市、2恒隆廣場、3歐中廣場123老城區(qū)典型樓盤藍(lán)天國際商貿(mào)城規(guī)模總占地119.35畝，總建筑面積達(dá)39萬㎡，商業(yè)約22萬多㎡，商住及辦公約10萬㎡，產(chǎn)品形式高層、商業(yè)、酒店式公寓均價(jià)商鋪1.3-3.3萬/平米戶型面積30-68平米商鋪銷售狀況年推出總量2000套，年中推出，目前銷售完成50%左右定位批發(fā)零售、休閑娛樂等全方位多功能于一身客戶特征以公務(wù)員、沭陽及周邊經(jīng)商人士為主36城東新區(qū)板塊——政府機(jī)關(guān)所在地，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，是沭陽商品住宅集中開發(fā)區(qū)域，縣政府及主要政府機(jī)關(guān)所在地，生活配套成熟、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全產(chǎn)品形式以高層住宅為主，輔以小高層和多層，商業(yè)開發(fā)以專業(yè)市場為主主力客戶是在區(qū)域內(nèi)工作的的公務(wù)員、企業(yè)單位職員、在外經(jīng)商及打工的沭陽人區(qū)域市場住宅均價(jià)在3000-3500元/平米左右，各項(xiàng)目價(jià)格差距不大，依托資源物業(yè)形式客戶特征價(jià)格平臺典型樓盤奧運(yùn)都城規(guī)?？偨ㄖ娣e30萬平米產(chǎn)品形式多層，小高層、花園洋房均價(jià)小高層3700元/平米戶型面積二房75-123，三房120-140平米，銷售狀況剩余的房源27套，都是小高層的10樓以上的房源，面積較大，多層價(jià)格偏高，合同不能簽。產(chǎn)品特色新古典建筑風(fēng)格，兵營式排布，低密度居住小區(qū)客戶特征以項(xiàng)目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務(wù)員為主東部新區(qū)軟件園行政中心37南部新區(qū)板塊——城市主流發(fā)展方向，但開發(fā)相對緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內(nèi)開發(fā)不足區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域配套相對完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏，以學(xué)校和公建為主大部分以多層住宅為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一主力客戶是在沭陽老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶2800-3300元/平米依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺翰林府第規(guī)模占地10萬平米，建筑面積20萬平米產(chǎn)品形式多層、小高層、排屋均價(jià)3500元/平米戶型面積三房120-133平米銷售情況今年底的4月29日開盤，到目前銷售90%，目前的多層房源好樓層均價(jià)在3600-3700左右該盤的銷售策略是單價(jià)報(bào)價(jià)提高200元左右，然后打折產(chǎn)品特色經(jīng)典歐式建筑客戶特征以項(xiàng)目周邊小業(yè)主及公務(wù)員為主，南部新區(qū)南部新城核心區(qū)域南部新城邊緣區(qū)域地塊所在38通過盤點(diǎn)板塊競爭板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致以中等規(guī)模項(xiàng)目為主，物業(yè)類型趨同主城、東部板塊客戶基本以泛公務(wù)員、客戶為主，北部則以職員、教師、小業(yè)主、進(jìn)城農(nóng)民等地緣性性客戶為主；由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。沭陽目前總建面超過30萬平米的項(xiàng)目僅有4個；在建大部分樓盤是小高層、高層住宅，僅有少數(shù)幾個項(xiàng)目有多層、別墅。區(qū)域價(jià)格差未拉開在沭陽市場的主要居住板塊中，多層、小高層產(chǎn)品價(jià)格差較小，普遍集中在3000-3600元/平方米的范圍內(nèi)。沭陽是一個高度同質(zhì)化的市場，在梳理片區(qū)競爭的過程中我們更多地看到了共同點(diǎn)——板塊競爭格局39房地產(chǎn)市場機(jī)會分析沭陽房地產(chǎn)市場總體分析沭陽板塊市場競爭格局分析沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究沭陽總體商業(yè)市場沭陽商圈分析沭陽專業(yè)市場分析40沭陽居民收入保持平穩(wěn)快速增長，帶動消費(fèi)支出的增加，人民生活質(zhì)量得到有效改善數(shù)據(jù)來源：全國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)沭陽統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒城市居民人均消費(fèi)收入城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長2007-2010年沭陽城市居民可支配收入年均增長達(dá)15%，高于全國平均水平。城市居民消費(fèi)支出實(shí)現(xiàn)快速增長沭陽縣城鎮(zhèn)居民2010年人均消費(fèi)收入超過8000元。2007-2010年實(shí)現(xiàn)年均增長率達(dá)17%，超出江蘇省平均水平。沭陽城市人民生活質(zhì)量得到顯著改善沭陽城市居民恩格爾系數(shù)已達(dá)38.5，按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國具體國情，居民已經(jīng)步入小康社會，向富裕階層過渡。人民生活質(zhì)量恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧富程度貧困溫飽小康富裕最富裕注：聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)溫飽小康城市居民人均可支配收入沭陽市民各類消費(fèi)實(shí)現(xiàn)全面增長、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級、消費(fèi)習(xí)慣向追求生活品質(zhì)改善市區(qū)居民各類生活消費(fèi)呈現(xiàn)全面增長局面作為基本生活的食品支出2010年比2004年增長55%，年均增長9%；衣著類支出增長39%，年均增長7%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)類、醫(yī)療保健、交通和通信類、教育文化娛樂服務(wù)等支出均實(shí)現(xiàn)了30%的增長36%，年均增長率高于5%。市區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級沭陽在食品以及衣著方面的支出占據(jù)消費(fèi)支出的比例有所下降，但仍然主要部分。在家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂支出等方面的支出提高了2.3%?，F(xiàn)代服務(wù)性消費(fèi)支出比例的提升說明市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步升級。數(shù)據(jù)來源：宿遷統(tǒng)計(jì)局從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，沭陽市民消費(fèi)傾向于多產(chǎn)品選擇以及自有購物空間的選擇，地區(qū)商業(yè)物業(yè)也向多元化、規(guī)?；l(fā)展800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地?cái)?、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費(fèi)的場所出現(xiàn)商業(yè)形態(tài)－城市經(jīng)濟(jì)模型沭陽所處階段房地產(chǎn)市場機(jī)會分析沭陽房地產(chǎn)市場總體分析沭陽板塊市場競爭格局分析沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究沭陽總體商業(yè)市場沭陽商圈分析沭陽專業(yè)市場分析44沭陽目前商圈呈單一中心化格局，城市商業(yè)功能集中于主城商圈，東部新區(qū)及南部新區(qū)商圈尚處于培育商業(yè)成熟度以及項(xiàng)目開發(fā)階段商圈名稱等級功能及業(yè)態(tài)商圈成熟度驅(qū)動條件人民中路商圈縣級商圈功能以商業(yè)零售為主；業(yè)態(tài)含大型購物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街商圈成熟，人流量大，商鋪經(jīng)營狀況好城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心東部新區(qū)商圈市級商圈功能以小商品集散為主；業(yè)態(tài)含、服裝及建材裝飾專業(yè)市場核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經(jīng)營情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設(shè)政府交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園布局驅(qū)動海寧皮革城商圈市級商圈功能以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售商圈仍在建設(shè)中，項(xiàng)目有待開發(fā)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃、南部新區(qū)商圈市級商圈功能以物流及專業(yè)商品市場還處于規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動商圈分布特征目前以人民中路商圈為主，各區(qū)域新興商圈尚處在培育商業(yè)氛圍，項(xiàng)目開發(fā)階段，呈單一中心化格局。未來各區(qū)域商圈成熟之后將逐步分散市中心商業(yè)功能，呈“一心多區(qū)”分布。老城區(qū)沭陽現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場分布格局呈現(xiàn)新舊并存的形式，由城中區(qū)域逐漸向城北物流聚集區(qū)聚集專業(yè)批發(fā)市場分布1浙江商城2海寧皮革城3南北匯服裝批發(fā)市場4山東商城5永康五金城6蘇北車市7蘇北商貿(mào)城8月星家居商業(yè)廣場9華東木業(yè)裝飾城備注“紅字為經(jīng)營個案，黑字為在開發(fā)個案目前現(xiàn)有的專業(yè)批發(fā)市場還處于轉(zhuǎn)型過程中，新舊物業(yè)類型并存，主要研究對象選取將根據(jù)所在行業(yè)及區(qū)域影響力，將新舊形式都包括在內(nèi)從行業(yè)劃分看，沭陽專業(yè)批發(fā)市場主要有三種行業(yè)一是服裝行業(yè)，如海寧皮革城、南北匯裝批發(fā)市場、山東商城等二是家居建材行業(yè)，如月星家居商業(yè)廣場、浙江商城、蘇北商貿(mào)城等三是以小商品行業(yè)，分布在蘇北商貿(mào)城附近由于沭陽經(jīng)濟(jì)的輻射區(qū)域包括周邊縣市及下轄縣鄉(xiāng)，因此沭陽目前比較成熟的專業(yè)批發(fā)市場都集中汽車交通樞紐周邊，如浙江商城依托政府的城市規(guī)劃及城市發(fā)展的功能布局，目前沭陽物流及專業(yè)市場項(xiàng)目還將集中在的——城東，未來城南新區(qū)將會崛起隨著沭陽城市經(jīng)濟(jì)與周邊市縣一體化水平的提高，專業(yè)批發(fā)市場供應(yīng)量還會增大，競爭激烈123456789房地產(chǎn)市場機(jī)會分析沭陽房地產(chǎn)市場總體分析沭陽板塊市場競爭格局分析沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究沭陽總體商業(yè)市場沭陽商圈分析沭陽專業(yè)市場分析47目前沭陽市的專業(yè)批發(fā)市場主要經(jīng)營方向以家居建材行業(yè)為主，其次為服裝及小商品市場等家居服裝小商品及氣體總供應(yīng)量（含在建）約5000,00平方米約500,000平方米約300,000平方米區(qū)域城東城東、城南城南代表性物業(yè)浙江商城月星家居商業(yè)廣場海寧皮革城南北匯服裝市場山東商城1.蘇北商貿(mào)城2.蘇北車市租金（含物業(yè)費(fèi)）浙江商城：0.5-1元/平方米/月海寧皮革城：0.8-1.5元/平方米/天0.3-0.8元/平方米/售價(jià)月星家居：1F1.2萬/平方米2F8000元/平方米山東商城：外、1、2F7500元/平方米里、1、2F6000元/平方米里、1F8000元/平米蘇北商貿(mào)城：4000-7000元/平方米蘇北車市：4500元/平方米（如一次性付款可售3200元/平米）入駐率浙江商貿(mào)城：95%海寧皮革城：90%50%左右主要特征城東是沭陽城市化的發(fā)展方向，存在大量的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)處于交通主干道附近主要以經(jīng)營知名家居品牌為主，浙江人帶動效應(yīng)下，商家入駐率較高形成輻射周邊的家居建材影響力目前已經(jīng)成為沭陽市區(qū)及周邊縣市的皮裝批發(fā)的首選地知名的品牌市場入駐，隨著服裝南北匯的建成，未來規(guī)模逐漸擴(kuò)大目前此區(qū)域的服裝主要以批發(fā)為主，檔次屬于中低端主要面對的客群都是周邊縣市的服裝門面的經(jīng)營者主要是借助沭陽經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，城市擴(kuò)張，而逐步成長發(fā)展起來目前也形成了全縣的影響力，但容量有限，市場空置率較高主要面對中低端市場需求未來研判隨著沭陽城市化進(jìn)程的進(jìn)一步擴(kuò)展，對家居建材市場的需求還會有所增長隨著城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，同時新型產(chǎn)業(yè)布局以及周邊交通配套將加速市場影響力的提升隨著沭陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化以及其他專業(yè)市場的形成而減弱重點(diǎn)個案分析——海寧皮革城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱沭陽海寧皮革城地理位置常州路永安路總建筑面積50000平方米占地面積17003平方米容積率3物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)單體及兩棟高層公寓經(jīng)營時間2008年10月開業(yè)物業(yè)類型組合主體高層17層、綜合樓6層、裙樓4層經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)品牌租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1F箱包區(qū)經(jīng)典405000-10000（部分保留商鋪）2F皮衣皮草區(qū)毛毛253F精品區(qū)四海15居住區(qū)5-17F酒店式公寓12-213000項(xiàng)目定位市場采用“MALL”設(shè)計(jì)理念，將專業(yè)皮革城、豪華酒店、時尚餐廳、寫字樓等多重城市功能優(yōu)化整合，裙房及綜合樓1-3層為皮革市場，綜合樓及主體1-3層為酒店餐飲用房；綜合樓4-6層為商務(wù)辦公用房，經(jīng)營情況2008年11月21日，市場一二層300余家商戶正式營業(yè)，商戶主要來自浙江海寧、桐鄉(xiāng)、溫州及廣東廣州等地，開業(yè)以后，月接待達(dá)10萬余人次，目前3層已經(jīng)全部滿租，市場人氣比較充分評價(jià)項(xiàng)目位于沭陽南部新區(qū)核心，交通優(yōu)勢明顯，商業(yè)管理正規(guī)，門市出租率較高，引入產(chǎn)品品牌在三線城市的影響力較高，二線品牌為主，少量一線品牌。重點(diǎn)個案分析——永康五金城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱永康五金城地理位置常州路永安路總建筑面積220000平方米占地面積183畝容積率1.5物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)組合經(jīng)營時間2011年9月開業(yè)物業(yè)類型組合2層商業(yè)街經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)品牌租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-2F五金批發(fā)零售正泰、新民15-337000-10000（部分保留商鋪）備注：開業(yè)率達(dá)到60%，銷售率50%左右項(xiàng)目定位市場實(shí)施信息化、規(guī)模化、品牌化經(jīng)營，建成一個集交易、倉儲、物流配送、現(xiàn)代商務(wù)辦公、信息化管理、品牌展示、電子商務(wù)等多項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代化五金模具專業(yè)市場。經(jīng)營情況沭陽的五金大戶全部入駐永康五金城，大門南面2間，沭陽天地五金機(jī)電（五交化市場第一家），門北面前后6間，沭陽正泰電器（五金市場第二家），第三家，新民橡膠機(jī)電（建陵中學(xué)對面）第四家：宏達(dá)鍋爐配件，戴老五，成勝將，宋組生等等還有好多都是行業(yè)中的大戶，評價(jià)定位合理，與目前沭陽現(xiàn)有及在建市場形成差異化，招商力度比較強(qiáng)，同時現(xiàn)有傳統(tǒng)的老五交化即將拆遷，沭河市場太小，沒有更強(qiáng)的競爭，未來發(fā)展空間廣闊重點(diǎn)個案分析——藍(lán)天國際商貿(mào)城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱藍(lán)天國際商貿(mào)城地理位置人民路上海路交匯處總建筑面積39萬平方米占地面積119.35畝鋪位總數(shù)3000物業(yè)形態(tài)集商貿(mào)、娛樂、金融、商務(wù)于一體的一站式商業(yè)街區(qū)容積率4.902物業(yè)類型組合綜合商貿(mào)中心經(jīng)營時間2012年初經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)及初步定位租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-6F地下二層設(shè)置國際大酒店及停車場，

地下一層部分為機(jī)動車車庫，部分為商業(yè)門店、餐飲和設(shè)備用房；

地上一、二層為服裝品牌店和專業(yè)門店；

三、四層為小商品、文體用品和五金、家電、數(shù)碼城等；

五、六層設(shè)置娛樂、餐飲、休閑等規(guī)模型商業(yè)服務(wù)及文化服務(wù)設(shè)施，中心部位結(jié)合地下一層設(shè)置碧游廣場景觀區(qū)；

三層樓頂設(shè)置機(jī)動車停車位；

四層屋面設(shè)置空中花園、兒童娛樂區(qū)。一樓是賣品牌三萬起租，兩樓是兩萬起租，三樓四樓免交房租兩年不過得交六萬押金1.3-3.3（部分保留商鋪）居住區(qū)5-33F住宅、酒店式公寓評價(jià)占據(jù)城市中心，散賣商鋪，定位中低端，發(fā)展空間有限重點(diǎn)個案分析——沭陽山東商城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱沭陽山東商城地理位置迎賓大道東段，距京滬高速沭陽出口不到一公里總建筑面積40多