天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅樓及配套設(shè)施項(xiàng)目可行性報(bào)告含萬(wàn)科可研報(bào)告指引及概論

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。三、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算幸第預(yù)6寫(xiě)操作環(huán)節(jié)：從丈全局出發(fā)進(jìn)行盟可行性研究使用指南摟可行性研鋪究通常是一種故打哪兒指哪兒杰的游戲，先射液出箭，然后畫(huà)慚出靶心找。伯渠中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)采展的階段性局冷限，導(dǎo)致市場(chǎng)詳?shù)牟淮_定因素酸較多，項(xiàng)目亡成村悔敗的回旋余地男也較大．如此炒也罷，最危險(xiǎn)敞的是可行性研乞究?jī)H僅成為一蝶紙說(shuō)辭?！斗窟x地產(chǎn)可行性研坦究實(shí)戰(zhàn)操作手仗冊(cè)》從實(shí)用的財(cái)角度總結(jié)了房宋地產(chǎn)可行性研禍究的要點(diǎn)與程哨序，并將之納浸入整體戰(zhàn)略設(shè)黎計(jì)壟。剩海第晉1權(quán)操作環(huán)節(jié)：成秤功近出投資第米一步奉1塵．透視民地產(chǎn)諷可行性研究嫌房地產(chǎn)開(kāi)隱發(fā)項(xiàng)目的可行瓜性研究是在投摟資決策之前對(duì)壩擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目牲進(jìn)行全面、系沸統(tǒng)的調(diào)查研究遺和分析，運(yùn)用版科學(xué)的技術(shù)評(píng)撐價(jià)方法，得出腦一系列評(píng)價(jià)指嘗標(biāo)植，以最終車確定該項(xiàng)目是癢否可行的綜合貫研究。偶一般來(lái)說(shuō)彎，可行性研究準(zhǔn)是以市場(chǎng)供需榴為立足點(diǎn)，以祖資源投入為限上度，以科學(xué)方脅法為手段，以夜系列評(píng)價(jià)指標(biāo)赤為結(jié)果，它通艘常要處理兩方剃面的問(wèn)題：較釋請(qǐng)第一是要確定劑項(xiàng)目在技術(shù)上摟能否實(shí)施；聽(tīng)掘炭第二是如何才雪能取得最佳的代效益（主要是牽經(jīng)濟(jì)效益）。這從房地產(chǎn)孝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)島際情況來(lái)看，變單從建筑施工堆技術(shù)上講，一惕般不存在一時(shí)慈無(wú)法突破的重配大難點(diǎn)，無(wú)論奪是大跨度橋梁邀，還是超高層負(fù)建筑，如上海境市的楊浦、南蹤浦大橋，及高店達(dá)傍42遙0雞米謊、踐8玻8倚層的金茂大廈鴨和高啦達(dá)限46捧8屯米的東方明珠還塔就是很好的絮佐證?？梢?jiàn)，杯關(guān)鍵在于投資槽的回報(bào)，即能竄否取得最佳的青經(jīng)濟(jì)效益，并加兼顧社會(huì)效益誓和環(huán)境效益。葉2匯、項(xiàng)目投資制勾勝第一法寶鄙一個(gè)房地顯產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施嚼之前，都必須悼進(jìn)行投資可行理性分析。在該吧階段，可行性紀(jì)分析所要解決做的波特定項(xiàng)目茄成功的可能性珠問(wèn)題。當(dāng)然，押一個(gè)投資方案鐘有成功的可能網(wǎng)性，或者說(shuō)其沙是可行的，也到并不意味著該卸項(xiàng)目是合適的櫻。－般情況下深，可行性分析答要研究的不僅賴僅是一個(gè)方案貞，而是同時(shí)研媽交多個(gè)方案，踢有時(shí)幾個(gè)方案搖都可能是可行齡的，而且都很頓可能具有吸引飽力。要在多個(gè)板可行方案中優(yōu)冤選出最優(yōu)秀方伍案，研究人員約只能在可行性刊分析的基礎(chǔ)上萄，綜合考慮市壟場(chǎng)、資金、風(fēng)長(zhǎng)險(xiǎn)等各方面的咳問(wèn)題，綜合評(píng)廢價(jià)合理取舍。去可行性研究，撫至少要能精確戶地回答這么三退個(gè)問(wèn)題：著念a厲、這項(xiàng)目是可弟行的還是不可童行的軟堵b干、如果可行，壟可行到什么程電度耐時(shí)c掠、如果投資，慢可能遇到的最慎壞的情況是什匆么，對(duì)此應(yīng)作陜什么打算漁第級(jí)2尋操作環(huán)節(jié)：房謊地產(chǎn)可行性研存究戰(zhàn)略分璃析絲西分析角度一：飄社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免饞對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)唐的影響撲房地產(chǎn)業(yè)假不是個(gè)孤立的臨行業(yè)，本書(shū)多再處強(qiáng)調(diào)，將房侵地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)嫌民經(jīng)濟(jì)蘭的皇‘討噴頭產(chǎn)般業(yè)損”笑來(lái)看待是錯(cuò)誤栽的，這并不僅芬僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)斑題，而是一個(gè)蓄最基本的認(rèn)識(shí)抄問(wèn)題：到底是協(xié)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)聚國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)漁展還是國(guó)民經(jīng)撥濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)甲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)槳展？如果把這絲個(gè)問(wèn)題搞顛倒或了，在形勢(shì)的禾判斷上就會(huì)出腦現(xiàn)根本性的失址誤。無(wú)論政府川還是企業(yè)都會(huì)姿導(dǎo)敬致練“戰(zhàn)先人為新主成”哄的決策傾向。燦如年代初海南寸、惠州、北海淚等地出現(xiàn)房地?cái)_產(chǎn)業(yè)畸形膨脹巖，大起大落，清都是無(wú)視當(dāng)?shù)厣弴?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展武情況，主次顛取倒，沒(méi)有擺正響房地產(chǎn)業(yè)的位藍(lán)置所帶來(lái)的后扣果榨。貞在分析角度二：敵當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的店影雜響肆類一些地方傳政府的城市規(guī)夕劃及規(guī)劃控制爪水平對(duì)當(dāng)?shù)胤坑甑禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著卻直接的影響。鐵眾所周知，在賤城市規(guī)劃管理嘆比較好的張家鐵港市及江陰市撕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帖一直處于比較眨平穩(wěn)的狀態(tài)。遺超前而科學(xué)的旋規(guī)劃、有效的勸規(guī)?？刂啤?yán)脫格的規(guī)劃管理唉，使這兩個(gè)城墨市的房地產(chǎn)開(kāi)瘡發(fā)避捐免貴7義盲目的、一窩摔蜂的現(xiàn)象，本煙著配套一片、遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)一片、管索理一片的原則欲，這里的小區(qū)遼住宅市場(chǎng)基本胖上沒(méi)有出現(xiàn)供怪大于求的情況先，所有樓盤的鵲預(yù)售成績(jī)都很塌好。與此形成攔對(duì)比的是，不嘉少城市的土地患批出規(guī)模嚴(yán)重孤失控，房地產(chǎn)裂市場(chǎng)管理混亂言，造成地皮炒即賣現(xiàn)象嚴(yán)重，傾商品房供應(yīng)量憐過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)侮格起落過(guò)劇，域地方政府規(guī)劃壇管理不妥，給尖發(fā)展商們帶來(lái)喜了很大的風(fēng)險(xiǎn)怎。堂陽(yáng)分析角度三：叉街區(qū)環(huán)境對(duì)房津地產(chǎn)營(yíng)銷的影坦響仇古北新區(qū)演并非上海鬧市灌區(qū)，樓價(jià)何以戴如此昂貴？原凱來(lái)，歐由乒8縫0痛年代起率先開(kāi)撓發(fā)的第一個(gè)上歲海外貿(mào)執(zhí)區(qū)沖—喂一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)恰，隨著愈來(lái)愈債多外商人駐辦顛公，鄰近的古盼北新區(qū)自然成半為外商購(gòu)買或淚租賃住宅的主慢要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)激滿是豪華住宅釘，住戶大部分飄是港、臺(tái)同胞鵲及外國(guó)人，所濱以成為上海賊唯碌—呢一個(gè)名副其實(shí)糾的境外人士居爹住區(qū)。這使古錄北新區(qū)享有很銹高的知名度，運(yùn)并自然形成了段一個(gè)獨(dú)特的社金交圈及生活社首區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇旨質(zhì)素又不賴，烘需求者多而且爽舍得花大價(jià)錢燈，故此售價(jià)及擔(dān)租金曾一直穩(wěn)棒步上揚(yáng)。進(jìn)介入漂1996罰提年以后，該小絕區(qū)房?jī)r(jià)雖有所竭下跌，但仍是闖國(guó)內(nèi)最貴的地越方唇。艙瓦從古北新檢區(qū)的例子可以裙看出，房地產(chǎn)截的價(jià)值似乎并羽不完全取決于壯樓盤自身的檔致次和質(zhì)量，還敬與周邊的街區(qū)徑環(huán)境有關(guān)。正蛛因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)悲發(fā)區(qū)的發(fā)展，瞧才產(chǎn)生了對(duì)古頌北新區(qū)高尚住碗宅的需求，虹蹤橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古撲北新區(qū)之間明禽顯存在著功能燭上的互補(bǔ)關(guān)系德。街區(qū)功能是歡使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)兔其市場(chǎng)價(jià)值的稍外在動(dòng)因。完***污*狂投資商自身?xiàng)l教件考察津作1崖、考察你的經(jīng)故驗(yàn)星隔行如隔瓦山，隔山買牛密難。任何一家苦公司都不可能救對(duì)自己完全不明了解的領(lǐng)域進(jìn)乖行投資，房地固產(chǎn)投資也是如董此。即使是已敲經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)晚內(nèi)有一定資歷葬的企業(yè)，如果頃該公司以前是印開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字失樓的，如今目植標(biāo)投資對(duì)象是興郊區(qū)別墅，那驚么能不能考慮往呢？那要看公總司的經(jīng)理層里太是否有具備別遞墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的自人才，否則還便是慎重為好。綱當(dāng)然，事情并屬不是絕對(duì)的，是當(dāng)你認(rèn)最為擁“胖經(jīng)溪驗(yàn)子”機(jī)這一風(fēng)險(xiǎn)也值寨得冒的時(shí)候，表就不必在這個(gè)霉問(wèn)題上多思量暗了。梳維2嗚、考察你的投蒸資方式淋由于企業(yè)糖背景和實(shí)力不吃同，各房地產(chǎn)發(fā)投資企業(yè)的項(xiàng)陜目投資方式也膝不一樣。也許館你的企業(yè)從來(lái)慰不會(huì)在建一幢紛樓后靠出租來(lái)腎獲取長(zhǎng)期回報(bào)逐，而是建一部墳分賣一部分，感甚至靠預(yù)售樓斥盤來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)到，那么對(duì)那些狹適合于長(zhǎng)線開(kāi)苗發(fā)的項(xiàng)目和適籮于長(zhǎng)錢投資的位地區(qū)，你就要渾三思而后行了禮。有時(shí)候一個(gè)宇好項(xiàng)目，到了鴿某些房地產(chǎn)企肆業(yè)手里就成了佳臭狗屎了，想糾扔也扔不掉罩。調(diào)畝會(huì)3爭(zhēng)、考察你的融西資能力滔每一個(gè)房顆地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)僻發(fā)都會(huì)遇到借電貸和融資問(wèn)題蠢。問(wèn)題是你的稼借貸渠道和融仗資渠道是否可繳靠，如果項(xiàng)目雹建到一半而你矩的后續(xù)資金又蟲(chóng)無(wú)人提供，那掌可要人命了。層筆者見(jiàn)到不少樂(lè)這樣的事情：段一個(gè)建了一半意的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)講有后續(xù)資金而普停工兩三年，標(biāo)前期成本已經(jīng)笨上升了一半，燒如此就算建好甩了也無(wú)利潤(rùn)可岸言了，明擺著邀是虧本的生意拼。分析角度四混：投資商的自睜身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷禿的影響俗語(yǔ)菊說(shuō)榴“漂太貴有自知之脖明繭”源。房地產(chǎn)商在谷進(jìn)行項(xiàng)目分析告時(shí)是不可能不合對(duì)自身的條件宴進(jìn)行分析的。澡一家公司不可池能什么樣的項(xiàng)木目都能開(kāi)發(fā)，括也不可能什么印樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢旱去冒，所以在魯考察一個(gè)地區(qū)跡、一個(gè)項(xiàng)目值六不值得去投資倆時(shí)，還必須有彩針對(duì)性地權(quán)衡薪：本公司適不灘適合于那個(gè)地姿區(qū)去投資，適斗不適合于投資倚那樣的項(xiàng)目。臨第療3穗操作環(huán)桐節(jié)擇后設(shè)計(jì)成功的可彼行性研究流程罩步嫂驟丙A納掌人員安排組合芒項(xiàng)既目岔異政亡內(nèi)敗容淘渠舟人患數(shù)分按惡悅負(fù)責(zé)項(xiàng)眠目雜頸島省費(fèi)則用毫紙量三時(shí)間阿注冊(cè)房地產(chǎn)估廳價(jià)筍師紅呀乘造價(jià)工程靈師得驟嫂市場(chǎng)調(diào)查和分芳析人敬員興霧夠經(jīng)濟(jì)分析專份家勒秤奪制作人滲員膽棒艷社會(huì)學(xué)，環(huán)境欠等專忌家趕察綿步送驟鏈B持：市場(chǎng)分滑析躍悅希a嫌、宏觀因素分賊析應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)垃發(fā)商在一個(gè)國(guó)密家的某個(gè)地區(qū)漠?dāng)M進(jìn)行房地產(chǎn)彎投資時(shí)，首先服要考慮的是該音國(guó)的宏觀因素劉如政治、經(jīng)濟(jì)慌、文化、地理忘地貌、風(fēng)俗習(xí)漫慣及宗教信仰鉛，有無(wú)地區(qū)沖霧突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生麻的可能性。彼化b缸、區(qū)域性因素背分析廢一般來(lái)講社，項(xiàng)目所在國(guó)爹內(nèi)部地區(qū)之間象的發(fā)展是不平廣衡的，差異總踢是不同程度地辦存在，僅研究繩其宏觀因素還偷不夠、還必須稀對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)嚼域進(jìn)行因素分侵析，這是因?yàn)槎悾菏啄合仁且?guī)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)缺域經(jīng)濟(jì)的影響瑞程度不同，對(duì)啟有的區(qū)域影響泡大，有的區(qū)域蝶影響??；其觸次使墓區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)受宏觀經(jīng)濟(jì)的襪影響存在儲(chǔ)著賺“充時(shí)筆滯千’秩現(xiàn)象，宏觀的才經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往喇要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)劫時(shí)間以后才能偏對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的水發(fā)展產(chǎn)生影響松，有的地區(qū)反伐應(yīng)快，有的地狹區(qū)則滯后性較瞎為明顯，投資袍時(shí)必須加以考濟(jì)慮；其慕三氏維國(guó)家特定的地即區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某耍些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或起多或少受宏觀危經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影蓄響，甚至形成參于宏觀經(jīng)濟(jì)趨車勢(shì)相反的逆向奮走勢(shì)。我國(guó)的嫩經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自徒由貿(mào)易娶、保子稅區(qū)對(duì)國(guó)際資請(qǐng)本依賴程度相示對(duì)較低，即使雜在我國(guó)宏觀經(jīng)耐濟(jì)調(diào)整期間，義國(guó)內(nèi)資金緊張妹的情況下，其釘國(guó)際資本所受悉影響較小，這從些地區(qū)的項(xiàng)目身受到?jīng)_擊也較司小。肅襯c棗、微觀市場(chǎng)分蟲(chóng)析夠?qū)M投資項(xiàng)目納所在地區(qū)的房壩地產(chǎn)微觀市場(chǎng)神的分析可以分患成以下兩個(gè)部畜分，其一是對(duì)突擬講烤投資房地產(chǎn)市漿場(chǎng)的分析，其烤二是對(duì)與投資兼項(xiàng)目同類型的覆物業(yè)市場(chǎng)分析園。泉步霜驟紡C:聽(tīng)停市場(chǎng)預(yù)測(cè)塑a收債需求預(yù)測(cè)攔需求預(yù)測(cè)敗就是以房地產(chǎn)參市場(chǎng)調(diào)查的信遣息、數(shù)據(jù)和資撲料為依據(jù)，運(yùn)稅用科學(xué)的方法重，對(duì)某類物業(yè)北的市場(chǎng)需求規(guī)杜律和變化趨勢(shì)朋進(jìn)行分析和預(yù)消測(cè)，從而推斷樓出為了市場(chǎng)對(duì)概該類物業(yè)的需詳求。冰b希猴供給預(yù)測(cè)任供給預(yù)測(cè)另就是以房地產(chǎn)兇市場(chǎng)調(diào)查的信嫁息資料和數(shù)據(jù)霸為依據(jù)，運(yùn)用瞇科學(xué)的方法，粗對(duì)某類物業(yè)的餃?zhǔn)袌?chǎng)供給規(guī)律鳳和變化趨勢(shì)進(jìn)軋行分析，從而鄰預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)鍋上該類物業(yè)的搖供給情況塊c喉窩預(yù)測(cè)方法錯(cuò)通常可以分為枕時(shí)間序列分析螞法和因果關(guān)系漠分析法。時(shí)間帆序列分析法又牽可分為：移動(dòng)稻平均法，指數(shù)作平滑法等；因避果關(guān)系分析法棚可分為：線性棍回歸法、非線捎性回歸法、模軟擬法等。智步介驟孟D:店凱成本測(cè)算弓在房地產(chǎn)紀(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可軋行性研究中，芽項(xiàng)目的成本測(cè)浙算是重要的一泡環(huán)，它由估價(jià)匹師會(huì)同造價(jià)工拉程師完成。成肥本測(cè)算的正確鞋與否，如同對(duì)鞏租售市場(chǎng)的預(yù)到測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)乖目的經(jīng)濟(jì)效益艇有重大的影響膀，但相對(duì)而言稍，成本測(cè)算較益易把握。嫂一般來(lái)斃講迅咬成本構(gòu)成包括仆以下四個(gè)部分禍：日A賓經(jīng)土地前期費(fèi)：歡指取得合理的煉土地的權(quán)證，補(bǔ)完成土地上現(xiàn)蹦有建筑物的拆那遷，開(kāi)通施工腎用水、用電、仆道路以及完成射場(chǎng)地平整為止狠所要的費(fèi)用。準(zhǔn)根據(jù)取得上地猾方式的不同，鄭又可分為新征岡土地前期費(fèi)、丟舊區(qū)改造前期籮費(fèi)和土地批租黑費(fèi)三種類型。稱B絕乳設(shè)計(jì)和建筑安涼裝工程費(fèi)：指輪完成場(chǎng)地的三通通一平以后，身從規(guī)劃設(shè)計(jì)到帳土建工程、設(shè)男備安裝、裝飾獸工程及小區(qū)配春套、小區(qū)綠化漿結(jié)束所包括的鄙費(fèi)用。沿C篩宿市政配套費(fèi)：擴(kuò)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)盤必須向城市市武政建設(shè)所交付址的配套費(fèi)，主數(shù)要是由于新增揚(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目所躺引起的水電費(fèi)勻。史步互驟譯E牧：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)孩項(xiàng)目投資方案鋼評(píng)價(jià)的指標(biāo)一嘉般分為兩類：蓋一類是考螞慮還7睡貼現(xiàn)因素的動(dòng)泛態(tài)指標(biāo)，即考帆慮死7椅貨幣時(shí)間價(jià)值嫁因素的指標(biāo)，米包括凈現(xiàn)值、物獲利指數(shù)、動(dòng)找態(tài)回收期、內(nèi)斜含報(bào)酬事等指任標(biāo)釋。鉆款另一類是非貼衣現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)抗，即設(shè)有考慮橫貨幣時(shí)間價(jià)值側(cè)因素的指標(biāo)，不如靜態(tài)回收期舒、投資利潤(rùn)率扛等。在房地嘉產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的漏評(píng)價(jià)中一般以扛動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主糟，以靜態(tài)指標(biāo)戀為輔。以下簡(jiǎn)爺單介紹三種常友用的靜態(tài)評(píng)價(jià)光指標(biāo)。榮步粒驟葬F付：盈虧平衡分楚析攜盈虧平衡斷分析在財(cái)務(wù)管為理中又稱量、遙本、利分析，結(jié)是指在一定的微市場(chǎng)生產(chǎn)能力爺條件下，通過(guò)熊分析擬建項(xiàng)目耍的產(chǎn)出（量）贈(zèng)、成本（本）校和收益（利）濁之間的關(guān)系，驅(qū)來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)嶄劣及盈利能力隆的一種方法懼。擇場(chǎng)盈虧分析的關(guān)英鍵是找到盈虧狐平衡點(diǎn)貼（鵲BPe0罪K浪－熄evenP旺0iD逗t掩）即項(xiàng)目達(dá)到蜘盈虧平衡狀態(tài)治利潤(rùn)為零的點(diǎn)冷。一般來(lái)講，傲在項(xiàng)目產(chǎn)出能沙力一定的前提粘下，盈虧平衡磚點(diǎn)越低，項(xiàng)目椅的盈利可能性降就越大，經(jīng)營(yíng)肺安全性越好。囑在房地產(chǎn)項(xiàng)目絕的可行性研究蝶中，所謂盈虧稀平衡分析指對(duì)事特定的項(xiàng)目而飾言，要找出預(yù)喚計(jì)銷售收入恰吹好能彌補(bǔ)成本稠時(shí)的銷售量又鋼稱保本銷售量耕。懷步迷驟巾G專：動(dòng)磁性分析爛敏感性分濫析是研究某些鋸因素發(fā)生變化豪時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)擇效益發(fā)生的相期應(yīng)變化，并判布斷這些因素對(duì)刪項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)嶼的影響程度。略敏感性分析不延僅可以使開(kāi)發(fā)氣商了解因素變翅動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)翁評(píng)價(jià)指標(biāo)的影薯響程度，還可些以使他們對(duì)那溪些較為敏感的房因素進(jìn)行認(rèn)真易和仔細(xì)的再研彩究，以提高項(xiàng)歡目可行性研究勤的準(zhǔn)確性。蝕反應(yīng)敏感程度聰?shù)闹笜?biāo)是敏感青系數(shù)：話敏感系巖數(shù)湖=蘇目標(biāo)值的變化蠶百分比／參數(shù)拉值變動(dòng)的百分哪比倒例如：以售價(jià)取為參數(shù)值，以無(wú)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金壤流量現(xiàn)值作為蜘目標(biāo)值，已知仙售價(jià)增由加鋸1旬0禿％，披凈現(xiàn)金流量現(xiàn)兔值增閱加?xùn)|2梳0些％，則售價(jià)的估敏感系幼數(shù)松=2帆0偷％借/10%=妻2脖。粒敏感系數(shù)可正惠可負(fù)。若敏感換系數(shù)為負(fù)，說(shuō)辣明目標(biāo)值的變屬化與參數(shù)值的董變化方向相反微，安敏感系數(shù)越大希，則說(shuō)明該參濟(jì)量對(duì)目標(biāo)值越福敏感，在可行倍性研究中對(duì)該芬參量的確定須喇越謹(jǐn)慎。碧步直驟填H戴：風(fēng)險(xiǎn)分析紐盡怒風(fēng)險(xiǎn)分析又稱椒為概率分析，積利用概率值來(lái)碼定量研究各種被不同確定因素咽發(fā)生不同幅度醒變動(dòng)的概率分某布及對(duì)方案經(jīng)贏濟(jì)效果的影響茅，對(duì)方案的經(jīng)量濟(jì)效果指標(biāo)作苗出某種概率描懂述，從而對(duì)方黑案的風(fēng)險(xiǎn)情況棄作出比較準(zhǔn)確娃的判斷。蜂第扁4挪操作環(huán)節(jié)：撰幻寫(xiě)出色的可行歸性研究報(bào)告書(shū)傲A耀、可行性研究刑報(bào)告的主事內(nèi)裹容議一般來(lái)講儀，專業(yè)機(jī)構(gòu)編會(huì)寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的幟可行性研究報(bào)俗告應(yīng)包括封面迎、摘要、目標(biāo)膜、正文、附件古和附圖六個(gè)部筆分。堤1槍、封面：一般哥要反映可行性曉報(bào)告的名稱，勿專業(yè)研究編寫(xiě)擠機(jī)構(gòu)名稱及編裳寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間養(yǎng)三個(gè)內(nèi)容。阿2澡、摘要：它是票用簡(jiǎn)潔親明磁7偷的語(yǔ)言概要介糖紹項(xiàng)目的概況柜、市場(chǎng)情況可編行性研究的結(jié)盟論及有關(guān)說(shuō)明炎或假設(shè)條件，乞要突出重點(diǎn)，威假設(shè)條件清楚肝，使閱讀人員握在短時(shí)間內(nèi)能展了解全報(bào)告的爆精要。也有專銅家主張不寫(xiě)摘宿要，因?yàn)榭尚欣涡匝芯繄?bào)告事畝關(guān)重大，閱讀絡(luò)者理應(yīng)仔細(xì)全現(xiàn)面閱讀。壘3筆、目錄：由于永一份可行性報(bào)麥告少則十余頁(yè)獻(xiàn)，多則數(shù)十頁(yè)砌，為了便于寫(xiě)友作和閱讀人員碌將報(bào)告的前后迎關(guān)系、假設(shè)條屯件及具體內(nèi)容娘條理清楚地編音寫(xiě)和掌握，必色須編寫(xiě)目錄。罷4瘦、正文：它是昂可行性報(bào)告的榆主體，一般來(lái)差講，應(yīng)包括以偷下內(nèi)容：集a冤、概況（包括鑼：項(xiàng)目背景、節(jié)項(xiàng)目概況、委尼托方、受托方可、可行性研究浙的目的、可行懸性研究的編寫(xiě)田入員、編寫(xiě)的距依據(jù)、編寫(xiě)的瓜假設(shè)和說(shuō)明）脖；估b枝、市場(chǎng)調(diào)查和術(shù)分析；帥C搜、規(guī)劃設(shè)計(jì)方立案；黑d偏、建設(shè)方式和域建設(shè)進(jìn)度；晃e鍋、投資估算及混資金籌措；體f啟、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)喉價(jià)；值g宏、風(fēng)險(xiǎn)分析；給h攤、可行性研究柄的結(jié)論；我i瓜、研究人員對(duì)速項(xiàng)目的建議；持j臨、相應(yīng)的附表?yè)?。?辜、附件：它包飾含可行性研究波的主要依據(jù)，棄是可行性研究寫(xiě)報(bào)告必不可少沃的部分。一般避來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)喘目在做正式的擾可行性研究時(shí)驗(yàn)，必須有政府棚有關(guān)部門的批窯準(zhǔn)文件（如規(guī)倚劃選址意見(jiàn)書(shū)尾、土地批租合這同、土地證、升建筑工程許可兔證等）。專業(yè)農(nóng)人員必須依照桐委托書(shū)和上述稻文件以及相應(yīng)隨的法律、法規(guī)紅方能編寫(xiě)項(xiàng)目金可行性研究報(bào)劈告。分6亮、附圖：一份尿完整的可行性訊報(bào)告應(yīng)包括以范下附圖：項(xiàng)目皺的位置圖、地乏形圖、規(guī)劃紅葉線圖、設(shè)計(jì)方雕案的平面圖，蘆有時(shí)也包括：訓(xùn)項(xiàng)目所在地區(qū)云或城市的總體秘規(guī)劃圖等等。波B泊、可行性研究扭報(bào)告正文部分棕的編寫(xiě)睜正文部分霸是可行性研究覆報(bào)告的核心部凝分。內(nèi)容多，我較復(fù)雜。1、概況：窮（貨1稠）進(jìn)行可行性丙研究的背景；歐（位2屈）所研究項(xiàng)目糟的名稱、性質(zhì)綁、地址、周邊乓的市政配套和帖基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀鍬，交通及周圍角環(huán)境等；建（藏3帳好）委托方的名勸稱、地址、法價(jià)人代表、營(yíng)業(yè)兄執(zhí)照登記號(hào)及絨聯(lián)系人；襲（刊4收）受托方的名謊稱、地址、法梳人代表、營(yíng)業(yè)欣執(zhí)照登記號(hào)及難聯(lián)系人；裂（怪5偉）可行性研究鑒的目的；擺（把6震）可行性研究摧的編寫(xiě)人員名復(fù)單；腸（擴(kuò)7銳）可行性研究培的編寫(xiě)依據(jù)；瓜（紙8陡）研究報(bào)告的爭(zhēng)假設(shè)和說(shuō)明。描2劍、市場(chǎng)調(diào)查分底析：要求對(duì)項(xiàng)閑目進(jìn)行宏觀、尸區(qū)域和微觀的著市場(chǎng)分析和調(diào)葡查，及對(duì)未來(lái)訪的供給、需求吩和價(jià)格的預(yù)測(cè)抵，不僅要有定襪性的分析，還垮要有定量的推棚導(dǎo)。呀3移、規(guī)劃設(shè)計(jì)方樸案：要求寫(xiě)出飽項(xiàng)目所具備的依規(guī)劃設(shè)計(jì)方案雞及建設(shè)過(guò)程中蒸市政條件是否錢具備。市政條奏件包括水、電堤、煤、衛(wèi)、通高訊、供暖（部逝分地區(qū)）及道炒路等的配套情沃況，在報(bào)告中朗必須有這些市蒸政條件是否具滅備的書(shū)面文件恰。翁4品、建設(shè)方式和丹建設(shè)進(jìn)度：專座業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)僻目的建設(shè)方式倦的委托提出建依議或由委托方放提供建設(shè)方式婚和進(jìn)度安排，劈他們一旦確定哭則為其后進(jìn)行正投資估算作了揚(yáng)準(zhǔn)備。焦5熊、投資預(yù)算和厚資金籌措要求巴寫(xiě)出項(xiàng)目建設(shè)大過(guò)程中必須發(fā)子生的各項(xiàng)費(fèi)用柱并逐一計(jì)算資商金籌措部分，吸要就整個(gè)項(xiàng)目微投資額和相應(yīng)鉆的支付時(shí)間作皂出融資安排。麻例如：自有資吊金、貸款和預(yù)負(fù)售收入這三種偷主要資金來(lái)源盈的安排等。研6抹、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)振評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)帥出主要財(cái)務(wù)評(píng)垮價(jià)指標(biāo)的計(jì)算免結(jié)果，如凈現(xiàn)午值、現(xiàn)值指數(shù)遲、內(nèi)含報(bào)酬率犧和動(dòng)態(tài)回收期肺等。蘆7而、風(fēng)險(xiǎn)分析：貞一般要求計(jì)算欠出保本銷售額銳、盈虧平衡點(diǎn)沈及對(duì)主要敏感桃因素在有利和漏不利情況下的垮敏感分析并計(jì)袍算出相應(yīng)的財(cái)泛務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。謊8瞞、結(jié)論：要求光寫(xiě)出該項(xiàng)目可苦行性研究的結(jié)衡論，明確說(shuō)明易該項(xiàng)目是否可讓行，是否具有感較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)宵能力。栗9智、有關(guān)建議：者是專業(yè)機(jī)構(gòu)的川專業(yè)人員在進(jìn)陽(yáng)行可行性研究夠中發(fā)現(xiàn)的一些暗有利于項(xiàng)目獲跑得更佳的經(jīng)濟(jì)唱效益、社會(huì)效護(hù)益、環(huán)境效益拐等方面的建議賭，供委托方參定考。附表：是耽可行性研究報(bào)印告中涉及的諸冷多計(jì)算表，如弟投資匡算表、礎(chǔ)銷售收入表、交資金籌措表、撓利息計(jì)算表、嗚現(xiàn)金流量表、蟲(chóng)敏感性分析計(jì)理算表等蔽。畫(huà)旗第記5評(píng)操作環(huán)節(jié)：如堵何協(xié)調(diào)可行性尋研究投資預(yù)液算彩倡一些不大規(guī)范餡的房地產(chǎn)項(xiàng)目司可行性研究報(bào)學(xué)告，其中的項(xiàng)束目投資概算只撐包捷含塌7躺項(xiàng)目建設(shè)的工價(jià)程概算。這樣傘算帳不好。一驟個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目截不等于一個(gè)簡(jiǎn)瞧單的建筑物，梳它需要營(yíng)銷成類本、金融成本怠和建筑成本，睛項(xiàng)目投資就是套為了滿足這些苗成本支出。而怠且，工程概算報(bào)也不一定就等肝于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)濁目工程建設(shè)的谷實(shí)際投資。在匠被證明星可行硬的前提下，邊書(shū)回收資金邊追園加投入的滾動(dòng)酒式投資開(kāi)發(fā)方毛式也是可以采想取的，這樣一堪來(lái)發(fā)展商在工赤程建設(shè)訊上的實(shí)際總投當(dāng)入就會(huì)小得多職。以工程概算啟代替項(xiàng)目投資繁概算是極不嚴(yán)側(cè)肅的。房地產(chǎn)考項(xiàng)目的投資概耕算應(yīng)包括以下債內(nèi)容：呆營(yíng)銷開(kāi)支概算燃，包括：漂項(xiàng)目前研究及插可行性研究的樹(shù)開(kāi)支掀項(xiàng)目策劃的開(kāi)咽支襖銷售策劃的開(kāi)沾支廣告開(kāi)支挨項(xiàng)目公司日常廳運(yùn)作的開(kāi)支狐項(xiàng)目及企業(yè)的襪公關(guān)開(kāi)支輩工程開(kāi)支概算小，包括：臺(tái)用于工程勘探椅的開(kāi)支甚用于吹沙填土華、平整土地的族開(kāi)支妨用于工程設(shè)計(jì)圾的開(kāi)支萄用于建筑施工斯的開(kāi)支勒用于設(shè)施配套蛾的開(kāi)支金用于工程監(jiān)理備的開(kāi)支滔土地征用開(kāi)支遍概算，包括：錄政府一次性收塌取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)恐用于拆遷補(bǔ)償錢或青苗補(bǔ)償?shù)暮揲_(kāi)支主影響公共設(shè)施厭而出現(xiàn)的賠償生開(kāi)支父金融成本開(kāi)支俯，包括：殊外匯資金進(jìn)入膝國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)制產(chǎn)生的銀行擔(dān)蓮保及管理費(fèi)用丸支出捉貸款引起的利貸息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支腿稅收和行政性絮收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支通第段6冶操作環(huán)節(jié)：從鞋全局出發(fā)進(jìn)行驗(yàn)可行性研刑究偽堤現(xiàn)實(shí)化的可行豎性研究前握霧事實(shí)上，一個(gè)堆好的市場(chǎng)營(yíng)銷魔者才是一個(gè)最酬好的利潤(rùn)創(chuàng)造躲者和挖掘者，等他們致力于分客析各種營(yíng)銷機(jī)西會(huì)的利潤(rùn)潛力貿(mào)，捕捉贏利機(jī)剝會(huì)。這樣的房家屋是有目的、盜有針對(duì)性地建橡造的。優(yōu)秀的粥房地產(chǎn)公司應(yīng)港從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)絡(luò)縱觀其業(yè)務(wù)，匯監(jiān)視變化中的蝕環(huán)境并抓住最興佳的機(jī)會(huì)。公誠(chéng)司營(yíng)銷人員的確主要職責(zé)是辨佳別外界環(huán)境中型的主要變化，輩通過(guò)設(shè)立早期得預(yù)警系統(tǒng)，及門肘改變營(yíng)銷策崖略，去迎接營(yíng)蝶銷環(huán)境中的新使挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)戒。凱傾消費(fèi)者市場(chǎng)分粱析與營(yíng)銷環(huán)境民分析同等重要兵。消費(fèi)者市場(chǎng)啞包括個(gè)人和家爭(zhēng)庭、消費(fèi)者在棒年齡、收入、驗(yàn)教育程度、遷矩移狀態(tài)及興趣祖等方面差異極糾大，營(yíng)銷者區(qū)舍分不同消費(fèi)者處群體和細(xì)小的程市場(chǎng)，并按照寨他們的需要來(lái)襖開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服玻務(wù)是非常有用矛處的。我們應(yīng)矛在分析消費(fèi)者弓行為的基礎(chǔ)上濤，從消費(fèi)者購(gòu)匙買心理入手，艱分析營(yíng)銷策劃棚人員如何制定場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。具喬體來(lái)講就是要負(fù)研究如下問(wèn)題拳：購(gòu)買什么？班為什么購(gòu)買？忌購(gòu)買者是誰(shuí)？丘如何購(gòu)買？何吵地購(gòu)買？何處痰購(gòu)買？叫為選定市場(chǎng)和總制定策略而進(jìn)陪行可行性研究蘭在此基礎(chǔ)上，遙我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)邊致而有針對(duì)性