時(shí)代國(guó)際商城二次營(yíng)銷之關(guān)鍵策略

INTERNATIONAIOLAZAERA第一頁，共51頁。具體實(shí)施計(jì)劃區(qū)域市場(chǎng)銷售狀況

策略尋源項(xiàng)目營(yíng)銷診斷之分析解決執(zhí)行思路目錄項(xiàng)目營(yíng)銷狀況

第二頁，共51頁。按事物的本來面目去認(rèn)識(shí)它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它帕特里克·格迪斯第三頁，共51頁?？蛋褪耸幸恢许?xiàng)目營(yíng)銷整合傳播方案實(shí)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的理想第四頁，共51頁。PART1首席教育大盤一、〖項(xiàng)目認(rèn)識(shí)〗二、〖區(qū)域分析〗三、〖解決戰(zhàn)略問題〗四、〖結(jié)論〗PART2策略尋找城市的坐標(biāo)一、〖策略方向〗二、〖策略核心〗三、〖傳播策略〗四、〖表現(xiàn)〗策略尋源第五頁，共51頁。PART1策略—區(qū)域首席教育大盤第六頁，共51頁。復(fù)合功能社區(qū):130——230平米格局住宅，彰寫生活品質(zhì)；酒店、購物中心、公寓、寫字樓、商業(yè)街，配套齊全；第七頁，共51頁。東側(cè)為重點(diǎn)全日制學(xué)?！岸鯛柖嗨沟谝恢袑W(xué)”；距離鄂爾多斯市委市政府、成吉思汗廣場(chǎng)直線距離不足千米，項(xiàng)目南1500米即達(dá)亞洲最大的主題公園、亞洲最大水幕電影，超大型的音樂噴泉；西側(cè)緊接正在建設(shè)治理中的烏蘭木倫湖景觀帶。第八頁，共51頁。項(xiàng)目解決問題：

依靠項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境，近臨市一中等優(yōu)勢(shì),提升項(xiàng)目的文化氛圍,提升項(xiàng)目的品位,上升到品牌高度,打造高內(nèi)涵文化住宅!沐文風(fēng)我以教育為榮

我每天早上在陽光升起的時(shí)候看到孩子們?cè)诹嘘?duì)跑步浴書香我以我的孩子為驕傲我每天早上伴隨著升國(guó)旗聽見朗朗書聲要達(dá)到以上目的：一、先進(jìn)的理念炒作二、完美到位的包裝三、行之有效的營(yíng)銷手段第九頁，共51頁。結(jié)論：項(xiàng)目屬于屬于經(jīng)典特色住宅，具有差異化的先天之特點(diǎn),可以把開發(fā)商以及項(xiàng)目提升到一個(gè)教高的理念高度。第十頁，共51頁。PART2策略—尋找城市的生活坐標(biāo)第十一頁，共51頁。如果不能對(duì)我們所希望的未來有一個(gè)明確的概念的話，那么，我們就會(huì)被當(dāng)前存在的一些潛意識(shí)所左右。要去認(rèn)識(shí)真相第十二頁，共51頁。

發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目8大價(jià)值體系_____制造城市的向往產(chǎn)品價(jià)值：書香大宅人文貴氣——130——230平米格局住宅，彰寫生活品質(zhì)；活力商業(yè)一應(yīng)俱全——酒店、購物中心、公寓、寫字樓、商業(yè)街，配套齊全；主流社區(qū)適宜投資——從項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)以及區(qū)域環(huán)境而言，投資屬性明顯；

第十三頁，共51頁。附加價(jià)值：貿(mào)易/商業(yè)交流，主流平臺(tái)——項(xiàng)目的高體量商業(yè)，將會(huì)為區(qū)域提供商業(yè)貿(mào)

易，商務(wù)溝通等平臺(tái)服務(wù)；休閑/愜意生活，親近自然——小區(qū)的圍合中心園林景觀與社區(qū)外的廣場(chǎng)、

景觀帶形成了有效的休閑互動(dòng)；旅游/中心景觀，浪漫生活——項(xiàng)目南1500平米為亞洲最大主題公園，集娛

樂，休閑、水景與一體；項(xiàng)目西為烏蘭木倫湖景觀帶。娛樂/城市活力，生活主場(chǎng)——主題公園、水景、假山為一體；商場(chǎng)與商業(yè)

街提供購物以及休閑娛樂的生活場(chǎng)所；教育/配套齊全，專程呵護(hù)——市一中近在咫尺，為業(yè)主置業(yè)教育提供零距離呵護(hù)。第十四頁，共51頁。1、〖城市的教育尺度〗〖區(qū)域尺度〗（城市視角＆教育視角）打造教育地產(chǎn)還是強(qiáng)調(diào)區(qū)域環(huán)境？結(jié)論：從一個(gè)教育的視野建構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的居住觀念。一、【策略方向】第十五頁，共51頁。2、〖復(fù)合性物業(yè)類型〗〖高尚住宅區(qū)〗（復(fù)合型＆單點(diǎn)式）復(fù)合型社區(qū)優(yōu)勢(shì)與某一期特征？結(jié)論：以綜合條件打造復(fù)合型優(yōu)勢(shì)。第十六頁，共51頁。3、〖全盤高度的行銷〗〖一期產(chǎn)品的銷售〗（造勢(shì)＆銷售數(shù)額）實(shí)際銷售和綜合體之間是否存在矛盾？結(jié)論：對(duì)分期產(chǎn)品具備前瞻性考慮，不因某一期產(chǎn)品而影響整體傳播節(jié)奏。第十七頁，共51頁。4、〖高價(jià)值產(chǎn)品〗〖文化交流的中心〗作為市一中具有的區(qū)域文化匯聚的特點(diǎn),來創(chuàng)造區(qū)域的發(fā)展與居住價(jià)值結(jié)論：通過教育文化的價(jià)值、品質(zhì)提高區(qū)域價(jià)值以及打造康巴仕區(qū)域的文化活動(dòng)中心.

是本案推廣初衷。第十八頁，共51頁。總述：1、（文化）以區(qū)域教育文化中心為源點(diǎn)打造教育文化地產(chǎn)，以及相關(guān)配套來

提升項(xiàng)目的品質(zhì)與親和力。2、（視角）改變?cè)紭潜P的思考惟度，從地產(chǎn)項(xiàng)目上升到一個(gè)城市文化運(yùn)營(yíng)

商的宏觀視角。2、（空間）在本案2－5年的開發(fā)周期里，社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、政府政策

和社會(huì)意志都會(huì)發(fā)生變化。這就要求傳播必須擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，

并具備前瞻性，使后期產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)延續(xù)推出。第十九頁，共51頁。二、〖策略核心〗沐文風(fēng)浴書香制造一座城市的向往屬于東勝/東勝的康巴仕/制造一座文化的發(fā)源地第二十頁，共51頁。三、〖傳播策略〗大行德廣

尚層尚流尚界獻(xiàn)給懂得欣賞的上流社會(huì)源于上流/屬于上層/拒絕惡俗/拒絕無理/為500位德尚之家而備的生活名片!

第二十一頁，共51頁。關(guān)鍵詞解讀：A、尚層以“人理高度的”視角，以承載人居理想的高文化涵養(yǎng)來渲染項(xiàng)目；第二十二頁，共51頁。關(guān)鍵詞解讀：B、生態(tài)以“生態(tài)”環(huán)境的獨(dú)有性強(qiáng)化項(xiàng)目的特有價(jià)值，與區(qū)域環(huán)境與教育配套結(jié)合起來。第二十三頁，共51頁。關(guān)鍵詞解讀：C、復(fù)合強(qiáng)調(diào)本案集居住、運(yùn)動(dòng)、休閑、購物、教育、商業(yè)、等功能于一體的大規(guī)模復(fù)合居住區(qū)理念；第二十四頁，共51頁。關(guān)鍵詞解讀：E、文化通過教育、多層次、多方位的社區(qū)活動(dòng)、鄰里氛圍，展現(xiàn)本案“以人為本”的生活氛圍和設(shè)計(jì)理念；第二十五頁，共51頁。作為一座綜合性的“教育溝通之城”傳播而言，很難用尋常一語概之的小概念，它需要足夠的拓展空間，以便能夠形成一個(gè)“尚上之城”，并通過一連串的傳播手段和戰(zhàn)術(shù)組合，讓市場(chǎng)建立足夠的信心。第二十六頁，共51頁。預(yù)測(cè)未來的最佳方式就是創(chuàng)造未來

DENNISGABOR注：丹尼斯·

加博爾（DENNISGABOR）英國(guó)物理學(xué)家

1971諾貝爾物理獎(jiǎng)獲得者全息攝影技術(shù)發(fā)明者第二十七頁，共51頁。項(xiàng)目營(yíng)銷狀況分析一、〖客戶成交統(tǒng)計(jì)〗二、〖銷售進(jìn)度分析〗三、〖成交客戶統(tǒng)計(jì)〗四、〖退房客戶統(tǒng)計(jì)〗五、〖客源分析〗六、〖營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)分析〗七、〖主要解決問題〗八、〖結(jié)論〗第二十八頁，共51頁。樓號(hào)總戶數(shù)下定簽合同未交首付剩余比例5#904538546.70%（剩余分別分布在3、4、13、14層，3層剩余7套，4層剩余6套，9、12層分別剩余2套，13層全部剩余，14層剩余3套。）6#482217541.70%（剩余分別分布在2、3、4層，2、3、4層全部剩余，8層剩余3套。）7#1126963637.50%（剩余分別分布在2、3、4、8、13、14層，2、3、4、11層大平米分別剩余3套，8層大平米剩余4套.）8#483128427%（剩余分別分布在3、4、14層，3、4層分別剩余3套，14層全部剩余。）9#562315853.60%（剩余為2、3、4、層，8層剩余也較多，2、3、4層全部剩余，6層剩余2套，8層剩余3套。）10#563531437.50%（剩余分別分布在2、3、13、14層，2層全部，3層剩余3套，13層剩余2套，14層全部剩余。）合計(jì)：410225192成交客戶統(tǒng)計(jì)通過對(duì)5—10#樓的銷售統(tǒng)計(jì)，目前銷售接近50%。第二十九頁，共51頁。銷售進(jìn)度項(xiàng)目于9月份開始進(jìn)行前期積累客戶,12月份正式開盤,對(duì)于目前來說，項(xiàng)目經(jīng)過了前期積累——到開盤高峰,現(xiàn)在處于開盤后持續(xù)銷售期。結(jié)論：從項(xiàng)目所處的銷售狀態(tài)來看，整體銷售落差很大，處于開盤以來持續(xù)衰退期，但從季節(jié)的角度來看，銷售有明顯回升跡象。第三十頁，共51頁。從成交客戶的分析來看,伊旗的客戶占據(jù)第一位,其次是東勝以及康巴仕從以上成交客群可以看出他們處于地域的需求,是推廣中考慮的方向。第三十一頁，共51頁。從退房客的分析來看，處于各種原因無法付款退房的客戶占的比例最大，其中投資客戶也占據(jù)一定的比例，其次交定時(shí)無法按約定時(shí)間交工退房的也占據(jù)第二比例。以上種種退房原因有3個(gè)方面主要原因：一、項(xiàng)目工程方面二、公司信貸面窄三、政策等因素使客戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心動(dòng)搖第三十二頁，共51頁?？驮捶治龈鶕?jù)近半月售樓部來電來訪的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，來電較少，來訪主要為路過以及介紹客戶，銷售部整體蓄客成為主要問題。第三十三頁，共51頁。銷售團(tuán)隊(duì)狀況1、團(tuán)隊(duì)整體意識(shí)上不去,缺少一種向心力,缺少激情。2、自身產(chǎn)品細(xì)的東西沒有把握到手,缺少專業(yè)與行為職業(yè)素養(yǎng)。3、對(duì)心態(tài),頻率把握不準(zhǔn),有付面排外等不良心態(tài)。結(jié)論：心理、行為與產(chǎn)出不相匹配；需要高素養(yǎng)、高質(zhì)量、高效率的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)第三十四頁，共51頁。項(xiàng)目營(yíng)銷診斷分析一、〖營(yíng)銷環(huán)境SWOT分析〗二、〖制約項(xiàng)目營(yíng)銷的過往矛盾〗三、〖主要結(jié)癥與梳理關(guān)系〗/企業(yè)形象/品牌/客源/公司管理/營(yíng)銷隊(duì)伍/廣告效應(yīng)四、〖目前項(xiàng)目營(yíng)銷的主要矛盾〗/客戶來源/營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)/廣告形象五、〖分析〗六、〖解決問題的邏輯次序〗七、〖結(jié)論〗第三十五頁，共51頁。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第三十六頁，共51頁。解決執(zhí)行具體實(shí)施PART1策劃與品牌PART2銷售團(tuán)隊(duì)管理一、〖理念提升高度〗二、〖二次形象提升〗三、〖廣告媒體整合〗四、〖形態(tài)營(yíng)銷〗一、〖團(tuán)隊(duì)調(diào)整與組建〗二、〖二次形象提升〗三、〖廣告媒體整合〗四、〖形態(tài)營(yíng)銷〗第三十七頁，共51頁。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第三十八頁，共51頁。圍檔效果第三十九頁，共51頁。售樓部掛旗效果第四十頁，共51頁。決策品牌傳播機(jī)構(gòu)第四十一頁，共51頁。呼和浩特決策品牌傳播機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)界的策劃、設(shè)計(jì)以及銷售精英為主體，聯(lián)合呼和浩特其它禮儀公司組成的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)。承載著以實(shí)效策劃推動(dòng)實(shí)效性銷售的新銳思想，組成人員以在房地產(chǎn)、快速消費(fèi)品、醫(yī)藥保健品、媒體運(yùn)營(yíng)、廣告?zhèn)鞑サ阮I(lǐng)域有著眾多實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，擁有著在北京、廣州、太原等地的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)的運(yùn)作有著深厚的理論知識(shí)和實(shí)際操作能力。公司簡(jiǎn)介：整合資源共創(chuàng)輝煌第四十二頁，共51頁。領(lǐng)軍人物：鄭坤內(nèi)蒙古師大廣告專業(yè)畢業(yè)7年廣告以及房地產(chǎn)策劃從業(yè)經(jīng)驗(yàn)曾就職廣東集團(tuán)任銷售與策劃主管、香港中原地產(chǎn)呼和浩特區(qū)域策劃經(jīng)理、以及呼和浩特本土開發(fā)公司營(yíng)銷總監(jiān)200６年６月回到內(nèi)蒙，在體驗(yàn)內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，在呼和浩特、包頭、鄂爾多斯等地服務(wù)樓盤數(shù)量多達(dá)10幾個(gè)。先后操作樓盤有廣州“君怡花園”、“君怡購物商廈”、“麻斗新市場(chǎng)”、“三鄉(xiāng)大酒店”以及市政中心豪宅項(xiàng)目等；呼和浩特“苑國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”、“盛樂新城”、“熙華發(fā)展大廈”、“匯商廣場(chǎng)”、以及“公園世家”的推廣；東勝大名公館、太陽城等；尤其在呼和浩特中原地產(chǎn)于操作“濱海新城：、左右城、萬立東郡等項(xiàng)目時(shí)候使理論與實(shí)踐達(dá)到有力的提升，對(duì)城市運(yùn)營(yíng)與板塊運(yùn)作有深刻的見解09年初合作代理了錫盟”麗景花園”

項(xiàng)目,10月以內(nèi)部顧問的模式操作嘉信商務(wù)廣場(chǎng)以及所屬項(xiàng)目.第四十三頁，共51頁。

房地產(chǎn)顧問服務(wù)領(lǐng)域:策劃服務(wù):房地產(chǎn)前期策劃\房地產(chǎn)中期策劃\房地產(chǎn)后期策劃廣告服務(wù):房地產(chǎn)項(xiàng)目全程推廣\形象系統(tǒng)建立\廣告設(shè)計(jì)服務(wù)顧問服務(wù):企業(yè)發(fā)展顧問\項(xiàng)目銷售顧問、培訓(xùn)\項(xiàng)目策劃顧問消費(fèi)品顧問服務(wù)領(lǐng)域:產(chǎn)品上市推廣\市場(chǎng)營(yíng)銷診斷\產(chǎn)品形象設(shè)計(jì)\整合營(yíng)銷傳播通路推廣服務(wù)\終端行銷策略\區(qū)域市場(chǎng)策略\媒介傳播策略企業(yè)顧問服務(wù)領(lǐng)域:企業(yè)CI