房地產(chǎn)大綱復習資料

(一)房地產(chǎn)和產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)識記：1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。2.房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場是指國有建設用地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。領會：1.土地的特征土地具有下面兩個特征:(1)土地具有基礎性。任何其他不動產(chǎn)，如房屋、林木等,都不得不依附于土地而存在，離開了土地，這些不動產(chǎn)就不復存在。(2)土地具有永續(xù)性。除土地外的不動產(chǎn),存續(xù)時間都是有限的。2.動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別(1)不動產(chǎn)物權變動一般以登記為生效要件。如房屋所有權的轉(zhuǎn)讓，當事人必須向房屋所在地房管機關登記,辦理過戶手續(xù)，才能生效。而動產(chǎn)物權的變動一般以物的交付為要件。(2)權利類型不同。建設用地使用權、地役權等用益物權以不動產(chǎn)為限，而動產(chǎn)質(zhì)權，留置權則以動產(chǎn)為限。(3)訴訟管轄不同。不動產(chǎn)發(fā)生的糾紛，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄，而動產(chǎn)的訴訟管轄則比較靈活。(4)涉外不動產(chǎn)物權關系，適用不動產(chǎn)所在地（國）的法律，而涉外動產(chǎn)物權的準據(jù)法則沒有這種強制性的規(guī)定。3.房地產(chǎn)的特征(1)房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一種，與土地密不同分。但是，不能開發(fā)的土地，如基本農(nóng)田，不屬于房地產(chǎn)的范疇。(2)房地產(chǎn)不僅包括物質(zhì)實體，還包括依托于物質(zhì)實體上的權利和利益。(3)房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)，又包括地產(chǎn)。4.產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)的概念廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為狹義的房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為5.房地產(chǎn)市場及其在我國的發(fā)展。簡單應用：法律上房屋和土地的關系。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟所有。個人，法人，和其他組織，只能取得國有和集體所有土地的益物權，其中與房地產(chǎn)密切相關的建筑用地使用權。但是，建設用地使用權人對房屋的權利并非其建設用地使用權的一部分。從物權的歸屬和登記上看，權利人對房屋的權利和對土地的權利是不同的權利。但轉(zhuǎn)讓或抵押時，房屋的權利和土地的權利必須一并轉(zhuǎn)讓或抵押。(二)房地產(chǎn)法律體系識記：1.房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整范圍房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理的綜合性法律部門，由多層次的法律規(guī)范體系組成。2.房地產(chǎn)的淵源(一)憲法，憲法是國家根本大法、具有最高的法律效力。(二)法律這里的法律是狹義上的法律，是指由全國人大及其常委會制定的規(guī)范性文件。(三)行政法規(guī)行政法規(guī)是國務院為領導和管理國家各項行政工作，根據(jù)憲法和法律制定的政治、經(jīng)濟、教育、科技、文化外事等各類法規(guī)的總稱。(四)地方性法規(guī)地方性法規(guī)是指地方國家權力機關為保證憲法、法律和行政法規(guī)的遵守和執(zhí)行，結(jié)合本行政區(qū)內(nèi)的具體情況和實際需要,依照法律規(guī)定的權限通過和發(fā)布的規(guī)范性法律文件(五)行政規(guī)章行政規(guī)章指國務院各部委以及各省、自治區(qū)、直轄市的人民政府和省、自治區(qū)的人民政府所在地的市以及國務院批準的較大市的人民政府根據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)等制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。綜合應用：房地產(chǎn)法律體系的特點。(一)房地產(chǎn)法是行政法律規(guī)范、民事法律規(guī)范和經(jīng)濟法律規(guī)范的綜合體房地產(chǎn)的開發(fā)、交易、融資活動，既適用《合同法》、《物權法》、《公司法》等民商事法律,又受《行政許可法》、《行政處罰法》等行政法律的調(diào)整。而關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)稅收的規(guī)定，則屬于經(jīng)濟法律規(guī)范。大多數(shù)專門的房地產(chǎn)法律法規(guī)中都既有行政法律規(guī)范和經(jīng)濟法律規(guī)范，又有民事法律規(guī)范。(二)房地產(chǎn)法律體系中既有全國性的立法，又有地方性立法(三)房地產(chǎn)法作為一個發(fā)展中的法律部門，政策、習慣在其中起著不可或缺的作用。(一)房地產(chǎn)物權體系識記:①土地所有權概念;是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益、和處分的權利。②房屋所有權概念房屋所有權是指房屋所有權人對房屋事有的占用、使用、收益、處分的權利。在城鎮(zhèn)地區(qū),除少數(shù)房屋所有人外,大多數(shù)房屋所有權人所取的都是建筑物區(qū)分所有權。③建設用地使用權的概念;建設用地使用權是指依法對國家所有的土地享有占有、使用收益的權利;建設用地使用權人有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。④宅基地使用權的概念和特征;宅基地使用權是指農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利。宅基地使用權具有以下特征:(1)宅基地使用權的權利人只能是本農(nóng)村集體的成員。城鎮(zhèn)居民不購置宅基地。(2)宅基地使用權只能用于建造個人住宅及其附屬設施。(3)宅基地使用權實行“一戶一宅”。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。(4)宅基地使用權具有福利性。農(nóng)村村民取得本農(nóng)民集體所有土地上的宅基地基本上是無償?shù)?或者只繳納少量的費用。(5)除轉(zhuǎn)讓給符合條件的本農(nóng)民集體成員外,宅基地使用權人不得出賣或以其他方式轉(zhuǎn)讓其宅基地。,根據(jù)《物權法》第184條,除法律另有規(guī)定外,宅基地不得抵押。⑤地役權的概念和特征;地役權是按照合同約定,利用他人的不動產(chǎn)以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權利。其中他人的不動產(chǎn)為供役地,自己的不動產(chǎn)為需役地。地役權具有以下特征(1)地役權的客體不限土地,而且不限于需役地所有權人與供役地所有權人之間,供役地、需役地的用物權人也可以約定地役權。(2)地役權通過書面形式的地役權合同設立。這是地役權和相鄰關系的最大區(qū)別因為相鄰關系(3)地役權具有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地與供役地同時存在,從屬于供役地與需役地,并與供役地、需役地不可分離。主要體現(xiàn)在:第一，如果供役地人或需役地人一方為用物權人而非所有權人的,則地役權的期限不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權用益物權的剩余期限。第二,土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,,該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人享有或者負擔已設立的地役權;第三地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓;土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的,地役權一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外;第四,地役權不得單獨抵押土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的,在實現(xiàn)抵押權時,地役權一并轉(zhuǎn)讓。第五,需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時,轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權;第六,供役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分及地役權的,受讓人同時享有地役權。⑥抵押權的概念和設立范圍。抵押權是指債權人對債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔保的財產(chǎn),在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時,就該財產(chǎn)的價值優(yōu)先清償受擔保的債權的權利。抵押權可以在房屋和土地用益物權上設立。領會:①土地所有權的主體;城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬千農(nóng)民集體所有:宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。國家土地作為國有財產(chǎn)的一種,其所有權原則上應該由國務院代表國家行使。集體土地所有權的主體比較復雜。集體土地既可以是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有,也可以是村或者村內(nèi)村民小組內(nèi)的農(nóng)民集體有。根據(jù)規(guī)定:(1)凡是村民小組土地權屬界線存在的,土地應確給村民小組農(nóng)民集體所有,發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體;由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權。對于村民小組組織機構不健全的,可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權利證書。(2)對于村民小組(原生產(chǎn)隊)土地權限界線不存在并得到絕大多數(shù)村民認可的,應本著重歷史承認現(xiàn)實的原則對這部分士地承認現(xiàn)狀,明確由村農(nóng)民集體所有;田村集體經(jīng)濟組織成者村民委員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權。(3)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地所有權應依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權;沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。(4)在土地登記簿的“權利人”和土地證書的“土地所有權人”一欄,集體土地所有權主體按“xx組(村、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”填寫。②相鄰關系的概念、特征和種類;1.相鄰關系的概念相鄰關系是指兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、處分權利時因給對方提供必要便利而發(fā)生的權利義務關系。2.相鄰關系特征(1)相鄰關系發(fā)生在兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是自然人,也可以是法人;可以是不動產(chǎn)所有人,也可以是非所有人,如承包經(jīng)營人、承租人等。(2)相鄰關系的客體一般不是不動產(chǎn)和動產(chǎn)本身,而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經(jīng)濟利益或者其他利益,如對噪音進行限制,對于不動產(chǎn)和動產(chǎn)本身的歸屬并不發(fā)生爭議。(3)相鄰關系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關,即兩個以上所有人或者使用人的財產(chǎn)應當是相鄰的。4.相鄰關系種類《物權法》規(guī)定了各種相鄰關系,包括:(1)相鄰用水、流水、截水、排水關系。不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供込要的便利。對自然流水的利用,應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。(2)相鄰通行關系。動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。(3)相鄰管線安設關系。不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利,不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。(4)相鄰防險排污關系。不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。(5)相鄰光照、通風、采光關系。建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。③處理相鄰關系的原則和依據(jù);不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助公平合理的原則,正確處理相鄰關系。第85條規(guī)定,法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的,可以按照當?shù)亓晳T。④宅基地使用權的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅;農(nóng)村村民要獲得宅基地使用權,應提出申請并獲得批進。具體地說:(1)申請宅基地使用權的申請人必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地,家庭人口眾多確需分戶居住的,因國家或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設需要另行安排宅基地的,或者在農(nóng)村落戶需建而無老基地的村民。(2)村民申請宅基地的,應首先向所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請,集體經(jīng)濟組織批準后將申請?zhí)峤秽l(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理部門,后者接到申請后到現(xiàn)場查看。申請人寫建房用地申請表,經(jīng)多(鎮(zhèn))人民政府審核后報縣級人民政府土地管理部門審批。宅基地使用權只能轉(zhuǎn)讓給符合條件的同一農(nóng)民集體成員。具體地說,宅基地使用權有效轉(zhuǎn)讓,必須滿足下列條件:(1)本集體經(jīng)濟組織同意;(2)受讓人為同一農(nóng)民集體成一員(3)受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配情況。依《物權法》第154條規(guī)定,宅基地使用權因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅、對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。⑤地役權合同的訂立和解除。設立地役權,當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。需要指出的一點是。土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經(jīng)用益物權人同意,土地所有人不得設立地役權。地役權合同的一般條款,包括:（1）當事人的姓名或者名稱和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)費用及其支付方式;(6)解決爭議的方法。地役權合同的解除,(1)地役權人違反法律規(guī)定或者合同約定,濫用地役權的。供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其土地,不得妨害地役權人行使權利;地役權人應當依照合同約定的利用目的和方法利用供役地,盡量減少對供役地權利人物權的限制。(2)有償利用供役地,地役權人在約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的。綜合運用:房地產(chǎn)物權體系基本框架。(二)不動產(chǎn)登記識記:①不動產(chǎn)登記的基本制度;不動產(chǎn)登記是指將不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅記載于登記簿公示的行為?！段餀喾ā返?4條規(guī)定,不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,統(tǒng)稱物權變動。不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權變動的公示方式,具有公信力。②不動產(chǎn)物權變動的登記生效主義及其例外;所調(diào)登記生效主義,即:(1)不動產(chǎn)物權的改立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應當?shù)怯浳唇?jīng)登記,不發(fā)生物權效力;(2)物權變動發(fā)生效力的時間為記載于不動產(chǎn)登記簿之時。登記生效主義存在以下例外：(1)依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。(2)非依法律行為面發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動,主要包括第一,因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政的征收決定等,導致物權變動的,自法文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力;第二,因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;第三,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發(fā)生效力。(3)對土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和地役權的例外規(guī)定。具體地說,第一,土地記取得物權。承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立;縣級以上地方人民政府應當向土地承包權人發(fā)放相關權利證書,并登記造冊,確認土地承包經(jīng)營權。但是,土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓的,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。第二,宅基地使用權的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅,不以登記為生效要件。但已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應當及時辦理變更或者注銷登記。第三,地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。③不動產(chǎn)依申請登記的原則及例外;不動產(chǎn)登記依申請的原則、是指登記程序應該由當事人申請而啟動，除法律、法規(guī)有規(guī)定外,登記機關一般不得主動登記,特別是不得隨意進行更正登記或者注銷登記以改變權利人的不動產(chǎn)權利。當事人申請不動產(chǎn)登記以共同申請為原則,單方申請為例外。列舉了當事人單方申請的七種情形:(1)因合法建造房屋取得房屋權利；(2)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；(3)因繼承、受遺取得房屋權利:(4)發(fā)生《房屋登記辦法》規(guī)定的變更登記情形之一的；(5)房屋滅失；(6)權利人放棄房屋權利；《土地登記辦法》第7條也在規(guī)定共同申請的原則后,列舉了單方申請的9種情形；(1)土地總登記;(2)國有土地使用權集體土地使用權、集體土地使用權的初始登記:(3因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；(4)因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；(5)因人民法、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；(6)變更登記或者異議登記；(7)名稱、地址或者用途變要登記的(8)土地權利正書的補發(fā)或者發(fā);(9)其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。依申請登記的例外主要有三:(1)查封登記。查封登記由登記機構按照法院的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記,不需要申請。(2)已登記的不動產(chǎn)所在地的名稱發(fā)生變化而進行的變更登記。(3)登記機關依職權進行注銷登記。例如,依《土地登記辦法》第50條的規(guī)定,依法收回的國有土地、依法征收的農(nóng)民集體土地、以及因人民法院、仲裁機構生效的法律文書致使原土地權利消滅,當事人未辦理注銷登記的,登記機構可以依職權登記。④初始登記的概念;《土地登記辦法》所稱的初始登記,是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記?！斗课莸怯涋k法》中的初始登記僅指房屋所有權的設立登記。⑤轉(zhuǎn)移登記和變更登記的概念;轉(zhuǎn)移登記俗稱過戶登記、是指不動產(chǎn)物權從轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移到受讓人時辦理的登記。土地變更登記,是指因土地權利人發(fā)生改變,或者因土地權利人姓名或名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。⑥更正登記的概念;更正登記是指對不正確的不動產(chǎn)登記進行更正的登記,其前提是登記錯誤,包括記載的事項有遺漏。⑦異議登記的概念;異議登記是指在不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的情況下,把真實的權利人及其利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議記入登記,使登記簿記載的權利失正確性推定的效力,第三人也不能主張依據(jù)登記的公信力受到保護。⑧預告登記的概念;預告登記,是指為保全旨在使物權于未來發(fā)生變動的債權所為的登記,以及個別情況下保全尚未登記的物權所為的預備登記。⑨注銷登記的概念。依據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定,注銷登記指因土地權利的消滅等而進行的登記。領會:①物權公示、公信原則;(一)公示原則公示原則要求物權的變動,必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。物權作為對特定的物享有的直接支配和排他的權利,具有優(yōu)先權和物上請求權的效力,如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權變動,就可能給第三人帶來不測的損害,難以保證交易的安全。民法上以“登記”為不動產(chǎn)物權變動的公示方式,以“交付”為動產(chǎn)物權變動的公示方式。(二)公信原則公信原則包括兩方面的內(nèi)容:(1)除非有相反的證據(jù)證明,登記權利人(記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人)推定為該不動產(chǎn)的權利人,動產(chǎn)的占有人推定為該動產(chǎn)的權利人,即-權利的正面性推定效力(2),凡善意信賴公示的表象而為一定的行為,在法律上應當受到保護,保護的方式就是承認此行為產(chǎn)生的物權變動的效力。公信原則是公示原則的必要補充。有了公示原則,我們在進行物權交易時,就不必顧慮他人主張未公示的物權。但公示原則不能解決真實的物權狀態(tài)與公示的物權狀態(tài)不相符合的情況。依據(jù)公信原則,行為人可以信賴登記與占有所公示的物權狀態(tài),進行交易,而不必擔心其實際權力的狀態(tài),從而大大降低了交易成本。②登記一般程序;依《物權法》,當事人申請不動產(chǎn)登記,應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。登記機構應該:(1)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料,就有關登記事項詢問申請人。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的,登記機稱可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查驗。(2)如實、及時登記有關事項?！兑婪课莸怯涋k法》第7條的規(guī)定,房屋登記一般依照下列程序進行:申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。房屋登記機構認為必要時,可以就登記事項進行公告?！段餀喾ā返?3條禁止登記機構為下列行為:(1)要求對不動產(chǎn)進行評估;(2)以年檢等名義進行重復登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。③權屬證書和登記簿的關系;依《物權法》第17條,不動產(chǎn)權屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記為準。④總登記的概念;《房屋登記辦法》中沒有規(guī)定總登記?！锻恋氐怯涋k法》所稱的總登記、在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。⑤轉(zhuǎn)移登記和變更登記在土地和房屋登記中的內(nèi)涵;按照《土地登記辦法》的規(guī)定,土地變更登記,是指因土地權利人發(fā)生改變,或者因土地權利人姓名或名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記(第3條)。規(guī)定了了變更登記包括的種類,主要是各類土地使用權的法律權屬變更和非權屬要素的變更(如土地權利人的姓名或名稱、地址、士地用途等)但是按照《房屋登記辦法》的規(guī)定,房屋變更登記僅僅包括(1)房屋所有權人的姓名或名稱變更;(2)房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更的;(3)房屋面積增加或減少的;(4)同一所有權人分割、合并房屋的;⑥異議登記的效力在異議登記的效力間題上,土地登記辦法)和《房屋登記辦法》采取了不同規(guī)定。依據(jù)《士地管理辦法》的規(guī)定,異議登記期間,未經(jīng)異議登記權利人同意,不得辦理土地權利的變更登記或者設定士地抵押權；而依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，異議登記期間,房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的,房屋登記機構應當暫緩辦理；權利人處分房屋申請登記,房屋登記機構受理登記但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,第三人申請異議登記的,房屋登記機構應當中止辦理原登記申請,并書面通知申請人。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效,如果異議登記不當(異議登記不成立),造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求賠償。⑦預告登記的效力;預告登記的效力在于:(1)債權一經(jīng)預告登記就具有否定其后于債權標的物上成立的物權的效力，未經(jīng)預告登記的權利人同意,出賣人或轉(zhuǎn)讓人處分不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力。(2)物權一經(jīng)預告登記就強化了自身的法律效力,能夠?qū)沟谌?第三人很難以不知也不應知某特定標的物上存在著物權為由予以抗辯。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人書面同意,處分該房屋申請登記的,房屋登記機構應當不予辦理。預告登記期間,未經(jīng)預告登記權利人同意,不得辦理土地權利的變更登記或土地抵押權、地役權登記。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。⑧查封登記的概念和效力;查封登記是一種不依當事人申請的對權利的限制登記,是登記機構對人民法院的協(xié)助執(zhí)行措施。查封登記效力有兩個,對當事人而言,不動產(chǎn)被查封后,不得處分已經(jīng)查封的財產(chǎn);對登記機構而言,查封登記后,不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。⑨我國不動產(chǎn)登記的基本制度及其現(xiàn)狀。簡單運用:①不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求與分散登記的現(xiàn)狀;我國的不動產(chǎn)登記包括:(1)縣級以土人民政府國土資源行政主管部門進行的土地權利登記和礦權登記;(2)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構進行的房屋權利登記:(3)縣級以上林業(yè)主管部門進行的林權登記:(4)農(nóng)業(yè)行政主管部門負責的草原所有權與使用權登記:(5)縣級以上地方人民政府漁業(yè)行政主管部門負責的水面灘涂養(yǎng)殖使用權登記;(6)國家海洋部門負責的灘涂登記;(7)農(nóng)業(yè)部門負責的耕地承包經(jīng)營權登記;等等。在與房地產(chǎn)開發(fā)交易融資密切相關的建設用地使用權房屋所有權及建設用地使用權、房屋所有權上的抵押權的登記上,我國各地的做法并不完全一致。在大多數(shù)地方,房屋和土地的登記機構在房產(chǎn)和土地管理部門分別設立,房屋和土地分別登記;有的地方如重慶、廣州、深圳等實現(xiàn)了房屋和土地管理機構的統(tǒng)一,同時也實行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記;還有些地方,雖然房屋、土地的管理機構實現(xiàn)了統(tǒng)一,但由于對房屋、土地登記程序、方法和內(nèi)容上整合的困難,目前仍實行房屋和土地分別登記。②屬地登記的原則與作為例外的分級登記;所謂屬地登記就是不動產(chǎn)應當由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。屬地登記是由不動產(chǎn)的不能移動的本質(zhì)屬性所決定的。與屬地登記相對應的是分級登記,即按照不動產(chǎn)權利人的級別、身份的不同而由不同級別的登記機構進行登記。我國目前除海域使用權登記外,基本實現(xiàn)了屬地登記。在土地和房屋登記上,《土地登記辦法》第3條第1款明確規(guī)定:“土地登記實行屬地登記”;《房屋登記辦法》第4條第1款也明確規(guī)定:“房屋登記,由房屋所在地的房屋登記機構辦理”。③房屋登記和土地登記的關系;對于房地登記的順序,《城市房地嚴管理法》第61條規(guī)定了兩種情形:(1)在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請士地使用權變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。④登記錯誤的責任。規(guī)定申請人提供虛假材料辦理房屋登記,給原告造成損害,房屋登記機構未盡合理審慎職責的,應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的償責任。登記錯誤專指因登記機構自身原因造成的記載權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不符的情形。(一)土地管理法律制度概述領會:①土地管理立法概況;我國的土地管理立法由憲法,基本法律,專項法律,配套行政法規(guī)和行政規(guī)章、地方法規(guī)、規(guī)章四個部分構成。②我國土地管理法律制度的淵源;1.《憲法》2.《民法通則》、《物權法》等基本法律3.《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等專項法律4.配套行政法規(guī)、行政規(guī)章、地方法規(guī)、規(guī)章③土地管理制度與土地權利制度的關系;土地管理制度也稱土地權力制度,包括土地征收制度、土地利用管理制度、土地市場管理制度和土地執(zhí)法監(jiān)察制度。土地權利制度即土地物權制度,包括土地所有權制度、土地用益物權制度和土地擔保物權制度。土地權利制度由三部分組成,即土地權利體系、土地登記制度和土地權利保護制度。土地管理制度是土地權利制度的基礎和保障,土地權利制度中的土地用益物權制度與土地利用管理制度密不可分。更重要的是,國家在行使其公權力對土地進行征收、利用管理、市場管理和執(zhí)法監(jiān)察時,不能侵害土地權利人的合法權利和利益。④土地管理制度的主要內(nèi)容1.土地利用管理制度土地利用管理制度可劃分為土地用途管制制度和土地節(jié)約集約利用制度。其中土地用途管制制度又可細分為:(1)土地規(guī)劃計劃制度;(2)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度;(3)基本農(nóng)田保護制度;(4)耕地動態(tài)平衡制度;(5)土地開發(fā)整理復墾制度。2.土地市場管理制度土地市場包括土地一級市場和二級市場,其中一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓,還包括以租貨、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為；二級市場主要是建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地市場管理制度包括土地一級市場管理制度、土地二級市場管理制度、土地稅收制度和土地價格管理制度。3.土地征收征用制度土地征收征用制度主要包括:(1)征收征用的補償標準的確定;(2)征收征用的審批權限;(3)征收征用的程序。4.土地執(zhí)法監(jiān)察制度土地執(zhí)法監(jiān)察包括對土地違法行為的認定和法律責任的追究。目前典型的土地違法行為包括:(1)無權批準和越權批準;(2)違反規(guī)劃確定的用途批準征收、占用土地;(3)違反法定程序批準用地。(二)土地征收、士地儲備和土地一級開發(fā)識記:①土地征收的概念;土地征收是指國家為了公共利益的需要,以足額補償為條件依照法律規(guī)定強制地將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的土地的行為。②土地征收的審批權限征收的審批權限集中在國務院和省級人民政府。其中征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地都過35公頃的、其他土地超過70公頃的,由國務院批準；征收其他土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,并報國務院備案③土地儲備的概念,土地儲備是指立足于為將來利用目的而取得現(xiàn)有土地并持有的行為④土地一級開發(fā)的概念。土地一級開發(fā)是指按照區(qū)域總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求,對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和村集體土地進行統(tǒng)一的拆遷、補償、安置,以進行城市基設施建設和社會公共設施建設,使區(qū)域內(nèi)土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期開發(fā)活動。土地必須完成一級開發(fā)后才能出讓。領會:①土地征收的特征;(1)征收的實質(zhì),是國家強行收買集體土地的所有權,意味著土地所有權的改變。(2)適用環(huán)境:征收是和平環(huán)境的法律制度。②土地征收的條件。集體士地征收作為對集體所有權的一種剝奪,在實質(zhì)上和程序上都有嚴格的條件,這些條件包括:(1)公共利益;(2)足額補償,妥善安置;(3)法定的程序。簡單應用:土地征收程序(1)“一書四方案”的審查和批準這里的“一書四方案”是指建設項目用地呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案。(2)征地方案的實施征地方案的實施要經(jīng)過“兩公告一登記”的程序。按照《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定:第一,征用土地方案經(jīng)依法批準后,組織實施的被征用土地所在地的市、縣人民政府應將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。第二,被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi),持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?。第?市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案,會同有關部門擬訂征地補償、安置方案,在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告,聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見第四,征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。第五,對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。第六,征用土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。(3)征地批后實施反饋綜合應用:征收補償標準(三)土地用途管制制度識記:①土地用途管制的概念;土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用,促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,通過編制土地總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者、使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地的制度②土地利用總體規(guī)劃的概念;土地利用總體規(guī)劃是在一定行政區(qū)域內(nèi),根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)氐淖匀?、?jīng)濟、社會條件,對土地的開發(fā)、利用、治理、保在空間上、時間上總體安排和布局③城鄉(xiāng)規(guī)劃的概念。城鄉(xiāng)規(guī)劃是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設空間布局,保護生態(tài)和自然環(huán)境,合理利用自然資源,維護社會公正與公平的重要依據(jù),具有重要公共政策的屬性。領會:①城鄉(xiāng)規(guī)劃的種類;《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中所稱的城鄉(xiāng)規(guī)劃,包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。②土地用途的分類;《土地管理法》第4條按土地用途,將土地分為三類:(1)農(nóng)用地,即直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地林地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)水面等(2)建設用地,即建造建筑物、構筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地軍事設施用地等;(3)未利用地③土地用途變更的審批。土地用途的變更包括兩個層次的用途變更:一個是土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的用途的變更,即地類的變更,如農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的;另一個層次是對城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的利用條件的變更。1.地類的變更使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。土地用途的改變?nèi)绻婕敖?jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的,必須按法定程序修改土地利用總體規(guī)劃,并報原批準機關批準;未經(jīng)批準,不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。2.規(guī)劃條件的變更《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條要求建設單位按照規(guī)劃條件進行建設。建設單位確需變更規(guī)劃的,必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。簡單應用:①土地利用總體規(guī)劃的編制、實施與修訂;1.編制利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級,根據(jù)需要可編制跨行政區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃。其中全國和省級土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制規(guī)劃,主要是在確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下,統(tǒng)籌安排各類用地,嚴格控制城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模,通過規(guī)劃土地利用區(qū)和規(guī)劃指標對下級土地利用總體規(guī)劃進行控制?？h、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃屬于實施性規(guī)劃,其主要任務是根據(jù)上級規(guī)劃的指標和布局要求,劃分各土地利用區(qū),明確土地用途和適用條件,為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、基本農(nóng)田保護區(qū)劃定、土地整理、開發(fā)區(qū)復墾提供依據(jù),通過規(guī)劃的落實,實施土地管理。全國土地利用總體規(guī)劃,由國務院士地行政主管部門會同國務院有關部門編制,報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府組織本級士地行政主管部門和其他有關部門編制,報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃,由各該市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制,經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后,報國務院批準。其他土地利用總體規(guī)劃,由有關人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制,逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準;其中,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府編制,逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府批準下級土地利用總體規(guī)劃應當依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標,耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準后,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在本行政區(qū)域內(nèi)對規(guī)劃的下列事項進行公告:(1)規(guī)劃目標;(2)規(guī)劃期限:(3)規(guī)劃范圍;(4)地塊用途;(5)批準機關和批準日期。2.實施土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準,必須嚴格執(zhí)行。土地利用總體規(guī)劃主要通過城鄉(xiāng)規(guī)劃,江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃,土地年度利用計劃貫徹實施。按《土地管理法》規(guī)定:(1)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制,應當與土地利用總體規(guī)劃相銜接,城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模(第22條)。(2)江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃,應當與土地利用總體規(guī)劃相銜接(第23條)。(3)土地利用年度計劃,根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同,一經(jīng)審批下達,必須嚴格執(zhí)行(第24條)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當將土地利用年度計劃的執(zhí)行情況列為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的內(nèi)容,向同級人民代表大會報告。3.修訂經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改,須經(jīng)原批準機關批準;未經(jīng)批準,不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。上一級土地利用總體規(guī)劃修改后,涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的,由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應修改,并報原批準機關備案。②城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、實施與修改1.編制依《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城多規(guī)劃由相應的城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關委托具有相應資質(zhì)等級的單位編制。具體地說:(1)全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同國務院有關部門組織編制;由國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報國務院審批(第12條)。(2)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應當包括城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)模控制,重大基礎設施的布局,為保護生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴格控制的區(qū)域,由省、自治區(qū)人民政府組織編制,報國務院審批(第13條)。(3)城市總體規(guī)劃由城市人民政府組織編制。其中直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規(guī)劃,由省、自治區(qū)人民政府審査同意后,報國務院審批。其他城市的總體規(guī)劃,由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批(第14條)。(4)縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由縣人民政府組織編制,報上一級人民政府審批;其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制,報上一級人民政府審批(第15條)。(5)城市的控制性詳細規(guī)劃由城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制,經(jīng)本級人民政府批準后,報本級人民代表大會常務委員會和上級人民政府備案(第19條)。(6)鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制,報上一級人民政府審批(第20條)。(7)縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃,由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制,經(jīng)縣人民政府批準后;報本級人民代表大會常務委會和上一級人民政府備案(第20條)。(8)重要地塊的修建性詳細規(guī)劃由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)人民政府組織編制(第21條)。省、自治區(qū)人民政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,城市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃,在報上一級人民政府審批前,應當先經(jīng)本級人民代表大會常務委員會審議,常務委員會組成人員的審議意見交由本級人民政府研究處理。鎮(zhèn)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃,在報上一級人民政府審批前,應當先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議,代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。規(guī)劃的組織編制機關報送審批省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃或者鎮(zhèn)總體規(guī)劃,應當將本級人民代表大會常務委員會組成人員或者鎮(zhèn)人民代表大會代表的審議意見和根據(jù)審議意見修改規(guī)劃的情況一并報送。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃,在報上一級人民政府審批前,應當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論同意。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃批準前,審批機關應當組織專家和有關部門進行審查。2.實施城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設活動應當符合規(guī)劃要求。地方各級人民政府應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平,量力而行,尊重群眾意愿,有計劃、分步驟地組織實施城鄉(xiāng)規(guī)劃。規(guī)劃實施與土地利用的關系十分密切,具體地說:(1)城市地下空間的開發(fā)和利用,必須符合城市規(guī)劃,履行規(guī)劃審批手續(xù)。(2)按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目,以劃撥方式提供國有土地使用權的,建設單位在報送有關部門批準或者核準前,應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。(3)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目,建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請,由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍,核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。(4)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的,在國有土地使用權出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)開發(fā)強度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的,該國有土地使用權出讓合同無效。3.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改,應該按照原規(guī)劃的審批程序報批或備案。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃只有出現(xiàn)下列情形之一的,才能修改:(1)上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更,提出修改規(guī)劃要求的;(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的:(3)因國條院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的:(4)經(jīng)評估確需修改劃的;(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前,組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結(jié),并向原審批機關報告;修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的,應當先向原審批機關提出專題報告,經(jīng)同意后,方可編制修改方案。修改控制性詳細規(guī)劃的,組織編制機關應當對修改的必要性進行論證,征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見,并向原審批機關提出專題報告,經(jīng)原審批機關同意后,方可編制修改方案。修改后的控制性詳細規(guī)劃,應當依照原規(guī)劃審批程序報批?？刂菩栽敿氁?guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容的,應當先修改總體規(guī)劃。(四)小產(chǎn)權房的現(xiàn)狀與法律分析領會:小產(chǎn)權房的開發(fā)模式。產(chǎn)權房的開發(fā)模式有三種:一種是開發(fā)商直接以自己的名義與農(nóng)民集體簽訂土地使用協(xié)議,直接進行開發(fā)建設,不辦理任何審批手續(xù)。第二種是開發(fā)商與村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作,以鄉(xiāng)政府或村集體進行社會主義新農(nóng)村建設或舊村改造的名義立項,獲得合法的立項、用地、規(guī)劃及開工等審批手線,但不能辦理合法的銷售手續(xù)。第三種是村集體組織直接以自己的名義在集體土地上開發(fā)建設并對外銷。簡單應用:小產(chǎn)權房的形成過程。綜合應用:小產(chǎn)權房的法律分析。小產(chǎn)權房主要有以下兩種類型:一是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地的房屋;二是購買在集體士地上規(guī)模建設的項目中的房屋。其中集體土地上大規(guī)模建設的又可分為三種情況:一是沒有用地批準的;二是有用地批準,但沒有辦理規(guī)劃建設許可的，三是用地和規(guī)劃建設手續(xù)合法,但違法違規(guī)出售的。下面我們就區(qū)分不同情況對小產(chǎn)權房的權屬進行分析。(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地上房屋的,城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的所有權,房屋仍然歸農(nóng)民所有。(2)用地和規(guī)劃手續(xù)合法的集體建設用地上建造的房屋,違法出售的、購房人不能取得所購房地產(chǎn)的權屬,但投資建設單位可以合法取得投資建設的房地產(chǎn)的權屬。(3)用地違法的,如占用基本農(nóng)田違法建設的房屋,投資建設的單位和個人除承擔違法用地的法律責任外,不能取得房屋的產(chǎn)權;購買該房屋的單位和個人也不能取得房屋的產(chǎn)權。(4)用地合法,但沒有規(guī)劃建設許可建造的房屋,投資建設主體在承擔相應的法律責任后,應申請補辦規(guī)劃建設許可,如果補辦成功,可以取得房屋的產(chǎn)權;違法出售的,購房人不能取得房屋權屬。(一)建設用地與房地產(chǎn)開發(fā)用地識記:①房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念。是指出讓或者劃撥取得建設用地使用權的，用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)國有土地。領會:①建設用地的分類;(1)商服用地，指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其相應附屬設施用地。(2)工礦倉儲用地，指工業(yè)、采礦、倉儲業(yè)用地。(3)公用設施用地，指為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務的公用設施及相應附屬設施用地。(4)公共建筑用地，指公共文化、體育、娛樂、機關、團體、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地。(5)住宅用地，指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨立院落的包括院落);又可細分為城鎮(zhèn)單住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地。(6)交通運輸用地，指用于運輸通行的地面線路、場站等用地，包括民用機場、港口、碼頭、地面運輸管道和居民點道路及其相應附屬設施用地。(7)水利設施用地,指用于水庫、水工建筑的土地。(8)特殊用地，指軍事設施、使領館、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。②房地產(chǎn)開發(fā)用地與建設用地的區(qū)別。(1)房地產(chǎn)開發(fā)用地只能是城鎮(zhèn)國有土地。而建設用地既可以是城鎮(zhèn)土地，又可以是農(nóng)村和城市郊區(qū)土地;既可以是國有土地，又可以是農(nóng)民集體所有土地。(2)房地產(chǎn)開發(fā)用地用于經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)。而建設用地的用途則不限于房地產(chǎn)開發(fā)其使用主體也不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(二)國有土地上的建設用地使用權識記:①建設用地使用權的概念;建設用地使用權是指依法律對國家所有的土地享有占有，使用，收益的權利，建設用地使用權人有權利用該土地建造建筑物，構筑物及其附屬設施②建設用地使用權劃撥的概念。建設用地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為領會:①國有土地上的建設用地使用權的特征;(1)國有建設用地使用權是存在于國家所有的土地上的權利;(2)國有建設用地使用權是以建造并保存建筑物、構筑物及其附屬設施為目的的權利;(3)建設用地使用權是用益物權的一種②建設用地使用權的合同設立;(1)國有建設用地使用權出讓國有土地使用權出讓，由市、縣入民政府土地管理部門與土地使用者簽訂國有建設用地使用權出讓合同。(2)國有土地租賃國有土地租賃是出讓方式的補充，主要適用于原有建設用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的情形。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。(3)國有土地使用權作價出資或者入股國家以土地使用權作價出資(人股)，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投人改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉(zhuǎn)讓出租、抵押。國有土地使用權作價出資人股的適用范圍十分有限，只有當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關系國計民生國民經(jīng)濟命脈的關鍵領域和基礎性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)改造或政組為有限責任公司，股份有限公司以及組建企業(yè)集團時，涉及的劃撥土地使用權才可以采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。此種方式，必須經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準。③建設用地使用權的期限和續(xù)期;1.期限劃撥取得的建設用地使用權原則上沒有使用.期限的規(guī)定。出讓取得的建設用地使用權:(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地50年;(5)綜合或者其他用地50年。租賃取得的建設用地使用權，國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過五年:對長期使用的土地，以實有長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。2.續(xù)期住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的經(jīng)期，依照法律規(guī)定辦理④建設用地使用權人的權利和義務;（一）權利1.占有和使用土地并取得土地上建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權2.處分建設用地使用權并獲取收益的權利(二)義務1.按照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用2合理利用土地的義務積極和消極的兩層含義:(1)建設用地使用權人應當合理利用土地，這是積極意義上的義務。(2)建設用地使用權人在使用過程中不得改變土地用途，這是消極意義上的義務。⑤建設用地使用權消滅的原因。1.有期限的建設用地使用權使用期限屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準。2.建設用地使用權被依法收回有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權:(1)為公共利益需要使用土地的;(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的:(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;(4)因單位撤銷遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的:(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。依第(1)、(2)項收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。3.作為建設用地使用權載體的土地滅失簡單應用:建設用地使用權消滅后地上建筑物的處理。1.有期限的建設用地使用權期限屆滿未申請續(xù)期或電請續(xù)期未獲批準時地上建筑物的處理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。當事人主要約定以下兩種處理方式:(1)由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償;(2)由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施。2.依《物權法》第148條提前收回時地上建筑物的處理國家因公共利益需要提前收回建設用地使用權的，應當依照《物權法》第42條關于征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償。(三)國有土地上房屋征收補償制度領會:①征收補償?shù)呢熑沃黧w;明確了政府是征收補償?shù)呢熑沃黧w，房屋征收是政府行為，并禁止建設單位參與搬遷?！稐l例》第5條進一步規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。但房屋征收部門可以委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。②征收的前提;(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實施的能源、交通水利等基礎設施建設的需要;(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。根據(jù)《條例》，只有為了公共利益,確需征收房屋的,市、縣級人民政府才能作出房屋征收決定。③征收決定的效力;1.被征收房屋上的所有權和其他物權消滅人民政府的征收決定一旦生效，房屋所有人的所有權消滅。房屋所有權消滅,以該房屋所有權為基礎的房屋上的他物權也隨之消滅。2.房屋征收部門開展征收調(diào)查房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。3.房屋征收范圍內(nèi)各項建設活動的凍結(jié)房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建,改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為:違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。④征收補償范圍;1)被征收房屋價值的補償。2)用征收展展造成的報遷臨時安置的補償。3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。⑤補償方式;貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償是指政府將被征收房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被征收房屋的所有人;房屋產(chǎn)權調(diào)換是指政府用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被征收房屋進行調(diào)換產(chǎn)權。被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。⑥補償協(xié)議和補償決定;1.補償協(xié)議房屋征收部門與被征收人就補償方式補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項達成致的,應訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。2.補償決定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市，縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復，也可以依法提起行政訴訟。⑦房屋征收補償檔案、征收補償費用的審計。1.房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況再房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。簡單應用:①征收決定的前置條件和程序;1.計劃和規(guī)劃的要求在房屋被征收后取得的土地上進行的各項建設活動,應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建,應當納人市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。2.征收補償方案的確定征收補償方案的確立應該經(jīng)過下列程序:(1)房屋征收部門應擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。(2)市、縣級人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。(3)市縣人民政府根據(jù)公眾意見對征收補償方案進行修改,并及時公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況。3.社會穩(wěn)定風險評估市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,進行社會穩(wěn)定風險評估。如果房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還應當經(jīng)政府常務會議討論決定。4.征收補償費用的足額到位作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ谩＂诓环魇諞Q定的救濟;被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。③補償標準與價格評估;1.補償標準對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。以市場價格作為補償標準，則評估的時候不僅要看房屋的價值，更要看土地使用權的價值。2.價格評估(1)被征收房屋的價值，由具有相應、資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。(2)房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定隨機選定等方式確定。(3)房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。(4)對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。④搬遷和強制搬遷。(一)搬遷(1)實施房屋征收應當先補償、后搬遷(2)作出房屋征收決定的市，縣級人民政府對被征收人給與補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。(3)任何單位和個人不得采取暴力，威脅或者違反規(guī)定中斷供水，供熱，供氣，供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。(二)強制搬遷程序確立了“裁執(zhí)分離”為主導的強制執(zhí)行方式。行政強制執(zhí)行由法律設定。法律沒有規(guī)定行政機關強制執(zhí)行的,作出行政決定的行政機關應當申請人民法院強制執(zhí)行。”辦理流程1.申請和管轄根據(jù)條例第28條，被征收人在法定期限內(nèi)對補償決定不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。作出房屋征收決定的市縣人民政府申請強制執(zhí)行的，除提交第28條要求的強制執(zhí)行申請書，并附具補償金額和專戶存儲賬號，產(chǎn)權調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積材料外，還應提供下列(1)征收補償決定及相關證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件:(2)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見:(3)社會穩(wěn)市風險評估材料;(4)申請強制執(zhí)行的房屋狀況:(5)被執(zhí)行人的姓名或者名稱住址及與強制執(zhí)行相關的財產(chǎn)狀況等具體情況;(6)法律、行政規(guī)定應當提交的其他材料。強制執(zhí)行的申請應當自被執(zhí)行人的法定起訴網(wǎng)間屆滿之日起了個月內(nèi)提出;逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。申請人民法院強制執(zhí)行征收補償決定案件由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據(jù)本地實際情況決定管轄法院。2.法院審查決定是否立案受理(1)人民法院認為強制執(zhí)行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后5日內(nèi)立案受理，并通知申請機關。(2)人民法院認為強制執(zhí)行的申請不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，開在最終補正的材料提供后5日內(nèi)立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。(3)申請機關對不予受理的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起15日內(nèi)向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起15日作出裁定。3.立案后市查裁定是否準予強制執(zhí)行人民法院裁定準予執(zhí)行的，應當在5日內(nèi)將裁定送達申請機關和被執(zhí)行人，并可以根據(jù)實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施(《規(guī)定》第8條)。征收補償決定存在下列情形之一-的，人民法院應當裁定不準予執(zhí)行:(1)明顯缺乏事實根據(jù);(2)明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù);(3)明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執(zhí)行人合法權益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障;(4)明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益;(5)嚴重違反法定程序或者正當程序:(6)超越職權;(⑦)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強制執(zhí)行的情形。人民法院裁定不準予執(zhí)行的，應當說明理由，并在5日內(nèi)將裁定送達申請機關。申請機關對不準予執(zhí)行的裁定有異議的，可以白收到裁定之日起15日內(nèi)向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起30日內(nèi)作出裁定4.執(zhí)行人民法院裁定準予執(zhí)行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執(zhí)行。綜合運用:國有土地上房屋征收補償制度中各具體制度間的關系。(四)建設用地使用權的劃撥和出讓識記:①土地使用權出讓的概念;是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。②協(xié)議出讓的概念;協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。③招標的概念;是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?，法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設用地使用權人的行為。④拍賣的概念;拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設用地使用權人的行為。拍賣出讓的適用范圍與招標出讓一致。在實踐中，拍賣出讓主要適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊。⑤掛牌的概念。掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定國有建設用地使用權人的行為領會:①建設用地使用權劃撥的范圍;(1)國家機關用地和軍事用地。包括黨政機關和人民團體用地、軍事用地。(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。包括城市基礎設施用地、非營利性郵政設施用地、非營利性教育設施用地、公益性科研機構用地、非營利性體育設施用地、非營利性公共文化設施用地、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設施用地、非營利性社會福利設施用地。(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。包括石油天然氣設施用地、煤炭設施用地、電力設施用地水利設施用地、鐵路交通設施用地、公路交通設施用地，水路交通設施用地，民用機場設施用地。(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。明確列舉出來的有:1.監(jiān)獄:2.勞教所:3.戒毒所，看守所:治安拘留所，收容教育所。②建設用地使用權出讓的范圍;國家按照所有權與使用權分離的原則,實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。此處所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。目前,除依法可繼續(xù)采取劃撥方式供應的土地外，其他新增建設用地，尤其是商業(yè)、金融、旅游、服務業(yè)、商品房屋和涉外工程建設用地，均采用土地使用權有償有限期出讓的辦法。③出讓方式。1.協(xié)議出讓2.招標3.拍賣4.掛牌簡單應用:①建設用地使用權劃撥的審批程序。1.申請核發(fā)選址意見書按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初稿，核發(fā)選址意見書。2.申報可行性研究報告或設計任務書建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書。3.申請建設用地規(guī)劃許可證4.申請一審查一批準5.核發(fā)劃撥決定書(五)建設用地使用權轉(zhuǎn)讓識記:①土地使用權轉(zhuǎn)讓的概念;土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。②項目轉(zhuǎn)讓的概念;房地產(chǎn)項目的，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。③項目公司股權收購的概念。項目公司股權收購指收購者以現(xiàn)金、股票或者其他有價證券作為對價，向目標公司(即房地產(chǎn)項目公司)的股東購買股份、獲得對項目公司的全部或部分股份，進而取得項目公司的控制權。在股權收購中，交易的主體是收購公司與目標公司的股東，交易對象是目標公司的股權，收購方最終取得的是對目標公司的控制權。股權收購完成后，項目公司本身并不發(fā)生變化，只是項目公司的股東發(fā)生變化,或者股東持股比例發(fā)生變化。領會:①出讓建設用地使用權的轉(zhuǎn)讓條件;以出讓方式取得的土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應該持有房屋所有權證書。但是，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。②劃撥建設用地使用權的轉(zhuǎn)讓的條件;符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓出租、抵押;(1)土地使用者為公司、企業(yè)其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證:(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;(4)依照該條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。除上述情況外，劃撥土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。劃撥土地使用權必須經(jīng)批準才能轉(zhuǎn)讓，城市房地產(chǎn)管理法第40條規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應當由受讓方辦理主地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得主地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。以劃撥方式取得土地使用權的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上級國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定的項目的;(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的;(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的,應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。③禁止轉(zhuǎn)讓建設用地使用權的情況;下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(1)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的不符合本法第39條規(guī)定條件的相關程序，出讓建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的條件:(2)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的。④項目轉(zhuǎn)讓的性質(zhì);房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。⑤項目公司兼并的概念;狹義的兼并是指在市場機制作用下，企業(yè)通過產(chǎn)權交易獲得其他企業(yè)的產(chǎn)權,使這些企業(yè)的法人資格喪失，并獲得它們控制權的經(jīng)濟行為。⑥項目公司兼并與股權收購的區(qū)別。第一，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應資質(zhì);而收購則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應資質(zhì)的項目公司名義經(jīng)營,收購公司本身可以不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。第二，兼并是項目公司全部股權被轉(zhuǎn)讓,其所有的債務包括潛在的債務以及由此產(chǎn)生的風險，依法均由兼并公司承擔，也即兼并公同對被兼并公司的債務或風險要承擔項目公司的全部責任;而收購則是項目公司內(nèi)部的股東和股權比例發(fā)生變動，其對外的債務仍由項目公同承擔，股東之間可按股權比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔，也即收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。第三,兼并后原項目公司被吸收，項目運作以兼并公司名義進行，因此，房地產(chǎn)項目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項目變更手續(xù)并通知債務人;而股權收購只發(fā)生在項目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項目主體變更手續(xù)，也無須通知債務人。第四，在程序方面，兼并比收購多了一個主體變更的手續(xù)。在兼并狀態(tài)下，項目公司作為一個法人，將由另一個公司取代，因此,需要辦理相應的項目變更手續(xù)并通知債務人。簡單應用:項目轉(zhuǎn)讓的條件和程序。（1）項目轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動進行中，轉(zhuǎn)讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項目，必須按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。(2)項目轉(zhuǎn)讓的程序.轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。綜合應用:項目公司股權收購的優(yōu)點和存在的風險。項目公司股權收購具有下面的優(yōu)點:第一，轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單。收購項目公司，只要簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權轉(zhuǎn)讓變更和工商變更登記即可通過控制公司的經(jīng)營權來直接控制和管理整個項目。而土地使用權、項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權過戶及建設手續(xù)更名等手續(xù)，此較復雜。第二，轉(zhuǎn)讓費用節(jié)省。土地使用權或項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與項目公司股權轉(zhuǎn)讓相比，前者受讓方須多交相當于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易中心的交易手續(xù)費0.5%,轉(zhuǎn)讓方也須承擔轉(zhuǎn)讓的營業(yè)額5%的營業(yè)稅和土地增值稅。第三，項目開發(fā)速度加快。一旦股權轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得有關部門的審批通過,在項目公司的名義下，投資者即可立即投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設，無須再重新立項辦理建設手續(xù)。項目公司股權收購在實務中存在的主要問題有:第一，收購方承擔的風險因素增加。收購方除考慮房地產(chǎn)項目本身的建設風險外,還需考慮目標公同的對外擔保債務、未支付款項、合同違約等潛在風險。第二,前期談判調(diào)查時間比較長。由于商業(yè)秘密的關系，外部大員很難了解項目公司的對外擔保、合同違約、或有負債等經(jīng)營、財務或稅務情況，產(chǎn)生的信息不對稱增加了彼此溝通和談判的難度。(一)房地產(chǎn)開發(fā)概述識記:狹義房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。