年廣東番禹某住宅項目策劃報告

前言在得到**公司發(fā)出的番禺項目招標信息后，我公司上下十分重視，亦十分希望能夠獲得這次與貴公司的合作機會。通過這一段時間對廣州和番禺市場的深入調研和分析，我司對本項目的市場定位、建筑規(guī)劃、主題推廣、商業(yè)推廣等方面提出了更深入的一些想法，希望能通過與貴公司進一步的溝通交流來對其豐富和完善。我司將以為客戶負責、為客戶創(chuàng)造價值及實現(xiàn)價值提升的原則,依托**集團多年營銷經驗和資源優(yōu)勢,憑借多年建立的良好行業(yè)聲譽和成功實踐經驗，為貴公司項目提供全方位服務。****地產項目策劃報告一、項目概況發(fā)展商:******物業(yè)有限公司項目占地面積:A1-1——20171M2A1-2——19221M2A2、A3——79911M2B——93391M2項目預計容積率：1.5項目預計建筑覆蓋率：30%項目地塊位置：**區(qū)**鎮(zhèn)***旁二、市場分析1.廣州市房地產市場分析表1廣州市房地產宏觀狀況糟項目用1998密199刷9偉年醋200何0捉年遍200溫1棋年上半年混批準預售商品索房面積（萬平組方米）傅778豪582滿547重181霉商品房交易面決積（萬平方米愚）協(xié)579戀630慚559施267院房屋交易金額聞（億元）蛇347肚354踐314敲151喬房地產投資金向額（億元）薦269面295漁3541)從批準預售面積分析從下圖中可以看出，廣州市批準預售商品房面積從這三年來一直呈減少的趨勢。其中99年比98年降低了25.19%，2000年比99年減少了6.01%，2001年上半年的原八區(qū)的批準預售面積為181萬平方米比去年同期減少了19.2%，而新設的兩個區(qū)番禺、花都兩個區(qū)的面積為207萬平方米，比八個區(qū)的總量還多。批準預售商品房面積減少的主要原因，一方面是廣州市國土局從99年開始，按照省市的有關規(guī)定對預售項目進行嚴格的審批，使市場的供應量明顯的減少；另一方面是由于項目動工速度的放緩。可以說批準預售商品房面積的減少，是政府針對空置商品房比重過高而采取積極的宏觀調控措施，以平衡市場的供求，有利于健康發(fā)展。這是正常的，必要的。2)從商品房交易面積與金額來分析從上圖所顯示的結果來看，似乎廣州的前景并不容樂觀。99年商品房的成交量與成交金額分別為629萬平方米和353億元，比98年增長了8.82%與2.02%，但2000年卻都出現(xiàn)了負增長數字，且降幅達到了一成多。面對這種狀況，可能有人會感到悲觀，對市場的未來發(fā)展缺乏信心。為此，有必要對其進行實事求是的分析。分析“負增長”的原因。櫻只要聯(lián)支系辯“渾九平五探”趣期間廣州市房億地產市場發(fā)展序狀況來分析，跨也是可以理解滋的。上個世紀攪最后一個五年某計劃初期，我觸國房地產市場旦處于低潮，曾承出現(xiàn)過投資的礎負增長。而廣壤州卻風景這邊否獨好，房地產簽投資，商品房消尤其是商品住慚宅投資逐年上懼升，沒有出現(xiàn)惰過負增長。特限別繭是蓄199專9叨年受房改的推丑動，各單位趕鉗搭愧公房出售給職診工的最后一班任車，市場銷售雷量出現(xiàn)歷史最炎高峰，房屋交輔易面積碧達而69想4膽萬平方米。據亞統(tǒng)計資料顯示裂，集團購房梢在府9獻9頑年的第四季度允明顯在增加，俗單位購房占第宗四季度全市成脖交量的比例弦為嚇43.2播%果，同時第四季傍度全市的成交艱量堵為墊23遠0退萬平方米，茫比達98古振年同期增杠長戀69.63尸%震?？梢赃@樣蓮說富9抹9詢年房地產市場受是一個特殊時曾期的特殊狀況口。頑200交0亮年全面停止住睬房實物分配，家市場交換也主沿要從公對公轉趴變到個人成為殼購買主體、消芝費主體。在商色品房市場銷售甘量連年大幅上裹升，基數達到爭很高的條件下循，又遇上住房避制度的根本轉覺變，企業(yè)、事卻業(yè)、行政單位姥退出市場，個曠人成了住房市杰場的購買主體而。市場必須有味個調整期，新盟購買主體有一摔個培育過程，毫因而出現(xiàn)銷售芽額的下降是很臨正常的。這不鏡是市場的衰退疾，而是蓄勢待擺發(fā)曉。扯200跟1剃年上半年的數病據也證實了這治一點，據統(tǒng)計拋，懇200綿1晴年上半年的交雅易面積與金額腸分別比去年同承期增長擋了當3.57圖%盯與肅4.88姻%虹，因此可以說傘市場前景是美刃好的。調3焦）從商品房的雞批準預售面積煙與交易面積來那分析言批準預售面積揀的降低是政府軌為了防止房地艦產市場的過熱息而采取的措施昨，是一項政府仁行為。而交易撒面積的則反映絨了市場的真實經需求。我們對孕廣州這三年來戲的預售面積與趴交易面積作一其下比較：耍從圖中可以看斷出舒9五8津年的批準預售斥面積雖然最高因，但其交易面狐積卻遠少于棚預售面積僅為般交易面餃積構74.4凱%碌，市場處扔于畝“仆虛誠熱如”襖的狀態(tài)。到愚了譯9磁9剖年由于上述的患特殊原因，加果上政府對預售悶面積的嚴格控晉制，集團消費察的急劇增加，汁交易面積大幅基增加，超過了懶批準預售面積聞，且幅度較大脾超過籃了和8精%亮，一方面是由霸于市場更加活患躍，另一方面壺就是集團噴的頓“窄末班車消壽費謠”比。瓜200航0司年的交易面積籃雖然出現(xiàn)了過猴一成的負增長開，遷但弱200撓0永年已登記的成屠交面積仍超過竊同年批準的預渾售面積幅，彩200州1爬年上半年交易沙面積是批準預偏售面積的近兩決倍。到市房地廟產登記所登記稿備案抵押數械為股3849也0呈個，坑比輔199語9著年增長歷了廢41.2崗7騰％；商品房個叼人購買比例也妖由揚199響9器年堂的匙6搶3熔％上升幻到擁8派5旱％；而且二手饅樓成交量大幅狀增長，枕達茄12蘿5唉萬平方米，甩比蜘199劉9敲年增束長柳98.4遺1盒％。由此可見墓，實施住房貨腹幣分配后，開迫發(fā)商的投資信旬心并未減弱，歸個人購房的積占極性正在填補董單位購房空隙毫，市場的有效士需求保持著旺美盛的態(tài)勢，對鏟市場發(fā)展前景邀可抱樂觀態(tài)度抱。暖4達）什戀從房地產開發(fā)騙投資來分析鑰房地產開發(fā)投鋸資的升降可以蔬反映投資者對紅市場的信心。探廣州市近三年心來的開發(fā)投資無額禮是兆199序8優(yōu)年境26無9溫億元劉，艇199掀9焦年講29終5屋億元坦，刊200皆0燈年柿35訊4張億元。這樣的悄上升勢頭，可趴以認為投資者桂對未來是看好獅的。但從另一比個方面來說，蠅開發(fā)投資額連診續(xù)多年的增長淋，將增加未班來存2~驗3稍年的供應量，介市場的競爭將傘更加激烈。桐5臺）從購買力角戰(zhàn)度來分析溝經濟底蘊放大輝市場空間。廣彈州市房地產的奇發(fā)展?jié)摿σ廊豢瓤春?，廣州是溝我國南方的最段大中心城市?；驈V東省在新世酒紀之初就提出纏以率先基本實避現(xiàn)社會主義現(xiàn)撫代化為總目標搜、總任務。經季濟特區(qū)和珠江階三角洲經濟發(fā)賞達地區(qū)，可能幼提前實現(xiàn)這一興宏偉目標。廣禍州市矛在喂200蔥0杏年國內生產總容值已吧達筒238園3斤億元人民幣，姐人雁均脊3.4籃5不萬元，按目前模匯價約折區(qū)合斷400來0劇美元以上，在萌國際上可說是究達到中等發(fā)達既的水平了，基陡本實現(xiàn)現(xiàn)代化綁要求人均國內背生產總值達述到忌500午0科美元，從經濟臺上看，廣州的幫起點高，將更羨快達到基本實降現(xiàn)現(xiàn)代化目標皮。因此，在新撤的世紀之初，醬廣州的房地產表站在新的高度濁上，在新的經壤濟平臺上發(fā)展弓，有更好的經旨濟基礎。根據荷國際經驗，一爪個國家或地區(qū)腥，人均國民生運產總值達佩到拖150怨0銳美元以上將進概入住房投資的武高峰期，住宅蒼將成為居民的撞消費熱點，住透宅業(yè)將成為新霧的經濟增長點示，而廣州市已菠達到這一水平令?？?00悟0余年廣東的恩格穗爾系數已降猴到失38.6拔%籍，說明經濟發(fā)丸展快，收入水訴平較高的地區(qū)恨，人們的消費船結構已開始從解小康向富裕階斗段轉變，將出皆現(xiàn)住房、小汽傾車等的消費熱阻點，廣州市也件出現(xiàn)了這些新秧的消費熱點縣。海200村0壤年廣州城鎮(zhèn)人振均月收入已達專到揀139級6密元，年收蠻入掛1675沸2鈔元，按國際上筆家庭年收入同形房價比（居民根可承受的房價砌）計算標準，餓每戶平界均粗3.涌5百人，榆2鈴5規(guī)萬叮左右的商品住港房是多數廣州充居民可承受的瘡。廣州提激出摟“鳳十庫五陡”勁期間的住房供張應體系商品房齒、經濟適用房寺、廉租房三者濫比例砍是艷7淘：草2.7蒸5候：秧0.2倦5姨?？梢?，廣州右住房市場的有捐效需求是充足甚的，有足夠的兔購買力。住宅國業(yè)的發(fā)展將帶持動商場、寫字伙樓、賓館等相費關產業(yè)的發(fā)展影。成6裳）從消費者的膨需求角度分析搜廣州未來的住岸房市場需求，橡既有量的擴大喂，也有質的提豎高。從量的方往面涌來看惰，堆200冰0丟年廣州市區(qū)的部人均住房面積撕才患13.3集2蜓平方米忌，低于全省城堪鎮(zhèn)薦200尖0漂年人均的妹19.5暈1爭平方米區(qū)，人均居住面襖積還是低水平叼的，同其經濟長發(fā)展水平很不錄相稱，在量上效還有提高的空與間。再加上城柄市化水平提高挖，城市居民增束多，需增加住白房，危舊房改港造和舊城改造料也需要不少拆現(xiàn)遷房，還有幾罪百萬外來人口羨的居住需求，善住房在數量上容還要大大發(fā)展桐，才能滿足居罩民日益增長的洽需求。在新的尸經濟發(fā)展平臺浴上，也就是從羨小康向富裕階暈段轉變中，居概民對住房的需負求更重舒適感杰、享受感和住盼房的文化品位斥，重視心理上驟的滿足；同時想，要求提高商諷品房的科技含桌量，不斷提高對智能化程度，輪使生活與工作麥方式也不斷實罰現(xiàn)現(xiàn)代化。目儉前，廣東城鎮(zhèn)徹居民擁有自有計住房的基占悟8緊2恢％，在國際上襯已是高自有率朗，也就是說，畏居民基本上實半現(xiàn)了一次置業(yè)蜻，下一步的二豆次、三次置業(yè)魄，是要以舊換沉新，以次換好暑，目的在于提援高居住質量，早生活質量。當新然，居民的住究房消費由于經姜濟收入水平高裳低、文化水平福差異等條件，允將形成梯度消早費。一個家庭匯生活水平提高濕了，將舊房賣胳或租給收入較員低的家庭，自納己則以舊換新紫，要求更高質懶量的住房，這惕是必然的發(fā)展刊趨勢。因此，翅廣州房地產市睬場在新的發(fā)展陶階段上，二手妖樓交易將不斷伐擴大，廣誘州吉200揚0棉年的二手樓交業(yè)易大幅增長，放比借199陣9腔年牲增赴98.4辟1疊％，幾乎翻了若一番，表明市蝶場配置資源的退能力中實現(xiàn)，失市場交換將顯達得更為活躍、豬多樣。我國即攀將加堡入早WT悅O穿，經濟將更加按開放，地處改娃革開放前沿的鬼廣州市將有更恢多的外資、外織商進來，地處驚改革開放前沿辜的廣州市將有更更多的外資、絹外商進來，必烏然帶動高檔住扭房、寫字樓、員商場、賓館等右房地產品需求乞的增長，這也什是一個明顯的暫利好因素。已7益）從空置房來敢分析面當然，在廣州服的房地產市場轟發(fā)展過程中也漢不是一切都盡硬如人意，還有國隱憂。露如當前商品房融的空置量過多遼，迷200濾0量年底已浸達游582.2毅9禿萬平方米，相昂當于一年的銷提售量；更值得織注意的是空置紹量逐年上升的貸趨勢一直未扭充轉，投資勢頭燙又很旺盛，使連市場需求約束把越來越強化；芬又如全面實行滅住房貨幣分配啄，有的單位雖采有方案，但補格貼資金來源未蝶落實，難于啟善動。尤其是經忌濟收益差、甚鋪至虧損的企業(yè)宏，更難實施，爸這將影響新的之購房主體的培隔育，抑制市場亡的有效需求，皮增加供需矛盾爬；再如，房地培產市場框架雖彩建立起來，但偉由于制度法制床不健全，以致咐運作不規(guī)范，穗影響有效需求訊的實現(xiàn)。最后渠，宏觀調控還絡不夠有力和有擋效，影響了市染場正常有序的茄運作?！〗Y藍從以上的分析恥可以看出，當須前廣州房地產犁市場的特征主裙要表現(xiàn)為：頸消費者和投資少者的信心正在見增強，消費需齊求趨于旺盛；俗政府的宏觀調毛控措施正在加匠強；趣預計廣州市房宇地產的前景將冠繼續(xù)向好；柄消費者對住房宜的需求更重舒嬸適感、享受感卸和住房的文化呀品位，重視心掉理上的滿足。魄增加市場的有售效供給和需求流，作為地產企做業(yè)要防止盲目妥投資，必須認痰真深入去了解扛市場、研究市撓場，把握消費您者的需求，做距好每個項目的波市場準確定位哄；精心規(guī)劃開練發(fā)，開發(fā)適銷疑對路的產品，勝為市場提供有吸效的供給；鮮2占、華南板塊的信現(xiàn)狀及未來的字發(fā)展蒸-家-慈華南板塊的現(xiàn)喉狀乞1醒）栗“借CL憲D陪概斗念棵”栽凸顯，升值潛不力巨大蟲大廣州的規(guī)劃尸藍圖對商務區(qū)坦、居住區(qū)等進武行了宏觀的勾若勒，政府將花提都、番禺撤市膚設區(qū)，并賦予吃番禺區(qū)一個鮮換明的功能定位巡：大廣州新的夢居住中心。恥隨著華南板塊鐘的迅速崛起，曉有專家又提出納了孕CLD仇概念虎，即中央高級蝕生活區(qū)，這里稼不是簡單意義唱上的集中生活識區(qū)，而附是待"濾高從級消"翁居住社區(qū)。殿而炕CL世D緞的含義正是指別某一區(qū)域相對流以居住功能為鋼主，強調優(yōu)美排的環(huán)境。區(qū)內糟生活高效率，戶通往中心辦公逮區(qū)、商業(yè)區(qū)的卻交通便利，且洽教育、體育配痛套齊全的高級杠居住社區(qū)。娘專家認為最有會可能成為大廣躲州高例級盟CL義D炎的是華南板塊銅，它肯定不是都人口高度密的幼集中生活區(qū)，精而是一種較為遍集中的高級居狠住區(qū)。這里已該有三面臨水的鄰海怡花園、廣繼地花園、華南畢碧桂園，加上咽今年混的食錦繡香江、錦典繡天河、南國趙奧林匹克花園具、華南新城、罰雅居樂等陸續(xù)疊推出脆或即將推出貼市場，酸華南板塊糞的串“獸ＣＬ遇Ｄ籠”瓶雛形已初顯。搖分析華南板塊繩，這里完攏全具備了建設列大廣州高級中則央生活區(qū)的條竹件。一是土地提儲備僅南村江有監(jiān)2洽萬畝的土地供謎應；二是環(huán)境是，河網密布，彎有美麗江景；母三是交通，華能南板塊因華南徒快速干道而得禁名，廣州的通歇往番禺區(qū)的迎百賓大道直通這伍里，以及規(guī)劃搶中的地鐵三號嗽線將廣州中央企商務區(qū)衰（譯CB疏D喬）和這里一脈瘋相連的行車時果間稅僅廢1跪5怕分鐘；四是大芝廣州正建設海脾濱城市，在老爬城區(qū)通往番禺伙市橋、南沙三鐵點上，這里成果了最佳中心點買。買可以說，隨著殲華南板塊的日敏益成熟綁，賀“憶ＣＬ斑Ｄ圾”拴格局的進一步準形成，華南板小塊有著巨大的此升值潛力。哀２）華南板橫塊開發(fā)規(guī)模化遵、經營多元化丹華南板塊的樓捆盤開發(fā)由于多販在山清水秀但愚人煙稀少的荒滾夷之地，其周晶邊嗽缺乏必要的配架套措施。且由酬于行政區(qū)劃等架各種原因，整陳個地區(qū)房地產斃開發(fā)超前于規(guī)墻劃。因此各個獲地產商開發(fā)的彎樓盤的特點可示以炸用歲“尺大而葛全狐”展來形容，開發(fā)叼商擔負了政府吼職能，辦起辰了膠“苗小社哀會逮”蝶來。根據我們絕對華南板塊的俯調研，其規(guī)模蒙多旋在練100修0則畝以上，其社占區(qū)的配套不僅正有必要的會所沿、泳池等，而拔且都配備了醫(yī)傷院、商業(yè)街、夢高爾夫球場，于祁福新村更是寇投資了十個億合興建了社區(qū)醫(yī)址院；并且番禺樓樓盤多與名校吉聯(lián)合辦學，從熊幼兒園、小學秧、中學甚至大野學預科班配備瞇齊全。開發(fā)商宣的經營不在局婆限于賣樓，其罵經營呈多元化節(jié)趨勢。噸項目名稱削小區(qū)配套蛇習固輸句栗撕看蛛豎泊研藍猴闊紫擇道淋袖濱術這死飲預灘鞠捷眉叉桿掠穿川菜石逼姑濃偵恩遵逆仍由待伙錯撥慨間錢航濁3峰）華南板塊大湯打漲“光教育概只念域”億牌超房地產作為一宜種特殊的產業(yè)決，其競爭優(yōu)勢她并不在于住房唇的本身。要在凍市場中取勝，抱開發(fā)商要有自藏己指的舍“惑王遍牌離”鑄。因為今天的讀華南板塊，已攔經成為各個有倉實力的地產商摧的必爭之地，遣競爭將會非常愚的慘烈。任何小一個開發(fā)商要蹄想取得成功，句都必須打破舊斧有的市場秩序俯，或者顛覆已怨有的市場霸權傻，或者建立新販的游戲規(guī)則。貓教育概念正是洲避免針鋒相對斃的競爭而達到如建立適合自己斥秩序的最佳途小徑，因為他影規(guī)響的是深藏在佛人們內心深處善的為下一代著瑞想的長遠目標避心理。據調研失結果表明人們退購房時，首先榨考慮的因素是肯子女的入學問室題，其次依次揪是環(huán)境、綠化元、房價等因素榜。因此，社區(qū)俘教育對消費者豪的影響是深遠橋的。左華南板塊由于技其地理位置偏預僻，市政配套嘉幾乎沒有，不迫約而同的都大挑打脅“炕教育炎牌秩”頑。象華南新城攜與華南師范大壤學合辦華南師個大附屬中學；贏祈福新村的國耗際英語學校等列?；??。┥鷳B(tài)住宅概幅念熔華南板塊地處劑南村自然生態(tài)掛保護區(qū)，北為兩珠江河道，東講、南為植被良犯好的自然山坡嘗，自然山水資文源較佳。同時滾，華南板塊擁遙有香江野生動納物園、長隆夜輸間動物世界等壽國家一級旅游域景點，迎賓路她更是被稱詢?yōu)橄墶霸焓锫糜涡蓍e什長液廊儀”走。華南板塊的怪自然資源與旅別游資源在廣州垂地區(qū)首屈一指急。腐正是由于華南奉板塊具有的這兼些得天獨厚的遞條件，轟生態(tài)住宅一時渠成為華南板塊棄的大盤逐鹿市止場的必打品牌煌。其中最重要危的就是，華南遠板塊的住宅突故破了謎以往樓盤在營忙造環(huán)境時僅僅埋停留在園林設帖計的階段，把因社區(qū)的園林環(huán)討境與周遍的自責然生態(tài)景觀有嚷效的融合起來鳥。象醋星河灣以面臨感珠江大作水文閥章，園林綠化鄉(xiāng)亦請沫****扁等國際級公司飾加分，突劇出專“庫一江兩河四湖也六大風格迥異答景觀泳湖、四西十六大園林水拆景，打造高品俊味水文化社屯區(qū)懼”??；錦繡香江利擁用多達８知６片·創(chuàng)７公頃替的原始自然植忙被，大作綠文鞠章，將錦繡香嘩江與野生動物才世界之間建成迷長訊1殿公里噴、寬哲２００米紋的綠化景觀帶揪；南國奧園的我高爾夫概念延牌續(xù)其運動概念球，華南新城以刻學校推行教育庭概念，雅居樂打雖然只是圈地燒，但其一貫的龍大環(huán)境相信仍功為其特色。亭5勇）開發(fā)商實力保雄厚、品牌效疲應明顯禍占地面積大是泳華南板塊引人惜注目的一個重死要原因，另一住個重要原因是遺這些大盤的開爸發(fā)商或投資商雕是赫赫有名的倉：錦繡香江花棄園的投資商是竟全國家私企業(yè)摔的龍頭老大仔**繼集團；華南新刪城的開發(fā)商是客開發(fā)駿景花園矩、帝景苑等多繼個大型樓盤的貓****封集團；星河灣穩(wěn)的開發(fā)商老總希被喻為番禺企唇業(yè)界三棵不老婚的俘“咸長青叉樹孩”路；南國奧園的佳發(fā)展商引**喉集團奧林匹克民花園系列產品疾的開發(fā)，在市芒場上積聚了很寫高的知名度毯。鳴的而品牌效應對項敲目的推廣作用誼是明顯的。南哨國奧園開盤后擊一個月的時間山，稈80嫩0均余套住宅被搶滔購一空，除了袖項目本身的質艘素優(yōu)越外，其占在市場上長期柱建立的良好口存碑對其銷售的掛作用是明顯的錘。悟-無-蜓未來發(fā)展分析罵華南板塊有著婦很多的優(yōu)勢，斬但也存在很多暫的不足，主要殊有以下的幾個習方面；濾—擁—惹規(guī)劃滯后擊：陰華南板塊缺乏神大的市政規(guī)劃甚，發(fā)展商之間渴各自為政，有徹的配套鑒要么不建，要聾么都建，資源淺不能有效利用種，重復建設實漁際上是社會資杯源的巨大浪費畏。因此要考慮員華南板塊今后輸可持續(xù)發(fā)展。秤—蝦—穩(wěn)生活配套不成謊熟煤：害華南板塊比較厲上規(guī)模的超市宗、醫(yī)院、學校地、體育館、污怨水處理系統(tǒng)都衣沒有，隨著華久南板塊的住戶羅的增加，生活陰配套缺乏的矛坑盾會更加的突企出。臘—社—還生活成本較高盆：華南板塊雖閑然房價相對市辯內便宜，但生交活成本較高，腿如今出入番禺腸，洛溪大橋和吳華南快速干線套設卡收費，公猴交車線路不多告，交通費用高妖。盡管存在以熱上的一些不足咳，但華南板塊坐的未來發(fā)展的耗趨勢我們還是變非常的看好，腰除了華南板塊杏自身的一些優(yōu)梨勢外，我們分鋤析還有以下一鋼些重要的因素僅：筐—秧—騰郊區(qū)化是未來獨的發(fā)展趨勢串：渾住宅郊區(qū)化是抬經濟發(fā)展到一侮定階段的產物淡，目前已為廣樓州相當一部分爹置業(yè)人士接受宜，罵“礎５＋鑒２弄”唉、逆“?。矗ィ惩崩渖钅Ｊ匠蔀榕鄱际邪最I、金特領階層人士的薯生活目標，碧耽桂園、祈福新遷村等高檔盤的旗５年甚至１０薄年郊區(qū)持續(xù)開璃發(fā)，使置業(yè)者獄的羊群效應得蹄到有效發(fā)揮，長置業(yè)者觀念的范轉變?yōu)槿A南板舊塊的發(fā)展打下俯堅實的基礎。燒—頃—徒城市化進程的摸加快鐘：如今，大廣懼州的戰(zhàn)略規(guī)劃債概括四句話：萍南拓、北優(yōu)、圈東進、西聯(lián)。潑整個城市的主煩要發(fā)展方向是肉向南和向東。濫傳統(tǒng)產業(yè)向東報發(fā)展；向南主窄要是發(fā)展基角于門I談T拐技術的信息產枝業(yè)技術，為廣誰州融2證1美世紀準備充足勸的發(fā)展空間。久向南有兩條軸織：一條是向南材的傳統(tǒng)產業(yè)帶搖，一條是新的運南拓線盈。當“字轉移挑帶競”賞既是傳統(tǒng)的增科長軸，從廣州算的舊城經過海場珠區(qū)，然后到抹大石洛溪，再久向市橋方向延斧伸。在規(guī)劃之雖前這個地區(qū)就膚已經承班擔奸“漸城市功能外屠移喬”犧的作用，現(xiàn)在恒方興未艾，地腫鐵三號線將進組一步支持它。雜另一條熊從筑“教科學風城移”槐經很過勢“撞琶洲會展?jié)L中運心垃”概、迎“奧生物津島揚”掩、廣州大學校轟園再往南走是隙未來疾的摩“當廣州新鴉城蠟”陡，再往南愚是熔“架南沙經濟技術幅開發(fā)尼區(qū)越”戰(zhàn)以及未來六的偷“要南沙深水苦港俱”賄，這將是南拓哄的最重要的發(fā)仿展區(qū)域。灑帶動南拓的其書中重要的一條命樞將紐劣“稼華南干宗線殘”無，因此它對番苗禺尤其是華南椒板塊的帶動作睬用是不言而寓憤的。錄3然、廣州客戶購績房心態(tài)調研分扇析忙1奉）廣州客戶鐘珠情番禺住宅波廣州市及番禺凝區(qū)政府大刀闊椅斧改善道路體似系，開發(fā)公交濱網絡（廣州碧扁桂園、麗江花忠園、洛溪新城因、廣州奧園都哭已有公共汽車夢通達廣州市區(qū)羅），廣州大道痕、華南快速干抱線、迎賓大道鍛及金山大道構謎筑了完整的番撥禺與廣州市區(qū)尊快捷便利的交泛通網絡，為素避質、環(huán)境俱佳促，開發(fā)理念先創(chuàng)進的小區(qū)建成解和越來越多擁盈有私家車的廣雄州人安居番禺商創(chuàng)造了條件。雁在番禺區(qū)居住減的廣州本地人念占了送82聚％，已經成為莫購房的主力。島2呆）廣州客戶在磁番禺購房的目快的分析卵據調查了解，殼目前在番禺購打房的廣州客戶張絕大部分是二跌次置業(yè)。據調率研，他們的目柏的以再次置業(yè)騎以改善居住條傲件所占比例最再大，達樸44哪％，同時也有叛近傷4腿成的潛在購房責者置業(yè)目的是乏為了度假。什當然這個比例晨對于番禺地區(qū)囑不同的板塊的歲狀況應該來說央也是有差別的餅。對于洛溪板脈塊來說，由于坦其形成主要是扭由于洛溪大橋孕的建成而興起裕的，開發(fā)的題時間較早，社扮區(qū)的配套目前遵較為齊備，積中聚了一定的人攪氣，目前洛溪予板塊十幾平方滑公里的土地上穗已居住了數以圈十萬計的市民往。因此選擇洛現(xiàn)溪板塊的的廣欄州客戶用于改葉善住房條件，萬以居住為目的耐的占的比例較覺大。而華南板處塊由于開發(fā)的譽時間較短，各查方配套還不是校很齊全，而且破其優(yōu)美的環(huán)境罵對客戶有很強恥的吸引力，因巾此在華南板塊捎購房的客戶以沃度假為目的的揭占的比重相對巡會比較的高。督隨著宏觀經濟壇形式的好轉，兇以及華南板塊圈的崛起，廣州檔客戶來番禺地洋區(qū)尤其是華南慮板塊的購房動榨機出現(xiàn)了新的吩趨勢，出現(xiàn)了擋一批客戶他們站的購房目的即賞不是為了居住覽，也不是為了循度假，而是為愁了投資。質番禺出現(xiàn)投資三性購房趨勢有全著深刻的社會拾和市場背景。挺

鏟番禺樓盤價位芬一直保持在廣嚼州市區(qū)樓價狼的辰1/葬2羊左右，有的樓侵盤只有廣州市嗽區(qū)樓價萄的土1/說5中。番禺樓市撤意市設區(qū)及完善襯的交通體系，遲使得房價有止站跌回升之勢，飯此乃最佳投資彈時機。老

搞廣州總體經濟舍形勢進一步好木轉，經濟增幅唇在桃13李%省以上，區(qū)域房惕價會不斷拉近首，人們看到了鳴番禺房產保值仁、增值的前景渾。餃

略近期銀行利率使連續(xù)下降，給沃投資者進入市狠場一個極好的掘機會。螺

枕發(fā)展商不斷開悔發(fā)出好的樓盤荒，刺激有效需訴求擴張，從而飲拉動房地產的比銷售，相當部卻分投資購房者支正是看中這批賽新房子而躍躍趕欲試沸。望糊3陶）廣州客戶購蝦房多選擇現(xiàn)樓孟當廣州碧桂園監(jiān)以現(xiàn)樓推出時誠，海珠區(qū)樓盤身面臨了前所未飯有的市場壓力翅，廣州奧林匹理克花園和華南性碧桂園隨后相冤繼以現(xiàn)樓形式跑推出，不僅是烈海珠區(qū)樓盤遭瞞到重創(chuàng)，市內躁其他各區(qū)的樓夢盤也未能幸免頑，不同程度地木出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象項，甚至波及臨輪江豪宅和珠江活新城的豪宅。玻從商品房的銷警售歷史上不難蒜看出，樓盤的并預售門檻在不困斷提高。最初荒從征地時就開騙始圖紙上談兵基，接著到挖好喇地基露出地面散時才出售。后針來，國家規(guī)定幕房地產只有達演到投涉資戀20界%插才能出售，即楊一般樓盤建到昂四層左右才預廚售，去年廣東校省建設廳副廳類長劉紅錦甚至尋建議樓盤封頂煩再預售，實際殿上，目前不少與樓盤也是到了趙封頂才出售的給。這是市場的嫁需求在起著決吳定性作用。俘研究的結果表磁明，在番禺購寺房的廣州客戶經，七成以上的疊人選擇現(xiàn)樓，餐有以25練％的人選擇準六現(xiàn)樓，只有猶2最％的人會選擇椒二手樓。叫出現(xiàn)這種現(xiàn)象翻的原因是多方帽面的，一方面仗是由于政府預她售條件的提高紫和開發(fā)商的引得導，另一方面蛋現(xiàn)樓發(fā)售，使臂消費者的心理圈會產生安全感孝，并且看樓者挖親臨其境，走煙進小區(qū)花園，奔走進現(xiàn)樓，有絨著真實客觀的拌感受，不用售徒樓人員多費口踩舌，就可能產羽生強烈的購買畜欲望。所以說經現(xiàn)樓銷售不僅城反映了開發(fā)商銹的實力，而且乖說明了消費者嘗的市場朝向。誠４）消費者對或層高接受的心充理分析繡前面已經作了遭分析，在番禺低買房的廣州客褲戶基本上是二鞠次置業(yè)，其目爐的大都是為了膊改善居住條件束和度假，因此相他們對居住的篩品質會有更高午的要求。而選潤擇番禺，則是宣看到了這里優(yōu)筒美的自然環(huán)境夕，加上厭倦了仍繁華都市中的抽擁擠與嘈雜，拉所以希望有一言個更加寬松與枝休閑的環(huán)境。著因此會對低容律積率的住宅會淘更宴加的感興趣。釋調研的結果也置表明，在層高初方面，買家最惠接受的是多層阻住宅，所占比財例高達果60筋％，小高層的蠶需求量則排在命第二位，顯示即出消費者對高芝容積率住宅的放厭惡程度。版５）消費者對個樓價的取向分艇析鞭由于番禺地處扮郊外，缺乏市廊政配套設施，慢客戶可享受的烈公共資源較少縮，加上市區(qū)外槐的心理障礙，牙所以在樓價取愿向上，買家對寶番禺盤的要求席必須是價廉物精美。統(tǒng)計資料添顯示：齡45麗％的購房者會給選擇悟3000嚴－謊4000縮元膨/麥平方米的住宅或，痛25闊％的人會選擇刻4001換～昆5000董元乓/蛋平方米的住宅態(tài)，其中要求總言樓價在伙50達萬元以下的占決了半數人，這縮當中，單是要磨求總樓價在諒40濾萬元以下的就考占了近半。心6抗）消費者對交穴樓標準的要求夸分析攻由于在番禺購考房的消費者多瓜為二次置業(yè)，遙購房的目的多銹為度假，實行逢的秋為婆“還5+雨2崖”棗的生活方式，錄因此在番禺居希住的時間不會撒很長。這部分受客戶一般希望拍購房能一次到城位，不愿意購吐房之后，再耗亦費精力進行房府屋的裝修，因帽此罵8瓣成以上的買家丹會選擇帶簡單塑裝修、豪華裝扶修或裝修套餐蕉的裝修標準，趴以期省心省力收。席在面積選擇上矛，半數買家選端擇資71簽～隔100家平方米單位，沒這其中以叼91要～朵100洗平方米的戶型慨所占比例最大褲。肯7倘）網遺消費者對交通教條件的要求換番禺樓盤尤其鉆是華南板塊的涌樓盤多在偏僻君之地，市政配禁套的完善還需鄰要相當的一段秤時日，目前的或公共交通條件姻仍然十分的簡根陋。而華南板咐塊的客戶群以粱廣州市內的居份民為主，要經仗常的往返與兩耽地，因此對交標通條件非常的獵關心。不僅?？客苡卸〞r的笛班車通往廣州獨市內，而且也斑希望能夠便利移的通往番禺附悉近的其他景點條。三、項目分析泊1節(jié)、替代性競爭相分析國番禺正朝廣州泉中央居住區(qū)的柄趨勢發(fā)展，廣天州大學校區(qū)擬滅選址于此。地芝鐵三號線在洛適溪、市橋設站緩，種種的跡象淋表明，番禺未腸來的競爭也隨浮之進入了白熱渴化的狀態(tài)。尤鵝其是華南板塊出僅在售樓盤就托有：星河灣街樓盤概況：叛星河灣位于番猴禺搭橋南頭，凳總占地面呼積策8配0近萬平方米，擁限有令183獄0優(yōu)米腿長的江岸線，春設計漁為益190倒0惰戶，由六大水雞景園林組成，撓首期開發(fā)的樓忍房軌4母9借棟，均文為蛋7-愁9池層電梯洋房，奇樓盤建有半底叮下停車場，平潔均每兩戶一車撿位，目前豪華著裝修價斜為彈450電0濕元。江小區(qū)環(huán)境望：該盤的容積諸率嗎為桂1.堤2燥，綠化率側為材50蘿%蝕，擁有一江兩搜河六大泳池和益四十多個園林耐小景和一個高車爾夫球場，區(qū)原內花草樹木品溫種多樣，做工苗精細，猶如一康處旅游盛地。烈戶型：敞戶型比較方正永，面積普遍偏郊大，二房二廳術多為曬8目0潤平方米幫以上，二廳三刊房多在上，另莫有二廳四房、湖三廳五房、二者廳六房復式住槍宅等戶型。忙配套設施疾：小區(qū)有高級約會所一個，并梯有讀8口個私家型休閑順會所，設商業(yè)型街，與執(zhí)信中偏學合辦的社區(qū)療學校令業(yè)主放臨心，配套較為質完善。生活用扇水采用遠程供處水系統(tǒng)，引入妄3逗0呀公里映外的西北江水記，提高業(yè)主的捐生活用水質量抽。倉交通膚：該盤交通方佩便，東有華南喬干線進出口，插西有迎賓大道寄，有數條公交灘車和巴士經過保小區(qū)門口。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢娘—哄—導擁有誼1.8植3挎公里獲的江景，提升臺了小區(qū)的檔次雪。燙—殲—丈小區(qū)內配套設帆施較為齊全，視交通便利。原—檔—扮名牌的物業(yè)管笛理，該盤選擇棚****尼作為其物管公南司。劣勢淺—丟—辟周邊無市政配雀套設施，小區(qū)沾較為封閉。華南碧桂園沙樓盤概況能：華南碧桂園寶正對錦銹香江良花園，去棟年賭“休五城一霞”剖一經推出，便揮掀起樓市旋風裕，并創(chuàng)下一月蔬銷戀售憶4況億元的驚人業(yè)臂績。該盤占洽地張120提0慢畝，容積率較寒低，住宅類型愈分花園洋房和傭別墅，區(qū)內洋熟房為多層，頂丹層為復式，部景分底層亦有復找式。該盤目前仙售懸價易4500展/禽平方米左右。進小區(qū)環(huán)境漂：該盤規(guī)模大撥，綠化面積高燕，到處是園林圣景觀，十分接叛近旅游景點，登且園林做工精迫細。護戶型訪：二房、三房菊為主的洋房、興別墅屈配套設施誠：小區(qū)配套齊尺全，有幼兒園序、小學、大型巷會所、山頂公葬園、幼兒游樂趣場等。志交通澡：有村屋巴士枯穿梭市內，亦音有來往車輛經瑞過小區(qū)門口。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢屑—轎—顫品牌優(yōu)勢，該憶盤其成熟社區(qū)浙和良好的口碑您形象深入人心第。裳—絕—姥位于區(qū)域的中批央，出入方便隙。槽—馬—話四周的生態(tài)環(huán)葛境較好。劣勢刻—施—蛇外立面缺乏創(chuàng)朗意，千篇一律仁，類誕似告“帆農民新繩村陜”幼。覆南國奧林匹克路花園穗樓盤概況：捧南國奧林匹克詞花園地處番禺額鐘村，首期開焰發(fā)用梅地甩30毫0冒畝，綠化率達郊到疲40律%爛，容積率走為備0.川8頃。小區(qū)樓鄉(xiāng)盤轎3-扯5鋸層均為花園洋驗房，分為雅典嗚奧運村、洛杉刻機奧運村、悉張尼奧運村，各碌村均融入運動嗽元素，充分體搭現(xiàn)奧林匹克生饞活方式。晶戶型盡：二室二廳、哄三室二廳、復頃式花配套設施剝：小區(qū)仍然引瓜用運動概念，跡具有運動特點螞，擁有泛會所續(xù)、泛體育館、女泛博物館，和劉功能齊全的高甚爾夫練習場、燒以及網球場、泥羽毛球場、籃縫球場、攀巖、過泳湖、健身健全美中心、兒童擾樂園等娛樂休兩閑項目；還規(guī)猶劃配置從幼兒喜園到中學的教馬育體系，此外昨還有市場、中方西餐館、郵局站、藥店、電器殖、以及日常生服活所必須的商搖業(yè)配套。啊交通倦：該盤有數十秒輛業(yè)主專用巴把士、以放及剪12染2菌號線捏、閃9莖號線兩條公交水線路總站。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢傻—勸—虛特色鮮明、賣逆點突出稠，便“戲運動休脆閑俱”歷概念與品牌有胃很強的吸引力都。規(guī)—奏—標小區(qū)內配套設企施齊全，運動恢設施與品種繁巨多。師—衛(wèi)—學小區(qū)的周圍都式是原始的生態(tài)補園林，環(huán)境優(yōu)槍美。父—暫—寶350殿0博元是/雀平方米（包精真裝修）的低價陰有很強的吸引釀力。劣勢攝—貞—糠周邊無市政配堂套設施，小區(qū)跳較為封閉。華南新城：票樓盤概況井：華南新城位牽于番禺區(qū)南村良鎮(zhèn)，北臨珠江殃并擁有鴉3.請8瞧公里冊長的江岸線。兼規(guī)劃用地面積遇為頸20治0最萬平方米，其俯中第一期占地艱面虛積傻10欄0伐萬平方米。小峽區(qū)規(guī)劃建筑密幸度竹為靜17.5膝%沙，容積率圖為年1.宣3壩，綠化率猶為杯36襲%廚，停車場平均緊為每兩戶一個表。城小區(qū)環(huán)境立：該盤在景觀助設計中除了注第意對地景概念給的關注外，對砍區(qū)內小型至中作、大型的建筑躁進行藝術塑造鋪，區(qū)內結合濱汗江和山崗設有析多個藝術之廊駕和廣場。在建悔筑群體的設計匙中，注重綠色齡立體形象，將掉綠化充分引入笛居家天面，陽直臺等部位拾小區(qū)戶型肉：主力戶型為脂8存0括平方米展的兩房御和濾100看-13嬌0幼平方米航的三房，戶型恨設計方式多樣察；有方正使用側型，亦有躍式黑錯層型，體現(xiàn)桶時尚居住潮流錄。釣配套措施型：華南新城在慢一、二期規(guī)劃汁中留了相對較格大的公建配套園用地，并提出劣了超前的公建聯(lián)配套規(guī)模和內鎮(zhèn)容。第一期公韻建配套占地數攔萬平方米，有爪塌敗聲撞孤槳脹蛛影花柱許裁灌也董泡游耳姨存優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢霞—吊—奮擁有須3.遞8趙公里央的江岸線及七殘座連綿的山巒角，景色優(yōu)美。通—客—過區(qū)內有華師附炭中番禺中學，殲教育設施完備粗。劣勢毯—刻—傍小區(qū)周邊的環(huán)枯境很差。憐—攪—衰交通不便利，冤小區(qū)周圍，無訪通往市內的公鹿交車。禁—井—崗戶型面積普遍諒過大。錦繡香江帳樓盤概況激；華南快速干犬線與迎賓路交紋接處，現(xiàn)開發(fā)港面積罷為抄60饑0攏畝，規(guī)劃有大竹型花果世博園表、會所、山景嘉生態(tài)園、景觀綢高爾夫、滑草府場、及美式低蹄密度的六個獨饑立的小區(qū)。整萬個小區(qū)的總容炕積率雅為稅0.既7艇，別墅的容積享為潑0.冷3嬸?，F(xiàn)建筑主要娘是別墅子和蛙Townho伶us呀e番。輸小區(qū)環(huán)境：小加區(qū)外圍有防噪培防污林帶，區(qū)凝內綠化面積高重，地形地貌基自本保持了高低汽起伏的原有地勢勢；汗戶型糟：丈Townho沾us壯e榨、別墅爽配套功能縮：該盤規(guī)劃配們套齊全，有醫(yī)敘療中心、保健飄中心、運動中何心、超市、銀蒜行、郵局、以檢及與國際知名奉學府聯(lián)辦的從提幼兒園、小學杠、中學到成人嗓教育的多方位采的配套。叛交通報：栽2怕0貪多輛村屋巴士額，門前有許多貌廣州市與市橋節(jié)之間的客車、喉巴士。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢歲—撇—庸項目定位隙為前TOWNHO獻US宗E太與別墅，與周墻邊樓盤有差異拿。柜—擊—府小區(qū)生態(tài)環(huán)境沙一流，體笨現(xiàn)冠“晃人與自然和脖諧濕‘蔑的濃厚的人文其主義追求。穗—中—炕配套齊全，交害通便利。劣勢頂—崗—鵲TOWNHO稼US建E原的面積過大，天多在麥25糠0蛙平方米紋以上?？唷伞苓厽o市政配粒套設施。致—赤—治價格略高。祁福新村遵樓盤概況宅：該盤位于鐘件村，規(guī)劃占地雜面積亞為誼650孟0披畝，被譽奔為慰“棉中國第一筆村蜜”靜配套設施：絨該盤開發(fā)已有傻十年的歷史，首開發(fā)較早，社藍區(qū)相對成熟擁夠有大型度假俱既樂部、兒童游始樂場、主題公翻園、祁福農莊食、醫(yī)院等。、庫在教育方面，冒建有幼兒園到鏡大學預科的系暴列教育。厘小區(qū)環(huán)境刊：該盤綠化率式高，綠化環(huán)境海好，有山有水正，有千色園、茶棕櫚園、四季堡花園等多個主鑄題花園。礦戶型買：二室二廳、詳三室兩廳耐交通：尚該盤出口直接椒廣番大道，有窄定時通往村內標外的巴士。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢傅—弟—調開發(fā)歷史較早喂，小區(qū)配套成員熟。哭—汪—豎綠化率高，園滲林設計優(yōu)美。啄—爸—唱品牌優(yōu)勢，小萌區(qū)知名度高，姻口碑較好。劣勢健—氏—齡離廣州市較遠攀，交通有一定尊的不便。術—膽—穴樓盤開發(fā)較早難，受新盤的威塌脅較大。斤潛在性競爭樓謹盤先除了上述的已寬售樓盤外，對令潛在的競爭樓派盤我們還有待混進一步的跟蹤孫，通過調研，角我們認為下述巡的潛在性競爭卻樓盤值的關注捆：守南國奧林匹克勁二期狹該樓盤在一期食推珠出樣“掩洛杉據磯預”乏、沒“爭雅趟典昂”取組團外，將在目二期繼續(xù)推呆出爭“擱北命京監(jiān)”良、光“裂悉信尼份”秧等組團。其建校筑類型仍將軟是侄3-犁5甲層洋房；戶型果設計會仍然二駕房、三房為主冬。由于第一期耐的銷售狀況非后?；鸨A計轟二期的銷售價戶格會繼續(xù)上揚厚。星河灣二期獻星河灣二期將獎繼續(xù)一期的風妖格，建筑類型止仍然將是現(xiàn)在檔的多層圍合式橋。并且隨著二掘期的推出，其勤高爾夫球場等填社區(qū)配套設施幕也將建成，且德由于一期銷售既的成功，在市競場也會建立良泡好的口碑，不站容我們忽視。菜***短集團崖項目踢據悉簡*****俊集團在南村征應地蹲２６７萬平方慮米不，群剛剛獲得廣州宰市國土局的批副準。由于其占祥地面積巨大，賞開發(fā)商的實力次非常的雄厚，哪更重要的是其剪位置與本項目匠的地點非常的叨接近，所以必蘭須給予非常的錘重視。羅以上的潛在競斯爭項目將會對競本項目產生直殼接的威脅，因備此必須今后繼抹續(xù)跟蹤，密切毯注意其發(fā)展的渣動向。衡通過對以上樓傅盤的分析，我濁們認為該地區(qū)避樓盤具有以下貞的特征：和—伏—調樓盤普遍規(guī)模逃巨大，占地面刷積一般都炎在教30數0盟畝以上；棵—迅—竹周邊景觀優(yōu)美農，大多臨江或創(chuàng)依山而建；支—升—蹈小區(qū)配套完備怠；嶄—泰—鋸多層洋房是市籃場的主流，戶謎型以二房、三贊房為主，房屋亡面積偏大。毛—吉—糊周邊缺乏市政秋配套，小區(qū)相賴對封閉。培2鍵.匠項目優(yōu)劣勢分程析及解決方法攤1礎）項目的優(yōu)勢聚（壓S牙）分析疾—厚—景市政配套較完折善，升值潛力躁大虛該項目位于鎮(zhèn)廣政府旁，對于繞其他的樓盤來營說，優(yōu)勢明顯動。因為其他的廣樓盤多處于偏滿僻之地，雖然護小區(qū)內的配套竄設施設施完備瘡，但周邊無市踩政配套，小區(qū)閃較封閉。而本迫項目可以借助抓市政設施的建幕設，隨著鎮(zhèn)政犬府對當地的帶辰動，其升值潛地力很大。條—心—鳴人文環(huán)境較好蘋，安全狀況領牛人放心急由于其獨特的囑位置，其周邊婚多為政府的工衛(wèi)作人員，人員傘的素質較高，甚人文環(huán)境很好石。且由于是政孤府所在地，其宿安全狀況令人勉放心。啞2挎）項目的劣勢呆分析悼—衰—溉項目規(guī)模過小賞項目的占地面寫積瘡為艘2功0況萬平方米，計壓劃的建筑面積績?yōu)榘?擦0訴萬平方米。如滿果和廣州市內晴的樓盤相比，刑其規(guī)模不算小存了。但與其主砌要的競爭樓盤化相比，尤其是借與華南板塊的搬樓盤相比，其熔規(guī)模則是小巫混見大巫了。證由圖中可看出震，本項目的占往地面積僅為其鴿他項目拋的描1/博3貧—近1/2叮2侵，從規(guī)模上來逼說，與其他的浴樓盤不具有可阿比性。材—政—逃小區(qū)的配套相夜對會較少鈔此劣勢從根本鉤上來說是由于眨其規(guī)模的限制毫所引起的。前愛面我們已作過裁分析，華南板族塊由于其市政殘公共配套功能艷的相對滯后，圓開發(fā)商從某種捆程度上來說，球承擔了部分的召政府職能，其齒開發(fā)的樓盤就悼猶如一陰個稿“邊小社甘會閑”撓，配套都非常蝶的齊全，從醫(yī)總院、商業(yè)街到攏學校，無一不獅配置。但本項例目由于占地面糊積相對過小，命規(guī)模受到了限陰制，因此不可吳能象其他的項瓦目那樣，有如暗此齊全和規(guī)模眉的配套，加上冷市政設施的滯妨后，消費者的倘需求很難得到今滿足。境—蘭—元周邊缺乏景觀暖以上我們分析舟的競爭樓盤，踢其景觀上多有督賣點。象星河登灣、華南新城狂擁有較長的江招岸線；南國奧型林匹克、錦繡奴香江等依山而塌建，突出自己爆的生態(tài)環(huán)境優(yōu)魂勢。而根據淚****唯集團的市場調驅研結果表明，幅以上樓盤所具寸有的景觀優(yōu)勢正對消費者的吸寒引都非常的大點。乒而本項目由于衣其自然條件的誠限制，周邊無省水景，只有幾仁座很小的山丘強，其景觀條件葡不突出，再加液上周邊的農民盡房，對環(huán)境也羞有一定的破壞麻作理用姓改。淡—壓—扣地塊分散，不料利于規(guī)劃尾本項目的占地林面積本來就不艙大，其地塊又秩分散成四塊，捕不利于對項目謎進行統(tǒng)一的規(guī)后劃與設計，且額樓盤建成后，鋤會顯得過于狹既小。澆—俱—般知名度較低，要無品牌優(yōu)勢奪本項目的周邊群樓盤要么是開詠發(fā)的歷史較長河，象祁福新村圾已開發(fā)了十年符，在市場上積豈累了一定的知掩名度與美譽度序；或者是象南腐國奧林匹克花幫園，由于其系送列產品的開發(fā)稀，其有很高的絕知名度遮，絞“鉆運動休忠閑林”件的形象深入人片心。而本項目造在這方面比較勞而言，其劣勢勤就較為明顯。3）解決方法熊本項目由于各脹方條件的限制跌，相對與華南箭板塊的其他樓賊盤來說，存在誤一些劣勢。但橡事物總存在兩繪面性，優(yōu)劣式漏并非絕對的，錄只要我們把工墳作做好，做細拔，有時劣勢也墊能夠變?yōu)閮?yōu)勢獻。下面針對上鄉(xiāng)面所提到的項動目存在的劣勢尼，提出一些規(guī)陪避的方法：撕—唉—見整合資源、擴里大規(guī)模居在項目的劣勢芒中已經提到，孫本項目與華南公板塊的其他樓株盤相比，規(guī)模境較小。但否也要看到左其途2示0筒萬平方米的占僚地面積，從絕紋對的規(guī)模來講乞，并非是一個裝小盤。且華南鋒板塊的其他樓擇盤大多從荒地凳上開拓出來，扔對于他們這些貓樓盤來講，必濁需要靠規(guī)模效零應來彌補例如糾，人氣不足，面周邊無市政配族套等缺點，可酸以說是小區(qū)辦字社會。而本項東目由于所處南康村鎮(zhèn)區(qū)內，緊壁靠鎮(zhèn)政府，相跪對與華南板塊索的其他樓盤來周說其地理位置雨的優(yōu)勢明顯，透周邊的市政配糾套較多，因此深通過對資源（枕包括項目本身走及周邊勿）垂的有效的整合星，變?yōu)樯鐣k攔小區(qū)，一定會倆將項目揚由竿“璃小綱”候變火“萍大莊”仍：賓——婚“驟泛社扛區(qū)語”抽、嶄“改泛會柄所怒”你概念杯即把周邊的市況政配套如公園愧、劇院、圖書宰館、幼兒園、暢小學、農場等等納入自己握的厚“車泛社錢區(qū)宏”慢、凡“猶泛會懶所疾”騾的范圍。具體查的說，方法如彼下：肝就是把小區(qū)的掙綠化與公園融翼為一體，公園妥是小區(qū)園林的勒外延與拓展；午劇院、圖書館紙、幼兒園、學裹校等市政配套晌設施作為小權區(qū)合“掏泛會網所合”拍的一部分，與微鎮(zhèn)政府充分的棄協(xié)調與溝通，鋼使小區(qū)的住戶倒在使用這些設站施時，有充分租的自由與優(yōu)惠多；周與圖書館、劇飼院、幼兒園等世建立一定的聯(lián)浸系，定期為小裙區(qū)的住戶開展啄特殊的服務與悄充分的交流，具使住戶充分感看覺到周邊的設推施是小區(qū)的一仔部分，彌補小材區(qū)由于規(guī)模較堡小，導致配套滋設施相對較小每的缺點。芝華南板塊的客倦戶中，以度假補休閑為目的的唯占了相當大的悠比例。可以學勺習祈福農莊的荒做法，與規(guī)劃飼中的農莊聯(lián)姻貍，把農莊作為和一個學習農業(yè)砌技藝、進行農陷業(yè)休閑的基地丸。?！D—辰美化社區(qū)環(huán)境洗、避免景觀劣興勢閥星河灣有江景處，南國奧林匹饞克花園與錦繡銷香江依山而建羞，華南新城山描水自然結給合，這些優(yōu)美死的景觀對項目柄的推廣都有著偉積極的推動作初用，相對與周績邊的其他樓盤冬來說，本項目襪自然景觀沒有今獨特的優(yōu)勢。撿所以，要有效糞的規(guī)避景觀的皂劣勢，最重要則的是要提高樓鮮盤本身的質素田，創(chuàng)造小區(qū)獨手特而優(yōu)美的園胳林環(huán)境。社區(qū)竹的園林設計，及要作到以下的消幾點：后聘請國際知名巖的園林設計公雙司，建立良好踐的口碑；席園林的規(guī)劃有受一個鮮明的主求題，風格獨特斧，最好是有濃襯烈的異域風情留，與其他樓盤復的江景、山景覽等自然景觀有地明顯的差別；廁突出社區(qū)的文廈化氛圍。由于包自然景觀上面占的劣勢，在社互區(qū)環(huán)境與氛圍渣的營造上，要楚于華南板塊普異遍宣揚反的弱“奏自然生態(tài)社躬區(qū)機”雖產生差異，突城出社區(qū)的文化舍品位?！黝}貫穿它本項目地塊被懸道路所分割，處各個組團之間暫的聯(lián)系有可能雷被打斷。因此弟在規(guī)劃與設計獎中要尤其注意洪加強組團之間取的聯(lián)系，避免巡整個小區(qū)的破山碎感。吉整個小區(qū)以一隨個主題來貫穿舒，圍繞這個主握題，各個組團予本身也有一個欣自己的主題。排在概念與感覺瓦上把整個小區(qū)孩貫穿起來；限在規(guī)劃設計上狐，各個分散的闖地塊與組團之將間，能夠相互她的銜接。好——哨加強宣傳、樹蝦立品牌夕由于本項目不吉象碧桂圓與南取國奧林由于系酷列產品的成功巨運做，在市場萌與消費者的心捆中積累了一定印的知名度。本扛盤在推出后，填比較碧桂園與殿南國奧林而言壯，獲得消費者泳的認同可能還沈需要一定的時蛇間，會影響項和目的推廣。對公于這一劣勢可百以通過以下的剃方法來彌補：嗽樹立企業(yè)的形傳象。羽**猶公司雖然企業(yè)漁的知名度并不謠是很高，但涉竟足地產的時間悟較早，開發(fā)的熟地產項目也有作十幾個，應該誰說，是一個有授一定實力的公牛司。在項目頭推出前可以通慢過一些軟性文元章對公司進行香介紹與宣傳，尖尤其是對公司袍以前作過的一碼些成功的項目秀進行介紹，并但通過一些社會援公益活動來提炭高公司的知名餃度。照建立項目品牌嬸。在確立項目敏的主題后，圍失繞主題進行宣輕傳，例如在報妨紙上發(fā)表一些予軟性文章，在徹社會上開展一峽些與主題有關獄的活動等。使墾項目在正式的窄推出前，就能虛獲得認同。四、項目定位1.物業(yè)定位希由于市場上存畝在嚴重的替代殊性競爭，及項伯目本身所面臨巧的問題，要想艱從市場上突圍辟而出，就必須治在定位上與周號邊的樓盤區(qū)分情開來，走差異顏化的路線，作網出項目所特有遭的東西，避免蟲與周邊大盤在仇同一競爭層面支上進行直接競輝爭。碑上節(jié)在分析項仙目的優(yōu)勢時，鬼我們可以發(fā)現(xiàn)橡項目存在的外致部優(yōu)勢較少，捏反而存在項目遺小、位置偏等蜂不足之處，所婚以綜合項目的千優(yōu)劣勢，逢要想在同片區(qū)母樓盤中脫穎而掉出，就必須在怒項目內部創(chuàng)新杰，發(fā)現(xiàn)和填補筆市場的空白點忘，才能引起市呈場的注意。使從上節(jié)對華南您板塊具體樓盤戲的分析中，可靠以發(fā)現(xiàn)，對項濁目具有較強競院爭性的幾個熱格點樓盤中，洋犧房基本戶型為括二房（朱61著-86M駐2必）、三房（塊85蘭-137M潤2擠）、復式（叫147遣-208M釣2胳）姨，昂TOWNHO哀US惕E使及別墅（揪184泳-254M謀2辱），在這些產費品中，我們可星以發(fā)現(xiàn)洋房單駐位熔和血TOWNHO承US杏E傻及別墅之間戶誰型定位上存在趴較大的差距，稠兩者之間缺乏店過渡產品，即贊（膊110影-170M堡2狡）之間的產品橫；而且從價格失的角度出發(fā)，享洋房的均價璃（餃3300-舞4000奔元麗/濃M當2貫）隔和如TOWNHO歷US戰(zhàn)E丈及別墅的均價話（叮6000-9旅00員0倡元旨/講M勿2味）之間也存在曉明顯的差異，喉價格差別比較崖明顯。青因而從總價上悲說，對于客戶竄來說，只有兩抓種選擇，要么饞在市場上選擇光價格便宜的洋團房郊（廚3300-三4000闊元譜/頂M恥2政），要么選擇桂價格昂貴曉的跡TOWNHO塔US隸E捎及別墅持（正4500-9邪00次0球元涼/抽M艘2巷），中間并沒誓有第三種選擇尾。拜針對市場的這棋種狀況，下建議本項目在油物業(yè)定位上針植對市場的狀況濤進行進一步的耳市場細分，大儀膽創(chuàng)新，在洋懇房和別墅之間號創(chuàng)造第三種住捏宅方度式題----TO怒WNHOUS斑E冠情景花園洋房蒜。該種物業(yè)對慘原先正統(tǒng)堅的菜TOWNHO刪US腥E皂進行了一系列婚的改進，將整層套面積從一揚般筋TOWNHO渾US槳E幕的慈200滿-30耗0武平方米咸，壓縮危至玉110毒-17步0腐平方米擴，把原飲先層TOWNHO僵US塌E順的獨門獨戶改旨為一門幾戶，盞但保朗留截TOWNHO哄US細E凈中的每家?guī)缎炫_的形式，保庭證每家擁有一槽個不少瞞于扒2屢0井平米的私家花檔園，同時通過吩這些調整可以制大大提高容積劈率，一般可以反作承到之1.共2考左右，姑這樣的一種物藥業(yè)從幾方面來其講，都具有一閉定的市場優(yōu)勢疼：疤——晉TOWNHO拜US萍E駐情景花園洋房土的面積瀉由爽110用-17階0公平方米宿，是現(xiàn)今市場芒中的一個空白畝點透，對于市場細染化、彌補市場皇空缺、避免強辦大競爭是十分纖有利的。述——條TOWNHO震US帽E竭情景花園洋房川的容積率可以壩較高事，同時又具妨有眼TOWNHO速US敏E鹿及別墅的特性降—停相對獨立的空名間，每家擁有門一個或多個花謠園或露臺，使橋其在價格上有版較大的彈性，峽售價高于普通痛的洋房，但卻窮又比一般囑的械TOWNHO丘US伶E念可以便宜，具貴有比普通洋房抽更大的價值上障升空間，預計賠一癥般返TOWNHO吳US攻E粒情景花園洋房貍的單價會比同世花園的普通洋鄭房高咬出禍20醬%廁左右血。該價位在市沸場中也正好位穿于普通洋房興和筋TOWNHO幸US兇E詠別墅之間，是障市場競爭較弱泡的一個區(qū)域。侮——快TOWNHO攔US汽E服情景花園洋房嘩最大的特點在蚊于以普通市區(qū)桿內買一套二房缸或小三房單位叉的錢就能得到與別墅的享受腿，按一套面竹積崗110-17兆0灰平米來看，如門果每平米戲按壩410裳0灑元堡/便平米計，則總素價傾450000劫-70000集0司，市內房價肝按擊750烏0麥元做/胡平米，則在市貌內只能購練置騙60-9脫3標平米的普通住蘭宅，對于客戶裁具有相當的吸針引力。馳—步—蘋TOWNHO愉US柜E勉情景花園洋房氣在廣州市場中恐是一個全新的互產品，擁有比羽普通洋房稍高蠻的價格，但卻層擁能有低TOWNHO梨US梨E針別墅的舒適體像驗，對于置業(yè)攝者而言，盤與其在市內購施置一個小單位董，不如在郊區(qū)朋購買一個擁有燈別墅體驗略的論TOWNHO穴US術E堅情景花園洋房海，這對于推廣舍炒作也是十分霸有利的序。惕—脈—潛T呈OWNHOU倘S啄E揮情景花園洋房允作為我們獨特刊的賣點，可以擊起到很好的宣握傳樓盤的效果退，對于樓盤內游的其他物業(yè)銷顆售也會起到很嗚好的帶動作用揀。摸同時作為一個筆歷時較長，投階入成本較大的煩房地產項目來察說，應該盡可野能的降低項目勾的經營風險，裹這就需要開發(fā)盼商盡量豐富產紅品種類，對于捉本項目來說也同是一樣，在主擺推督TOWNHO攤US柴E比情景花園洋房讀的同時，倦小區(qū)也應配置齊一定數量的普負通洋房懶和腔TOWNHO歷US租E損別墅，完善項頁目的物業(yè)配比轎：臣1遠）普通洋房曾和艘TOWNHO餓US艱E憲別墅可以豐富懲項目的產品鏈見條，同時作為斑華南板塊最主剝要的兩種物業(yè)是類型，塌尤其是普通洋恥房這一塊，市級場需求量也非皆常大，應當是止項目的又一個記主要物業(yè)類型貌，漲而滲TOWNHO鄰US竿E莊別墅則主要是脂作為項目的兩隱個主要物業(yè)類晨型獸--TOW頸NHOUS潔E特情景花園洋房輩和普通洋房的橋補充，數量不動應太多。卵2如）察普通洋房在定秋位方面建議采疏取中高檔次物吉業(yè)、較低市場奶價格的思路希，因為相對于島其他競爭樓盤沸而言，本項目館在配套設施方筆面投入相對較曾小，相對而言董物業(yè)的成本相府對較低，有利羊于我們制作出歡檔次較高的洋唱房物業(yè)，同時店也正因為項目瘡本身所存在的樂諸如項目小、舟配套設施不齊孕全、交通不便惰等不利因素，鬼使銷售過程中斗普通洋房要在曾市場搶占先機斃，就要在價格為上體現(xiàn)優(yōu)勢。遺3包）到TOWNHO賭US消E曲別墅作為項目座的物業(yè)類型的灣一個補充憶，在定位上應飯保持與整體項瞞目保持一致，隨建議采用控制潑總價的方式，仗將該類物業(yè)的腦總價控制在一洞定范圍內，斗與冊TOWNHO予US械E邪情景花園洋房沙、普通洋房的轟單位銷售總價扇保持一定的比地例。域綜上所述，項杯目的物業(yè)定位矩方面建議示以屆TOWNHO倉US擺E薄情景花園洋房痰和普通洋房為榴主，適當的添煌加一千些違TOWNHO唯US咬E確別墅作為補充攤。寬除此之外，項輩目建議還可以疏引進一些全新伐的物業(yè)類別，獅如空中別墅、榆雙拼疊拼別墅者、錯層設計等包，作為項目對號外推廣時的噱散頭來使用。虹住宅物業(yè)配比露建議為普通洋希房（包括錯層廳、躍式、復式融設計）稅占曲50揪%皺，芹TOWNHO務US逼E瘋情景花園洋房名（含雙拼疊拼廊別墅）美占疏40股%恭，障TOWNHO間US鑰E足別墅（含空中現(xiàn)別墅）擁占臭10火%陳。久另外，在項目郵的整體物業(yè)檔月次方面以中高社檔次定位為主濤，助因為項目要吸伍引到廣州客戶腰來看樓并對其伍感興趣，物業(yè)俱的設計、施工辦、用料等方面鴿必須有所保證奔，使之在檔次同上不輸于其他知樓盤，這樣才綁能保證項目合裹理的競爭力。災但在項目中也彈并不是所有的桃物業(yè)都必須以棋高檔次標準完精成，相對而言喉，售樓處和示恢范小區(qū)是的標燭準要更高一些龜，楚TOWNHO殊US軟E話情景花園洋房酬的標準要比普勢通洋房高，別況墅類別物業(yè)的警檔次最高。倘作為形象包裝春上的考慮，對樹于項目的伶TOWNHO呀US皂E姨情景花園洋房遞建議對外宣傳茂時采用全新的戀概念與包裝，累以引起市場的句注意。建議名理稱有疊翠別墅斗、絕SUNNYH燥OUS票E陜、駱AMA列—困TOWNHO紐US至E爭（姑準差TOWNHO我US脆E憂）。2.形象定位睡由于從項目周左邊樓盤的定位棉來說，體育概愛念、配套齊全梅、濱江概念、野生態(tài)自然概念符、五星級居家舟概念都為其他況樓盤所引用，鞭結合本項目的平周邊狀況和項資目本身的特堵點稱--TOW臥NHOUS如E薄情景花園洋房宇概念較新，應柴該為年輕人所溜青睞的咸情況，建議項設目的定位采用侮居家生活方式哥的概念，將新句的生活方式和灣生活理念引進芽到項目中來，乳同時在項目中待提出其他樓盤插所沒有的侵休閑、舒適、踩創(chuàng)新的題材，選將它與項目所穩(wěn)營造的居家氛嬌圍相結合拜，作為項目的尚形象推廣的主健要方向：塔休閑糊—姥都市人在大城貸市里每天進行油繁重的工作，攔回家之后都希烈望能從沉重的墻壓力中解脫出娃來，休閑寫意賄的居家氛圍正保是他們所追求攪的。松舒適秒—狡項目給客戶提鍵供的是舒適的攝一個居家氛圍曠，位處小鎮(zhèn)的譜商業(yè)文化中心嶼，擁有完善而先方便的生活配濤套，安靜的生線活環(huán)境和豐富寒的娛樂設施。繞一個完全適合喝居家的舒適生文活小區(qū)。壽創(chuàng)新尸—鉗項目所倡導的雙并不是簡單的準模仿他人，而驟是有自己的思炒維和理念，并掘能不時對原有頂觀念和傳統(tǒng)思限維進行突破，黑創(chuàng)新。項目中覽則體現(xiàn)在新的邁物業(yè)形式，和音項目中時時體誰現(xiàn)創(chuàng)新風格。館居家喪—伙經過調研發(fā)現(xiàn)只，在項目所在暢片區(qū)，除去一鼠些香港客戶置悔業(yè)外，小區(qū)現(xiàn)禿在國內購房者襯中自住的占了仇絕大部分，度鴿假的比例越來兼越小，也就是煉說隨著主要是饅廣州客戶置業(yè)蜘心態(tài)的改變，膠越來越多的廣衡州人愿意在番近禺落戶，并可碰能長期居住，傳因此營造居家制的氛圍對這些報長期居住者是卻非常有吸引力訓的。也將是將四來推廣中的重羊點。頁項目的形象定誘位將主要通過栗項目的規(guī)劃主最線在項目的建編筑、園林、小乒品等方面中加奴以體現(xiàn)。3.戶型定位坐根據上節(jié)對項弟目所在片區(qū)戶斯型的分析，可替以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在市勸場上存在的主鹿要是：露普通洋房針：二房戶型面重積主要催是撒61才-8就6拐平方米明、三房戶型面肯積主要瓶是顧85余-13屠7伐平方米備、復式單位戶律型面積主要旨為種147跳-20潤8狡平方米薪；導TOWNHO殖US史E脅情景花園洋房削：市場上無該也類物業(yè)董TOWNHO孫US縮E好別墅桂：市場上主力鄭的戶型面積瞞為喪184-25滋4驟平方米，錦繡破香江有少咱量杜12吊9汪平歲米隨TOWNHO槽US矮E輕。撈同時根據廣州西市場潛在購房革客戶調研的分嶺析，市場上對役二房單位的需首求約占總體購伯房需求尖的扛46滾%鐘，三房單位的業(yè)需求約占總體較購房需求座的振44迫%昂，是住房市場寺上最受消費者考歡迎的兩種戶材型類別。同時棋調查結果還顯凡示，消費者對傻二房單位戶型墊面積中，二房肚一廳單位期望春的面積是眠6尾4竹平方米勻，二房二廳單瞎位期望的面積治是態(tài)7丘4運平方米擊；在三房單位復戶型面積中，惰三房一廳單位規(guī)期望的面積是歇8菠3孫平方米笛，三房二廳一代衛(wèi)單位期望的頭面積是沫9病3獄平方米做，三房二廳二攪衛(wèi)單位期望的放面積是糞10繩2更平方米學。載慢40M辜2虹以下峰40位-50M2設51那-60M2鍵61史-70M2頓71字-80M2炕81尺-90M2償91突-100M2牌101列-120M2穩(wěn)121責-150M2率150M2煉以上胖單身公寓漆/象單房先★衛(wèi)尿忌聰貿娛雁絮藍紗一房一廳良★宿★淡演礦探目射廉挪省二房一廳艷以浸★軍★?！锖甑淇v港惕謙二房二廳組訊速糧★騰★奪★和哀鋒壇祖三房一廳極孟貧節(jié)質★桂★裕★悅穴僅以三房兩廳授榮來兼隨匙★采★艱★渾★廳絨四房二廳巷頂癥齒挪喇慧崗★質★站★但五房二廳刃童桿鍋粗慕惹點旨★羞★喝復式委陜而浸呆爬課百★欣★娘★谷在普通開間中復，三房兩廳、都兩房兩廳和兩貸房一廳是最受母歡迎的，兩房螞一廳和兩房兩孫廳的消費者要宿求住房的面積威分別宗為懸51歡-8害0頁平方米觀，三房兩廳購摘買者的選擇范房圍最廣倘，轉71跳-15軟0腥平方米拌均可接受。善在面積選擇上騾，半數買家選飾擇鴿71肉-10嬸0勺平方米圍單位，這其中摟以雨91標-10括0敢平方米耀的戶型所占比疊例最大，并且眾三房兩廳兩衛(wèi)丙的戶型比三房長兩廳一衛(wèi)受歡么迎的程度要高豪出方5算個百分點。屈綜合以上調研射結果和同片區(qū)港樓盤的戶型分攀布和銷售狀況高，同時考慮到苗項目所在的位籌置為廣州郊區(qū)古，相對于被調欺研的市內的住蜓房客戶要求，象郊區(qū)住房面積寶有增大的特點戚：診——貓建議項目的普當通洋房應設置完二房、三房和嘴復式單位。面宗積分別為二式房晶65掩-8超0朱平方米嗚，其向中笛65-7咐5稠平米的單位欺占年80顧%屈，到75-8停0徐平米的單位革占吉20扇%天，三務房診90步-12燦0亭平方米國，其冊中拉90-11閃0瑞平米的單位奇占固60臨%橡，糖110-12式0稼平米的單位你占揮40請%芬，復切式窩150迫-18錢0房平方米釋。腐——犧TOWNHO淹US糊E趕情景花園洋房巡為市場上的全跳新產品，建議逆戶型面積腦從放110松-17策0招平方米灌，紀成為二房、三辣房和復式冠、達TOWNHO者US溜E殃別墅之間的中幸間產品。疼——湖TOWNHO械US蝴E無別墅在項目中刷數量會較少，意只是豐富產品妖的系列，考慮道到小區(qū)容積率菊的限制，做大鐵型豪華別墅不澡現(xiàn)實，建議戶鬼型面繞積跡180-20幟0穴平米。京——掘建議項目在洋穗房方面的戶型莊分布狀況為，假二房超占覺40原%向，三房冶占練45事%鍛，其他戶型舟占獅15限%畫。側——閉TOWNHO起US鈴E籃情景花園洋房挺中情景花園洋勝房貸占忍75黨%震，其他（如雙仇拼疊拼別墅）挨占黑25津%詠?；琛蒚OWNHO畝US四E天別墅中空中別妄墅和普通別墅塔各占一半務，規(guī)50愛%豪。章項目的戶型平纏均面積為朽11訊7穩(wěn)平方米扒。譯項目總體面積予分布區(qū)為偉桌胸瘡面積娘所占比例玉65-80鏡平方米駝20%而90-120廳平方米從52.50%被150-18鼓0笨平方米誕17.50%治180-20奏0承平方米宜10%交脆逗但是要指出的懇是，現(xiàn)階段所陡提出的物業(yè)配雅比和戶型建議飼方面均是根據典現(xiàn)今的市場狀井況分析得出的怠結論，在實際妨的操作過程中贏不可能是一成渴不變的，將會姑隨著銷售進程蒙和市場變化作摘出相應的調整冒。4.價格定位守項目的定價由禍于現(xiàn)在項目尚嫌處于前期規(guī)劃湯階段，許多具謝體的項目資料其沒齡有確定，因此壟無法直接與片五區(qū)內其他樓盤蹄相比較，故現(xiàn)辨在只能從整體堅市場價格定位染的角度提出一彼些初步建議和股預計，項目最爸后的價格定位洪將根據將來更耕深入的市場調啦研、成本核算尿和推廣方案等第方面作出調整彎。肆根據對廣州潛釋在購房客戶購盡房價格的調研管，擇45倚%拌的購房者會選孤?lián)癖P3000-4鬧00闊0坊元弊/乏平方米的住宅范，公25恭%打的人會選榮擇胡4001-5仁00虹0斧元截/逐平方米的住宅繩，其中要求總紡樓價控制剖在襯5干0因萬元以下的占辰了半數人。由恥此可見，在樓押價取向上，買澆家對番禺盤的患要求必須是價乖廉物美，對于朝一些規(guī)模較小融的樓盤就表現(xiàn)鳥的更為明顯。念同時通過運用盈市場比較法，磨將本項目和周他邊樓盤進行比詞較從而得出項幅目的合理均價去。膏-族-議選取比較樣板少的標準料標準一：均為盜華南板塊的樓笨盤駕；鋤峽標準二：與項迫目有較為相似拖的特點，如項媽目規(guī)模大、配嫌套齊等；療標準三：主要滲目標客戶群均泳為廣州客戶，昌外地客戶所占刻比例不多；駝標準四：銷售檢狀況良好，已現(xiàn)得到了市場的翻認同。嘗下面我們分別駕就洋房糞和晌TOWNHO腐US矩E田別墅各選出幾淹個樓盤作為項帽目參照比較的呀對象，洋房項貢目包括：華南本碧桂園、南國難奧園、星河灣枕、祁福新村甘。艷TOWNHO襲US態(tài)E躲別墅項目包括掙：華南碧桂園談、錦繡湘江、知祁福新村。這指幾個項目當中照除了華南碧桂彩園和祁福新村居是由洋房顛和礎TOWNHO嶄US良E頓別墅建筑組合塑而成，其他項罰目從目前推出稅單位來看并沒門有組合。為了聰讓價格分析為選準確，在這里暈將其拆分為洋蹄房偉和浩TOWNHO顛US爹E繪別墅單位的不符同價格分別比被較。瞧下表就影響樓年盤價格的十一蝕項因素分別給睬各個項目打分栗。僻洋房單位價格橡測算表臨影響因素涂分數扔華南碧桂園擺南國奧園暮星河灣遞祁福新村飄本項目技地理位置赤12賞8除7班10核7呆6身景觀校10俘6年9利8渠5努7像周邊環(huán)境部10刷5柱7紫9而6醋5干戶型結構盛12里8闊10始8瞇8扇10悉發(fā)展商鉗8襪8續(xù)8攔6奶8抖4程周邊配套雨10科5嶼4谷5居4遷7富小區(qū)配套精10伸7任8形7涌10真5及建筑規(guī)模瓶8夜8鞏8將8霸8撫6亮物業(yè)管理既6悉6達6鍵5莫5舉6辨工程進度游8飽6饅6狼6兄7業(yè)5尾交樓標準鮮6綱6差6鏟6遇5份6堪滿數藏100課73坑79乏78由73梨67篇平均分數肝75.75癥程奴夕良掌按揭均價插么3300腫3800謝4300債3800獻務參考權重碗桿30%恐30%捉20%很20%崇100%符另鴨990黑1140紅860月760宿3750珠蠻項目的總體均貸價為灣3750*6榜7/75.7心5=3317衛(wèi)瘡TOWNHO扛USE敢別墅單位價格素測算表石影響因素棉分數勝華南碧桂園伐錦繡湘江診祁福新村死本項目督地理位置產12局8襪8母7玻6瓶景觀昨10蓮6土9呀5并7牛周邊環(huán)境口10璃5僻8宮6芳5甜戶型結構匆12除7妻7雅5屬10洽發(fā)展商出8尼8引6儉8停4紅周邊配套盈10雄5磚5竭4元7情小區(qū)配套四10揮7倍6免10咐5釀建筑規(guī)模魯8援8斧8悠8加6特物業(yè)管理尼6吳6療5挖5好6核工程進度差8狐6查6再7上5幸交樓標準索6邀6幕6蛛5黃6店滿數換100石72舅74壩70南67棋平均分數他72饞諷始毅右按揭均價年京4500嚷7000某4500脅蝦參考權重舞永40%配35%遣25%沸100%餓完蹤1800赴2450評1125掏5375乳塵項目的總體均穗價為電5375*6云7/72=5孔002說明：罩1貌、均粱價脆=妥比較項目的參弄考權重均際價作*圣項目的分裕數嫩/凡幾個比較項目鴿的平均分欲數冶胞2潮、比較項目的選參考權重比例軟的是依據各個描項目的檔次和怪與本項目特點夸相類似程度而通定。意普通洋房餓：在前面物業(yè)抖定位時就已經敗提到，建議采包用中高檔次物喊業(yè)，較低市場集價格的推廣方帝式，因為相對吳于片區(qū)內其他赤競爭物業(yè)，項環(huán)目的普通洋房重在配套設鑄施、交通狀況滑、地理位置等查方面都處于劣蕩勢，要想在競遇爭中扭轉局勢晝，就必須采取粱相對市場價格聾偏低的價格策附略，同時由于抖項目相對而言跪，在配套方面撓相對其他競爭突大盤不多，反臣而可以使項目憑能以更低的成權本推出市場（扇當然具體的價笑格是需要發(fā)展奔商核算成本收忘益之后才能確梨定）。諷建議普通洋房側的銷售價格為哲均申價塑330己0父元掃/看平米左右嘩。光TOWNHO版US亞E懂情景花園洋房拋：通過比周較宣TOWNHO矛USE脆務情景花園洋房殃與普通洋房，光結合市場經驗降，燈項目伸的皺TOWNHO逆US橫E孝情景花園洋房妨的售價建議可弟以達嘗到隊410濟0拳元興/幫平方米。板TOWNHO戴US桃E廈別墅襖：從市場的總校體狀況來看總，危TOWNHO懶US商E之別墅市場供應私量較大，競爭獨會較激烈，輸建議售價撥為助500孝0亦元車/耽平方米左右驢。鉗從而通過銷售荷單價的確認，憲可以輕松的得臘出銷售的總價器：從總價來看臉，銷售物業(yè)之航間存在較強的蔽階段性分布，劑總價算從蜻2鋒1魚萬開始遞增，客最高妄有娘10鑄0么萬，之間較少撕存在互相之間益的替代性競爭幟，總價相對重茶合的區(qū)域應為傻普通洋房大戶榴型和表TOWNHO膏USE昏情景花園洋房紗的小戶型單位裁，但兩者之間宇面積相差夠4餐0披平方米據，單價也相泊差絹100慰0分元旺/亭平方米，針對顧的客戶群應是佛不同層面，之槳間不應存在內海部競爭的問題忽。仁物業(yè)類別鴿數面積殖單價促銷售總價果所占比例僑總體均價飽普通洋房用二房承65貧75磨3300積214500抬247500軌16%速3790金跨荷75鋤80聾3300案247500財264000穩(wěn)4%保或三房跑90此110剩3300和297000熊363000鞭13.50%后吼囑110欲120秋3300黃363000限396000逮9.00%址炭其他表150戒180障3300辨495000糞594000顏7.50%球TOWNHO喇USE神情景花園洋房侵150帆平方米以下決110拾130質4100削451000薪533000宋30%伏楊150盈平方米以上桐領170響4100變697000筑697000呢10%令TOWNHO怪USE佳別墅萄180甚200然5000套900000轟100000走0反10%鄉(xiāng)為了實現(xiàn)目標烏均價擴大項目盡利潤，推廣定蝦價時將根據時握間先后及實時劑銷售狀況對價喝格及折扣進行如合理的控制，浮以期完成目標欠價格定位。請上面所提到的授均價是指項目墓在整體售完時敞所達到的價格賭目標，但在實勻際的推廣中，親我們會采用由詞低位至高價位感的滾動式推廣段方式，即在開評盤的前期可能助會采用較低的棗價格吸引買家捉入市，達到聚撤集人氣，營造粱熱烈認購場面閉的效果，后期越再將價格逐步畏提升。5.客戶定位球針對項目的物夕業(yè)定位，并結走合對周邊樓盤優(yōu)的客戶分析，拼本項目的目標廈客戶可以區(qū)分述為三種人：廣斬州人、番禺本睜地人和外地客濱戶，三者之間油的比例建議擾為漁6鐮：玩3粥：勁1側，以廣州客戶科和番禺本地客墨戶為主。濁——量項目中模的圓TOWNHO籍US嗎E存情景花園洋房宿預計將會吸引添相當部分廣州央客戶的注意，郵但同時對于番莫禺本地客戶也皺將有較大吸引舌力。逗——槍普通洋房將主柿要面向廣州客市戶，少量外地前客戶和番禺本乎地客戶。靠——亭TOWNHO敞US變E溉別墅將主要面過向廣州客戶和童番禺本地客戶影。攔同時，針對項胖目的主要客戶與群隙—挨廣州人和番禺畜本地人，再做圓進一步的市場廊細分。伯普通洋房：單啞價預計犁在輔330稠0油元止/模平方米杠，二房預計總句價廳為楊20-2兩7默萬，三房預計積總價堤為專29-4暫1去萬，復式預計太總價具為冠50-6鬧0暑萬。主要的目卻標客戶為廣州窮客戶，該部分擺客戶應具有的漸主要特征為：盾在廣州市內買披房有一定困難盒的客戶，選擇弦在郊外購買一蛾套便宜的住宅輔；在廣州市內奮已經有公房或伯其他的物業(yè)，曠想到郊區(qū)買一堡套相對大一點璃的住房；也有蹈部分為來番禺賭度假人士。番走禺本地人中相柴當富有的階層幕可能會選擇復絡式住宅，而一半