年成都某房地產(chǎn)項目可行性報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.羊西線項目可行性分析報告項目總論（一）項目背景項目用地：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地項目位置：成都市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下項目開發(fā)背景：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位成都舜法國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃（《羊西線規(guī)劃情況》，《高新西區(qū)規(guī)劃情況》），依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟預(yù)測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預(yù)計全社會固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準(zhǔn)入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長速度5.8個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長28.0%，占商品房投資的67.8%（其中，經(jīng)濟適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。銷售情況良好賽今年上半年，岸全國商品房市頓場需求繼續(xù)保茫持旺盛態(tài)勢。械全國商品房銷勤售額栗2101.7別7感億元，同比增亂長貴44.8%半；其中：銷售倒給個人齒1916.0荷2且億元益,扎同比增長油46.8%屋，所占比重為偶91.2%滅。辭商品房空置面收積增幅較大截2002頌?zāi)晟唐贩靠罩谜置娣e比及2001坡年凈增父1290.5四9做萬平方米，其膛中，空置時間搖在一年以上的濾凈增祥302.45帝萬平方米，占夸竣工總量的吸14.6%羊。空置一年以纏上的住宅、寫特字樓、商業(yè)營許業(yè)用房的增長差速度分別為續(xù)3.6%匙、完-5.1%衡和襲22.4%喊。島東、中、西部娘同比增幅分別改為田6.1%希、愈25.7%默和李33.2%題，中西部地區(qū)脆增幅較大，且監(jiān)高于同期竣工白面積增幅。中宋、西部地區(qū)增妖長較快，有原種有基數(shù)較小的帖原因，但增幅排擴大，隱含著眾潛在的市場風(fēng)胖險。辯今年上半年，罩這一趨勢仍在濁持續(xù)。僅并1-5鄭月份，全國商袖品房空置面積據(jù)同比增長良9.2%和，其中，商品限住宅空置面積懂同比增長秘10.0%飛。價格穩(wěn)中有升斥2002因年，全國商品牽房平均銷售價童格拳2291豪元母/孕平方米，同比瞧增長了贊2.92%垂，其中：商品咬住宅銷售價格寺為省2130研元腥/恰平方米，同比闖增長扭3.00%撇。下半年商品添房銷售價格增輝幅明顯高于上請半年。據(jù)國家冊統(tǒng)計局城調(diào)隊職對豎35嚴(yán)個大中城市調(diào)速查顯示，格2002絲年商品房價格治上漲臂3.7%驅(qū)，土地交易價銀格上漲奧6.9%雖，房屋租賃價怪格上漲并0.8%排。房價上漲幅邊度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居劈民可支配收入哭的增幅。赤2003貫?zāi)晟习肽?，商倆品房銷售價格敲2424玻元鳥/唱平方米，同比吧增長了之5.4%辨，其中東、中妨部地區(qū)價格漲妨幅較高。蒸有然21譯個地區(qū)商品房豎銷售價格有不豎同程度的上升在，玻4躬個地區(qū)漲幅在饞20%套以上，分別為斬：青海女39.6%美、湖南粉25.7%儉、浙江腿23.7%辦、陜西蒙23.3%湯。犁有淘9臣個地區(qū)商品房譜銷售價格有不閉同程度的下降團，分別為：新什疆引-12.0%亂、河北遺-11.6%頸、四川腐-4.4%穗、廣西宅-4.04%止、北京帖-3.7%充、云南泛-2.4%兆、遼寧園-2.0%唉、內(nèi)蒙古玻-0.7%聾、貴州將-0.4%留。耽3.昌成都市投資宏罵觀背景蘿房地產(chǎn)開發(fā)投割資規(guī)模繼續(xù)擴炒大。上半年，武商品房在建規(guī)浸模達(dá)碼1758.4固萬平方米，增茂長益27%棟，房地產(chǎn)開發(fā)屈投資卸96.6虛億元，增長賭35.2%準(zhǔn)，其中住宅投討資邪68.6臟億元，增長殲26.8%式。魯大項目成為投牌資增長主要拉享動力。從蚊1-5湖月全國城鎮(zhèn)駁500丑萬元以上項目臣的統(tǒng)計情況看些，超過史1糧億元的項目癢13028凳個，占全國全兆部城鎮(zhèn)夏500愈萬元以上施工鞏項目個數(shù)的船22.6%暴，完成投資肺5262菜億元，占全國球全部城鎮(zhèn)球500每萬元以上施工治項目完成投資抄的林65.4%繡。押商品房銷售繼該續(xù)保持良好勢賺頭。上半年，鄭在房地產(chǎn)投資安快速增長的同粒時，全國實現(xiàn)隆商品房銷售額茄2102輛億元，同比增染長現(xiàn)44.8%遼，高于同期投蝴資增速姓10.8鋸個百分點。其抓中銷售給個人云1916棚億元，增長滾46.8%被；銷售面積部8672紙萬平方米，增練長映37.4%黨。西新開工規(guī)模迅欺速擴大。上半淋年，全國除房刃地產(chǎn)開發(fā)、城京鄉(xiāng)集體和個體浸投資外的新開廣工建設(shè)項目獎51876酸個，同比增加念9657黃個；新開工項殼目計劃總投資嘩16921澤億元，增長養(yǎng)70.5%誓。上半年施工斥項目個數(shù)達(dá)搬94661榆個，同比增加榆11915稅個；施工項目受計劃總投資扎73596倡億元，增長驕26.2%鋼。鋤資金到位情況丹良好。上半年濟，國有及其他填經(jīng)濟類型投資懷累計到位資金凡18411沫億元，同比增習(xí)長蘭47.4%,班比同期投資增叉速高沾14.6站個百分點。其緒中，國家預(yù)算冶內(nèi)資金增長討12.7%竹，國內(nèi)貸款增鐮長久55.9%,孩利用外資增長收44.1%槳，自籌資金增東長脊51.2%含。乎4諸、成都油1-7油月房地產(chǎn)開發(fā)哈統(tǒng)計笛從成都市統(tǒng)計闊局獲悉，木7市月，成都房地宜產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保褲持迅速發(fā)展勢款頭，杰1霸－宏7仙月累計完成開警發(fā)投資記116.98狀億元，增長艦33.1%泊，其中住宅投矛資幸86.92詢億元，增長饒30.7%呼；寫字樓投資煎5.23坑億元。增長廈1.8芽倍；商業(yè)營業(yè)穿用房投資別13.29聽億元，增長跟36.7%憲。守1~7疏月，成都商品獅房在建規(guī)模比料同期擴大爸425推萬平方米，總騰量達(dá)餐1918.1余2良萬平方米，增路長泳28.4紡％。其中寫字好樓的開發(fā)規(guī)模圍達(dá)躲58.53召萬平方米，增工長險35.5近％，增長速度儀超過商品房和嘉商業(yè)營業(yè)用房攻。商品房銷售產(chǎn)方面在飼7維月也呈現(xiàn)出良地好的勢頭和發(fā)共展?jié)摿?，?~7賤月，成都市累恰計銷售商品房突325.23帽萬平方米，比損同期增加銷售憐48.77君萬平方米，增紀(jì)長閉17.5%旅。實現(xiàn)商品房話銷售額類64.98督億元，增長保18.2介％。最為可喜圾的是，從上月鍵開始，商品房蔥空置得到初步掌抑制，賴7昏月末，超過一狡年期的空置房法面積為泰78.75勸萬平方米，比抬六月末僅新增喚3.97當(dāng)萬平方米。彼從成都市統(tǒng)計擋局獲悉，豆7毒月，成都房地孝產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保圍持迅速發(fā)展勢被頭，飾1低－扯7文月累計完成開拔發(fā)投資甘116.98站億元，增長碰33.1%伶，其中住宅投敬資速86.92普億元，增長縮30.7%卸；寫字樓投資也5.23冤億元。增長望1.8糕倍；商業(yè)營業(yè)五用房投資碌13.29夫億元，增長伸36.7%逮。蝦1~7傘月，成都商品疼房在建規(guī)模比途同期擴大賄425吳萬平方米，總舉量達(dá)棒1918.1痕2嘗萬平方米，增遵長捷28.4襖％。其中寫字泳樓的開發(fā)規(guī)模激達(dá)逃58.53松萬平方米，增利長擋35.5碰％，增長速度柱超過商品房和刪商業(yè)營業(yè)用房獸。商品房銷售疾方面在芽7侵月也呈現(xiàn)出良竊好的勢頭和發(fā)鋒展?jié)摿?，?~7昌月，成都市累碌計銷售商品房科325.23贊萬平方米，比掌同期增加銷售農(nóng)48.77挨萬平方米，增剪長堡17.5%臟。實現(xiàn)商品房迅銷售額捧64.98耐億元，增長瘦18.2嗽％。最為可喜補的是，從上月洞開始，商品房胞空置得到初步靜抑制，失7匠月末，超過一剃年期的空置房萬面積為板78.75假萬平方米，比委六月末僅新增懇3.97滲萬平方米。謝5.淡區(qū)域發(fā)展及前挨景預(yù)測蝕城西房地產(chǎn)市各場軌發(fā)展前景分析錦A噴、捎“霸城西是上風(fēng)上晌水的寶地塑”尾，成都人如是谷說。城西是成窗都的歷史文化息保護(hù)區(qū)和風(fēng)景府旅游區(qū)，杜甫前草堂、青羊?qū)m啟、文化公園、吵永陵等風(fēng)景名椒勝區(qū)，清水河桌、摸底河兩條束主要水系以及品去年發(fā)掘的金憑沙遺址，共同宿構(gòu)成了城西的策獨特人文景觀上。由此，也造家就了城西房地衣產(chǎn)開發(fā)獨有的涌川西民居特色努，近年來城西上房地產(chǎn)的開發(fā)購熱潮也充分說序明了這一點。哲B炕、如今在城西曲三環(huán)以內(nèi)的房杜地產(chǎn)開發(fā)，已矩初步形成了羊臉西線、金沙、欺雙楠、成灌路布、浣花風(fēng)景區(qū)宏、光華路和清駁水河等七大版佩塊爭鋒的局面惱。錦城苑、齊反力花園、置信輔逸都花園、金翻房苑、浣花溪仿山莊、成都花糾園、會所花園鴨成為這七大版吉塊的代表。吳C抹、城西近鄰高兵新西區(qū)，今年年又有三大利好萍消息，一是成地溫路要建成高感速公路，而且特外環(huán)路內(nèi)的路悄段不封閉，不啦收費。二是光司華大道要開工擊建設(shè)，三是廣整治清水河。陶城西的發(fā)展將眉很快，溫江、淋郫縣很快會和表成都連接起來茶，明年城西三其環(huán)路外的開發(fā)梳將升溫。刷D珠、員一個充滿生機辛和活力的大都頸市，總是在不戒停地運動著，蜘其中懸“辭人流督”無的遷移又是最捆活躍的因素。搭在成都的城西積，人流的變遷勸又有何特征？吧調(diào)查表明，城掙西初現(xiàn)亂“盼中產(chǎn)鉗”虧痕跡，中產(chǎn)逐疾步向城西靠攏鳥。鳥瞰成都住測宅格局，在三候環(huán)路內(nèi)，城南蝶、城西集中了繼成都住宅區(qū)總?cè)瘟康钠?0器％。在城南，構(gòu)人們觀念中的日“浙富人區(qū)遠(yuǎn)”排，以棕北、棕浩南為代表，而剝后形成的桐梓駕林區(qū)，更是辯“掘富中之富抽”租；在城西，則憑以天府廣場為悶圓心，以城西談南的雙楠居住險區(qū)和城西北的務(wù)花照居住區(qū)分嚼別為起點和止柴點，從而形成藥了一個扇形狀扇的居住帶。在稍這個居住帶內(nèi)宮，已形成了雙巧楠居住區(qū)、撫屋琴居住區(qū)、白寧果林居住區(qū)、折青羊居住區(qū)等愿相對成熟的居唯住區(qū)，其余都著為在建居住區(qū)塑。軍E賓、在整個城西走住宅中，以多染層建筑為主，悶建筑密度低，述人口密度相對收也低，綠化率豎高，小區(qū)環(huán)境否相對較好，商擴業(yè)配套完善，們不失為居家過戰(zhàn)日子的理想場及所。與舊有的帥居住區(qū)不同的拾是，在正在興古建的居住小區(qū)礎(chǔ)中，城西新樓話盤的主格調(diào)是戴，打造市民買悉得起的高品質(zhì)貢住宅。一方面梨，要保持城西乘整體的川西建族筑風(fēng)格，保持米區(qū)域建筑特色達(dá)；另一方面，瘦新建小區(qū)中的劣樓盤大都定位坦在中高檔住宅春上。這種定位途，無疑是打上菌了哄“膽中產(chǎn)定”事的標(biāo)簽。侍F濫、軋從金牛區(qū)獲悉挨，城西北經(jīng)濟個圈規(guī)劃方案正見式出臺。其中世，乎3清條新改造干道掘?qū)⒔M建嚇3艦道新型產(chǎn)業(yè)帶岡，成為經(jīng)濟圈止的主要骨架。介預(yù)計絹5挑年內(nèi)，城西北駕經(jīng)擴濟圈將基本建竹成。川陜葡路：重塑川西臨古鎮(zhèn)解放北塌路替—禁駟馬橋段，沿給道路兩側(cè)發(fā)展榮精品飾材市場片；天回段主要仰發(fā)展農(nóng)工機械界產(chǎn)品銷售市場區(qū)帶等，同時建友設(shè)充滿天回古撒鎮(zhèn)文化氛圍的棵特色城鎮(zhèn)，形地成居民住宅、持休閑旅游協(xié)同釋發(fā)展。沙西線惹：打造花卉世膛界二環(huán)晴路芳—翠金府路段，兩吧側(cè)發(fā)展餐飲服閥務(wù)、休閑娛樂橫等；金府路以閥西，沿府河兩濤側(cè)，發(fā)展集花塌卉培育、銷售較、觀光為一體趟的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)騙業(yè)觀光帶。成收灌路：建成都鬼最大石材城金鴨牛賓館以東，丈發(fā)展中高檔的便居民住宅；金杰牛賓館以西，煤高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金旺府石材城，使器之成為成都最道大的現(xiàn)代化石譯材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)岡銷區(qū)。屆時翻，位于城西北運的令3團個產(chǎn)業(yè)片掠區(qū)催——離—射金牛高科技產(chǎn)良業(yè)開發(fā)區(qū)、會拿展商務(wù)區(qū)、藥航品配送中心區(qū)謎將通過新型產(chǎn)椒業(yè)，形成城西熟北的新亮點。盼城西房地產(chǎn)市浪場坊發(fā)展的趨勢顛無論是自然環(huán)甘境，還是生活章環(huán)境，或是人刺文環(huán)境，都是簽非常適合居住拍的區(qū)域。成都情市房產(chǎn)管理局儀的有關(guān)調(diào)查顯京示，有購房需吐求的消費者中范有洲39誼．布3偽％的人選擇在森城西購房，比誼例高出有州“窄富人區(qū)付”閘之稱的城南姨9椒個百分點，遠(yuǎn)使遠(yuǎn)高于城東和眾城北。韻自古以來成都左人就對居住城伸西有特別的偏消愛，再加上其俘道路、交通條盈件的日趨改善外，更多的人選題擇住在城西。勒在城西，羊西悶線周邊的樓盤孩當(dāng)仁不讓地成宜了主力。未羊西片區(qū)的居似住環(huán)境有很強田的商業(yè)配套環(huán)奧境：某成都市黃婚金旅游通道羊毛西線是房地產(chǎn)舊項目聚集較多氏的地方，也是贊城西最先成熟邪的區(qū)域。當(dāng)年散因錦城苑打造拘城西高檔社區(qū)算一舉成功后，典羊西線就成了帽高檔樓盤云集柏之地。從高層塞電梯公寓到別吧墅項目，綠楊作新村的江南味凍園林，德意馨女苑的德式園林都環(huán)境設(shè)計，錦鐵城花園名貴樹授木營造符的貸“欣營養(yǎng)恢村擦”檔，御都花園的移歐式建筑讓成脊都人有了更多羨的選擇。在成速都，沒有哪一枝個新興區(qū)域像冒羊西線這般幾冷乎在一夜之間劍讓人感覺燈紅裹酒綠的?，F(xiàn)在圍羊西線因為房啞地產(chǎn)業(yè)的拉動牧，介入了成都壤最高檔的消費饅場所。有消費黎就會有需求，女羊西線的房地黎產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)躺在某種程度上撐相互滿足，令槳其有了不可替牲代的地位。豆C方、隱新的住宅正在岸加速向中產(chǎn)靠炭攏。博瑞房產(chǎn)她、高頻房產(chǎn)、歡武海置業(yè)、托況普集團等上百尸畝的土地開發(fā)鈴，傾力打造缺“傷新成都生活樣虎板區(qū)劑”門的形成，使得跌西區(qū)一片繁榮波景象。有調(diào)查日報告顯示：在彩購房方位上傾圍向于城西。選聰擇城西者為符37.8改％，城南為賊25逝％，城北為管22炒％，城東為守15.2波％，在問及耀“隔購房目的且”方時，有鑼90.6襲％的被調(diào)查對姨象選擇了集“俗改善居住環(huán)境井”研。為了對城西握新樓盤的業(yè)主京整體構(gòu)成狀況銳有個清晰認(rèn)識顫，我們對目前術(shù)的幾家樓盤進(jìn)猴行了摸底，如疏蜀風(fēng)花園城北瞞麗苑等。摸底泡顯示，該地區(qū)姜的業(yè)主年收入碑基本在谷6率萬元到喪20要多萬元之間；旗從職業(yè)上看，鉆業(yè)主的構(gòu)成結(jié)撿構(gòu)是：金融業(yè)禁7.8敘％，外企案5.6邀％，個體戶屑15禽％，職業(yè)經(jīng)理恩人堵3霞％，特殊職業(yè)陽11.6非％，其他隸57擁％的業(yè)主主要言是積蓄基礎(chǔ)較張好的中年買房砌者?？梢钥闯龈?，新經(jīng)濟下正沿在崛起的這部濤分碧高收入的精英衣階層已成為城幫西居住人群的細(xì)主流。沙（二）區(qū)域市荷場分析1.供給分析吩通過歷年城西需的房地產(chǎn)開發(fā)眉情況比較，可投以看到有如下皮趨勢：輸A錄、寬社區(qū)規(guī)模化黎規(guī)?；浅俏鞴砸淮筇厣?，除品了少數(shù)幾個樓吵盤在嫂100批畝以下外，其擋余的都在戲100蹈畝以上，而成百都花園、蜀風(fēng)懶花園城甚至達(dá)否到了千畝以上省。自從痰2000炸年成都花園率際先進(jìn)入城西這覺塊領(lǐng)地，緊接習(xí)著置信實業(yè)、丘武海置業(yè)、博穗瑞房產(chǎn)、萬博商置業(yè)、天邑房總產(chǎn)、天合房產(chǎn)拼、中房集團等仔一大批有實力營的開發(fā)商陸續(xù)殘進(jìn)入。憲B秩、巧社區(qū)主題化懶城西作為成都句后起之新貴，棟近年來發(fā)展迅深猛，加之政府杯部門有意識地誘配合片區(qū)內(nèi)的側(cè)企業(yè)加快金沙懇、光華的開發(fā)捕建設(shè)以及城西舊原有的餐飲優(yōu)租勢，而今的城墊西已經(jīng)成為中俱產(chǎn)的代言，成見為成都又一張虹閃亮的名片。到片區(qū)內(nèi)的品牌李發(fā)展商顯然也燃是有意打造整躲個城西的社區(qū)羊主題，使之得守以如此迅速崛變起。打出勻“辣時光隨意，生饒活由我粘”刪的博順瑞面·能都市花園除了湖打造都市文化賺社區(qū)外，更提蔑出了劣“截健康、快樂、終文明、時尚隔”最的新都市生活教的典范。勢C披、社區(qū)生態(tài)化然原有的金沙公趕園、杜甫草堂弓，加之后起之舌秀清水河市政幟公園使城西的本綠懂化更上一個臺瞇階；而今浣花走公園的落成又禽再次為城西的縮生態(tài)環(huán)境添上級濃墨重彩的一墾筆。片區(qū)內(nèi)，滲率先打出擺“賭綠色生態(tài)住宅禮”師錦城豪庭為城稿西的綠色生態(tài)汗打響了旗號，逢緊接著各大樓痰盤也尾隨其后撒，無論是御都晴花園、草堂之工春還是置騎信未·崖金沙園、博雅獨庭韻、中華家句園、齊力花園測、成都花園等租等名盤都分別蜘在生態(tài)綠化上理各具特色。毗糞鄰金沙公園的蒙置想信澤·瞎金沙園在川西貴民居風(fēng)格上引趨入水景，結(jié)合爐社區(qū)內(nèi)的綠化腳精心地勾勒出鞏清水河邊的親暑水家園。成都寫花園社區(qū)內(nèi)謊7紙大主題園林、豎7姜大景觀河濱公照園、影1貸個中心文化廣繪場、睜0.9浮的容積、艱6蛾％的綠化率（頑不含河濱公園攏）構(gòu)筑了一個誘天然氧吧。中盜華家園為大家必帶來了北美風(fēng)察情的尖屋頂、趣維多利亞的花旋園小區(qū)，這一紙切都始終將中張產(chǎn)階層的眼球巴牢牢抓住。疾D藝、社區(qū)景觀化裂園林、水景、取植物、建筑構(gòu)您成了城西社區(qū)軋一道道精彩的墾風(fēng)景線。成都鉆花園通過水、功植物、雕塑建僑造了敬9登大主題公園；廢都市水鄉(xiāng)顫———清置鍋信鋸·嶄金沙園通過水諒景、雕塑、環(huán)償境設(shè)計塑造了協(xié)“電園林水景上”“孔健康水景附”“策休閑水景亮”真三大主題；蜀摟風(fēng)花園城則通渴過名貴植物把劉自己社區(qū)劃分于為蘭苑、竹苑漢、菊苑、梅苑警、桂苑噸5緒個各具特色的義現(xiàn)代川西民居葡小居區(qū)簽……赴E瓦、似價格呈上升趨塔勢。鑄從上個世紀(jì)護(hù)80私年代末到致90別年代末，十年飛的時間內(nèi)，城形西的住宅由青煎羊小區(qū)的安居銅型向錦城苑為攻代表的康居型需轉(zhuǎn)變。房價也韻由渠666耗元踩/緣平方米一路上費揚沖高到了姨2朋5膏00命元畜—騾30務(wù)00嬌元泉/乎平方米。紹F山、投資價值高蓬。隨著脂高新西區(qū)甜規(guī)劃的出臺垃、清水河的治稅理、金沙遺址臘公園的規(guī)劃修魔建登，城撓西味的房地產(chǎn)開發(fā)照變得異常火暴泉，土地?fù)湟搽S之升值，領(lǐng)特別是羊西線倘一帶。以餐飲熱娛樂而知名的晉羊西線，其成摘熟的配套和濃腸厚的商業(yè)氣氛鏡，使它成為投瓜資人的樂土。仰G酒、戶型趨向于培小康型跨。城相西奶早期開發(fā)了不旺少的趁安居戶型債，竄主要以套二、假套三為主。新謠近開發(fā)的項目稻在進(jìn)行充分的聽市場調(diào)查基礎(chǔ)東上，戶型設(shè)計惡趨向小康型。鈔I類、城西在售樓虛盤綜合狀況。港目前城西在售箏樓盤爆72茅個，總建筑面侍積剃313590蔬8m玩2多，其中電梯住嫂宅拍117397桃0m技2掛，占怖37.44%困，多層住宅升122570羅7m乖2披，占店39.09%份，營業(yè)用房延190554列m鞏2狐，占擇6.08%虧；綜合均價必3277.4毀4芹元丈/m聯(lián)2值，其中電梯住苗宅均價慌2943.5萌9宮元另/m檔2沫，多層住宅均蕩價政3308.5翻8閘元何/m情2筐，營業(yè)房均價請5133.9莖元店/m拳2牲。改2.揀需求分析墨需求特點供A咳、城決西恰房地產(chǎn)需求市傲場大。圖城西目前有航120添個專業(yè)市場和孩眾多的經(jīng)營餐慢飲娛樂的個體陷戶，造就出了詢大量富人。另餐外，敬高新西區(qū)內(nèi)的直企業(yè)定位于電言子信息及生物敗醫(yī)藥等高新技蕉術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這鉤里工作的一般扣都是高學(xué)歷人壟士，從目前高構(gòu)新西區(qū)一些企掏業(yè)引進(jìn)的人員特來看，博士生組、研究生所占蛙比例高，這些手人有較高的收賠入，有較高的杯消費能力。這識些人還會有新滴的生活方式，狐他們一般不愿姥進(jìn)城，會在工湖作地周圍生活煩休息，從而帶現(xiàn)動這一帶的消睬費，改變這禿一帶的住宅消煎費方式。之B丑、有效購買力甚充足。城攜西影的慣新經(jīng)濟天產(chǎn)業(yè)工人爛、白領(lǐng)、商人趣、高校鍵教師，他們收喉入械高且茂穩(wěn)定，且有多態(tài)年的積蓄，隨貞著暫城西人口的增馬多和經(jīng)濟的進(jìn)遺一步發(fā)展，就勾業(yè)機會增加，量居民生活水平嶄提高，住房消徑費支出將進(jìn)一授步增多。軍C法、投資人對城新西弦升值潛力看好擋。城追西斜目前的房價走處于中等水平業(yè)，引隨著療宏觀政策的支溫持、高新西區(qū)位工業(yè)園區(qū)的建夸立、成灌高速易的建通和溫江咳、郫縣經(jīng)濟的容互動發(fā)展，將報使城西房地產(chǎn)狹具有較大的升衫值潛力。雪需求構(gòu)成梁A求、粱成都的中等收歇入層涂是購房的主力京。包括醫(yī)新經(jīng)濟的藥產(chǎn)業(yè)工人、冬白領(lǐng)、高校教鬼師、商人等。信B校、兼郊區(qū)零居民。寒城西基房價離雖高中于諒郊區(qū)澆，闊但其完善的配呈套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)睬境、交通便捷針、購物方便使稍越來越多的郊糊區(qū)人向城西看賀齊?；頒洗、外地來蓉人肥員。從城毅西戲城駕南醬的消費者構(gòu)成鞠情況看，外地陵消費者具有很慶大的購買潛力烈。包括外地來漁蓉經(jīng)商人員、蠢外地機構(gòu)駐蓉悠辦事處職員存和蓬“齡三繳資致”解企業(yè)的外地人撤員。迷D漂、房地產(chǎn)投資半者，相對于跌亭宕起伏、充滿肚投機和風(fēng)險的師股票市場，房套地產(chǎn)具有低風(fēng)館險、疊保值增值性強且等特點，具有輕很好的投資價廢值。城西房地飼產(chǎn)巨大的發(fā)展瞎?jié)摿?，投資者栗更不會忽視。3.競爭分析謙城西目前在售圍樓盤總開放規(guī)對模約溫320拜萬平方米，題高唯于城茂東污和城南總開發(fā)努規(guī)模。價格主傾要灌在貓25逼00-3算2狗00鷹元爐/籠平方米之間，費高甘于城甜東低于鴨城南的平均價奧格水平。芝建筑形態(tài)多以竿高層和小高層癥為主，虜戶型多以熔小康型的三玩室份、四室為主，診110帥-懷26耐0虛平方米為主。貴羊西線在售樓隙盤情況表（見灶附表舞1罰）盾4.煮羊西線的消費蛛認(rèn)可度和典型銜物業(yè)調(diào)查擴通過對城西居添民的隨機調(diào)查鄙，得出他們番選擇羊西線癢8地個完美理由消：搭■耗吃在羊西線，稻安逸！住在羊革西線，舒服循！津■用歷代貴人住城憐西，能住在城飾西的羊西線就憤是貴中之貴了足。洪■蠻想賺錢就住城儉西，城西有誕120敘余個專業(yè)市場但，餐飲娛樂火場爆異常，市場掛總成交額上百滑億元，能夠賺盯個零頭就夠了厭。巷■府成都人喜歡喝倘茶，住羊西線擴三步一茶坊，型五步一茶樓，饞像圣淘沙、水豪景灣，隨便選鐮一家都很有品學(xué)位麥。腿■償許多人有了錢茄就想長命百歲推，那最好選擇薯城西，尤其是固羊西線，這里貞是成都市的天飼然氧吧，你每橫天早上都能呼司吸新鮮空氣郵。豈■鎮(zhèn)家庭需要經(jīng)營侮。周末領(lǐng)著自放己的妻子和心材肝寶貝開著奧蔬拓車來一陷場賴“兩家庭蜜賽月已”委，從這里到都外江堰、青城山噸、西嶺雪山都疑很方便，路上短沒有紅綠燈。篇■裹周末休閑，花反十幾塊錢就可養(yǎng)以在羊西線上效找到一穗家紀(jì)“尤農(nóng)報”館得夠味的農(nóng)家物樂耍上一天，劉吃不完還可以執(zhí)打包岸。欣■緣將租24克小時進(jìn)行到底梯的拌“降夜貓子另”物喜歡在這一帶督閑逛，他們沉藥醉于這里夜晚貍閃爍的霓虹燈券所營造出的都治市情調(diào)。這里裳有縮24刊小時營業(yè)的情丹人吧、休閑中嗎心和娛樂場所咱。雹具體孕典型物業(yè)調(diào)查輛見附表：《羊絞西線在售樓盤錫銷售價格表》飯見附表量2務(wù)《羊西線在售已樓盤物業(yè)構(gòu)成踢表》見附表對3解《城西在售樓滑盤綜合情況表皂》見附表牽4恭《成都市羊西稼線住宅市場消詠費者調(diào)查》館5.跡市場分析有關(guān)鴨結(jié)論筋項目位于場成都市羊西線圈中，羊西線是薪成都新興的知糧名餐飲一條街飼，它的人氣非把常旺，是成都猶市的一助條擱“替黃金旅游通緒道豪”層。隨著高新西重區(qū)的建設(shè)已初到具規(guī)模、成灌鋪高速的建設(shè)和桂各個專業(yè)市場辨的發(fā)展壯大，襖城西這一帶已畝經(jīng)越來越顯示夸出它的發(fā)展?jié)撎土?。對于本項浙目我們可以孩從城西的生態(tài)眼綠化角度營造初天然綠色氧吧琴，讓小區(qū)真正朋和綠色生態(tài)圈阻融為一體野。城西近年來患新建樓盤的檔辱次、價格多以知大規(guī)模和中、催高檔次為主，毒本項目可以作企為跟進(jìn)者進(jìn)入阻中、高樓盤市溪場。吹消費者對羊西淚線住宅產(chǎn)品蘊應(yīng)含較為強烈的惜潛在購買欲。凳費者對羊西線循生活價值具備俘較高的選擇性揀認(rèn)知。由于羊寄西線于近幾年餐住宅開發(fā)的驟拆熱、餐飲休閑括經(jīng)濟的推動以言及整體宣傳力嶄度的加強，使事消費者在廣度過層面上對其悠慰閑個性、增值常潛力及上風(fēng)上銀水等特征形成銅較高認(rèn)同率。槽線整體生活環(huán)蜓境的發(fā)展不均倆衡，消弱了該火區(qū)域住宅產(chǎn)品詢之消費者由潛喉在購買欲轉(zhuǎn)變茂為現(xiàn)實購買行敞為的市場可得脊性。發(fā)展不均斥衡存在英于埋“役形象不統(tǒng)爛一拍”結(jié)與寨“晉生活不配剩套灘”恰，外顯于消費孕者評價即勸為辣“趣生活不舒糞服幫”哥。剖三、項目用地崗分析及評價削（一）地塊解壺析1.交通條件袋本區(qū)域的交通煮、道路網(wǎng)絡(luò)較緒為完善，拐54撲路，偽305緊路、濤100攏路等公交車和磚郊區(qū)中巴車均巷在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過驢，而緊鄰項目芬的三環(huán)路更是羊交通快速通道腿。掌2.托用地現(xiàn)有狀況漿本項目占地約秀48回畝，整體地形羊較為方正，地油勢平坦?，F(xiàn)土蹈地為廠房，被衣其他廠家租用距。腿3.泳水電氣保障牌隨著近幾年城折西房地產(chǎn)的大乎量開發(fā)和市政貨基礎(chǔ)設(shè)施的不倉斷修建及完善司，城西的水電杏氣網(wǎng)絡(luò)從根本伯上得到改善。汽本區(qū)域從硬件向和軟件上構(gòu)建低了極為有力的毒保障。尸4.永規(guī)劃限制條件礎(chǔ)雖然長期以來歪規(guī)劃限制是制祖約城西房地產(chǎn)乓開發(fā)不可忽略驗的因素，根據(jù)落政府各類規(guī)劃閑方案和家針對本項目所咱處的位置，我身們在規(guī)劃局進(jìn)脂行了了解，其升基本的控規(guī)要挺求如下：顛A切、建筑高度蛇40m刊以下；脅B錫、項目的總體捎綠化本應(yīng)在什30繼％以上；濤C四、項目的容積銹率要不小于蛾1.2駐；節(jié)項目建筑間距腿要大挽于歷1.棗2斜。當(dāng)（二）項目熟SWOT薄分析翻1.聞優(yōu)勢分析：兇本區(qū)域位于城競西羊西線三環(huán)蛙路立交橋下，剪緊靠三環(huán)路，山交通極為便利橋。悄同時，周圍的缺自然景觀多，惕其生態(tài)環(huán)境極年佳。恨羊西線區(qū)域內(nèi)聯(lián)生活、交通、恨公交等基本配老套較為完善，碼社區(qū)成熟度高畫。鉗羊西線區(qū)域在火市民心中的認(rèn)頁可度高。驕區(qū)域內(nèi)教育配勺套設(shè)施完善，享業(yè)主子女求學(xué)查問題得到解決慣。煙2.掛劣勢分析：狗立交橋下噪音流大，對居住有真一定的影響。送項目用地現(xiàn)為辨廠房，由于需獨要泰拆冬遷會使開發(fā)周候期增長。護(hù)項目周圍的形僵象不佳，需要完進(jìn)一步改善。魔項目不靠近羊受西線的主干道啊，不具有商業(yè)掙氛圍，對項目山銷售會帶來一達(dá)定的影響，銷孤售回款也有一銷定的壓力。圣3見.嫁機會分析：壺高新西區(qū)直接賤推動城西房地義產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作光為省市濕“散一號工程聰”———夫高新西區(qū)發(fā)展泊迅速，近兩年嘆內(nèi)吸引了大量降資金、科研項精目、科技人才墳，對生活社區(qū)月、配套設(shè)施及粒服務(wù)的需求與嬸日俱增，特別濟是外企經(jīng)營管援理者更需要環(huán)恒境優(yōu)美、設(shè)施截完善、服務(wù)良憤好的高檔生活洪社區(qū)。巷項目周邊可開透發(fā)的用地不多充，使本項目更員具有開發(fā)開發(fā)摘機會。廳本項目旁邊住忙宅項目正在開棵發(fā)，能夠提升獻(xiàn)項目的形象和恨消費者的認(rèn)可襖度，對項目周淋邊的環(huán)境也能垮得到一定的改冰善，對市場有淚一定的推動作蔬用。趁4拾.粘威脅分析：風(fēng)黃忠小區(qū)和羊蠢西線有一定的鑒土地未開發(fā)，工使項目存在較慕多的潛在競爭陡者。題區(qū)域內(nèi)的樓盤腦在建筑和自然無景觀上都達(dá)到琴了很高的品質(zhì)似，消費者對區(qū)鐵域內(nèi)的住宅比浪較挑剔，為本刷項目的產(chǎn)品定鴨位帶來難度。昌區(qū)域內(nèi)部分樓容盤將會分流本舞案客戶。叼（三）項目用乒地環(huán)境評價化本項目位于羊折西線的成熟板蝶塊，同時隨著固城西的科學(xué)合檔理規(guī)劃的實施懇和基礎(chǔ)設(shè)施的迷不斷完善，既蓬為本項目的開疊發(fā)提供了便捷碧的交通，配套聞設(shè)施的良好保辯障，人文、生卵態(tài)環(huán)境得到大趕大的提升。因寇為近幾年城西類房地產(chǎn)開發(fā)量魂大，出現(xiàn)了大泰量的高檔樓盤閉，提升區(qū)域的爬整體形象，在嘉消費者心中的朗認(rèn)可度較高。精綜上概述，本男項目的開發(fā)具盛有良好的市場瓜環(huán)境，有成熟悼的市場和較大緒的市場需求，來但競爭也很激說烈。總的來講說，只要定位準(zhǔn)錦確，開發(fā)得當(dāng)農(nóng)，本項目仍能棒為開發(fā)商創(chuàng)造鄙良好的經(jīng)濟效莖益、社會效益稍及環(huán)境效益。繼四、市場定位抖及方案評價勾（一）俊項目可能的開幼發(fā)方案：各根據(jù)城西房地閑產(chǎn)現(xiàn)有的市場義狀況和本區(qū)域完的控規(guī)要求，梳結(jié)合本項目的聯(lián)實際用地特性示和狀況，項目厲不開發(fā)為商業(yè)墓項目；我們提煎出如下可能的關(guān)開發(fā)方案：判方案一：以居更住為住的多層逐住宅小區(qū)末開發(fā)為以居住虛為主的中檔多著層住宅小區(qū)。臭項目開發(fā)形式悠為宋6事躍狡7且層磚混結(jié)構(gòu)圍楊合而成的現(xiàn)代所建筑風(fēng)格的生涼態(tài)居住小區(qū)，效在建筑立面和咐內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)找規(guī)劃設(shè)計，營盆造出特色小區(qū)忌。戶型以錯層桂和平層為主。遺方案一的具體雙設(shè)想：攤項目的規(guī)劃布雨局找項目的規(guī)劃布婆局遵循傳統(tǒng)民榴居街、巷、院戲的圍合式格局圈；粥項目的建筑設(shè)值計妙建筑立面強調(diào)破突出川西民居腳文化的底蘊與翠意境；建筑材珍質(zhì)選用環(huán)保建洪材，著力表現(xiàn)永自然色澤和紋框理的美觀，使拌風(fēng)格與造型趨諒于和諧統(tǒng)一，磨淡雅明快的色罰調(diào)勾勒出民居斜文化特點，使絕之成為既符合朝地域文化內(nèi)涵窄又具有時代特鑄色的理想家園潑，從而創(chuàng)造出賴新的川西民居嬸的建筑風(fēng)格；耍另外，籠大量采用環(huán)保粗型新技術(shù)、新高工藝、新產(chǎn)品陶、新設(shè)備最大擴限度上降低建翼筑倆對環(huán)境的污染縣和破壞。秧項目的戶型設(shè)詞計碌充分考慮現(xiàn)代盆人的居家理念仆，采用磚混結(jié)陣構(gòu)的設(shè)計，劇層數(shù)為岔6股躍掛7曲層，每個樓層殺兩戶人家泳，吸復(fù)式層高璃3.9湊米，其他３米職。充分考慮居樹室的通風(fēng)、采脹光、干濕與動容靜分區(qū)；疫面積聰從百余平米到束近三百平米，低以平層、錯層諷、躍層、復(fù)式唐等戶型進(jìn)行合遮理搭配，充分迅滿足中等收入恢家庭的居家要朋求。在戶內(nèi)，階客廳和臥室，妨甚至躍層的上兩層都要照顧到蹄生態(tài)環(huán)境的共鋸享，開間田5.1倒米的寬闊客廳赤與空中露臺相親連；通過向上檔和向下兩道驟1.3染米高的樓梯，云活躍室內(nèi)空間降。廚項目的環(huán)境設(shè)數(shù)計予小區(qū)環(huán)境孫主要其由噴泉、疊水己、建筑小品和卡綠化鑲嵌組成講，充分體現(xiàn)人齒與自然的和諧寧交融袖，突出濃厚的害川西民居特色澆。炎設(shè)計空中花園勿，使住戶身在直戶內(nèi)都同樣能鑄感受生態(tài)的美壟景和花鳥魚蟲虜?shù)臉啡?。催項目的配套炸店另控建一層地下室眠，用于小區(qū)公盜共配套設(shè)施和養(yǎng)停放車輛鄰，霸小區(qū)無機動車緒行駛件；籃球場、游扔泳池等其他健耗身設(shè)施配套；廊會所；安全、各消防系統(tǒng)等；物業(yè)服務(wù)噴除常規(guī)服務(wù)外幻，可導(dǎo)入人性漁化物管家政的看服務(wù)項目，在欣避免干擾業(yè)主撥生活私密性和疲舒適度的前提芒下，設(shè)置保姆檔鐘點工服務(wù)，表老人、幼兒托全管服務(wù)，家用份器具維修服務(wù)臥等紋項目的客戶定男位雨二次置業(yè)的中釘?shù)仁杖胝吣シ桨付阂跃尤甲橹鞯母邔佑陔娞莨⒒觊_發(fā)為居住為蹤主的誕12正層的單元式框鍛架結(jié)構(gòu)中檔電山梯公寓。可考頁慮在中心地面風(fēng)修建生態(tài)休閑捐廣場，在室外閱地面上修建綠況色植物走廊；裂大力營造小區(qū)文的內(nèi)部環(huán)境和得建筑立面的特燃色。緩方案二的具體暮設(shè)想：稱項目的規(guī)劃布亡局街項目的規(guī)劃布呆局采用矩形圍遇合式格局，中結(jié)間為中庭休閑腹廣場和其他配旗套；購項目的建筑設(shè)萬計設(shè)建筑外觀采用栗線流暢、色彩姻明快的現(xiàn)代建漏筑風(fēng)格手，用往石材及高檔面記磚裝飾外墻，倡塑鋼飄窗設(shè)計怪，彰顯高檔生蛇活品質(zhì)俱。建筑層數(shù)為鹿12妄層的單元式框弓架結(jié)構(gòu)的中檔基電梯公寓，每急層兩戶；素項目的戶型設(shè)季計舍在戶型設(shè)計上通充分滿足中高鏡收入層的居家豎要求，主力戶銷型為杜120m突2崇-200m挪2宅的三室兩廳和蠻四室三廳的錯動層、平層為主帖；辦每庫戶設(shè)置外飄式角窗臺燕延景入室智；算在戶型空間上肅，生采用從通透式大空間朋，運用移動式其隔墻來自由分法隔，達(dá)到空間郊與人的完全互劑動；充分考慮慨居室的通風(fēng)、閱采光、干濕與繼動靜分區(qū)；制項目的環(huán)境張規(guī)劃重在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃宵設(shè)計一個主要塔由注綠色草坪、局廣場噴泉、景夢觀游泳池、鷹流動水渠、園倦藝小品、體育捐設(shè)施、兒童游轉(zhuǎn)戲樂園搏銀杏、榕樹、犧茶花等名貴樹宏組合而成的休對閑廣場，首突出岸綠意、至生態(tài)、理健康、別致限等特色。誓在小區(qū)的四周普設(shè)計一個過流動水渠儉讓憶潺潺溪流圍繞惑小區(qū)四周，使袖居家環(huán)境更富鏟“具小橋流水人家熄”套的生動意境。似在綠色環(huán)境鋪訴排之間，設(shè)置辣健康通道，蘇滿足業(yè)主的晨練語和布與家人散步芽的需要?；垌椖康呐涮准氖蠼ㄒ粚拥叵率沂?，用于物管配違套和停放車輛予，修建很健身館、棋牌恒館、乒乓球館既、桌球館、多代功能廳、家政跳服務(wù)中心等多裕項康體設(shè)施蹄的狹全面配套可；娘安全系統(tǒng)：襲每戶配置橡紅外線防盜報蘇警系統(tǒng)，電視姓監(jiān)控系統(tǒng)，單摧元對講系統(tǒng)忌，矮24災(zāi)小時保安巡邏東；滲供電系統(tǒng)：謠每戶設(shè)有配電味箱以及染10A鹽（艷40A遷）或費15A(60靜A)搬新型電表，設(shè)荷計用電負(fù)荷標(biāo)朵準(zhǔn)層為迅6000W演，躍層為游8000W纏，六回路供電席方式侮；值電訊、電視綢：崖每戶直播電話落戶兩門，三個票電話接口嚇，跨每戶電視插座失三個翁；滋網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：使每戶均設(shè)警intern帝et咳寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)酸接口闊；架消防報警系統(tǒng)超：驢每層均設(shè)有消獵火栓系統(tǒng)，地顆下室設(shè)專用消板防水池，屋頂讓專用消防水箱果，每個消火栓嘩配有按鈕接入茄消防中心，實礦現(xiàn)防火安全性敵，可靠性亂；潮三表遠(yuǎn)程抄送壽系統(tǒng)昨。物業(yè)服務(wù)容除常規(guī)物業(yè)服廁務(wù)外，可導(dǎo)入耽人性化物管家壯政的服務(wù)項目揚，在避免干擾樸業(yè)主生活私密演性和舒適度的尚前提下，設(shè)置蛛保姆鐘點工服秤務(wù)，老人、幼抵兒托管服務(wù)，咬家用器具維修格服務(wù)等。脹項目的客戶定侍位棍二次置業(yè)的中勇、高收入者。甩（二）投資估猜算栗1.股項目土地成本抬測算夏本項目的土地輩價格按京95謎萬元燦/達(dá)畝測算。續(xù)土地成本展=毛土地價格濾×羅土地面積以=95附×止48=暫4560括（萬元）托項目測算開發(fā)內(nèi)技術(shù)參數(shù)方案一：臣總占地面積寒48含畝御建筑面積燥57600m堪2奏；列綠化率朝≥停30戴％折容積率于1.8妻建筑高躁度合≧項40m耕建筑層數(shù)泄6蒜躍手7方案二：析總占地面積接48轉(zhuǎn)畝即建筑面積悶83200m卵2尖；無綠化率鼠≥斬30哄％蹄容積率菠2.6堂建筑高柱度墾≧以40m哲建筑層數(shù)塔12姿層朗2.齡項目建安成本鋒估算方案1：萍項目以慎5迅躍臭6生的多層的框架切結(jié)構(gòu)，以此為浩基礎(chǔ)估算窮建安成本最=600先元顆/M絨2膠（見附表福5-1皺）方案2：例項目主體為狡12親層的框架結(jié)構(gòu)晚，以此為基礎(chǔ)選估算瓶建安成本恢=俯９００元爬/M里2驅(qū)（見附表邊5-2新）港3.儀項目分項投資庭估算虹項目總投資估彈算浸方案鹽1漢：容單位綜合成本污為：１８８３永元掀/M夫2讀項目總投資為店：劃10844學(xué)（萬元）書（見附表式5-1針）恢方案揪2保：識單位綜合成本火為：２０６０辦元歷/M瀉2發(fā)項目總投資為公：敗17141逝（萬元）助（見附表謙5-2彩）帽4.蛙項目銷售收入篩估算來方案糞1呀：爆總建筑面積唐57600敏m察2宜單價爪2妙３問00民元西/m拴2屯項目銷售收入拜=57600束*2300=暗13248卻萬邪方案鉛2壽：剃總建筑面積話83200賣m膚2蟲單價崗2500糕元要/m葡2伴項目銷售收入桶=83200秧*2500=身20800妨萬盒5.芹項目利潤與利姥潤率估算之方案螞1穿：臣項目利潤棋=13248昌-10844疾=2404己萬植項目稅利潤率航=筑項目利潤怎/到項目投資總額下*100%跌摩罩=2404/砌10844*雨100%=2王2%避方案黃2泉：議項目利潤康=20800鼠-17141航=3659僻萬塔項目利潤率乞=拖項目利潤僵/客項目投資總額赤*100%防=3659頭/17141邁*100%=己21%擇6障、項目稅后利啊潤與利潤率分托析項目稅后利潤蝕若項目稅收費喇用根據(jù)項目銷符售收入的產(chǎn)5.7%寶計算，則兔方案騎1艱：逗稅收費用貪=杏項目銷售收入腸*5.7%=吳755.14姜萬爺項目利潤朋=咸項目銷售收入跌-順項目總投資塌-胳稅收費用陶=1648.射86寇萬解方案帖2蛋：近稅收費用否=錘項目銷售收入塔*5.7%=蓄1185.6鋪萬縱項目稅后利潤撐=粗項目銷售收入向-繁項目總投資紐-飛稅收費用晚=2473.撫4衰萬麻項目稅后利潤恭率分析潔方案泡1驚：種項目稅后利潤類率哈=脅項目稅后利潤途/丈項目投資總額恭*100%切岸嬸浮=16覆48.86/神10844*暑100%=1影5%部方案鳴2唉：從項目稅后利潤衣率共=恒項目稅后利潤劫/爹項目投資總額懂*100%搖劫型毯=24回73.4/填17141*蛋100%=1職4%敢五香、方案評估及畢選取租（一）、項目佛可能的開發(fā)方蓋案比較：妙項目影優(yōu)點仍缺點鑰方案一銹人居環(huán)境較為坐優(yōu)越；扇總體投入相對燃較少；殿c縮、開發(fā)周期較友短；側(cè)區(qū)域內(nèi)同類物榴業(yè)較多，競爭頃激烈；擋b.新不能達(dá)到土地斥開發(fā)利潤最大燥化的要求；散c司、區(qū)域樓盤價居位較高，競爭疏力弱。姓d兇、在戶型分隔榆和布局上有一棚定的限制；缺e喝、對項目本身顛的形象起不到由提升作用；串f哭、獲得的利潤適小垮g莊、不能很好的冬營造環(huán)境辣方案五垃區(qū)域內(nèi)消費人暫群對電梯公寓犁的需求較大；鉤中等收入者對靠區(qū)域的中、高刷樓盤的認(rèn)可度組大；原能夠提升項目條自身的形象；周容易很好進(jìn)行逐戶型布局和特須色環(huán)境的設(shè)計檔；莖可獲得更多的蠅利潤；碼在環(huán)境設(shè)計和技營造上有較大襯難度；衣區(qū)域內(nèi)同類物創(chuàng)業(yè)較多，競爭炮激烈；鴿需花大量精力富對項目進(jìn)行包政裝和宣傳；荒d建.感開發(fā)周期長，川資金投入較大漢財務(wù)測算比較咳：分析：仆從絕對利潤看盆，方案二比方醉案一多８２４賣.蔽５４萬元（方往案一為沾1648.8茄6者萬元，方案二眨為摔2473.4禿萬元）。置從利潤率看，礦方案一和方案擠二相當(dāng)（方案置一為酒22幻％，方案二為肆21后％）。鋪（二）方案選球取及建議帖經(jīng)過對以上蘆2狀種方案的綜合雹對比，結(jié)合風(fēng)倘險較小、利潤蛛較大的原則，塔我們建議本項議目采用第二種霜開發(fā)方案。開采用這種開發(fā)為方案具有以下透優(yōu)勢：爬A辛、小高層電梯納公寓在城西市氣場比較成熟，西消費者認(rèn)可度百高，進(jìn)入市場舞容易。米B敲、小高層電梯勤公寓的售價高智，總體利潤價慢值大。蛾C帆、開發(fā)形式為梢小高層，土地邀利用率高。貌D茶、容易營造特限色的環(huán)境和建湖筑布局，能獲屋得更多的利潤憐，顯示更高的損檔次。座E狹、整個項目的雁投入資金量少活，金融融資的賀可能性加大，凱難度減少。梁就財務(wù)指標(biāo)而運言，方案二的施絕對利潤相對蒜較高，具有較繁高的經(jīng)濟效益醬；而利潤率方辱案二與方案一加相當(dāng)。脾針對以上的優(yōu)真勢，此方案具慶有較強的操作芝性和操作空間耀。就收益而言粗，收益相對較角大，開發(fā)難度植較??；屬于可憲操作性較強的芒開發(fā)方案。您（三）項目定舞位臣本項目定位為察：通過對上面旬方案的比較，扛按照利潤較大收，風(fēng)險較小的氣原則，我們將坐此項目定位為檢純居住型的中際檔小高層電梯督公寓。開發(fā)形種式為散12咳層、單元式框超架結(jié)構(gòu)建筑，馳具有較好的內(nèi)哄部環(huán)境和鮮明致的建筑特色的護(hù)生態(tài)居住小區(qū)未，在區(qū)域內(nèi)打鞋造一個高檔次浸的生態(tài)居住小閘區(qū)。提六、項目開發(fā)愚進(jìn)度安排及資挖金籌措據(jù)（一）開發(fā)周繞期嶄按以上方案本默項目從立項、江拆遷到竣工交蜓驗、產(chǎn)權(quán)辦理標(biāo)共需時間為18個月。麗（二）開發(fā)各輩階段的周期安賴排際工作項目冬時間（月）堡備注陽立項費0.5延初規(guī)設(shè)計次0.5海報規(guī)帝0.5掘項目施工圖設(shè)覆計焦2識同期項目拆遷辱報建標(biāo)2粥同期項目拆遷耽項目土建施工爬４波項目室內(nèi)安裝探２伍項目外裝米2屠項目室外安裝牛及環(huán)境煩１含竣工交驗密0.5刪項目產(chǎn)權(quán)辦理櫻1暈合計絨1隸４剖（三）資金籌柏措氏整個項目開發(fā)傭的資金主要來堪源于三個方面闊：閱其中：開發(fā)商糕自有資金４３下８０萬元；炕項目土地銀行沈抵押貸款２８越２１萬元；獻(xiàn)銷售期銷售回改款１１４４５毒萬元；貪（四）投資使邪用計劃（見附表6）寄七、銷售及經(jīng)晨營收入預(yù)測違（一）電梯公肝寓銷售收入估朝算泄電梯公寓按也2500璃元請/m診2卡計算：旦項目銷售收入胳=83200擊*2500=胖20800晉萬辰（二）項目銷正售回款計劃（見附表7）壇（三）財務(wù)內(nèi)拿部收益率山財務(wù)內(nèi)部收益礎(chǔ)率。公根據(jù)現(xiàn)金流量寨表（見附表丟8吹）計算可得出傳本方案的財務(wù)雖內(nèi)部收益率為寫9.