房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研

PAGE房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研?【第一局部工程所在地區(qū)氣候調(diào)查】?１.目的：通過對工程所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握工程所在地區(qū)的根本狀況。

２．調(diào)查方式：查找地區(qū)的？市志？及詢問當(dāng)?shù)氐臍庀笈_。

３.調(diào)查主要內(nèi)容：３－１．溫度

３-２．日照條件?３－３.風(fēng)向?３－４．降雨量及濕度?４．綜述

【第二局部工程土地性質(zhì)調(diào)查】?１．目的：通過對工程地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研,掌握地塊的根本現(xiàn)狀。

２．調(diào)查方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。?３.調(diào)查主要內(nèi)容：３－１．地理位置〔附圖)?３-２．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，Ｂ、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布,Ｅ、水系F、山脈，G、動物種群?３-３.土地面積及其紅線圖?３－４.七通一平現(xiàn)狀?３-５.地塊的歷史研究

４.綜述

【第三局部地塊周邊環(huán)境調(diào)查】

１.目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)展調(diào)查。?２.調(diào)研方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝圖片。

３．主要內(nèi)容?３-１．地塊八個方向的環(huán)境(建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況〕。

A、地塊東面近景、遠(yuǎn)景。?B、地塊南面近景、遠(yuǎn)景。

Ｃ、地塊西面近景、遠(yuǎn)景。

D、地塊北面近景、遠(yuǎn)景。

３-２．地塊２公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示〔標(biāo)明距離工程地塊的車距〕。?３-３.環(huán)境污染情況：

A、空氣：灰塵及氣味?B、噪音：噪音來源及噪音分貝

C、水質(zhì)：地塊周邊河(湖)的污染程度

D、土地：垃圾污染?３-４．治安情況

４.綜述

【第四局部地塊交通條件調(diào)查】

１.目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。

２．調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實地觀察。

３.主要內(nèi)容

３-１.工程地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：?Ａ、主要交通干道

B、遠(yuǎn)景規(guī)劃?C、公共交通起始線路

３－２．工程對外水、陸、空交通狀況。?３-２.地塊周邊市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。

４．綜述?【第五局部周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查】

１．目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。

２.方式：實地調(diào)研。?３.主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊１.５公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設(shè)施〔規(guī)模、檔

次、與地塊距離)，包括：?３-１.購物〔購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等)

３－２．文化教育〔幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量)

３－３.醫(yī)療衛(wèi)生〔各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量)?３-４．金融〔銀行、保險、證券〕

３-５．郵政?３-６．娛樂餐飲(體育健身、娛樂、餐飲住所〕

３-７、水電、排污情況

４．綜述?【第六局部周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】?１.目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。?２.方式：實地調(diào)研。

３.主要內(nèi)容

３-１．周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性?３-２.各樓盤及小區(qū)的居民階層

３-３.各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等：

Ａ、根本資料：１〕、開發(fā)商?２〕、地理位置

３〕、占地面積

４)、小區(qū)規(guī)模

５)、小區(qū)內(nèi)配套

６)、開發(fā)時間

７)、建筑構(gòu)造?８〕、建筑面積

B、戶型、面積跨度?C、規(guī)劃?D、銷售資料

１)、售價?２)、付款方式

３)、銷售進(jìn)度

４．綜述?【第七局部工程地塊的綜述】

【第八局部工程地塊特性的類似方案分析】?３.目的：類似方案分析，可以對工程具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價值。

４．方式：資料查找。

３.主要內(nèi)容：〔圖片為主〕?３-１．規(guī)劃?３-２.建筑

３-３．環(huán)藝

３-４.建材?３－５．特殊環(huán)境處理?４．綜述?市場研究工作模塊?市場調(diào)研?【第一局部工程所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】?１.目的：調(diào)查工程所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。?２．調(diào)查方式：搜集根底數(shù)據(jù)，在此根底上進(jìn)展分析。

３．主要內(nèi)容：

３-１.宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

１〕、數(shù)據(jù)

指標(biāo)數(shù)量與上年同比增長

全省工程所在地全省工程所在地?A．國內(nèi)生產(chǎn)總值

其中：第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)?房地產(chǎn)?B.固定資產(chǎn)投資

其中：房地產(chǎn)開發(fā)

C.社會消費(fèi)品零售總額?D.商品零售價格指數(shù)?居民消費(fèi)價格指數(shù)?商品住宅價格指數(shù)?２)、分析?３－２．工程所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

A．工程所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。?B.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。?C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。?D.短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃方案。

３-３.工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀?１〕、數(shù)據(jù)?項目上半年與去年同期相比備注

簽定土地出讓合同?其中商品房用地

房地產(chǎn)開發(fā)總額

其中商品房建立?其中住宅投資占比重

商品房施工面積?其中住宅

住宅施工面積中今年新開工者所占比例

商品房竣工面積

其中住宅竣工面積?銷售預(yù)售商品房面積

其中現(xiàn)樓銷售?樓花銷售?全市商品房銷售收入?住宅

空置面積?其中住宅?辦公樓

商業(yè)樓?二手樓買賣

２)、分析?３－４．工程所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異

板塊差異板塊１：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)?地理范圍

劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述

政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)

商品住宅平均價格多層?小高層

高層

別墅

商品住宅供求狀況多層?小高層?高層?別墅?熱銷區(qū)域

３－５.工程所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢

區(qū)域０１年平均價格００年平均價格９９年平均價格

多層高層多層高層多層高層?全市工程所在板塊

【第二局部類比競爭樓盤調(diào)研】

１.目的：調(diào)查工程周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。

２.調(diào)查方式：先收集根底資料。在此根底上進(jìn)展有目的的實地調(diào)查。?３．主要內(nèi)容：

３－１．根本資料?樓盤名稱

地理位置?開展商?建筑承建商?建筑規(guī)劃設(shè)計商?環(huán)境設(shè)計商?銷售代理商?３-２．工程戶型構(gòu)造詳析?戶型(a房ｂ廳c衛(wèi)d工e廚ｆ陽臺g花園〕面積跨度套數(shù)/百分比?平層

錯層

躍層(復(fù)式)?３-３.工程規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

總占地面積?總建筑面積(容積率)?建筑層數(shù)、棟數(shù)

建筑布局及開發(fā)節(jié)奏

戶型構(gòu)造?外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材?交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)?小區(qū)綠化及環(huán)藝

車流組織及戶車比

小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施

物業(yè)管理

售價〔按揭折后價)最高價：最低價：均價：

付款方式一次性：分期：按揭：?銷售進(jìn)度銷售率：?已銷售單位戶型比例

客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：?３-４.綜合評判

評判工程評價?Ａ.地塊周邊環(huán)境及配套評判

A-１地理位置

A-２周邊環(huán)境、景觀?Ａ－３周邊市政配套

A－４周邊小區(qū)整體素質(zhì)?B．樓盤素質(zhì)評判

B-１建筑風(fēng)格和立面

B-２建筑布局和空間規(guī)劃

B-３小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃?Ｂ-４戶型設(shè)計?B-５小區(qū)內(nèi)配套

Ｂ-６車流組織?B-７物業(yè)管理

C.物業(yè)形象?C-１開展商品牌?C-２工程包裝及營銷手法?綜合評價

【第三局部住宅消費(fèi)者行為分析】?１.目的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)意識和行為方式。

２.調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。

３．主要內(nèi)容：

３-１．各類檔次商品住宅客戶分析

指標(biāo)比例?家庭構(gòu)造３口之家：３代同堂：二人世界：單身?職業(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷?買主年齡構(gòu)造２０-３０：３０-４５：４５-５５：５５以上

客戶家庭月收入狀況２０００元以下：２０００－４０００元：４０００－６０００元：６０００-８０００元：８０００－１００００元：１００００元以上

客戶地理半徑集中率１公里半徑：２公里半徑：３公里半徑：４公里半徑：４公里以上半徑

３－２．各類檔次商品住宅客戶購置行為分析?A、購房目的及面積偏好

指標(biāo)比例?購房目的A首次置業(yè)滿足根本居住需求

B二次置業(yè)改善居住條件?Ｃ投資保值和增值

D辦公?E為父母或子女購房?Ｆ度假

Ｇ其他

面積偏好Ａ５０平米以下?B５０－７０平米?C７０-８０平米?D８０－１００平米

E１００-１２０平米?F１２０－１４０平米

G１４０平米以上

B、層數(shù)、戶型偏好及購置價格承受能力

指標(biāo)比例?層數(shù)偏好A多層(７層以下〕

B小高層(８－１８層〕

C高層〔１８層以上〕?戶型偏好１A平層

B錯層

C躍層(復(fù)式)?戶型偏好２A１房１廳?B２×１?C２×２?Ｄ３×２?E４×２?F４×３?Ｇ５×２/３/４?H６房及以上?價格偏好A(根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格板塊劃分)

付款方式偏好Ａ一次性付款?Ｂ分期付款

C按揭?按揭月供承受力A１０００元以下?Ｂ１０００-２０００元?C２０００-３０００元

D３０００－４０００元?E４０００－５０００元

Ｆ５０００元以上

C、影響購房決策的最主要的５個因素A地理位置?B市政交通便利程度?C周邊生活配套完備程度(包括子女教育)?D距離上班地點的遠(yuǎn)近?E價格?F建筑風(fēng)格及外立面?G戶型設(shè)計及實用率

Ｈ社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃?I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動?J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度?Ｋ產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全?Ｌ建筑質(zhì)量的保證?M開展商品牌和實力進(jìn)展市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有：１、對經(jīng)濟(jì)與開展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的開展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會開展等因素息息相關(guān),對房價和銷售情況有影響。２、對房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢的了解。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)工程完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和開展趨勢等。３、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度,尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。４、對工程周邊居民的調(diào)查了解。了解居民尤其是工程周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)及對未來住房的期望,可承受的價格,對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)展深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)工程的市場定位。５、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法〔包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等)、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)展比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況,即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況１、區(qū)域簡介〔三緯經(jīng)濟(jì)局部〕①區(qū)域介紹城市別名,在全國和全省的地位。②人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。③區(qū)域劃分下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。④歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風(fēng)景旅游景點。⑤交通條件交通便利性,港口、機(jī)場、車站等情況。⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其它２、宏觀經(jīng)濟(jì)局部①當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況③國民生產(chǎn)總值及GDＰ值包括在全國或全省的排名。④主要的一些大企業(yè)情況⑤其他３、微觀經(jīng)濟(jì)局部①人均收入及各支出比例②生活方式及社會時尚③消費(fèi)理念④就業(yè)情況⑤其他４、整體評述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場１、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢(注：按各部門劃分)①房地產(chǎn)管理部門Ａ、對開發(fā)商a.有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件ｂ.對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運(yùn)用c.其他B、對消費(fèi)者a.有關(guān)拆遷的安置方式b.房改房交易的規(guī)定c.房價的控制d.其他Ｃ、對中介代理機(jī)構(gòu)a．有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核ｂ.機(jī)構(gòu)的其他管理條約②土地局A、土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制B、土地的年供給量C、有關(guān)土地的其他規(guī)定③規(guī)劃局Ａ、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃Ｂ、拆遷力度④交通部門A、有關(guān)道路網(wǎng)的建立Ｂ、重點交通根底設(shè)施的建立C、對私人購車的一些政策⑤銀行A、存款利率，按揭貸款的利率Ｂ、按揭年期及業(yè)務(wù)方式等Ｃ、對開發(fā)商的貸款支持⑥稅、費(fèi)部門Ａ、有關(guān)交易的稅、費(fèi)B、辦有關(guān)證件的收費(fèi)情況C、對開發(fā)過程的收費(fèi)情況,包括配套費(fèi)等⑦其他政府部門A、公安部門關(guān)于購房入戶的政策Ｂ、貨幣分房的施行力度⑧與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息２、房地產(chǎn)現(xiàn)狀①以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查?！哺奖?注：通過問卷調(diào)查分析,比例為當(dāng)?shù)厝丝诘模病搿、居民收入情況B、居住情況C、置業(yè)意向②房地產(chǎn)上一時期概括(一般以上一年度〕及同期比較A、交易面積、交易金額B、價格走勢C、各樓型的比例③本年度的推案量及需求預(yù)測注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。④房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查(附表)A、開發(fā)商根本情況Ｂ、有關(guān)業(yè)績C、新動向⑤代理行業(yè)的調(diào)查〔附表)A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氣氛。B、例C、參與的方式Ｄ、主要公司情況⑥專做二手房中介情況Ａ、市場情況B、有關(guān)公司⑦個案調(diào)查〔附表〕Ａ、已結(jié)盤B、現(xiàn)在開盤Ｃ、年內(nèi)將開盤D、個案調(diào)查需提交的結(jié)果ａ、個案區(qū)域分布圖〔在地圖上標(biāo)出)b、等價位曲線圖c、分析總結(jié)出幾大區(qū)域,并總結(jié)出特點⑧重點樓盤跟蹤檔案(附表)時時關(guān)注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展一切信息〔此步工作由各事業(yè)處處長負(fù)責(zé)〕三、重點區(qū)域市調(diào)(公司在該區(qū)域有工程時)１、區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查(附表〕Ａ、周邊自然和綠化景觀Ｂ、教育、人文景觀C、各種污染程度Ｄ、周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性２、區(qū)域周邊居邊消費(fèi)行為調(diào)查(附表〕３、區(qū)域重點樓盤調(diào)查〔附表)４、分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等根本信息，為公司的簡報制作做好準(zhǔn)備。四、其他方面調(diào)查１有關(guān)媒體調(diào)查①可使用媒體情況②各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r③各媒體收費(fèi)情況④總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況⑤要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。房地產(chǎn)代理解讀房地產(chǎn)代理１中介代理-－市場的活潑力量目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，比方說,我們?yōu)殚_展商做客戶調(diào)查、市場定位、客戶定位、營銷推廣方案、廣告執(zhí)行、銷售組織等,甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心的設(shè)計,還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計，還有促銷活動的組織,全都是由我們一家來做的。每一個細(xì)分的行業(yè)都有專業(yè)的公司去做，如廣告公司、室內(nèi)設(shè)計公司、園林規(guī)劃公司、公關(guān)公司等。這個行業(yè)要取得真正開展,需要三個方面的東西，一是品牌,二是網(wǎng)絡(luò),三是團(tuán)隊。第二章市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析營銷與推銷、促銷不同,營銷是從市場需要出發(fā),根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向,營銷方案具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，方案短期性。開展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等,這些用途可以組合。其次，建造何種建筑形狀,高層、小高層還是多層……？容積率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會提高,而開發(fā)本錢下降、周期縮短,經(jīng)濟(jì)效益也許不變。第三,考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……？各種房型面積如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？另外,房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。所以產(chǎn)品要立足市場,必須要有自身特點，與市場有一個市場區(qū)隔。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計、構(gòu)造不合理，房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位，找到新出路?？驮词欠康禺a(chǎn)的生命?？驮纯梢苑殖蓭最?如果以購置動機(jī)分類,有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性,有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購置等等。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境(市場分析〕、營銷組合。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境局部,環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施,如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)(股票、利率、銀根)、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造等,目的是了解市場和消費(fèi)者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施(已有、在建、規(guī)劃〕、綠化、水電煤配套等，研究市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭構(gòu)造及趨勢(單身-－杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等〕、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建立有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、外交政策,直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。對某個個案,區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性,即區(qū)域歷史沿革(梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素〕、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點〔學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等〕；了解區(qū)域交通狀況,公交、地鐵、高架、輕軌,交通干道，未來交通方案；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政〔水電煤〕配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點在房地產(chǎn)競爭市場分析,即分析產(chǎn)品總供給及產(chǎn)品組合類型供給量(各自供給量和比例、市場最歡送類型、建筑形態(tài)比例及承受程度、市場空白點。三、市場調(diào)研部門的組織構(gòu)造和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。我們公司的市場研展部的信息部，負(fù)責(zé)對各種報刊雜志、學(xué)術(shù)報告信息綜合采集和錄用,統(tǒng)計房地產(chǎn)廣告；市場調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街,記錄公共設(shè)施、競爭個案等，個案市調(diào)人員那么冒充客戶對個案進(jìn)展市場調(diào)研。分成多個小區(qū)域,對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個案，填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等,區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅,就有住宅表,對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)展綜合分析,將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析,包括銷售道具、媒體、述求賣點,付款方式、策略等等?！緦嵗磕彻こ涛挥趨侵新?，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。面積１４００００平方米,容積率１．３左右,作為住宅小區(qū)的用途很明確。要求我們公司調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了１０個有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個案,比方華光、嘉信、華美、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套缺乏，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合分析表,明確告訴我們：這個區(qū)域總建筑面積１２１００００平方米,其中高層１１００００,小高層９８０００，多層１００００００平方米，所以這個區(qū)域以多層為主，低層〔５層以下〕是市場空白點；高層總量不大，但銷售不理想,說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?；小高層銷售６８％,可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為７２%，說明小區(qū)受歡送。房型與總價關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場空白點是兩房兩衛(wèi),且現(xiàn)有１９２戶銷售率１００%說明該房型非常受歡送；一房銷售不錯,適合投資額；三房兩衛(wèi)銷售率較高；大房型銷勢不錯。另外,根據(jù)分析,這一區(qū)域需要總價在２５萬－４０萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在１００－１３０平方米銷售狀況很好。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴(yán)重,肯定景觀朝向。同時，個案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士,白領(lǐng)階層,港澳臺人員，局部企業(yè)為員工購置；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū),客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還開展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似,沒有特色。最后的總結(jié)是：１、該區(qū)域住宅對高層有抗性，２、以多層為主體，３、小區(qū)住宅形態(tài)的銷售在上海最好,４、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，５、兩房一衛(wèi)而言在２５平方米最正確,６、三房兩衛(wèi)而言廳在２５－３５平方米好銷，７、總體面積控制在８０-１００、１００－１２０平方米,８、總價在３０-５０萬元符合市場購置力。該區(qū)域還存在一些市場空白點，如：幾乎沒有低層公寓，１２０-１４０平方米面積和兩房兩衛(wèi)及一房很少,特色公建配套不夠。我們的建議是：１、建造錯落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。２、減少高層總量，３、面積配比是,一房占１０％，面積４５-５５平方米；７５-９０平方米的占４５%,１００－１２０的占１５%，適當(dāng)加大１２０－１４０面積的比例；兩房一衛(wèi)占１５%,重點加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例,同時有四房房型比例。廳面積兩房的控制在２５平方，三房的在３０－３５平方；廚房面積８-９平方。同時建議公建立施有獨(dú)創(chuàng)性,設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。這個案例說明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形態(tài)甚至廳廚定位等，都是通過市場調(diào)研，由市場告訴我們的，并不是由主觀決定。第三章規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實施策略推銷第二性,物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證。一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個方面來理解：第一方面,簡稱'殼'。