天津市某區(qū)房地產(chǎn)

天津市武清區(qū)房地產(chǎn)目

錄

?前言……………………２

一、天津市２００５－２００６年房地產(chǎn)市場根本情況……３?二、２００６年武清區(qū)房地產(chǎn)市場根本情況及未來開展趨勢…………３

三、武清區(qū)主要商業(yè)及住宅的根本情況調(diào)查………７?四、工程的市場初步定位分析………１３前

言本案主要針對天津市武清區(qū)２００５-２００６年的房地產(chǎn)市場的根本情況,以及商業(yè)住宅開展的趨勢進(jìn)展了初步的調(diào)研分析。以期到達(dá)本案目標(biāo)：初步挖掘中房天津工程商業(yè)及住宅未來的市場需求，尋找市場空缺點,為本工程的準(zhǔn)確定位尋找科學(xué)市場依據(jù)，并為工程未來成功推向市場鋪就良好根基。一、天津市２００５-２００６年房地產(chǎn)市場根本情況?２００６年３月，天津商品住宅成交價為４９７９米，同比上漲３６．３４%,比２月環(huán)比上漲了４.８２%。從價格走勢曲線來看，商品住宅成交價在２００５年８月之前表現(xiàn)比較平穩(wěn),根本在３５００-４０００元／平方米之間波動；進(jìn)入２００５年９月份后,價格出現(xiàn)了快速上漲的勢頭,２００５年９月-２００６年３月單月平均漲幅為３.３６。天津房價受宏觀調(diào)控影響，在９月之后完畢了觀望期，積蓄的需求得到釋放,房價呈現(xiàn)了反彈的跡象,１０月份的成交價格環(huán)比增長到達(dá)了９.９３%，之后一直維持著穩(wěn)步上漲的趨勢,２００６年３月成交價格水平到達(dá)４９７９元／平方米。天津２００５年全年商品住宅成交均價同比上漲２３%,而進(jìn)入２００６年后，一季度交易價格較去年同期有２２%的漲幅。?市場經(jīng)濟(jì)最根本的一個條件就是供求關(guān)系來決定價格。從天津主要城區(qū)２００５年供需情況分析，明顯看出，河西、河?xùn)|、河北、紅橋四區(qū)的商品住宅銷供比超過了１，最高的河西區(qū)到達(dá)了１.２５,表現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢,區(qū)域整體供給量進(jìn)一步被消化。在市中心六區(qū)中有四個區(qū)銷供比超過了１，供不應(yīng)求直接拉動了此輪價格的快速上漲。２００６年１季度市場受春節(jié)住房消費淡季的影響，成交量同比出現(xiàn)了下降,但住宅價格依然保持了持續(xù)增長的勢頭。

二、２００５-２００６年武清區(qū)房地產(chǎn)市場根本情況及未來開展趨勢?〔一〕、概況：面積１５７４平方公里,下轄２９個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街(５個鄉(xiāng)、１９個鎮(zhèn)、５個街道),人口８２萬,２０００年６月撤縣設(shè)區(qū)。武清城區(qū)規(guī)劃面積１２９平方公里,已建成區(qū)面積３０平方公里,人口２２萬。

〔二)、思路：實施城市化為主導(dǎo)的率先開展戰(zhàn)略,建成京津之間最具實力和競爭力地區(qū)

(三〕、區(qū)位、交通優(yōu)勢得天獨厚：地處京津之間,城區(qū)距北京機場、天津新港各７０km,驅(qū)車經(jīng)高速去北京、天津港不超過１小時?，F(xiàn)有國家、市級公路、鐵路干線１８條。其中京津塘高速公路穿越境內(nèi)４７公里，在城區(qū)設(shè)有上下道口；京津高速通道、京滬正線正在抓緊建立，０６年建成后,區(qū)內(nèi)高速路口可達(dá)１０個；另外還有３條高速路正在規(guī)劃當(dāng)中,建成后，境內(nèi)高速路里程達(dá)２２８kｍ，上下道口１５個。

(四)、開展概況

招商引資：

累計吸引內(nèi)外資１８６億元；開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積２４．８

平方公里,一期擺滿工程,正在進(jìn)展二期招商建立，累計吸引入?yún)^(qū)企業(yè)５２０家，總投資１５０億元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)總規(guī)劃面積７２．７平方公里,已完成開發(fā)１５平方公里。

產(chǎn)業(yè)開展：?農(nóng)業(yè)：奶牛６萬多頭，小區(qū)化養(yǎng)殖率７５％，日產(chǎn)鮮奶６００噸，產(chǎn)業(yè)年純收入３億元,有娃哈哈、完達(dá)山、福是妙等龍頭企業(yè)；無公害蔬菜基地２２萬畝，產(chǎn)量占全市１／３，黑馬、綠寶、綠春源等品牌。

工業(yè)：現(xiàn)有企業(yè)５２００余家，形成電子信息、新材料、機械制造、生物制藥、建筑材料５個新興主導(dǎo)行業(yè)和地毯、自行車兩個傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)。其中,自行車年產(chǎn)１０００萬輛,出口２００萬輛；地毯年產(chǎn)１.５億平呎，占全國５０%以上,出口量占全國４０%,其中羊毛膠背地毯產(chǎn)量占全國６０%、晴綸地毯占９０％。

城市建立：

路網(wǎng)貫穿：四條國家道路；區(qū)內(nèi)路網(wǎng)。?

功能工程：青少年活動中心、廣電中心、綜合醫(yī)院、污水處理廠等。?房地產(chǎn)建立：?商業(yè)寫字樓工程：１０３國道(大運河城區(qū)段)開發(fā)：啟動重要節(jié)點招商建立,總投資１０億元的中信廣場全面竣工。自去年９月友誼武清店進(jìn)駐楊村中信廣場以來，周邊商業(yè)氣氛變化明顯，一批有實力的開發(fā)商紛紛投資。目前,在友誼武清店周邊２公里范圍內(nèi),先后建起了北岸尚城、第六城等高檔住宅區(qū),家世界武清店、東方之珠ＫTV娛樂超市也將前開業(yè)納客。屆時,楊村將形成以友誼武清店為購物中心,融入超市大賣場、娛樂、休閑、商住等多業(yè)態(tài)、多功能的新興商業(yè)中心。?天津國際自行車商城。?商住工程：金威新天地?住宅工程：第六城、北岸尚城、翠亨花園、盛世華庭、城市藝墅、福苑小區(qū)、亨通花園、棲仙公寓。?(五)、今年武清房地產(chǎn)市場的根本狀況?

１、供給情況?２００５年１０月初,位于武清區(qū)泉州路市場南門的北岸尚開盤，工程定位為武清首個“三步節(jié)能〞示范社區(qū)及其地段優(yōu)勢得到了市場和客戶的認(rèn)同。工程尚未開工銷售已過半。

２００５年底，作為武清大運河改造工程和城區(qū)規(guī)劃的重要商務(wù)中心的中信廣場竣工，開創(chuàng)了武清商業(yè)地產(chǎn)先河，位于武清未來城市開展中心,緊鄰京津公路,具有得天獨厚的地段優(yōu)勢。?２００６年３月初，翠亨花園開盤,工程定位為復(fù)合型社區(qū)，打造２０余萬平方米的宏偉幅員構(gòu)建超規(guī)模城市化休閑人文社區(qū)。一期開發(fā)多層住宅約１１萬平方米，二期開發(fā)高層約１０萬平方米。將打破武清區(qū)以多層住宅為主流的市場。?武清頤安東區(qū)續(xù)建盛世華庭工程熾熱施工中,２００６年３月１５日又推出一批新房源。?２００６年６月底“３５００００Ｍ２安康生活社區(qū)+３５００００M２滑雪商業(yè)圈〞的第六城將公開出售,由前期認(rèn)籌階段積蓄了大量客戶,銷售情況良好。?根據(jù)市場供給分析，目前占據(jù)武清住宅市場主導(dǎo)地位的是多層住宅，開發(fā)理念、建立規(guī)模、建筑風(fēng)格、環(huán)境配套、戶型格局等方面相對落后于天津市興旺地區(qū)。

２、需求情況?隨著天津市城市化進(jìn)程的不斷開展，城鎮(zhèn)人口將不斷增長，尤其在近期天津市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,天津市人口構(gòu)造目前處于“人口紅利〞期,也就是高勞動力人口比例階段，青壯年的比例十分龐大,１５～６４歲人口為８１０．２７萬,占全市人口的四分之三，這局部人群是住房消費的生力軍,住房消費需求在短時間內(nèi)無法減弱。從武清區(qū)房地產(chǎn)銷售情況看，現(xiàn)房幾乎寥寥無幾,眾多樓盤工程尚屬開發(fā)建立起步階段，朝向和地段位置好的住宅早已銷售完畢，房地產(chǎn)銷售異常火爆。?從客戶成交來看，８０平米到１００平米仍將是未來市場的熱銷戶型,次熱銷戶型６０-８０平米及１００-１２０平米的消費需求比例根本持平,６０-１２０平米為消費者需求的主力面積區(qū)間.中小戶型仍將是消費者需求的主力戶型。

３、租金與售價情況?今年與去年相比,武清區(qū)住宅銷售價格漲幅在２０%～４０%。住宅商品房最低價格為２８００元/平方米，均價約為３５００元／平方米，最高價到達(dá)４８００元/平方米。

商業(yè)由于地段的差異,價格相比照較懸殊，其中位于武清區(qū)津同公路一號的天津國際自行車商城起步價：３１８０元/平方米，最高價到達(dá)５０００元/平方米。中信廣場首層鋪位銷售價格約９５００元/平方米。中信廣場推出局部寫字樓銷售價格在３２００-５０００元/平方米,于本區(qū)高檔住宅價格根本持平。中信廣場首層鋪位租金約為２００元/月/平方米,面積較大的鋪位租金相對廉價。

預(yù)計１０３國道(大運河城區(qū)段〕商業(yè)不斷開發(fā)，周邊住宅及商業(yè)銷售價格將迅速上漲,配套的成熟租金也會不斷上升。租賃市場也將逐漸看好。加上具有一定的品牌商業(yè)入駐,租賃價格應(yīng)稍有上漲空間。

(六〕、武清區(qū)房地產(chǎn)未來的開展趨勢?１、隨著政治經(jīng)濟(jì)中心“西移〞，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確。?隨著城市不斷國際化開展，原有城區(qū)中心已逐漸不適應(yīng)武清作為大城市的形象和要求。西部,憑借眾多自身優(yōu)勢成為新武清城市功能中心的不二之選。區(qū)政府的西移的宏大戰(zhàn)略舉措，勢將帶動周邊區(qū)域的繁榮開展，全功能商業(yè)設(shè)施,超完善生活配套,打造新城區(qū)核心區(qū)域。同時天津武清區(qū)政府，加強城市規(guī)劃設(shè)計,以眾多優(yōu)惠政策吸引外鄉(xiāng)外的優(yōu)秀房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前來投資建立。傾情打國際大都會。?２、新武清魅力聚焦西部未來。

武清地處京津黃金走廊,天津十一五規(guī)劃“一軸兩帶三區(qū)〞中武清作為起點城市，重要戰(zhàn)略意義開場凸現(xiàn),在北京、天津的城市開展規(guī)劃相繼出臺后,在京津交通大動脈愈發(fā)便捷的開展預(yù)期下,京津的距離在不斷拉近。武清住宅市場即將吸引大批北京及天津的置業(yè)者,高檔住宅也即將拔地而起。２００７年底將實現(xiàn)京津冀半小時時空目標(biāo),武清西部邁開步伐向前進(jìn)，同時剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)帶來了空前的開展機遇。

３、面對供給量持續(xù)增加的壓力，將促使開展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加工程自身競爭力。明年推向市場的工程,在產(chǎn)品打造方面會更多的傾向差異性，這將大大豐富市場的物業(yè)類型組成。在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)素、營銷手法等方面的表現(xiàn)也將精彩紛呈。?４、未來住宅及商業(yè)寫字樓的開展趨勢

寫字樓、商鋪、住宅共同構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的三大支柱，而商業(yè)地產(chǎn)市場的開展更是一座城市經(jīng)濟(jì)開展的晴雨表,同時也是城市品牌形象的“名片〞。

住宅市場競爭的日趨劇烈,走住宅產(chǎn)品差異化、專業(yè)化路線,成了每個欲住宅開發(fā)商的訴求點。產(chǎn)品要有一定的市場抗風(fēng)險力，必須在產(chǎn)品的自身找出路，因此就必須提高住宅自身的素質(zhì),在產(chǎn)品規(guī)劃方面要有一定的超前性。同時商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化是一大趨勢,也是行業(yè)開展的需要。商業(yè)和住宅市場的開展趨勢表達(dá)在以下幾個方面：??●

生態(tài)化趨勢?生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用：原生植物園、鹽堿地改進(jìn)、生態(tài)景觀防護(hù)林、佛甲草種植屋面、滑水賽道,人工濕地、雨水利用、滲水路面、中水利用、太陽能燈、垃圾處理、生態(tài)廁所,污水處理循環(huán)利用等。

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人性化趨勢

一個逐漸人性化的生活環(huán)境,一般可能會加班很晚，勞累了一天,回家后里假設(shè)有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施〔如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳及相關(guān)娛樂設(shè)施),住宅的人性化就表達(dá)出來了。要到達(dá)這一點，就要求工程在規(guī)劃、建造之初務(wù)必要以人為本，而不是建筑特色、獨特風(fēng)格等為重心。這一切都要考慮為住宅的人性化設(shè)計讓步。

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智能化趨勢

商業(yè)及住宅除要求地段、生態(tài)之外,智能化成為衡量其身價的一大關(guān)鍵。在上世紀(jì)９０年代初,人們覺得有電梯、有閉路、有自動的消防噴淋就是智能化很齊備的工程了，到了上世紀(jì)末、本世紀(jì)初，智能化有了進(jìn)一步的提升。電梯內(nèi)、公共通道上閉路系統(tǒng)須齊備,停車場也要配備閉路系統(tǒng)，住宅室內(nèi)寬帶入戶等。商場配備一定導(dǎo)購屏,起到一個人行分流、導(dǎo)購引導(dǎo)作用。?四、武清區(qū)主要樓盤的根本情況調(diào)查?

本次對武清區(qū)的住宅及商的市場調(diào)查，主要取樣６個工程,這６個辦公大樓根本上可以代表目前武清區(qū)住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場的根本情況。具體如下：?

１、中信廣場?

?附表一?物業(yè)名稱：

中信廣場

售價約：首層

９，５００元/平方米

其他樓層３２００-５０００元/平方米

租金：２０－２００元/平方米.月?營銷方式：產(chǎn)權(quán)式商鋪

物業(yè)地址：

中信廣場位于武清城區(qū)京津公路東側(cè)，振華道南,團(tuán)結(jié)路西側(cè)，三號道北側(cè)

物業(yè)類別：

商業(yè)辦公酒店綜合商務(wù)

?占地面積：

１２０１９６.５平方米

?建筑面積：

１６.６萬平方米

?樓層狀況：

２０層Ａ區(qū)為餐飲娛樂區(qū)，建筑面積５８０００平方米,以合作和租賃的方式經(jīng)營大型海鮮、娛樂工程；Ｂ區(qū)為賓館酒店區(qū),建筑面積２５０００平方米,以中信公司獨立經(jīng)營為主；C區(qū)為風(fēng)味餐飲區(qū),建筑面積約４８０００平方米；D,E區(qū)為特色美食和吧街,建筑面積約２００００平方米；F區(qū)為物業(yè)辦公和商務(wù)用房,建筑面積為１３５００平方米．

物管公司：

天津市中信物業(yè)管理公司

?開發(fā)商：

天津市中信置業(yè)

?聯(lián)系：

０２２－５９６１５５５５

?２、北岸尚城

?附表二

物業(yè)名稱：

北岸尚城

售價約：

３５００—４５００元／平方米

物業(yè)地址：

武清區(qū)雍陽西道與翠通路交口

?物業(yè)類別：

多層花園洋房洋房

物管公司：

凱德物業(yè)

?管理費：

０.５元/平米

交通情況：

毗鄰京津城際快速鐵路；距京滬高速公路２公里、１０３京津公路３．５公里、１０４京福公路５００米

占地面積：

７００００平方米

?總建筑面積：

２０萬平方米

?開發(fā)商：

天津凱德恒業(yè)置地

?樓層狀況：

戶型：１居６０-８０平米,２居為９０-１１０平米，３居為１２０－１４０平米.

?工程簡介：

北岸尚城是武清首座２０萬平米法式園林高品質(zhì)社區(qū),位于武清區(qū)西部新城區(qū)的中央核心地帶。不久前被中國房地產(chǎn)聯(lián)合會評為“中國住宅１００強〞被建立部評為“中國創(chuàng)新樓盤大獎〞。?北岸尚城以巴黎賽納河的人文風(fēng)情為規(guī)劃藍(lán)本,將法國浪漫與原生態(tài)景觀完美融合，香榭麗舍大道、中央特色景觀帶、河濱景觀帶、馬賽廣場等形成夢境園林；多個建筑組團(tuán)完美圍合，每戶人家都可享受流水園林帶來的幸福。?北岸尚城以首席大盤劃定未來人居核心地帶,在未來武清最貴的地段建立全方位城市機能，打造居住、休閑、娛樂、購物于一體的新城區(qū)核心區(qū)域

３、第六城

?

附表三

物業(yè)名稱：

第六城

均價：３５００元／平方米?物業(yè)地址：

武清區(qū)京津公路與前進(jìn)道交口

物業(yè)類別：

多層公寓

物管公司：

優(yōu)聯(lián)物業(yè)

管理費：

０.５元／平米

?交通情況：

毗鄰京津城際快速鐵路；距京滬高速公路２公里、１０３京津公路３.５公里、１０４京福公路５００米

銷售：

２９３２６６６６

?開發(fā)商：

優(yōu)聯(lián)集團(tuán)

?樓層狀況：

六層住宅，主力戶型２房：約１０１－１０４平方米,三房：１１０-１４０平方米

?工程簡介：

京津開展中軸線＋運河生態(tài)景觀休閑帶＋原版瑞士風(fēng)情住宅區(qū)+亞洲最大運動滑雪主題商業(yè)配套=７００,０００平方米武清＂第六城"，由天津優(yōu)聯(lián)集團(tuán)打造,將四層半、五層半洋房,聯(lián)排別墅以及精致高層囊括在精心規(guī)劃的生態(tài)園林景觀區(qū)內(nèi)，用近乎完美的居住價值和升值潛力,創(chuàng)造優(yōu)越、舒適、安康的現(xiàn)代生活，品質(zhì)貴在感受，生活貴在有品,我們將第六城的生活過程以及感受留給我們未來的業(yè)主們細(xì)致品味。?用賺錢的眼光來看商業(yè)建筑，有唯一特點的地方，才是最值得投資的。在這里，各種商業(yè)建筑因地段價值而水漲船高；因依托于高檔住宅區(qū)而大大減低了投資風(fēng)險,增加了贏利時機；更因亞洲最大滑雪主題產(chǎn)業(yè)的存在而彌顯珍貴。徒有財富概念的商業(yè)工程不能滿足房產(chǎn)高速增值的需要，唯一的、規(guī)模化、有堅實根底的投資工程才是財富的希望所在。?４、順馳-城市藝墅?

附表四?

物業(yè)名稱：

城市藝墅

均價：?３０００元/平方米?物業(yè)地址：

武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)，富明道北側(cè)

?物業(yè)類別：

多層公寓

物管公司：

順馳物業(yè)

?管理費：

０.５元/平米

周邊配套：

中小學(xué)：武清一中、武清五中、天津英華中學(xué),幼兒園：武清三幼

?銷售情況：

現(xiàn)已經(jīng)售完

綠化率：

３６%

?開發(fā)商：

天津順馳地產(chǎn)

工程簡介：?武清城市藝墅工程位于楊村鎮(zhèn)的西南角。伴隨著武清區(qū)政府的西遷、鎮(zhèn)區(qū)西部逸仙國際科學(xué)工業(yè)園及武清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷開展，楊村鎮(zhèn)的西區(qū)正在逐步成為武清區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心,而城市藝墅的區(qū)域價值也因此得到了迅速的攀升。?城市藝墅工程南、北兩側(cè)為自然村，無污染工業(yè)，空氣質(zhì)量極佳；周邊２公里距離內(nèi)有武清一中、武清五中、武清三幼、天津英華中學(xué)及正在興建的模范小學(xué)等名校，教育環(huán)境優(yōu)越；工程東北側(cè)有勸業(yè)超市、泉州路市場及商業(yè)一條街，生活配套設(shè)施完善；工程周邊多條規(guī)劃道路也都是相繼投入建立；近期內(nèi)，一座大型的青少年活動中心也將在這一區(qū)域內(nèi)建成，建成后將成為當(dāng)?shù)刂饕膴蕵穲鏊?大大的提高了人們的生活品質(zhì)。

５、翠亨花園?附表五?物業(yè)名稱：

翠亨花園

多層售價：２０９６－３８５６元/平方米?高層售價：?３１８６-３８５６元/平方米

物業(yè)地址：

武清區(qū)泉興南路

物業(yè)類別：

一期為多層,二期為高層

開發(fā)商：

通利開發(fā)公司

管理費：

０.５元/㎡高層電梯使用費單獨計算

?規(guī)劃建筑面積：

２０萬平方米

占地面積：

３００畝

樓層情況：

多層１１萬平方米，二期高層住宅約１０萬平方米，戶型面積８２-１４６平方米,兩居三居平層錯層相結(jié)合．

?

??６、金威新天地?

?物業(yè)名稱：

金威新天地

均價：３６８０元/平方米?

物業(yè)地址：

武清區(qū)王慶坨工貿(mào)園

?物業(yè)類別：

商業(yè)、廠房、倉庫、辦公、住宅綜合工程

開發(fā)商：

金威創(chuàng)展投資