住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)淺析

個(gè)人二手房住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)淺析內(nèi)容提要

近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，住房貸款逐漸成為各大商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的主打產(chǎn)品，而近兩年銀行業(yè)金融服務(wù)外包也在國內(nèi)慢慢普及，出現(xiàn)了許多按揭服務(wù)公司，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的前期手續(xù)大多外包至按揭服務(wù)公司代理。同時(shí)，為了提高業(yè)務(wù)收益，按揭代理公司也承擔(dān)著所代理案件的階段性擔(dān)保責(zé)任,市場上習(xí)慣把這類型公司稱為擔(dān)保公司。

筆者以珠海市房貸擔(dān)保市場為研究對象，根據(jù)工作實(shí)踐，探討了個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。文中先介紹了階段性擔(dān)保業(yè)務(wù)的意義、業(yè)務(wù)種類和操作流程，再詳細(xì)分析了該業(yè)務(wù)中常見的風(fēng)險(xiǎn)類型及評價(jià)方法，提出風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款

擔(dān)保

風(fēng)險(xiǎn)

消費(fèi)信貸作為商品流通的“調(diào)節(jié)器”，有助于緩解生產(chǎn)和消費(fèi)之間的矛盾，有助于優(yōu)化社會信用結(jié)構(gòu)，是維持社會再生產(chǎn)的潤滑劑。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，消費(fèi)貸款成為人們經(jīng)濟(jì)生活中最有效的融資方式。而個(gè)人住房貸款是其中最常見的貸款種類。個(gè)人住房貸款是指借款人以其所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比率從銀行借款，然后在一定期限內(nèi)，按月償還其所借款項(xiàng)的一種貸款形式。個(gè)人住房貸款的開展使得居民在支付一筆較少的首期款后，就能買得起價(jià)值昂貴的住房，不過他只有在連本帶利還清全部貸款后，才能擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)。

我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展了已將近20年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起與銀行貸款種類的增多，商業(yè)銀行在信貸風(fēng)險(xiǎn)防控方面負(fù)擔(dān)加重；此時(shí)金融服務(wù)外包概念逐漸引入中國市場，應(yīng)運(yùn)而生的貸款擔(dān)保公司介于借款人與銀行金融機(jī)構(gòu)之間，成了促成房產(chǎn)交易及貸款成功申請的潤滑劑。擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)金融活動中，債權(quán)人為了降低違約風(fēng)險(xiǎn)，減少資金損失，借款人獲第三方提供履約保證或者承擔(dān)責(zé)任的行為。債權(quán)人與借款人及第三方簽訂擔(dān)保協(xié)議后，當(dāng)借款人由于各種原因而違約時(shí)，債權(quán)人可以通過執(zhí)行擔(dān)保來確保債權(quán)的安全性。

在與商業(yè)銀行合作關(guān)系中，擔(dān)保公司實(shí)際上分擔(dān)了銀行放貸的部分風(fēng)險(xiǎn)。在擔(dān)保期限內(nèi),若借款人違約,擔(dān)保公司須向銀行即債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。我們對風(fēng)險(xiǎn)的理解主要有三種：①風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生損失的可能性；②風(fēng)險(xiǎn)就是指不確定性；③風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果的偏差或偏離程度。擔(dān)保公司必須對自身所承載的風(fēng)險(xiǎn)有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行業(yè)中長遠(yuǎn)發(fā)展。

個(gè)人住房貸款的概念和分類

簡單地去理解,個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。其有三種分類方式:

(1)按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

②個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

③個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

個(gè)人二手房住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)介紹

本研究所提出的個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù),是針對個(gè)人二手房住房貸款而言的。一筆常規(guī)的個(gè)人二手房住房貸款從申請到發(fā)放需經(jīng)歷的步驟如下：買方即借款申請人向銀行申請貸款獲批→買、賣雙方進(jìn)行交易過戶→買方取得房產(chǎn)證→辦理抵押登記→抵押辦結(jié)，貸款銀行取得他項(xiàng)權(quán)利證，發(fā)放貸款。如果這個(gè)操作過程中需要有擔(dān)保公司的介入，那么情況大多有兩種：一是賣方該交易房產(chǎn)尚欠原貸款銀行的貸款沒有還清，需要擔(dān)保公司提供贖樓服務(wù)；二是買賣雙方當(dāng)事人希望提前得到貸款資金。因此，擔(dān)保公司最常見的個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)就是擔(dān)保贖樓和擔(dān)保提放。

擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)

贖樓業(yè)務(wù)是針對賣方尚欠銀行貸款的情況下產(chǎn)生的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，已辦理抵押登記的房產(chǎn)必須注銷抵押之后才能進(jìn)行房產(chǎn)的交易過戶，而注銷抵押的前提條件是向抵押權(quán)人還清借款（俗稱贖樓）。由于賣方資金不足或不希望以自有資金向原貸款銀行一次性結(jié)清貸款，便由擔(dān)保公司提供贖樓服務(wù)，以促成交易。其操作流程如下：

買、賣方與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保服務(wù)協(xié)議→買方向銀行申請住房貸款→貸款批復(fù)→擔(dān)保公司向貸款銀行出具擔(dān)保函→貸款提前發(fā)放，收款方為擔(dān)保公司，同時(shí)貸款銀行凍結(jié)擔(dān)保公司相應(yīng)的保證金→擔(dān)保公司從該筆款項(xiàng)中取出部分為賣方贖樓→買、賣雙方交易過戶→取得買方房產(chǎn)證→退尾款予賣方→辦理抵押登記→擔(dān)保責(zé)任解除，保證金解凍。

（二）擔(dān)保提放業(yè)務(wù)

提放業(yè)務(wù)通常是買、賣方因急需貸款資金或需要提早完成房產(chǎn)交易手續(xù)而希望提早取得銀行貸款的情況下產(chǎn)生的。對于買、賣方來說，一宗房屋交易完成的標(biāo)志是交房，而一般賣方都要求全部房款收齊才能交房。首期款通常是在過戶的當(dāng)天交付的。而余下的房款就是銀行貸款的資金，要等到取得買方的房產(chǎn)證再辦妥抵押登記銀行才會發(fā)放該筆貸款，歷時(shí)大概兩個(gè)月。買、賣方可以約定由提保公司為該筆貸款作擔(dān)保，得以提前放貸。其操作流程如下：

買、賣方與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保服務(wù)協(xié)議→買方向銀行申請住房貸款→貸款批復(fù)→買、賣雙方交易過戶→擔(dān)保公司向貸款銀行出具擔(dān)保函→貸款提前發(fā)放，收款方為賣方，同時(shí)貸款銀行凍結(jié)擔(dān)保公司相應(yīng)的保證金→取得買方房產(chǎn)證→辦理抵押登記→擔(dān)保責(zé)任解除，保證金解凍。

以上兩種業(yè)務(wù)都是階段性擔(dān)保，擔(dān)保區(qū)間為從貸款銀行放款至抵押登記辦結(jié)。其風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)在于：擔(dān)保公司實(shí)施擔(dān)保后，如果該交易房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面有瑕疵或者交易有糾紛，將無法順利執(zhí)行下一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致不能完成抵押登記，保證金不得解凍并且擔(dān)保公司未能解除擔(dān)保責(zé)任甚至要面臨代償該筆貸款的資金損失。

在業(yè)務(wù)操作過程中，擔(dān)保公司與商業(yè)銀行實(shí)行保證金擔(dān)保，即按照貸款金額的大小以一定的比例凍結(jié)擔(dān)保公司存入該銀行的保證金，至銀行取得該筆貸款的抵押權(quán)后，相對應(yīng)的保證金被解凍。因此，擔(dān)保公司最大的風(fēng)險(xiǎn)就是無法解除擔(dān)保責(zé)任而被迫代償。

個(gè)人二手房住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)的影響

在上述的擔(dān)保業(yè)務(wù)中,擔(dān)保公司所承載的風(fēng)險(xiǎn)與銀行所承載的風(fēng)險(xiǎn)不同。在辦妥抵押登記前,出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)都由擔(dān)保公司承擔(dān)，如案件中途出現(xiàn)的交易糾紛、產(chǎn)權(quán)糾紛、房款詐騙等現(xiàn)象；而辦妥抵押登記之后,擔(dān)保公司已經(jīng)解除了擔(dān)保責(zé)任，基于該筆貸款借款人與貸款人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的任何糾紛如借款人違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等都不再與擔(dān)保公司有關(guān)系。狹義的能力僅僅指申請人欠債時(shí)用貨幣償還債務(wù)的能力，廣義的能力至所有能夠用于償還債務(wù)的資金來源，包括收入、資產(chǎn)、抵押品及保險(xiǎn)單等第一還款來源和第二還款來源。

分析申請人的能力，通常從以下幾個(gè)方面入手：

①就業(yè)狀況。對于大部分消費(fèi)者來說，工作是收入的主要來源。申請人就業(yè)的連續(xù)性和穩(wěn)定性就成為決定申請人未來收入穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。銀行往往依賴于借款人就職單位開具的證明來判斷申請人的就業(yè)情況，單一的證明材料無法體現(xiàn)就業(yè)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，無法判斷申請人工作單位所在行業(yè)所面臨的市場狀況等。擔(dān)保公司的資信調(diào)查員可以通過詢問方式了解到貸款申請人的工作時(shí)間的長短——這一反映申請人的收入穩(wěn)定性的指標(biāo)。

②收入情況。收入是消費(fèi)者償還貸款的源泉，也必然是消費(fèi)信貸調(diào)查的重點(diǎn)項(xiàng)目。需要調(diào)查的具體內(nèi)容有：收入的來源、構(gòu)成、可靠性、獲得收入的時(shí)間間隔和在貸款期限內(nèi)收入的持續(xù)性。

銀行依賴于借款人就職單位開具的收入證明和工資存折來判斷申請人的收入情況，但對于收入在相當(dāng)大的程度上受到季節(jié)變動影響的人，如建筑業(yè)的工人，還有些人的收入主要來源于傭金和獎(jiǎng)金，收入不夠穩(wěn)定。這些情況就不可能收入證明上反映出來。

擔(dān)保公司通過詢問、側(cè)面觀察等方式了解到這些情況，并且可以通過收集其他材料來證明其收入的來源和收入穩(wěn)定性

③居住狀況。申請人的居住狀況對其償還能力的影響很大，同時(shí)對申請人居住狀況的了解，可得到有關(guān)申請人其他有用的信息。

本研究針對的是階段性擔(dān)保，對于借款人償還債務(wù)能力方面并非風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)，但分析賣方或買方的經(jīng)濟(jì)能力，有利于對其個(gè)人品質(zhì)和社會地位的判斷。

第三，資本。資本是申請人財(cái)產(chǎn)的貨幣價(jià)值。通常用凈值來衡量，它反映申請人的富裕程度。在消費(fèi)信用分析里，資本意味著萬一申請人未來的收入下降而影響到償還能力時(shí)，申請人可能會變賣一些資產(chǎn)以償還債款。還意味著如果申請人的品質(zhì)缺陷被發(fā)現(xiàn)，貸款人向其發(fā)放貸款，日后借款人不愿還款，那么貸款人只有通過法律形式，強(qiáng)行變賣其資產(chǎn)，以收回貸款本息。在信用分析時(shí)，貸款人通常把申請人的資本作為第二還款來源。

銀行一般只要求申請人提供有足夠支付消費(fèi)信貸款項(xiàng)首期金額的存折，由于“不露富”是中國人的傳統(tǒng)，對于有灰色收入的申請人，銀行無法核實(shí)到。而擔(dān)保公司通過調(diào)查可以了解到這些信息，特別是除擔(dān)保標(biāo)的物以外的資產(chǎn)，以防范申請人出現(xiàn)資信條件變化風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，擔(dān)保公司可以通過處置其其他資產(chǎn)來約束申請人配合風(fēng)險(xiǎn)案件的解決。

第四，擔(dān)保品。擔(dān)保品的意義在于為貸款提供了第二還款來源，從而大大降低貸款人發(fā)放信貸的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)貸款和工商企業(yè)的貸款不同，消費(fèi)信貸都需要提供擔(dān)保。擔(dān)保可以是第三方的人格擔(dān)保，也可以是借款人的貸款購置的物品，如汽車、住房，或者是借款人所擁有的其他資產(chǎn)作擔(dān)保。盡管申請人提供擔(dān)保品可大大降低貸款人發(fā)放信貸的風(fēng)險(xiǎn)，但是，貸款人通常不把擔(dān)保作為確定是否發(fā)放貸款的依據(jù)。因?yàn)樵诮杩钊瞬荒苈男袀鶆?wù)的情況下，貸款人要獲得擔(dān)保品的所有權(quán)，必須通過法律程序，這樣貸款人也常常要遭受律師費(fèi)等損失。

銀行和擔(dān)保公司都要求資質(zhì)不夠的申請人提供第三方擔(dān)保人作為反擔(dān)保人。但是銀行通常只要求反擔(dān)保人是公務(wù)員、教師、醫(yī)生等收入較為穩(wěn)定的人，而忽略了對反擔(dān)保人資格的審查。擔(dān)保公司對反擔(dān)保人的調(diào)查要求并不低于貸款申請人，同樣需要和示范擔(dān)保人的身份真實(shí)性，調(diào)查其品德和償債能力。

第五，環(huán)境。環(huán)境指消費(fèi)者外部的經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境條件，包括申請人的就業(yè)環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、社會關(guān)系等。環(huán)境條件通常不包括在信用調(diào)查表中，但是環(huán)境條件的變化對申請人的償還能力產(chǎn)生影響，有時(shí)還起著重要影響。因此，資信調(diào)查人員通過對申請人的外部環(huán)境進(jìn)行分析更能準(zhǔn)確地判斷申請人的償債能力。

2.造就高素質(zhì)的職業(yè)隊(duì)伍

(1)操作人員專業(yè)水平要求高

貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)具有高度的不確定性,擔(dān)保公司的管理層和員工都應(yīng)具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì).管理層人員必須有一定的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn),對擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和市場環(huán)境有充分的認(rèn)知和判斷能力.同時(shí),擔(dān)保公司要注重員工專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng),員工在正式任崗前必須經(jīng)過嚴(yán)格有效的專業(yè)培訓(xùn),具備較好的風(fēng)險(xiǎn)判斷力,以免業(yè)務(wù)操作過程中出現(xiàn)不必要的人為風(fēng)險(xiǎn)。在人才儲備方面,要建立一支具有高度責(zé)任心,并具備金融、法律、管理等專業(yè)知識與從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的員工隊(duì)伍。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部審批程序

擔(dān)保公司并不會為所有借款人做擔(dān)保，公司內(nèi)部需要有一個(gè)嚴(yán)格的審批程序。對某一筆業(yè)務(wù)是否提供擔(dān)保，操作方案是否可行，風(fēng)險(xiǎn)是否可控都必須嚴(yán)謹(jǐn)審批；審批人員須有較高的業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)敏感性。一般的審批程序是先由資信調(diào)查員通過與客戶面簽擔(dān)保協(xié)議時(shí)跟客戶交談了解業(yè)務(wù)情況后，資信調(diào)查員以報(bào)告的形式將該筆業(yè)務(wù)的交易情況、當(dāng)事人個(gè)人信息和穩(wěn)定性、業(yè)務(wù)的操作方案、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等詳細(xì)描述，再由審批員對業(yè)務(wù)進(jìn)行兩級審查和研究，確定擔(dān)保方案。審批程序中采取實(shí)事求是、嚴(yán)控客戶質(zhì)量、優(yōu)化操作方案的原則，規(guī)避可遇見的風(fēng)險(xiǎn)，抵抗不確定因素的誘發(fā)。

要做到對個(gè)人貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防控,必須有一支具有較高素質(zhì)的職業(yè)隊(duì)伍,人員專業(yè)、審批嚴(yán)謹(jǐn)、流程完善方可最大限度排除道德風(fēng)險(xiǎn)、降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

（3）合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，重視反擔(dān)保的作用

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)要適當(dāng)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。二手房貸款擔(dān)保屬于階段性擔(dān)保，對于擔(dān)保金額較大或者申請人背景較為復(fù)雜的業(yè)務(wù)，通常要求申請人提供反擔(dān)保人，把應(yīng)當(dāng)由擔(dān)保公司承擔(dān)的申請人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給反擔(dān)保人。但在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，擔(dān)保公司也承擔(dān)了反擔(dān)保人的信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，反擔(dān)保人必須具備較高的資信能力或具有足夠代償貸款本息的資產(chǎn)。

3．密切關(guān)注國家信貸政策，及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)方向

人民銀行或者其它金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)會對商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)方面不定期發(fā)布一些新規(guī)定，以調(diào)整市場或規(guī)范監(jiān)管機(jī)制，特別是個(gè)人住房貸款的政策變動是較為頻繁的，且每個(gè)商業(yè)銀行也有自己的貸款政策。擔(dān)保公司對政策方面的信息需要有高度的敏感性，并提早預(yù)備應(yīng)對措施，以防出現(xiàn)政策變動時(shí)一些在途擔(dān)保的業(yè)務(wù)有解除擔(dān)保責(zé)任的障礙，占用較大的業(yè)務(wù)成本。

擔(dān)保公司通過經(jīng)驗(yàn)的積累，應(yīng)建立合理的信貸擔(dān)保退出機(jī)制，適時(shí)的退出是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。擔(dān)保公司應(yīng)動態(tài)地掌握各合作銀行適應(yīng)市場變化的情況和信貸政策的變動，以成本風(fēng)險(xiǎn)最小化為原則，在公平效率的前提下，權(quán)衡每一筆信貸業(yè)務(wù)是否適合擔(dān)保，根據(jù)實(shí)際環(huán)境適當(dāng)?shù)纳釛壞承?dān)保業(yè)務(wù)。

4．建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的主要支柱

當(dāng)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)一定的規(guī)模時(shí)，應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度以確保擔(dān)保業(yè)務(wù)的運(yùn)行有堅(jiān)實(shí)的資本保證，否則擔(dān)保規(guī)模就會越來越小，擔(dān)保業(yè)務(wù)就會萎縮。目前少有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度已經(jīng)健全的擔(dān)保公司，常用簡單的方案是以一定的比例從每筆業(yè)務(wù)的收益中提取部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)基金，以備處理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所產(chǎn)生的追償成本和代償成本有既定的來源，以免風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)因資金的緊急需求而影響到其它擔(dān)保案件的正常運(yùn)作。風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的儲備能提高擔(dān)保公司處理出險(xiǎn)案件的效率，鞏固擔(dān)保公司聲譽(yù)，是抵御風(fēng)險(xiǎn)的主要支柱。

5．風(fēng)險(xiǎn)處理

當(dāng)擔(dān)保案件出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患或風(fēng)險(xiǎn)已成事實(shí)時(shí)，擔(dān)保公司根據(jù)不同性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施差異對策。對于道德風(fēng)險(xiǎn)，采取剛性策略，通過法律手段及媒體對此類行為予以堅(jiān)決打擊，讓失誠者承擔(dān)相應(yīng)的社會成本。對于操作風(fēng)險(xiǎn)，采取柔性策略，根據(jù)事實(shí)設(shè)定解決方案，快速處理好相關(guān)事宜，使風(fēng)險(xiǎn)案件盡快走出困局，使風(fēng)險(xiǎn)在較短的時(shí)間內(nèi)得到解決。

結(jié)論

近年來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，對于銀行來說，個(gè)人住房信貸的快速增長和比率的迅速提高，可能會使信貸