視高板塊部分資料2017年09

視高鎮(zhèn)地處仁壽縣北端，東與文宮鎮(zhèn)交界，南與黑龍灘水庫(kù)相鄰8公里，西與興盛鎮(zhèn)接壤，北連雙流縣籍田鎮(zhèn)，視高鎮(zhèn)北上成都32公里，南下仁壽縣城50公里。視高鎮(zhèn)北距成都新政務(wù)中心28公里，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)32公里，成都第二繞城高速10公里，第三繞城高速2公里。屬成都及仁壽雙重半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，已全域納入天府新區(qū)發(fā)展范圍。成都視高仁壽32km50km天府新區(qū)視高行政位置視高鎮(zhèn)納入天府新區(qū)規(guī)劃，隸屬天府新區(qū)代管區(qū)，未來(lái)2-3年或?qū)⒉⑷胫惫軈^(qū)；北上成都32公里，南下仁壽50公里，起到了鏈接成都與外延區(qū)域的橋頭堡作用。第一頁(yè)，共19頁(yè)。鎮(zhèn)域內(nèi)有4條主干道連接成都主城區(qū)與南延線延伸區(qū)域，同時(shí)增加規(guī)劃了成都地鐵TF1仁壽延伸線（預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通），交通十分便利。隨著視高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建立與大學(xué)城的發(fā)展，將流入大量的產(chǎn)業(yè)園人口、學(xué)生等，預(yù)計(jì)2017年底經(jīng)濟(jì)區(qū)人口達(dá)12萬(wàn)人。第二繞城高速成自瀘高速視高鎮(zhèn)紅星路延伸線天府大道延伸線站華路延伸線TF1仁壽延伸線視高城市發(fā)展承接天府新區(qū)南大門(mén)，基建不斷完善，人口增加快速，城市發(fā)展的熱度進(jìn)一步拉動(dòng)成都外溢客與二級(jí)城市進(jìn)蓉客戶的關(guān)注度。固定資產(chǎn)投入走勢(shì)城市人口增加走勢(shì)第二頁(yè)，共19頁(yè)。起步晚：視高鎮(zhèn)城區(qū)商品房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，天府新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)以前城市建設(shè)主要依靠農(nóng)民自建房自發(fā)組織建設(shè)，天府新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)之后才陸續(xù)出現(xiàn)嚴(yán)格意義上商品房開(kāi)發(fā)。起點(diǎn)高：視高鎮(zhèn)新開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目完全擺脫原農(nóng)民自建房為主的格局，新增項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)水平均按照現(xiàn)代城市中心標(biāo)準(zhǔn)建筑開(kāi)發(fā)建設(shè)。發(fā)展迅猛：在三年內(nèi)視高鎮(zhèn)新增商品房項(xiàng)目超過(guò)4個(gè)，總建筑面積超過(guò)90萬(wàn)平米，發(fā)展十分迅速。視高房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，起點(diǎn)高，發(fā)展迅猛；目前還處于初步發(fā)展階段。本案第三頁(yè)，共19頁(yè)。視高房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，提升板塊整體熱度，吸引跟多客群聚集于此天府大道沿線視高鎮(zhèn)萬(wàn)景61畝保利105畝保利80畝保利等知名企業(yè)在區(qū)域拿地隨著城市外溢發(fā)展，因離天府新區(qū)“南大門(mén)”較近，此區(qū)域有一定升值空間峨眉子然93畝泛華110畝第四頁(yè)，共19頁(yè)。天府新區(qū)代管區(qū)視高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)建設(shè)基建不斷完善人口快速增長(zhǎng)天府新區(qū)橋頭堡南延線大門(mén)吉信行觀點(diǎn)：隨著天府新區(qū)的規(guī)劃以及基建的不斷完善（TF1仁壽延伸線預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通，視高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已落址），視高鎮(zhèn)在未來(lái)3-5年內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)將實(shí)現(xiàn)跳躍性發(fā)展，預(yù)計(jì)新增8-15萬(wàn)人口落腳，最終將發(fā)展成容納10-20萬(wàn)人口的成都衛(wèi)星城。城市進(jìn)程將進(jìn)一步給地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)重要機(jī)會(huì)，升值潛力巨大。視高前景展望第五頁(yè)，共19頁(yè)。帶著這樣的利好發(fā)展前景，視高與天府新區(qū)、成都城區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接的進(jìn)程，隨著品牌開(kāi)發(fā)商的集中拿地，視高未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫是必然，城南的發(fā)展，從金融城板塊到大源板塊，從新川板塊到興隆湖板塊，從華府板塊到怡心湖板塊，如果說(shuō)2016年市場(chǎng)助力，火了中和新川板塊，2017年媒體助力，炒熱了怡心湖板塊，那么，2018年，視高板塊必將實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，承接城南發(fā)展帶來(lái)的利好，成為城南下一個(gè)熱點(diǎn)板塊。第六頁(yè)，共19頁(yè)。視高承接城南發(fā)展，成為城南下一站橋頭堡的機(jī)會(huì)何在？第七頁(yè)，共19頁(yè)。趨勢(shì)第八頁(yè)，共19頁(yè)。三環(huán)路繞城高速

第二繞城高速天府大道沿線麓山大道中和-新川大源金融城天府新區(qū)板塊城南各板塊在售項(xiàng)目暴漲成普遍現(xiàn)象，城南購(gòu)房成本提高城南各板塊在售項(xiàng)目紛紛漲價(jià)，其中以金融城、大源、中和-新川等區(qū)域?yàn)榇?；金融城片區(qū)僅僅兩個(gè)月即實(shí)現(xiàn)均價(jià)突破2萬(wàn)元/㎡的上漲幅度，大源板塊在售樓盤(pán)漲勢(shì)同樣兇猛，朗詩(shī)南門(mén)緑郡、朗基御今緣等項(xiàng)目漲價(jià)超過(guò)5000元/㎡；中和-新川片區(qū)僅僅兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)單價(jià)破萬(wàn)，北大資源翡翠頤和府高層產(chǎn)品6月開(kāi)盤(pán)價(jià)不到9000元/㎡，目前高層產(chǎn)品成交均價(jià)突破18000元；天府新區(qū)片區(qū)，僅僅半年就實(shí)現(xiàn)價(jià)格漲幅超過(guò)50%。板塊代表項(xiàng)目2016價(jià)格目前均價(jià)價(jià)格漲幅金融城片區(qū)復(fù)地金融島13558（清水）27542（清水）81%中大文儒德22000（精裝）35000（精裝）59%大源板塊中洲錦城湖岸12941（6月開(kāi)盤(pán)）26000（清水）100.9%朗詩(shī)南門(mén)緑郡10792（5月開(kāi)盤(pán)）15150（清水）40.3%中和-新川板塊北大資源頤和翡翠府8757（5月開(kāi)盤(pán)）18200（清水）107.83%天府新區(qū)板塊蔚藍(lán)卡地亞10100（6月開(kāi)盤(pán)）17500（清水）43.56%遠(yuǎn)大中央公園6500（4月開(kāi)盤(pán)）13000（清水）100%中海右岸8000（9月開(kāi)盤(pán)）1350068.75%第九頁(yè)，共19頁(yè)。天府新區(qū)受限價(jià)，限量影響，大部分項(xiàng)目遲遲不能開(kāi)盤(pán)中海錦江城，進(jìn)入前期排號(hào)中，已排近千組客戶天府新區(qū)住宅預(yù)售許可面積為15萬(wàn)㎡/月，樓盤(pán)拿預(yù)售證困難，排號(hào)樓盤(pán)居多遠(yuǎn)大中央公園，進(jìn)入前期排號(hào)中，已排近400組客戶朗詩(shī)熙華府，后期將推135-170㎡，現(xiàn)今接受咨詢?nèi)f科翡翠公園，今年將不會(huì)推出新房源第十頁(yè)，共19頁(yè)。受限價(jià)，限預(yù)證雙重影響下，城南住宅開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)為常態(tài)現(xiàn)象一：朗詩(shī)熙華府7月5日開(kāi)盤(pán)推出356套房源，主力區(qū)間104-180㎡，當(dāng)天售罄，成交均價(jià)為16600元/㎡?，F(xiàn)象二：北辰南湖香麓，8月31日開(kāi)盤(pán)，推出336套房源當(dāng)晚售罄，主力區(qū)間110-152㎡，成交均價(jià)10500元/㎡朗詩(shī)熙華府開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景現(xiàn)象三：萬(wàn)達(dá)天府一號(hào)6月開(kāi)盤(pán)推出252套房源當(dāng)天售罄，主力區(qū)間115-143㎡，成交均價(jià)為13650元/㎡。7月開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)92%。北辰南湖香麓現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景萬(wàn)達(dá)天府一號(hào)客戶選房現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景第十一頁(yè)，共19頁(yè)。調(diào)控下的市場(chǎng)擋不住客戶的購(gòu)買激情，造成恐慌性的“一次性付款”搶購(gòu)面對(duì)城南房市環(huán)境較好的情況，房少人多，為保證客戶質(zhì)量開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房客戶一次性付款，這挖掘出大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶，由于限購(gòu)影響，部分一次性客戶非天府新區(qū)戶口，全款后買后不備案，多對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策持樂(lè)觀態(tài)度，等著政策變化。項(xiàng)目名稱月均來(lái)訪量（約）中海錦江城780萬(wàn)科翡翠公園431德商御府天驕683遠(yuǎn)大中央公園375海倫春天289北辰南湖香麓795中海右岸327…………區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)另有多個(gè)項(xiàng)目要求客戶一次性付款或全款優(yōu)先，如麓湖、朗詩(shī)熙華府、萬(wàn)科翡翠公園、中海錦江城等。融創(chuàng)玖堂府8月30日開(kāi)盤(pán)，推出362套房，驗(yàn)資1261個(gè)，交20萬(wàn)意向登記700組，當(dāng)天售罄，全為一次性付款客戶北辰南湖香麓8月31日開(kāi)盤(pán)，推出336套房，蓄客半年，有效客戶700組，當(dāng)天售罄，全為一次性付款客戶第十二頁(yè)，共19頁(yè)。城南市場(chǎng)的價(jià)格暴漲，市場(chǎng)心理價(jià)位全面上抬；客群外溢，一路向南，限購(gòu)，限價(jià)，限供應(yīng)的天府新區(qū)，購(gòu)房是一場(chǎng)“有錢人的游戲”。第十三頁(yè)，共19頁(yè)。從城南市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看對(duì)于視高而言，無(wú)論未來(lái)市場(chǎng)導(dǎo)向如何都是利好。若限購(gòu)取消天府新區(qū)價(jià)格上揚(yáng)帶動(dòng)視高價(jià)格若限購(gòu)持續(xù)城南外溢客戶增加提升視高熱度第十四頁(yè)，共19頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)第十五頁(yè)，共19頁(yè)。項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）存量（萬(wàn)㎡）銷售情況贈(zèng)送率（%）天府國(guó)際城160基本售罄16-20%綠韻學(xué)府102未推住宅樓棟1棟8-13%上水雲(yún)錦80已售罄15-18%家園佳居140已售罄12-16%本項(xiàng)目周邊直接競(jìng)品多呈尾盤(pán)狀態(tài)，整體存量少，剩余2萬(wàn)方約220套。區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商多為本土小開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目品質(zhì)欠缺，贈(zèng)送率集中在15%左右（僅天府國(guó)際城贈(zèng)送率達(dá)到了20%）。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)極度萎縮，亟待補(bǔ)貨來(lái)新增供應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)格局本案鋼鐵中學(xué)鋼鐵小學(xué)家園佳居國(guó)際城學(xué)校競(jìng)品樓盤(pán)天府國(guó)際城綠韻·學(xué)府城保利地塊成都信息工程學(xué)院上水雲(yún)錦在售商業(yè)保利地塊峨眉子然泛華地塊第十六頁(yè)，共19頁(yè)。項(xiàng)目套型面積（㎡）去化率成交均價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）天府國(guó)際城套二單衛(wèi)77-8780%7153-748152-59套三單衛(wèi)9595%713664套三雙衛(wèi)104-110100%7030-741870-75綠韻學(xué)府套二單衛(wèi)79-9570%7355-753151-63套三雙衛(wèi)100-11495%7100-757865-75套四雙衛(wèi)12497%733281上水雲(yún)錦套二單衛(wèi)68-8886%7176-745042-55套三雙衛(wèi)97-114100%7185-742860-71家園佳樂(lè)套二單衛(wèi)8895%736356套三雙衛(wèi)99-101100%7365-763365-67套二單衛(wèi)套三單衛(wèi)套三雙衛(wèi)套四雙衛(wèi)405060708090套二單衛(wèi)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間為：43-61萬(wàn)，主力總價(jià)段為50-55萬(wàn)；套三單衛(wèi)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間為：62萬(wàn)，主力總價(jià)段為：62萬(wàn)左右；套三雙衛(wèi)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間為：63-74萬(wàn)，主力總價(jià)段為：65-70萬(wàn)；套四雙衛(wèi)產(chǎn)品總價(jià)80余萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)三房、四房為絕對(duì)主力戶型，主力總價(jià)在60-80萬(wàn)左右?？們r(jià)分析第十七頁(yè)，共19頁(yè)。套二單衛(wèi)：區(qū)域內(nèi)套二單衛(wèi)產(chǎn)品所有參考競(jìng)品均有推售，但該戶型占比少，為主，面積區(qū)間為68-95㎡，總價(jià)主要在55萬(wàn)以內(nèi)。套三單衛(wèi)：套三單衛(wèi)供應(yīng)已天府國(guó)際城為主，主要面積為95㎡，總價(jià)控制約62萬(wàn)左右；套三雙衛(wèi)：區(qū)域首改類產(chǎn)品，為板塊內(nèi)主力產(chǎn)品，主打改善類項(xiàng)目為主，面積區(qū)間為97-114㎡，總價(jià)約75萬(wàn)以內(nèi)；套四雙衛(wèi)：以綠韻學(xué)府為主，面積區(qū)間為125㎡左右，總價(jià)在80萬(wàn)左右。戶型項(xiàng)目名稱面積（㎡）套二單衛(wèi)天府國(guó)際城77-87綠韻學(xué)府79-95上水雲(yún)錦68-88家園佳居88套三單衛(wèi)天府國(guó)際城95套三雙衛(wèi)天府國(guó)際城104-110綠韻學(xué)府100-114上水雲(yún)錦97-114家園佳居99-101套四雙衛(wèi)綠韻學(xué)府124100-120㎡戶型為板塊內(nèi)主打產(chǎn)品，主功改善需求類客戶套型及面積段分析去化速度：套三戶型>套四戶型＞套二戶型第十八頁(yè)，共19頁(yè)。帽頂山生態(tài)林地工業(yè)園已拿地競(jìng)品情況本案峨眉山子然93畝保利105保利81畝信用社泛華62和48畝潛在供應(yīng)389畝，隨著品牌開(kāi)發(fā)商在此拿地，此區(qū)域熱度將大大提升，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。項(xiàng)目拿地時(shí)間土地年限樓面價(jià)（元/㎡）總價(jià)（億）預(yù)計(jì)打造產(chǎn)品面積段（㎡）贈(zèng)送率主力戶型建筑體量（萬(wàn)㎡）保利105畝2017年5月5日7028935.67高層100-11020%三房，四房15洋房120-135四房保利81畝2017年6月23日702