張家界武陵源索溪古街整體策劃匯報方案

第一部分項目產品定位及推廣招商思路第二部分項目規(guī)劃設計方案第三部分項目景觀設計意向目錄第一頁，共110頁。第一部分項目產品定位及推廣招商思路第二頁，共110頁。項目概要

武陵源·索溪古街——項目位于武陵源核心區(qū)，占地面積100畝，是張家界提升世界級旅游休閑品質的鼎力之作。整個景區(qū)以湘西土風苗韻為基調，并融匯符合時代審美的時尚休閑元素，以“最原生態(tài)、最自然、最和諧”的開發(fā)理念，實現(xiàn)張家界旅游由觀光型向休閑度假型的完美升級。項目集文化體驗、休閑度假、旅游購物等功能于一體，形成以情景休閑旅游為主題的三大特色街區(qū)，即“全國唯一水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民俗購物精品街”，并以“名人、名店、名企”為主力進行全國范圍招商。項目的開發(fā)建設方張家界金瑞旅游發(fā)展有限公司聘請專業(yè)旅游地產策劃公司——美地置業(yè)對項目進行整體策劃，并整合湖南衛(wèi)視下屬——天天向上廣告公司，進行全方位立體宣傳，迅速擴大影響力和知名度，成為媲美麗江、陽朔的歡樂之城，以及張家界對話世界的城市名片和重要會客廳。

第三頁，共110頁。一、市場分析

1、旅游發(fā)展的背景及市場分析：1）張家界的世界品牌價值：張家界是改革開放以來，國內旅游發(fā)展起步最早的城市，經(jīng)過三十年的旅游發(fā)展，張家界已經(jīng)初步培育了國內外知名的旅游目的地品牌。2）旅游升級的蝶變契機：張家界旅游經(jīng)歷了過去幾年快速發(fā)展階段，逐漸進入穩(wěn)定發(fā)展期，在全國從觀光旅游向休閑度假旅游的轉變中，全國旅游市場發(fā)展的各種利益關系將重新洗牌，張家界加快旅游轉型升級十分緊迫。3）休閑度假型城市的旅游發(fā)展比較：作為衡量景區(qū)旅游競爭力的三個基本指標——游客數(shù)量、游客停留時間和游客人均消費水平，把張家界、麗江和陽朔做一個對比，我們可以看到：張家界旅游發(fā)展起步早、游客停留時間也長于麗江和陽朔，然而游客留給張家界的旅游財富卻低于麗江和陽朔。

第四頁，共110頁。讓我們看看麗江和陽朔的夜晚現(xiàn)狀麗江古城陽朔西街第五頁，共110頁。我們再來看看武陵源區(qū)夜晚的現(xiàn)狀第六頁，共110頁。2、休閑度假型旅游發(fā)展的橫向比較：①游客數(shù)量：

一、市場分析

第七頁，共110頁。②游客平均停留時間：武陵源游客平均停留時間為2天，麗江和陽朔均為1.67天。武陵源目前游客停留時間長于麗江和陽朔。③游客人均消費水平：一、市場分析

第八頁，共110頁。一、市場分析

3、同類型城市旅游發(fā)展縱向對比：

1）麗江：

時間游客接待量（萬人）旅游總收入（億元）旅游總收入增長率備注2001322.120.432002337.5123.3714.40%2003301.4824.042.87%03年非典對全國旅游市場的負面沖擊2004360.1831.7632.11%2005404.2338.5821.50%2006460.0946.2915.30%2007530.9358.2425.80%2008625.4969.5419.23%第九頁，共110頁。一、市場分析

2）陽朔：時間游客接待量（萬人）旅游總收入（億元）旅游總收入增長率備注20012552.1420022812.4112.60%2003281.82.441.20%03年非典對全國旅游市場的負面沖擊2004320.24.0666.50%2005353.55.5135.70%20064158.2549.70%200751612.832.50%200855917.940.10%第十頁，共110頁。4、張家界現(xiàn)狀分析：1）我們不禁要問張家界旅游市場遇到了什么問題？——張家界旅游的輝煌①張家界是改革開放以來，國內旅游發(fā)展起步最早的城市。是國內著名的旅游目的地和風景名勝區(qū)。②張家界旅游的五頂桂冠：世界最負盛名的石英砂巖峰林風景旅游地；國內首個國家級森林公園；國內首批入選的世界自然遺產的風景名勝區(qū)；世界首批地質公園；國家首批5A級旅游景區(qū)。③目前張家界旅游人次仍遠超麗江和陽朔。④張家界目前仍是游客停留時間長于麗江和陽朔的旅游目的地，張家界游客平均停留時間為2.5天，麗江和陽朔均為1.67天。一、市場分析

第十一頁，共110頁。2）為什么游客留給張家界的旅游財富如此之低？我們的結論是，張家界旅游仍處于門票經(jīng)濟占主導地位的階段，旅游消費仍以剛性的旅游消費如：門票、住宿、交通等費用上，而旅游購物和休閑娛樂消費明顯不足，這也就是張家界市旅游收入遠低于麗江和陽朔的根本原因。目前張家界的旅游服務及接待設施、旅游休閑消費產所遠遠滿足不了現(xiàn)有旅游人群的消費需求。張家界的旅游市場亟需從相對單一的觀光游市場，向復合型的旅游休閑度假市場升級。經(jīng)過我們的走訪和調查，游客在武陵源景區(qū)絕對多數(shù)團隊客仍處在白天看山頭，晚上抱枕頭的純觀光旅游狀態(tài)。旅游購物仍以定點購物為主要消費形式，而此形式的購物消費對張家界的旅游負面評價多于積極口碑。對張家界的旅游發(fā)展帶來了一定的消極影響。一、市場分析

第十二頁，共110頁。5、分析結論：現(xiàn)有發(fā)展模式的不可持續(xù)要求張家界旅游升級休閑度假旅游市場的興起，要求與需求相匹配的旅游休閑度假產品

在張家界旅游新增長的市場群體中,觀光市場仍然是主體,但可預見度假市場,新興旅游市場（漂流、探險、溫泉等特色旅游）的比重將不斷提升.

隨著交通的大變局，自駕游和自助游市場將不斷提升。綜上所述，張家界旅游發(fā)展由觀光游向休閑度假游升級是歷史的必然選擇！一、市場分析

第十三頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性1、大研、束河對麗江旅游市場的拉動：束河作為世界文化遺產的重要組成部分，全國AAAA旅游景區(qū)，2005年cctv中國魅力名鎮(zhèn)，最佳人居環(huán)境名鎮(zhèn)，以納西文化，茶馬文化，農耕文化，東巴文化，生態(tài)文化為一體的復合型旅游景區(qū)倍受旅客青睞。近年來，隨著束河知名度、美譽度的不斷提高和城市通達條件的不斷改善，束河成為麗江的拳頭產品，2007年旅游人數(shù)突破了占麗江總旅游人數(shù)44%，為束河景區(qū)奠定了廣闊的國內客源市場基礎。麗江發(fā)展旅游業(yè)以來，大研和束河逐漸顯現(xiàn)其商業(yè)消費、客流集貿的中心地位，大研、束河的開發(fā)和升級，是旅游市場賦予麗江的一個絕佳發(fā)展契機，民族風情、自然景觀、休閑業(yè)態(tài)的相輔相成，使得當?shù)芈糜涡螒B(tài)具有很高市場包容力，人脈、商脈的密集交匯，使得整個麗江的品牌隨之逐步打響，進而促成客源結構國際化。而數(shù)年來游客量和旅游消費的年年攀升，使本土經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)居高位，根本上優(yōu)化了當?shù)厣钏胶蜕钯|量，以旅游為支柱經(jīng)濟，全面帶動商業(yè)、文化、生活、娛樂的共榮，從而，麗江作為一個旅游休閑勝地的聲名也越來越凸顯出市場競爭力和品牌感召力。第十四頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性2、西街對陽朔旅游市場的拉動：西街位于廣西壯族自治區(qū)桂林市陽朔縣城中心區(qū)，目前已經(jīng)成為聞名遐邇的名街，享有“酒吧街”、“洋人街”等稱謂，陽朔西街也因為它獨特的發(fā)展模式和文化形態(tài)，形成了旅游界聞名的“陽朔現(xiàn)象”和“西街文化”，西街也成為陽朔、桂林、廣西乃至中國的重要旅游品牌，陽朔西街保留著桂北民間文化，它是：——商業(yè)街——文化街——外國人在中國最密集的一條街——全中國最大的外語角——中國的“地球村”陽朔從當初附屬于桂林山水的無名小城，到如今主導桂林旅游消費休閑聚點的蛻變，是全球旅游模式轉型升級的一個成功范本。旅游商業(yè)、城市商業(yè)的有機結合，山水風情、人文風貌的優(yōu)勢互補，是西街帶動陽朔一躍成為全國休閑度假熱門之選的發(fā)展之道。消費環(huán)境對觀光環(huán)境的補充，大大延長了游客的駐留時間，進而充分挖掘了旅游消費能量所能夠創(chuàng)造的經(jīng)濟效益和社會效益，從休閑品質、觀光品質、消費品質等各方面完善了陽朔的城市競爭力。隨著游客、品牌的逐年提升，陽朔已逐漸成為桂林旅游消費的主導力量，并且從根本上改變了桂林單一山水觀光的旅游模式。第十五頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性1）全球旅游模式轉型升級的大勢要求:當今世界，休閑型旅游已成為時代潮流，麗江的束河項目及陽朔的西街項目對當?shù)芈糜问袌龅膸语@而易見，傳統(tǒng)觀光游向休閑度假游轉型升級，必然要求各旅游景區(qū)的旅游消費品質隨之更新?lián)Q代。張家界自然景觀優(yōu)勢明顯，發(fā)展休閑度假項目是擴大市場、增長旅游經(jīng)濟的必然途徑。本項目在規(guī)劃理念、設計理念上均從休閑度假功能層面出發(fā)，在旅游轉型升級過程中，項目優(yōu)越性會越來越明顯。3、索溪古街項目開發(fā)的意義和必要性：第十六頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性2）全面實現(xiàn)張家界城市發(fā)展和地方經(jīng)濟的繁榮：項目將通過對旅游的促進作用，實現(xiàn)張家界城市發(fā)展和地方經(jīng)濟的全面繁榮，以旅游這一支柱性產業(yè)的躍進，助推地方GDP持續(xù)增長。項目的建設和運營，還將為社會提供一批創(chuàng)業(yè)機會和就業(yè)崗位，緩解近年來持續(xù)嚴峻的全國性就業(yè)壓力，也為當?shù)厝丝谠鍪談?chuàng)造絕佳平臺，根本性改善人民生活質量和城市競爭力。第十七頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性3）張家界激活旅游休閑消費的重要引擎：張家界武陵源區(qū)品牌知名度高、游客數(shù)量大、停留時間長、夜間集中度高，而長期以來，張家界旅游消費形式卻基本上只是“白天看山、晚上看表演”，每年幾百萬年游客的巨大消費商機沒有被充分挖掘出來，這無疑是武陵源旅游經(jīng)濟的巨大損失。在此局面下，發(fā)展消費功能齊全、消費品質優(yōu)越的休閑度假型商旅項目必然會成為激活巨大消費能量的重要引擎。同時，項目通過品質、品牌的建立和傳播，還將進一步擴展自駕游及海外游客市場，為張家界旅游行業(yè)發(fā)展匯聚源源不斷的消費能量。第十八頁，共110頁。二、項目開發(fā)的意義和必要性4）張家界打造世界旅游精品的硬件支撐：張家界武陵源集中國第一個國家森林公園、世界自然遺產、世界地質公園、國家首批5A級旅游景區(qū)、全國文明風景旅游區(qū)五大“金字招牌”于一身。隨著世界旅游精品的發(fā)展戰(zhàn)略實施，客源的多元化、高端化，對高品質文化商旅項目的需求會越來越強烈。武陵源作為張家界核心景區(qū)，必然需要緊跟旅游發(fā)展趨勢，推動旅游產業(yè)升級轉型，積極發(fā)展符合休閑度假需求的復合型商旅項目，完善旅游消費功能，提高旅游硬件品質。第十九頁，共110頁。三、項目的優(yōu)勢分析

1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于張家界核心景區(qū)——武陵源區(qū)，北靠武陵大道，該道路是去往各大景點的必經(jīng)之路。周邊酒店和附屬型商業(yè)發(fā)達，具備形成密集消費的客觀條件。所在位置輻射多個重要景點，車程普遍在10分鐘以內，游客團隊消費和自助消費的幾率都比較高。2、客源優(yōu)勢：隨著張家界客源市場的開拓、旅游接待水平的提升和旅游產品的提質，傳統(tǒng)觀光客源將在數(shù)量（客源地廣度）和質量（游客檔次）上也將逐年不斷提升。同時，大交通的快速發(fā)展，交通網(wǎng)絡的完善，將大大提高與周邊各省市的互動，長沙及張家界周邊地區(qū)的游客有短途旅游在時間安排上的靈活性，會在周末等時間點增加景區(qū)人氣，逐漸模糊景區(qū)原來所面臨的淡旺季尷尬，使經(jīng)營環(huán)境進一步優(yōu)化。第二十頁，共110頁。三、項目的優(yōu)勢分析

3、無競爭優(yōu)勢：大型旅游商業(yè)項目，承載數(shù)百萬游客的旅游消費需求，武陵源核心景區(qū)的留客能力，是相較主城區(qū)永定，更適合發(fā)展復合型商旅項目的先決條件。本項目依托武陵源游客資源開發(fā)建設，不僅是武陵源區(qū)，也是張家界真正意義上的首個復合型旅游休閑商業(yè)地產、首個以游客為消費主體的旅游文化商業(yè)項目。武陵源的門面基本屬于私有，可售門面少，當?shù)厣虡I(yè)投資需求巨大，投資渠道狹窄，購買門面是最熱的投資渠道之一，項目占據(jù)了良好的入市機遇，具備明顯的市場無競爭優(yōu)勢。4、業(yè)態(tài)優(yōu)勢：項目業(yè)態(tài)設置上充分滿足旅游市場的吃、住、游、購、娛各類訴求，集中匹配休閑度假市場的消費需求，并結合城市消費功能需求配以城市型商業(yè)業(yè)態(tài)，一定程度上打消了張家界旅游市場淡旺季的商業(yè)經(jīng)營性分化，通過本地消費市場補充和游客消費市場帶動，營造全年可持續(xù)經(jīng)營環(huán)境。第二十一頁，共110頁。三、項目的優(yōu)勢分析

5、文化優(yōu)勢：本項目為旅游商業(yè)復合型地產項目，即以文化為支撐、以旅游為帶動、以商業(yè)為利點，項目將以土家族為主的土風苗韻地方民族文化融入建筑、景觀、業(yè)態(tài)當中，充分運用地方特有民俗文化、歌舞文化、節(jié)慶文化、餐飲文化等元素，進行保護性創(chuàng)新設計，是游客來到張家界，游覽世界級自然風光之外的一種人文體驗性補充，一方面對中國非物質文化遺產作出了貢獻，另一方面也營造了項目經(jīng)營的一大人文亮點。第二十二頁，共110頁。四、項目的經(jīng)濟與社會效益

經(jīng)濟效益：消費量測算：每年武陵源游客以250萬計算。假設有60%的人在本項目消費，保守估計人均消費200元（住宿+表演+餐飲+購物），那么每年產生近3億的營業(yè)額，對稅收的貢獻很可觀。隨著張家界和武陵源區(qū)向世界旅游精品城市和國際休閑度假區(qū)的邁進，自駕游等游客量不斷攀升，巨大的消費力將留在張家界，留在武陵源。社會效益：——完善核心景區(qū)餐飲、購物、文化、娛樂、休閑、健身等配套設施，提升武陵源區(qū)旅游文化品位和張家界城市品位?！欣谘a充和完善核心景區(qū)游客集中購物場所，且項目開發(fā)完成后能夠提供至少2000個以上的就業(yè)崗位，并能拉動相關產業(yè)的增產增收?！椖繉ψ陨淼恼w推廣也將成為武陵源旅游品牌的營銷助推力?！苿雍诵木皡^(qū)的可持續(xù)發(fā)展，對于旅游品牌的保護和提升很有幫助。第二十三頁，共110頁。五、項目開發(fā)設想1、項目開發(fā)思路:1）專業(yè)合作、策劃先行項目已經(jīng)和國內業(yè)界優(yōu)秀的旅游項目策劃團隊格林美地公司簽訂了策劃委托合同。該團隊曾成功策劃了，麗江束河古鎮(zhèn)、西雙版納告莊西雙景、大理武廟會、銀川黃河金岸等諸多大型旅游度假項目，目前策劃設計工作已全面展開。2）一次規(guī)劃、全面開發(fā)項目計劃2010年4月份完成規(guī)劃設計并付諸全面開工，計劃12個月完成施工并于2011年5月投入運營。第二十四頁，共110頁。3）穩(wěn)步推進、打造亮點項目以打造百年經(jīng)典為目標，最終為張家界留下未來的文化遺產，圍繞項目將形成三大特色街區(qū)：①全國唯一水上酒吧街：充分運用、發(fā)揮索溪河的造景優(yōu)勢，沿河建造一條水上酒吧街，古色古香的湘西建筑根植水邊，遠望如行舟水上，別具韻味。晝夜風情各異，照明設計渲染烘托，營造引客聚客的不夜城名片。②中華名特小吃街：項目將攜手中國烹飪家協(xié)會共同打造中華名特小吃街，街區(qū)薈萃中高檔品牌餐飲商家、數(shù)百種湖南及張家界地方名特小吃，并以土家菜館、湘菜館為主要特色，打造游客看不完嘗不盡的美食天堂。③湘西民俗購物精品街：集萃湘西各地民俗精品，形成民間市井文化展演舞臺和湘西民族民俗風情文化演繹高地，融合多元文化符號，打造地方民俗精品購物和民族文化交流中心，提供游客旅途購買地方紀念品的集中去處。五、項目開發(fā)設想第二十五頁，共110頁。五、項目開發(fā)設想2、項目的市場定位：對于湖南：本項目是湖南省發(fā)展休閑旅游的新代表，文化旅游產品的新標桿。對于湘西：本項目是大湘西進一步提升旅游品牌知名度的名片之作。對于張家界：本項目是張家界對接世界的品牌助力，是游客體驗世界自然遺產風貌的硬件基礎，還是張家界的城市名片和旅游升級重要引擎。對于武陵源：武陵源風景名勝區(qū)的休閑中心板塊和不夜城，并能滿足當?shù)厝粘ＯM的基本需求。第二十六頁，共110頁?！月糜握邽橹饕繕讼M群體，同時考慮本地人（張家界市）的消費需求；——以普通大眾游客的游樂購需求為主，同時設置滿足高端客戶的需求物業(yè)；——以游客的自由消費為主，重點打造自駕游、自助游客戶的服務及消費項目，同時考慮團隊客戶的團體消費需求；五、項目開發(fā)設想3、項目的消費客群定位：第二十七頁，共110頁。五、項目開發(fā)設想旅游文化產品定位：本項目致力于打造湘西土家民俗文化為內涵、土家民俗建筑為形式的休閑參與型旅游體驗項目。民俗文化產品類型：土家歌舞、土家婚俗、土家祭祀、非物質文化遺產工坊（鬼谷神功、土家山歌、湘繡、蠟染、手工藝等）、鬼谷祠等。旅游功能產品定位：集旅游購物、休閑娛樂、特色餐飲、風情酒吧與一體的土家風格商業(yè)街區(qū)。旅游功能產品類型：風情酒吧、特色小吃、品牌餐飲、旅游購物店、客棧等。4、項目的產品構成：第二十八頁，共110頁。土家鄉(xiāng)韻——露天廣場定位：室外演繹廣場，永不落幕的活動平臺，持續(xù)舉辦篝火晚會、擺手舞、主題活動等系列參與性、體驗性強的活動，聚集人氣，與大劇場形成互動。第二十九頁，共110頁。體驗式情景購物店，手工藝作坊定位：手工藝制作現(xiàn)場演示、特色手工藝品銷售。采取前坊后店的形式業(yè)態(tài)：掛毯、湘繡、土家織錦、土家竹藝、挑花、陶藝、矬花、布藝、根雕、石雕、剪紙等目標市場：旅行團市場；散客市場，將傳統(tǒng)民族手工藝產品以表演形式展示給游客，游客也可以參與學習和制作。第三十頁，共110頁。土家婚俗

定位：通過對傳統(tǒng)土家婚俗禮儀展示（如：哭嫁）形成一個固定的文化展演活動，并以此帶動游客的參與性。增強項目的文化氛圍、并提高游客在項目的滯留時間。目標市場：旅行團市場為主；散客市場；第三十一頁，共110頁。鬼谷祠

定位：整理并運用關于鬼谷子的記載，結合當?shù)孛耧L民情，在項目內打造鄉(xiāng)土文化、命理、宗教文化等為一體并具有經(jīng)營性的文化體驗項目。位置：項目建筑最高點。鏈接最早記載鬼谷子的是司馬遷的《史記》?！妒酚洝ぬK秦列傳》中說：“蘇秦者，東周洛陽人也。東事師子齊，而習之于鬼谷先生?！钡澜陶J為鬼谷先生為“古之真仙”，曾在人間活了百余歲，而后不知去向?！豆砉茸印芬粫暾乇Ａ粼诘兰业慕?jīng)典《道藏》中。鬼谷子先師被喻為縱橫家之鼻祖的原因是其下有蘇秦與張儀兩個叱吒戰(zhàn)國時代的杰出弟子〔見《戰(zhàn)國策》〕。另有孫臏與龐涓亦為其弟子之說〔見《孫龐演義》〕。鬼谷子先師既有政治家的六韜三略，又擅長于外交家的縱橫之術，更兼有陰陽家的祖宗衣缽，預言家的江湖神算，所以世人稱鬼谷子是一位奇才、全才。他著有《鬼谷子》一書，又叫做《捭闔策》。民間亦有傳說鬼谷子是命理師的祖師爺。鬼谷子先師從衣、食、住、行、醫(yī)等、了家理財、治國方案、外政外交、兵書戰(zhàn)策、兵器發(fā)明、天文地理、神奇推算、養(yǎng)生教子等等可以說達到登峰造極的地步！鬼谷子先師據(jù)傳說是為個人而笑天下之人。也可以說是個難駕馭之人。他的書籍流傳甚少，多為抄譯。冶銅煉鐵、鎢鐵鑄劍、過目不忘、貧富均化、他是中國歷史上第一個利用空氣動力的人，熱氣球等！第三十二頁，共110頁。濱水休閑區(qū)、水上酒吧街（狂歡天堂）

定位：沿百花溪及索溪河兩岸，充分利用親水的地理優(yōu)勢，打造具有地域文化特色并不失時尚元素的特色濱水休閑區(qū)，未來里面將會有大量的酒吧、咖啡吧、書吧、攝影吧、面包房，各國風情餐廳、會所及精品酒店等現(xiàn)代時尚業(yè)態(tài)，未來將成為媲美束河、陽朔，國內各類大資小資人士、無數(shù)休閑人群及觀光游客的田園都市、理想之城、狂歡的天堂。主要業(yè)態(tài)：演藝吧、民謠吧、影視吧、慢搖吧。目標市場：團隊及散客旅游資源、以中青年喜歡熱鬧的客群為主。第三十三頁，共110頁。百溪溝酒吧街（小資休閑、高端型）定位：以小資情調的酒吧區(qū)，為全世界喜歡泡吧“喝啤酒、看美女/男”的中外游客營造一個幽幽小巷、濃濃酒香、各種文化交流融合、文藝青年的集散地。業(yè)態(tài)：各類清吧、特色小酒吧、茶舍、書吧、咖啡館、風情中西餐廳、水吧、紅酒吧、雪茄吧等第三十四頁，共110頁。定位：以湘西土特產、旅游工藝品、民族服飾為主；其他如張家界風光明信片、畫冊、書等旅游紀念品、個性化旅游紀念品等；也包含國內其他地方特別有名的特色旅游產品。業(yè)態(tài)：民族服飾、飾品、張家界土特產藥材、菌類野菜類、臘制品；冷飲、奶茶、糖水店等快捷飲品。名優(yōu)特產街區(qū)第三十五頁，共110頁。特色餐飲街區(qū)定位：位于大劇院周邊，主要定位于武陵源區(qū)品牌大型餐飲店，與劇院形成互動的團隊接待餐飲服務機構。目標市場：旅行團、會議團、散客等游客市場，婚慶、活動慶典、接待等本地市場。構成：引進湖湘地區(qū)和全國各地的特色餐飲店，以湘西地方菜、正宗土家菜以及湖湘菜系為重點。大型餐飲定位：靠近寶峰大橋一側，便于承接本地消費市場，滿足本地消費群體的需求。目標市場：自駕游、散客等游客市場、本地消費市場。構成：引進湖湘地區(qū)和全國各地的特色餐飲店。中型餐飲第三十六頁，共110頁。目標市場：團隊游客、自助旅游、自駕車游客、本地消費者。特色小吃/美食街

定位：張家界本地特色小吃、湘西特色小吃、湖南各地特色小吃、全國其他地方特色小吃；同時也包含本地土家菜；湘菜館；全國特色餐飲等特色餐館。第三十七頁，共110頁。旅游配套服務區(qū)定位：提供旅游信息咨詢、旅游服務指引、導游服務、票務中心、租車服務等，郵政、銀行、便利店、照相器材、旅行裝備、日用品等。目標市場：以自助旅游、自駕車游客為主商業(yè)模式：形成正式的旅游服務核心點，部分物業(yè)可以移交政府經(jīng)營管理武陵源旅游配套服務中心城市商業(yè)配套定位：此區(qū)域位置靠近規(guī)劃路，設置適當?shù)某鞘猩虡I(yè)，匹配城市配套功能。第三十八頁，共110頁。六、項目整體進度安排1、工程建設實施計劃：2009年11月項目開始啟動。大約2009年11月至2010年5月開展前期市場調查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設計，項目報建等工作。并同時啟動招商和營銷推廣工作，通過招商帶動推廣?！て冢?3個月——開工：2010年4月——交房：2011年3月——開街：2011年5月第三十九頁，共110頁。項目開街盛典持銷期待定2011.5(初定)內部認購2010.4預熱期2010.32010.5-8蓄水期強銷期強勢推廣期推廣延續(xù)期市場導入期二次強推期開售沖刺期2、推廣階段劃分：六、項目整體進度安排第四十頁，共110頁。1、品牌主力店定向招商：借助于品牌大商家的知名度和超強的聚客能力，推動項目的整體招商，并為后期經(jīng)營前景、投資前景提供較大的助推效應。

2、舉辦招商說明會：招商地以長沙、張家界為主，也可輻射至武漢、貴陽、重慶等相鄰省會城市，并對麗江、大理、陽朔、鳳凰等已相對成熟的休閑勝地進行知名商的挖掘。3、專門渠道招商、同步進行旅游推廣：攜手中國烹飪協(xié)會、湖南省餐飲協(xié)會、湖南酒吧文化節(jié)、湖南省手工藝加工協(xié)會、湖南省工藝美術協(xié)會等進行行業(yè)招商推廣。4、名人、名企、名店效應：充分借鑒名人、名店、名企的市場感召力，一方面迅速帶熱市場，另一方面發(fā)揮圈子營銷效應，對其他非主力店的招商形成帶頭示范，營造良好經(jīng)營氛圍和知名度，擴展張家界旅游品牌高度。七、項目招商思路第四十一頁，共110頁。第二部分項目規(guī)劃設計方案第四十二頁，共110頁。她不似民居，她就是民居“干欄”源于“百越”依樹積木以居其上，謂之干欄傳承、變形概念（一）第四十三頁，共110頁。飄逸、浪漫、通透旅游地產的支撐力場景：行來地少天多處坐到山高月小時概念（二）第四十四頁，共110頁。大空間、自由布局、似是而非商業(yè)的內核民居的精髓藝術的變形概念（三）第四十五頁，共110頁。建筑古風古韻人間仙境連綿的山巒民居的情結水的延展自然的機理建筑概念第四十六頁，共110頁。區(qū)位示意圖本案位置本案位置本案位于張家界市武陵源區(qū)武陵路，地勢平整，地塊呈不規(guī)則形，長約495.4m，寬約180m，用地約98.6畝。地塊的南向為索溪河，東鄰張家界大劇院，西北臨武陵源區(qū)煙草公司，東北向靠近武陵路，南向視線開闊，東北邊已形成完整的城市路網(wǎng)，環(huán)境良好。第四十七頁，共110頁。沿河面過于筆直，容易一眼看透到底用地的臨街面不利于商業(yè)行為的展開武陵大道索溪河大橋春光建材廠張清公路區(qū)建筑工程有限公司武陵源區(qū)保險公司慈利縣建筑工程公司武陵源辦事處武陵源區(qū)糧食局武陵源區(qū)人民檢察院寶峰路武陵源區(qū)房產局常德交通賓館武陵源法官培訓基地武陵源區(qū)社會保險局武陵源區(qū)煙草公司北面環(huán)境過于雜亂影響地塊內部品質百溪溝一號地塊二號地塊現(xiàn)狀分析圖第四十八頁，共110頁。規(guī)劃方案三第四十九頁，共110頁。武陵源索溪古街方案三總平面圖（1）總體布局整體規(guī)劃院落圍合式布局，利用建筑形體和體量的組合，以線性飄積理論為原則，進行有機的布置；建筑力求浪漫、飄逸和通透，體現(xiàn)旅游特色商業(yè)街所應具備的時尚和拙樸的氣質，同時滿足現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的功能和審美需求。旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場共同組織為入口廣場，整個建筑組團依據(jù)三區(qū)一帶的原則，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。第五十頁，共110頁。武陵源索溪古街方案三總平面圖（2）總體布局整體規(guī)劃院落圍合式布局，利用建筑形體和體量的組合，以線性飄積理論為原則，進行有機的布置；建筑力求浪漫、飄逸和通透，體現(xiàn)旅游特色商業(yè)街所應具備的時尚和拙樸的氣質，同時滿足現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的功能和審美需求。旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場共同組織為入口廣場，整個建筑組團依據(jù)三區(qū)一帶的原則，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。第五十一頁，共110頁。武陵源索溪古街方案三總平面圖第五十二頁，共110頁。方案三結構分析圖酒吧餐飲小吃休閑業(yè)態(tài)旅游購物體驗式工藝坊鬼谷寺城市配套型物業(yè)分區(qū)原則：

整個規(guī)劃片區(qū)按照業(yè)態(tài)劃分，大體上共分為三種類型的業(yè)態(tài)模式，即購物街區(qū)、餐飲街區(qū)及休閑文化街區(qū)。原則上并無獨立的功能街區(qū)，各個功能街區(qū)之間力求做到相互滲透，并以同業(yè)差異、異業(yè)互補的原則，進行相對的功能片區(qū)的劃分，及業(yè)態(tài)的有機組合。具體分布如下：入口區(qū)部分由入口廣場及沿武陵路設置大型餐飲店、內部街道兩旁設置旅游購物店、沿百溪溝一側設置休閑文化店組成；百溪溝以西的中部休閑區(qū)共計由五條街區(qū)組成，由上至下分別是驛站和城市配套性商業(yè)綜合街區(qū)、旅游購物店街區(qū)、餐飲小吃及地方特色街區(qū)、旅游購物街區(qū)、休閑文化街區(qū)組成；末端城市商業(yè)區(qū)主要分布購物、餐飲等。第五十三頁，共110頁。方案（三）二樓特色小吃功能結構分析圖

餐飲小吃第五十四頁，共110頁。方案三交通分析圖PPPPPPPPPPPPPPPPP酒吧餐飲小吃休閑業(yè)態(tài)旅游購物體驗式工藝坊鬼谷寺城市配套型物業(yè)動態(tài)交通：依據(jù)功能分區(qū)組織內部交通，分設兩個主要的人流入口，分別設置在靠近張家界大劇院一側和天子路寶峰橋附近，次入口四個設在場地西北側及武陵路，兼為物流出入口，同時也作為各功能區(qū)的主入口。主路寬7m，次路4-5m，與消防通道結合，形成分區(qū)的環(huán)道和地塊環(huán)道。靜態(tài)交通：沿地塊周邊分區(qū)域布置露天地面臨時停車位，可停車二百余輛。第五十五頁，共110頁。方案三交通分析圖——消防通道消防通道第五十六頁，共110頁。方案三交通分析圖——旅游購物線路旅游購物線路第五十七頁，共110頁。方案三交通分析圖——餐飲小吃一層餐飲小吃路線二層餐飲小吃路線入口第五十八頁，共110頁。方案三交通分析圖——酒吧線路酒吧路線第五十九頁，共110頁。方案三景觀分析圖濱水景觀軸線景觀節(jié)點水體綠化景觀軸第六十頁，共110頁。方案三水系流線圖

水系節(jié)點第六十一頁，共110頁。方案三豎向分析圖

第六十二頁，共110頁。方案三綜合管線分布圖

第六十三頁，共110頁。建筑設計構思采用豐富的空間語言進行建筑的平面功能設計，從街道、入戶、至庭院都在可能的情況之下留有一定的空間冗余量，以豐富建筑空間的形態(tài)和體驗感。建筑的平面功能采取開放式設計，即在業(yè)主購入之后，方便再次分隔進行使用。為了體現(xiàn)當?shù)氐娘L貌特色，在立面造型上希望把土家族和苗族的傳統(tǒng)語言通過藝術的再加工和簡潔的抽象變形，作為建筑表現(xiàn)的構成元素，材料的選擇盡量考慮以用地為圓心以半徑50公里范圍之內的材料作為設計的主要建筑材料，配備現(xiàn)代高科技燈光、聲響等輔助手段，力求體現(xiàn)土風苗韻的民族風情使整個立面風格統(tǒng)一，古樸大氣。商業(yè)建筑層數(shù)為2～3層，層高為4米。室內外高差：在本工程建筑室內外高差均設計為依地形不同分別有0.15米至0.3米。垂直交通：均以封閉樓梯和開放樓梯解決垂直交通，以區(qū)別商業(yè)人流和內部員工生活交通。第六十四頁，共110頁。效果圖第六十五頁，共110頁。鳥瞰圖一第六十六頁，共110頁。鳥瞰圖二第六十七頁，共110頁。入口一第六十八頁，共110頁。入口二第六十九頁，共110頁。小吃街第七十頁，共110頁。旅游購物街第七十一頁，共110頁。百溪溝酒吧第七十二頁，共110頁。水上酒吧第七十三頁，共110頁。水上酒吧第七十四頁，共110頁。水上酒吧第七十五頁，共110頁。水上酒吧第七十六頁，共110頁。水上酒吧第七十七頁，共110頁。水上酒吧第七十八頁，共110頁。水上酒吧第七十九頁，共110頁。水上酒吧第八十頁，共110頁。景觀綠化系統(tǒng)設計:由于商業(yè)街區(qū)的公共性、開放性和實用性等諸多要求，在景觀設計上應以簡練、概括為主，同時體現(xiàn)以人為本的理念。設計中應該做到與道路及建筑的有機銜接，和周邊環(huán)境做到借景和對景等的景觀效果和氛圍；結合各街區(qū)功能及性質的不同要求，進行不同風貌的場景式設計；采用與人們生活息息相關的物件作為造景的元素，以民間的趣聞趣事作為主題。力求做到強化帶狀空間的縱深和擴展感，并用生態(tài)學理論來指導景觀設計。在表現(xiàn)手法上，以形式美體現(xiàn)思想性和精神面貌，以簡約的、概括的現(xiàn)代手法為主，細節(jié)上以精細的工筆手法刻畫，體現(xiàn)出優(yōu)雅的文化特色及裝飾效果，突出景觀規(guī)劃的裝飾性、觀賞性和時代性；以生態(tài)建設為目的，在設計時，側重豎向的綠化，平面綠化率適當減少，綠化手法上以開闊的、簡練的手法處理，符合現(xiàn)代人的生活和審美節(jié)奏；小品設計以功能和景觀兼容為目的，在滿足其使用功能的前提下，達到景觀裝飾的效果。植物設計力求虛實有序，通過樹影、聲響、葉色等傳遞風、月、云、日、氣、四季等自然的信息。在植物配植上，充分考慮武陵源地區(qū)的土壤特點、植物四季季相更替和色彩搭配，以使在不同的季節(jié)形成不同的景致，同時形成穩(wěn)定、自然的生態(tài)植物群落，給游客在視覺上傳遞輕松和愉悅的感受，形成“以人為本”的空間環(huán)境。第八十一頁，共110頁。第三部分項目景觀設計意向第八十二頁，共110頁。景觀場景營造設計概念①設計主題：本案的設計主題為“歡樂”，以打造歡樂之都為核心設計方向。②設計概念：本案的設計概念為“經(jīng)脈”。“經(jīng)”，指的是傳輸歡樂的渠道；“脈”，指的是由歡樂沖擊而形成的搏動點。③概念拓展：以“傳統(tǒng)民族”文化為項目內在骨架支撐，以“水”文化為貫穿整個項目的經(jīng)絡，以“土家民俗和農耕”文化為項目脈點，將歡樂主題以場景景觀營造方式再現(xiàn)于世人面前。④實現(xiàn)方式：以本土風俗民情為元素，以故事性為線索，以參與互動性為場景景觀營造宗旨。用不同的場景情趣給人們帶來歡樂，把文化作為項目的內在支撐，使本案具有一定的文化底蘊，在傳承文化中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的夙愿。挖掘歡樂的根本所在，打造觀光休閑體驗于一體的旅游模式景觀。本案以大湘西文化為設計背景，土家族的生活方式服飾裝飾為設計要素，結合景觀空間營造形態(tài)與審美情趣，更好的包裝本項目，提升項目品質。第八十三頁，共110頁。總平面圖第八十四頁，共110頁。夜景平面圖第八十五頁，共110頁。夜景效果示圖意第八十六頁，共110頁。道路流線分析場景景觀流線濱水景觀流線第八十七頁，共110頁。景觀分區(qū)分析臨街商業(yè)景觀

場景體驗景觀入口標志景觀文化體驗景觀大劇院水景體驗景觀第八十八頁，共110頁。景觀節(jié)點流線分析第八十九頁，共110頁。商業(yè)街、小吃街意向運用景觀場景營造手法，渲染購物與小吃的喧鬧情趣。第九十頁，共110頁。百溪溝濱河休閑吧場景營造借助百溪溝的水源，營造休閑吧的親水性與意境生動的情趣，運用梯式跌水方式和搭建穩(wěn)固的簡易親水平臺實現(xiàn)該水域景觀改造，將土家的水車水磨融入水系場景中，營造歡快的農耕場景。第九十一頁，共110頁。百溪溝沿河景觀營造第九十二頁，共110頁。索溪濱河酒吧場景營造以亭臺樓宇營造濱水平臺與水上酒吧場景，打造張家界第一水上酒吧街。第九十三頁，共110頁。索溪沿河景觀營造運用三段攔水壩將索溪的水蓄積起來，讓本地塊區(qū)域內的水系保持常年滿水狀態(tài)，形成飽和態(tài)景觀水域，同時搭建親水平臺實現(xiàn)人的親水性提升水上酒吧街水上品質。在次入口處的一級攔水壩內構件大型水車，將水車與水上酒吧街連為一個整體，形成樸實唯美的喧鬧場景。第九十四頁，共110頁。主入口（人·間·仙·境·張·家·界）入口以笑臉