知名房企地產(chǎn)公司融資策略解析

XX合作開發(fā)的核心是保持控制權，并保證現(xiàn)金流平衡！具體過程則是利用項目開發(fā)節(jié)奏，運作資金和股權，漸次增持股權，最后收購，待項目公司財務達標，合并報表，完成財富的最大化增值，保持上市公司的高成長性。這既是風險管控，也是合作利益分配的模式所在。上篇合作的“錢景”XX近年融資方，依照數(shù)額大小，依次是：第三方，極可能是有合作關系的戰(zhàn)略伙伴源源不斷提供資金；其次是，憑借合作開發(fā)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，派生出左右手互博式和金字塔式擔保與反擔保銀行借款；最后才是大股東的支持。百億元利潤，千億元營業(yè)收入，XX在2012年同時實現(xiàn)。此前XX的千億規(guī)模，僅僅是“民間指標”。XX的繁殖能力和擴張速度再一次超出人們的想象力。這樣幾何級的擴張，在中國的企業(yè)史上，亦難覓與其匹敵者。以XX最近3年數(shù)據(jù)為例。從2010—2012年，XX斥資325.4億元，新設公司217家，收購公司73家；對子公司和其他公司增資114.84億元。XX最具想象力的合作開發(fā)，像滾雪球一樣，帶來巨大開發(fā)量的同時，也收獲了真金白銀。3年間新增項目217個，新增權益建筑面積4726萬平方米。營業(yè)收入從507億元到718億元再到1031億元，2012年首次邁入權益銷售規(guī)模千億大關。伴隨營業(yè)收入跳躍式增長，XX歸屬上市公司股東凈利潤也首次進入百億大關——126億元。過往的企業(yè)并購擴張史告訴我們，企業(yè)一旦“規(guī)?！本腿菀鬃兊貌弧敖?jīng)濟”，往往伴隨經(jīng)營效率降低、產(chǎn)品質(zhì)量下降及社會交易費用上升。但XX的增長，打破了這個規(guī)模魔咒。2012年，XX的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011年提高1.49個百分點，為近十年來最高水平。XX股民們有理由相信“XX不同”。而同行們則對XX進行抽筋剝髓式研究：XX為什么能新設或收購如此多的企業(yè)？疾風暴雨式的大手筆合作開發(fā)背后，XX有哪些好處？合作方是何許人？合作的原則和模式是什么？如何控制大量合作的風險？“錢從哪里來，怎么來；錢到哪里去，如何去？”讓我們從邏輯起點開始走進“大象”XX。神秘第N方2004年，XX制訂了一個目標：100億元利潤，1000億元收入，3%的市場份額。這是一個足以稱霸全球的目標。但“老大”不易為。2008年，王石就反思說，我們賣出這么多的房子，仍然沒有錢買地。開發(fā)商沒錢買地，等于巧婦沒米下鍋。王石抱怨的“缺錢”如何解決？特別是2008年以后，A股市場的融資大門向房地產(chǎn)企業(yè)關閉，發(fā)展靠融資的XX，又是如何續(xù)寫融資新傳奇？我們把時間軸拉長，以便更清晰看到XX在此前后的變化。數(shù)據(jù)顯示，2008年之前，XX主要以股票市場融資為主，銀行借款為輔。而在2009—2012年期間，XX融資主要來自合作伙伴的投資、公司內(nèi)部互保的銀行借款和大股東支持。2007—2012年，XX累計的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為81.34億元，遠遠不足以應付累計219.37億元的投資凈現(xiàn)金流出，必須依靠籌資活動。6年之中，XX通過籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入高達543.16億元，遠遠高于投資現(xiàn)金凈流出219.37億元。也就是說，XX自身造血能力不足，融資主要靠外部輸血，否則難以覆蓋其資金缺口。這6年里，XX通過吸收權益投資共籌資221.27億元，151.74億元依靠借款。表面上看，掏錢的人主要是股東，其次是銀行。但進一步分析，XX6年間融資結構的復雜性遠過于此。2007年，XX融資渠道中來自銀行和股東的投入差不多平分秋色。2008年成為分水嶺。因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2008年，XX沒有從股東那里融到一分錢，只是發(fā)債融資57.59億元。冰從粉200衰9絮年起給，東X砍X趨的融資結構逐仇漸發(fā)生變化。稅200訊9活—桂201肉2惡年間分，憶X渡X尚依然沒有從股閑民那里拿錢，戲但是從合伴伙憑伴那里權益性金融資高擺達株97.0囑4階億元，權益融碗資從股市轉變卻為合作開發(fā)的御合作方。最終欺，到梅了捧201薄2悄年疑，急X菊X必的融資結構已箱然天翻地覆。盈先看短期借款賊。肥200功6浪—侵201貍1衰年恨，枕X洲X船的短期借款完萍全來自銀行。拆到終了減201紐2萍年，非銀行的捎其他借款成為希絕對主力，占封到短期借款倡的并87.25%漢.奉這種現(xiàn)象同樣蠅體現(xiàn)在長期借騾款中遙，化201載2斗年引，絹X品X裂的銀行長期借喊款涂6乞年來首次降膜到謹42.83撐%箱，非銀行類長后期借款占總長走期借款高遲達介56.28%禾.昆這些錢既然不虹是銀行提供，禮那債權人又是州誰呢？是誰把蔬巨額資金拆借輛給每了允X態(tài)X單？仆據(jù)東X桐X泄證券事務代表壺介紹，非銀行致類借款主要是懸信托借款娃。憤201提2棒年，華潤深國繡投是信托借款嘉的主力軍，共割借促款站4狂0養(yǎng)億元。但這一侮年膝X樣X曲新增信托借款脅達劍87.9軟7殃億元，華潤深癥國投的權重不卵到一半，而且鈴借款利率整體意偏高。數(shù)據(jù)顯挑示伯，殘X距X秒的其他信托借食款利率最低達載到色6.16豎%樹，比銀行貸款過利率都低。也喝就是說拼，紹201顧2瞇年，大量非華慧潤深國投的低漁息信托資金正欄源源不斷流勇入頓X雀X拍的資金血管。屬這實在讓人感袖嘆！哪家信托桶公司會如此慷跑慨大方？誰又膊會在當下資金控成本高企的時鵲候，充幻當?shù)ⅰ白龌罾讎h坐”政？從信托的種估類分析，集合淚類信托通常要匹求高收益，只符有單一信托借聞款才能降到如暴此低的利率。雁單一信托借款鴉或者來自信托敗公司自有資金蠟，或者來自第梳三方的委托貸豆款。前者多投直放固定收益類捧產(chǎn)品，要求流閣動性高，投放誘方向以銀行間巨市場為主。聯(lián)異想毫到后X治X配的合作開發(fā)，巧我們可以做一借個初步的猜測意，大量的信托旁借款有可能來晉自合作開發(fā)的晉戰(zhàn)略伙伴。秘符合邏輯的推勻演過程是：通襲過合作開發(fā)云，凱X退X搜和合作伙伴有慢借款約定，在請利潤分成上有灑協(xié)商；合作伙測伴通過貸款，得促進了項目開遠發(fā)，最終實現(xiàn)侄資金高收益壁，款X靠X拼則實現(xiàn)了較高胞的搞ROE禁.律以擔保為主的翁銀行借款占據(jù)漏借蝕款小“永榜候眼銳”辦位置未。嘴X松X吼在暖201登2猶年報中披露努，初“手報告期內(nèi)，公泊司及公司控股閉子公司新增擔德保（含反擔保低）怠23.0姿5私億元，解除擔霸保掛48.5沫7鷹億元。截至報袖告期末，公司炭擔保余蕩額思111.3鐘3濾億元，占公司薄凈資產(chǎn)的比重茂為寬17.44%根.劉其中，公司及吉控股子公司為爹其他控股子公掌司提供擔保余仗額盯107.0殘6例億元，公司及詢控股子公司對企聯(lián)營公司及合醋營公司提供擔遼保余額鐮為純4.2畫7鞭億元迷。撇”伙仔細分會析木X粥X嚼的一筆筆擔保粗借款，就像集槳成電路板一樣腹密密地排列?？謸７脚c被擔來保方有母子關看系（全資子公部司、控股子公絡司），也有兄編弟關系（同級雹子公司），還劑有表兄弟關系活（聯(lián)營公司）撓，各種關系形笑成各種圈子，幣互相套在一起俘，我們姑且稱碎之勝為轉“編X剃X險擔保拍圈樹”漿。通倘過小X嗚X腰擔保圈，銀行奧資金源源不斷監(jiān)流辣向暈X獄X對全國各地的項芬目。彼擔保類似于古亭代的連坐制度缺，一旦子公司抬或表兄弟公司燕還款逾期，就豬會危及母公司渾。企業(yè)對聯(lián)營功公司或合營公本司的擔保和反皇擔保，不納入州財務報表。此皮外，企業(yè)的反燈擔保融資屬于論或有負債。這桑都隱藏著部分彎風險。所幸的習是搶，倒X紅X煌沒有對外擔保暮和反擔保，所笛融資金都投向鎮(zhèn)具體房地產(chǎn)項哪目?？惦S楚著脈X粱X溫銷售規(guī)模增長劫，錢X哲X殲的凈資產(chǎn)也迅晴速增厚被。苗201晨1嘩年末廚、喪201蝦2礦年末細，語X晌X主凈資產(chǎn)分別達冊到哈529.6攝8旺億獄元鈔638.2泄6裹億元。根據(jù)相漿關規(guī)定，單筆富擔保額超過最濟近一期經(jīng)審計防凈資叔產(chǎn)遷10尋%持的擔保；上市拜公司及其控股葡子公司的對外僚擔?？傤~，超殲過最近一期經(jīng)甚審計凈資惹產(chǎn)狗50公%筒以后提供的任亞何擔保需經(jīng)股突東大會審批。腦據(jù)此規(guī)定嗚，訪X座X前在溪201央3子年的擔保融資匙依然有更多的臥騰挪空間，擔擁保借款也仍然寸會成測為策X掘X趕最重要的融資引渠道之一。箱從團200轟9爸—疼201轉2理年墻，陣X樹X債沒有計從把A拐股市場進行股繞權融資，但是景持續(xù)吸收少數(shù)覆股東的資金一雀直很強勁。邊在上述的分析休中，我們找到棍了漿X院X濫近年融資方，垂依照數(shù)額大小兩，依次是：第器三方，極可能槽是有合作關系音的戰(zhàn)略伙伴源汪源不斷提供資錫金；其次是，湖憑借合作開發(fā)菊迅速做大資產(chǎn)窗規(guī)模，派生出負左右手互博式纖和金字塔式擔段保與反擔保銀雹行借款；最后稈才是大股東的搖支持。合作出真金銀6尊年來粘（澡200挺7熄—郵201慢2若年）色，飼X脂X偶合作、收購企徐業(yè)數(shù)量之多，確金額之大為行巡業(yè)之最。作為碑上市公司香的浮X譜X據(jù)，在統(tǒng)籌這些罩合作的過程中塊，亦變成熄了觸“邊以投資銀行業(yè)隨務為中心的金匠融產(chǎn)業(yè)平縣臺碑”餡。川最近三年中滑，沾X漲X慈新設、收購公喝司耗資更高臉達房44世0別億元。由于涉寸及公司眾多、疲累計金額巨大斷，收購資金的賠來源和結構極幟為引人關注。未先來分析是什久么原因促堪使營X鬼X漸走上合作開發(fā)抽道路？否首先是缺現(xiàn)金寧。房地產(chǎn)企業(yè)鍛有個共同的尷疤尬現(xiàn)象：有利順潤，無現(xiàn)金。善因為房企需要鐮維麥持偶2瞎至想3擺年的土地儲備慕，經(jīng)營利潤用成于買地，真金勢白銀變成存貨舟（土地）。而享地價款金額甚孫大，占用了大截量經(jīng)營現(xiàn)金流屑，導致經(jīng)營現(xiàn)舒金流為負。如躲此反復循環(huán)附，濟X嬌X得對外融資也就炮停不下來。秤200恒7口、變200揪8意年賴，五X耍X苦經(jīng)營活動現(xiàn)金帆流凈額分別織為嘴-104.3紀8濤億元如、敵-0.3岡4聲億元。王石當虛年的買地尷尬右可想而知。但黑是到兇了著200唐9腥年，這種怪象河出現(xiàn)逆轉。睡自獅200連9低年至今雪，腰X憶X致的經(jīng)營現(xiàn)金流充一直為正增。點X只X叉破卵了君“堂行未規(guī)兇”—螞—聾經(jīng)營現(xiàn)金流轉債正！宏最寶貴的是喂，頑201紋2褲年烈，自X瓣X間經(jīng)營現(xiàn)金流持圓續(xù)為正。同時鼻，葛X姑X綿居然實現(xiàn)奪了農(nóng)12脈5減億元凈利潤足和扛1031.1狠6巾億元的營業(yè)收峽入。系列財務期指標顯示膏，費X查X號的身段越來越狐柔軟、輕盈，灑它憑借的就是情合作開發(fā)模鵲式月—噴—捐依靠合作伙伴卻的土地或資金源，迅速做大做飛強驅。寒X毯X扶的公開表述是垂：持續(xù)經(jīng)營；頓占有資源，遏掏制競爭對手；估戰(zhàn)略擴張；未景來增值的期望慢；穩(wěn)定的利潤漫回報。蒸的確，合作開帽發(fā)帶役給露X昨X訴的好處顯而易賺見：兩頭在外復。土地與土地也方合作，資金草與資金方對接產(chǎn)，憑借品牌實這力這，顛X追X哄成為土地方與崇資金方盲的治“符帶路教黨戒”俯。累X感X酸董秘譚華杰曾廟對困“劣兩頭在敲外狂”牧有著清晰的解稅讀：雖然合作仗比例啄和狹RO熱E烈提升之間并沒勒有簡單的量化爽關系，但是有呼較為明確的正尼相關性，合作撇比例越高，意招味足著咱X搞X坑用同樣的凈資口產(chǎn)，可以操作但更大的規(guī)模，洲獲得更多的品得牌效應和管理務輸出收益。渠X昌X它一直在質(zhì)疑中蕉成長描。豆200蹄9斬年儲1括1感月，《中歐商括業(yè)評論》發(fā)表冬中歐國際工商垃學院教授丁遠燒的文章慕《舒X池X洪真相》，認剩為鹿X山X匯做大真正的秘鋸密是資本運作完能力。文章說汽，經(jīng)過數(shù)據(jù)分閱析發(fā)現(xiàn)限，雀X啄X恢一半以上的凈倚利潤是由房價漫上漲帶來的。饞因為過去五年嬸，臺X圓X巷銷售規(guī)模增長毫十倍，但盈利咽僅增長五倍左崇右。父丁遠的研究結晉論一出，業(yè)界黨嘩然。據(jù)《財北經(jīng)》報道，郁扁亮曾公開回應碌，認為上述論殃斷有一定道理配，皂但滲200葬6雨年股權分置改錢革完成后，許泡多地產(chǎn)公司也榮實現(xiàn)了股權融尚資，卻只微有用X宿X重迅速在規(guī)模上脖做大，因經(jīng)此，單一用融背資來解萄釋胸X襖X槽的成功，并不粱公平。他甚至揚開玩笑稱，在噴當前的游戲規(guī)份則下，地產(chǎn)與幼金融業(yè)民企逐米漸不能碰了久，應“扔你的盈利累積現(xiàn)永遠趕不上發(fā)漁展門檻的提高旁，除非你去販朗毒碼。團”疾丁遠教授的研脅究顯然搞錯了像關系，利潤率瓜與規(guī)模并非是院衡量上市公司三的標準，對股田東回報的財務春指標是凈資產(chǎn)濃回報率灑（怪RO棗E裙）。爐把睡RO筆E僵拆解，有三個攤部分，一是凈誦利潤率，二是截周轉率，三是騙杠桿倍數(shù)該。綱X愈X學不在凈利潤率抽上做文章，而夸在高周轉和杠沙桿倍數(shù)上做足丙文章，提高殼了無RO棄E梁，恰恰是對股何東負責的表現(xiàn)丘。宜在沒掏有名A顏股市場融資的準日子里抗，嚼X蹤X倚同樣能夠通過企高周轉來實影現(xiàn)蓬ROE巖.天跟以往不同的嘗是老，命X協(xié)X礙通過合作，找筒到一批人幫助萬他實現(xiàn)了這個豆目標?！耙晕覟橹鳌备郾娝苤?，合鞭作就會有責權康利的劃分和糾辟紛，會帶來不稱可預測的風險椅。顆而干X頂X超始終掌控合作匠可能帶來的風紅險。那么脊，控X秒X碌的風險管控秘法訣是什么？淘有限的公開資墊料顯示侄，撞X晌X御設置了合作開瞞發(fā)五大原則：走在合作項目的蜻資金投入上查，范X寸X耳至少降到獨立奧開發(fā)物的熱60架%糖以下，降低資循金投入的同時辣不增加負債，慚不降低投資收極益率。硬在合作對象和妙模式的選擇上最，優(yōu)先考慮與普土地方合作，啄優(yōu)先選擇設立目項目公司模式酬（詳見春《西X業(yè)X儲海外金融局》擔新榜都紡X降X桌模式），其次寇是合作建房模陜式、股權收購麻模式；與資金鏈方合作，優(yōu)先勞選擇聯(lián)合競買伴，其次是中勻山寸X脹X少模式（詳見藍《什X利X板海外金融局》磁）以及信托。泰在風險控制上慮，通過控制付尊款節(jié)奏控制合卸作風險，牢牢脹控制項目經(jīng)營倒管理權。傷回報水平上網(wǎng)，再X捎X愛參與合作項目酷的內(nèi)部收益率騰原則上應不低壞于直18忽%工，投資收益率寸應不低構于偵20%透.鈔財務處理方面比，合并報表的舌時機可控。合柴作項目的資產(chǎn)呆負債率不高視于租X趴X淡平均資產(chǎn)負債運率，合并報表壘通撥過敬X沖X艇與關聯(lián)公司之約間裕、鼻X芒X查與合作方之間高，轉讓其持有多的合作公司的志股份實現(xiàn)。從羽項目立項起兩裂年內(nèi)產(chǎn)生利潤宅的合作項目，海可合并報表。蘭而在合作收尾斷時軋，箏X激X穿會收購合作方票在項目公司中寨的股權。耽可以看出嗎，疾“省以我為業(yè)主壓”挺是徑X荷X欲對外合作的宗趟旨。無論哪一膨種合作，一定裙要使收購付出共的現(xiàn)金仍然掌陶握在自己手里盲。為此，掌控暮合作合資公司優(yōu)的主導權檢是盒X沒X綢的底線。在各鐵種財務數(shù)據(jù)達堆標后收購，將伏其納入合并財繭務報表拘。筍X效X敲熱衷成立合資沸或合作公司，躲實際上是收購膛優(yōu)質(zhì)土地充沛鑰的企業(yè)，對方答直接以土地入富股，這鍬樣雄X史X王就不用掏錢買基地，其目的也許是彌補現(xiàn)金流乏不足。當然設，趣X求X怎在合作過程中近還會多渠道籌取資，為合作開賊發(fā)提供金融服刷務。另外，在走企業(yè)內(nèi)部需，琴X混X飾一向通過真金糟白銀的激勵來駱推動經(jīng)營現(xiàn)金伸流的實現(xiàn)。關這五種武器，柱使介得基X偵X論始終能夠把握旬住三個財務指伸標：資產(chǎn)負債些率、凈資產(chǎn)回控報率熊（辮RO粉E職）（集團層面舟）、內(nèi)部收益送率（項目公司跳層面）。更深舞層次上拌，膛X塞X弟合作開發(fā)的核核心是保持控制住權，并保證現(xiàn)卡金流平衡！具長體過程則是漸嫩次增持股權，移最后收購，項毅目公司財務達秒標，合并報表鋪。這既是風險比管控，也是合遺作利益分配的秀模式所在。塵從橋201劣0持—峰201訪2丸三年間耍，急X灰X奏斥衫資彩44辛0麗億元背后，對都應邊著肅29良0胃家新增公司的腐管理。曾經(jīng)斥，墳X肢X檢曾用自己的教棵訓得出結論：認即便是優(yōu)秀的誘公司，一旦跨伸地域經(jīng)營，可嘆能就是它噩夢謠的開始俊。形199乎2榮年載，案X長X睬跨地區(qū)經(jīng)營的主第一步就鋪開亞到十幾個城市扮。但是由于缺服乏跨地區(qū)管理被經(jīng)驗惕，宮X距X此萬般無奈，將絲經(jīng)營范圍縮小仗到稅4乘個城市騰。避199奶8斃年朱，鋤X蝦X胃開始了它的二評次擴張。伴隨邪跨區(qū)域經(jīng)營推，滾X賭X燈的合作項目越靠來越多，與土織地方合作，與隸資金方合作。味在合作的背后朗，是通過現(xiàn)金算流管理實現(xiàn)風比險管控。唇以最近兩年淘（抗201內(nèi)1貝—回201允2拐年霜）浙X薪X吧股權投資為例為，我們可以看急到丟X肢X呢合作開發(fā)的風衣險控制路徑：抓無論是新設公菌司，還是收購術公司，投入聯(lián)埋營公司和合營喉公司股本金的陽比例都極少袖，漸X魚X浴資金主要投辟向雀X慕X橡的子公司：重脊點增資子公司吳，聯(lián)營公司和秀合營公司只能齊分配極其有限概的資金。是不濟是量X哲X距采扔取雅“乖歧雜視茄”付政策，厚此薄籮彼？并非如此草！全資子公司短通常有一個身澇份的變化過程弟：先是聯(lián)營公初司，后是合營擠，再是子公司敗，最后是全資隙子公司。這四鍬者身份轉換，央取決于項目公捏司的財務指標尊是否符悉合提X肥X期集團的并表條習件。邀所以，我們看胳到累，連X烈X核合作開發(fā)伙伴做眾多，但投資伴收益少得可憐糕：肺201興1渠、扎201蝦2名年，投資收益筆占到營業(yè)利暢潤子4.44嚼%孝、匪4.42%默.誰投資收益占比態(tài)如此接近，很洋難景說慎X橫X供的聯(lián)營合營公奮司財務沒有受剩到嚴格的管控考。擱雖芝然渡X絡X憶對聯(lián)營公司、悶合營公司下罰的調(diào)“陷本奪錢效”繁（股本金）不肅多鉆，繁201私1河、叼201將2善年分別株是討11.9籃5理億元互、立5各億元。實際上搭，聯(lián)營公司和龜合營公司實實軟在在瑞是燙X憶X忘的膜“所心肝寶貝外躬甥南”葉。文X慚X鳥對其進行源源筆不斷的資金輸駁血璃，飯201爛1捐年嚷是祖101.5右4捷億元網(wǎng)，行201交2輔年胞91.0相9己億元。在夸對板“極心肝寶貝外超甥溝”擠輸血同時墾，住X櫻X衣有選擇地將其藏納入報表幅。螞201越1誰、顫201綠2鍋年炭，夸X倉X醫(yī)取得子公司及獨其他營業(yè)單位灌支付的現(xiàn)金凈毛額分別脊是識40.7級5攏億元杏、必28.6販1弦億元。財報統(tǒng)辣計顯示，跟聯(lián)隙營合營公司在停合并報表時產(chǎn)淹生的投資回報想相比肅，暑X反X抵對其股權收購趁的價格極其便史宜?？梢源_定壤，株X患X膨與合作伙伴肯明定有預先多項咳約定。這些約澤定的履行過程智，基本體現(xiàn)暖為錘X蔬X懶對聯(lián)營合營公認司股權收購。出魅力之城的蹊煌蹺之旅爆以恒X顆X獎收購大脈連林X蘇X助魅力之城開發(fā)姓有限公司（以放下簡稱大材連島X鴿X港魅力之城）為倆例。吊201擔2芹年詠X拘X翼年報披露表，天8嘴月秤2雪0鑄日紙，衰X列X覺以對價美陪元澇0.5辭0召億元收購佩了墨Excel穗Right吐Invest敏ments草Limite狠d摔（以下簡缺稱拘ERI霧L加）疾100乳%釣的股權獸；瘋ERI紅L普持有大名連骨X腫X裁魅力之城開發(fā)命有限公司（以胖下簡稱魅力之醋城屑）公45糾%思股權。通過此斤次收購內(nèi)，繭XX100鹿%臨控股大饒連辦X淡X艷魅力之城。而網(wǎng)這時恰是摘挑血子的收獲季節(jié)幅：截注至漁201鷹2戒年敢1避2堆年釘3習1做日，魅力之城探項目預售比例林高緞達屢96.83嘗%兇，預售騰款序23.7喚1預億元。年報還移披露，首批預也售款將扔在禁201者3飼年圖3倉月結轉。筒在收獲季節(jié)出店售股權，這使凱得更ERI抗L洲看起來像有錢約不賺鑒的?！皶凳龉蟽浴绷?。敵這樣慕的貓“角傻測瓜睬”正不止一個判。日200晝8湯年撿9藏月墾1輪9鍛日，大警連托X芒X啊魅力之城項目擠用地（建設用鈴地編號：裁（董200賢8司）軍—影4嶄1劉號，以下簡睛稱緞4灌1比號地）以掛牌棉方式出讓，以仆底寨價財13.3巷4醉億元成交。競哥拍成交方是四快家企業(yè)組成的乒聯(lián)合體，分別怎是大腥連蘿X嚷X央置業(yè)有限公司抱（下膚稱橋“捐大俯連密X系X店置影業(yè)談”類）、科浩投資繳有限公司（下腔稱涂“哲科浩投許資仁”占）、大連榮裕近房地產(chǎn)開發(fā)有懶限公司（下皺稱陶“納大連榮壺裕檢”婆）和大連合眾昌房地產(chǎn)開發(fā)有銜限公司（下土稱脖“拼大連合罪眾斥”之）鉛。燦200和8摧年算1伴0門月宜2犁0串日，大道連吐X爽X縮置業(yè)和科浩投夕資組建項目開伐發(fā)公司大折連板X振X仙魅力之城，大冬連榮裕和大連遮合眾則退出新剝組建的項目公瞞司，成哪了襖“子路人懷甲稅”冤。在成功拿地酷之后，大連榮昌裕和大連合眾芝并沒有出現(xiàn)在施項目公司中，桌自然無緣后來樣的項目開發(fā)收肯益。大連榮裕私和大連合性眾滑“左傻湊”峰的讓人匪夷所辨思。對此潔，劉X牢X例并無相應的公及開信息披露。拍上述公開信息賓演繹弦出公X豆X菠合作開發(fā)的民己間版本作：撥X饞X鞠出錢，合作方屢出地，雙方成既立合資公司偷，奶X槍X像先參股，后控新股，最后收購稈合資公司。從娘表面上看，民法間流傳的版本堂貌似合理，仔裁細分析，民間謎版本卻又經(jīng)不里起推敲。愈讓我們回到故妹事發(fā)生的起點當。矩200樣8江年飄9惡月梨1越9陵日靜，省4夸1部號地拍賣。拍險賣過程被當?shù)孬I媒體形示容每“縱很平都淡咽”困。傭X命X尼聯(lián)合體以底蘋價孫13.3佩4坑億元拿犁下廣4約1今號地。競號拍挎4貼1焰號地前，政府滅要求競拍方交勵納匆8潤億元保證金。糖根據(jù)相關規(guī)定聽，競拍成功后逗，該8味億元保證金直編接在政府的賬羽戶上轉成地價嚼款。彼時金融墓危機肆虐倉，葉8挨億元保證金并抽不是筆小錢。俘誰來址掏款4歐1輸號地的地價款劫？在隨后成立傾的項目公司中脊，裹X塊X猛的股權僅占字到滴5%遲.娛這說伶明喚X腿X姜不是地價款的吐提供方。此時圍大連榮裕和大量連合眾已經(jīng)退胞出了項目開發(fā)聰。事4診1挽號地出資方主撤要提供者應該踐是科浩投資。辣根薯據(jù)凡X燃X廈和科浩投資之申間的股權比例儉，我們甚至能士估算出雙方出招資的比例氣：園X跡X上投臭資癥0.66林7功億元，科浩投例資占條到銹12.67繁3悅億元。剪4鴿1因號地是掛牌方售式出讓，不同侄于拍賣和招標騎。掛牌地通常童是二手地，雖權然經(jīng)過政府掛脹牌，土地有無脫其他債權，仍軋然存在不確性戚。掛牌出讓土蓄地后，土地開字發(fā)所依據(jù)的仍彩是與原土地方姿的合作協(xié)議。換掛牌出讓實質(zhì)巡是替原土地方血選擇合作者。厘X榆X恩參與到魅力之筋城項目用地競術拍，顯然有著蜂很大風險。一佳是掛牌出讓土橫地會不會有潛漏在債務，原土申地方會不會評與啟X并X瓣友善合作；二姓是掛牌就存在非競爭，掛牌出苦讓的價格是否傷可控，能否達才到深X辛X悲拿地編的棒7饞大經(jīng)濟指標。凡此外，魅力之懇城土地掛牌有隙不容忽視的政葛府背景揪，奏200描8洗年，大連力推游城中村改造，買甘井子區(qū)是政毫府力推重點?？诀攘χ蔷臀粩赜诟示訁^(qū)。剃城中村改造是歷政績工程，政盤府為了確保項揉目的順利開發(fā)啟，也必然會配寶合實力企業(yè)拿現(xiàn)地。此時您，脅X元X臭就成為政府和假原土地方的上食選呆，跪X半X用自然也樂意配廁合政府。商拿地環(huán)節(jié)就是剩按照上述邏輯異展開起。伸X畢X館聯(lián)合大連榮裕壩和大連合眾，我實質(zhì)上是向競燦爭者暗示原土幣地方選遷擇監(jiān)X浸X養(yǎng)為合作對象搭；撿8辟億元競拍保證件金，阻退潛在偵競爭者。而通距過聯(lián)合原土地謙方，以及政府另設置拿地門檻弟指標溪，涉X滴X擇基本規(guī)避了拿螺地的不確定性亦。餡XX200結8拜年報披露綁，倘X消X領雖然占有該項央目公替司臭5源%辛股份，但擁積有苦50犯%例表決權。因此飯，大驚連窗X即X莖魅力之城實質(zhì)星上已經(jīng)被納入層到毒X幫X止的統(tǒng)一管理。逆這也意味著，鋒大黨連綠X禮X言魅力之城的公仗司注冊全部苦由備X踐X緊完成，全部工煮商手續(xù)賺在腳X翁X菜手中掌握；合衣同約定對方只發(fā)有名義上的股截權，不參加經(jīng)模營及利潤分配墨；簽定合作合疑同的同時仍，固X蜜X須已將股權轉讓拾協(xié)議簽好，并渠存放禽于老X昌X嘆手中；待合同取條件達成即憲由征X尚X聯(lián)單方辦理股權撕變更手續(xù)。稠在項目公司大蛙連正X東X錘魅力之城層面掀，科浩投資作傅為大股東，持薯有議95接%確股份，卻需要賽事事捧和暴X小X匹商量，表面看頁來匪夷所思！愧在秩200放9循年擾和掏201亮0箭年，項目公司滅分別發(fā)生兩次前股權轉讓哨。勉200前9先年噸，齊X境X暫在大疏連期X諒X蓄魅力之城持股佛增雙至墊30趨%底，脖X巴X銹沒有過多披露承股權轉讓細節(jié)帽。職201貌0槐年，大積連冊X賢X陷置業(yè)通過非同瓶一控制下合并遍，持有大混連粒X增X蜂魅力之宗城跪25電%餃股份。至此灌，貼X征X智累計持有大悠連雙X盛X報魅力之倆城旨55簡%其股份，成為控昂股股東野。傲X映X螞為何選擇在這舞個時機控股大炒連魅力之城豆？續(xù)X慶X郊對大連魅力之殺城股權收購是浮便宜還是貴了秒？棒201擠0式年底，項目公液司少數(shù)股不東閑45鍬%妥股權，對應凈僚資駕產(chǎn)斷154750毅416.6脆3劈元。依此比例冬測算，披在同201御0膠年沸6工月備3壞0慘日的股權收購遙中臥，喘X創(chuàng)X辛對其股權收購籮價僅僅溢機價奔15%柜.筐魅力之城槳在尋200酬8竿年拿地當年就錫已經(jīng)開工。財劑報顯示弟，朝200止8廉年喘，痰X爐X闖向大噸連花X痛X嬸魅力之城提供擾的關聯(lián)方應付津款火是怪3.1唐1戴億元步?？p200堵9戒年公，稿X頂X宮對其提供的關蓬聯(lián)方應付款比是網(wǎng)2.3態(tài)9姨億元蹄。耽200裙8聰年戶、鋤200攝9廊年，大權連男X咽X爬魅力之城的凈抬利潤連續(xù)為負毀。但是草從毀200那9謙年起，大廚連惱X衫X戰(zhàn)魅力之城已經(jīng)柱開始有銷售收殲入杏。溉201寒0漁年洽4開月酒，請X航X怒魅力之城第一鏟批業(yè)主開始入違住犯，減201滿0好年年底，大齊連鄭X累X釣魅力之城房產(chǎn)磁證開始交付業(yè)政主。綿上述信息表明遠，魅力之城的緒開工、施工、秤銷售非常順利越。當年拿地、逢當年開工，兩當年內(nèi)開始辦理奉業(yè)主入駐。而庭科浩退出的時男間