高容積率的研究ki

自2002年到2008年的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展；但主要是居住建筑的大量復(fù)制，無(wú)論從規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，已經(jīng)逐漸的趨同。該報(bào)告是通過對(duì)這一階段的項(xiàng)目的普通認(rèn)識(shí)和討論，努力發(fā)現(xiàn)新的突破。ARCH.LU的規(guī)劃評(píng)價(jià)

高容積率低密度篇關(guān)鍵詞語(yǔ)的解讀規(guī)劃形式容積率客戶出走第一詞匯：劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式評(píng)價(jià)三、容積率與空間形態(tài)評(píng)價(jià)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題規(guī)劃評(píng)價(jià)的理論發(fā)展階段特征理論代表人物觀點(diǎn)1900‘S-1945’S可以找到最優(yōu)方案前評(píng)估和后評(píng)估＼項(xiàng)目前評(píng)估：成立關(guān)于未來(lái)的不安確定性和決策中效益與公平的確平衡．項(xiàng)目后評(píng)估：判斷目標(biāo)達(dá)成的確程度，總結(jié)過程中需要回答的問題．1950‘S否定最佳規(guī)劃方案的確存在辯護(hù)性規(guī)劃評(píng)價(jià)＼沒有公共利益，只有特別利益。規(guī)劃師做為各利益的辯護(hù)律師。1960’S市場(chǎng)主體評(píng)價(jià)的討論市場(chǎng)參與階梯謝利安斯汀不是參與的參與（操縱、醫(yī)療）、象征性的參與（告知、咨詢、安撫）、市民權(quán)利參與（合作、權(quán)利分享、市民權(quán)利）1968英國(guó)《斯凱弗頓報(bào)告》“征詢”公眾意見＼采用社會(huì)論壇的形式建立地方規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系，聯(lián)絡(luò)部?jī)A向市場(chǎng)參與的利益群體。規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式感三、容積率與空間形態(tài)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題規(guī)劃評(píng)價(jià)的理論發(fā)展1973強(qiáng)調(diào)對(duì)規(guī)劃最終結(jié)果的評(píng)價(jià)無(wú)法操作忽略、排除了對(duì)不確定因素的考慮Wildavsky對(duì)實(shí)施的評(píng)價(jià)以結(jié)構(gòu)與規(guī)劃方案的契合和度為標(biāo)準(zhǔn)，要求可供參考的決策、實(shí)施步驟和具體結(jié)果和規(guī)劃中相應(yīng)的表述完全一致。1980'S＼呼吁加入第三種評(píng)價(jià)視點(diǎn)，對(duì)中間、過程的評(píng)價(jià)NathanielLichfield監(jiān)控政策，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化、評(píng)估進(jìn)行中的政策以使整個(gè)過程具有連貫性。1989否定結(jié)果決定一切的評(píng)價(jià)方式，強(qiáng)調(diào)對(duì)規(guī)劃過程的評(píng)價(jià)更為合理PPIP的評(píng)價(jià)模型Alexander/Faludi設(shè)立“一致性”、“合理性的操作過程”、“關(guān)于最佳性的事前分析”、“關(guān)于最佳性的事后分析”、“有用性”等五個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1996強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的實(shí)施程度以及規(guī)劃方案與實(shí)施結(jié)果的一致性，但不是單純進(jìn)行規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)的對(duì)比評(píng)價(jià)工作不拘泥于對(duì)公共設(shè)施具體位置的判斷，只要其分布及服務(wù)半徑符合規(guī)劃意圖即可E.Talen首次采用線性分析、雙變量分析、回歸分析方法，通過比較規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)間市民利用公共設(shè)施的可達(dá)性來(lái)評(píng)價(jià)最終的價(jià)值程度規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式感三、容積率與空間形態(tài)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題六個(gè)評(píng)判工具之一般模式和意圖載體區(qū)位評(píng)價(jià)融資評(píng)價(jià)供給評(píng)價(jià)價(jià)值評(píng)價(jià)需求評(píng)價(jià)政府主體市民主體開發(fā)主體自然資源，地理位置，相關(guān)配套設(shè)施ＧＤＰ，就業(yè)狀況，旅游市場(chǎng)，消費(fèi)狀況自然資源，地理位置，相關(guān)配套設(shè)施財(cái)務(wù)指標(biāo)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)市場(chǎng)渠道，非市場(chǎng)啟動(dòng)條件六個(gè)評(píng)判工具之圈層理論高收入?yún)^(qū)域中低收入?yún)^(qū)域高收入?yún)^(qū)域中轉(zhuǎn)區(qū)域CBD六個(gè)評(píng)判工具之圈層理論鄭州特色：北移東擴(kuò)的城市運(yùn)動(dòng)，牽動(dòng)城市財(cái)富分配的走向。鄭州的圈層解析。1、CBD的劃定位置和實(shí)際分布有差別。2、各階層的居住分布為機(jī)會(huì)分布，無(wú)明顯的劃分。3、城市空間的方向性，導(dǎo)致階層分布的方向性。高收入?yún)^(qū)域規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式感三、容積率與空間形態(tài)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題六個(gè)評(píng)判工具之地塊網(wǎng)格法目標(biāo)方法適用方向土地質(zhì)量和藹效益分級(jí)網(wǎng)格法地產(chǎn)市場(chǎng)成熟區(qū)域網(wǎng)格網(wǎng)格法：分析為固定網(wǎng)格和藹動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法．固定網(wǎng)格的確網(wǎng)格面積大小統(tǒng)一，將面積和藹幾何形狀相同的確網(wǎng)格覆蓋于整個(gè)定級(jí)區(qū)域，網(wǎng)格不再變動(dòng)；而動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法的網(wǎng)格大小可以變化，先選用一定大小的確網(wǎng)格覆蓋特定區(qū)域，作為初分的單元體系，然后根據(jù)單元內(nèi)部均值程度要求，對(duì)超指標(biāo)的確單元以四邊等分加密網(wǎng)格，調(diào)整網(wǎng)格大小，多次重復(fù)上述工作直到單元內(nèi)部差異滿足要求為止．六個(gè)評(píng)判工具之謝利．安斯汀模型規(guī)劃理想過程要素社會(huì)目標(biāo)規(guī)劃政策程序和項(xiàng)目一、模型概述強(qiáng)調(diào)對(duì)岸規(guī)劃過程的確評(píng)價(jià)更合理，負(fù)．負(fù)擔(dān)在案模型中將規(guī)劃的確理解放置在一個(gè)更大的背景中，規(guī)劃的運(yùn)做是連接目標(biāo)與行動(dòng)理想與現(xiàn)實(shí)的確社會(huì)協(xié)商互動(dòng)的確過程的一部分．二、評(píng)價(jià)要素根據(jù)運(yùn)作過程中不同決策要素間的確本質(zhì)區(qū)別將設(shè)立政策，規(guī)劃，程序和目標(biāo)三類從抽象到具體，從一般到特殊的評(píng)價(jià)要素，并以此選擇不同的確標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)詁．三、存在問題可以解決對(duì)市場(chǎng)的桎梏．但是這樣的確分析評(píng)價(jià)過程是復(fù)雜而費(fèi)力的，但他至少已經(jīng)搭建起一個(gè)可以執(zhí)行的評(píng)估框架．規(guī)劃就是生產(chǎn)力市場(chǎng)主體評(píng)價(jià)市場(chǎng)積效評(píng)價(jià)方案市場(chǎng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)主體也會(huì)參與市場(chǎng)積效評(píng)價(jià)市場(chǎng)積效評(píng)價(jià)也是方案的確事后評(píng)價(jià)，是方案調(diào)整重要依據(jù)市場(chǎng)主體參與方案的確市場(chǎng)評(píng)價(jià)第二詞匯：劃的容積率評(píng)價(jià)城市政府規(guī)劃師開發(fā)商P，RC，H，RR，F(xiàn)，PRR容積率，P土地單位價(jià)格，C建筑密度，H建筑高度，F(xiàn)總建筑面積，誰(shuí)關(guān)心容積率？容積率的解讀城市政府和規(guī)劃師

關(guān)心的一致性，并不必然導(dǎo)致關(guān)心利益的一致性，在G和P的一致背后隱藏著R的矛盾。

城市政府G規(guī)劃師PRPCHFRPCHF城市政府G

10-1-1011000規(guī)劃師P11000

10-1-10假設(shè)關(guān)心的為1，不關(guān)心為0，希望降低為-1。在這個(gè)平衡中，關(guān)心的總體收益為正值。但是P有隱藏的矛盾是R。R容積率，P土地單位價(jià)格，C建筑密度，H建筑高度，F(xiàn)總建筑面積，容積率的解讀城市政府和開發(fā)者城市政府和開發(fā)商關(guān)心明顯表現(xiàn)的一致，但是在P的取值上有著直接的矛盾。但是這還不是最要命的，同謀的結(jié)果是犧牲第三方的關(guān)心收益。但與第三方無(wú)直接的利益關(guān)系。R容積率，P土地單位價(jià)格，C建筑密度，H建筑高度，F(xiàn)總建筑面積，

城市政府G開發(fā)者DRPCHFRPCHF城市政府G

1-100111000開發(fā)者D11000

1-1001假設(shè)關(guān)心的為1，不關(guān)心為0，希望降低為-1。在這個(gè)平衡中，關(guān)心的總體收益為正值。容積率的解讀規(guī)劃師和開發(fā)者規(guī)劃的評(píng)價(jià)R容積率，P土地單位價(jià)格，C建筑密度，H建筑高度，F(xiàn)總建筑面積，

規(guī)劃師UP開發(fā)者DRPCHFRPCHF規(guī)劃師UP

1-1001-10-1-10開發(fā)者D-10-1-10

1-1001假設(shè)關(guān)心的為1，不關(guān)心為0，希望降低為-1。在這個(gè)平衡中，關(guān)心的總體收益為負(fù)值。容積率的解讀R關(guān)心收益R關(guān)心矛盾收益規(guī)劃師UP開發(fā)者D城市政府G規(guī)劃師UP

1-1開發(fā)者D-1

1城市政府G-11

一致為1，不一致為-1，不干擾為0;總收益為０．三方協(xié)調(diào)，并可以找到平橫。規(guī)劃的評(píng)價(jià)Ｐ關(guān)心收益P關(guān)心矛盾收益規(guī)劃師UP開發(fā)者D城市政府G規(guī)劃師UP

00開發(fā)者D0

-1城市政府G0-1

一致為1，不一致為-1，不干擾為0，無(wú)限制元素。容積率的解讀C關(guān)心收益規(guī)劃的評(píng)價(jià)H關(guān)心收益C關(guān)心矛盾收益規(guī)劃師UP開發(fā)者D城市政府G規(guī)劃師UP

-11開發(fā)者D-1

-1城市政府G1-1

一致為1，不一致為-1，不干擾為0，無(wú)限制元素。H關(guān)心矛盾收益規(guī)劃師UP開發(fā)者D城市政府G規(guī)劃師UP

-11開發(fā)者D-1

-1城市政府G1-1

一致為1，不一致為-1，不干擾為0，無(wú)限制元素。容積率的解讀F關(guān)心收益規(guī)劃的評(píng)價(jià)F關(guān)心矛盾收益規(guī)劃師UP開發(fā)者D城市政府G規(guī)劃師UP

00開發(fā)者D0

0城市政府G00

一致為1，不一致為-1，不干擾為0，無(wú)限制元素。土地所有者——政府(G)應(yīng)是解決矛盾的主體；統(tǒng)一矛盾的基礎(chǔ)則是城市規(guī)劃(UP)。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃是城市整體利益的體現(xiàn)者。它既要考慮社會(huì)與環(huán)境效益，也要滿足開發(fā)者(D)合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，容積率R的確定應(yīng)遵循下列兩項(xiàng)原則:

(1)R的上限，取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求；(2)R的下限，取決于開發(fā)者能承受的最高“樓面地價(jià)”P。

談判過程中，可以用“調(diào)節(jié)系數(shù)法”來(lái)進(jìn)行利益的協(xié)調(diào)。其指導(dǎo)原則是:土地所有者(G)應(yīng)該在通過提高R，使F增加，P降低的情況下，與開發(fā)者(D)分享利益。但是，R的提高以不超過合理的上限為條件。

容積率的解讀提高u的收益規(guī)劃的評(píng)價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)u(0<u<1)政府和開發(fā)者協(xié)調(diào)系數(shù)PP′RR′開發(fā)者獲益城市政府獲益μ=00000000<μ<1111111μ=1000000μ>1-1-110-10

以上四種情況，只有第(2)種情況，即0<μ<1時(shí)，是可以談判的。政府可以酌情確定城市各個(gè)地段的μ值?？紤]調(diào)節(jié)系數(shù)μ(即第2種情況)顯然較為合理。開發(fā)者要求提高R所得到的利益中，應(yīng)該由政府分享一部分，這樣既體現(xiàn)了較為公平的原則，也可適當(dāng)節(jié)制開發(fā)者過分追求高容積率的欲望。容積率的解讀R平衡的收益規(guī)劃的評(píng)價(jià)R的收益R提高R不變

R降低城市管理100開發(fā)者10-1居住者-101確定容積率的主要因素1.地塊的使用性質(zhì)。這是由于各種用地有不同的“功能”要求，如商業(yè)、旅店、辦公樓等的容積率一般應(yīng)該高于住宅、學(xué)校、醫(yī)院、劇院等；

2.地塊的區(qū)位。城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會(huì)有不同的出讓價(jià)格。一般說(shuō)，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價(jià)格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)；

3.地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件。即開發(fā)建設(shè)的支撐條件，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的水平和自然條件(如地基、土壤、排水等)。一般說(shuō)，較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐；

4.地塊的空間環(huán)境條件。即與相鄰四周在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，以及城市設(shè)計(jì)上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、通道等；

5.地塊的土地出讓價(jià)格，即政府的期望價(jià)格。一般情況下，容積率與出讓價(jià)格成正比。期望價(jià)格高，容積率也要相應(yīng)提高。規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式評(píng)價(jià)三、容積率與空間形態(tài)評(píng)價(jià)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題規(guī)劃的形式規(guī)劃總體應(yīng)滿足的原則社區(qū)共享原則生態(tài)優(yōu)化原則社區(qū)發(fā)展原則1、為什么有些規(guī)劃講求“形式”？·更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引起市場(chǎng)關(guān)注·契合了人們對(duì)于“形式”的需求，強(qiáng)化某種空間氛圍·設(shè)計(jì)師的“自發(fā)”需求，追求構(gòu)圖上的秩序和美感市場(chǎng)角度客戶角度設(shè)計(jì)角度2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比B、經(jīng)營(yíng)“軸線”C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果D、超大尺度的構(gòu)圖元素E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)F、單元復(fù)制/母題重復(fù)2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段“通?！钡纳鐓^(qū)規(guī)劃2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段B、經(jīng)營(yíng)“軸線”深圳桃源居長(zhǎng)春中海水岸春城天津汐岸國(guó)際2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果上海未來(lái)灣佛山萬(wàn)科山水家園2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段D、超大尺度的構(gòu)圖元素上海國(guó)際住宅競(jìng)賽成都萬(wàn)科金色家園2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)北京陽(yáng)光上東沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段F、單元復(fù)制/母題重復(fù)深圳四季花城中山萬(wàn)科城市風(fēng)景成都博瑞光華規(guī)劃主要的評(píng)價(jià)參考一、規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)二、規(guī)劃的形式感三、容積率與空間形態(tài)四、基于客戶的判斷五、走出成熟的定式主要的認(rèn)識(shí)內(nèi)容六、規(guī)劃的病例七、商業(yè)的病例八、管理的問題容積率與空間形態(tài)作為社區(qū)規(guī)劃中的一個(gè)重要指標(biāo)和參數(shù)，容積率在一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系。在容積率一定的條件下，開發(fā)者與設(shè)計(jì)者完全可以通過產(chǎn)品類型、建筑布局、園林規(guī)劃等諸多元素，打造產(chǎn)品的特色，同時(shí)創(chuàng)造地塊最佳的經(jīng)濟(jì)效益容積率與規(guī)劃布局A、社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相似的舒適度

B、在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度容積率與規(guī)劃布局容積率與規(guī)劃布局高容積率下樓間距與中庭院之間的矛盾容積率與規(guī)劃布局根據(jù)鄭州市建筑工程管理技術(shù)規(guī)定：100m的高層平行布置時(shí)南北向間距最小為35m。角對(duì)角布置時(shí)板式山墻最小距離為20m,塔式山墻最小距離為25m。相對(duì)于面對(duì)面的布置，角對(duì)角的布置的利用率更高，同時(shí)也更有利于減弱戶與戶之間的視線干擾節(jié)省大量的中庭面積分析圖一容積率與規(guī)劃布局容積率與規(guī)劃布局采用角對(duì)角的方式布置總圖，但并沒有減小樓棟之間的間距，相反卻拉大了戶與戶之間的對(duì)視距離，形成較大的綠化空間分析圖二容積率與規(guī)劃布局主要特點(diǎn)：板塔結(jié)合、提高單體品質(zhì)單體品質(zhì)：板樓為主，高舒適型內(nèi)部空間：通過圍合式的布局及大量的東西向布局在社區(qū)營(yíng)造了罕有的3萬(wàn)平方米的大規(guī)模中心園林外部形象：高容積率下的低密度高舒適型容積率與規(guī)劃布局朗琴園-北京容積率與空間形態(tài)建筑密度是一個(gè)常常被人忽視的問題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)

容積率與建筑密度4組團(tuán)1組團(tuán)9-10組團(tuán)2組團(tuán)5組團(tuán)主要特點(diǎn)：用town