長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)報(bào)告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)（草擬）分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況二、SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目建議五、附件前言根據(jù)目前長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)株洲市場(chǎng)的了解及對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，故對(duì)該項(xiàng)目提出以下拙見(jiàn)（僅供參考）：物業(yè)定位：立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的現(xiàn)代化、大規(guī)模、多功能、多媒體布（輔）料展貿(mào)交易中心形象定位：湖南首家贖回式保險(xiǎn)基金類商場(chǎng)充株地區(qū)首條室拼內(nèi)立體商業(yè)廣職場(chǎng)倍詳情分析如下孕：一、項(xiàng)目概況尺1.武區(qū)域市場(chǎng)介紹終株洲位于湖南爸省南部，是湖謙南省的工業(yè)大采市和第二大經(jīng)億濟(jì)城市，是中恩南地區(qū)最大的訪鐵路交通樞紐蓬，京廣線、湘紛黔線、浙贛線測(cè)等鐵路交通干漲線在此匯集。寒箏株洲市場(chǎng)商業(yè)襪潛力巨大，物嗎流批發(fā)市場(chǎng)十拐分發(fā)達(dá)，特別覆是服裝行業(yè)已戚經(jīng)成為株洲的晚重要經(jīng)濟(jì)支柱移，蘆淞批發(fā)市竊場(chǎng)是全國(guó)五大榨服裝批發(fā)市場(chǎng)稿之一，全市有久大小服裝批發(fā)察市煎場(chǎng)余2斜6貼個(gè)，勻近適5蹈萬(wàn)家鋪面。隨豐著長(zhǎng)株潭一體聲化趨勢(shì)的發(fā)展血，株洲將形成逼更大的批發(fā)市銜場(chǎng)群。但株洲東市傳統(tǒng)的服裝蠟批發(fā)市場(chǎng)在專懶業(yè)化、智能化布、營(yíng)銷理念和扮銷售手法上已山經(jīng)相對(duì)落后，步檔次相對(duì)較低帖，品牌意識(shí)缺鐵乏，這些因素暖成為制約株洲毀市場(chǎng)向更大、醉更強(qiáng)發(fā)展的瓶逝頸。掛而株洲布市更泊面臨著莫大的列契機(jī)，長(zhǎng)泰商更業(yè)廣場(chǎng)以其獨(dú)敵特的地理優(yōu)勢(shì)通、規(guī)模優(yōu)勢(shì)及鞠定位填補(bǔ)了株句洲乃至整個(gè)中秧南地區(qū)布（輔跨）料市場(chǎng)分散街的格局。鵲2巖．競(jìng)爭(zhēng)樓盤分惠析丘詳情見(jiàn)后期市命場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)腹告雕3.倡嚴(yán)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介略能二白．這SWO虜T誰(shuí)分析S：優(yōu)勢(shì)分析飲☆咐地理交通優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)消費(fèi)優(yōu)勢(shì)規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢(shì)政策扶持優(yōu)勢(shì)央周邊產(chǎn)業(yè)配套聲優(yōu)勢(shì)物流配套優(yōu)勢(shì)投資方式優(yōu)勢(shì)付款方式優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)商業(yè)推廣優(yōu)勢(shì)瀉W俘：劣勢(shì)分析（癥針對(duì)目前狀況卷）治安環(huán)境差會(huì)相關(guān)物流配套妄尚未成熟持項(xiàng)目銷售周期值過(guò)長(zhǎng)招商力度欠缺粘廣告推廣無(wú)針昏對(duì)性燦對(duì)本地市場(chǎng)了原解不深入盟O野：機(jī)會(huì)點(diǎn)分析頓株洲作為全國(guó)輕五大服裝批發(fā)朵市場(chǎng)之一，行愧業(yè)市場(chǎng)發(fā)育已從經(jīng)十分成熟，弊但目前本市還杜沒(méi)有一個(gè)規(guī)劃犧完善、檔次較銳高、功能齊全編的大型布（輔腎）料集散中心隱，這為本項(xiàng)目蟻提供了良好的險(xiǎn)契機(jī)。艙項(xiàng)目處于合泰肅服裝加工基地帝中心部位。犬現(xiàn)有布（輔）看料市場(chǎng)因交通盛瓶頸、物流不騾便、環(huán)境雜亂條、防火設(shè)施差萌等因素而使其衣暗藏隱患，其貨相對(duì)滯后的硬滴件條件已經(jīng)不搜適合現(xiàn)代化商章業(yè)發(fā)展的需要回，本項(xiàng)目可借朋此機(jī)會(huì)取而代育之。限本項(xiàng)目可憑借巾較低的價(jià)位推酷向市場(chǎng)，形成秩巨大的升值表夠象，吸引本地思客商、外來(lái)生僵產(chǎn)廠家及投資營(yíng)者。勺周邊地區(qū)長(zhǎng)沙埋、湘潭、邵東南等地的投資、做經(jīng)營(yíng)人士眾多爺，這使本項(xiàng)目星擁有廣大的目房標(biāo)客戶群。室由于受本地經(jīng)森濟(jì)大環(huán)境的影成響，本市居民嬌投資等方面意漠識(shí)還較為薄弱農(nóng)，易于受輿論發(fā)導(dǎo)向、媒體宣懂傳影響，這意酷味著對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)來(lái)講，推廣造輛勢(shì)十分重要。危T爸：威脅點(diǎn)分析飛現(xiàn)有市場(chǎng)已有練成熟的客戶網(wǎng)洞絡(luò)，因此對(duì)本課項(xiàng)目的招商工派作帶來(lái)一定阻優(yōu)力預(yù)株洲市整體商薯業(yè)環(huán)境過(guò)于飽嘴和，本地人投傾資意識(shí)相對(duì)理律性，大部分經(jīng)靜營(yíng)人士已有店碌鋪，手頭資金贏多用于貨物流運(yùn)通，無(wú)意識(shí)二吐次購(gòu)鋪。爺部分投資經(jīng)營(yíng)鋪者對(duì)今后在此哪工作的生活、方自然環(huán)境存在素一定抗性。湊本項(xiàng)目因前期木對(duì)外推廣已產(chǎn)吼生一定負(fù)面影燥響。三．項(xiàng)目定位1．物業(yè)定位噴立足株洲，輻滋射全省、中南僑地區(qū)的濟(jì)現(xiàn)代化、規(guī)模厲化、多功能、播多媒體布（輔刺）料展貿(mào)交易泊中心詮釋：銳立足株洲，輻矮射全省、中南谷地區(qū)的渡：拋現(xiàn)代化服飾展修貿(mào)交易中心面：配備高標(biāo)準(zhǔn)億的商業(yè)設(shè)施，竹設(shè)有自動(dòng)扶梯甜、等系統(tǒng)，以喂及照明、消防姑、保安、水電珍、通訊等全方沃位現(xiàn)代化設(shè)施疾。工規(guī)?；迹ㄝo耽）料展貿(mào)交易尺中心猜：株洲規(guī)模最捉大、集展貿(mào)、置材料等交易于貌一體。椒多功能布（輔額）料展貿(mào)交易溉中心嗽：托運(yùn)中心、烤搬運(yùn)中心、銀幅行、電信、餐非飲、大型倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)區(qū)、商務(wù)中心計(jì)、會(huì)議室、洽喘談室、經(jīng)營(yíng)管剖理辦公室及布忘（輔）料品牌爺推廣中心等。搶多媒體服飾展揭貿(mào)交易中心炮：建立網(wǎng)站；雷網(wǎng)站建設(shè)分三借步走，一是配蛾合招商，提高坐廣場(chǎng)的知名度子；二是在開(kāi)業(yè)匆之后，將企業(yè)言資料集中在網(wǎng)稈站上，幫助企迫業(yè)擴(kuò)大影響；乏三是聯(lián)合銀行趨和相關(guān)單位，貌協(xié)助進(jìn)駐商家霧，走電子商務(wù)失之路，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)野上遠(yuǎn)程交易。2．形象定位渣中國(guó)首家贖回蝴式保險(xiǎn)基金類弓商城行中南地區(qū)首條晃室內(nèi)立體商業(yè)外步行街詮釋：☆基金類：晨嗓刪將金融領(lǐng)域中響基金的概念引頑入商場(chǎng)銷售。劉眾所周知基金派是以份為單位航的，大部分基汗金都是每新份餓1媽元錢，最低認(rèn)勺購(gòu)箭為羞100久0竄個(gè)單位，餃即笨100段0負(fù)元。作為一種楊大眾投資手段巧，投資者在購(gòu)灌買基金時(shí)簡(jiǎn)便舊易算而且投資釘額度小，極大桿的滿足了人們慌投資的愿望。致掘文針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)陸說(shuō)，我們認(rèn)為宮沒(méi)有必要也不學(xué)應(yīng)采取所有權(quán)約和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分奸離的銷售方法屠。原因有二：與一、以本項(xiàng)目私的低售價(jià)，既掃使是兩權(quán)不分瘋離也完全可以犬達(dá)到低總價(jià)、蘭低首期的降低仰置業(yè)門檻的效裁果；二、通過(guò)謠對(duì)市場(chǎng)的了解樓，目標(biāo)客戶群撫中有相當(dāng)比重佳是買來(lái)自用或?qū)邮亲杂?、投資暑皆宜，投資客洲中也有相當(dāng)部們分是追求穩(wěn)定常的返租回報(bào)和鑰轉(zhuǎn)手費(fèi)收益的鐵，往往轉(zhuǎn)手費(fèi)櫻的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)夕大于返租回報(bào)舒。壇難異因此，我們認(rèn)盲為只要可營(yíng)業(yè)溝的鋪位面積足怎夠小一樣能達(dá)范到天“拳產(chǎn)權(quán)式商瞇鋪討”哪的效果。我們雁建議，以小面價(jià)積鋪位作為本石項(xiàng)目的主力鋪炒位，在《置業(yè)慣計(jì)劃》中列出利其總價(jià)、首期牌等指標(biāo)，將其拼作為一種基金謀單位按份進(jìn)行禍推廣和銷售，南這樣既可以降面低置業(yè)門檻，已又簡(jiǎn)便易購(gòu)，綢即使投資者需森求大面積，則擁可購(gòu)買多份。推投資者買的不住再粱是赤“孤平方姥米驅(qū)”虜，而疊是款“炭份腎”洪，強(qiáng)化其投資忙概念，也利于腳包裝宣傳?！畋ｋU(xiǎn)：此扭水保險(xiǎn)分宣為頸2仔種，一是分紅施型保險(xiǎn)，一是漂一般險(xiǎn)。這里搬提到的保險(xiǎn)是殖指具備保險(xiǎn)業(yè)港務(wù)特點(diǎn)的商鋪捏投資。券太笑分紅型保險(xiǎn)方問(wèn)興未艾，如今客是投資界的寵蔥兒，究其原因妥，不外乎三點(diǎn)傾：昨投資的低風(fēng)險(xiǎn)牢(翼即相對(duì)于證券宵、企業(yè)債、金傾融債、期貨的階穩(wěn)定收益尼性翠)塔；同額外收益療(很有疾病險(xiǎn)、意亡外險(xiǎn)等滿足人嚴(yán)們安全需求的濃收兄益貫)顛；分紅。段我們認(rèn)為完全漁可以使本項(xiàng)目非具備相對(duì)分紅彩型保險(xiǎn)的優(yōu)越迫性。為滿足投螞資者獲得穩(wěn)定爸收益的需求，恐可以通過(guò)宣傳村市場(chǎng)容量、發(fā)宜展商的雄厚實(shí)杰力、入駐大商淋家的優(yōu)良業(yè)績(jī)丙等來(lái)實(shí)現(xiàn)；遠(yuǎn)撕遠(yuǎn)高于保險(xiǎn)公高司（信托公司蒼）每復(fù)年庭2漁～譯5徒％的分紅防，闊8勉％的高回報(bào)率覽能滿足投資者別好的收益的需始求；我們建議羅，與保險(xiǎn)（或踢者信托）公司誕建立戰(zhàn)略聯(lián)盟打關(guān)系并出資為背業(yè)主投保一般立險(xiǎn)想(押花費(fèi)很燙少繼)腥，使業(yè)主同樣鎖享有額外收益末，也有利于宣劑傳推廣。滿足菊了肺此巴3暴點(diǎn)，本項(xiàng)目即困是一種相對(duì)于栗分紅型保險(xiǎn)來(lái)陪說(shuō)較好的投資統(tǒng)手矮段按(男而且不考慮商單鋪增值因激素錘)筋。歪☆識(shí)贖回式投：類似于開(kāi)放既式基金的贖回裕模式，不同之測(cè)處在于必須等鏈到返租期滿方疤可由發(fā)展商按蘆照購(gòu)買時(shí)的原寺價(jià)回購(gòu)。如此斜計(jì)算，投資者滔可以在犧牲鋪取位增值可能的付基礎(chǔ)上得伐到間18胖0從％的回州報(bào)廉(膝假章設(shè)襲1貫0遲年期每殃年析8稍％返話租峰)睜。該概念的提史出是為了應(yīng)延對(duì)漁“跳返租期滿怎么蔬辦燃?往”江的疑問(wèn)，同樣煙可提供的選擇過(guò)還有咐：雅A僑．按市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)繼續(xù)回租巷；廟B溝．與長(zhǎng)泰商業(yè)抽廣場(chǎng)管理公司冬合作經(jīng)營(yíng)去；江C杠．入長(zhǎng)泰商業(yè)指廣場(chǎng)管理公司敬股份板；圍D好．可自貌營(yíng)區(qū)(閉服從統(tǒng)一管旗理罩)習(xí)。至小結(jié)：若依上面文操作，則本醫(yī)項(xiàng)目鋪位當(dāng)是廟集保斗險(xiǎn)預(yù)(哥分紅型和一般帆型鮮)醉、基金、原始狹股（商鋪的低域價(jià)位造就高增砍值的可能）、咳證券、房地產(chǎn)吃優(yōu)勢(shì)于一體的弟投資方式少。3．市場(chǎng)定位艙賠根據(jù)初步了解萬(wàn)，我們認(rèn)為本濾項(xiàng)目的市場(chǎng)重貨點(diǎn)是在株洲做桐生意的商人和詠本地的購(gòu)鋪者作，外地的購(gòu)鋪寶者大部分將來(lái)逼自長(zhǎng)沙、邵東雅、湘潭等地及票株洲下屬縣市鑒的潛在市場(chǎng)。名挑奪同時(shí)，鑒于投驚資者行為的兩鬧維死性遞(喚自用與投資并反重；穩(wěn)定回報(bào)統(tǒng)與頂手費(fèi)收益牛兼鉛得裹)島和依據(jù)我們對(duì)炕批發(fā)行業(yè)的認(rèn)抄識(shí)，我們認(rèn)為寄：閥本地與外地的理購(gòu)鋪者的比例輛約為：甘8栽：掃2俱4難．客戶群體定食位溜1)硬木經(jīng)營(yíng)商定位嗎☆很植布（輔）料批禾發(fā)商刪☆例凈服飾原材料批妙發(fā)商耽☆限胸為商城內(nèi)批發(fā)耍商服務(wù)的商務(wù)葵配套商燒畢令銀行、電信、裝餐飲、超市等把2)狹尸投資者定位型☆期媽本市有較強(qiáng)經(jīng)軌濟(jì)實(shí)力的居民萍右鍬其主要特征是庸：糠蟲(chóng)A釋．對(duì)蘆淞、合蹤泰的商業(yè)發(fā)展案趨勢(shì)非常熟悉吹，有較深的了檔解及感情，區(qū)紋域內(nèi)的商鋪會(huì)眠是他們的第一煤選擇享朵B斑．大部分已組腎成家庭，并有甩了下一代塌執(zhí)C部．有穩(wěn)定的經(jīng)寨濟(jì)收入，手頭寬上有閑錢維統(tǒng)D獎(jiǎng)．對(duì)投資的可罷行性的綜合判不斷往往較模糊制，有購(gòu)買的沖姓動(dòng)拉命E怪．期望資金回扒報(bào)高于銀行存巾款、債券及購(gòu)像買住宅先F充．對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)依商的認(rèn)知度非描常高刪G督．一般自己不榜經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投沖資保障要求較今高潛H威．對(duì)商場(chǎng)返租乓的年限并不要需求太長(zhǎng)，主要寬看重項(xiàng)目以后顫的升值潛力。墳I喘．首先考慮投他資物業(yè)的總價(jià)促，再考慮商鋪孕的樓層、形伏銹、間隔等廉逃找這部分人多具晶備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)只能力，因無(wú)合太適的投資途徑移，投資鋪位對(duì)撿他們來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)歸不高又相對(duì)簡(jiǎn)筋單，不需太多甘專業(yè)知識(shí)，因滾此只要掘有包裝出色、扒前景廣闊的商略鋪推出，他們捉會(huì)有強(qiáng)烈的興洪趣皂。遷☆擦麥專業(yè)的商鋪投殃資客固掏牧該部分客戶的供特征是：振A.醬甲對(duì)株洲市的商量業(yè)環(huán)境非常熟閃悉特B.疏定曾成功地進(jìn)行寧過(guò)商鋪投資，晉是老道的投資拆者尸C.缸辯手頭資金相當(dāng)擠充裕質(zhì)D.臣馳非?？粗赝顿Y兄物業(yè)地段，希榨望在商業(yè)氛圍柿濃的地段進(jìn)行喂投資圓E.氧顧非常關(guān)注物業(yè)雜的升值潛力級(jí)P.伐訊會(huì)考慮商場(chǎng)的麗規(guī)劃布局、商顧鋪的間隔、形爹狀等因素啊G.槽調(diào)對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商蜘非常認(rèn)同，品存牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)財(cái)駐將對(duì)他們的狹投資起到極大蠅的促進(jìn)作用。贏對(duì)是否由知名寫(xiě)品牌的經(jīng)營(yíng)商核來(lái)經(jīng)營(yíng)管理十唱分看重?zé)o?！顚?shí)際用家諷膨暮該部分客戶比辦較重視：間A.標(biāo)救周邊商業(yè)氣氛羊：間具體為商鋪所鐘處位置人流量息是否暢旺，商彩業(yè)氣氛是否濃嚴(yán)郁，是否已成螞行成市等霧B.穗梯物業(yè)自身素質(zhì)膝：腸具體為物業(yè)規(guī)刷模、內(nèi)部規(guī)劃法設(shè)施、物業(yè)管探理、配套設(shè)施勁等C.價(jià)格：翼護(hù)患實(shí)際用家將收麥集多方資料，丙權(quán)衡周邊同類湖物業(yè)的價(jià)格水淚平與經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)渾，經(jīng)過(guò)精密詳筑細(xì)的預(yù)算后，靜再?zèng)Q定是否購(gòu)塞買券D.煙菌鋪位形狀、間屋隔是否實(shí)用：品實(shí)際用家非常語(yǔ)關(guān)心鋪形是否嗽方正、實(shí)用，瞇門面是否寬敞怖，進(jìn)深是否適方合等離E.泉炭商場(chǎng)是否能如獻(xiàn)期開(kāi)業(yè)：閱實(shí)際用家將非癥常關(guān)心所購(gòu)商陰場(chǎng)是否能按預(yù)身定開(kāi)業(yè)時(shí)間使呢用，因?yàn)檫@直為接關(guān)系到其經(jīng)吊營(yíng)獲利、回收柔成本的時(shí)間長(zhǎng)祖短。倉(cāng)☆件佳實(shí)際用家和投灶資客之間的游布離階層分摘敞這部分有閑錢鎮(zhèn)投資者可能購(gòu)輪鋪的目的不同朱，或是想置一穩(wěn)份固定資產(chǎn)以迎防不測(cè)、養(yǎng)老楚，或是為下一煌代留下點(diǎn)產(chǎn)業(yè)紙，或是感覺(jué)生承意不好做沒(méi)有仍投資途徑等。輩在包裝推廣過(guò)罪程中，須各個(gè)炭擊破，促使其避下決心投資，意尤其需注傲意核“兇創(chuàng)條業(yè)康”貸、鬧“己為下一代留產(chǎn)井業(yè)泊”茶概念的炒作。漲5帳.堆價(jià)格定位糾（換略）史6強(qiáng).柿功能定位灰（豎略）狡四猶.障大項(xiàng)目建議移1棄、商場(chǎng)規(guī)劃建輕議殲（駱略）位1)隊(duì)蒙總體規(guī)劃布置牙建鼓議隱零2)咬莊內(nèi)部交通通道池設(shè)置建議懸3)趙誰(shuí)鋪位形式建議在2.點(diǎn)是商場(chǎng)管理建議芽（釋略）招五、附件：（競(jìng)例）淋城中布料輔料之市場(chǎng)刺地理位置：階人民路與建設(shè)苗路交匯處斥商場(chǎng)規(guī)模：升主體二層，單從層面積只約尿690剖0慶平米，總面積礎(chǔ)近浴1380窮0臨平米。共有鋪臂位徒數(shù)每33語(yǔ)5訪個(gè)左右，其中丟一樓共有鋪帥位繡16鍵6暮家，二樓共有嶺鋪斑位辱16蹦9忍家；免經(jīng)營(yíng)模式：窯獨(dú)立式鋪位經(jīng)瘋營(yíng)，溫一樓主力鋪位聞使用面積弓2-3盛平米踢左右，通道然2.4寫(xiě)M壞二樓主力鋪位魄使用面瓦積誰(shuí)12.9愛(ài)6堪平米逼，通道暴2.6動(dòng)怕M緊；盤各樓層經(jīng)營(yíng)定鵲位及租金水平浩（以使用面積狹計(jì)算）：火樓層勒經(jīng)營(yíng)定位幣租金水平（元獵/m2曲·騙月）串一樓炮布料啞50-15攻0巖元離二樓端布料、輔料架120-20謝0瞧元匯注：其它費(fèi)用壇·昏管理費(fèi)秧：灑45適0林元脾/胸月掃·愿工商濾：腥11拒0鄭元艙/籌月孟·灣國(guó)稅案：選15掠0安元儲(chǔ)/果月斷各樓層經(jīng)營(yíng)品付種及商戶數(shù)：像樓層澇經(jīng)營(yíng)品種煎商戶數(shù)沿商戶總數(shù)囑一樓還布料佳16頁(yè)6奶家躁16羊6繼家澤二樓鄙布料樹(shù)8卡8閥家衫16強(qiáng)9歉家登輔料拔8盼1規(guī)家盛商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種豐比例一覽表：商城配套：姻硬件配套：彎中央空調(diào)鑒裝修過(guò)的二樓海增設(shè)了中央空會(huì)調(diào)，一樓仍無(wú)荷中央空調(diào)秧扶梯糊無(wú)糟升降梯撇無(wú)峰停車位錫無(wú)規(guī)劃停車位懶貨運(yùn)、快遞配做套針無(wú)料餐飲配套貿(mào)無(wú)返銀行配套裕中國(guó)銀行擾營(yíng)業(yè)時(shí)間邊4初：咬00-1甜6蠅：笛00報(bào)推廣方式：盈定期推廣傍