xxx批發(fā)市場市場運營管理方案

XXXXXXX綜合批發(fā)市場市場運營管理方案市場運營管理方案二OO四年八月三十日XXXXXXXX綜合批發(fā)市場市場運營管理方案目錄第一部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場基本情況第二部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理模式一、市場運營管理模式（一）建立健全市場運營管理機構(gòu)（二）完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道（三）市場啟動程序二、市場運營管理目標(biāo)第三部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理組織構(gòu)架一、XXXX市場管理中心（一）組織構(gòu)架（二）工作職責(zé)二、XXX管理公司（一）組織構(gòu)架（二）工作職責(zé)三、XXXXXXXXXXX市場商會（一）組織構(gòu)架（二）工作職責(zé)第四部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理配置一、物業(yè)管理用房配置二、物質(zhì)裝備配置三、運營管理支出預(yù)算第五部分前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理籌備二、入住運作方案（一）前期介入與接管驗收（二）入住期間的監(jiān)管三、房屋裝修管理第六部分日常物業(yè)管理第七部分商務(wù)管理服務(wù)一、商務(wù)管理模式二、商務(wù)服務(wù)三、商務(wù)管理四、市場相關(guān)機制的健全附件一：商務(wù)管理公約附件二：前期物業(yè)管理協(xié)議-—--附件：商鋪裝修管理協(xié)議附件三：物業(yè)管理公約第一部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場基本特征萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場，全國重點鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃項目，國家級商貿(mào)園區(qū)一期工程，XXX人民政府和X鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，國家開發(fā)銀行提供資金支持，武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。項目占地面積1400畝,建筑面積近70萬平方米。首期工程占地110畝,建筑面積6。3萬平方米。市場建成后，將借助XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的現(xiàn)代化管理與運作，形成1小時快速經(jīng)濟(jì)圈,輻射周邊100公里半徑內(nèi)數(shù)千萬消費人群,成為魯東地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)批發(fā)基地及全國重要商品集散地，為國內(nèi)外商家提供一流的經(jīng)營環(huán)境和有序的流通格局.市場一期總平面布置圖：第二部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理模式一、市場運營管理模式（一）建立建全市場運營管理機構(gòu)政府成立X市場管理中心；投資商成立管理公司；各行業(yè)經(jīng)營戶成立萊州XXXXXXXX市場商會。各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，實行“三位一體"的運行管理模式。如下圖（二）完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道（三）快速啟動市場二、市場運營管理目標(biāo)“安全、便利、快捷”安全的涵義:人身安全、財產(chǎn)安全、消防安全。便利的涵義：為經(jīng)營戶打通上下游市場的進(jìn)貨渠道、為經(jīng)營戶辦證和代理注冊商標(biāo)提供方便、有成熟的市場交通網(wǎng)絡(luò)?？旖莸暮x：提供專業(yè)的物流公司為經(jīng)營戶的商品的運輸和倉儲提供最快捷的服務(wù)。第三部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理組織構(gòu)架一、X市場管理中心（一）組織構(gòu)架（略）（二）工作職責(zé)市場管理中心是鎮(zhèn)政府的派出機關(guān)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)和鎮(zhèn)政府的委托，行使相應(yīng)的政府管理職能.其主要職責(zé)是:1、宏觀管理市場經(jīng)濟(jì)工作，統(tǒng)籌制定市場發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整專業(yè)市場布局，適時設(shè)定市場各項配套服務(wù)項目，制定和組織實施市場各項目標(biāo)和任務(wù).2、加強批發(fā)市場建設(shè)，搞好招商引資。3、開展批發(fā)市場服務(wù)，做好有關(guān)社會保障工作。4、負(fù)責(zé)對批發(fā)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行日常監(jiān)督、檢查和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)宣傳、發(fā)動、組織市場經(jīng)營戶和相關(guān)群眾開展愛國衛(wèi)生運動，協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)所搞好政策性收費工作。5、調(diào)查研究市場出現(xiàn)的新情況、新問題，制定相關(guān)的規(guī)章制度。6、對參與市場管理的各職能部門進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，支持各職能部門依照法規(guī)充分行使職權(quán).并經(jīng)鎮(zhèn)政府及參與市場管理的上級業(yè)務(wù)主管部門授權(quán)，負(fù)責(zé)組織指揮聯(lián)合執(zhí)法隊伍開展執(zhí)法監(jiān)督活動.7、組織并實施社會治安綜合治理、法制宣傳教育、人民調(diào)解、治安保衛(wèi)工作。8、依法做好計劃生育管理工作。9、參與檢查、督促新建、改建市場的公共配套設(shè)施的落實，指導(dǎo)、監(jiān)督批發(fā)市場物業(yè)管理工作。配合做好流動人口管理,防災(zāi)救災(zāi)等工作.11、向鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門反映經(jīng)營戶的意見和要求，處理群眾來信來訪事項。12、完成上級交辦的其他任務(wù).二、萊州XXXXXXXX市場運營管理公司（以下簡稱管理公司）（一）組織構(gòu)架（二）工作職責(zé)綜合部1、行政管理：（1）負(fù)責(zé)秘書工作，包括行政文件的處理、內(nèi)外信息的交流、文書及機要工作，以及各種會議的會務(wù)工作。（2）負(fù)責(zé)對各部門完成工作情況的督辦和催辦。（3）負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)及對外的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。（4）負(fù)責(zé)對外的宣傳工作。（5）負(fù)責(zé)物品的采購、領(lǐng)用、存儲及分配工作。（6）負(fù)責(zé)文字資料的歸檔、整理工作。2、人事管理：（1）負(fù)責(zé)定崗定員定編、人員招聘工作.（2）負(fù)責(zé)人員的勞資工作。（3）負(fù)責(zé)員工的考核、培訓(xùn)工作。（4）做好人員的檔案管理、利用工作.（5）做好人力成本的核算工作,為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供相關(guān)的信息、資料,做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀。3、財務(wù)管理：（1）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度，負(fù)責(zé)辦理借款和各項費用的報銷工作。（2）審核監(jiān)督現(xiàn)金的托收承付，嚴(yán)格按照合同辦事，防止資金占用。（3）負(fù)責(zé)填寫現(xiàn)金憑證，銀行憑證和銀行存款，現(xiàn)金記帳做到日清月結(jié)，按時與銀行核對帳目.（4）根據(jù)科目設(shè)計，及時建立健全帳簿并做好帳務(wù)處理工作。（5）根據(jù)會計制度，審核收、付款憑證及附件,并據(jù)以填制記帳憑證。（6）及時做好明細(xì)帳的各項工作，并與總帳核對,做到總分類帳與所屬明細(xì)分類帳登記的時期相同，方向一致。（7）負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)往來帳戶的結(jié)算和債務(wù)的處理工作。（8）收取市場物業(yè)管理費,參與監(jiān)督審核房屋管理各種費用和經(jīng)營服務(wù)費用.（9）負(fù)責(zé)結(jié)票裝訂，做到裝訂整齊，原始發(fā)票齊全。物業(yè)部：（1）工程維修：負(fù)責(zé)制定市場公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。負(fù)責(zé)查驗用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實施.負(fù)責(zé)市場的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審。負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負(fù)責(zé)與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)部門的合同評審。負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)及房屋的管理維修。負(fù)責(zé)緊急情況的處理工作。（2）保潔、綠化：保潔：保持市場內(nèi)馬路、人行道和公共場地?zé)o明顯泥沙、污垢.保持停車場無雜物、紙屑、油污，無積水，門窗玻璃無灰塵。排水溝內(nèi)無明顯泥沙、污垢和煙頭。綠化地內(nèi)無明顯大樹葉、紙屑，無垃圾袋等大型雜物。垃圾箱及時清運，周圍無污垢，無積水,垃圾箱離箱兩米無臭味。宣傳欄無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。標(biāo)示牌、路燈無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。綠化：負(fù)責(zé)對植物的澆水,施肥,整形、修剪，除草、松土和防治病蟲害。嚴(yán)禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪,嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。不得任意開挖綠地,不準(zhǔn)在綠化帶丟垃圾.嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)停放自行車、人力車、摩托車、轎車、出租車。嚴(yán)禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標(biāo)語.嚴(yán)禁偷摘花草。經(jīng)營管理部：（1）市場運營中心：每月進(jìn)行一至兩次經(jīng)營戶產(chǎn)品信息的交流和更新，并編制《商品商情》。每日利用市場宣傳欄等設(shè)施發(fā)布市場內(nèi)最新產(chǎn)品信息，為經(jīng)營戶做產(chǎn)品宣傳。負(fù)責(zé)與產(chǎn)品對接點的信息溝通、交流,反饋對接點最新的產(chǎn)品信息。負(fù)責(zé)對經(jīng)營戶進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的培訓(xùn)和經(jīng)營戶間的經(jīng)驗和心得的交流和討論。負(fù)責(zé)年度之星的評選活動，并進(jìn)行獎勵,促進(jìn)市場內(nèi)良好商業(yè)氛圍的形成.開展市場整體的商貿(mào)促銷活動;開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動；負(fù)責(zé)市場的整體運營和市場的操作模式的建立。（2）客戶服務(wù)中心:負(fù)責(zé)市場內(nèi)經(jīng)營戶檔案的建立、管理和利用工作.負(fù)責(zé)接待工商、稅務(wù)、銀行等單位對市場周邊經(jīng)營性開發(fā)工作的檢查指導(dǎo)。負(fù)責(zé)市場內(nèi)商鋪租賃工作。負(fù)責(zé)收集國家、省市對房屋銷售、租賃及市場經(jīng)營的有關(guān)法律、法規(guī)和政策,并負(fù)責(zé)起草和完善物業(yè)管理規(guī)章制度。協(xié)調(diào)處理業(yè)主與商會、各經(jīng)營者之間的矛盾、沖突和利益關(guān)系的關(guān)系；與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行,嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場形象。負(fù)責(zé)配合綜合部收取市場物業(yè)管理費；為業(yè)主排憂解難,接受經(jīng)營戶及顧客的投訴，并及時、妥善解決。建立與經(jīng)營戶的交流溝通平臺，及時全面的將各類信息以各種形式傳達(dá)給業(yè)主，同時建立反饋與服務(wù)雙流向機制，保證信息的對等。保安部:（1）保護(hù)市場內(nèi)物業(yè)的財產(chǎn)安全,維護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)的正常公共秩序。（2）保護(hù)市場內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災(zāi)害事故現(xiàn)場，維持現(xiàn)場秩序。（3）把現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人扭送公安機關(guān)或保衛(wèi)組織。（4）做好市場內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。（5）指揮車輛停放，維護(hù)停車次序，保護(hù)車輛安全。（6）定期檢查消防設(shè)施,安排消防演習(xí),確保消防安全。四、萊州XXXXXXXX市場商會（一）組織構(gòu)架人員結(jié)構(gòu)（二）工作職責(zé)商會本著一切為市場服務(wù)，一切為經(jīng)營者服務(wù)的原則,以商會為抓手，以市場為導(dǎo)向，竭誠維護(hù)經(jīng)營戶的合法權(quán)益,為促進(jìn)XXXXXXXX綜合批發(fā)市場非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特制定如下工作職責(zé):1、制定商會工作計劃，落實日常工作；2、完成上級交辦的各項工作任務(wù)；3、定期召開基隊商會秘書長例會;4、協(xié)調(diào)行業(yè)商會及協(xié)會會員的商務(wù)聯(lián)系;5、組織開展個種學(xué)習(xí)培訓(xùn)、商務(wù)經(jīng)貿(mào)及市場調(diào)研活動；6、收集、反饋市場動態(tài)，并積極配合做好穩(wěn)定工作；7、切實維護(hù)商會會員的合法權(quán)益；8、根據(jù)實際認(rèn)真做好行業(yè)商會組建工作和會員發(fā)展工作。第四部分XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運營管理配置一、根據(jù)國家及煙臺市物業(yè)管理規(guī)定，按市場總建筑面積5%。配置物業(yè)管理用房約300M2。二、物質(zhì)裝備的配置類別名稱數(shù)量合計（元）行政、辦公用品辦公桌、椅辦公文件柜電腦打印機空調(diào)機傳真機保險柜電視機電話室內(nèi)疏通機沖擊鉆維修工具電工工具

水工工具鋁合金梯清潔工具清潔綠化工具垃圾轉(zhuǎn)運車綠化工具保安、交通、消防管理設(shè)備警棍警示牌消防梯消防斧頭專用消防板手鋼盔消防靴食堂設(shè)備后勤設(shè)施寢具員工服裝小計三、物業(yè)管理費支出預(yù)算項目數(shù)量單價月度金額（元）備注1、人員費用（1）人員工資（2）保險福利（3）教育培訓(xùn)費2、行政辦公費（1）交通費（2）電話費（3）低值易耗品（4）廣告、書報費（5）辦公費用3、設(shè)備運行及維保費（1）發(fā)電機組運行維護(hù)（2）消防水泵維保費4、環(huán)境管理費（1）工具購置費（2）勞保用品費（3）消殺費（4）化糞池清掏費（5）生活垃圾清運費

6、治安費(1)裝備費(2)人壽保險費7、不可預(yù)見費1—7合計8、稅費9、支出合計第五部分前期物業(yè)管理入住前后的管理和服務(wù)是市場良好物業(yè)管理的開端，也是物業(yè)管理單位展示物業(yè)管理水平，與經(jīng)營戶建立良好關(guān)系的機會。一、前期物業(yè)籌備工作二、入住運作方案及相應(yīng)措施接管驗收：(一)前期介入與接管驗收1、前期介入，合理規(guī)劃針對市場實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中,一方面根據(jù)市場規(guī)劃建設(shè),另一方面緊密結(jié)合XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并有針對性地擬訂裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、停車管理方案等.舉辦XXXXXXXX綜合批發(fā)市場經(jīng)營戶講座，提前對經(jīng)營戶進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)。為了更好地實施將來對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的管理,對經(jīng)營戶的宣傳和培訓(xùn)作為前期介入的一項重要工作。培訓(xùn)內(nèi)容為：常規(guī)知識培訓(xùn)和裝修制度培訓(xùn)。設(shè)立客戶服務(wù)中心,全程為業(yè)主服務(wù)，凡是涉及到工程、材料、規(guī)劃等各個方面的變動信息，應(yīng)及時全面地以各種形式傳達(dá)給業(yè)主，同時建立反饋與服務(wù)雙流向機制，保證信息的對等。2、做好驗收接管工作在對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與狀態(tài)，預(yù)測業(yè)主可能提出的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案措施，提前向開發(fā)單位通報工程信息，把可能發(fā)生矛盾的地方，消滅在萌芽狀態(tài)，真正做到有備無患,防范于未然。XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的驗收與接管程序如下：(二)入住期間的監(jiān)管1、入住手續(xù)的辦理為使業(yè)主平和、順暢入住XXXXXXXX綜合批發(fā)市場，擬采取如下措施.（1）提前寄發(fā)入住資料辦理入住手續(xù)頭緒繁多，眾多業(yè)主一擁而上難免出現(xiàn)混亂，為解決這個矛盾，在辦理入住手續(xù)前十天將所有入住資料寄發(fā)至業(yè)主，告知其如何辦理入住手續(xù)并要求其填寫好所有表格，避免出現(xiàn)辦理入住手續(xù)時顧此失彼、排隊等候的情況.（2）采取分批入住辦法為了做到入住時井然有序，我們將與發(fā)展商協(xié)商，采取市場門牌號集中與調(diào)整入住日期相結(jié)合的辦法進(jìn)行分期分批入住.屆時我們將在管理處設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。使入住業(yè)主輕松、及時地辦理完相關(guān)手續(xù)并得到管理員的全程服務(wù)。（3）房屋驗收監(jiān)控經(jīng)營戶簽領(lǐng)鑰匙后，向住戶提供《入住房屋驗收單》并在每個區(qū)域的市場通道口設(shè)二名管理人員,協(xié)助住戶驗收房屋。對房屋中較小的質(zhì)量問題，管理人員根據(jù)記錄與施工單位聯(lián)系立即解決；對房屋中重大質(zhì)量問題，業(yè)主隨時可在各區(qū)域市場通道口找到管理人員，與其共同查驗,對問題做好詳細(xì)記錄，限期解決。（4）市場租戶入住手續(xù)辦理管理公司為租戶辦理入伙住手續(xù),主要有以下幾點程序：發(fā)出租戶入伙通知書，通知書應(yīng)包括下列內(nèi)容：辦理入伙手續(xù)的時間、需攜帶的證件，需繳納的款項及需辦理的手續(xù)和程序等。準(zhǔn)備好入伙及裝修時所需填寫的表格。準(zhǔn)備好鑰匙，以及搞好入伙前的清潔工作在辦理入伙手續(xù)時，要核對租戶身份及入伙通知，要求租戶填寫《租戶登記表》,同時要求租戶與管理公司簽署《安全防火責(zé)任書》，該責(zé)任書一式兩份，租戶和管理公司各存一份.向租戶收取保證金、管理費按金及水電費周轉(zhuǎn)金；通知物業(yè)部人員會同租戶登記門牌內(nèi)水電表底數(shù),檢查經(jīng)營戶區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備情況，雙方在《房屋接管驗收單》上簽字并將表格返回物業(yè)部。⑥客戶服務(wù)中心把鑰匙移交給租戶。2、入住儀式喬遷新居，可喜可賀，且業(yè)主對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，將在市場內(nèi)舉辦隆重簡樸的入住儀式。屆時，在市場主入口處設(shè)置彩門、放飛氣球、遍插彩旗，營造歡樂喜慶氣氛，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、本公司員工和經(jīng)營戶代表參加。為共同營造安寧、詳和、積極向上的市場所特有的商業(yè)氛圍和良好的市場區(qū)域物業(yè)管理大環(huán)境,獲得一個良好的開端。3、入住期間的便民服務(wù)針對入住期間管理服務(wù)工作特點，我們將向業(yè)主提供如下服務(wù)：（1）協(xié)助入住搬遷。為業(yè)主聯(lián)系搬家公司,并與之簽訂協(xié)議，保證價格優(yōu)惠并確保安全。（2）入住期間生活服務(wù)。將引進(jìn)快餐服務(wù)，解決業(yè)主臨時就餐問題。（3）裝修服務(wù)A、設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，向業(yè)主提供免費裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)。B、編輯《裝修手冊》一本，正面引導(dǎo)經(jīng)營戶遵守裝修規(guī)定。C、組織一批品質(zhì)好、信譽好的裝修材料供應(yīng)商進(jìn)入市場，為經(jīng)營戶提供質(zhì)優(yōu)價廉的裝修材料供應(yīng)服務(wù)。三、房屋裝修及日常使用監(jiān)管房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。1、申報。經(jīng)營戶裝修須到物業(yè)部辦理手續(xù)，填寫《裝修申請表》，并簽訂《裝修服務(wù)管理協(xié)議》，使裝修戶、施工單位及管理者共同對裝修項目及裝修管理規(guī)定進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。2、審查.物業(yè)部對裝修申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行外，針對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定：（1）不得移動和拆改預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)施;（2）物業(yè)部將對影響房屋外觀的裝修，如門面招牌等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計。3、施工管理（1）施工單位須與管理公司簽訂《裝修服務(wù)管理協(xié)議》，施工隊必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動。（2）裝修發(fā)生違章行為，業(yè)主與裝修隊均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任.（3）裝修垃圾必須清運到指定地點.（4）施工隊必須配備消防器材。4、巡視監(jiān)管物業(yè)部設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，物業(yè)部經(jīng)理為第一責(zé)任人，監(jiān)管人為具體責(zé)任人.監(jiān)管人對每個裝修戶每日至少巡視二次；并做好巡視記錄。在經(jīng)營戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每兩天巡視一次.5、違章裝修處理辦法（1）第一次發(fā)現(xiàn)有違反裝修管理規(guī)定的，向其發(fā)出《違章裝修整改通知（一）》，要求其立即停止違章行為并進(jìn)行整改；（2）如繼續(xù)違章或不予整改,即發(fā)出《違章裝修整改通知（二）》，并抄報市裝飾裝修行業(yè)管理辦公室，請求政府協(xié)助處理。（3）如果繼續(xù)違章或不予整改，發(fā)出《違章裝修整改通知（三）》，向法院提起訴訟.第六部分日常物業(yè)管理、日常物業(yè)管理針對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的特點，為使業(yè)主人身、財產(chǎn)安全、生活方便、環(huán)境寧靜優(yōu)美，確保XXXXXXXX綜合批發(fā)市場物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，必須實行專業(yè)化的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù).設(shè)備技術(shù)是硬件，科學(xué)管理與服務(wù)是軟件。只有實行專業(yè)化的科學(xué)管理,才能保證XXXXXXXX綜合批發(fā)市場內(nèi)，秩序井然正常運轉(zhuǎn)，為所有業(yè)主提供一個安全、舒適的生活環(huán)境及優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境。只有管理科學(xué)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)才能保障XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的正常運行.（一）實行專業(yè)化管理物業(yè)管理是專業(yè)化很強的一門管理科學(xué),隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會分工越細(xì)，專業(yè)化管理程度要求也越高.因此XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的物業(yè)管理，應(yīng)由企業(yè)化的專門市場運營管理公司,設(shè)置專門的管理機構(gòu)，用經(jīng)過多學(xué)科培養(yǎng)和培訓(xùn)的專門人才，實行專業(yè)化的科學(xué)管理與服務(wù)。重點之一：設(shè)備設(shè)施運行及維護(hù)保養(yǎng).設(shè)備設(shè)施是XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的主要組成部分,是物業(yè)管理內(nèi)容的重要組成部分。為了管理好,擬設(shè)立物業(yè)部,集合各專業(yè)的技術(shù)骨干和操作工，通過培訓(xùn)上崗管理和操作。設(shè)備設(shè)施運行管理及維護(hù)保養(yǎng)的主要專業(yè)有：（1）供電系統(tǒng)。鑒于XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的特殊性，對設(shè)備操作室實行24小時值班監(jiān)控；同時按規(guī)定進(jìn)行檢查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，對不安全的隱患限期解決，以保證安全供電及市場內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn).（2）給排水系統(tǒng).給排水將進(jìn)行定時巡視進(jìn)行管理和操作，以保證其設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，遇事故及時處理.（3）消防。管好消防用設(shè)備和管網(wǎng)，保證管網(wǎng)處于完好狀態(tài)，緊急情況下能及時投入使用。重點之二:消防安防管理。為了保證XXXXXXXX綜合批發(fā)市場業(yè)主和經(jīng)營戶的人身、財產(chǎn)安全，擬設(shè)置保安部，負(fù)責(zé)XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的治安消防工作：（1）保安部設(shè)立消防監(jiān)控室，監(jiān)控室進(jìn)行24小時值班監(jiān)控，并按規(guī)定定期不定期的進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，更要防患于未然，盡量將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，以減少事故發(fā)生率。2）保安部還設(shè)立有安防監(jiān)控室，安防監(jiān)控室實行24小時值班監(jiān)控。3）3）保安部還在主通道和次通道，設(shè)立值班室和流動哨，實行24小時值班和市場內(nèi)外巡邏。重點之三:環(huán)保綠化管理。為了給業(yè)主提供一個清新優(yōu)美的生活環(huán)境，搞好XXXXXXXX綜合批發(fā)市場內(nèi)外的清潔綠化工作。亦是XXXXXXXX綜合批發(fā)市場物業(yè)管理工作重點之一。二、做好優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作如何為XXXXXXXX綜合批發(fā)市場提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，市場擬選聘有經(jīng)驗的業(yè)務(wù)骨干，同時招聘合格的服務(wù)人員，并經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，合格后上崗，進(jìn)行服務(wù)與管理。管理也是服務(wù)，服務(wù)本身也隱含著管理，二者是相輔相成的。重點之一：衛(wèi)生清潔衛(wèi)生清潔是我們對業(yè)主進(jìn)行服務(wù)和管理的主要任務(wù)之一。衛(wèi)生清潔工作，主要是對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的公共區(qū)域，如走廊、消防通道、樓梯、衛(wèi)生間的吸塵、公設(shè)運行、停車場以及市場外區(qū)域等按規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日常的、往復(fù)的清掃、擦洗、吸塵，以保證市場內(nèi)外清潔衛(wèi)生。制定各工序操作規(guī)范，崗位職責(zé)，嚴(yán)格清潔監(jiān)管工作規(guī)程，最終為業(yè)主營造出一個良好的市場經(jīng)營環(huán)境。重點之二:對客禮貌服務(wù)對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的管理，其宗旨是服務(wù)，管理也是服務(wù)。為了搞好禮貌服務(wù)工作，將對員工進(jìn)行嚴(yán)格的專業(yè)化訓(xùn)練，如：1、儀表儀容訓(xùn)練要求員工上班一律穿工作服，衣帽、領(lǐng)帶要整齊規(guī)范；女員工要化妝，淡抹素描，漂亮大方；2、體型訓(xùn)練要求坐要正、站如松、走如風(fēng)；3、語言訓(xùn)練要求服務(wù)人員一律講普通話，語言要美、聲音清甜;不準(zhǔn)講臟話、假話，不得大聲喧嘩，對客人要笑臉相迎，不卑不亢，熱情接待，態(tài)度和藹，有問必答，周到服務(wù).通過不斷培訓(xùn)和實際工作鍛煉，逐步培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的服務(wù)隊伍，以滿足XXXXXXXX綜合批發(fā)市場物業(yè)服務(wù)與管理的需要。第七部分商務(wù)管理服務(wù)市場啟動程序：一、商務(wù)管理模式統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營■統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。?統(tǒng)一招商管理:對招商的品牌審核管理和完善的租約管理統(tǒng)一營銷管理：為市場策劃1年365天的系列營銷計劃?！鼋y(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督:指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督經(jīng)營戶的經(jīng)營活動，保證市場的高效運轉(zhuǎn).■統(tǒng)一物業(yè)管理:有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng).二、商務(wù)服務(wù)市場的管理水平關(guān)系到經(jīng)營成敗，必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商務(wù)管理主要包括五個方面：管理理念、宣傳管理、服務(wù)投訴、促銷執(zhí)行、商家管理.（一）管理理念“服務(wù)于經(jīng)營戶，服務(wù)于消費者”是市場服務(wù)的理念,而不是管理的理念.商業(yè)市場的繁榮昌盛直接的取決于經(jīng)營商家的支持，愿意進(jìn)入經(jīng)營的商家越多，市場才會穩(wěn)定和繁榮。經(jīng)營戶之所以愿意入場經(jīng)營，是因為有生意做,也就是他的消費群體非常認(rèn)可萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場。在實際經(jīng)營過程中，要做到盡職盡責(zé)地服務(wù)，商家的困難或要求，在不違反原則的情況下盡可能滿足；如屬于不合理的要求或者超出個人職責(zé)范圍，要耐心講明情況或引導(dǎo)到相關(guān)部門.不能出現(xiàn)擺架子、不理睬、吃拿卡要等情況。（二）宣傳管理市場運營管理公司在市場運營期間需通過立體全方位的廣告宣傳攻勢在短期內(nèi)建立XXXXXXXX市場的知名度，在市場后續(xù)運營中也需持續(xù)進(jìn)行廣告宣傳。管理公司將根據(jù)市場運營及經(jīng)營戶的要求統(tǒng)一對外實施廣告宣傳.（三）促銷執(zhí)行為了各個經(jīng)營者的銷售額提升、吸引客流、在與同業(yè)的競爭中取得優(yōu)勢，管理公司應(yīng)該在不同的時期進(jìn)行統(tǒng)一的對外促銷推廣活動。提前制定促銷主題和管理公司的促銷內(nèi)容，由各個商家分別上報各自的促銷活動和實施細(xì)則,然后由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的推廣和執(zhí)行.（四）服務(wù)投訴在解決顧客投訴的時候,首先要認(rèn)真聽取消費者和商家雙方的解說,并向目擊者了解情況，一般的處理結(jié)果可以傾向于消費者,以便形成整個商業(yè)市場的宣傳口碑。對于極端無理或消費者明顯錯誤的情況,可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成由消費者協(xié)會處理。整個過程注意傾聽，明辨是非。（五）商家管理在對各個商家的管理中，力求做到公平、公開、公正的原則。在人性化服務(wù)的基礎(chǔ)上為各個商家營造公平的競爭環(huán)境，不能厚此薄彼。對于惡性競爭或嚴(yán)重不服從管理的商家和個人要進(jìn)行嚴(yán)厲處罰直至清除出場.三、商務(wù)管理：（一）賣場管理商鋪裝修1、申請：（1）經(jīng)營戶向管理員領(lǐng)取《裝修申請表》（一式兩份），管理員必須在當(dāng)日將申請表發(fā)到經(jīng)營戶手中;（2）經(jīng)營戶將填寫的《裝修申請表》和裝修效果圖、平面施工圖、電路施工圖、施工方案交管理員，管理員進(jìn)行登記；2、審批：（1）管理員必須在收到經(jīng)營戶報送的《裝修申請表》后三日內(nèi)完成送物業(yè)部審查會簽；（2）完成會簽的次日，由管理員填寫《施工許可證》，并通知經(jīng)營戶辦理手續(xù)。經(jīng)營戶向市場運營管理公司繳納800元裝修押金后，于24小時內(nèi)領(lǐng)取《施工許可證》、《出入證》和標(biāo)準(zhǔn)印制的提示語（兩份）；（3）若經(jīng)營戶的申報資料不符合要求，有關(guān)會簽部門應(yīng)在《裝修申請表》上簽署明確意見，不得僅簽署“不同意".由管理員將已簽署意見的《裝修申請表》及其它申報資料退還經(jīng)營戶重新申報。在對經(jīng)營戶的重新申請進(jìn)行審查時，不得在第一次審查簽署的意見之外提出新的問題,并且審查會簽期限不超過兩天；（4）審查會簽部門的職能劃分管理公司經(jīng)理:負(fù)責(zé)效果圖審查，對裝修樣式、風(fēng)格把關(guān).物業(yè)部:負(fù)責(zé)施工圖審查,對是否符合規(guī)范及本市場的具體要求把關(guān)。保安部:審查施工方案，對施工安全、施工期間治安、是否干擾其它經(jīng)營戶正常經(jīng)營把關(guān)。3、施工：（1）施工期限一般不得超過30天，若遇特殊情況，經(jīng)書面申報批準(zhǔn)后可延期，但施工期限最長不得超過40天;（2）市場開業(yè)后嚴(yán)禁在營業(yè)時間內(nèi)施工;（3）開業(yè)后的商鋪裝修應(yīng)在店鋪內(nèi)用采條布遮擋視線,并在鋪面外墻（玻璃）上方三分之一處張貼提示語；（4）所有裝修材料與垃圾應(yīng)放置在店內(nèi)，嚴(yán)禁占用公共通道;（5）裝修完畢后應(yīng)于兩日內(nèi)清理完現(xiàn)場，掃除垃圾,材料進(jìn)出場和垃圾清運不得污染公共場所和損壞公共設(shè)施，否則,由經(jīng)營戶負(fù)責(zé)清潔和賠償,拒絕清潔和賠償?shù)?，不予驗?（6）施工、清場完畢后，書面報請管理員安排相關(guān)部門驗收；4、驗收:（1）管理員接到經(jīng)營戶驗收申請后，必須在兩日內(nèi)組織驗收,逾期未驗收，視同驗收合格.由此導(dǎo)致的一切不良后果,由管理員承擔(dān)責(zé)任;（2）驗收合格，參與驗收的人員在《裝修申請表》“驗收記錄”欄中簽名后，由管理員存檔（至少保存一年）；（3）驗收不合格，應(yīng)簽署具體意見，不得僅簽署“不合格”。經(jīng)營戶根據(jù)具體意見整改后，應(yīng)再次書面報請管理員組織驗收.管理員應(yīng)于收到復(fù)驗申請后24小時內(nèi)組織簽署具體意見的部門復(fù)驗.復(fù)驗不得提出上次驗收中所簽具體意見以外的問題；5、其它（1）嚴(yán)禁收取本規(guī)定以外的其它任何費用；（2）嚴(yán)禁向經(jīng)營戶指定施工隊、清潔工、搬運工及材料供貨商;（3）嚴(yán)禁管理人員、驗收人員利用職權(quán)吃喝卡要;（4）本規(guī)定印在《裝修申請表》背面；（5）歡迎經(jīng)營戶對管理人員、驗收人員的違禁行為舉報，舉報屬實必獎。商鋪用電及消防1、商鋪內(nèi)照明及其它用電器具的功率之和應(yīng)當(dāng)小于分戶電表允許值,嚴(yán)禁使用電爐、電取暖器、電飯鍋、空調(diào)器等大功率電器;2、因商鋪裝修須臨時使用大功率用電設(shè)備，經(jīng)營戶應(yīng)在填寫《裝修申請表》時注明用電設(shè)備及其功率、使用時間、接電方式和用電安全措施,經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用；3、商鋪裝修時,應(yīng)使用符合國家有關(guān)規(guī)定和安全標(biāo)準(zhǔn)的建筑裝飾材料、電工電料，并嚴(yán)禁改動公共電路和安全、消防設(shè)施;4、經(jīng)營戶不得私接私改電線、電表，須更改電線、電表,應(yīng)向市場運營管理公司提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由具備相關(guān)資格的電工作業(yè).嚴(yán)禁竊電；5、每天打烊前,經(jīng)營戶應(yīng)關(guān)掉店內(nèi)所有用電開關(guān),檢查有無消防隱患后方可離開。巡察人員每天打烊后巡察時，應(yīng)重點關(guān)注消防動態(tài)；6、嚴(yán)禁在市場內(nèi)任何地方放置易燃易爆及腐蝕、放射性物品；7、市場內(nèi)嚴(yán)禁使用明火和在吸煙區(qū)以外的場所吸煙，因工程施工須動火時,應(yīng)提出動火申請（附消防安全措施）,經(jīng)市場運營管理公司批準(zhǔn)后方能動火;8、嚴(yán)禁工作人員在市場內(nèi)吸煙區(qū)以外的地方吸煙，違者處罰；9、遇顧客在市場內(nèi)公共場所違章吸煙,巡視保安、管理員、督導(dǎo)人員有責(zé)任勸阻；顧客在商鋪內(nèi)吸煙，經(jīng)營戶和營業(yè)員有責(zé)任勸阻；店面安全1、經(jīng)營戶在每日開店時，應(yīng)首先檢查門、窗、貨，若發(fā)現(xiàn)被撬、盜痕跡，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，并立即通知管理員。管理員接到經(jīng)營戶報警后,必須在十分鐘內(nèi)通知保安部經(jīng)理并共同到達(dá)現(xiàn)場,由保安部主管決定處理意見。2、經(jīng)營戶在每日打烊時應(yīng)關(guān)閉電器開關(guān)，清點貨物，鎖好門窗,并隨身帶走現(xiàn)鈔、有價證券和貴重物品，否則，因此而導(dǎo)致的失竊，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任.3、經(jīng)營戶招聘的員工，均必須在管理員處登記備案，屬外地的,還應(yīng)到公安部門辦理暫住手續(xù)。經(jīng)營戶是其所聘員工的當(dāng)然擔(dān)保人，應(yīng)對其員工的違法行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任.4、禁止經(jīng)營戶及其所聘員工擅自在本市場內(nèi)留宿，因特殊情況確須留宿的，應(yīng)事現(xiàn)向管理員提出書面申請，經(jīng)管理員審查同意并送市場運營管理公司保安部批準(zhǔn)后方可留宿。留宿期間留宿店鋪發(fā)生任何安全事故和治安案件，均由經(jīng)營戶承擔(dān)全部責(zé)任.5、經(jīng)營戶夜間裝修時，應(yīng)嚴(yán)格遵守本公司的裝修管理規(guī)定。裝修期間若市場內(nèi)發(fā)生盜竊等治安事件,經(jīng)營戶應(yīng)主動向管理員或市場運營管理公司保安部說明情況,保安部有權(quán)向經(jīng)營戶和施工人員調(diào)查情況.經(jīng)營戶裝修期間發(fā)生自身財物被盜搶，由經(jīng)營戶自行承擔(dān)責(zé)任.6、經(jīng)營戶應(yīng)盡量采用轉(zhuǎn)帳支票和POS機等非現(xiàn)鈔方式進(jìn)行交易，確需現(xiàn)鈔交易時，應(yīng)當(dāng)面清點錢款和貨物。7、營業(yè)期間應(yīng)留意閑散人員在店內(nèi)滯留，發(fā)現(xiàn)可疑情況時，應(yīng)提醒顧客保管好所攜帶錢物，并設(shè)法向管理員或保安報警。8、巡邏保安應(yīng)按作業(yè)規(guī)范不間斷地在其責(zé)任區(qū)域內(nèi)巡察，發(fā)現(xiàn)可疑人員或安全隱患,應(yīng)及時提醒有關(guān)經(jīng)營戶，必要時，可上前盤查.夜間巡察時，若發(fā)現(xiàn)安全隱患,應(yīng)及時排除和處理，并作好值勤記錄;發(fā)現(xiàn)店鋪未上鎖時，應(yīng)當(dāng)即加鎖，并在次日上午經(jīng)營戶正常開門時為其開門，同時向經(jīng)營戶發(fā)出口頭警示。商品陳列1、店內(nèi)陳列應(yīng)豐滿有序、藝術(shù)新穎、燈光明亮、季節(jié)突出、反映特色、并保持商品和道具的清潔衛(wèi)生，不得留有空柜、架，不得將貨品在店內(nèi)隨便堆放。2、每年“五一”、“十一”及元旦、春節(jié)等重大節(jié)日，應(yīng)更新陳列，并對店鋪作適當(dāng)?shù)陌b布置，做到符合節(jié)日氣氛，節(jié)后及時更換。3、新貨換季應(yīng)當(dāng)陳列本季新貨品或宣傳品.過時貨品應(yīng)及時撤柜,或陳列在非醒目處.4、在市場進(jìn)行整體促銷期間，應(yīng)按照市場要求陳列或包裝布置，5、展具無塵土，背襯裝飾文字無脫落，開裂和丟損現(xiàn)象。6、平時嚴(yán)禁出店陳列模特，外掛服裝和宣傳品或?qū)⒒ㄜ嚦龅杲?jīng)營，貨物、垃圾和盆栽出店堆放.在促銷期間和節(jié)日期間需出店陳列的，應(yīng)提前三天向管理員辦理申請手續(xù)，管理員在收到申請后，必須在24小時內(nèi)完成審批手續(xù)。7、店內(nèi)陳列不能出現(xiàn)有傷風(fēng)化、貶低他人的內(nèi)容。門店營業(yè)1、經(jīng)營戶應(yīng)遵守市場統(tǒng)一規(guī)定的營業(yè)時間開、關(guān)門，不得隨意停業(yè)。因特殊原因需臨時改變開、關(guān)門時間的,一個月三次以內(nèi)，應(yīng)經(jīng)管理員批準(zhǔn)，超過三次的，應(yīng)報物業(yè)管理公司批準(zhǔn)并通報。2、營業(yè)時間內(nèi)，禁止在店鋪內(nèi)從事打牌、逗鬧及其他與營業(yè)無關(guān)的活動。不得帶小孩到市場內(nèi)玩耍。3、在經(jīng)營活動中應(yīng)遵守“消法”和行規(guī)、做到誠信經(jīng)營，禮貌待客、老少無欺、批零無欺。并為顧客提供一切力所能及的幫助與服務(wù)。4、營業(yè)員應(yīng)配戴統(tǒng)一工牌.接待顧客時，應(yīng)做到舉止語言禮貌規(guī)范,有問必答，正確介紹商品，提供購物指導(dǎo).禁止在營業(yè)時間有吃零食、減指甲、挖鼻孔、隨地吐痰、亂扔廢棄物等不文明行為。5、每日應(yīng)清點商品并建立交接制度。門店內(nèi)外形象及清潔1、每日開店時應(yīng)打掃店面內(nèi)、外的清潔，整理貨品陳列，清除過時張貼物，每月應(yīng)進(jìn)行一次全面大掃除。管理公司可提供有償清潔服務(wù).2、及時清理店內(nèi)垃圾，禁止將清潔用具、貨品包裝物和其它與經(jīng)營無關(guān)的物品放置在營業(yè)場所內(nèi)，有礙觀瞻的物品（如掃帚、拖布等）應(yīng)放在店內(nèi)隱蔽處.3、門店形象及清潔實行“門前三包"，即無出店占道經(jīng)營、無垃圾雜物（如掃帚、拖布、垃圾袋、包裝物、餐具等）、無運貨推車停放（正在裝卸貨物時除外）,不得移動公共垃圾筒、煙灰筒的位置，自請搬運的推車應(yīng)停放在指定的地方.4、嚴(yán)禁將多塵、油污、腐蝕等易污染環(huán)境的物品帶進(jìn)市場，在搬運油桶、液化氣等物品時,應(yīng)采取防止污染的有效措施，并禁止使用煤炭。5、經(jīng)營戶的宣傳招貼、招聘啟事、促銷標(biāo)語、提示語等張貼物應(yīng)貼在店面開間分隔墻內(nèi)側(cè)以內(nèi)，禁止在公共場所張貼。招聘啟事和提示語應(yīng)采用本公司統(tǒng)一提供的樣式.6、經(jīng)營戶不得擅自在公共走道加裝燈具和其它設(shè)施，確需加裝燈具或設(shè)施的，應(yīng)參考《裝修管理規(guī)定》的要求辦理審批手續(xù)。（二）、市場廣播電視、廣告位、公告欄的管理服務(wù)廣播的管理與服務(wù)1、廣播的主要服務(wù)功能與內(nèi)容：（1）宣傳與市場及其經(jīng)營戶經(jīng)營有關(guān)的法律、法規(guī)、政策和管理規(guī)定，傳播行業(yè)動態(tài)、市場信息和相關(guān)知識.（2）為顧客提供商業(yè)廣告、來信來稿、信息反饋、天氣預(yù)報、廣播找人、尋人啟事、背景音樂的播放等服務(wù)。（3）市場發(fā)生治安、消防等安全事故及其它緊急情況時，進(jìn)行報警、警告、疏導(dǎo)人群。2、廣播由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)管理，其主要職責(zé)如下：（1）擬定廣播月度播放計劃、播放節(jié)目時間表和播放審批流程。（2）負(fù)責(zé)市場及本公司擬播放新聞、廣告、市場信息、行業(yè)動態(tài)、相關(guān)知識等的策劃、采編和制作。（3）審查顧客提供的來信來稿和影音資料。（4）擬定有償播放廣告的價格清單并進(jìn)行相關(guān)的營銷工作.（5）負(fù)責(zé)廣播室的日常管理工作。廣告管理與服務(wù)1、市場廣告的界定：本規(guī)定所稱的市場廣告是指本市場內(nèi)和樓外立面、廣場的以路牌、燈箱、霓虹燈、條幅、招貼、吊旗、橫幅、氣球、廣播等為載體的廣告。2、市場廣告只用于市場及市場經(jīng)營戶的商業(yè)推廣。3、市場廣告的策劃、營銷和管理由管理公司負(fù)責(zé)。4、要確保戶外廣告不出現(xiàn)空置,當(dāng)出現(xiàn)廣告客戶不足時，應(yīng)及時補充管理公司的形象廣告。公告欄管理與服務(wù)1、公告欄是發(fā)布市場公共信息的專門場所,是市場對外宣傳的工具和窗口。2、公告欄主要發(fā)布以下信息：（1）與市場有關(guān)的政府文告；（2）管理公司的宣傳海報、招貼、公告、通知等；（3）與本市場有關(guān)的公共信息；（4）市場經(jīng)營戶的促銷信息和其它商務(wù)信息;（5）經(jīng)批準(zhǔn)的其它市場信息。3、公告欄位置待定.4、經(jīng)營戶需在公告欄中發(fā)布信息，應(yīng)向管理員提出申請，管理員應(yīng)在二日內(nèi)送管理中心審批。5、各類張貼物應(yīng)張貼在公告欄中固定的位置并保持所有公告欄的一致性。公告欄應(yīng)每周清理一次,及時清除過時信息及張貼物.若發(fā)現(xiàn)亂貼亂畫，應(yīng)及時清除。、倉儲與物流配送管理服務(wù)倉儲管理1、市場自有倉庫設(shè)置應(yīng)符合建筑結(jié)構(gòu)及安防要求,必須優(yōu)先保障本市場經(jīng)營戶的需要，禁止不同種類貨物混存，應(yīng)當(dāng)設(shè)置貨物專用通道.2、倉庫租賃及其管理工作由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé),有關(guān)租賃價格及操作流程遵照商鋪租賃的規(guī)定執(zhí)行。租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在《倉庫租賃合同》中具體約定.3、租戶簽訂倉庫租賃合同的同時，必須簽署《商務(wù)管理公約》、《防火責(zé)任書》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》,遵守本市場商務(wù)管理和物業(yè)管理的各項規(guī)定,按期交納各項費用，服從統(tǒng)一門禁及進(jìn)出手續(xù)管理規(guī)定.4、在倉庫內(nèi)外醒目處應(yīng)設(shè)置有關(guān)倉庫管理須知、消防安全、防危防盜等公告和警示語。5、租戶在承租期內(nèi)不得任意改動倉庫的結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施，有義務(wù)保證倉庫內(nèi)各項設(shè)施的完好，嚴(yán)禁在各類管道和電氣母線槽上堆放雜物。6、在庫區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，使用明火或使用大功率電器.不得私自改裝照明供電線路，并保證人走燈滅有問題及時與倉庫值班人員聯(lián)系.7、嚴(yán)禁各類易燃易爆及有毒揮發(fā)性物品存入倉庫，按消防法規(guī)定，租戶應(yīng)在所租賃的倉庫內(nèi)配置適量的干粉滅火器。8、在出租方提供的現(xiàn)有條件下，租戶應(yīng)自行負(fù)責(zé)其庫內(nèi)物品的安全。9、租戶不得私自占用公共場地，堵塞消防通道，如因堵塞消防通道導(dǎo)致一切不良后果,由租戶承擔(dān)全部責(zé)任。10、進(jìn)出貨人員不得無故在庫區(qū)內(nèi)滯留,閑逛及扔廢棄物。以保證倉庫的安全和清潔衛(wèi)生.11、損壞公物者應(yīng)自行恢復(fù)公物原狀或照價賠償。搬運服務(wù)1、搬運服務(wù)的基本原則：建制搬運隊為主，零星搬運為輔。搬運隊實行招標(biāo)引進(jìn);零星搬運實行限額注冊登記，末位淘汰。經(jīng)營戶自由選擇，根據(jù)市場原則明碼實價。2、搬運隊及搬運人員管理：（1）搬運服務(wù)由管理公司進(jìn)行管理.（2）搬運隊招標(biāo)每年進(jìn)行一次，由管理公司確定標(biāo)底、評標(biāo)和定標(biāo)。（3）定標(biāo)后,由管理公司與搬運隊簽訂搬運服務(wù)合同。簽訂搬運服務(wù)合同的同時，搬運隊必須與市場運營管理公司簽署《商務(wù)管理公約》。（4）上述文件一式二份,管理公司、搬運隊各執(zhí)一份。（5）搬運隊需使用本市場辦公、休息用房的，應(yīng)到客服中心辦理租賃手續(xù)，實行有償使用.（6）零星搬運人員注冊登記每年由市場運營管理公司進(jìn)行一次，具體名額由管理公司及有關(guān)管理部門共同確定。（7）本章沒有規(guī)定的，依照《商務(wù)管理公約》的類似規(guī)定執(zhí)行。3、搬運人員守則：（1）必須服從管理中心的管理，協(xié)助其處理有關(guān)事宜。（2）除已公布的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)外,嚴(yán)禁提高收費標(biāo)準(zhǔn)或向客戶索取額外費用。（3）禁強買強賣、欺行霸市。（4）嚴(yán)禁在市場內(nèi)吸煙、酗酒、瘋鬧、打牌.（5）嚴(yán)禁在通道中停放推車、接送貨物、無事逗留。（6）接送貨物迅速、快捷、文明，樹立良好自我形象.（7）搬運時認(rèn)真核對、檢查,確保貨物件數(shù)準(zhǔn)確，包裹完好。（8）搬運員必須穿戴整潔，統(tǒng)一著規(guī)定的黃馬夾,佩工作牌，不得留長發(fā)，蓄胡須。（9）工作時間要求姿態(tài)端正,精神飽滿，不得彎腰駝背，東倒西歪。（10）講究衛(wèi)生,愛護(hù)公司財物，損壞公物照價賠償。（11）發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時通知相關(guān)部門.（12）非營業(yè)時間，按要求對市場裝修垃圾進(jìn)行清理。4、收費標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)市場行情隨時調(diào)整）1）接貨時間句’型價格備注（2）發(fā)貨發(fā)貨地點包型價格備注四、市場相關(guān)機制的健全1、設(shè)立信息中心在本市場內(nèi)設(shè)立信息中心，將省內(nèi)外市場及其相關(guān)行業(yè)的信息，以及本市場內(nèi)部的各類信息，通過內(nèi)刊及市場專業(yè)網(wǎng)站對內(nèi)對外進(jìn)行采集,定期發(fā)布市場內(nèi)部刊物。引入網(wǎng)絡(luò)營銷方式建設(shè)網(wǎng)上市場，讓經(jīng)營戶同時能在兩個市場做生意，獲得更多的信息、更多的客戶。真正實現(xiàn)批發(fā)市場管理、交易、結(jié)算等的電子化和信息化,從而完成“有形”與“無形”相結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)批發(fā)市場的創(chuàng)新模式。建立信息交換系統(tǒng)可以進(jìn)出貨信息渠道，為經(jīng)營戶度身提供最及時、最對路的商品情報。2、設(shè)立培訓(xùn)中心聘請業(yè)內(nèi)的專家、學(xué)者、成功人士，定期對所有客戶，進(jìn)行包括市場、經(jīng)營、行業(yè)等的專業(yè)培訓(xùn),提供多年成功經(jīng)驗以及行業(yè)前沿資訊。在學(xué)習(xí)和交流中，讓經(jīng)營戶在經(jīng)營管理、市場應(yīng)對等得到不斷的提高，從起家到發(fā)家，經(jīng)營實力長盛不衰.3、物流中心的設(shè)立讓專業(yè)的物流和貨運公司入駐市場，建立物流體系，組成規(guī)范化的貨品托運部，為經(jīng)營戶提供運輸、倉儲、保管的快捷服務(wù),為每筆生意免除后顧之憂。4、休閑中心的設(shè)立在市場內(nèi)部設(shè)立休閑中心,提供餐飲、娛樂、會所的休閑交流場所，為經(jīng)營戶及購物者提供更多的功能享受。5、設(shè)立商務(wù)中心提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、復(fù)印設(shè)備,為市場經(jīng)營戶和購物者提供方便的商務(wù)服務(wù),包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧等.6、建立市場營銷推廣中心加強萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的整體宣傳，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣，樹立市場品牌，打造市場知名度、擴(kuò)大市場影響力，為經(jīng)營戶招攬客源、拓展市場。利用各種促銷活動、媒體廣告、電子商務(wù)打造市場品牌，為經(jīng)營戶品牌造勢。7、客戶服務(wù)中心24小時服務(wù)熱線，接受采購者和經(jīng)營者的投訴、求助，維護(hù)市場次序和優(yōu)秀形象；建立大客戶服務(wù)部，提供專人服務(wù)；創(chuàng)立消費同盟，針對團(tuán)體與個人發(fā)行消費卡、成立消費同盟吸引單位團(tuán)體與個人入會，并給予相應(yīng)的消費折扣優(yōu)惠；商家或消費者向市場內(nèi)任何服務(wù)人員提出任何問題,所咨詢的第一個人，都會對商家或消費者的要求負(fù)責(zé)到底。附件一：商務(wù)管理公約XXXXXXXX綜合批發(fā)市場商務(wù)管理公約第一章總則第一條為了不斷提升XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的經(jīng)營業(yè)績和管理水平,進(jìn)而將其建設(shè)成為XXX一流的品牌市場,市場管理方XXXXXXXX市場運營管理公司（以下簡稱管理公司）和市場經(jīng)營戶（以下簡稱經(jīng)營戶）共同簽署并保證嚴(yán)格遵守本公約。第二條本公約一旦生效，市場所有經(jīng)營戶（不論是否簽署）均應(yīng)遵守并受其約束。第三條新進(jìn)入市場的經(jīng)營戶（不論是通過購買或租賃方式），均以遵守本公約為前提。否則，市場管理者有權(quán)拒絕其進(jìn)入本市場。第二章經(jīng)營戶的權(quán)利與義務(wù)第四條經(jīng)營戶的權(quán)利1、依照國家法律、法規(guī)、政府規(guī)章及本公約、物業(yè)管理公約、銷售（租賃）合同、物業(yè)管理合同的規(guī)定從事經(jīng)營活動.2、擁有XXXXXXXX市場商會的選舉權(quán)和被選舉權(quán).3、享有管理公司按本公約的約定提供的各類免費服務(wù)。4、監(jiān)督管理公司對市場的管理與服務(wù)工作,對市場管理與服務(wù)工作提出批評、意見與建議.5、監(jiān)督由經(jīng)營戶繳納的市場廣告宣傳費用、營銷費用、公關(guān)費用及其它費用的使用情況.6、享有市場統(tǒng)一的優(yōu)惠政策。7、可優(yōu)先租用市場廣告位發(fā)布所經(jīng)營商品的廣告；優(yōu)先租用市場停車位、倉庫；經(jīng)批準(zhǔn),利用市場公共場所和公共設(shè)施從事商品訂貨、促銷等經(jīng)營活動。第五條經(jīng)營戶的義務(wù)1、遵守國家法律、法規(guī)、政府規(guī)章、本公約及其附件、物業(yè)管理公約和銷售（租賃）合同中有關(guān)市場經(jīng)營管理的約定。2、依法繳納政府各項稅費，按時繳納物業(yè)管理費、廣告宣傳費等各項用之于市場的費用.3、不從事違背市場及其各樓層的商品類別及其市場定位的經(jīng)營活動;不經(jīng)營假冒偽劣商品;不進(jìn)行不正當(dāng)競爭;不擅自歇業(yè)。4、從事經(jīng)營活動時，不得侵害他人的合法權(quán)益;不得影響其它經(jīng)營戶的正常經(jīng)營；不得擅自占用公共場所和公共設(shè)施；不得干擾市場正常經(jīng)營秩序.5、服從和配合管理公司依照本公約對市場所進(jìn)行的管理。6、經(jīng)營戶發(fā)生變更時，其權(quán)利義務(wù)當(dāng)然作相應(yīng)轉(zhuǎn)移。第三章XXXXXXXX市場商會第六條XXXXXXXX市場商會的性質(zhì)：XXXXXXXX市場商會是XXXXXXXX綜合批發(fā)市場經(jīng)營戶的自律性組織;是行使市場的協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督、協(xié)商、咨詢和部分管理職能的非常設(shè)機構(gòu)；是聯(lián)系管理公司與經(jīng)營戶的橋梁。第七條XXXXXXXX市場商會的職責(zé)：1、組織學(xué)習(xí)和宣傳與市場有關(guān)的法規(guī)、政策、行業(yè)規(guī)范及本市場各項管理規(guī)定。2、協(xié)調(diào)經(jīng)營戶與經(jīng)營戶之間、經(jīng)營戶與管理公司之間、市場與政府及其職能部門和行業(yè)組織之間的關(guān)系。調(diào)解糾紛,為市場創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境.3、與管理公司配合，共同維護(hù)市場及其經(jīng)營戶的合法權(quán)益.4、為經(jīng)營戶提供與市場有關(guān)的商務(wù)信息和商務(wù)咨詢服務(wù)。5、監(jiān)督經(jīng)營戶守法經(jīng)營、文明經(jīng)營;監(jiān)督管理公司的管理與服務(wù)工作.對經(jīng)營戶的違法違章行為提出處理意見和建議.6、就市場經(jīng)營與發(fā)展的重大事宜以及涉及經(jīng)營戶重大利益的事項與管理公司進(jìn)行溝通交流與協(xié)商，向管理公司提供商務(wù)咨詢意見，反映經(jīng)營戶的意見、建議和要求。7、配合管理公司開展與市場有關(guān)的公共關(guān)系活動，處理相關(guān)事務(wù)。第四章XXXXXXXX市場運營管理公司第九條管理公司作為市場的管理方,行使市場管理的職能,并作為市場經(jīng)營戶的委托人，全權(quán)處理與市場有關(guān)事務(wù)，維護(hù)市場及其經(jīng)營戶的合法權(quán)益。第十條管理公司的職責(zé)：1、依照國家法律法規(guī)、政府規(guī)章和本公約及其附件的規(guī)定，對市場進(jìn)行管理.2、召集和主持經(jīng)營戶會議，組織選舉XXXXXXXX市場商會.3、保障市場正常的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，糾正違法、違章經(jīng)營，處罰市場內(nèi)發(fā)生的危害市場環(huán)境和秩序的行為.對嚴(yán)重擾亂市場經(jīng)營秩序及違法經(jīng)營行為,移交給有關(guān)執(zhí)法部門處理.4、負(fù)責(zé)市場的發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)策劃、營銷推廣、市場調(diào)研、市場拓展、渠道建設(shè)、廣告宣傳、信息發(fā)布、品牌建設(shè)、廣播電視、公共關(guān)系、法律事務(wù)、倉儲停車等公共服務(wù)工作。5、監(jiān)督和配合XXXXXXXX市場商會的工作，及時向商會反映經(jīng)營戶的批評、意見、建議和要求.6、配合市場管理中心的工作，及時向其反映經(jīng)營戶的意見和呼聲，努力減輕經(jīng)營戶負(fù)擔(dān),維護(hù)經(jīng)營戶的合法利益,為經(jīng)營戶創(chuàng)造寬松的經(jīng)營環(huán)境。7、接受經(jīng)營戶委托，提供各類專項服務(wù)第十一條管理公司應(yīng)遵守下列規(guī)定：1、依法管理、公正處事、文明服務(wù)、高效工作、節(jié)約開支.2、涉及市場及經(jīng)營戶重大利益時應(yīng)多與經(jīng)營戶溝通，不得損害經(jīng)營戶的合法權(quán)益。3、經(jīng)常聽取經(jīng)營戶的批評與意見,主動接受經(jīng)營戶監(jiān)督,不斷改進(jìn)管理與服務(wù)工作。4、不斷提高管理的透明度，逐步實行管理與服務(wù)公開。5、管理人員應(yīng)忠于職守、廉潔奉公，禁止以權(quán)謀私。第五章市場管理與服務(wù)第十二條市場物業(yè)管理與服務(wù)1、市場物業(yè)管理服務(wù)由XXXXXXXX市場運營管理公司承擔(dān)，業(yè)主與管理公司之間的權(quán)利義務(wù)已在雙方簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《商務(wù)管理公約》中約定。2、本公約簽訂各方同意，任何對其的違反行為，都視同對本公約的違反。3、經(jīng)營戶督促管理公司履行其與業(yè)主簽署的合同與公約，就管理公司的違約行為與其交涉。第十三條商務(wù)管理服務(wù)1、賣場管理服務(wù)賣場管理服務(wù)包括但不限于以下方面：（1）門店裝修（2）門店用電及消防（3）門店安全（4）商品陳列（5）門店營業(yè)（6）門店內(nèi)外形象及清潔（7）經(jīng)營戶現(xiàn)場促銷（8）店面轉(zhuǎn)租（售）（9）營業(yè)員語言及行為規(guī)范（10）經(jīng)營戶投訴與溝通2、與經(jīng)營戶均確認(rèn)已清楚上述賣場管理服務(wù)的內(nèi)容，并同意XXXXXXXX運營管理公司代表市場及全體經(jīng)營戶依照上述制度行使管理職責(zé)，提供相關(guān)服務(wù),糾正和處罰任何違章行為。3、其它商務(wù)管理服務(wù)管理公司應(yīng)根據(jù)本公約第十條第4項之職責(zé)，不斷充實和更新服務(wù)內(nèi)容,并有責(zé)任公開實施計劃。第六章管理費用第十四條經(jīng)營戶同意，每年向市場交納一定金額的宣傳費用,用于市場廣告宣傳和品牌建設(shè)。該項費用委托管理公司集中使用，管理公司應(yīng)將使用計及其執(zhí)行情況向經(jīng)營戶公開,接受經(jīng)營戶監(jiān)督.第十五條其它市場建設(shè)、管理、服務(wù)、營銷所需費用，須經(jīng)過XXXXXXXX市場商會三分之二多數(shù)表決通過后方可收取。第七章違約罰則第十六條XXXXXXXX市場運營管理公司有下列情況之一的，視為違約：1、不履行本公約第十條規(guī)定的職責(zé)。2、違反本公約第十一條的規(guī)定。3、挪用經(jīng)營戶交納的宣傳費用。第十七條管理公司違約時，經(jīng)營戶可通過市場商會分別向其提出批評、警告、向政府部門投訴、直至提起仲裁或訴訟。第十八條經(jīng)營戶有下列情況之一的，視為違約。1、不履行本公約第五條規(guī)定的義務(wù)。2、違反本公約第十三條第1項有關(guān)賣場管理服務(wù)的規(guī)定.3、違反本公約第十四條的規(guī)定。4、有本公約規(guī)定的其它違約行為。第十九條經(jīng)營戶違約時，管理公司應(yīng)代表市場及全體經(jīng)營戶向違約經(jīng)營戶交涉，并根據(jù)其情節(jié)，分別給以口頭批評、通報警告、罰款、斷電、責(zé)令停業(yè)整頓、直至提起仲裁或訴訟.第八章附則第二十條本公約經(jīng)超過市場三分之二（按建筑面積計）的經(jīng)營戶簽署后生效。第二十一條經(jīng)營戶變更時,須將本公約列為變更契約之附件，否則,管理公司應(yīng)當(dāng)拒絕辦理變更手續(xù).第二十二條本公約所列各條款內(nèi)容,如有不明確者,授權(quán)XXXXXXXX市場運營管理公司解釋.第二十三條市場管理服務(wù)手冊為本公約之附件，為本公約的組成部分.第二十四條本公約一式三份，市場商會、經(jīng)營戶、XXXXXXXX公司各執(zhí)一份.簽約人:經(jīng)營戶：房號：街號代表：管理公司：XXXXXXXX市場運營管理有限公司代表:市場管理服務(wù)手冊（略）附件二：前期物業(yè)管理協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人甲方：XXXXXXXXXXX市場運營管理有限公司乙方：本物業(yè)名稱：萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場乙方所購房屋銷售合同編號：乙方所購房屋基本情況:類型：座落位置：建筑面積：平方米；根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方辦理入住手續(xù)時,甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議:第一條雙方的權(quán)利和義務(wù)一、甲方的權(quán)利義務(wù)丨、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理;2、根據(jù)有關(guān)法律和政策,結(jié)合實際情況,制定本物業(yè)的物業(yè)管理3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料：4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)管理公約》的行為：5、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；6、依據(jù)國家和地方政府的有關(guān)文件規(guī)定以及本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用；7、編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃；8、每六個月向全體業(yè)主公布物業(yè)管理費用收支賬目：9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《商鋪裝修管理協(xié)議》；10、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能：1丨、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)以及社區(qū)家政等方面的有償服務(wù)；12、自本協(xié)議終止之日起5日內(nèi)，與市場商會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù),物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)市場商會確認(rèn)。二、乙方的權(quán)利義務(wù)1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議;3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)管理公約》；4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費用；5、裝飾裝修（包括再裝修）房屋時,遵守《商鋪裝修管理協(xié)議》；6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)提前報請甲方批準(zhǔn)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；7、轉(zhuǎn)讓房屋時,事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；8、對承租人、使用人及房客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)管理公約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系,不得侵害他人的合法權(quán)益:10、享受《物業(yè)管理公約》規(guī)定的權(quán)力、遵守《物業(yè)管理公約》的有關(guān)規(guī)定和義務(wù)。第二條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、房屋共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備使用的房屋等。三、環(huán)境衛(wèi)生1、公共環(huán)境衛(wèi)生包括公共場所、房屋共用部位的清潔、垃圾的收集和清運；2、公共綠地、花壇、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理；3、裝修垃圾有償清運。四、保安1、內(nèi)容（1）協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；（2）24小時安全監(jiān)控巡視；（3）大件物品搬運登記；（4）保證市場大門內(nèi)外10米、兩側(cè)5米內(nèi)無車輛物品的停放，使進(jìn)出車輛安全暢通;（5）對市場施行24小時巡邏，檢查車位停放,防火、防盜,發(fā)現(xiàn)案情、險情及時上報,并協(xié)同有關(guān)部門妥善處理；（6）對未經(jīng)市場允可的小商小販,禁止其在市場內(nèi)設(shè)點擺攤，遇不服從管理的人員，要耐心地進(jìn)行說服教育，禁止打人、罵人；（7）保護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災(zāi)害事故現(xiàn)場,維持現(xiàn)場秩序；（8）做好服務(wù)區(qū)內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。2、責(zé)任（1）嚴(yán)格管理保安隊伍，做到作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、工作規(guī)范；（2）在管理范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)危及住戶（市場）安全的情況；（3）及時向公安機關(guān)通報；不承擔(dān)乙方人身與財產(chǎn)安全責(zé)任；五、交通秩序與車輛停放1、內(nèi)容（1）遵守交通管理規(guī)定,服從車場管理員指揮,愛護(hù)市場內(nèi)的道路及公共設(shè)施，不亂停亂放；（2）停放車輛后，須鎖好車門，貴重物品隨身帶走。（3）未經(jīng)允許任何機動車輛不得駛?cè)胧袌鰻I業(yè)區(qū)域，超高、超重以及漏油、漏水等車輛嚴(yán)禁駛?cè)胧袌?，不得在市場?nèi)按喇叭.（4）不得在人行道、車道、消防通道上停放車輛，應(yīng)停放在劃線停車位內(nèi)。（5）需要臨時設(shè)點的必須經(jīng)過保安部批準(zhǔn)。（6）停車場須配備必要的安全防范設(shè)備，如：監(jiān)控系統(tǒng)、防暴設(shè)備、防火設(shè)備等。（7）進(jìn)場車輛應(yīng)保持清潔、司機不得在場內(nèi)洗車及清掃車上的雜物，不得在場內(nèi)吸煙。機動車輛在市場內(nèi)損壞公、私財物,違反交通規(guī)定，軋壞行人路面、草坪，發(fā)生交通事故等，必須照章賠償，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2、責(zé)任（1）保持道路暢通，(2)車輛停放有序；保證停車場設(shè)施正常運行;不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。六、商鋪裝修管理見附件：《商鋪裝修管理協(xié)議》。第三條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一、房屋外觀1、房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔；2、管理范圍內(nèi)無違章搭蓋現(xiàn)象。．二、設(shè)備運行丨、設(shè)備保持完好技術(shù)狀態(tài)，滿足正常使用要求；2、特殊工種崗位持證上崗。三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理1、制訂保養(yǎng)檢修制度，建立建全管理臺賬；2、共用通道暢通,無障礙物；污水排放暢通；3、各種設(shè)備保持良好使用狀態(tài)；4、供電、供水部門停電、停水提前公告。四、環(huán)境衛(wèi)生1、保持市場內(nèi)馬路、人行道和公共場地?zé)o明顯泥沙、污垢。2、保持停車場無雜物、紙屑、油污，無積水，門窗玻璃無灰塵。3、排水溝內(nèi)無明顯泥沙、污垢和煙頭.4、綠化地內(nèi)無明顯大樹葉、紙屑，無垃圾袋等大型雜物。5、垃圾箱及時清運，周圍無污垢，無積水，垃圾箱離箱兩米無臭味。6、宣傳欄無污垢、無明顯積塵,無亂張貼。7、標(biāo)示牌、路燈無污垢、無明顯積塵,無亂張貼。五、綠化1、嚴(yán)禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。2、不得任意開挖綠地,不準(zhǔn)在綠化帶丟垃圾。3、嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)停放自行車、人力車、摩托車。轎車、出租車禁止駛?cè)氩萜?、嚴(yán)禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標(biāo)語.5、嚴(yán)禁偷摘花草.六、交通秩序與車輛停放1、車輛停放、行駛有序；2、消防通道暢通:3、及時清除占道行為。七、保安1．管理區(qū)域內(nèi)生活和經(jīng)營文明有序2、對可能危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志.八、消防1、消防中心實行24小時輪值制,值班人員要有高度的責(zé)任感,做好值班記錄。2、值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。3、遵守交接班制度，內(nèi)容包括:消防報警系統(tǒng)是否正常,有否火災(zāi)隱患。。4、出現(xiàn)報警信號，立即檢查信號真假,發(fā)現(xiàn)隱患立即處理并匯報.5、定期檢查、維修保養(yǎng)好消防設(shè)施。6、值班電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不得占用。7、定期組織市場內(nèi)的經(jīng)營戶進(jìn)行消防演習(xí).8、配置充足的消防器材和設(shè)置明顯消防通道標(biāo)志，預(yù)防一切可能發(fā)生的火警及快速蔬散人群。九、房屋共用部位、共用設(shè)施小修和急修丨、小修不超過24小時；2、電路急修接到報修通知后30分鐘到達(dá)現(xiàn)場。第四條物業(yè)管理服務(wù)收費項目及標(biāo)準(zhǔn)（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）一、乙方交納物業(yè)管理費的時間：從二00年月起，按季度繳納；二、商鋪按建筑面積每月每平方米元；三、停車位每月每個泊位元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米元；五、乙方出租物業(yè)的,物業(yè)管理服務(wù)費由乙方交納;六、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用；七、物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)按XXX物價局文件調(diào)整；兩次調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的時間相隔不低于24個月;八、每次交納費用時間：每季度開始前5日。第五條其他有償服務(wù)費用一、停車場管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)丨、小汽車月票元，臨時停放每次元（限2小時內(nèi)）；2、大汽車月票元,臨時停放每次元（限2小時內(nèi)）；3、摩托車（包括三輪車）臨時停放每次元（限2小時內(nèi)）。第六條代收代繳收費服務(wù)受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。第七條維修基金的管理與使用一、根據(jù)《XXX住宅共用部位、共用設(shè)備維修基金管理實施辦法》規(guī)定，本物業(yè)建立共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金；乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)向XXX房地局交納維修基金.二、基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。三、維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。第八條保險一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險由甲方代為辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。二．乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理。第九條廣告牌設(shè)置及權(quán)益利用物業(yè)設(shè)置廣告牌的，應(yīng)征得業(yè)主和市場商會以及甲方的書面同意，并向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可設(shè)置，其收益50%交XXXXXXXX市場商會，50%納入物業(yè)管理費第十條其它約定事項一、在公共通道和公共區(qū)域堆放雜物，甲方有權(quán)作廢棄物處理，因處理發(fā)生的費用由乙方承擔(dān);二、不得從空中向地面丟垃圾和其他物品，發(fā)現(xiàn)乙方有此行為，甲方有權(quán)給予處罰；因此給他人或公共財產(chǎn)造成損失的乙方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第十一條違約責(zé)任一、甲方違反協(xié)議,未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正,逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；二、乙方違反協(xié)議,使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的,甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金，或逾期三個月拒絕繳納的，甲方有權(quán)根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和《物業(yè)管理公約》采取催繳措施,甲方有停電、停水敦促乙方繳納的權(quán)利,直至向人民法院提起訴訟。第十二條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理.第十三條在本協(xié)議執(zhí)行期間,如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行,雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十四條本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行.第十五條本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解無效的，可向XXX仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。第十六條本協(xié)議正本連同附件共頁，一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十七條本協(xié)議自簽字之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話:年月日附件：萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場商鋪裝修管理協(xié)議為了確保房屋結(jié)構(gòu)安全，保持房屋外觀整齊美觀，減少業(yè)主之間的糾紛：促進(jìn)物業(yè)的保值增值，根據(jù)《XXX物業(yè)管理條例》和萊州?XXXXXXXX綜合批發(fā)市場《物業(yè)管理公約》的規(guī)定，由XXXXXXXXXXX市場運營管理公司（以下簡稱管理公司）與業(yè)主簽訂如下商鋪裝修管理協(xié)議，供雙方共同遵守.一、業(yè)主裝修（包括再裝修）房屋必須向市場運營管理公司申報登記,提交購房合同、裝修方案（非業(yè)主裝修還應(yīng)提交業(yè)主的書面同意證明）以及專業(yè)裝修公司的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)。管理公司將在3個工作日內(nèi)予以明確答復(fù)，經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，每戶商鋪收取裝修保證金800元，裝修施工單位按200元/戶標(biāo)準(zhǔn)繳納裝修管理費用，領(lǐng)取《裝修許可證》后方可開始裝修。二、業(yè)主自行裝修或請專業(yè)裝修公司進(jìn)行的裝修,所產(chǎn)生的裝修質(zhì)量問題以及給自身所造成的損失,由裝修業(yè)主自己負(fù)責(zé)。三、因業(yè)主裝修行為（包括搬運材料）造成房屋共用部位、共用設(shè)施損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任；管理公司有權(quán)根椐損壞情況對責(zé)任業(yè)主處以罰款。四、裝修活動必須確保房屋結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備使用功能的完整和安全，嚴(yán)禁下列行為：1、拆除或者損壞承重柱、粱、板以及墻體；2、在承重墻上穿澗,拆除連接陽臺的墻體、門窗；3、在樓面上砌墻、超負(fù)荷吊項等超過樓面荷載能力的裝置；4、封蓋閥門、檢查井、水電表、下水管道檢查孔：5、改變屋頂、外墻貼面、外門、窗、陽臺的外形和色調(diào);6、改動供水管道表前裝置；7、地面和外墻超過房屋分界中心線裝修或者懸掛物品。五、裝修施工時間：1）市場開業(yè)以前不受限制；2）開業(yè)后嚴(yán)禁在營業(yè)時間內(nèi)進(jìn)行施工。六、裝修施工人員應(yīng)遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁下列行為：1、將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入下水道、污水雨水井;2、騷擾或影響其他業(yè)主造成其他業(yè)主投訴和財產(chǎn)損失：3、擅自進(jìn)入屋面或天臺施工；4、在道路上加工作業(yè);5、私自在戶外接用水、電；七、裝修過程中,如需要進(jìn)行電焊、氣割或其他特種作業(yè)，操作人員應(yīng)持有合法有效操作證件.八、裝修垃圾應(yīng)當(dāng)袋裝,并按照管理公司指定的位置進(jìn)行堆放，由管理公司統(tǒng)一有償清運，裝修垃圾清運消納費每平方米50元由裝修業(yè)主承擔(dān)。九、裝修現(xiàn)場應(yīng)有消防措施，至少配備1具干粉滅火器。十、裝修期間所造成的糾紛,由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，管理公司不承擔(dān)糾紛產(chǎn)生的任何后果.違反以上規(guī)定，管理公司有權(quán)采取以下措施：違反以上規(guī)定，管理公司有權(quán)采取以下措施：1、提出口頭或書面警告;2、停止供水供電強行制止施工；3、情節(jié)嚴(yán)重的可派保安強制施工人員退場；4、強行拆除違章裝修部位,并恢復(fù)原狀；5、采取以上措施發(fā)生的費用由裝修業(yè)主承擔(dān)。十二、裝修完畢后，業(yè)主向管理公司提出驗收申請,管理公司指定專人對裝修工程進(jìn)行驗收;如無違反本協(xié)議規(guī)定的行為保證金可全額退還;如有違反按實際應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任．賠償金從裝修保證金中扣除，多退少補。十三、本協(xié)議一式二份，XXXXXXXXXXX市場運營管理公司、業(yè)主各執(zhí)一份，具有同等效力;本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。XXXXXXXXXXX市場運營管理有限公司業(yè)主簽字日期：年月日附件三：物業(yè)管理公約XXXXXXXX綜合批發(fā)市場物業(yè)管理公約《XXXXXXXX綜合批發(fā)市場物業(yè)管理公約》（以下簡稱公約）是根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，由購房人（租用戶）〖xxxxxxxx市場街號房的第一購買（租、用）者〗與XXXXXXXX商會、XXXXXXXX市場運營管理公司共同簽署,對三方簽約人均具有法律約束力。詞語定義公約中有下列概念需作如下解釋：1、本市場——指萊州.XXXXXXXX綜合批發(fā)市場。2、發(fā)展商-—指武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3、管理公司—-泛指市場運營管理服務(wù)人，系由發(fā)展商委托，統(tǒng)一管理本市場，為業(yè)主（租用戶）整體服務(wù)的機構(gòu)。經(jīng)發(fā)展商——武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的選聘，首屆管理公司為XXXXXXXXXXX市場運營管理有限責(zé)任公司。4、單元——指市場內(nèi)業(yè)主擁有權(quán)和獨立使用權(quán)的地方。5、業(yè)主——指法律上承認(rèn)擁有或共同擁有本市場任何確定的單位或區(qū)域之所有權(quán)的人士或機構(gòu)（含其合法繼承人、受讓人、受贈人、征用機構(gòu)。沒收機構(gòu)等）。6、租、用戶——指向發(fā)展商、業(yè)主或中間承租商，租賃使用本市場、停車位等機構(gòu)或個人。7、公共區(qū)域--又稱公用地方、公共區(qū)域系指本市場內(nèi)的公用地方，其中包括市場之各個出入口、行人道、消防通道、走廊、機房、泵房、變配電、管道間、電纜間、消防設(shè)施控制室、公共衛(wèi)生間、市場周邊廣場、步行街、綠化帶等。8、公共設(shè)施-—指為本市場的公眾利益的正常使用而在本市場范圍內(nèi)裝設(shè)的各種機電設(shè)備、儀器裝置及其配套設(shè)施.包括：給排水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、各種電線電纜管網(wǎng)、信箱、告示板及其機械、衛(wèi)生保潔設(shè)施等，以上所列不論是否置于公共地方均屬公共設(shè)施，但只供業(yè)主（租用戶）單獨使用的設(shè)施不包括在內(nèi).9、業(yè)權(quán)份額——指為便于業(yè)主公平參與本市場管理事務(wù),表決重大議題而規(guī)定的參與權(quán)額，每擁有XX平方米產(chǎn)權(quán)面積的業(yè)主享有一票表決權(quán)，不足XX平方米及倍數(shù)的按XX平方米及倍數(shù)行使表決權(quán)。10、管理規(guī)則--指適用于本市場管理的政府法規(guī)、本公約以及發(fā)展商武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)或公約授權(quán)指在有效管理服務(wù)本市場所適時指定的各種規(guī)章、管理辦法等。11、物業(yè)管理服務(wù)費—-指管理公司受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及其代表組成的委員會的委托，對本市場的房屋建筑及公用設(shè)施的運行、維修、養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔、車輛進(jìn)出和停放管理、安全防范以及提供其它服務(wù)等收取的服務(wù)費用。物業(yè)管理費包括綜合管理服務(wù)費、特約服務(wù)費。12、公攤電費——指每月發(fā)生于非業(yè)主（租用戶）專用部分的水、電費開支。第一章總則第一條為了加強XXXXXXXX綜合批發(fā)市場〖以下簡稱本市場〗的管理，保障市場商鋪、公用設(shè)施發(fā)揮出良好的總體使用功能效果，達(dá)到保值、增值的目的，特制定本公約。第二條凡屬本市場之業(yè)主（用戶）及管理公司均應(yīng)遵守本公約并受其約束。第二章業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)第三條業(yè)主的權(quán)利1、可與其它業(yè)主（租用戶）按有關(guān)管理規(guī)定使用辦法共同合理使用本市場的公共地方及設(shè)施，如樓梯、走廊通道、消防系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)，電力供應(yīng)系統(tǒng)以及所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享有其名下物業(yè)。2、按業(yè)權(quán)份額對本市場的各項重大管理決策擁有投票權(quán).3、業(yè)主可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益和監(jiān)督物業(yè)管理人員的工作，但不得妨礙、干擾正常管理服務(wù).第四條業(yè)主在行使上述權(quán)利同時，需履行以下義務(wù)（責(zé)任）：1、業(yè)主（租用戶）必須按房產(chǎn)交易合同規(guī)定之房產(chǎn)使用性質(zhì)和政府的有關(guān)規(guī)定使用所購買的房產(chǎn)，接受所在地房管部門的指導(dǎo)和管理。2、業(yè)主所購物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、繼承、贈予、征用、沒收時，本公約內(nèi)適用該業(yè)主的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給受讓人、受贈人、繼承人和征用機構(gòu)、沒收機構(gòu)（只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時，受讓者不履行本公約應(yīng)盡責(zé)任、義務(wù)，出讓人將對其違約行為負(fù)連帶責(zé)任）。3、各業(yè)主應(yīng)于接受其單位前向XXX房管局交付其購房款的3%為物業(yè)維修基金,該基金用于保修期結(jié)束后公用部分和設(shè)施的大修、更新及非經(jīng)常性的維修開支,各業(yè)主不得以物業(yè)維修基金抵消或替代其他本公約的規(guī)定應(yīng)繳費用.4、各業(yè)主（租用戶）應(yīng)于接受其單位