萬科-房地產開發(fā)全流程(20200420175435)-2023修改整理

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房地產開辟作業(yè)指導書

（內部使用資料）

·萬科房地產公司·

名目

1.土地投標（商務）(4)

2.土地投標（技術）(6)

3.土地狀況調研(8)

4.編制可行性研究報告(10)

5.建立公共建造和住所小區(qū)資料庫(14)

6.建立優(yōu)秀設計師信息庫(15)

7.編制設計任務書(16)

8.建造方案招標(19)

9.規(guī)劃方案報審(22)

10.申報打算立項(24)

11.申辦《建設用地規(guī)劃許可證》(25)

12.編制房地產開辟流程打算(26)

13.雙代號座標網絡打算（房地產開辟企業(yè)項目治理通用范例）(30)

14.設計托付(31)

15.建造設計優(yōu)化(33)

16.日照分析報告的編制和報送(36)

17.編制營銷策劃書(38)

18.挑選和確定營銷代理(40)

19.召開擴初設計審批會(42)

20.擴初設計送審(43)

21.托付現場地質勘探(46)

22.結構設計優(yōu)化(49)

23.三通一平跟蹤治理(51)

24.土地接管(52)

25.工程報建(54)

26.申辦《建設工程規(guī)劃許可證》(56)

27.工程安全質量報監(jiān)(58)

28.申領《施工許可證》(60)

29.投資監(jiān)理托付(62)

31.現場治理臺帳(68)

32.圖紙治理(70)

34.編制會議紀要(72)

35.施工圖內審(73)

36.施工圖設計交底(75)

37.臨水、臨電配套(77)

38.申辦開工復驗紅線(79)

39.施工技術方案優(yōu)化(81)

40.托付勘丈(83)

41.樓書及宣傳資料制作(85)

42.挑選首屆物業(yè)治理單位(86)

43.申辦《預售許可證》(88)

44.組織房展會(90)

45.商品房銷售合同的網上備案和登記(91)

46.商品房定金合同的網上備案(93)

47.編制工程預算(94)

48.編制項目打算書(96)

49.審核驗工月報(98)

50.工程撥款(100)

51.甲方采購(102)

52.施工安全治理(105)

53.施工安全巡視(108)

54.施工圖修改(110)

55.工程例會(112)

56.現場簽證(114)

57.工程質量事故處理(116)

58.索賠(118)

59.樣板引路和封樣驗收(122)

60.隱蔽工程驗收（土建）(124)

61.隱蔽工程驗收程序（安裝）(126)

62.竣工備案制驗收(128)

63.公建配套(133)

64.供電配套(135)

65.供水配套(139)

66.排水配套(142)

67.消防配套(144)

69.環(huán)衛(wèi)配套(149)

70.衛(wèi)生防疫報批(151)

71.通信配套(153)

72.有線電視配套工程(155)

73.綠化配套(157)

74.郵政配套(159)

75.安全技術防范配套(160)

76.門牌報批(162)

77.申辦“使用粘土磚”核定(163)

78.結建民防工程建設治理(164)

79.工程竣工檔案編制驗收和報送(168)

80.申辦規(guī)劃驗收(172)

81.公司內部驗收(174)

82.申辦入戶許可證(175)

83.申辦大產證(177)

84.編制工程決算(179)

85.物業(yè)移交和接管(181)

86.預售商品房的物業(yè)交付(183)

87.代辦小產證(185)

88.項目總結(186)

89.項目資金治理(188)

90.項目貸款(190)

91.項目經濟效益測評(192)

92.成本治理(194)

93.成本核算(201)

94.課題組研究成果報告摘要(206)

95.課題組研究成果評審意見(209)

土地投標(商務)

1．作業(yè)目的

土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開辟企業(yè)資質、企業(yè)

簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比

重往往達70%左右，所以能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。

2．作業(yè)依據

政府土地治理部門公布的土地公開招投標信息，公司年度開辟打算，地區(qū)地形圖。

3.決策崗位總經理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。

主管崗位總經濟師：負責投標書的最終通稿，向總經理和董事長匯報并商議決定投標報價。

協(xié)管崗位總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。

主辦崗位土地開辟：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。

協(xié)辦崗位營銷策劃，成本操縱，成本核算，融資會計：按土地開辟崗位的要求，按時提供書面

的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。

4.緊前工作條件

獲得土地招標文件和相關技術指標要求。

5.作業(yè)描述

5.1組織現場踏勘

由總經濟師召集，本主辦崗位組織，由建造師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地

狀況調查》）。其中營銷策劃重點對現時周邊市場事情舉行詳細調查，完成市場分析、市場預測，

以及將來開辟項目的產品定位（總經濟師以為有必要時，市場調研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委

托專業(yè)問公司舉行）。土地開辟重點對地塊及四周一定范圍內的道路交通、建造朝向、市政及

公建配套狀況、都市建設規(guī)劃等事情舉行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。

5.2投標預備會議

總經濟師召集上述所有崗位進行投標預備會議，按投標期限制訂工作打算并布置任務，各

崗位明確責任、分工，在限定期限內把編寫的文件經本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本

主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。

5.3各崗位責任和分工

營銷策劃：負責編制可行性報告。依照周邊市場事情舉行市場需求預測和平均售價預測；研究

客戶和產品的定位，據此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本

和資金回籠打算。

土地開辟：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格

式編制商務標。

負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開辟經濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。

經過各種途徑了解競標對手的事情，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各

負責部門。

向土建設計治理崗位催辦技術標。

成本操縱：負責編制現場建設成本。

成本核算：負責編制內部治理成本和稅費。

融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。

公司辦公室：負責提供有關開辟企業(yè)資質級不、凈資產等資質方面的文字內容，近兩年開辟量、

近三年綜合素養(yǎng)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內容；負責投標文件封面、封底和內容排版的設計，印

刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。

總經濟師：批閱土地開辟崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經理和董事會匯報和商

討后于投標前一天簽定最后投標報價，密封文件。

5.4投標（商務標）文件內容：

投標申請表；投標書；投標文件名目、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資

料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權托付書；可行性研究報告等。

投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。

5.5參加投標：投標授權托付人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標

文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現場指定的投標箱。

投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被托付人必須緊密關注評標過程，及時向上

級領導匯報。

5.6投標工作全過程的保密紀律：

5.6.1所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須

集中在一具名目內并設置加密。

5.6.2文件資料向本主辦崗位匯總時應經過內部局域網傳送，未經授權別準打印和復制。

5.6.3各崗位對自用電腦內的投標信息承擔保密責任，總經濟師對最后報價承擔保密責任。

土地投標（技術）

1.作業(yè)目的

土地投標的技術標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的要緊組成部分。也可作為中標

后甲方深化設計任務書的基礎。

2.作業(yè)依據

從政府土地治理部門取得的土地開辟招標書。

3．決策崗位總經理：負責土地投標書（技術）的批準和簽發(fā)。

主管崗位總建造師：布置本作業(yè)任務，主持內部評選會議，向總經理推舉首選方案。

主辦崗位土建設計治理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。

4．緊前工作條件

已獲悉政府發(fā)布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數。

5．作業(yè)描述

5.1編制工作進度打算

因為投標期限往往都非常緊張，工作量又十分巨大，而且絕對別容許延誤時刻，因此必須從公司

決定參加投標時起，本主辦崗位就應馬上與土地開辟崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其

中各事件的分工和工作截止期限，注意進度打算應比投標截止日期提前1至2天，留有一定的時刻余地。

5.2托付概念方案設計

主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中挑選2至3名分屬別同設計單位的合適人選，并經過選中的設計師與其注冊的設計單位聯系托付設計事宜。向設計師提供地形圖復印件和

規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。

5.3編寫設計任務書草稿

詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》。此項作業(yè)應在概念方案設計時期內并且完成，其中要緊內

容應盡早與設計單位溝通。

5.4概念方案的設計成果

必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：

5.4.1規(guī)劃設計成果：

A3文本格式的規(guī)劃講明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。

5.4.2規(guī)劃內容與深度

規(guī)劃講明書：包括現狀條件分析，規(guī)劃總體構思，規(guī)劃總體布局，要緊空間組織和景觀特

色，道路綠化設計，要緊市政設施綜合思考；用地平衡表，要緊技術經濟指標（總用地面積、

總建造面積、住所建造面積、公建建造面積、容積率、建造密度、綠地率、集中綠地率等）。還可依照方案構思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。

規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住所建造布局、公建與市政設施設置、建造層數、建造間距、綠

化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數量（停車庫面積）、周邊事情反映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按《都市

居住區(qū)公共服務設施設置標準》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區(qū)配置。

表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體俯視圖，總體景觀效果，建造單體效果圖等。

5.5內部評選

一侯方案資料收全，本主辦崗位馬上組織內部評選，會議由總建造師主持，由本主辦崗位組織

會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，降實設計師介紹方案思路。由總建造師確定首選方案后，報總經理批準。

5.6簽訂設計問合同

與內部批準方案的設計單位簽訂設計問合同，如是格式化合同，應在專項講明中補充保密責

任和知識產權歸屬等條款。如對方提出要求，還可答應接受將對方作為甲方推舉單位參加規(guī)劃方案

招投標。

5.7內部審核

本主辦崗位對批準方案再次認真核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數，匿名要求，

方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)覺咨詢題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如

時刻尚許可，應把內部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。

5.8資料移交

在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開辟崗位，作為技術標并入土地投標文件。

5.9保密責任

本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印

資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投

標方案的內容。一旦查實有泄密現象，別管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。

土地狀況調研

1.作業(yè)目的

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料預備。

2.作業(yè)依據

公司年度開辟打算，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。

3.主管崗位總經濟師：熟悉現場內外環(huán)境事情，糾正調研報告中的錯誤。

協(xié)管崗位總建造師，總工程師：熟悉現場內外環(huán)境事情及地質事情。

主辦崗位土地開辟：負責現場調研的組織工作，編制調研報告。

協(xié)辦崗位營銷策劃：熟悉現場內外環(huán)境事情。

4.緊前工作條件

已獵取相關土地將要招標的信息。

5．作業(yè)要求

5.1踏勘現場需要組織多次，每次踏勘的重點有所別同，本崗位可依照需要組織別同的專業(yè)人員，從以下內容中挑選調研項目。

5.2踏勘現場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字講明組成，能夠是紙質照相簿，也能夠是cod電子相冊文件。報告經多次踏勘得到別斷補充直至包含以下全部內容，在建造方案招投標結束之前整理完成。

5.3本作業(yè)形成的調研報告的編制質量同意總經濟師的檢查和評價。

6．作業(yè)描述：

6.1調研外部環(huán)境：

6.1.1日子環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局事情。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的也許。

6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。

6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級不，有否拓路打算；雨水和排污管徑，有否改造打算，與本地塊最理想的接口位置。

6.1.4建造環(huán)境：特殊注意地塊南北兩側原有建造的用途性質、層數、總高度等是否存在日照的相互妨礙。周邊建造的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建造還需調查其建筑年代，結構穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的愛護性建造。

6.1.5地質水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理也許性。

6.2調研內部環(huán)境：

6.2.1地面障礙物：動拆遷發(fā)展事情或場地平坦事情，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建造。如地形圖上沒有標記的應補上。

6.2.2關于基本平整的地塊須粗估場地現狀與周邊要緊道路的標高差。關于坡地起伏的地塊須向當

地測繪部門申領標有等高線的地形圖。

6.2.3空中障礙物：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。

6.2.4地下障礙物：對比地區(qū)管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。

6.2.5本小區(qū)比較理想的出入口位置。

6.2.6關于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。

編制可行性研究報告

1.作業(yè)目的

項目可行性研究按時刻和要求的別同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性

研究是獵取開辟土地前最重要的技術性工作之一，是投資者舉行投資決策的要緊依據。在土地使用

權正式獵取后，項目開辟者還需舉行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去打算經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上不過投資決策層既定意志的體現，但是在

現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現

實，為項目的投資尋覓到真正的可行之路。

2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的預備工作，占有充分信息資料，舉行科學

分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式