南海區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收知識(shí)講座【精品-】

南海區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收知識(shí)講座主講：侯卉房地產(chǎn)企業(yè)所得稅內(nèi)資2003.7.1—2005.12.31國稅發(fā)[2003]83號(hào)2006.1.1起國稅發(fā)[2006]31號(hào)外資國稅發(fā)[2001]142號(hào)2001.12.20起內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會(huì)計(jì)差異分析?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]31號(hào)〕關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實(shí)認(rèn)問題關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費(fèi)用的扣除問題關(guān)于征收管理問題關(guān)于適用減免稅政策問題關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入：計(jì)入當(dāng)期利潤，一并計(jì)算納稅，有可能出現(xiàn)由于彌補(bǔ)虧損而不產(chǎn)生應(yīng)納稅額的情況。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目：3%?。?0%非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目：市：15%縣：10%開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅的計(jì)稅金額國稅發(fā)[2006]31號(hào)=預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題不低于15%（含15%）國稅發(fā)[2003]]83號(hào)

=預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率季度和年度申報(bào)時(shí)：作為當(dāng)期納稅調(diào)整增加額在季度?企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表?第2行和年度?企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表?附表4第36行填列，最終計(jì)入主表第14行反映。關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題完工產(chǎn)品的條件〔新增〕預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入〔變動(dòng)〕征管規(guī)定〔新增〕開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍〔新增〕開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)〔變動(dòng)〕完工產(chǎn)品的條件〔新增〕

預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率?實(shí)際利潤率企業(yè)積極結(jié)算已完工產(chǎn)品本錢預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率?實(shí)際利潤率企業(yè)拖延結(jié)算已完工產(chǎn)品本錢完工產(chǎn)品的條件〔新增〕

竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對(duì)象〕預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入〔變動(dòng)〕收入的性質(zhì)銷售方式收入確認(rèn)的原那么預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品完工后對(duì)應(yīng)納稅所得額調(diào)整調(diào)整額該開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額該產(chǎn)品預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=-國稅發(fā)[2003]83號(hào)調(diào)整額該開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額

該產(chǎn)品預(yù)售收入的毛利額=-國稅發(fā)[2006]31號(hào)作為當(dāng)期納稅調(diào)整減少額在季度〔第3行〕和年度申報(bào)表附表5〔第16行〕“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤〔房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)〞和主表〔第15行〕“納稅調(diào)整減少額〞反映。征管規(guī)定〔新增〕核定計(jì)稅本錢年度申報(bào)前——完工情況報(bào)告年度申報(bào)時(shí)——有關(guān)機(jī)構(gòu)稅務(wù)鑒定報(bào)告具體要求詳見《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》（國稅發(fā)[2007]10號(hào)）內(nèi)資：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍〔新增〕

現(xiàn)金全部價(jià)款現(xiàn)金等價(jià)物其他經(jīng)濟(jì)利益代收款項(xiàng)的計(jì)稅規(guī)定

價(jià)內(nèi)收費(fèi)代收款項(xiàng)〔基金、全部確認(rèn)費(fèi)用、為銷售收入附加等〕由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票價(jià)外收費(fèi)由其他收取部門開具發(fā)票：按代收代繳款項(xiàng)管理開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)〔變動(dòng)〕

一次性全額收款方式

分期收款方式

銀行按揭方式

委托方式

先租后售方式

注意會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)上的差異一次性全額收款方式〔不變〕應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即執(zhí)行銷售合同或協(xié)議約定日期與實(shí)際付款日期孰早原那么。應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。分期收款方式〔變動(dòng)〕在31號(hào)文根底上增加了關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定分期收款方式〔變動(dòng)〕幾點(diǎn)建議：1.該方式對(duì)企業(yè)而言雖可以推遲確認(rèn)收入，推遲納稅，但結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)較大。故企業(yè)應(yīng)建立信用控制制度，還應(yīng)落實(shí)收款責(zé)任，并讓財(cái)會(huì)人員介入合同的簽訂，以便采取適當(dāng)?shù)暮怂惴绞?。分期收款方式〔變?dòng)〕2.在該種方式下，企業(yè)分期確認(rèn)收入、分期開具發(fā)票、分期結(jié)轉(zhuǎn)本錢，應(yīng)注意收入與本錢的配比：本期銷售本錢=本期確認(rèn)收入*銷售本錢率=本期確認(rèn)收入*〔總本錢/總價(jià)款〕建議企業(yè)在“分期收款開發(fā)產(chǎn)品〞下按銷售對(duì)象設(shè)明細(xì)賬及備查簿，詳細(xì)記錄分期收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、本錢、已收價(jià)款等有關(guān)資料。銀行按揭方式〔變動(dòng)〕應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在31號(hào)文根底上增加了關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定銀行按揭方式〔變動(dòng)〕注意按揭保證金的規(guī)定2.該種方式下，企業(yè)分兩次確認(rèn)收入，分兩次結(jié)轉(zhuǎn)本錢，注意收入與本錢的配比。建議：設(shè)置“按揭售房備查簿〞進(jìn)行管理委托方式〔變動(dòng)〕支付手續(xù)費(fèi)方式視同買斷方式基價(jià)〔保底價(jià)〕加超基價(jià)分成方式包銷方式委托——支付手續(xù)費(fèi)方式應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托——視同買斷方式屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托——基價(jià)〔保底價(jià)〕加超基價(jià)分成方式屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，那么應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托——包銷方式包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述〔1〕至〔3〕項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方式〔變動(dòng)〕無論哪一種委托銷售方式，對(duì)于委托方〔即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕來說：會(huì)計(jì)處理根本相同，但確認(rèn)收入的金額卻不一定相同。委托方式下委托方會(huì)計(jì)處理按委托協(xié)議將開發(fā)產(chǎn)品委托受托方代銷借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品〔總本錢〕貸：開發(fā)產(chǎn)品委托方式下委托方會(huì)計(jì)處理收到受托方代銷清單，開具發(fā)票借：應(yīng)收賬款貸：經(jīng)營收入〔主營業(yè)務(wù)收入〕〔金額因不同委托方式而有所不同〕委托方式下委托方會(huì)計(jì)處理計(jì)提營業(yè)稅借：經(jīng)營稅金及附加〔主營業(yè)務(wù)稅金及附加〕貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅委托方式下委托方會(huì)計(jì)處理計(jì)提手續(xù)費(fèi)〔采取支付手續(xù)費(fèi)方式〕借：營業(yè)費(fèi)用貸：應(yīng)收賬款委托方式下委托方會(huì)計(jì)處理結(jié)轉(zhuǎn)本錢借：經(jīng)營本錢〔主營業(yè)務(wù)本錢〕貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品委托銷售確認(rèn)收入的金額和時(shí)間根據(jù)報(bào)銷合同約定價(jià)款和付款方式確認(rèn)包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)包銷合同有關(guān)約定按上述規(guī)定確認(rèn)包銷期內(nèi)包銷方式基價(jià)加取得的分成額開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議銷售合同或協(xié)議約定價(jià)格與基價(jià)孰高者開發(fā)商與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議基價(jià)加超基價(jià)分成買斷價(jià)格開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議銷售合同或協(xié)議約定價(jià)格與買斷價(jià)格孰高者開發(fā)商與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議視同買斷方式收到代銷清單日合同或協(xié)議約定價(jià)支付手續(xù)費(fèi)方式確認(rèn)收入時(shí)間確認(rèn)收入金額委托銷售方式與83號(hào)文相比，在計(jì)稅金額確認(rèn)上有較大變化，原因：1.該種情況實(shí)際上已經(jīng)形成開發(fā)企業(yè)直接對(duì)購房人銷售，不再具有視同買斷性質(zhì)；2.為了避免開發(fā)企業(yè)通過中間商轉(zhuǎn)移利潤；3.當(dāng)因市場波動(dòng)出現(xiàn)房價(jià)下跌時(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)，國家不應(yīng)承擔(dān)。由于代銷清單是采用委托銷售方式的開發(fā)企業(yè)納稅的依據(jù)，所以稅法對(duì)代銷清單的內(nèi)容作了列舉式規(guī)定，同時(shí)增加了防止開發(fā)企業(yè)采用該方式銷售開發(fā)產(chǎn)品后無限期拖延納稅的規(guī)定。售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差價(jià)歸受托方所有先租后售方式開發(fā)產(chǎn)品完工后處理確認(rèn)收入金額83號(hào)文轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先租出按租金確認(rèn)收入后出售按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入以臨時(shí)租賃方式租出先租出按租金確認(rèn)收入后出售按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入31號(hào)文轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)先租出按租金確認(rèn)收入后出售按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)先租出按租金確認(rèn)收入后出售按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入“其他業(yè)務(wù)收入〞通過“固定資產(chǎn)清理〞歸集后，凈收益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入〞“經(jīng)營收入——出租產(chǎn)品租金收入〞“經(jīng)營收入——商品房銷售收入〞或“經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入〞借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房/商品性土地借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房/商品性土地關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實(shí)認(rèn)問題〔新增〕開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

外資無特殊規(guī)定關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨(dú)立法人公司的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

〔一〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該工程已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢，其應(yīng)分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題〔二〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題與83號(hào)文相比：確認(rèn)時(shí)間無變化，但進(jìn)一步明確了計(jì)稅金額關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題〔新增〕按投資目的不同進(jìn)行不同處理換取開發(fā)產(chǎn)品作為股權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品例：甲企業(yè)以土地入股參與乙企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價(jià)值1000萬元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得房產(chǎn)6000平方米，每平方米市場價(jià)2300元。換取開發(fā)產(chǎn)品——投資方應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí),將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。換取開發(fā)產(chǎn)品——投資方借：固定資產(chǎn)——房屋1380萬元貸：無形資產(chǎn)——土地1000萬元貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅69萬元〔1380*5%〕貸：營業(yè)外收入311萬元換取開發(fā)產(chǎn)品——開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場公允價(jià)值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該工程的本錢。換取開發(fā)產(chǎn)品——開發(fā)方借：無形資產(chǎn)——土地1380萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入1380萬元借：開發(fā)本錢——土地征用及拆遷費(fèi)1380萬元貸：無形資產(chǎn)——土地1380萬元作為股權(quán)投資例：甲企業(yè)以土地向乙開發(fā)企業(yè)投資，土地賬面價(jià)值1500萬元，已計(jì)提攤銷額60萬元，評(píng)估價(jià)2000萬元，占乙企業(yè)股份的40%。作為股權(quán)投資——投資方在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。作為股權(quán)投資——投資方借：長期股權(quán)投資1440萬元貸：無形資產(chǎn)——土地1440萬元作為股權(quán)投資——開發(fā)方借：無形資產(chǎn)——土地2000萬元貸：實(shí)收資本2000萬元借：開發(fā)本錢2000萬元貸：無形資產(chǎn)——土地2000萬元關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題確認(rèn)時(shí)間：根本無變化，只是措辭更加嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)價(jià)：無變化范圍：取消了將開發(fā)產(chǎn)品用于廣告宣傳、樣品和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會(huì)計(jì)與稅務(wù)差異“企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、贊助、集資、廣告樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面，是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的條件；企業(yè)不會(huì)由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程等而增加現(xiàn)金流量，也不會(huì)增加企業(yè)的營業(yè)利潤。因此，會(huì)計(jì)上不作銷售處理，而按本錢轉(zhuǎn)賬。〞——?關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的通知?〔財(cái)會(huì)字[1999]26號(hào)〕開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會(huì)計(jì)與稅務(wù)差異開發(fā)產(chǎn)品用途會(huì)計(jì)處理企業(yè)所得稅處理轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)一方面按成本轉(zhuǎn)賬，另一方面按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算繳納稅金。按計(jì)稅方法和順序于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利（或利潤）時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，計(jì)算繳納所得稅捐贈(zèng)贊助職工福利換取非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資獎(jiǎng)勵(lì)確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，并按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算繳納稅金。抵償債務(wù)分配給股東或投資者外資無明確規(guī)定，但從其對(duì)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)定來看，外資出租開發(fā)產(chǎn)品不需要視同銷售處理。關(guān)于建造合同

在發(fā)生時(shí)作費(fèi)用，不確認(rèn)收入合同本錢不能收回按能收回的金額確認(rèn)收入和本錢合同本錢能夠收回建造合同結(jié)果不能可靠估計(jì)用完工百分比法按季確認(rèn)超過12個(gè)月按完工百分比法在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)建造合同結(jié)果能可靠估計(jì)超過一個(gè)納稅年度完成時(shí)確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用一個(gè)納稅年度內(nèi)按合同約定價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)不超過12個(gè)月會(huì)計(jì)所得稅外資房地產(chǎn)沒有特殊規(guī)定。完工百分比法根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同占合同預(yù)計(jì)總本錢的比例已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例測量已完成合同工作量完工百分比法中完工進(jìn)度確實(shí)定稅法：參照舊〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么——建造合同〉〔1998年6月公布，1999年開始實(shí)施〕新的〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第15號(hào)——建造合同〉關(guān)于第三中完工進(jìn)度可選用的方法發(fā)生了變化，更強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的來源。測量已完成合同工作量實(shí)際測定的工作進(jìn)度代建工程節(jié)余材料處理〔不變〕稅法：按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。會(huì)計(jì)：只是利得，不是收入，計(jì)入“營業(yè)外收入〞關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費(fèi)用的扣除問題計(jì)稅本錢結(jié)算一般原那么主要本錢工程核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn)注意會(huì)計(jì)與稅法在本錢費(fèi)用方面的差異計(jì)稅本錢結(jié)算的一般原那么權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么〔新增〕合理性原那么〔新增〕配比原那么真實(shí)性原那么〔新增〕稅收法定原那么〔新增〕及時(shí)性原那么〔新增〕權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么〔新增〕

開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原那么計(jì)入本錢對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象。與會(huì)計(jì)規(guī)定不同合理性原那么開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分本錢對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。配比原那么開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢，應(yīng)按配比原那么將其分配至各本錢對(duì)象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，直接計(jì)入本錢對(duì)象中；共同本錢以及因多個(gè)工程同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按各個(gè)本錢對(duì)象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。真實(shí)性原那么〔新增〕

計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。

稅收法定原那么〔新增〕

計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。及時(shí)性原那么〔新增〕

與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

主要本錢工程核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn)

已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢本錢工程構(gòu)成及核算應(yīng)付費(fèi)用維修費(fèi)用配套設(shè)施售房部〔接待處〕和樣板房保證金廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)利息土地閑置費(fèi)本錢報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)折舊已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢按以下公式計(jì)算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢

本錢工程構(gòu)成及核算包括前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等本錢工程構(gòu)成及核算根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅骸?〕屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入本錢對(duì)象?！?〕屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工本錢對(duì)象和未完工本錢對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工本錢對(duì)象負(fù)擔(dān)的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

應(yīng)付費(fèi)用開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

維修費(fèi)用開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。配套設(shè)施開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

〔2〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

配套設(shè)施．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

〔1〕由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

〔2〕由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

售房部〔接待處〕和樣板房凡能夠單獨(dú)作為本錢對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部〔接待處〕、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造本錢。

保證金開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金〔擔(dān)保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)

〔1〕開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。

〔2〕新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。內(nèi)資：2001年1月1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在每一那年度的銷售收入8%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例局部可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。外資：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)憑合法憑證在當(dāng)年列支，但應(yīng)由本期和以后各期分?jǐn)偟膹V告費(fèi)，應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么，作為待攤費(fèi)用后遞延支出分期攤銷。內(nèi)資：不超過其當(dāng)年銷售收入5‰范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過局部永遠(yuǎn)不得扣除。外資：無相關(guān)規(guī)定內(nèi)資：全年銷售〔營業(yè)〕收入凈額在1500萬元及其以下的：不超過該局部銷售〔營業(yè)〕收入凈額5‰全年銷售〔營業(yè)〕收入凈額超過1500萬元的局部：不超過該局部銷售〔營業(yè)〕收入凈額3‰在“管理費(fèi)用〞中按標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支，不得預(yù)提。外資：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費(fèi)。應(yīng)當(dāng)有確實(shí)的記錄或單據(jù)，分別在以下限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費(fèi)用列支：在1500萬元以下的：不超過該局部銷售貨凈額5‰；全年銷貨凈額超過1500萬元的局部：不超過該局部銷貨凈額3‰；2.全年業(yè)務(wù)收入總額在500萬元以下的：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額10‰；全年業(yè)務(wù)收入總額超過500萬元的局部：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額5‰；利息〔1〕開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入本錢對(duì)象；屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。

〔2〕開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

〔3〕開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)〔包括分支機(jī)構(gòu)〕和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本50％的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除；未超過局部的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

外資雖未專門規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的扣除，但其應(yīng)遵循外資企業(yè)所得稅的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)應(yīng)景有關(guān)的合理借款利息，應(yīng)當(dāng)提供借款付息的證明文件，準(zhǔn)予列支。土地閑置費(fèi)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對(duì)象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

本錢報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)本錢對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。折舊內(nèi)資：1.殘值：04年新購置的為原價(jià)5%，04年前的按原價(jià)5%以內(nèi)2.折舊方法：直線折舊法3.折舊最低年限(房屋建筑物20年,火車、輪船、機(jī)器和其他生產(chǎn)設(shè)備10年，電子設(shè)備和火車、輪船以外運(yùn)輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)器具、工具、家具為5年〕外資：1.新購置投入使用的,在計(jì)提折舊前其殘值統(tǒng)一為10%2.折舊方法:直線折舊法3.折舊最低年限:與內(nèi)資相同關(guān)于征收管理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除工程逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否那么，不得在稅前扣除。

關(guān)于征收管理問題〔二〕開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以下情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)按?中華人民共和國稅收征收管理法?等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；

2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

關(guān)于征收管理問題

3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或本錢資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

關(guān)于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售〔包括代理銷售〕開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施方法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知?〔國稅發(fā)〔2003〕83號(hào)〕同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會(huì)計(jì)差異分析國稅發(fā)[2001]142號(hào)：2001年1月1日起國稅發(fā)[2001]142號(hào)應(yīng)納稅額計(jì)算當(dāng)期預(yù)征所得稅房地產(chǎn)銷售開始計(jì)稅收入確認(rèn)的時(shí)間本錢費(fèi)用確定分配開發(fā)產(chǎn)品執(zhí)行時(shí)間及銜接應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅當(dāng)期預(yù)征所得稅

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理方法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知?當(dāng)期預(yù)征所得稅

季度申報(bào)：?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報(bào)表?〔B類BB1〕

年度申報(bào)：?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報(bào)表?〔B類〕

當(dāng)期預(yù)征所得稅額=當(dāng)期預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額×適用稅率=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)利潤率在B類季/年度申報(bào)表第1行“收入總額”中填列在B類季/年度申報(bào)表第2行“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的利潤率”中填列預(yù)計(jì)利潤率2007年前：6%2007.1.1起：10%房地產(chǎn)銷售開始房地產(chǎn)管理部門出具工程合格證明之日首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日孰早辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日計(jì)稅收入確認(rèn)的時(shí)間〔外資〕采取一次性全額收取房款的采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的采取銀行提供按揭貸款銷售的以租賃方式取得房租收入及先租后售委托境外企業(yè)包銷方式

注意會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)上的差異一次性全額收取房款以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)與內(nèi)資相比：表述不同采取分期付款或預(yù)售款方式以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。與內(nèi)資相比：沒有規(guī)定提前付款時(shí)處理以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。與內(nèi)資相比：比較籠統(tǒng)，尤其是對(duì)稅務(wù)處理未做明確規(guī)定。銀行提供按揭貸款銷售以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。與內(nèi)資相比：沒有規(guī)定首付款何時(shí)確認(rèn)收入租賃方式取得房租收入應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為本錢、費(fèi)用扣除。與內(nèi)資相比：將房地產(chǎn)出租可以計(jì)提折舊，而關(guān)于房地產(chǎn)/房屋是自用還是作為存貨沒有明確規(guī)定，所以，對(duì)外資而言，可以認(rèn)為將開發(fā)產(chǎn)品出租可以計(jì)提折舊在稅前扣除。

內(nèi)資出租開發(fā)產(chǎn)品：出租期間不計(jì)提折舊外資：出租開發(fā)產(chǎn)品出租期間可計(jì)提折舊。委托境外企業(yè)包銷方式其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)那么第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照?國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)假設(shè)干稅務(wù)處理問題的通知?〔國稅發(fā)[1999]242號(hào)〕的規(guī)定執(zhí)行。

稅法第十九條第十九條外國企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，而有取得的來源于中國境內(nèi)的利潤、利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場所沒有實(shí)際聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納百分之二十的所得稅。依照前款規(guī)定繳納的所得稅，以實(shí)際受益人為納稅義務(wù)人，以支付人為扣繳義務(wù)人。稅款由支付人在每次支付的款額中扣繳?？劾U義務(wù)人每次所扣的稅款，應(yīng)當(dāng)于五日內(nèi)繳入國庫，并向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送扣繳所得稅報(bào)告表。對(duì)以下所得，免征、減征所得稅：〔一〕外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，免征所得稅；〔二〕國際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，免征所得稅；〔三〕外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給中國國家銀行的利息所得，免征所得稅；〔四〕為科學(xué)研究、開發(fā)能源、開展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按百分之十的稅率征收所得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。除本條規(guī)定以外，對(duì)于利潤、利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，需要給予所得稅減征、免征的優(yōu)惠待遇的，由國務(wù)院規(guī)定。?中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)那么?第六十一條

第六十一條稅法第十九條所說的其他所得，包括轉(zhuǎn)讓在中國境內(nèi)的房屋、建筑物及其附屬設(shè)施、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)而取得的收益。前款所說的收益，是指轉(zhuǎn)讓收入減除該財(cái)產(chǎn)原值后的余額。外國企業(yè)不能提供財(cái)產(chǎn)原值的正確憑證的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)具體情況估定其財(cái)產(chǎn)的原值。國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)假設(shè)干稅務(wù)處理問題的通知?〔國稅發(fā)[1999]242號(hào)〕1.從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議的，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。2.上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等老物費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實(shí)際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。企業(yè)與境外企業(yè)簽定房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為境內(nèi)企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。企業(yè)支付境外代銷、包銷企業(yè)的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，方可作為企業(yè)費(fèi)用扣除，但實(shí)際列支的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入10%。本錢費(fèi)用確定原那么計(jì)算范圍配套設(shè)施費(fèi)注意會(huì)計(jì)與稅法在本錢費(fèi)用上的差異本錢費(fèi)用確定——原那么以收入與支出相匹配本錢費(fèi)用確定——計(jì)算可售單位工程本錢費(fèi)用=可售總本錢費(fèi)用÷總可售面積由于可售總本錢會(huì)隨著工程的開發(fā)而不斷發(fā)生變化，所以該單位工程本錢費(fèi)用會(huì)隨著工程工程的投入而變化。可售總本錢費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；根底設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具確實(shí)定房地產(chǎn)工程可售面積證書中明確的面積。

也就是說當(dāng)期的期間費(fèi)用不能在當(dāng)期直接扣除，必須要結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢時(shí)，根據(jù)銷售面積計(jì)算扣除。本錢費(fèi)用確定——范圍本錢費(fèi)用確定——配套設(shè)施費(fèi)企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。

內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不能扣除。分配開發(fā)產(chǎn)品凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用〔包括中方以土地使用作為投資的費(fèi)用〕后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的本錢、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。執(zhí)行時(shí)間及銜接本方法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進(jìn)行匯算。應(yīng)納稅所得額=計(jì)稅收入-扣除工程

與會(huì)計(jì)利潤是兩個(gè)不同的概念

會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)上的差異收入的定義收入的范圍收入確認(rèn)的原那么收入確認(rèn)的條件收入確認(rèn)的時(shí)間收入的定義

會(huì)計(jì)收入：“企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入?！?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第14號(hào)——收入?稅法計(jì)稅收入：指納稅人從各種來源、以各種方式取得的全部收入〔除稅法明確規(guī)定不征稅的工程外〕。強(qiáng)調(diào)“交易觀〞以“經(jīng)濟(jì)利益〞為根底，著眼于納稅能力的提高。會(huì)計(jì)

包括：銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。

不包括：企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》稅法

不僅包括會(huì)計(jì)確認(rèn)的全部收入，還包括會(huì)計(jì)上不作為收入處理的價(jià)外費(fèi)用和視同銷售行為。具體按稅種劃分，因稅種的不同而有所不同。

收入的范圍收入確認(rèn)的原那么會(huì)計(jì)客觀性原則謹(jǐn)慎性原則實(shí)質(zhì)重于形式原則稅法法定性原則形式重于實(shí)質(zhì)原則

即經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式。會(huì)計(jì)制度是從某個(gè)具體會(huì)計(jì)主題出發(fā)，要正確反映該主題的經(jīng)營情況。故側(cè)重于交易完成的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。從組織財(cái)政收入角度出發(fā)，側(cè)重于收入的社會(huì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，即對(duì)某個(gè)企業(yè)來說某項(xiàng)收入可能還未實(shí)現(xiàn)，但從整個(gè)社會(huì)角度來說其價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。通常將計(jì)稅收入確認(rèn)為“有償〞或“視同有償〞。側(cè)重于交易完成的法律要件。即不考慮收入的風(fēng)險(xiǎn)問題，該風(fēng)險(xiǎn)屬于企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，由企業(yè)稅后利潤補(bǔ)償，國家不享有企業(yè)的所有利潤，因此也就不應(yīng)承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。稅法通常也不考慮繼續(xù)管理權(quán)問題，其屬于企業(yè)內(nèi)部管理問題，國家不對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)。收入確認(rèn)的條件會(huì)計(jì)

1.銷售收入確認(rèn)的條件：2.提供勞務(wù)收入確認(rèn)的條件3.讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入確認(rèn)的條件稅法計(jì)稅收入確實(shí)認(rèn)應(yīng)考慮完成經(jīng)濟(jì)交易的法律要件是否具備，是否取得交換價(jià)值，強(qiáng)調(diào)發(fā)出商品、提供勞務(wù)，同時(shí)收訖價(jià)款或索取價(jià)款的憑據(jù)。

銷售收入確認(rèn)的條件企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保存通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的本錢能夠可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)銷售中所有權(quán)已轉(zhuǎn)移但所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情形賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。——會(huì)計(jì)上：企業(yè)應(yīng)在所有實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售。——會(huì)計(jì)上：企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后確認(rèn)收入房地產(chǎn)銷售中所有權(quán)已轉(zhuǎn)移但所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情形房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議、賣方保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。——會(huì)計(jì)上：應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì)，確定是作銷售處理，還是作為籌資、租賃或利潤分成處理，如作銷售處理，賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不確認(rèn)收入。同時(shí)，在確認(rèn)收入時(shí)，還要考慮價(jià)款收回的可能性，估計(jì)價(jià)款不能收回的，不確認(rèn)收入；已經(jīng)收回局部價(jià)款的，只將收回的局部確認(rèn)收入。提供勞務(wù)收入確認(rèn)的條件收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；交易中已發(fā)生和將發(fā)生的本錢能夠可靠地計(jì)量。讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入確認(rèn)的條件

相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；收入的金額能夠可靠地計(jì)量。收入確認(rèn)的時(shí)間會(huì)計(jì)

銷售收入確認(rèn)一般依據(jù)商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移或貨款結(jié)算時(shí)間

1.銷售收入確認(rèn)的時(shí)間2.提供勞務(wù)收入確認(rèn)的時(shí)間

稅法

開始之日：內(nèi)、外資房地產(chǎn)銷售開始外資所得稅根本相同計(jì)稅收入確認(rèn)：內(nèi)、外資〔即納稅義務(wù)發(fā)生〕一般都依據(jù)貨款結(jié)算和發(fā)票開具的時(shí)間。即會(huì)計(jì)側(cè)重“和〞，稅法側(cè)重“票〞，但二者都非常關(guān)注“款〞銷售收入確認(rèn)的時(shí)間企業(yè)銷售商品滿足收入確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售商品收入金額。銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入；銷售商品采用預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入，預(yù)收的貨款應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；銷售收入確認(rèn)的時(shí)間銷售商品需要安裝和檢驗(yàn)的，在購置方接受商品以及安裝和檢驗(yàn)完畢前，不確認(rèn)收入，待安裝和檢驗(yàn)完畢時(shí)確認(rèn)收入。如果安裝程序比較簡單，可在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入；銷售商品采用以舊換新方式的，銷售的商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理；銷售商品采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托代銷的，在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。——?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第14號(hào)——收入?應(yīng)用指南提供勞務(wù)收入確認(rèn)時(shí)間安裝費(fèi)，在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)安裝的完工進(jìn)度確認(rèn)收入。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費(fèi)在確認(rèn)商品銷售時(shí)確認(rèn)收入；宣傳媒介的收費(fèi)，在相關(guān)的廣告或商業(yè)行為開始出現(xiàn)公眾面前時(shí)確認(rèn)收入。廣告的制作費(fèi)，在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)制作廣告的完工進(jìn)度確認(rèn)收入；提供勞務(wù)收入確認(rèn)時(shí)間為特定客戶開發(fā)軟件的收費(fèi)，在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)開發(fā)的完工進(jìn)度確認(rèn)收入；包括在商品售價(jià)內(nèi)可區(qū)分的效勞費(fèi)，在提供效勞的期間內(nèi)分期確認(rèn)收入；藝術(shù)表演、招待宴會(huì)和其他特殊活動(dòng)的收費(fèi)，在相關(guān)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。收費(fèi)涉及幾項(xiàng)活動(dòng)的，預(yù)收的款項(xiàng)應(yīng)合理分配給每項(xiàng)活動(dòng)，分別確認(rèn)收入；提供勞務(wù)收入確認(rèn)時(shí)間申請(qǐng)入會(huì)費(fèi)和會(huì)員費(fèi)只允許取得會(huì)籍，所有其他效勞或商品都要另行收費(fèi)的，在款項(xiàng)收回不存在重大不確定性時(shí)確認(rèn)收入。申請(qǐng)入會(huì)費(fèi)和會(huì)員費(fèi)能使會(huì)員在會(huì)員期內(nèi)得到各種效勞或商品，或者以低于非會(huì)員的價(jià)格銷售商品或提供效勞的，在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入；提供勞務(wù)收入確認(rèn)時(shí)間屬于提供設(shè)備和其他有形資產(chǎn)的特許權(quán)費(fèi)，在交付資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)時(shí)確認(rèn)收入；屬于提供初始及后續(xù)效勞的特許權(quán)費(fèi)，在提供效勞時(shí)確認(rèn)收入；長期為客戶提供重復(fù)的勞動(dòng)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。——?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第14號(hào)——收入?應(yīng)用指南會(huì)計(jì)與稅法在本錢費(fèi)用上的差異定義范圍原那么條件會(huì)計(jì)上:開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——代建工程開發(fā)本錢開發(fā)產(chǎn)品——商品土地——商品房——配套設(shè)施——代建工程本錢費(fèi)用的定義會(huì)計(jì)

見?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?稅法

本錢：納稅人銷售商品、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的本錢。費(fèi)用：納稅人煤一個(gè)納稅年度發(fā)生的可扣除的期間費(fèi)用〔已計(jì)入本錢的有關(guān)費(fèi)用除外〕企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么

費(fèi)用是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。兩個(gè)特征：①最終將會(huì)減少企業(yè)資源②會(huì)減少企業(yè)的所有者權(quán)益?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?費(fèi)用：指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日常經(jīng)濟(jì)利益的流出。本錢：指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種消耗。會(huì)計(jì)

生產(chǎn)費(fèi)用要素一般由9個(gè)項(xiàng)目組成：外購材料、外購燃料、外購動(dòng)力、工資、提取的職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、利息支出、稅金、其他費(fèi)用?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》稅法

包括銷售商品（產(chǎn)品、材料、下腳聊、廢料、廢舊物資等）成本、提供勞務(wù)成本、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)成本、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓）成本本錢費(fèi)用的范圍會(huì)計(jì)劃分收益性支出與資本性支出原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原則配比原則——《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》稅法

權(quán)責(zé)發(fā)生制原則配比原則相關(guān)性原則確定性原則合理性原則——《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》*稅法另有規(guī)定者除外本錢費(fèi)用的原那么對(duì)按照最正確合理數(shù)估計(jì)的或有負(fù)債不得在稅前扣除。稅法不成認(rèn)重要性原那么，只要是應(yīng)納稅收入或不得扣除的工程，無論金額大小，均需要按規(guī)定計(jì)算所得。會(huì)計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》：三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》稅法

內(nèi)、外資所得稅分別規(guī)定了一些成本費(fèi)用項(xiàng)目扣除的標(biāo)準(zhǔn)和條件。本錢費(fèi)用的條件會(huì)計(jì)確認(rèn)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品本錢、勞務(wù)本錢等的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入、勞務(wù)收入等時(shí)，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的本錢等計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的，或即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)發(fā)生的交易或者事項(xiàng)導(dǎo)致其承擔(dān)了一項(xiàng)負(fù)債而又不確定為一項(xiàng)資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?關(guān)于本錢費(fèi)用確認(rèn)條件企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的其他各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入本錢、費(fèi)用。凡應(yīng)當(dāng)由本期負(fù)擔(dān)而尚未支出的費(fèi)用，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入本期本錢、費(fèi)用；凡已支出，應(yīng)當(dāng)由本期和以后各期負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為待攤費(fèi)用分期攤?cè)氡惧X、費(fèi)用。季度申報(bào)——內(nèi)資

——?企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表?應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售收入+當(dāng)期預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤－已計(jì)算交納企業(yè)所得額稅的原預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤

年度申報(bào)——內(nèi)資根本稅率：33%兩檔照顧性稅率彌補(bǔ)虧損后應(yīng)納稅所得額≤3萬元：27%3萬元＜彌補(bǔ)虧損后應(yīng)納稅所得額≤10萬元：18%既包括當(dāng)期現(xiàn)售實(shí)現(xiàn)的銷售收入，也包括前期已預(yù)售當(dāng)期完工確認(rèn)的實(shí)際銷售收入——?企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表?及其附表應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售收入+當(dāng)期預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤－已計(jì)算交納企業(yè)所得額稅的原預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤

季度申報(bào)——外資

?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報(bào)表?〔A類AA1〕?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報(bào)表?〔B類BB1〕季度申報(bào)——外資應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅應(yīng)納稅所得額=[當(dāng)期實(shí)際銷售收入-相關(guān)成本費(fèi)用]±納稅調(diào)整項(xiàng)=當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤±納稅調(diào)整項(xiàng)填列季度申報(bào)表A類AA1表目前，在季度申報(bào)時(shí)未進(jìn)行扣除在B表中單獨(dú)填列，預(yù)征稅款。年度申報(bào)——外資

?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報(bào)表?〔A類〕及其附表?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報(bào)表?〔B類〕年度申報(bào)——外資應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅應(yīng)納稅所得額=[當(dāng)期實(shí)際銷售收入-相關(guān)成本費(fèi)用]±納稅調(diào)整項(xiàng)=當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤±納稅調(diào)整項(xiàng)填列季度申報(bào)表A類AA1表在年度申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，但由于是直接扣除，在申報(bào)表中沒有單獨(dú)行次填列，企業(yè)可以在查賬報(bào)告中予以說明。在B表中單獨(dú)填列，預(yù)征稅款。)5dlsAIQY*3bjryGOW%19hpwEMU$+7fnvCKS#-5dltAIQY(3bjrzGOW&29hpxFMU$07fnvDKS#-6dltBJQY(4cjrzHOW&2ahpxFNU$08gnvDLS#-6eltBJRY(4ckrzHPX&2aipxFNV$08govDLT!-6emuBJRZ(4ckszHPX*2aiqyFNV%18gowDLT!+6emuCJRZ)5cksAIPX*3aiqyGNV%19gowEMT!+7fmuCKRZ)5dksAIQX*3bjqyGOW%19howEMU!+7fnuCKS#)5dltAIQY*3bjryGOW&19hpxEMU$+7fnvCKS#-5dltBIQY(4bjrzGOW&29hpxFMU$08fnvDLS#-6dltBJQY(4cjrzHPW&2aipxFNU$08gnvDLT#-6emtBJRZ(4ckrzHPX&2aiqxFNV%08gowDLT!-6emuBJRZ)4cksAHPX*3aiqyFNV%18gowELT!+7emuCJRZ)5cksAIPX*3biqyGOV%19gowEMT!+7fmuCKSZ)5dlsAIQX*3bjqyGOW%19hpwEMU$+7fnuCKS#)5dltAIQY(3bjrzGOW&19hpxEMU$07fnvDKS#-6dltBIQY(4bjrzHOW&2ahpxFNU$08fnvDLS#-6eltBJRY(4ckrzHPW&2aipxFNV$08govDLT#-6emtBJRZ(4ckszHPX*2aiqxFNV%08gowDLQY*3bjryGOW%19hpwEMU$+7fnvCKS#-5dltAIQY(3bjrzGOW&29hpxFMU$07fnvDKS#-6dltBJQY(4cjrzHOW&2ahpxFNU$08gnvDLT#-6eltBJRY(4ckrzHPX&2aipxFNV$08govDLT!-6emuBJRZ(4ckszHPX*2aiqyFNV%18gowDLT!+6emuCJRZ)5cksAIPX*3aiqyGNV%19gowEMT!+7fmuCKRZ)5dksAIQX*3bjqyGOW%19howEMU!+7fnuCKS#)5dltAIQY*3bjryGOW&19hpxEMU$+7fnvCKS#-5dltBIQY(4bjrzGOW&29hpxFMU$08fnvDLS#-6dltBJQY(4cjrzHPW&2aipxFNU$08gnvDLT#-6emtBJRZ(4ckrzHPX&2aiqxFNV%08gowDLT!-6emuBJRZ)4cksAHPX*3aiqyFNV%18gowELT!+7emuCKRZ)5cksAIPX*3biqyGOV%19gowEMT!+7fmuCKSZ)5dlsAIQX*3bjqyGOW%19hpwEMU$+7fnuCKS#)5dltAIQY(3bjrzGOW&19hpxEMU$07fnvDKS#-6dltBIQY(4bjrzHOW&2ahpxFNU$08fnvDLS#-6eltBJRY(4ckrzHPW&2aipxFNV$08govDLT!-6emtBJRZ(4ckszHPX*2aiqxFNV%08gowDLT!+6emuCJRZ)4cksAHPX*3aiqyGNV%19gowELT!+7emuCKRZ)5dksAIQX*3biqyGOV%19howEMU!+7fnuCKSZ)5dlsAIQY*3bjryGOW&19hpwEMU$+7fnvCKS#-5dltBIQY(3bjrzGOW&29hpxFMU$07fnvDKS#-6dltBJQY(4cjrzHOW&2ahpxFNU$08gnvDLT#-6eltBJRY(4ckrzHPX&2aiqxFNV$08govDLT!-6emuBJRZ)4ckszHPX*2aiqyFNV%18gowELT!+6emuCJRZ)59hpxEMU$07fnvCKS#-5dltBIQY(4bjrzGOW&29hpxFMU$08fnvDLS#-6dltBJQY(4cjrzHPW&2aipxFNU$08gnvDLT#-6emtBJRZ(4ckrzHPX&2aiqxFNV%08gowDLT!-6emuBJRZ)4cksAHPX*3aiqyFNV%18gowELT!+7emuCKRZ)5cksAIPX*3biqyGOV%19howEMT!+7fmuCKSZ)5dlsAIQX*3bjqyGOW%19hpwEMU$+7fnuCKS#)5dltAIQY(3bjrzGOW&19hpxEMU$07fnvDKS#-6dltBIQY(4bjrzHOW&2ahpxFNU$08fnvDLS#-6eltBJRY(4ckrzHPW&2aipxFNV$08govDLT!-6emtBJRZ(4ckszHPX*2aiqxFNV%08gowDLT!+6emuCJRZ)4cksAHPX*3aiqyGNV%19gowELT!+7emuCKRZ)5dksAIQX*3biqyGOV%19howEMU!+7fnuCKSZ)5dlsAIQY*3bjryGOW&19hpwEMU$+7fnvCKS#-5dltBIQY(3bjrzGOW&29hpxFMU$08fnvDKS#-6dltBJQY(4cjrzHOW&2ahpxFNU$08gnvDLT#-6eltBJRY(4ckrzHPX&2aiqxFNV$08govDLT!-6emuBJRZ)4ckszHPX*+7fnuCKS#)5dltAIQY*3bjryGOW&19hpxEMU$07fnvCKS#-5dltBIQY(4bjrzHOW&29hpxFMU$08fnvDLS#-6dltBJQY(4cjrzHPW&2aipxFNU$08gnvDLT#-6emtBJRZ(4ckrzHPX&2aiqxFNV%08gowDLT!-6emuBJRZ)4cksAHPX*3aiqyFNV%18gowELT!+7emuCKRZ)5cksAIPX*3biqyGOV%19