第6章房地產評估假設開發(fā)法及其應用

第六章

假設開發(fā)法第一頁，共五十一頁。一、概念假設開發(fā)法（TheHypotheticalDevelopmentMethod），又稱剩余法、預期開發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產的預期開發(fā)價格或價值，扣除預計的正常（開發(fā)成本、稅費和利潤）投入費用，以此求取待估房地產的客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)法在房地產評估實務中運用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價值時應用得最為廣泛。二、理論依據(jù)預期原理§6-1假設開發(fā)法概述第二頁，共五十一頁。三、假設開發(fā)法適用的對象和條件

（一）假設開發(fā)法適用的對象1、待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價；2、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價；3、再開發(fā)待拆遷的房地產的估價；4、具有裝修改造潛力的舊房地產（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）的估價；5、在建工程（包括房地產開發(fā)項目）的估價。以上五種類型的房地產統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產”。

第三頁，共五十一頁。（二）假設開發(fā)法適用的前提條件1、必須假設土地或房地產的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強度、建筑物的設計等。2、售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關政策，包括稅收政策。3、正確分析房地產市場行情，掌握房地產市場中的有關數(shù)據(jù)信息，正確預測售價和開發(fā)成本。4、假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。5、開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。第四頁，共五十一頁。1、是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。

2、是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。由于這兩個預測包含著較多的可變因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權拍賣、招標出讓，均是采用假設開發(fā)法測算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來（當然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同，其測算結果為投資價值）。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是唯一實用的估價方法。

（三）假設開發(fā)法評估精確度的影響因素第五頁，共五十一頁。四、假設開發(fā)法的其他用途

（一）確定擬開發(fā)場地的最高價格。（二）確定開發(fā)項目的預期利潤。（三）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。第六頁，共五十一頁。拓展知識假設開發(fā)法的基本原理是預期原理，而更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。假設開發(fā)法的估價思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立國同農業(yè)和國民經濟的關系》一書中就已提出。杜能認為“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購買這一田莊的人，在估值時總會首先考慮，田莊建設完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之數(shù)確定買價。”第七頁，共五十一頁。一、假設開發(fā)法最基本的公式§6-2假設開發(fā)法概述待開發(fā)房地產的價值=開發(fā)完成后的房地產價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費第八頁，共五十一頁。二、按估價對象細化的公式（一）求生地價值的公式

1、適用于在生地上進行房屋建設的公式生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費

2、適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費

第九頁，共五十一頁。二、按估價對象細化的公式（二）求毛地價值的公式1、適用于在毛地上進行房屋建設的公式毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費

2、適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費

第十頁，共五十一頁。二、按估價對象細化的公式（三）求熟地價值的公式熟地價值=

開發(fā)完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費第十一頁，共五十一頁。二、按估價對象細化的公式（四）求在建工程價值的公式在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費第十二頁，共五十一頁。二、按估價對象細化的公式（五）求舊房價值的公式

舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費第十三頁，共五十一頁。三、按開發(fā)完成后的經營方式細化的公式（一）適用于開發(fā)完成后出售的公式式中——待開發(fā)房地產的價值；

——用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；

——應扣除項目。第十四頁，共五十一頁。三、按開發(fā)完成后的經營方式細化的公式（二）適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式式中——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值。第十五頁，共五十一頁?，F(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定時期內收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量§6-3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義第十六頁，共五十一頁。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點區(qū)別：（一）對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。第十七頁，共五十一頁。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點區(qū)別：（二）傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減。第十八頁，共五十一頁。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點區(qū)別：（三）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率），這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。第十九頁，共五十一頁。三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點區(qū)別：從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較精確，但比較復雜；傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下三點：①開發(fā)經營期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。第二十頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（一）調查待開發(fā)房地產的基本情況1、調查土地的位置；2、查清土地面積大小、形狀、平整狀況、基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)；3、調查土地利用要求，即規(guī)劃限制，掌握政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、建筑物高度限制等；4、調查此地塊的權利狀況；§6-4假設開發(fā)法的操作步驟一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十一頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（二）確定最有效的開發(fā)利用方式根據(jù)待估土地的基本情況、土地市場條件等，在規(guī)劃要求及管理限制所允許的范圍內確定土地的最佳利用方式，以實現(xiàn)土地的最有效使用。它包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地的位置、這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來的發(fā)展趨勢等。一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十二頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（三）估計開發(fā)經營期確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。

一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十三頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（四）預測開發(fā)完成后的不動產銷售總價根據(jù)土地條件和所確定的開發(fā)利用方式，預測開發(fā)完成后不動產的預期售價。不動產售價的預測要建立在充分了解不動產市場狀況、社會供需狀況的基礎上，可選用市場比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或同一地區(qū)相同或相似不動產的售價、租金，加以修正而獲得。一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十四頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（五）估算建筑費、專業(yè)費等多項成本費用和開發(fā)商的利潤1、開發(fā)建筑成本費用2、估算專業(yè)費用3、確定開發(fā)建設周期，估算預付資本利息4、估算稅費5、估算開發(fā)完成后不動產租售費用6、估算開發(fā)商利潤一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十五頁，共五十一頁。運用假設開發(fā)法估價一般分為下列六個步驟進行：（六）計算和確定估價額將上述數(shù)據(jù)直接帶入公式進行計算，即：地價=不動產總價－建筑費用－專業(yè)費－利息－稅費－租售費用－開發(fā)商利潤一、假設開發(fā)法的操作步驟第二十六頁，共五十一頁。調查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括以下四個方面：1、弄清土地的位置。包括三個層次：①土地所在城市的性質；②土地所在城市內的區(qū)域的性質；③具體的坐落狀況。2、弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務。3、弄清城市規(guī)劃設計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。4、弄清將擁有的土地權利。

第二十七頁，共五十一頁。（一）開發(fā)經營期開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為開發(fā)期和經營期。二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第二十八頁，共五十一頁。開發(fā)期可稱為開發(fā)建設期、建設期，其起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是預計待開發(fā)房地產開發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)（開工）的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。第二十九頁，共五十一頁。（二）開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)完成后的房地產價值，是指開發(fā)完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。

二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十頁，共五十一頁。開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據(jù)類似房地產過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價（同市場法中建立價格可比基礎的要求）。例如，假設現(xiàn)在是2007年8月，有一宗房地產開發(fā)用地，用途為商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個月），如果要估計該商品住宅在2009年2月建成時的價格，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。第三十一頁，共五十一頁。（三）開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費由于假設開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當?shù)氐姆康禺a價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十二頁，共五十一頁。（四）投資利息投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握以下六個方面：1、應計息的項目。（1）未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值；（2）投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；（3）開發(fā)成本和管理費用。2、計息期的長短。3、計息的方式。4、利率的高低。5、計息周期。6、名義利率和實際利率。二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十三頁，共五十一頁。資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內的利息/本金×l00%。計算利息的方式有單利和復利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息的情況下，每期的利息是常數(shù)。第三十四頁，共五十一頁。（五）開發(fā)利潤開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十五頁，共五十一頁。（六）投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產價值的一定比率測算。

二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十六頁，共五十一頁。（七）折現(xiàn)率折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十七頁，共五十一頁。（八）計算中的其他問題在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當時預測的開發(fā)完成后的房地產價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的（當時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多）。

二、假設開發(fā)法計算中各項的求取第三十八頁，共五十一頁?！纠?-1】有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2k㎡，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經測算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價?！?-5假設開發(fā)法運用舉例一、單純的地價評估第三十九頁，共五十一頁。【解】設該成片荒地的總價為V：V=開發(fā)完成后的價值－開發(fā)成本－管理費用－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)商利潤－投資利息－開發(fā)商購置土地應負擔的稅費該成片荒地開發(fā)完成后的總價值=800×2000000×60%=9.6（億元）開發(fā)成本和管理費用等的總額=2.5×2=5（億元）投資利息總額=（V+V×4%）×[（1+10%）3—1]+5×[（1+10%）1.5—1]=0.344V+0.768（億元）轉讓稅費總額=9.6×6%=0.576（億元）開發(fā)利潤總額=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（億元）購買該成片荒地的稅費總額=V×4%=0.04V（億元）V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04VV=1.627（億元）故：荒地總價=1.627（億元）

荒地單價=81.35（元/㎡）第四十頁，共五十一頁?！纠?-4】估價對象概況：某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積3000㎡，土地價格為元，取得土地使用權過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設中的預期利潤。§6-5假設開發(fā)法運用舉例二、開發(fā)商預期利潤的測算估第四十一頁，共五十一頁?！窘狻吭u估過程：（1）該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價。（2）根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。（3）根據(jù)該開發(fā)商的市場調查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場行情，住宅售價預計為3000元/㎡，建筑費和專業(yè)費預計為l000元/㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動產銷售的稅費為不動產總價的6％。（4）測算開發(fā)商預期利潤A、不動產總價=3000×3000×4=36000000（元）B、建筑費及專業(yè)費=l000×3000×4=12000000（元）C、地價及法律、估價等費用；8000000×（1+12％）=8960000（元）D、總利息=8960000×[（1+12％）2.25－1]+12000000×40％×[（1+12％）1.5－1]+12000000×60％×[（1+12％）0.5－1）=3911603（元）注：地價計息期為2年3個月即2.25年。E、銷售稅費=36000000×6％=2160000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：開發(fā)商利潤=36000000－－－－=8968397（元）利潤占不動產價的百分比=896897/36000000=24.9l％利潤占開發(fā)總成本的百分比=8968397/（12000000+8960000+3911603+2160000）=33.18％由上述測算可知，該項目投資回報良好，預期利潤可觀，項目可行。第四十二頁，共五十一頁。【例6-5】估價對象概況：北京XX公司已取得某宗地50年的土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積12000㎡，地價及相關法律、估價等費用為元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費及專業(yè)費的最高控制標準。§6-5假設開發(fā)法運用舉例三、建筑費及專業(yè)費最高控制標準的測算第四十三頁，共五十一頁?！窘狻吭u估過程：（1）該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設開發(fā)法測算。（2）根據(jù)該公司的市場調查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場行情，同類工業(yè)廠房的售價預計為1300元/㎡，開發(fā)資金的投人為均勻投入，當?shù)啬壳百J款年利率為12％，開發(fā)商要求的利潤為不動產總價的18％，不動產銷售的稅費為不動產總價的6％。（3）測算建筑費及專業(yè)費的最高控制標準。假設在建筑費及專業(yè)費的最高控制額為元。A、不動產總價=1300×12000×l=15600000（元）B、地價及法律、估價等費用=3000000元C、總利息=3000000×[（1+12％）2－1]+×[（1+12％）1－1]=763200+0.12（元）D、開發(fā)商利潤=15600000×18％=2808000（元）E、銷售稅費=15600000×6％=936000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則：建筑費及專業(yè)費最高控制額=A－B－C－D－E=15600000－－（763200+0.12）－－936000=8092800/1.12=7225714（元）單位面積建筑費及專業(yè)費控制標準為：7225714/12000×1=602.1（元/㎡）第四十四頁，共五十一頁?！纠?-6】某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/㎡（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；銷售費用和銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為12%）?！?-5假設開發(fā)法運用舉例四、地上建筑物拆遷價格的測算第四十五頁，共五十一頁?！窘狻吭O該舊廠房的正常購買總價為VV=裝修改造后的價值－裝修改造費用－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)商購置土地應負擔的稅費－改造補交土地使用權出讓金裝修改造后的總價值=4000×5000/（1+12%）=1785.7l（萬元）裝修改造總費用=1000×5000/（1+12%）0.5=472.46（萬元）銷售費用和銷售稅費總額=1785.71×8%=142.86（萬元）購買該舊廠房的稅費總額=V×4%=0.04V（萬元）需補交土地使用權出讓金等的總額=400×5000=200（萬元）V=1785.71－472.46－142.86－0.04V－200=933.07（萬元）故：舊廠房總價=933.07（萬元）舊廠房單價=l866.13（元/㎡）第四十六頁，共五十一頁?！纠?-7】某在建工程于2008年3月1日開工，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價800元/㎡。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年9月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/㎡，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8%。試利用上述資料用現(xiàn)金