寧波江北洪塘家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心項(xiàng)目前期策劃

寧波江北洪塘商業(yè)項(xiàng)目前期策劃第一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目概況：總用地面積12.5公頃，建面17.03萬(wàn)平米。

規(guī)劃江北洪塘商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心，選址于洪塘街道新區(qū)內(nèi)，東靠機(jī)場(chǎng)路，總用地控制在6公頃內(nèi)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在8萬(wàn)平方。一號(hào)地塊：占地1.6公頃，容積率為2.3，建筑密度28％，建筑面積3.6萬(wàn)平米,該用地為酒店。二號(hào)B地塊：占地3.93公頃，容積率為2.15，建筑密度20%,建筑面積8.4萬(wàn)平米.該用地為居住用地。二號(hào)A地塊：占地4.51公頃，容積率為1.1，建筑密度為35%,建筑面積5.03萬(wàn)平米.該用地為商業(yè)用地。項(xiàng)目概況第二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。目標(biāo)分解

總體目標(biāo)：在市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)的情況下，商業(yè)盡量做大，能賣(mài)則賣(mài)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)分解：

以最優(yōu)的產(chǎn)品組合來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 多大的商業(yè)體量最符合市場(chǎng)需求，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控合適的租售比例滿足建設(shè)期的資金回收要求與價(jià)值最大化 核心問(wèn)題：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，獲取最大利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)第三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實(shí)現(xiàn)？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？第四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素KPI體系區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景接近購(gòu)買(mǎi)力，位于消費(fèi)中心處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地有較強(qiáng)地消費(fèi)能力大規(guī)模人口聚集，且有一定增長(zhǎng)空間便利的停車(chē)系統(tǒng)強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系地塊條件有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力地塊大小能滿足開(kāi)發(fā)需求

我們將從以上六個(gè)角度來(lái)考量本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值第五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘商圈核心商業(yè)區(qū)“絕版”地塊，總占地12.5公頃，建面17.03萬(wàn)平米。利客來(lái)地塊條件第六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目初步界定：

我們將從“區(qū)位—人口—交通”三個(gè)角度來(lái)剖析，最大限度的挖掘本地塊的商業(yè)/商務(wù)價(jià)值洪塘第一商圈核心區(qū)“絕版”地塊

本項(xiàng)目地塊價(jià)值在于商業(yè)或商務(wù)，而不在住宅商業(yè)以經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，與城市未來(lái)人口、交通等因素變化息息相關(guān)，所以必須站在城市發(fā)展的高度來(lái)看待初步界定第七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘區(qū)位概況洪塘，位于寧波市區(qū)西北部，南臨姚江，北靠馬鞍山。2004年7月1日撤鎮(zhèn)建街道。街道轄區(qū)面積39.1平方公里，常住人口2.3萬(wàn)，共有28個(gè)村。是浙江省寧波市江北區(qū)的一個(gè)建制鎮(zhèn)（現(xiàn)改為洪塘街道），鎮(zhèn)建成區(qū)距寧波市中心6公里，距滬杭甬高速公路寧波入口處10公里，通往寧波市中心和周邊城鎮(zhèn)的330、338、805公交線從洪塘始發(fā)，與周邊地區(qū)的交通十分便捷。土地優(yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)條件成熟。全鎮(zhèn)有耕地31000畝，山地4200畝，為合理利用存量土地，發(fā)揮集聚效應(yīng)，在江北大道旁及裘市村內(nèi)設(shè)立了洪塘工業(yè)A區(qū)、工業(yè)B區(qū)和洪塘工業(yè)城，目前，水、電、通訊等設(shè)施已配套到位。占地1590畝的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。洪塘豐富的土地資源，正日益由潛在優(yōu)勢(shì)向現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化，一、二、三產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的條件已經(jīng)具備。區(qū)位人口交通第八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。借力寧波大都市框架的拉開(kāi)和杭州灣跨海大橋的竣工，寧波核心城區(qū)

北大門(mén)的地位逐步凸現(xiàn)，洪塘也迎來(lái)了千載難逢、歷史性的發(fā)展機(jī)遇

圍繞“打造都市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，構(gòu)建生態(tài)文化大區(qū)”這一“十一五”宏偉目標(biāo)，加快“理念、經(jīng)濟(jì)、城市”三大轉(zhuǎn)型和推進(jìn)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)建設(shè)、‘田園’城市建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)和解決民生問(wèn)題”四大突破，江北區(qū)——寧波核心城區(qū)北大門(mén)的地位逐步凸現(xiàn)。洪塘中心區(qū)將成為江北區(qū)連接杭州灣跨海大橋的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)重要的城市功能。洪塘用地現(xiàn)狀圖洪塘2005～2020用地規(guī)劃圖區(qū)位人口交通第九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。江北之于寧波

*行政區(qū)劃

全區(qū)面積208平方公里,戶(hù)籍人口23萬(wàn)，是寧波市最大的中心城區(qū)。下轄甬江、莊橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔浦七個(gè)街道和慈城鎮(zhèn)。區(qū)位交通人口第十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘街道總面積39.2平方公里，截至2006年總?cè)丝?4286，隨著板塊內(nèi)多個(gè)商品房項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的交付入住，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年內(nèi)常住人口將達(dá)到15W。洪塘街道商品房加上經(jīng)濟(jì)適用房將近有1.8萬(wàn)戶(hù)人入住，人口估算為4.35萬(wàn)，估算一年內(nèi)入住3100戶(hù)，二年內(nèi)入住4200戶(hù)，三年內(nèi)入住6750戶(hù)，五年內(nèi)入住12400戶(hù)，十年內(nèi)入住17954戶(hù)。已交付的商品房入住率低，使用情況不容樂(lè)觀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度超過(guò)人口遷移速度，將導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力不協(xié)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須慎重。洪塘之于江北交通人口區(qū)位第十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口達(dá)到15萬(wàn)，

足夠支撐10萬(wàn)平米左右大型商業(yè)購(gòu)物中心江北區(qū)洪塘版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了07年的熱炒之后，價(jià)格普遍上漲2000元/平方米，均價(jià)達(dá)到7500元/平米，盡管如此，這個(gè)價(jià)格相比較于寧波市、郊區(qū)其他地段仍然具有吸引力，因此吸納了眾多購(gòu)房者，目前版塊內(nèi)商品房總建面積達(dá)到50～60萬(wàn)平米，另有新建經(jīng)濟(jì)適用房8個(gè)小區(qū)，加上之前3個(gè)，總共11個(gè)，總建面積達(dá)110萬(wàn)平米；三至五年內(nèi)交付入住，按此計(jì)算，三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口將達(dá)到15萬(wàn)。

區(qū)位人口交通第十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。江北區(qū)交通建設(shè)狀況——

杭州灣大橋、繞城高速西段建成通車(chē)區(qū)位人口交通

07年度，投資66400萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)與杭州灣大橋南連接線、繞城高速西段同步建成通車(chē)；實(shí)施公路大中修工程3個(gè)，全線里程約10.7公里，其中壓觀線大中修工程已完成總工程量的80%，寺慈線大修工程已完成總工程量的95%；完成鞍前線鄉(xiāng)道砂化路面改造主體工程；完成了區(qū)主干線公路育才路延伸段和保國(guó)寺旅游公路亮燈工程，總投資1000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)本區(qū)二級(jí)及以上公路全線亮燈；完成農(nóng)村聯(lián)網(wǎng)公路建設(shè)項(xiàng)目24個(gè)，總長(zhǎng)25.34公里；新建完畢70個(gè)港灣式汽車(chē)?？空荆唤ㄔO(shè)市安保工程共25.235公里鋼質(zhì)護(hù)欄，其中縣道1.8公里，鄉(xiāng)村道23.435公里，部分主干線公路交叉路口新增11套紅綠燈。

第十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘交通體系狀態(tài)

區(qū)位人口交通洪塘與周邊地區(qū)聯(lián)系的交通路線余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州灣大橋南連接線

海曙方向：江北大道

鄞州方向：繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)路、西外環(huán)路

江東方向：世紀(jì)大道、中興北路延伸段

鎮(zhèn)海方向：北外環(huán)路和原北外環(huán)路

其他交通路線規(guī)劃中的軌道四號(hào)線經(jīng)過(guò)本區(qū)；

杭甬運(yùn)河航道位于本區(qū)南部；第十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

區(qū)位人口交通

洪塘街道是寧波城市重要的北部交通集散區(qū)，同時(shí)承擔(dān)著寧波中心城區(qū)重要的交通緩沖區(qū)功能。具有“北部門(mén)戶(hù)、交通樞紐、多式立體、集疏通達(dá)”的特征。江北大道橫貫轄區(qū),寧慈公路穿城而過(guò)，交通大動(dòng)脈——杭州灣大通道建成后，洪塘將成為“上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”融入寧波中心城區(qū)的落腳點(diǎn)。隨著江北西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，以西外環(huán)機(jī)場(chǎng)路、北外環(huán)連接線、繞城高速公路、北旅游線、江北大道拓寬工程等為主體的大交通格局正在快速形成。未來(lái)機(jī)場(chǎng)路延伸段和北環(huán)西路的全線開(kāi)通也將大大縮短洪塘與市中心的距離規(guī)劃中的輕軌4號(hào)帶來(lái)更加便捷的交通體驗(yàn)。隨著區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的交付也將帶動(dòng)日常公交路線班次的增加。

洪塘成為寧波北部重要交通集散區(qū)第十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。小結(jié)：從“區(qū)位—人口—交通”三個(gè)角度看，

本地塊初步具備了商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值！區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃中的江北西區(qū)是未來(lái)寧波城市北門(mén)戶(hù)，出入滬上的交通要道，而且功能上也被定為為寧波北部重要的商業(yè)、居住中心；洪塘街道未來(lái)三至五年內(nèi)交付房屋建筑面積約190萬(wàn)平米，入住后，街道總?cè)丝趯⑦_(dá)到10～15萬(wàn)，且各收入階層均有，意味著各類(lèi)消費(fèi)需求都有，反應(yīng)出未來(lái)洪塘商業(yè)/消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。洪塘區(qū)域內(nèi)交通要道縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，未來(lái)輕軌四號(hào)線也有出入口設(shè)置，必將極大的豐富區(qū)域內(nèi)人流、車(chē)流，進(jìn)一步帶動(dòng)人口的流動(dòng)，消費(fèi)的增長(zhǎng)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮。綜上所述，考慮商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)所需的時(shí)間上的提前量，我們認(rèn)為洪塘街道開(kāi)發(fā)大規(guī)模商業(yè)中心的時(shí)機(jī)已經(jīng)形成，初步具備開(kāi)發(fā)價(jià)值。區(qū)位人口交通第十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘周邊（江北西區(qū)）整體規(guī)劃態(tài)勢(shì)發(fā)展規(guī)劃

一、規(guī)劃范圍：西起繞城高速公路，東、北至蕭甬鐵路，南至余姚江，總用地面積為36.9平方公里。其中規(guī)劃城市建設(shè)用地34.3平方公里，水域面積2.6平方公里。二、規(guī)劃期限：近期2005——2010年中遠(yuǎn)期2011——2020年三、功能定位：集高品質(zhì)的行政辦公、商業(yè)商務(wù)、居住、工業(yè)、休閑文化、體育等功能的綜合性城市新區(qū)，寧波中心城的西北門(mén)戶(hù)。四、人口規(guī)模：規(guī)劃總?cè)丝?0萬(wàn)人。五、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成“兩心、兩軸、六組團(tuán)”空間布局結(jié)構(gòu)。六、規(guī)劃布局

規(guī)劃以道路為界，形成4個(gè)居住片區(qū)：謝家居住片區(qū)，規(guī)劃人口4.7萬(wàn)人，以二類(lèi)居住用地為主；洪塘居住片區(qū)，規(guī)劃人口6.3萬(wàn)人，以二類(lèi)居住用地為主；裘市居住片區(qū)，規(guī)劃人口4.7萬(wàn)人，以二類(lèi)居住用地為主；邵家渡居住片區(qū)，規(guī)劃人口3.5萬(wàn)人，以二類(lèi)居住用地為主。規(guī)劃小學(xué)11所、初中5所、高中2所。

第十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)：城市副中心核心區(qū)域

城市未來(lái)的居住中心未來(lái)城市的交通樞紐城市副中心核心商圈第十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。案例借鑒案例研究對(duì)象：研究目的——確定城市副中心未來(lái)的發(fā)展歷程及發(fā)展方向案例選取原則1、城市副中心2、周邊以居住為主要功能上海徐家匯上海五角場(chǎng)副中心發(fā)展方向——深圳南山上海徐家匯副中心發(fā)展歷程——第十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。90年代初期人口稀少，幾乎沒(méi)有商業(yè)90年代中后期96年底，家樂(lè)福南頭店開(kāi)業(yè)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的人氣，南頭商圈開(kāi)始形成。同時(shí)，人人樂(lè)南油購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，南油商圈開(kāi)始形成。90年代末99年，濱海大道通車(chē)，南山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展。海雅百貨開(kāi)業(yè)，南油商圈正式形成，成為南山區(qū)人氣最旺的商圈。21世紀(jì)初沃爾瑪入駐蛇口，蛇口商圈開(kāi)始形成。華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，華僑城商圈開(kāi)始形成。順電、國(guó)美、蘇寧相繼在蛇口沃爾瑪附近開(kāi)業(yè)，蛇口商圈迅速成熟。同時(shí)，天虹、歲寶、賽格紛紛落戶(hù)南頭商圈。2006年花園城中心開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著南山區(qū)商業(yè)全面走向成熟。2003年到現(xiàn)在初始期啟動(dòng)期發(fā)展期快速發(fā)展期激烈競(jìng)爭(zhēng)期時(shí)間重大事件商業(yè)發(fā)展階段未來(lái)海岸城、保利文化中心、益田假日廣場(chǎng)等一批超大型的mall即將建成。未來(lái)幾年將增加近40萬(wàn)平米的商業(yè)面積。90年代以前隨著人口開(kāi)始增加，逐漸有了一些社區(qū)配套的商業(yè)。空白時(shí)期成熟期交通便利住宅快速發(fā)展人口聚集商業(yè)迅猛發(fā)展南山區(qū)主要物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)深圳市南山區(qū)在濱海大通道開(kāi)通后住宅迅猛發(fā)展，人口大量集中之后，商業(yè)物業(yè)開(kāi)始井噴式的發(fā)展發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例第二十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。八十年代底上海學(xué)者徐光啟長(zhǎng)埋于此，自此誕生了“徐家匯”，產(chǎn)生的文化淵源1992年期出現(xiàn)了東方商廈、太平洋百貨、中興百貨等10大商家，特色商業(yè)發(fā)展迅速；寫(xiě)字樓開(kāi)始發(fā)展1995年輕軌、高架、內(nèi)環(huán)、立交、地面、地鐵的建設(shè)，形成交通樞紐，加速了商業(yè)和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2002年政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)；建立上海徐家匯商城集團(tuán)，市場(chǎng)化操作，提高區(qū)域形象初始期啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期時(shí)間重大事件商業(yè)發(fā)展階段2005年商業(yè)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)；商務(wù)樓發(fā)展迅速；高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好300年以前改造區(qū)域環(huán)境，開(kāi)發(fā)“僑匯房”—高檔住宅，帶來(lái)了高收入人群，為商業(yè)發(fā)展作了鋪墊。空白時(shí)期發(fā)展期地理優(yōu)勢(shì)住宅快速發(fā)展商業(yè)啟動(dòng)商務(wù)辦公發(fā)展徐家匯主要物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上海徐家匯在住宅開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下商業(yè)開(kāi)始起步，交通的改善使其迅速發(fā)展，確定城市副中心地位，在政府統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)環(huán)境下，商務(wù)辦公也得以迅猛發(fā)展發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例第二十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。上海徐家匯副中心核心地區(qū)商業(yè)、辦公成為商圈主體功能，其中辦公占24％，商業(yè)服務(wù)業(yè)占19％，住宅比例僅為13％目標(biāo)建成世界級(jí)城市副中心，包括影城、體育城、新興商貿(mào)城、生物醫(yī)學(xué)城、建材城、科教城以及歷史風(fēng)貌觀光區(qū)的七大主題概念地位及定位：商業(yè)、商務(wù)、科教、旅游、體育、設(shè)計(jì)裝潢服務(wù)等交通便利，周邊聚集大量產(chǎn)業(yè)＆居住人口發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例第二十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

五角場(chǎng)副中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)，南部以五角場(chǎng)環(huán)島為中心，以發(fā)展商業(yè)、賓館服務(wù)業(yè)、金融貿(mào)易、科技信息為主；中部以江灣體育場(chǎng)為中心，重點(diǎn)發(fā)展體育、文化和中高檔商住樓；北部以政立路至新江灣城部分地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、辦公及中高檔住宅

五角場(chǎng)副中心核心地區(qū)用地構(gòu)成上海五角場(chǎng)副中心以商業(yè)、教育、辦公等為主體功能，其核心地區(qū)商業(yè)比例為19％、辦公比例為11％，住宅比例為20％發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例第二十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。副中心發(fā)展方向總結(jié)：成熟的商業(yè)副中心面積比重往往在20％左右；辦公面積比重根據(jù)副中心性質(zhì)不同差異性比較大，但也在10％以上；住宅往往承擔(dān)配套功能，比例在13％～27％

成熟的城市副中心往往不僅僅限于商業(yè)的發(fā)展，辦公等商務(wù)功能需求量同樣很大住宅在副中心的核心區(qū)里往往承擔(dān)著配套功能發(fā)展方向案例總結(jié)第二十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。副中心發(fā)展歷程總結(jié)：

區(qū)域發(fā)展歷程往往遵循“住宅——商業(yè)——商務(wù)辦公”的內(nèi)在規(guī)律交通的改善往往會(huì)強(qiáng)有力的刺激住宅的開(kāi)發(fā)，隨后帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而區(qū)域被確立為城市副中心，在此之后商務(wù)辦公會(huì)得到迅速發(fā)展重大基礎(chǔ)設(shè)施或活動(dòng)的舉行帶動(dòng)人氣或商業(yè)的發(fā)展，對(duì)確立區(qū)域副中心地位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐洪塘作為寧波城市副中心，住宅、商業(yè)、商務(wù)功能是逐步轉(zhuǎn)移與增強(qiáng)的過(guò)程。發(fā)展歷程案例總結(jié)第二十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。規(guī)劃15萬(wàn)人的洪塘新區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，洪塘商業(yè)發(fā)展即將面臨重大的歷史機(jī)遇期

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將直接影響到本項(xiàng)目的商業(yè)體量案例借鑒住宅大發(fā)展地理交通優(yōu)勢(shì)商業(yè)啟動(dòng)商務(wù)發(fā)展副中心發(fā)展歷程洪塘擬建住宅建筑面積190萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)居住人口15萬(wàn)，其中經(jīng)濟(jì)適用房110萬(wàn),3-5年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成.住宅大發(fā)展住宅大發(fā)展帶來(lái)大量的人口聚集，商業(yè)啟動(dòng)一般會(huì)滯后住宅5～8年時(shí)間，而且會(huì)有兩到三年甚至更長(zhǎng)的培育期；但對(duì)于洪塘這樣的舊商業(yè)中心而言，更多的傳承＆升級(jí)，是一個(gè)逐步更替＆取代的過(guò)程，會(huì)減少對(duì)新區(qū)人口的依賴(lài)，同期建設(shè)，分期開(kāi)業(yè)是比較理想的策略隨著副中心的逐漸成熟，商務(wù)需求逐漸興起，最終辦公面積往往會(huì)占到總面積的13％以上。洪塘正在經(jīng)歷著人口置換，商業(yè)需求還未正真爆發(fā)，大量發(fā)展辦公物業(yè)時(shí)機(jī)并不成熟，商業(yè)將成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向。第二十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。寧波商業(yè)面臨空前激烈競(jìng)爭(zhēng)——

2020年中心城商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將達(dá)350萬(wàn)平方米左右

根據(jù)寧波市政府2020年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，屆時(shí)將形成以“兩主”為基礎(chǔ)，以“八輔”為補(bǔ)充，以“多點(diǎn)”為網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)合理、布局完善的商業(yè)體系，面積控制分別為140萬(wàn)、120萬(wàn)、90萬(wàn)平方米左右。另有八個(gè)區(qū)域商業(yè)集聚區(qū)；“多點(diǎn)”為30個(gè)左右的社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心。三江片近郊規(guī)劃城市建設(shè)用地區(qū)域根據(jù)實(shí)際居住人口規(guī)模設(shè)置若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與中心城的社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一致。競(jìng)爭(zhēng)格局第二十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻——洪塘力推五大地塊

姚江北側(cè)4號(hào)地塊——姚江北側(cè)4號(hào)地塊位于洪塘街道南側(cè)姚江以北，東面為親親家園，南臨建設(shè)中的北外環(huán)路，西至市經(jīng)濟(jì)適用房地塊，北接姚江小學(xué)和中學(xué)。該地塊總占地面積44.55畝，用地性質(zhì)為商業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地塊基本屬于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目的可塑空間大。該項(xiàng)目是寧波市八大副商業(yè)中心之一———江北西區(qū)的重要組成部分，以創(chuàng)新功能為動(dòng)力源，酒店會(huì)議、辦公展示、商業(yè)娛樂(lè)、文化教育等功能互動(dòng)發(fā)展，吸引創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、休閑購(gòu)物、酒吧餐飲、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)和功能進(jìn)駐。通過(guò)該項(xiàng)目的整體運(yùn)作，可以進(jìn)一步提升該地塊周邊區(qū)域的文化價(jià)值、商業(yè)氣氛，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)地塊的升值，為洪塘整體開(kāi)發(fā)提供有力的支撐。洪塘中路東側(cè)退二進(jìn)三地塊——項(xiàng)目共有土地面積250畝，具體位置在洪塘中路以東，機(jī)場(chǎng)路（規(guī)劃）以西由華辰電器公司（約32畝）、甬微科技公司（約63畝）、園林公司租賃綠化地塊（約160畝）組成。該地塊性質(zhì)大部分為二類(lèi)居住用地，其中華辰公司及甬微公司部分為商業(yè)金融用地。目前甬微公司已經(jīng)整體搬遷，華辰公司即將搬遷。該地塊適合于住宅、商業(yè)、辦公等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

舊宅徐地塊——

該地塊位于洪都花園以北，江北大道以南（平直針織公司對(duì)面），占地面積約50畝，土地性質(zhì)為商業(yè)。該地塊正在制定規(guī)劃方案，功能定位于商業(yè)項(xiàng)目如汽車(chē)服務(wù)店的開(kāi)發(fā)。

蓀湖旅游度假區(qū)——用地規(guī)模為1.85平方公里（其中蓀湖水面0.32平方公里。該區(qū)塊剛好處在城市綠色生態(tài)走廊的最西端，自然生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)美。蓀湖水質(zhì)清澈，大小適中，周邊環(huán)境優(yōu)美。對(duì)開(kāi)發(fā)休閑會(huì)議中心和度假區(qū)都具有非常好的自然生態(tài)環(huán)境條件。杭州灣跨海大橋的建設(shè)必將促進(jìn)余慈地區(qū)的發(fā)展，隨著該區(qū)域的外圍交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的完善，開(kāi)發(fā)休閑會(huì)議區(qū)和度假區(qū)，吸引經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的上海、慈溪地區(qū)居民前來(lái)度假。鞍山地塊——該地塊位于寧波都市農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)，寶國(guó)寺旅游公路以北，繞城高速公路以南，占地面積約200畝，土地性質(zhì)為工業(yè)，適合引進(jìn)物流、倉(cāng)儲(chǔ)等項(xiàng)目。

商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局第二十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

洪塘各樓盤(pán)底商體量12萬(wàn)以上，對(duì)項(xiàng)目去化影響較大！商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)體量第二十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。姚江新都寧波市江北區(qū)洪塘中路，地處江北西區(qū)和洪塘街道中心位置。距江北大道約150米，使區(qū)域內(nèi)第一座商務(wù)辦公樓。項(xiàng)目位于項(xiàng)目占地約20畝，總建筑面積約45671平方米，其中包括地上主體17層、地下2層為車(chē)庫(kù)。建成后將是集辦公、商貿(mào)、餐飲、休閑于一體的商務(wù)中心，是江北西區(qū)中部的一個(gè)新亮點(diǎn)。項(xiàng)目高17層，地下二層；規(guī)劃總建筑面積約45000平米。

姚江新都——集辦公、商貿(mào)、餐飲、休閑于一體的商務(wù)中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)—姚江新都第三十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。姚江新都的業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)—姚江新都第三十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。本項(xiàng)目與姚江新都的競(jìng)爭(zhēng)分析大眾娛樂(lè)百姓大舞臺(tái)娛樂(lè)夜總會(huì)互動(dòng)式、參與式、體驗(yàn)式消費(fèi)式專(zhuān)業(yè)化、消費(fèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑的HOPSCA多功能、多業(yè)態(tài)、綜合式室外、半室外室內(nèi)集中式商業(yè)本項(xiàng)目姚江新都差異化經(jīng)營(yíng)結(jié)論第三十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目整體定位：

洪塘第一代HOPSCA

洪塘人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，白領(lǐng)消費(fèi)推動(dòng)洪塘商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)從商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本項(xiàng)目商業(yè)體量只有在5萬(wàn)平米以上才能保證不被邊緣化與其他商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商圈共贏

HOPSCA是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域商業(yè)中心第三十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目屬性定位首席家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心洪塘第一代HOPSCA洪塘首席·家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心第三十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。小結(jié)：現(xiàn)階段洪塘的商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)分散，較為集中的區(qū)域消費(fèi)

水平也比較低，無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的中高端消費(fèi)需求前文已經(jīng)指出，洪塘人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，白領(lǐng)階層將大量涌入，推動(dòng)洪塘商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)；本項(xiàng)目商業(yè)體量保證在5萬(wàn)平米以上以該商業(yè)保證不被邊緣化；與其他商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商圈共贏；打造HOPSCA商業(yè)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域商業(yè)中心。第三十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實(shí)現(xiàn)？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？第三十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。三地塊關(guān)系：（1）、（2B）號(hào)地塊單獨(dú)存活的能力必須很強(qiáng)；（2A）號(hào)地塊可操作的空間最大，其自身必須有很強(qiáng)的聚客能力

開(kāi)發(fā)順序來(lái)為（2A）－（1）－（2B），（1）（2B）號(hào)地塊單獨(dú)存活的能力必須很強(qiáng)從地塊大小來(lái)看，（2A）號(hào)地塊可操作的空間最大從與洪塘中路的關(guān)系角度來(lái)看，（2A）地塊自身必須有很強(qiáng)聚客能力地塊關(guān)系第三十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。地塊周邊的洪塘中路和洪塘南路是最能體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的地方；而江北大道、機(jī)場(chǎng)路承擔(dān)的只是通行功能，人流比較有限，商業(yè)價(jià)值很難體現(xiàn)

從人流量來(lái)看，洪塘中路和洪塘南路的商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他幾條路，靠近機(jī)場(chǎng)路的商業(yè)價(jià)值很難體現(xiàn)。從小汽車(chē)車(chē)流量來(lái)看，洪塘中路承擔(dān)的交通功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他道路江北大道路承擔(dān)著主要的公共交通功能

對(duì)2號(hào)地塊而言，洪塘中路人流大，無(wú)疑是商業(yè)價(jià)值最高的街道，其次是洪塘南路，其他道路商業(yè)價(jià)值很有限車(chē)流人流狀況對(duì)1號(hào)地塊而言，洪塘中路和江北大道人流大大，無(wú)疑是商業(yè)價(jià)值最高的街道，其他道路商業(yè)價(jià)值有限。第三十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。住宅區(qū)住宅區(qū)2213332洪塘街道辦事處1類(lèi)地段租金范圍90～120元/平方/月洪塘菜市場(chǎng)洪塘購(gòu)物中心洪塘中路洪塘南路2類(lèi)地段租金范圍70～105元/平方/月小區(qū)通道23類(lèi)地段租金范圍30～60元/平方/月洪塘街道主要商業(yè)片區(qū)租金情況分析從租金價(jià)值來(lái)看，地塊沿洪塘中路最能體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,從整個(gè)洪塘鎮(zhèn)商業(yè)看,洪塘南路商業(yè)比重大!租金狀況第三十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目解析

在商業(yè)價(jià)值排序的基礎(chǔ)上進(jìn)行商業(yè)、住宅的功能分區(qū)，充分挖掘地塊價(jià)值綜合各地塊特點(diǎn)對(duì)業(yè)態(tài)要求進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)，最大限度的保證各地塊獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可實(shí)現(xiàn)性■■價(jià)值最高區(qū)■—價(jià)值次高區(qū)■—價(jià)值一般區(qū)■—價(jià)值較弱區(qū)

以下我們將結(jié)合案例研究的結(jié)論，展開(kāi)對(duì)2A地塊規(guī)劃布局的討論■—價(jià)值微弱區(qū)第四十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。華南MALL平面布局：功能分區(qū)明確，以游樂(lè)為內(nèi)核，主力店環(huán)繞，帶動(dòng)商鋪經(jīng)營(yíng)華南mall雖然現(xiàn)在面臨著經(jīng)營(yíng)困境，但其規(guī)劃的科學(xué)性則是不可抹殺的。案例借鑒－布局購(gòu)物游樂(lè)區(qū)A：百貨B：百貨C：超市D：室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)＆電影院E：汽車(chē)展廳＆沐浴中心F：餐飲、高檔寫(xiě)字樓J：自用辦公樓休閑、餐飲、辦公區(qū)居住區(qū)第四十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。華南MALL商業(yè)人流設(shè)計(jì)：設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)，使人流充分共享每個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)（吸引點(diǎn)）所能影響的有效范圍為90～120米，如此設(shè)置的這些吸引點(diǎn)，使整個(gè)MALL的人流分布合理，形成聚合型，從而使人流被充分共享，進(jìn)而提高商業(yè)價(jià)值。案例借鑒－布局第四十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。案例總結(jié)案例總結(jié)明確的功能分區(qū)——用道路將地塊進(jìn)行若干獨(dú)立功能區(qū)域的分割，如：購(gòu)物區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、餐飲區(qū)、寫(xiě)字樓區(qū)、住宅區(qū)等購(gòu)物區(qū)往往搭配游樂(lè)設(shè)施布置，多以游樂(lè)設(shè)施為核心，主力店（如百貨、超市等）外圍環(huán)繞，通過(guò)內(nèi)外的聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)中間商鋪的人流共享簡(jiǎn)單的人流動(dòng)線（線形或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)（多以主力店形式出現(xiàn)），保證人流的共享設(shè)置核心區(qū)增強(qiáng)整體的凝聚力

以案例分析結(jié)論為原則，我們對(duì)二號(hào)A地塊進(jìn)行功能布局及交通流線組織第四十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。綜合案例分析結(jié)論，

我們總結(jié)出規(guī)劃布局的KPI體系KPI體系交通組織功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合：利用道路系統(tǒng)區(qū)隔出明確的功能區(qū)，并保持各區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性，避免相互干擾：以客流共享為第一原則，充分利用主力店帶來(lái)的人流提升商鋪價(jià)值外部交通：確保強(qiáng)大的公共交通體系，增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)外的輻射能力，加強(qiáng)其可達(dá)性?xún)?nèi)部交通：形成單一的人流動(dòng)線（線型或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)，保證人流共享；同時(shí)保證人流、車(chē)流、貨流的分離，避免相互干擾第四十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。二號(hào)A地塊功能分區(qū)：

充分挖掘商業(yè)價(jià)值，保證各區(qū)域功能的獨(dú)立性

根據(jù)項(xiàng)目解析結(jié)論可以判斷：沿洪塘中路是商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，沿機(jī)場(chǎng)路東側(cè)商業(yè)價(jià)值最低，居住價(jià)值較高。依據(jù)地塊商業(yè)價(jià)值＆地塊形狀，通過(guò)交通將地塊劃分為小型商業(yè)區(qū)，百貨、超市區(qū)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)，酒店區(qū)，娛樂(lè)區(qū)、餐飲休閑區(qū)、精品區(qū)，居住區(qū)。功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織第四十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。業(yè)態(tài)組合：功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織業(yè)態(tài)建筑面積㎡面積比例%大型超市1230014.3商業(yè)專(zhuān)賣(mài)店41004.7社區(qū)服務(wù)、小型商業(yè)920010.6專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)76008.8餐飲服務(wù)60007.0休閑35004.0娛樂(lè)76008.8酒店3600041.8合計(jì)86300100第四十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議商業(yè)的配比建議：餐飲酒吧14.37%,音像書(shū)店2.47%,運(yùn)動(dòng)用品3.84%,美容美體4.98%,電影院線4.98%,健身房3.68%,電玩網(wǎng)吧3.27%,KTV娛樂(lè)5.38%,百貨

20.58%,超市5.28%,家居家具6.42%,3C家電5.92%,服飾15.64%,

其它3.94%.第四十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

交通組織：出入口結(jié)合交通核心，設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，保證便利性。功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織交通組織外部交通內(nèi)部交通出入口公共交通停車(chē)場(chǎng)人流動(dòng)線共享空間車(chē)流動(dòng)線貨流動(dòng)線第四十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實(shí)現(xiàn)？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？第四十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。隨著洪塘片區(qū)的成熟，商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，會(huì)推動(dòng)洪塘商業(yè)的升級(jí)邊緣商圈——青林灣，他們對(duì)商圈的貢獻(xiàn)較小。次級(jí)商圈——

江北大道其他村莊、慈城、謝家路的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶(hù)群，本項(xiàng)目吸納的次主流客源來(lái)自商業(yè)設(shè)施比洪塘更落后一點(diǎn)的區(qū)域。核心商圈——洪塘目前2.4萬(wàn)人口，流動(dòng)人口眾多，周邊工廠多，消費(fèi)潛力大，目前為抵擋消費(fèi)；核心商圈往往會(huì)帶來(lái)65％左右的消費(fèi)量近期遠(yuǎn)期邊緣商圈——青林灣的輻射力可能會(huì)減弱。這部分客戶(hù)群對(duì)商圈的貢獻(xiàn)很小。次級(jí)商圈——

與慈城商業(yè)相輔相成。共同繁榮江北西北區(qū)。核心商圈——規(guī)劃人口15萬(wàn)，周邊商品房和12個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)大量的新寧波人和寧波其他區(qū)域的人口，這些將以城市的中堅(jiān)力量——白領(lǐng)為主目標(biāo)市場(chǎng)定位第五十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘商圈未來(lái)的消費(fèi)者將是城市中最為年輕、活躍、消費(fèi)力最強(qiáng)的人群消費(fèi)者年齡構(gòu)成消費(fèi)者受教育水平消費(fèi)者收入水平通過(guò)在洪塘商圈街頭攔訪及問(wèn)卷調(diào)查的形式，得到一系列洪塘商圈消費(fèi)者現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)。同為以居住功能為主的城市副中心，洪塘人口將會(huì)向著高學(xué)歷、高收入、低年齡的方向發(fā)展。同時(shí)，洪塘商圈的消費(fèi)者構(gòu)成隨著人口置換而變化，洪塘商圈未來(lái)的消費(fèi)者將是城市中最為活躍，消費(fèi)力最強(qiáng)的人群。洪塘購(gòu)房者受教育水平目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者狀況第五十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。深圳南山區(qū)四個(gè)主要商圈和寶安中心區(qū)兩個(gè)主要商圈中的功能業(yè)態(tài)狀況表明，在商業(yè)相對(duì)成熟的區(qū)域里，業(yè)態(tài)是豐富齊全，這是洪塘商業(yè)發(fā)展的必由之路。南頭商圈華僑城商圈蛇口商圈南油商圈集中商業(yè)面積百貨115740293570超市67400餐飲12800電器主題商場(chǎng)30780通訊&IT主題商場(chǎng)21050其它主題商場(chǎng)45800商業(yè)街區(qū)面積7920總計(jì)301490南山區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例南山區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況前進(jìn)路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈集中商業(yè)面積百貨79200133870超市19700餐飲3700電器主題商場(chǎng)11300通訊&IT主題商場(chǎng)19670其它主題商場(chǎng)300商業(yè)街區(qū)面積8960總計(jì)142830寶安區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況寶安區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例案例借鑒第五十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。從南山和寶安兩區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營(yíng)業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在10%以上南山區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營(yíng)業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例寶安區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營(yíng)業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例南頭商圈華僑城商圈蛇口商圈南油商圈前進(jìn)路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈寶安區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例南山區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例案例借鑒第五十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。案例小結(jié)：

成熟的商業(yè)副中心業(yè)態(tài)趨于豐富，專(zhuān)業(yè)店從傳統(tǒng)百貨/超市店內(nèi)分離出來(lái)從目前階段來(lái)判斷，專(zhuān)業(yè)店多以電器主題商城、IT＆通訊主題商城、家具裝飾主題商城等形式出現(xiàn)通常IT＆通訊產(chǎn)品營(yíng)業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在10%以上案例小結(jié)我們將結(jié)合案例分析得到的業(yè)態(tài)多元化結(jié)論，對(duì)洪塘現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較分析，得出項(xiàng)目面臨的商業(yè)機(jī)會(huì)第五十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局洪塘老鎮(zhèn)——主要以洪塘南路的洪塘菜場(chǎng)為中心的商業(yè)，滿足基礎(chǔ)生活。商業(yè)設(shè)施落后。江北大道沿線村莊—民房街面房為主，商業(yè)點(diǎn)分散，沒(méi)有形成規(guī)模，滿足最基礎(chǔ)的生活需求。洪塘街道—新建樓盤(pán)的底商形成商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施新，但目前沒(méi)有人氣。只有姚江花園底商滿足基本生活需求。商業(yè)現(xiàn)狀洪塘中路洪塘購(gòu)物中心住宅住宅街道辦事處街道辦事處本案住宅頤和名苑洪塘公交車(chē)站住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房姚江花園奧林80親親家園姚江花園拆遷安置房姚江新都醫(yī)院洪都花園洪塘中心小學(xué)經(jīng)濟(jì)適用房洪塘中路洪塘南路江北大道第五十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。大型酒樓、火鍋城

餐飲種類(lèi)少，檔次有待提升。商業(yè)現(xiàn)狀第五十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。超市:大型超市缺乏品牌支撐,動(dòng)線布置及品種組合不合理,客流量一般.

商業(yè)現(xiàn)狀名稱(chēng)位置面積租金備注三江超市寧馨路2100平方——生意好，每天客流量3000多人次。姚江超市姚江花園西大門(mén)（西南側(cè)）140多平方4萬(wàn)/年原開(kāi)盤(pán)商鋪價(jià)4000多，現(xiàn)價(jià)：16000元/平方。上海華聯(lián)超市1姚江花園北大門(mén)4000多平方——9月底開(kāi)業(yè)。上海華聯(lián)超市2洪塘鎮(zhèn)街上2000多平方——經(jīng)營(yíng)日雜、電器、工藝品、食品等（客流量多）。萬(wàn)家福超市姚江花園北大門(mén)（西北側(cè)）100多平方3萬(wàn)多/年每月2700，經(jīng)營(yíng)日用雜貨。加貝超市購(gòu)物俱樂(lè)部洪塘鎮(zhèn)街上500多平方15萬(wàn)左右/年客流量大。第五十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。娛樂(lè):娛樂(lè)設(shè)施落后,棋牌室是打發(fā)業(yè)余時(shí)間的去處。急需一個(gè)全能場(chǎng)所去滿足需求。五星電器國(guó)美電器商業(yè)現(xiàn)狀第五十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)?，F(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目——遠(yuǎn)洲大酒店基本情況名稱(chēng)遠(yuǎn)洲大酒店詳細(xì)位置江北大道北外環(huán)路交接處占地面積35畝投資總資金6-7億開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年底裝修標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)歐美設(shè)計(jì)風(fēng)格建設(shè)單位寧波大世界、遠(yuǎn)洲集團(tuán)兩家大型企業(yè)共同開(kāi)發(fā)完成。重點(diǎn)配套情況共七層。其中1-6層做酒店用途，中庭大堂吧（挑高17米）。商務(wù)中心、商場(chǎng)（精品屋、食品、用品與鮮花等）。休閑娛樂(lè)設(shè)施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、KTV、桑拿、足浴。餐飲包廂分類(lèi)型分布在各個(gè)樓層近十幾個(gè)。大型會(huì)議室（666平方米）可容納400個(gè)席位、如果開(kāi)雞尾酒會(huì)可容納1000人左右。會(huì)議可以靈活分割成三個(gè)獨(dú)立的空間，另外酒店可以提供與會(huì)人員相應(yīng)的會(huì)議設(shè)施如：投影儀、電腦等相關(guān)會(huì)議用品。小會(huì)議室（圓桌式）有9個(gè)，能容納20-30人左右?？头恐饕性?-6層，共287間（入門(mén)及衛(wèi)生間入門(mén)皆感應(yīng)式）。商業(yè)現(xiàn)狀第五十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目——遠(yuǎn)洲大酒店客戶(hù)構(gòu)成目前已經(jīng)舉辦的主要的活動(dòng)：寧波青少年宮兒童節(jié)活動(dòng)、寧?kù)o等演員、謝晉導(dǎo)演等知名藝人來(lái)搞活動(dòng)、青少年全國(guó)籃球比賽會(huì)議。招商。散客。周邊派出所、街道、公司開(kāi)會(huì)、聚餐。目前運(yùn)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)模式連鎖經(jīng)營(yíng)（臺(tái)州3家四星級(jí)規(guī)模、江西九江1家五星級(jí)規(guī)模）。入住率節(jié)假日可達(dá)到50%以上。行式與開(kāi)元大酒店一樣。房?jī)r(jià)表客房類(lèi)型總統(tǒng)套房高級(jí)雙床房豪華大床房高級(jí)套房豪華套房公寓套房公寓雙人房公寓單人房人民幣1680010601960216026603060480（協(xié)議）散客580480（協(xié)議）散客580商業(yè)現(xiàn)狀第六十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。

現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目——興都菜場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀第六十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目——洪塘購(gòu)物中心商業(yè)現(xiàn)狀第六十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析：現(xiàn)階段洪塘街道商業(yè)以中低檔服飾店、中低檔餐飲門(mén)店為主力業(yè)態(tài)。旅館、發(fā)藝、家電、時(shí)尚屋、通訊、糕點(diǎn)、煙米等生活配套類(lèi)經(jīng)驗(yàn)門(mén)店種類(lèi)齊全。結(jié)論：現(xiàn)階段商戶(hù)主要滿足中低端消費(fèi)水平客戶(hù)的需求，區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)處于真空狀態(tài)。第六十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。洪塘商圈適合建立生活消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)嗎？商品生活消費(fèi)品家居類(lèi)服飾化裝類(lèi)日用百貨類(lèi)服飾類(lèi)商品的生產(chǎn)原料可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形式流通的商品有什么種類(lèi)的商品適合在洪塘商圈建立批發(fā)市場(chǎng)嗎？？食品文化娛樂(lè)類(lèi)電訊類(lèi)交通工具類(lèi)部分通用生產(chǎn)消費(fèi)品滿足眾多小型加工單位需要的生產(chǎn)消費(fèi)品生產(chǎn)消費(fèi)品農(nóng)副產(chǎn)品日用工業(yè)品服裝、皮具、鞋類(lèi)電子元件、化學(xué)試劑、通用機(jī)械、工具廣告材料、印刷材料、汽車(chē)配件、美容美發(fā)類(lèi)批發(fā)式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是商品流通渠道中的一個(gè)流通環(huán)節(jié)，分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特點(diǎn)沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)背景支撐得出：根據(jù)業(yè)態(tài)比例分析，服飾百貨比例極高，做服飾批發(fā)市場(chǎng)有一定的市場(chǎng)。第六十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。商業(yè)小結(jié):通過(guò)對(duì)整個(gè)洪塘鎮(zhèn)的商業(yè)調(diào)查，洪塘區(qū)域低收入人群較多，城市形象、基礎(chǔ)設(shè)施落后。多年來(lái)，一批有實(shí)力的人逐漸遷出洪塘，致使洪塘消費(fèi)力下降。江北大道把洪塘人群集中地分為塊狀，致使洪塘鎮(zhèn)商業(yè)點(diǎn)分散，沒(méi)有集中效應(yīng)。在調(diào)研中，通過(guò)幾個(gè)大型酒樓、超市、美容美發(fā)、娛樂(lè)中心的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)洪塘鎮(zhèn)上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘街道高出很多。洪塘鎮(zhèn)上的洪塘購(gòu)物中心、阿拉飯店、香辣時(shí)光（重慶火鍋）客流量大，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。遠(yuǎn)洲大酒店是洪塘唯一的集娛樂(lè)休閑、商務(wù)、餐飲、住宿為一體的大型酒店，生意火爆。洪塘街道目前除姚江花園的商鋪已開(kāi)業(yè)外，其他社區(qū)的商鋪還未進(jìn)行銷(xiāo)售或正建造中。洪塘街道商業(yè)業(yè)種以滿足居民基本生活為主，在業(yè)態(tài)分布上，以傳統(tǒng)餐飲、超市、建材、汽修居多，且以中低檔消費(fèi)為主，缺乏時(shí)尚、潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)場(chǎng)所。第六十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。商業(yè)小結(jié)：以零散經(jīng)營(yíng)為主：商業(yè)形式以零散經(jīng)營(yíng)為主，無(wú)大型賣(mài)所，除幾家小型超市以外，其他都是臨街的小門(mén)面，與成熟的商業(yè)口岸相比，檔次低，規(guī)模小，滿足不了該片區(qū)居民的消費(fèi)需求和心理需求，因此該片區(qū)居民更多的會(huì)選擇到洪塘鎮(zhèn)或海曙歐尚商圈消費(fèi)進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)。缺乏品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店：無(wú)品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店，現(xiàn)有的服裝店多是小型低檔店面，無(wú)法滿足該片區(qū)內(nèi)中高收入人群對(duì)品牌服飾的需求，因此這部分消費(fèi)者會(huì)選擇到天一廣場(chǎng)或者其他商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。缺乏西式外賣(mài)店：缺少深受廣大消費(fèi)者青睞的大型快餐店，如肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等。娛樂(lè)設(shè)施不健全：娛樂(lè)設(shè)施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而無(wú)法滿足中高收入人群的娛樂(lè)需求。目前洪塘處于開(kāi)發(fā)階段，相比其他成熟商圈，投資門(mén)襤、商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和出售價(jià)格都較低，隨著江北城市潛力的上升，該地段商鋪價(jià)格也將隨之而上，投資商將獲得巨大回報(bào)。第六十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。小結(jié)：理想的發(fā)展方向業(yè)態(tài)現(xiàn)狀發(fā)展空間百貨分布零散,,檔次比較低.種類(lèi)單一.無(wú)論從現(xiàn)狀還是從未來(lái)的人口增長(zhǎng)來(lái)看，百貨業(yè)大有所為超市洪塘購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積達(dá)到4千平米，平均客單價(jià)為41元從未來(lái)人口發(fā)展的角度來(lái)看，本項(xiàng)目有很大發(fā)展空間專(zhuān)業(yè)店家電洪塘未來(lái)平均每年將有新增0.1億元（保守估計(jì)）的家電市場(chǎng)空間，目前家電賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積少,無(wú)品牌家店,檔次低,以組裝家電為主。目前家電賣(mài)場(chǎng)遠(yuǎn)不能滿足要求，家電賣(mài)場(chǎng)空間巨大電動(dòng)車(chē)洪塘菜場(chǎng)比較集中，是居民出行主要工具，具有很大的市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)店的出現(xiàn)是商業(yè)發(fā)展進(jìn)程的必然趨勢(shì)，洪塘有很好的機(jī)遇家具裝飾從選址來(lái)看，往往不會(huì)選擇核心商圈，有兩種形式：以專(zhuān)業(yè)街的形式存在，城市快速干道或城市重要交通節(jié)點(diǎn)地塊位置不符合選址要求休閑娛樂(lè)餐飲洪塘餐飲、休閑＆娛樂(lè)屬于結(jié)構(gòu)性缺失，餐飲缺乏高檔、特色消費(fèi)休閑娛樂(lè)缺乏家庭＆兒童消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)小結(jié)及項(xiàng)目機(jī)會(huì)洪塘商業(yè)發(fā)展空間很大，對(duì)本項(xiàng)目而言，百貨、超市、家電主題商城、電動(dòng)車(chē)行以及家庭＆兒童休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、服裝批發(fā)市場(chǎng)是比較合適的發(fā)展方向.第六十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實(shí)現(xiàn)？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？第六十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃第六十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。一層業(yè)態(tài):商業(yè)、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲、停車(chē)場(chǎng)、酒店

業(yè)態(tài)規(guī)劃第七十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。二層業(yè)態(tài):大型超市、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃第七十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。三層業(yè)態(tài):大型超市、社區(qū)服務(wù)中心、休閑、娛樂(lè)、酒殿

業(yè)態(tài)規(guī)劃第七十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。四層業(yè)態(tài):大型超市、娛樂(lè)、酒店

業(yè)態(tài)規(guī)劃第七十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。四層以上業(yè)態(tài):休閑、酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃第七十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。世界零售巨頭對(duì)物業(yè)的基本要求

按交通工具來(lái)劃分商圈：徒步圈忍受的商圈半徑單程15分鐘；自行車(chē)不超過(guò)10公里；機(jī)動(dòng)車(chē)商圈單程在30分鐘左右一般大賣(mài)場(chǎng)與后場(chǎng)辦公＆庫(kù)房為4：1比較合適，大賣(mài)場(chǎng)面積與停車(chē)面積之比為4：1比較合適大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積一般在5000～12000平米，超過(guò)12000平米，顧客會(huì)有累的感覺(jué)世界零售巨頭對(duì)物業(yè)的基本要求樓層層高賣(mài)場(chǎng)凈高不小于5.5米，后倉(cāng)凈高不小于9米柱距要求柱網(wǎng)開(kāi)間10*10米樓板荷載賣(mài)場(chǎng)800公斤/平米，后倉(cāng)1200公斤/平米卸貨區(qū)考慮2到3輛35噸集卡和3輛小卡車(chē)滿載重量及回車(chē)空間停車(chē)位500～700個(gè)汽車(chē)位，800～1000個(gè)自行車(chē)位貨梯2部5噸貨梯發(fā)電機(jī)容量2400～3200KVA建筑物長(zhǎng)寬比10：7或10：6建筑占地面積15000平米其他要求供水、供電、通訊設(shè)施、空調(diào)到位招商對(duì)象－主力店超市第七十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。百貨選址需求

位置：商業(yè)中心面積：2萬(wàn)平方米左右樓層：1～2樓或1～3樓單層面積不小于5000平方米層高：首層不小于5米，2～3層不小于4米樓板荷載：不小于550kg/平方米柱距：不小于8米×8米配套設(shè)施:扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車(chē)位:200個(gè)以上招商對(duì)象－主力店百貨第七十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。家電主體商城選址需求市場(chǎng)類(lèi)別要求開(kāi)店區(qū)位店面規(guī)模副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000平米以上區(qū)域商圈4000平米以上大型社區(qū)3000平米以上地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心3000平米以上縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市核心商圈核心位置5000平米以上目前，家電連鎖店瘋狂在中國(guó)版圖上開(kāi)店，特別是世界第一“百思買(mǎi)”2006年進(jìn)入中國(guó)與五星聯(lián)盟，更引起本土的家電連鎖商的恐慌；對(duì)于具有戰(zhàn)略地位的店址更是志在必得。招商對(duì)象家電主題商城第七十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。量販?zhǔn)終TV開(kāi)店選址要求類(lèi)別選址要求地點(diǎn)大型商業(yè)區(qū)底商或高密度居住區(qū)附近，周邊公交線密集，使得消費(fèi)者易達(dá)，但要求與居民區(qū)保持一定距離面積3000-4000㎡，通常兩層，不排斥地下面積建筑要求層高不小于2.8m，承重350kg配套設(shè)施供電500KVA、供水200噸/天，可接220V民用電及380V工業(yè)用電；廣告位要求3-15m的門(mén)頭廣告位；化油池通常3-5噸、煙道1-2個(gè)規(guī)格為800mm-1000mm裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造停車(chē)位一個(gè)擁有200個(gè)包房的KTV應(yīng)配備200個(gè)停車(chē)位，以4.5㎡一個(gè)車(chē)位計(jì)算停車(chē)場(chǎng)面積應(yīng)在900㎡以上租金2-3元/㎡·天招商對(duì)象娛樂(lè)休閑第七十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。桑拿選址要求類(lèi)別選址要求地點(diǎn)位于餐飲、娛樂(lè)集中區(qū)域，最好處于高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或城郊結(jié)合處，高消費(fèi)群體集中建筑要求店面框架一定要適應(yīng)洗浴流程設(shè)計(jì)需求，要有前廳接待區(qū)域，單純洗浴以三層為宜，客房除外周邊環(huán)境衛(wèi)生、安靜、優(yōu)美，遠(yuǎn)離居民區(qū)

配套電力充足，給、排水便利，煤、油、天然氣資源滿足經(jīng)營(yíng)需要交通交通便利，同時(shí)消費(fèi)人口和流量很大停車(chē)店面前要具備寬敞的停車(chē)場(chǎng)所，門(mén)前停車(chē)數(shù)量大，顯示人氣旺水療選址類(lèi)似桑拿，層高一般4.5-6m，由于用水量大，因此要考慮政府對(duì)水資源利用有無(wú)強(qiáng)制性政策規(guī)定。招商對(duì)象娛樂(lè)休閑第七十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。餐飲選址案例：星期五餐廳

類(lèi)別選址要求地點(diǎn)面積店面面積（餐廳一、二層）600-700㎡，另100㎡的輔助面積（地下）建筑要求層高3.5m以上配套設(shè)施200KW供電容量，冷、熱、燃?xì)夤?yīng)充足；全天空調(diào)、暖廚房排風(fēng)通道，垃圾處理通道；獨(dú)立出入前、后通道，15-50個(gè)停車(chē)位；可樹(shù)立店標(biāo)、廣告牌、門(mén)頭標(biāo)牌；建筑主體外立面裝飾、紅白色雨蓬租期租金10-20年，租金長(zhǎng)期不變招商對(duì)象餐飲第八十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。餐飲選址案例：火鍋店類(lèi)別選址要求地點(diǎn)人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈建筑要求框架式，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳，樓上商鋪亦可配套設(shè)施--面積要求120-500㎡租金承受視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/㎡·天租期2年以上立店障礙與餐廳相同招商對(duì)象餐飲第八十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。功能業(yè)態(tài)比：建議適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)和餐飲業(yè)態(tài)的比例，降低購(gòu)物業(yè)態(tài)的比例。小結(jié)：本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物三部分的比例為22%：12%：66%，與“黃金比例”相差較遠(yuǎn)。適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)和餐飲的比例，降低購(gòu)物比例。本項(xiàng)目功能面積比例休閑娛樂(lè)1110022%餐飲600012%購(gòu)物3320066%sum50300100%功能比＆業(yè)態(tài)比

從國(guó)內(nèi)多個(gè)大型Mall的成功案例，可以得出一個(gè)Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——”30：20：50“，也就是休閑娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物功能在Mall中所占比重分別為30%、20%、50%。第八十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃第八十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期劃分

項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)第一期開(kāi)發(fā)社區(qū)服務(wù)、超市、小型商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)、酒店一方面可以盡早地實(shí)現(xiàn)沿街商鋪和街區(qū)的銷(xiāo)售，回籠資金；另一方面幾大主力店的建設(shè)可以刺激街區(qū)的銷(xiāo)售，大大減輕項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。第二期開(kāi)發(fā)以住宅為主體，第一期開(kāi)發(fā)形成的完善商業(yè)配套將成為住宅實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的有力支撐。第一、二期開(kāi)發(fā)完成之后，項(xiàng)目的資金壓力已經(jīng)很小，因此，開(kāi)發(fā)百貨、精品、OUTLET提高產(chǎn)品檔次，為項(xiàng)目爭(zhēng)取凈利潤(rùn)。分期開(kāi)發(fā)第八十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位確定各期的招商范圍招商范圍主力店次主力店商鋪大型百貨（如利群、天虹等）大型超市（如家樂(lè)福、沃爾瑪、佳世客等）高檔中式酒樓夜總會(huì)＆KTV桑拿＆水療會(huì)美容院、美體健身會(huì)電器城游樂(lè)設(shè)施、兒童教育機(jī)構(gòu)特色連鎖餐飲、麥當(dāng)勞、肯德基等小型零售店（如服裝、首飾、保健品、書(shū)店等）小型餐飲（如中西快餐、冷飲店等）小型娛樂(lè)休閑（如酒吧、咖啡廳等）招商范圍第八十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。綜合運(yùn)用各種招商渠道行業(yè)展會(huì)與會(huì)議通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)組織展會(huì)或論壇來(lái)招商廣告招商行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)招商終端拜訪招商網(wǎng)絡(luò)招商利用媒體（電視、報(bào)紙、雜志等）招商利用郵政、直郵投遞來(lái)招商利用人員到市場(chǎng)、商場(chǎng)等地直接拜訪利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布招商信息特許加盟投資連鎖企業(yè)招商渠道第八十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。招商順序——主力店店先期入場(chǎng)主力店次主力店品牌專(zhuān)賣(mài)店中小散鋪招商順序：招商理念：低租金獲得強(qiáng)大品牌主力店入駐，通過(guò)設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐主力店周邊的商鋪經(jīng)營(yíng)往往處于“寄生”狀態(tài)，他們本身并沒(méi)有聚客能力，但大型主力店的入駐會(huì)產(chǎn)生大量的人流，使得商鋪得以存活。以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動(dòng)小商鋪的招租，更能提高小商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格招商順序第八十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。初步方案設(shè)計(jì)完前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向方案設(shè)計(jì)主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計(jì)主力店意向主力店簽約方案調(diào)整招商與設(shè)計(jì)的關(guān)系第八十八頁(yè)，共一百零七頁(yè)。招商合作方式——合作分成＆純租金綜合使用類(lèi)別定義優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用性

加盟店經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶(hù)繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)，獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶(hù)以較高價(jià)格折扣提供.經(jīng)銷(xiāo)商享有品牌優(yōu)勢(shì)經(jīng)銷(xiāo)商資金壓力大，承擔(dān)是否適銷(xiāo)對(duì)路的風(fēng)險(xiǎn)適用于高知名度的品牌，如：麥當(dāng)勞商品代銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專(zhuān)柜，將商家的商品上浮，售出后再與商家結(jié)帳經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)也小供貨的商家在資金上承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)為了減少流通成本，提高商品競(jìng)爭(zhēng)力，商品生產(chǎn)的商家可以使用保底分成發(fā)展商制定一個(gè)分成比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額作為保底底線，營(yíng)業(yè)額高出保底線按制定的比例分成，將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用能減輕商戶(hù)的資金壓力對(duì)市場(chǎng)環(huán)境不了解的商家不太愿意入駐對(duì)該市場(chǎng)充分了解的商戶(hù)可以采用合作分成從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)，發(fā)展商和商戶(hù)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存，使商家消除對(duì)市場(chǎng)的顧慮雙方對(duì)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)值達(dá)成共識(shí)，有一定難度招商過(guò)程中使用效果很好純租金發(fā)展商將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)，收取固定租金，商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展商無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的形象對(duì)面積較大的獨(dú)立鋪可以使用招商合作方式第八十九頁(yè)，共一百零七頁(yè)。招商對(duì)象租金與承租面積間關(guān)系最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大特色品牌店：電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積大型主力店：百貨公司、超市、電影院次主力店：美食廣場(chǎng)、大型中式酒樓、娛樂(lè)中心目標(biāo)商家承租狀況第九十頁(yè)，共一百零七頁(yè)。主力店的承租狀況各有不同，百貨無(wú)論是承租面積還是承租能力均為最強(qiáng)大型超市百貨公司娛樂(lè)、美食、電影院承租面積大型中式酒樓大型超市百貨公司租金水平娛樂(lè)、美食、電影院

百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場(chǎng)最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂(lè)、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場(chǎng)高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來(lái)，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所，是購(gòu)物中心必要因素，一般放至最高樓層。目標(biāo)商家承租狀況第九十一頁(yè)，共一百零七頁(yè)。美容、健身等特色主力店承租能力均比較強(qiáng)

總體租金水平比較低，一般放在中層以上體育運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)業(yè)店、美容院一般設(shè)置在三層健身中心四層電器城、家居用品店五層體育用品專(zhuān)賣(mài)店、美容院美大型家居用品店健身中心承租面積遞增趨勢(shì)承租水平遞增趨勢(shì)20~3030~4050~6080~120（元/m2/月）單位承租水平：電器城目標(biāo)商家承租狀況第九十二頁(yè)，共一百零七頁(yè)。租賃條件細(xì)節(jié)——租期及裝修免租期行業(yè)面積租期免租裝修期主力店超市20000平米以上20年~6~9月百貨20000平米以上10年~~6月娛樂(lè)1000平米以上5年或以上60-90天一般零售商鋪（服裝、鞋、珠寶、首飾等）30平米以下~2年~5天30－150平米2~3年~30天150平米以上~5年~45天餐飲500平米以上5年~60天~半主力店（包括電器城、家居專(zhuān)業(yè)店、健身中心、體育運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)業(yè)店等）1000平米以上5~10年90天~目標(biāo)商家承租狀況第九十三頁(yè)，共一百零七頁(yè)。租戶(hù)構(gòu)成推廣策略

主力店能為Mall帶來(lái)巨大的人流，但是租金水平很低。次主力店能帶來(lái)的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。結(jié)構(gòu)性品牌專(zhuān)賣(mài)店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn)，而且會(huì)吸引一些相關(guān)品牌的入駐。普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者，其自身吸引人流的能力較差。租金人流主力店知名商家結(jié)構(gòu)性品牌專(zhuān)賣(mài)店零售商鋪次主力店金牛型租戶(hù)明星型租戶(hù)問(wèn)題型租戶(hù)瘦狗型租戶(hù)第九十四頁(yè)，共一百零七頁(yè)。招商推廣手段推廣手段目的收效公關(guān)活動(dòng)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)報(bào)紙廣告高調(diào)曝光新聞炒作輿論先行樓書(shū)教授投資電視臺(tái)主攻形象現(xiàn)場(chǎng)包裝巨無(wú)霸姿態(tài)戶(hù)外媒體強(qiáng)調(diào)注目度特定雜志品牌跟蹤禮品加深印象增強(qiáng)參與感提高知名度建立消費(fèi)群提高影響力創(chuàng)立項(xiàng)目品牌推廣手段第九十五頁(yè)，共一百零七頁(yè)。分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃第九十六頁(yè)，共一百零七頁(yè)。綜合運(yùn)用直接銷(xiāo)售與返租銷(xiāo)售模式模式售后返租返租+回購(gòu)直接銷(xiāo)售承諾租賃操作特征客戶(hù)購(gòu)鋪同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商.租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng).租期兩到十幾年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；返租期內(nèi).業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào).在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購(gòu)保證，回購(gòu)的年限一般為3~10年.直接推出銷(xiāo)售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)商鋪銷(xiāo)售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶(hù)承諾在一定的期限內(nèi)幫購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)對(duì)外出租其鋪位.優(yōu)勢(shì)分析快速銷(xiāo)售、回籠資金分割靈活，客戶(hù)層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值潛力的信心，降低客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度.開(kāi)發(fā)商無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力；操作簡(jiǎn)單增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的信心度，適當(dāng)降低客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢(shì)分析實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶(hù)對(duì)回購(gòu)的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動(dòng)性差客戶(hù)對(duì)代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類(lèi)型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長(zhǎng)空間樂(lè)觀的商業(yè)項(xiàng)目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目第九十七頁(yè)，共一百零七頁(yè)。入市時(shí)機(jī)：綜合考慮以下因素1.項(xiàng)目可售時(shí)間通常選擇預(yù)售前1~2個(gè)月入市宣傳、推售號(hào)碼，一方面可以提前造勢(shì)，另一方面積累有效客戶(hù)。2.準(zhǔn)備充分入市

在做好從分的展示＆包裝的前提下入市，保持良好的形象。3.無(wú)造勢(shì)不入市入市前充分宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值：城市——區(qū)域——項(xiàng)目——團(tuán)隊(duì)，做好足夠的鋪墊。4.銷(xiāo)售旺季入市

一般每年有兩個(gè)黃金銷(xiāo)售時(shí)段：10～12月以及3～