關(guān)于商業(yè)大廈開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析報(bào)告

關(guān)于商業(yè)大廈開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)選取分析狀況書目前，在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上，綜合大樓常見的形態(tài)有：商業(yè)mall、寫字樓、公寓和酒店四種的組合形式，我司安排新開發(fā)的季華路商業(yè)辦公綜合大樓項(xiàng)目開發(fā)選取業(yè)態(tài)應(yīng)實(shí)行那種形式，是項(xiàng)目開發(fā)勝利與否的關(guān)鍵。為此：特聘請(qǐng)XXXX房產(chǎn)詢問公司，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，以及半年多來的反復(fù)探討分析，制訂出開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合。最終以選取最適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)：商業(yè)+辦公大樓，以下是該公司對(duì)我司開發(fā)項(xiàng)目的幾種業(yè)態(tài)進(jìn)行的分析狀況報(bào)告：一、項(xiàng)目公寓功能的取舍推斷1.禪桂公寓供應(yīng)分布圖：目前禪桂中心區(qū)區(qū)公寓產(chǎn)品以中檔居住型公寓為主。分布:禪桂近年公寓供應(yīng)集中呈沿地鐵分布特點(diǎn)。供應(yīng):禪城公寓在售供應(yīng)僅為九鼎國(guó)際，桂城短暫出現(xiàn)公寓供應(yīng)斷層。產(chǎn)品:以中檔居住型產(chǎn)品供應(yīng)為主，缺乏高檔純酒店式管理公寓。居住性公寓較多，商業(yè)性質(zhì)公寓可掛牌運(yùn)用，但目前一般商住運(yùn)用混亂。2.公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀分析區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目性質(zhì)公寓規(guī)模產(chǎn)品面積均價(jià)消化特點(diǎn)禪城環(huán)球國(guó)際商務(wù)公寓2萬(wàn)㎡85-167㎡10000元/㎡消化較慢，目前已銷售8成慧港國(guó)際商務(wù)公寓2.4萬(wàn)㎡30-65㎡8800元/㎡開賣當(dāng)天銷售8成，一個(gè)月售罄逸彩美寓住宅公寓0.61萬(wàn)㎡33-130㎡9000元/㎡開賣當(dāng)天銷售8成，兩個(gè)月售罄九鼎國(guó)際商務(wù)公寓8.3萬(wàn)㎡30-60㎡11000元/㎡開賣當(dāng)天銷售6成桂城名都國(guó)際住宅公寓3萬(wàn)㎡28-68㎡8500元/㎡開賣當(dāng)天銷售7成保利花園公寓住宅公寓1.77萬(wàn)㎡36-85㎡11000元/㎡一天售罄美邦公寓住宅公寓0.54萬(wàn)㎡25-50㎡12000元/㎡一天售罄公寓產(chǎn)品持續(xù)熱銷，但價(jià)格受市場(chǎng)影響波動(dòng)大。產(chǎn)品特點(diǎn)——項(xiàng)目規(guī)模主流供應(yīng)在2-3萬(wàn)㎡，主流產(chǎn)品面積30-60㎡；價(jià)格特點(diǎn)——均價(jià)在10000元/㎡左右，但價(jià)格受市場(chǎng)影響波動(dòng)大；消化特點(diǎn)——產(chǎn)品去貨速度較快，特殊是30-40㎡的小面積產(chǎn)品。3.公寓產(chǎn)品將來供應(yīng)分析區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬性公寓體量工程進(jìn)度預(yù)料入市時(shí)間經(jīng)營(yíng)模式桂城南海金融城商業(yè)性質(zhì)2萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年未知益禾公寓商業(yè)性質(zhì)10萬(wàn)㎡在建中2011年只租禪城星星冷柜廠項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)5萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年銷售恒福國(guó)際商業(yè)性質(zhì)3萬(wàn)㎡樁基階段2011年初銷售九鼎國(guó)際商業(yè)性質(zhì)1萬(wàn)㎡在售2010年下半年銷售星星華園國(guó)際商業(yè)性質(zhì)3萬(wàn)㎡樁基階段2011年初銷售南丫島項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)6萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年銷售湯姆遜項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)8萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年銷售東江國(guó)際商業(yè)性質(zhì)4萬(wàn)㎡未動(dòng)工2011年銷售濱海御庭商業(yè)性質(zhì)18萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年銷售禪桂地區(qū)公寓產(chǎn)品將來供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售面臨巨大壓力將來三年內(nèi)，禪桂區(qū)域可預(yù)見的公寓體量至少60萬(wàn)㎡，估計(jì)將有更多項(xiàng)目放量供應(yīng)，且同質(zhì)化嚴(yán)峻。季華路公寓將來競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)主要集中在東段，雖然公寓產(chǎn)品有回收資金快的特點(diǎn)，但該商圈已可預(yù)見有上萬(wàn)套公寓將出售，本項(xiàng)將面臨很大競(jìng)爭(zhēng)銷售壓力。4.公寓產(chǎn)品推斷結(jié)論：（1）項(xiàng)目以寫字樓為核心功能發(fā)展，公寓僅為協(xié)助功能。公寓在規(guī)劃及配套上與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相差甚遠(yuǎn)，在將來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上難于形成有效差異化競(jìng)爭(zhēng)力，反則陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)得不償失。（2）同時(shí)將來供應(yīng)量大，價(jià)格浮動(dòng)明顯，在經(jīng)濟(jì)效益上難以保證。（3）項(xiàng)目公寓亦為商業(yè)性質(zhì)，依據(jù)佛山市場(chǎng)閱歷，此類公寓將影響寫字樓的經(jīng)營(yíng)及售價(jià)，更會(huì)嚴(yán)峻影響寫字樓檔次。（4）我司建議：項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品功能上，公寓不作規(guī)劃考慮。二、項(xiàng)目寫字樓功能的取舍推斷1.禪桂寫字樓供應(yīng)分布圖：目前禪桂地區(qū)寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)峻供不應(yīng)求，中低檔舊式寫字樓為市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)供應(yīng)量缺乏是項(xiàng)目入市的一個(gè)重要機(jī)遇。分布:禪桂寫字樓集中分布在南海大道中和季華五路一帶。供應(yīng):市場(chǎng)上寫字樓現(xiàn)存供應(yīng)少。禪城近年新晉供應(yīng)環(huán)球國(guó)際、ICC、卓遠(yuǎn)國(guó)際及金海廣場(chǎng)寫字樓；桂城市場(chǎng)除天安數(shù)碼城外，目前已存在寫字樓供應(yīng)斷層。產(chǎn)品:以中低檔舊式寫字樓為主,普遍樓齡長(zhǎng),設(shè)備陳舊,現(xiàn)代化純商務(wù)式寫字樓在近年才興起入市。2.寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)狀分析項(xiàng)目模式入市時(shí)間規(guī)模產(chǎn)品面積均價(jià)營(yíng)銷定位消化特點(diǎn)天安數(shù)碼城泛科技園2008年30萬(wàn)㎡147-294㎡5500元/㎡佛山首席民營(yíng)科技園區(qū),打造南海硅谷貨量大，以低價(jià)為賣點(diǎn)，銷售速度一般環(huán)球國(guó)際酒店+寫字樓+公寓2008年1.7萬(wàn)㎡87-432㎡10000元/㎡廣佛商務(wù)巨擎領(lǐng)袖核心價(jià)格高，銷售速度緩慢ICC國(guó)際商業(yè)中心商業(yè)+寫字樓2008年3.5萬(wàn)㎡90-210㎡11000元/㎡引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)形象銷售速度緩慢卓遠(yuǎn)國(guó)際寫字樓2009年3萬(wàn)㎡70-247㎡16000元/㎡佛山首席超甲級(jí)寫字樓開賣當(dāng)月完成8成，銷售速度快,尤以70-140㎡熱銷金海廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓2010年3.7萬(wàn)㎡88-259㎡15000元/㎡金海廣場(chǎng)商務(wù)旗幟開賣當(dāng)月完成8成，銷售速度快高端寫字樓受追捧，寫字樓市場(chǎng)迎來發(fā)展機(jī)遇。產(chǎn)品特點(diǎn)——建筑規(guī)模在3-4萬(wàn)㎡，供應(yīng)主流面積80-160㎡；配套特點(diǎn)——多數(shù)具有少量商業(yè)作相關(guān)配套；價(jià)格特點(diǎn)——均價(jià)已超10000元/㎡；推廣定位特點(diǎn)——以標(biāo)榜自己為“核心”“旗幟”為主流,缺乏特性；消化特點(diǎn)——優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)代化純商務(wù)式寫字樓消化速度快；3.寫字樓產(chǎn)品將來供應(yīng)分析：區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目形態(tài)寫字樓體量工程進(jìn)度預(yù)料入市時(shí)間禪城恒福國(guó)際商業(yè)中心綜合體（購(gòu)物中心+寫字樓+公寓）3萬(wàn)㎡樁基階段2011年中九鼎金融中心寫字樓+商業(yè)步行街11萬(wàn)㎡在建中2010年星星華園國(guó)際綜合體2.5萬(wàn)㎡樁基階段2011年中南丫島項(xiàng)目綜合體4萬(wàn)㎡未動(dòng)工2013年湯姆遜項(xiàng)目綜合體3萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年桂城南海金融城綜合體9.3萬(wàn)㎡未動(dòng)工2013年金安壹號(hào)純LOFT商務(wù)寫字樓3萬(wàn)㎡在建中2010年末新鴻基金融集團(tuán)國(guó)際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目寫字樓+商業(yè)中心12萬(wàn)已動(dòng)工2014年新加坡億能投資集團(tuán)億能金融服務(wù)中心純寫字樓--未動(dòng)工2012年廣東三泰電子技術(shù)有限公司金融服務(wù)外包中心項(xiàng)目純寫字樓--未動(dòng)工2012年陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)綜合體（酒店+寫字樓）6萬(wàn)㎡在建中2010年末承業(yè)大廈純寫字樓4萬(wàn)㎡未動(dòng)工2012年高品質(zhì)寫字樓即將放量供應(yīng)，但本項(xiàng)由于坐擁季華路總部第一街核心區(qū)，因此具有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。將來的寫字樓項(xiàng)目多以綜合體形式入市，寫字樓擁有商業(yè)中心、酒店等完整配套。將來三年內(nèi)，禪桂區(qū)域可預(yù)見的新增寫字樓體量將達(dá)50萬(wàn)㎡，且主要集中在季華路沿線。本項(xiàng)地處季華路商務(wù)中心區(qū),商務(wù)辦公氛圍佛山最成熟，且項(xiàng)目居交通要塞位置,昭示性強(qiáng)；另外寫字樓回收資金較快,可租可售,本項(xiàng)有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4.寫字樓產(chǎn)品推斷結(jié)論：（1）佛山寫字樓市場(chǎng)在不斷推陳出新，特殊是季華路出現(xiàn)了多棟超甲級(jí)寫字樓，備受熱捧。同時(shí)整體市場(chǎng)高端寫字樓還是相當(dāng)缺乏，寫字樓產(chǎn)品更簡(jiǎn)單突破，樹立標(biāo)桿——把握市場(chǎng)空白點(diǎn)：高端寫字樓；（2）市場(chǎng)產(chǎn)品為單純業(yè)態(tài)寫字樓為主，季華路沿線眾多寫字樓未能滿意市場(chǎng)客戶日益提升的要求，綜合型寫字樓的出現(xiàn)是破局的關(guān)鍵；（3）超甲級(jí)寫字樓以成為市場(chǎng)司空見慣的產(chǎn)品，寫字樓的要求須要不單單是硬件上面的突破，軟件上面的突破更是能使產(chǎn)品傲立市場(chǎng)，擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；（4）承接廣佛同城利好，位居季華路之便。佛山在產(chǎn)業(yè)調(diào)整不斷加快的過程中，高端寫字樓需求應(yīng)運(yùn)而生，迎接市場(chǎng)下階段更加高端的需求。（5）我司建議：盡管將來競(jìng)爭(zhēng)激烈，但本項(xiàng)身處季華路核心地段，建立寫字樓優(yōu)勢(shì)明顯。但本項(xiàng)應(yīng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓應(yīng)考慮硬件的適當(dāng)超前及軟件文化的樹立，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有效保持，令到項(xiàng)目雋永，樹立獨(dú)特的市場(chǎng)地位。三、項(xiàng)目酒店功能的取舍推斷1.禪桂酒店供應(yīng)分布圖佛山酒店發(fā)展區(qū)域較為集中主要有祖廟片區(qū)、季華路片區(qū)和桂城片區(qū)。將來多數(shù)在往北發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)將主要集中在季華路片區(qū)和東平新城片區(qū)。分布：目前佛山中心區(qū)四星級(jí)及以上的高檔酒店不足20家，客房數(shù)量不足3000間，酒店市場(chǎng)供不應(yīng)求。供應(yīng)：將來3-5年內(nèi)星級(jí)酒店數(shù)將激增至30家，客房數(shù)量預(yù)料將超過7000間。產(chǎn)品：長(zhǎng)期以來中心區(qū)以中低檔次酒店主導(dǎo)市場(chǎng)，高端酒店近年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。高品質(zhì)酒店特殊是國(guó)際知名連鎖品牌酒店仍較缺乏。2.酒店產(chǎn)品現(xiàn)狀分析酒店名稱地址星級(jí)建筑面積（約萬(wàn)㎡）客房數(shù)量攜程網(wǎng)價(jià)格（元∕間）佛山保利洲際酒店桂城千燈湖五84501378佛山恒安瑞士大酒店禪城城門頭五3234607佛山皇冠假日酒店禪城城門頭五6415607佛山華夏新中源大酒店南莊陶博大道五6328430佛山南海新湖大酒店桂城佛平二路四3180438佛山佳寧娜大酒店禪城祖廟路四1.5152368佛山金城大酒店禪城城門頭四3212378佛山平謙精品酒店禪城城門頭四1126318佛山裕達(dá)酒店桂城街道夏東涌口石龍北路四395360佛山元生態(tài)休閑酒店桂城寶翠南路四1.831446（包水療）城市客棧（佛山季華路店）季華五路紫坊一街三1.5289245佛山百盛達(dá)商務(wù)酒店桂城海六路4號(hào)三1.4153388總計(jì)392665目前佛山酒店密集分布于舊城區(qū)域，中低檔酒店仍為市場(chǎng)主流。禪桂中心區(qū)目前擁有五星酒店4家，四星酒店6家，其余多數(shù)為經(jīng)濟(jì)型、商務(wù)性酒店酒店市場(chǎng)處于發(fā)展中，市場(chǎng)消費(fèi)勁較為強(qiáng)勁，可選擇酒店不多，存在肯定發(fā)展機(jī)遇目前酒店市場(chǎng)普遍租金價(jià)格不高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高2.酒店產(chǎn)品將來供應(yīng)分析酒店名稱地址建筑面積（萬(wàn)㎡）客房數(shù)量（間）萬(wàn)豪大酒店季華路以北，朝安路以西5450中盛酒店同濟(jì)東路南側(cè)，南海大道西側(cè)3250銀濠假日酒店南海大道西側(cè)，季華路六路北側(cè)5.3450萬(wàn)科南丫島地塊季華路以北與嶺南大道交匯處6450碧桂園希爾頓酒店嶺南大道東平大橋引橋段14600東平新城坊城文化藝術(shù)酒店?yáng)|平新城坊城8500保利東灣酒店文華南路與裕和路交界5450周記地塊季華路5450瑞安馬可孛羅酒店祖廟路3.5400總計(jì)——54.84000隨著城市化和第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，佛山酒店將來供應(yīng)倍增，競(jìng)爭(zhēng)激烈。佛山中心區(qū)高端酒店市場(chǎng)可預(yù)見新開發(fā)項(xiàng)目9個(gè)，預(yù)料開發(fā)面積55萬(wàn)方，預(yù)料增加客房數(shù)量多達(dá)4000間短期內(nèi)酒店數(shù)量及客房數(shù)量倍增，將使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，預(yù)料將來5-8年將是酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的時(shí)期酒店市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)遠(yuǎn)遜于酒店供應(yīng)增長(zhǎng),市場(chǎng)將走向品質(zhì)化但欠有序合理化發(fā)展將佛山酒店業(yè)已進(jìn)入品牌管理的高速發(fā)展期，消費(fèi)市場(chǎng)將更多趨向于選擇品牌4.酒店產(chǎn)品推斷結(jié)論：（1）將來兩年季華路-嶺南大道沿線將多項(xiàng)酒店落成，目前已知四星級(jí)以上酒店立項(xiàng)已6個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。但同質(zhì)化明顯，并存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。（2）本項(xiàng)具備優(yōu)越的地理位置及配套優(yōu)勢(shì)，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但需錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。（3）我司建議：盡管將來多個(gè)4星級(jí)以上酒店在季華路沿線崛起，但隨著季華路“總部第一街”的進(jìn)一步落成，季華路商務(wù)氛圍將越來越深厚，對(duì)酒店要求也越來越高。因此本項(xiàng)可錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，建議可考慮。4.項(xiàng)目商業(yè)mall功能的取舍推斷目前大眾化的中端商業(yè)占佛山商業(yè)市場(chǎng)主流。分布:中心區(qū)集中式商業(yè)體呈多中心分布特征。主要分布在南海大道、桂城東、祖廟舊城以及季華路商圈一帶。供應(yīng):近年供應(yīng)產(chǎn)品大多規(guī)模較少集中在2-3萬(wàn)㎡，以定位大眾化的中端商業(yè)為市場(chǎng)主流。高端商業(yè)供應(yīng)小，本地高端客戶人群大多消費(fèi)外流?，F(xiàn)狀:每個(gè)商圈都有自己固定的客戶群體，相互之間的業(yè)態(tài)具互補(bǔ)性。2.商業(yè)mall產(chǎn)品現(xiàn)狀分析項(xiàng)目規(guī)模（㎡）商場(chǎng)檔次主力店優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)季華路現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)好又多（超市）8000中低好又多臨季華路與汾江路交界、項(xiàng)目展示面強(qiáng)、地理位置優(yōu)越單純超市業(yè)態(tài)、項(xiàng)目綜合實(shí)力弱東建世紀(jì)廣場(chǎng)25000中檔KFC、寶茵匯廣佛城巴的主要站點(diǎn)，人流多知名度高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積小，缺乏大型主力店，輻射實(shí)力有限順聯(lián)國(guó)際40000高檔百佳為目前禪城檔次最高的項(xiàng)目，積累肯定的高消費(fèi)群體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積較小，高端品牌數(shù)量有限禪城嘉信茂100000中檔沃爾瑪主力店號(hào)召力強(qiáng)開業(yè)不久，商業(yè)氛圍尚未形成流行前線6000低檔麥當(dāng)勞居中心區(qū)位置,年輕人潮流聚居地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積小，缺乏大型主力店，業(yè)態(tài)單一,輻射實(shí)力有限季華路商圈是本項(xiàng)最大的競(jìng)爭(zhēng)商圈；各檔次類型業(yè)態(tài)都具備,競(jìng)爭(zhēng)突破具有難度。2.商業(yè)mall產(chǎn)品將來供應(yīng)分析商圈項(xiàng)目商業(yè)建筑面積項(xiàng)目形態(tài)檔次預(yù)料開業(yè)時(shí)間季華路星星華園國(guó)際11萬(wàn)/㎡（總建面）商業(yè)中心中高2012年九鼎國(guó)際城商業(yè)裙樓3萬(wàn)/㎡商業(yè)中心中2011年恒福國(guó)際5萬(wàn)/㎡商業(yè)中心中2011年鴻業(yè)城市花園5萬(wàn)/㎡（總建面）商業(yè)中心中2011年吉之島——購(gòu)物中心中——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)料將來兩三年禪桂商業(yè)面積供應(yīng)達(dá)70-90萬(wàn)㎡,是目前市場(chǎng)在營(yíng)面積的2倍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,其中季華路商業(yè)將來可預(yù)見供應(yīng)已達(dá)24萬(wàn)㎡。本項(xiàng)處于季華路商務(wù)區(qū),且周邊已有成熟的商住氛圍,客流量巨大。由于項(xiàng)目入市時(shí)期中端商業(yè)將扎堆上市,再加上本項(xiàng)商業(yè)規(guī)模較小,可塑性強(qiáng),可走高端特色路途突圍市場(chǎng),并提高項(xiàng)目檔次。4.商業(yè)mall產(chǎn)品消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：（1）禪城、桂城居民日常光顧商場(chǎng)還是以購(gòu)物為主，而非悠然消遣為主，目的性購(gòu)買比較明顯；（2）由于消費(fèi)者行為更多地屬于目的性購(gòu)買，購(gòu)買力未能得到更大的釋放；（3）消費(fèi)外流同樣對(duì)佛山零售業(yè)帶來肯定沖擊，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者平均每月一次的外出佛山消費(fèi)，估計(jì)一年禪城桂城居民消費(fèi)額外流10億（特殊是高端消費(fèi)）。足以支撐佛山一個(gè)8-10萬(wàn)平方米購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)；（4）禪、桂市場(chǎng)現(xiàn)在商場(chǎng)、超市檔次不足、選擇不足，高端消費(fèi)第一外流地區(qū)為廣州，市場(chǎng)商業(yè)空白點(diǎn)存在；（5）市場(chǎng)客戶習(xí)慣性消費(fèi)連鎖動(dòng)作主要為：百貨—超市—正餐，高端的百貨、高端超市、特色餐飲結(jié)合將會(huì)是破題的關(guān)鍵；（6）市場(chǎng)客戶習(xí)慣與體驗(yàn)性、自由式消費(fèi)，對(duì)于消費(fèi)地點(diǎn)氛圍要求日益重視。（7）我司建議：目前佛山區(qū)域內(nèi)缺乏高端精品商業(yè)，本項(xiàng)位置優(yōu)越，商業(yè)mall價(jià)值極高，因此本項(xiàng)商業(yè)mall應(yīng)發(fā)揮本項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，走高端特色路途突圍。前面已論證出項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合為寫字樓+酒店+商業(yè)，但這個(gè)組合是否為最具投資價(jià)值和最適合業(yè)方需求的方案，下面將通過財(cái)務(wù)分析再進(jìn)行深化論證。一、前言1.核實(shí)我司項(xiàng)目投入金額約為5億（含星級(jí)酒店裝修費(fèi)用）（含土地成本約5千萬(wàn)）；2.項(xiàng)目帶酒店功能的投入為5億，純寫字樓的投入為4.7億；3.純寫字樓因?qū)痈叩睦?，整體項(xiàng)目面積削減1601.6㎡（一層）；4.寫字樓銷售價(jià)格依據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)參考值（卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈18000元/㎡）計(jì)算；5.由于裙樓商業(yè)為確定業(yè)態(tài)，因此在本次報(bào)告中，不考慮裙樓商業(yè)價(jià)值。二、業(yè)態(tài)方案價(jià)值評(píng)估2.1備選方案方案一：裙樓商業(yè)+純寫字樓方案二：裙樓商業(yè)+國(guó)際品牌酒店+寫字樓2.2方案價(jià)值評(píng)估方案一：裙樓商業(yè)+51478㎡純寫字樓方案一寫字樓部分為51478㎡，按現(xiàn)時(shí)寫字樓市場(chǎng)售價(jià)18000元/㎡，那么方案一的靜態(tài)銷售額為51,478㎡*18,000元/㎡=926,611,200元，所以寫字樓靜態(tài)計(jì)算價(jià)值約為9.3億元。該方案靜態(tài)投資為4.7億元，依據(jù)財(cái)務(wù)估算成本投入+稅費(fèi)+預(yù)期利潤(rùn)，須要銷售業(yè)績(jī)5.7億（不計(jì)算土地費(fèi)用投入）即達(dá)到預(yù)定收益。那么達(dá)到預(yù)定收益需銷售的寫字樓面積為：570,000,000元÷18000元/㎡=31,700㎡（銷售層從低到高），即銷售18層（5-22層）能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則寫字樓剩余19778㎡（約13層,價(jià)值3.6億元）為我司持有經(jīng)營(yíng)。合計(jì)：寫字樓價(jià)值9.3億元，項(xiàng)目合計(jì)價(jià)值為9.3億元（不考慮裙樓商業(yè)價(jià)值），銷售后我司持有13層物業(yè)。不計(jì)算裙樓商業(yè)項(xiàng)目毛利為：9.3億（總價(jià)值）-5.7億（銷售金額）+0.5億（目標(biāo)利潤(rùn)額）=4.1億方案二：裙樓商業(yè)+13394㎡國(guó)際四星級(jí)品牌酒店+39685㎡寫字樓引入國(guó)際高端品牌酒店將對(duì)寫字樓銷售有溢價(jià)幫助，下面先舉例說明。案例一：廣州珠江新城領(lǐng)峰：項(xiàng)目地址：珠江新城金穗路開發(fā)商：合景泰富產(chǎn)品類型：洋房+公寓+酒店總占地：22600㎡總建面：87580㎡引入酒店：w酒店項(xiàng)目簡(jiǎn)介：領(lǐng)峰地處珠江新城中軸線上，主要賣點(diǎn)是得天獨(dú)厚的地理位置、優(yōu)越的環(huán)境配套、高好用性的戶型設(shè)計(jì)、豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及W酒店的品牌效應(yīng)。盡管價(jià)格比同區(qū)域同類型產(chǎn)品高出20%，成為該板塊酒店式公寓的最高銷售單價(jià)項(xiàng)目，但W酒店的服務(wù)品牌影響力，依舊深受客戶追捧推售狀況：開賣時(shí)間推售范圍推售面積推售貨量推售均價(jià)當(dāng)天消化率1-11B座160-234㎡138套18000元/㎡（帶4800元/㎡裝修）70%4-19C座（W公寓）40-120㎡125套25000元/㎡（帶6500元/㎡裝修）100%4-25C座（W公寓）40-120㎡60套25000元/㎡（帶6500元/㎡裝修）100%5-12C座（W公寓）80-94㎡157套28000元/㎡（帶6500元/㎡裝修）80%7-11C座（W公寓）80-94㎡20套29000元/㎡（帶6500元/㎡裝修）——8-23C座（W公寓）80-94㎡10套30000元/㎡（帶6500元/㎡裝修）——數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場(chǎng)部長(zhǎng)期監(jiān)控同比周邊項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格：

領(lǐng)峰方圓月島朱美拉2009年4月25000元/㎡21000元/㎡19000元/㎡2009年9月30000元/㎡25000元/㎡27000元/㎡目前售價(jià)29860元/㎡24243元/㎡27652元/㎡包裝修6500元/㎡3800元/㎡5000元/㎡銷售周期12個(gè)月20個(gè)月25個(gè)月數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場(chǎng)部長(zhǎng)期監(jiān)控領(lǐng)峰在同期、同類型的公寓產(chǎn)品中價(jià)格始終是最高的；雖然價(jià)格對(duì)比周邊產(chǎn)品高出20%，仍受到市場(chǎng)的熱捧；09年4月更成為廣州首個(gè)25000元/㎡均價(jià)的“日光盤”；銷售周期明顯要比同板塊樓盤要短的多.案例二：廣州正佳萬(wàn)豪金殿項(xiàng)目地址：天河路正佳廣場(chǎng)開發(fā)商：正佳集團(tuán)產(chǎn)品類型：公寓+酒店總占地：2702㎡物業(yè)管理：第一太平戴維斯引入酒店：萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目簡(jiǎn)介：正佳位于天河路商圈的核心點(diǎn)，主要賣點(diǎn)有一是具有極高地段價(jià)值；二是產(chǎn)品的奢華價(jià)值；三是具有頂尖物業(yè)的支持;四是萬(wàn)豪的品牌。正佳萬(wàn)豪金殿均為法國(guó)頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)按“新歐洲古典主義”風(fēng)格細(xì)心設(shè)計(jì)，有9米高的大堂，高附加值的4.6米層高的復(fù)式產(chǎn)品，以及6500元/㎡的豪華裝修。同比周邊項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格：正佳萬(wàn)豪萬(wàn)菱匯方圓月島2009年11月45000元/㎡25000元/㎡25000元/㎡2010年9月45000元/㎡32000元/㎡30000元/㎡建筑形式小復(fù)式單層小復(fù)式包裝修6500元/㎡6000元/㎡3800元/㎡數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場(chǎng)部長(zhǎng)期監(jiān)控正佳以其優(yōu)越的地理位置、萬(wàn)豪的品牌及l(fā)oft公寓產(chǎn)品使得廣州中心區(qū)域的公寓價(jià)格再一次被拔高；前期在還未與萬(wàn)豪簽約的狀況下，仍以萬(wàn)豪金殿的名稱推廣，和萬(wàn)豪曾產(chǎn)生一些糾紛，可見開發(fā)商對(duì)酒店的倚重。國(guó)際品牌酒店對(duì)于項(xiàng)目的溢價(jià)幫助，參考廣州地區(qū)兩案例得出溢價(jià)參考比例為20%。以下計(jì)算僅為市場(chǎng)參考計(jì)算，我司謹(jǐn)慎運(yùn)用。①寫字樓價(jià)值評(píng)估：方案二寫字樓部分為39685㎡，按現(xiàn)時(shí)寫字樓市場(chǎng)售價(jià)18000元/㎡，以靜態(tài)銷售計(jì)算，酒店品牌帶動(dòng)溢價(jià)20%后，寫字樓售價(jià)為：18000元/㎡*1.2=21,600元/㎡，那么方案二寫字樓的靜態(tài)銷售額為39,685㎡*21,600元/㎡=857,196,000元，所以39685㎡寫字樓靜態(tài)計(jì)算價(jià)值約為8.6億元，同比方案一，方案二39685㎡寫字樓溢價(jià)價(jià)值為1.4億元。該方案靜態(tài)投資為5億元，依據(jù)財(cái)務(wù)估算成本投入+稅費(fèi)+預(yù)期利潤(rùn)，須要銷售業(yè)績(jī)6億（不計(jì)算土地費(fèi)用投入）即達(dá)到預(yù)定收益。那么達(dá)到預(yù)定收益需銷售的寫字樓面積為：600,000,000元÷21,600元/㎡=27,778㎡（銷售層從低到高），即銷售17層(12-28層)能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則寫字樓剩余11907㎡（約7層，價(jià)值2.6億元）為我司持有經(jīng)營(yíng)。②酒店價(jià)值評(píng)估（引進(jìn)酒店以雅高酒店為例）：評(píng)估前提：1.前期需花費(fèi)250萬(wàn)的顧問費(fèi)用；2、增加投入裝修3000萬(wàn)；3、后期營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；4、樓高壓縮，增加一層（1601㎡）的寫字樓面積。5、酒店房間數(shù)以250間計(jì)算，入住率為50%（以首年值計(jì)算）；6、目前季華路上四星酒店房費(fèi)約450元/晚（以最低值計(jì)算）；7、酒店裝修費(fèi)用為5000元/㎡（以最高值計(jì)算）；8、僅計(jì)算首年回報(bào)率13,394㎡四星級(jí)酒店首年收益約為：250×50%×450×365=20,531,250元以雅高品牌營(yíng)運(yùn)費(fèi)用約為：（2.7%（基本管理費(fèi)）+2%（營(yíng)銷費(fèi)用）+3%（儲(chǔ)備金）+8%（嘉獎(jiǎng)金）+20%（其他））*20,531,250=7,391,250元首年純利潤(rùn)：20,531,250元-7,391,250元=13,140,000元首年回報(bào)率約為：13,140,000/（13394*(3000[建設(shè)成本]+5000[裝修成本])+2,500,000）=12%假設(shè)酒店開業(yè)競(jìng)爭(zhēng)惡劣，每年虧損營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的50%（不計(jì)算折舊等）三年后，盈虧平衡，項(xiàng)目虧損投入為：7,391,250元*50%*3=11,086,875元酒店三年盈虧平衡后，以20000元/㎡整體轉(zhuǎn)讓銷售，價(jià)值約為：20,000元/㎡*13,394㎡=2