2015年天津房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識：民事法律行為考試題

2015年天津房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：民事法律行為考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、為了出售或提高其土地的使用價值，賣方可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或（）的愿望。A.永久出售B.租讓C.投資開發(fā)D.廉賣2、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%,則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為一萬元。3054636369613、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的—除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益4、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于_。A.該建筑物的價值低于拆除費用B.該估價結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況5、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2,預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險補償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價格為一元/m2。33003324C.3335D.35736、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式中，酬金制是指。A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式C：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式D：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作的內(nèi)容不包括_。A.征地、拆遷、安置、補償B.規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制訂C.施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整D.施工建設(shè)8、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項.【2003年考題】A：估價師聲明B：估價的假設(shè)和限制條件C：估價方法D：估價對象E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A：市場供求風(fēng)險B：通貨膨脹風(fēng)險C：利率風(fēng)險D：或然損失風(fēng)險E：借款合同10、房地產(chǎn)投資的缺點是_。A.投資回收周期較長B.投資數(shù)額巨大C.變現(xiàn)性差D.以上均正確11、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術(shù)B：土地權(quán)利設(shè)置C：相鄰關(guān)系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。A：商業(yè)信用B：國家信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由—依法批準劃撥。A.縣級以上土地管理部門B.縣級以上人民政府C.省級以上土地管理部門D.省級以上人民政府14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。A：土地使用權(quán)的獲得方式B：轉(zhuǎn)讓的對象C：轉(zhuǎn)讓的方式D：轉(zhuǎn)讓的時間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。A：45.05%B：49.31%C：58.86%D：63.6%E：借款合同16、是指在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用。A：企業(yè)管理費B：規(guī)費C：直接工程費D：措施費E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，使用集體土地的核發(fā)。A：《國有土地所有證》B：《國有土地使用證》C：《集體土地所有證》D：《集體土地使用證》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章18、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地產(chǎn)每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的價值為。A：130.0萬元B：119.2萬元C：117.5萬元D：120.0萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。A：一級8：二級C：二級以上。：三級E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、拍賣的基本原則中不包括—原則。A.公開B.公平C.客觀D.誠實信用21、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的資本金利潤率為_。13.0%43.3%33.3%23.3%弓、用財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進行項目評價時，當—時，說明項目在財務(wù)上是可以接受的。FNPV大于國家規(guī)定值FNPV達到企業(yè)可以接受的水平FNPVN0FNPV<023、城市房屋拆遷估價時點一般為之日。（2008年試題）A：房屋拆遷公告發(fā)布B：房屋拆遷許可證頒發(fā)C：簽訂房屋拆遷協(xié)議D：房屋拆遷實施E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章24、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的。（2007年試題）A：負債業(yè)務(wù)B：資產(chǎn)業(yè)務(wù)C：中間業(yè)務(wù)D：代理業(yè)務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。A：單元估算法B：單位指標估算法C：概算指標法D：工程量近似匡算法E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標有幾種。A：期內(nèi)可供租售量/歷史同期可供租售量B：實際價格/理論價格C：房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)D：房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求E：房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率2、下列屬于強制拍賣的特點是。A：主體的不定性B：權(quán)利義務(wù)的對等性C：國家強制性口：目的的利他性E：標的非自有性3、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來.（2007年試題）A：操作風(fēng)險8：法律風(fēng)險C：信用風(fēng)險除D：管理風(fēng)險E：借款合同4、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的。A：第一階段8：第二階段^第三階段D：第四階段E：借款合同5、運用市場比較法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件不包括_。A.交易日期與估價時點相近B.使用性質(zhì)相同C.地點相近D.價格相同6、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指—的持續(xù)時間。A.房地產(chǎn)開發(fā)全過程B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開工到全部工程竣工D.從工程開工到項目租售完畢7、房產(chǎn)圖按房產(chǎn)管理的需要分為。A：地籍圖B：房產(chǎn)分幅平面圖C：房產(chǎn)分丘平面圖D：房產(chǎn)分戶平面圖E：宗地圖8、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮_。A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時間價值D.投資風(fēng)險補償9、一般來說，對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A：政治法律環(huán)境B：經(jīng)濟環(huán)境C：人口環(huán)境D：社會文化環(huán)境E：借款合同10、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。A：買賣B：贈與C：交換D：繼承E：房屋的翻建和改建11、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的。（過時）A：價格水平B：銷售對象C：基本功能D：地理位置E：輔助功能12、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是一年。3740606313、—是指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。A.房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)C.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)14、某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承擔一個技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間多的房地產(chǎn)項目的全程咨詢服務(wù)，項目的總投資額為1億元，按照有關(guān)規(guī)定，則該機構(gòu)可以收費萬元。A：20B：30C：50D：80E：10015、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。A：典型合同B：實踐合同C：諾成合同D：主合同E：從合同16、物業(yè)管理的社會化有兩個基本含義，即。A：房地產(chǎn)施工企業(yè)要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找房地產(chǎn)施工企業(yè)C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)D：物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E：政府職能部門要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括_。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本18、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是_。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等19、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的，如選擇仲裁方式，則__。A.必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意B.前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協(xié)議C.實行“一裁終局制”D.只有一方依據(jù)補償安置協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理E.對仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理20、據(jù)調(diào)查，2006年，某市IT產(chǎn)業(yè)中的家用電腦（臺式機）的購買者數(shù)量為3000人，購買者的平均購買數(shù)量為1.5臺，平均單價為6000元，則該市家用電腦（臺式機）在2006年總市場潛量是（）萬元。180027001200260021、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，該項目總投資5000萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司投入開發(fā)建設(shè)的資金達萬元以上，才有可能取得商品房預(yù)售許可證。A：500B：750C：1000D：1250E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、物業(yè)管理服務(wù)收費的計費方式主要包括。A：服務(wù)制B：酬金制C：包干制D：管理制E：服務(wù)和管理制23、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費主要包括_?！叭ㄒ黄健辟M土地租用費C.可行性研究費D.