2015年青海房地產估價師制度與政策：注冊房地產估價師權利和義務考試題

2015年青海省房地產估價師《制度與政策》：注冊房地產估價師權利

和義務考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為。A：12%B：20%C：24%D：30%E：借款合同2、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產投資風險的_。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險3、運用進行預測的條件是房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數(shù)學曲線擬合法8：平均增減量法^平均發(fā)展速度法D：移動平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。A：單元估算法B：單位指標估算法C：概算指標法D：工程量近似匡算法E：借款合同5、的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。A：市場價格B：市場價值C：理論價格D：成交價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、甲土地的單價2100元/m2,建筑容積率為7,乙土地的單價1500元/m2,建筑容積率為_。5,該兩塊土地的總價相比_。A.甲的等于乙的B.甲的高于乙的C.甲的低于乙的D.難以判斷7、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期，年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付.如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為。A：9.00%B：8.05%C：30.00%D：7.52%E：借款合同8、財務內部收益率是指項目在整個內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A：動態(tài)投資回收期8：項目壽命期C：計算期D：開發(fā)期E：借款合同9、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數(shù)法B：潛在毛收入乘數(shù)法C：有效毛收入乘數(shù)法D：凈收益乘數(shù)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列關于收入效應、價格效應和替代效應關系的表述中，正確的等式是_。A.收入效應=價格效應+替代效應B.價格效應二替代效應+收入效應C.替代效應=收入效應+價格效應D.替代效應=收入效應-價格效應11、在市場細分的階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。人：目標確定B：調查C：分析D：歸納總結E：借款合同12、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產估價的是。人：了解某宗房地產的出租人權益價值8：了解某企業(yè)包括房地產及特許經(jīng)營權等在內的企業(yè)價值^了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化口：了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、有一宗房地產，土地面積1000m2,其價格1500元/m2,建筑面積5000m2,其重置價格為1200元/m2,該房地產的價格為1250元/mz,則該建筑物的單價為—元/mZ。95010001200125014、當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是。A：凈現(xiàn)值法B：差額部收益率法C：費用現(xiàn)值法D：內部收益率法E：借款合同15、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%,則交易情況修正系數(shù)為_。0.0600.9401.0601.06416、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應為萬元。A：40B：48C：60D：70E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。A：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng)：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價D：當時該房屋的房改成本價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的要選擇。A：最佳規(guī)模B：最佳檔次C：最佳用途D：最佳利用E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、根據(jù)消費者O的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為20、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。9.00%8.05%30.00%7.52%21、某銀行為開發(fā)商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%,按季計息；乙方案的貸款利率為18%,一年計息一次，從支付利息角度開發(fā)商適宜選擇（）。A.方案甲B.方案乙C.方案甲和方案乙均可D.無法判斷22、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起日內向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。A：15B：30C：45D：60E：房地產估價機構必須加蓋公章23、從1996年到2001年，某市商品房銷售量分別為50、60、80、110、120、150萬m2,若以1996年為基期，則2001年該商品房銷售量的定期增長速度為__%。10020030040024、地租-市場價格-生產成本-普通利潤（平均利潤）是—提出的。A.亞當?斯密B.威廉?配弟C.大衛(wèi)?李嘉圖D.馬爾薩斯25、某地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元/近。A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、張某以自己的房產向保險人投保，確定該房產的價值為100萬元，由于地震該房屋開裂，評估其重置凈值為60萬元，損失比例為50%,則賠償金額為萬元。A：100B：75C：50D：25E：執(zhí)行層的組織協(xié)調2、房地產開發(fā)投資通常屬于_。A.長期投資B.中長期投資C.中短期投資D.置業(yè)投資3、合伙主要的法律特征包括。A：具有單一性B：具有團體性C：具有商品性D：合伙人對合伙承擔有限連帶責任E：合伙人對合伙承擔無限連帶責任4、勘察設計的委托應遵守如下規(guī)定。A：委托方應當將工程勘察設計業(yè)務委托給具有相應工程勘察設計資質證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務范圍相符的承接方B：工程勘察設計業(yè)務的委托可以通過競選委托方式進行，但不可通過直接委托的方式進行C：工程勘察設計業(yè)務的競選委托可以采取公開競選或邀請競選的形式進行D：委托方原則上應將整個建設工程項目的設計業(yè)務委托給一個承接方E：委托方將整個建設工程項目的設計業(yè)務分別委托給幾個承接方時，必須選定其中一個承接方作為主體承接方5、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是。A：相關房地產類型的在建數(shù)量B：吸納率分析C：相關房地產類型的存量D：改變用途數(shù)量E：借款合同6、評估國有土地上被征收房屋價值的房地產估價機構，首先由選定。A：被征收人協(xié)商B：房屋征收部門C：市、縣級人民政府D：房屋征收實施單位E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%,則該購房者在第5年第6個月的還款額為元。A：2277.4B：2281.9C：2728.8D：2741.9E：借款合同8、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是__。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法9、下列計算公式中正確的有。A：開發(fā)利潤B：房地產價值C：D：E：房地產價值10、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠11、甲、乙兩個房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率分別為75%和80%,從房地產開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的—風險。A.市場B.財務C.政策D.經(jīng)營12、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積為35m2,外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2,公攤面積為5m2,那么，可出租面積應為_m2。A.48.5B.49C.51D.45.513、能夠構成設計變更的事項包括。A：更改有關部分的標高、基線、位置和尺寸B：增減合同中約定的工程量C：改換有關工程的施工隊伍和人員D：改變有關工程的施工時間和順序E：其他有關工程變更需要的附加工作14、目前，住房公積金管理中心對住房公積金收支業(yè)務一般采用—原則進行核算。A.雙項財政制B.單項財政制C.權責發(fā)生制D.權責利用制15、反映企業(yè)長期償債能力的指標是_。A.流動比率B.速動比率C.資產負債率D.存貨周轉率16、物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括。A：定期收取的物業(yè)管理服務費B：物業(yè)共用部位、共用設備設施維修資金C：政府的扶持D：對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款E：開發(fā)建設單位給予一定的支持17、下列不屬于房地產轉讓行為的是_。A.國有土地使用權B.地上建筑物C.其他附著物產D.繼承的物產18、下列關于所有權的表述中，正確的有。A：所有權是從物權B：所有權是自物權C：可對所有權人的物設置他項權利D：共有是確定份額的共同所有E：建筑物區(qū)分所有權人僅擁有專有部分所有權19、申請核定一級房地產估價機構資質的應當向提出申請。A：國務院B：國務院建設行政主管部門C：省人民政府建設行政主管部門口：自治區(qū)人民政府建設行政主管部門E：直轄市人民政府房地產行政主管部門20、不屬于稅收制度的構成要素的是_。A.納稅人B.課稅對象C.納稅時間口.稅基E.稅點21、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括_。A.人員工資及辦公費用B.保持物業(yè)正常運轉的成本，為租客提供服務的費用C.保險費、房產稅和法律費用等D.抵押貸款還本付息費用22、某房地產投資項目的目標收益率為10%,內部收益率為16%,實際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。（2008年試題）A：1.8