解析碧桂園-商業(yè)故事與社會(huì)邏輯

解析碧桂園——商業(yè)故事與社會(huì)邏輯精選ppt創(chuàng)業(yè)

一提起楊國(guó)強(qiáng)，廣東順德北滘鎮(zhèn)廣教村的村民大都表示：Boss強(qiáng)（當(dāng)?shù)厝藢?duì)楊國(guó)強(qiáng)的稱呼）成為巨富“并不奇怪”，因?yàn)樗昂苡心懽R(shí)，能抓住機(jī)遇，又有人提攜”。精選ppt然而，農(nóng)民出身的楊國(guó)強(qiáng)，據(jù)說(shuō)在18歲之前從未穿過新衣服。他曾放牛種田，做過泥水匠和建筑包工頭，當(dāng)時(shí)月收入180元。24歲時(shí)在北滘鎮(zhèn)房管所任施工員。后來(lái)，在哥哥楊國(guó)華的幫助下，進(jìn)入了順德第二建筑公司，從底層開始做起。精選ppt

1989年，曾經(jīng)的泥水匠楊國(guó)強(qiáng)成為鎮(zhèn)政府旗下建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。精選ppt1992年，隨著鄧小平南巡講話的發(fā)表，沿海開放的幾個(gè)城市，出現(xiàn)了一股房地產(chǎn)投資和開發(fā)的狂潮。數(shù)據(jù)顯示，這一年中國(guó)的房地產(chǎn)投資與1991年同比增加117％。也正是這個(gè)時(shí)候，楊國(guó)強(qiáng)開始了自己的房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。

精選ppt當(dāng)年，順德碧桂園的開發(fā)商由于第一期銷售情況一般，其中一個(gè)股東準(zhǔn)備退出，當(dāng)時(shí)主業(yè)還是建筑承包商的楊國(guó)強(qiáng)毅然接盤，低價(jià)買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。精選ppt但楊國(guó)強(qiáng)的房地產(chǎn)之路在剛起步時(shí)就遭遇重大挫折。1993年的宏觀調(diào)控讓這一輪房地產(chǎn)熱迅速煙消云散。楊國(guó)強(qiáng)接手的碧桂園亦是如此，4000套房只賣出了3套，幾成爛尾樓。精選ppt此時(shí)，記者出身的樓盤策劃人王志綱在觀察碧桂園后，提出興建一所貴族國(guó)際學(xué)校，吸引有錢人的兒女就讀，并以此帶動(dòng)學(xué)生家長(zhǎng)到窮鄉(xiāng)僻壤買樓定居。

精選ppt楊國(guó)強(qiáng)此后采納了這一建議。不僅如此，碧桂園學(xué)校還向每名學(xué)生收取30萬(wàn)元的教育儲(chǔ)備金，并規(guī)定學(xué)生在畢業(yè)后才能取回。這個(gè)零息融資的方法，是楊國(guó)強(qiáng)的得意之舉，也為當(dāng)時(shí)陷入困境的碧桂園帶來(lái)一筆不菲的流動(dòng)資金。憑借此舉，他成功地將樓盤賣光。精選ppt擴(kuò)張1998年，中國(guó)取消福利分房，其后幾年，中央和各地陸續(xù)發(fā)文叫?！凹Y建房”。單位自建房的取消，使得房地產(chǎn)開發(fā)的空間變大，土地購(gòu)買的秩序趨于自由合理。精選ppt次年，已經(jīng)初具規(guī)模的碧桂園低調(diào)進(jìn)入廣州，“用生產(chǎn)商品的方式來(lái)蓋房子”。第二年春節(jié)，廣州碧桂園開盤，以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜。超低價(jià)格使其創(chuàng)造了70棟樓兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。精選ppt2001年，碧桂園鳳凰城項(xiàng)目公開銷售。楊國(guó)強(qiáng)繼續(xù)打著“價(jià)廉物美”的大旗，以“50萬(wàn)元就可以住別墅”的口號(hào)大賣別墅。盡管樓盤當(dāng)時(shí)離廣州市區(qū)有近1個(gè)小時(shí)車程，但開盤當(dāng)日，眾多客戶趨之若鶩，曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元的銷售神話，至今這一紀(jì)錄仍無(wú)開發(fā)商可以打破。對(duì)此，業(yè)內(nèi)形容為“像賣白菜一樣賣房子”。精選ppt土地價(jià)格低，這是碧桂園集團(tuán)引以為傲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在土地之外，碧桂園還在多方面進(jìn)行了成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條上，他們幾乎扮演了自上而下的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的所有角色。設(shè)計(jì)、建筑、裝修，甚至曾經(jīng)還有自己的沙場(chǎng)、自己的水泥廠，連磚頭都是自己生產(chǎn)的。精選ppt上市2007年4月20日，一家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商——碧桂園控股有限公司（2007.HK，下稱“碧桂園”）在香港聯(lián)交所上市?！敖裉煳医K于解脫了，不用再背‘首富’的名頭了?！睆堃鹫f(shuō)。在2006年10月公布的一個(gè)富豪榜上，她排名第一。

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張茵確實(shí)解脫了。2007年碧桂園股價(jià)最高時(shí)（14.18港元），楊惠妍所持股份市值接近1350億港元，按年內(nèi)最后一個(gè)交易日12月31日收盤價(jià)9.02港元計(jì)算，則市值為859億港元。精選ppt

當(dāng)2007年3月底，碧桂園展開上市推介后，差不多每10個(gè)香港人就有一個(gè)認(rèn)購(gòu)，68萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)人數(shù)在聯(lián)交所歷史上僅次于工商銀行（1398.HK）和中國(guó)銀行（3988.HK）；255.7倍超額認(rèn)購(gòu)，凍結(jié)公眾投資者資金3335億港元，凍結(jié)額創(chuàng)歷史第二大紀(jì)錄；精選ppt以全面攤薄市盈率21.5倍（2006年碧桂園凈利潤(rùn)為16.725億人民幣）、招股價(jià)上限5.38港元發(fā)行，加上超額配售部分，出讓16.87%股權(quán)，募集148.48億港元資金（扣除發(fā)行費(fèi)后的凈額為144.25億港元），為上市前公司凈資產(chǎn)的10倍以上。精選ppt所有這些指標(biāo)，顯示出市場(chǎng)對(duì)中國(guó)資產(chǎn)價(jià)值的強(qiáng)烈認(rèn)同，碧桂園成為“中國(guó)溢價(jià)”的一座里程碑。復(fù)星國(guó)際（0656.HK）董事會(huì)主席郭廣昌曾說(shuō)：“沒有碧桂園，我們這些后面上市的內(nèi)地企業(yè)賣不了那么貴，碧桂園改寫了國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)?！本xppt2007年4月20日收盤時(shí)，以總股本163.6億股計(jì)，碧桂園市值突破1189億港元，在聯(lián)交所所有房地產(chǎn)上市公司中僅次于和記黃埔（0013.HK）和新鴻基地產(chǎn)（0016.HK），遠(yuǎn)超中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）、雅居樂（3383.HK）、合生創(chuàng)展（0754.HK）等內(nèi)地知名房地產(chǎn)公司。精選ppt即使業(yè)內(nèi)公認(rèn)的領(lǐng)跑者萬(wàn)科（000002.SZ），當(dāng)日市值也只相當(dāng)于碧桂園的2/3（2007年4月20日萬(wàn)科A收盤價(jià)為17.93元人民幣）。碧桂園一時(shí)成為內(nèi)地房地產(chǎn)公司市值之冠。2007年，碧桂園市值最高時(shí)突破2200億港元，年末市值1476億港元，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)僅次于萬(wàn)科。假如剔除萬(wàn)科在A股市場(chǎng)的更高市盈率的因素，兩家公司的市值水平在伯仲之間。精選ppt主要業(yè)務(wù)只是在廣東開展（招股書顯示當(dāng)時(shí)27個(gè)發(fā)展項(xiàng)目中有22個(gè)位于廣東）、沒有在一線城市尤其是其市區(qū)開發(fā)過項(xiàng)目、在全國(guó)的知名度也無(wú)法與萬(wàn)科、中海相比的碧桂園，突然間被基金經(jīng)理們拿來(lái)與萬(wàn)科并提，它真有這樣的實(shí)力？精選ppt數(shù)字說(shuō)話。以凈利潤(rùn)計(jì)（除注明外均為人民幣元），2006年的排名為：中海23.7億港元，萬(wàn)科21.5億元，富力21.35億元，碧桂園16.725億元，合生15.54億港元，雅居樂12.42億元。精選ppt2007年上半年的排名為：萬(wàn)科16.68億元，碧桂園14.21億元，中海13.65億港元，富力6.68億元，雅居樂6.02億元，合生4.19億港元。就利潤(rùn)總額來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科和碧桂園堪稱內(nèi)地之最。精選ppt

從碧桂園招股書中，很多人也第一次知道，碧桂園曾獲國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)定為2006年中國(guó)私營(yíng)企業(yè)納稅額第一（注：碧桂園對(duì)外提供的數(shù)字，2005和2006年納稅金額分別為12.41億元和28.62億元）；碧桂園的商標(biāo)也是中國(guó)馳名商標(biāo)，且是中國(guó)房地產(chǎn)類唯有的兩個(gè)之一。另一個(gè)，是萬(wàn)科。

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不過，真正讓萬(wàn)科吃驚的是下面的事實(shí)：碧桂園是用只相當(dāng)于萬(wàn)科產(chǎn)品平均售價(jià)和銷售額的1/3到40%，實(shí)現(xiàn)了和萬(wàn)科相去不遠(yuǎn)的利潤(rùn)的。根據(jù)杜邦公式，企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率也可表述為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿比率（債務(wù)倍數(shù)）三者之積。

精選ppt研究顯示，在凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（無(wú)論是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）和財(cái)務(wù)杠桿使用上，碧桂園的表現(xiàn)都優(yōu)于萬(wàn)科。碧桂園經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，而萬(wàn)科為負(fù)。精選ppt風(fēng)波當(dāng)悶聲不語(yǔ)的楊國(guó)強(qiáng)因上市一鳴驚人，因“首富”眾目睽睽，更由于數(shù)年宏觀調(diào)控仍未抑制房?jī)r(jià)高企，一些地方土地出讓中的拆遷、補(bǔ)償問題引致民怨沸騰的大背景，碧桂園要面對(duì)媒體和輿情的檢驗(yàn)，就成為十分自然、呼之欲出的事。精選ppt媒體質(zhì)疑的焦點(diǎn)是：龐大而低廉的土地儲(chǔ)備是否合法獲得？有無(wú)和地方政府間的“貓膩”，如“零地價(jià)拿地”？國(guó)家稅務(wù)總局從2007年2月1日起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅開始實(shí)行全面清算，國(guó)務(wù)院2008年《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》提出“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)”的要求，碧桂園如何應(yīng)對(duì)？精選ppt全國(guó)性擴(kuò)張條件下，碧桂園很少對(duì)外分包，從原材料（如水泥、鋼具）、采購(gòu)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到裝修和物業(yè)，都由自己供給的開發(fā)模式是否還適用？從廣東“地頭蛇”到外地“過江龍”的拓展過程中，以往基于廣東地情人情的資源優(yōu)勢(shì)能否延伸？公司治理的家族化、鄉(xiāng)族化（碧桂園絕大多數(shù)董事、高管、關(guān)聯(lián)企業(yè)的所有者，均為佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)人，且之間多有血緣關(guān)系）能否支持一個(gè)基業(yè)長(zhǎng)青的現(xiàn)代公司？楊國(guó)強(qiáng)本人事無(wú)巨細(xì)的高效管理風(fēng)格，對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是利是弊？精選ppt對(duì)上述問題，有些在招股書中已有所回答，對(duì)土地增值稅，碧桂園2004到2006年分別撥備人民幣9050萬(wàn)元、3.293億元、3.739億元，高于地方稅務(wù)部門目前要求公司繳付的額度，因此相信撥備是充足的。但是，在拿地問題上，爭(zhēng)議并未平息。精選ppt碧桂園招股書中稱，“我們是中國(guó)擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，此等儲(chǔ)備為我們未來(lái)的增長(zhǎng)和盈利能力提供了強(qiáng)有力的支持。”精選ppt碧桂園總裁崔健波2007年4月3日在香港舉行的上市記者會(huì)上表示，2004到2006年，集團(tuán)開發(fā)樓盤土地成本在平均售價(jià)中的比例分別為9.2%、7%及7.5%。2007年上半年碧桂園年報(bào)顯示，土地成本占平均銷售價(jià)格大約7.4%。精選ppt地又多，價(jià)又低，令人直接聯(lián)想到的就是拿地中存在“貓膩”。精選ppt碧桂園風(fēng)波輿論演化

第一階段：“最大地主”之說(shuō)浮出水面，輿論焦點(diǎn)開始由“首富”逐漸轉(zhuǎn)向圈地。2007年8月7日，《東方早報(bào)》刊登《土地儲(chǔ)備量達(dá)4500萬(wàn)m2碧桂園成中國(guó)最大“地主”》。精選ppt●第二階段：“零地價(jià)”圈地模式引發(fā)爭(zhēng)議，輿論進(jìn)一步演化，由針對(duì)天量土儲(chǔ)的簡(jiǎn)單質(zhì)疑逐漸轉(zhuǎn)向?qū)赡艽嬖诘倪`規(guī)行為進(jìn)行道德譴責(zé)。2007年11月10日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊登《碧桂園重慶圈地三萬(wàn)畝被疑違規(guī)地方官員否認(rèn)》。文章以調(diào)查報(bào)道的形式指稱碧桂園在重慶長(zhǎng)壽湖地區(qū)可能涉嫌違規(guī)圈地6300畝。

精選ppt2007年11月15日，《南方周末》刊登《兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑碧桂園被指“零地價(jià)拿地”》，文章披露了碧桂園與湖南省張家界市就羅家崗地塊出讓簽署的兩份秘密協(xié)議。依據(jù)這些協(xié)議推論，碧桂園涉嫌以“零地價(jià)”獲得大片土地。該篇報(bào)道甫一推出，隨即引發(fā)軒然大波，全國(guó)媒體連續(xù)跟進(jìn)報(bào)道。碧桂園形象自此一落千丈。精選ppt●第三階段：國(guó)土部徹查碧桂園，負(fù)面形象繼續(xù)延伸。2007年11月20日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊登《土地風(fēng)暴清查350萬(wàn)畝國(guó)土部對(duì)碧桂園尚無(wú)說(shuō)法》。此后，國(guó)土部在各地徹查碧桂園拿地行為的報(bào)道開始在媒體出現(xiàn)。精選ppt●第四階段：萬(wàn)科發(fā)布碧桂園研究報(bào)告，引起碧桂園模式新思考2007年11月30日出版的《萬(wàn)科周刊》刊登了萬(wàn)科集團(tuán)戰(zhàn)略與投資管理部的報(bào)告《碧桂園高速發(fā)展之謎》，肯定碧桂園的商業(yè)模式。2008年1月號(hào)《東方企業(yè)家》對(duì)萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的專訪，他對(duì)碧桂園經(jīng)營(yíng)模式給予了正面評(píng)價(jià)。精選ppt《碧桂園高速發(fā)展之謎》稱：碧桂園一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)可以一天完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天就開工，從拿地到預(yù)售平均周期為7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算平均8-10個(gè)月。在土地選址上，碧桂園青睞三四線城市和一線城市的郊區(qū)，而萬(wàn)科則主打一線城市中心。碧桂園主要開發(fā)低密度住宅，在項(xiàng)目中配套酒店、學(xué)校等設(shè)施，而萬(wàn)科主要配套學(xué)校、社區(qū)等，較少涉足酒店。精選ppt碧桂園被指"零地價(jià)拿地"秘密協(xié)議引懸疑碧桂園以1.18億元競(jìng)拍成功張家界一片丘陵，但知情人士提供的兩分秘密協(xié)議顯示，該地塊上繳給省政府的僅為成交價(jià)款的3.75%，即442.5萬(wàn)元。精選ppt這是張家界風(fēng)景區(qū)保護(hù)規(guī)劃之外的一個(gè)緩沖區(qū)，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國(guó)家森林公園景區(qū)”，面積1039.15畝（約69.28公頃），距城區(qū)15公里，距武陵源景區(qū)14公里，距黃石寨景區(qū)7公里，地屬?gòu)埣医缡杏蓝▍^(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗（以下簡(jiǎn)稱羅家崗）。精選ppt在當(dāng)?shù)厝搜劾?，它沒什么好，只是一幅丘陵地區(qū)偏僻的荒山。某廣州房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理描繪：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢(shì)而錯(cuò)落?！彼S碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)多年，熟諳不同土地的價(jià)值。精選ppt知情人士提供了一組名為“張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議”和“合作開發(fā)合同書”的復(fù)印資料。這兩份分別簽發(fā)于2006年12月16日和2006年10月18日的協(xié)議，均為張家界市永定區(qū)人民政府（甲方）與張家界高駿投資有限公司（乙方）簽署，并簽字蓋章。精選ppt這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區(qū)政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協(xié)議。協(xié)議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價(jià)款的25%計(jì)土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(xiàng)（一、成交價(jià)款扣除上繳省政府的土地出讓金15%部分，二、競(jìng)得者上繳的契稅），于競(jìng)得者支付完該地塊地價(jià)款之日起10個(gè)工作日內(nèi)一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對(duì)該地塊的投資款和收益及對(duì)該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入?！本xppt據(jù)此計(jì)算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價(jià)款的3.75%，即442.5萬(wàn)元。其余的96.25%將全部返還給高駿公司。而工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個(gè)出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司員工。據(jù)最近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理，歐光毅為碧桂園控股有