【9A文】商業(yè)物業(yè)管理組織構(gòu)架

商業(yè)物業(yè)管理組織構(gòu)架總物業(yè)經(jīng)理1人主要職責(zé)（統(tǒng)管）1.全面負(fù)責(zé)商場物業(yè)的日常事務(wù)和管理工作，維護(hù)商場的整體環(huán)境。2.負(fù)責(zé)物業(yè)工程、消防、安保、監(jiān)控、清潔等管理。3.負(fù)責(zé)商場設(shè)備維護(hù)維保，保障系統(tǒng)安全有效的運(yùn)作。4.物業(yè)費(fèi)用的預(yù)算控制和相關(guān)審批工作。5.負(fù)責(zé)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)與建設(shè)。6.配合購物中心其他職能部門開展相關(guān)工作。7.負(fù)責(zé)建立健全組織架構(gòu)及人員配備，制訂商場物業(yè)的管理方針、目標(biāo)與計(jì)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)溝通。8.起草制定達(dá)到上述方針目標(biāo)的實(shí)施程序文件和規(guī)章制度。如崗位職責(zé)、層級管理制度、會議管理制度，工作執(zhí)行、督導(dǎo)、檢査、日記制度及人事、物資管理制度，對客服務(wù)管理制度、商戶公約、手冊，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)服務(wù)協(xié)議及合同，裝修管理等，并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，讓商戶滿意，提高物業(yè)管理水平。9.物業(yè)管理前期參與(項(xiàng)目的市場規(guī)劃、定位、施工，竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)工作)，并針對后期使用管理提出可行性建議、意見，并跟進(jìn)各項(xiàng)整改措施，落實(shí)保修措施如單位、期限、費(fèi)用等理順與開發(fā)商、施工方的工作關(guān)系。10.指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)物業(yè)各部門的工作，監(jiān)督各項(xiàng)規(guī)章制度、勞動紀(jì)律、工作程序、任務(wù)的執(zhí)行與落實(shí)，定期和不定期檢查各部門、崗位、設(shè)備、環(huán)境等，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決，召集和主持物業(yè)例會或?qū)ｎ}會議，及時解決管理中出現(xiàn)的問題保證商場各項(xiàng)工作能順利進(jìn)行。11.帶頭執(zhí)行總公司財(cái)務(wù)管理制度，參與年度預(yù)算并呈報上級審批后實(shí)施，審閱。分析物管各類資產(chǎn)報表，控制物管費(fèi)用開支，降低物料損耗和各項(xiàng)成本。12.監(jiān)督部門的培訓(xùn)工作，提高公司整體業(yè)務(wù)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；13.負(fù)責(zé)合同事務(wù)(委托、維修等)的談判、簽約并呈交上級批準(zhǔn)后落實(shí)。物業(yè)水電部1-2人水--主要職責(zé)1.負(fù)責(zé)保證物業(yè)區(qū)域的生活用水、消防用水的供應(yīng)和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù)，隨叫隨到。隨報隨修，為商戶排憂解難。2.每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。3.負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運(yùn)行正常，做到機(jī)房無積水，無雜物堆放，設(shè)備無灰塵、無銹跡。4.做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完清場。5.每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。6.按季度、年度工作計(jì)劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，管道要做防銹和水處理。7.修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維修成本。8.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作。電--主要職責(zé)1.必須保證物業(yè)區(qū)域電器設(shè)備安全運(yùn)行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報告有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，啟動備電供電。2.電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制(工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護(hù)制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制)，迅速正確的按命令進(jìn)行倒閘操作，確安防全運(yùn)行。3.電工應(yīng)了解配電房內(nèi)設(shè)備的性能狀況，嚴(yán)格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認(rèn)真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng)及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項(xiàng)記錄。4.進(jìn)入配電房內(nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備，電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn)場安全，做好安全防范，保證人員安全。5.電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度，按要求穿戴勞動防護(hù)用品，嚴(yán)守崗位，持證上崗。6.做好所內(nèi)設(shè)備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進(jìn)入配電房，搞好文明生產(chǎn)。7.嚴(yán)格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自允許外人進(jìn)入房內(nèi)。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。物業(yè)安防部8-12人主要職責(zé)（巡視）1.按巡更要求負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。2.處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。3.勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入商場管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?.糾正物業(yè)區(qū)域內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。5.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域各樓層、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無異常情況。6.巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。7.巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。8.檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn)作是否正常。9.積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。10.夜間注意詢問從各樓道進(jìn)出的可疑人員，加強(qiáng)人員進(jìn)出管理，確保物業(yè)區(qū)域安全及完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。物業(yè)保潔部外包主要職責(zé)（環(huán)境）1、合理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項(xiàng)工作。2、做好清潔工具的接收、調(diào)配和管理工作。3、巡回檢查各清潔區(qū)域工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實(shí)整改措施。4.經(jīng)常性對清潔工進(jìn)行消毒。5.根據(jù)各清潔工作情況，每月提出清潔意見。6.加強(qiáng)對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。8.及時處理物業(yè)管理區(qū)域室外、內(nèi)公共區(qū)域的清潔工作。9.及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集清運(yùn)與廢舊物品的回收工作處理工作。10.負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。11.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。物業(yè)客服1人主要職責(zé)（協(xié)助）1.協(xié)助總經(jīng)理全面對物業(yè)工作進(jìn)行協(xié)助管理(安防、保潔、綠化、文檔歸建)，并結(jié)合國家和地方法律法規(guī)、發(fā)展趨勢，配合總經(jīng)理就公司物業(yè)經(jīng)營管理重大問題提出建議方案。2.協(xié)助總經(jīng)理培訓(xùn)指導(dǎo)物業(yè)分屬部門，全面提升物業(yè)管理和服務(wù)品質(zhì)，推進(jìn)年度物業(yè)公司績效目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.整理集團(tuán)公司下放的文件，管理相關(guān)重大協(xié)議、合同等工作，并在總經(jīng)理授權(quán)下內(nèi)簽訂部分相關(guān)合同、協(xié)議等文件。4.配合總經(jīng)理制定物業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、各種專項(xiàng)計(jì)劃、物業(yè)管理方案和工作調(diào)配。5.與總經(jīng)理維護(hù)總公司、物業(yè)對內(nèi)、對外（商戶及其他公司，單位）重大公眾關(guān)系，統(tǒng)籌外協(xié)，為各部門開展工作創(chuàng)造有利條件。6.與總經(jīng)理全面調(diào)動多方資源，確保物業(yè)有足夠的人力、物力、財(cái)力實(shí)現(xiàn)商城完美物業(yè)管理目標(biāo)，并和總經(jīng)理對重大安全事故或服務(wù)投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。7.減少部門物資支出、努力提高物業(yè)費(fèi)按時收取工作，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的保值增值。8、全面配合總經(jīng)理完成各項(xiàng)工作，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和管理目標(biāo)。和諧世界商城物業(yè)部合計(jì)16人，保潔外包說明：以上物業(yè)部人員編制視工程進(jìn)度及區(qū)域狀況而確定；后期整體開業(yè)正常運(yùn)營人數(shù)還需上漲項(xiàng)目物業(yè)激勵性薪酬體系設(shè)計(jì)方案鑒于項(xiàng)目物業(yè)總體運(yùn)行的薪酬體系結(jié)構(gòu)單一、缺乏激勵機(jī)制，在吸引優(yōu)秀人才、激勵員工業(yè)績和成長、留住優(yōu)秀人才方面已不能滿足項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展需要，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)和公司的實(shí)際情況，提出本激勵性薪酬體系設(shè)計(jì)方案。一、目的制定本薪酬體系的目的在于使員工能夠保持足夠的工作熱情，積極地發(fā)揮主觀能動性，通過個人的努力工作與公司一同分享企業(yè)發(fā)展所帶來的收益，把員工個人與公司的短期收益、中期收益與長期收益有效結(jié)合起來。二、依據(jù)原則1、效率優(yōu)先、兼顧公平原則本體系首先體現(xiàn)的是效率優(yōu)先原則，即把崗位對公司發(fā)展貢獻(xiàn)大小和員工工作績作為分享收益、獲取報酬的第一評判標(biāo)準(zhǔn)同時考慮多方面因素，把員工間的收入差距控制合理的范圍之內(nèi)，一定程度體現(xiàn)社會公平，有效地兼顧效率和公平。激勵原則本體系旨在最大限度發(fā)揮薪酬作為激勵員工重要手段應(yīng)有的作用，即通過薪酬引導(dǎo)員工不斷提升自身技能、強(qiáng)化責(zé)任心和提高工作績效。3、充分肯定原則雖然不同的員工之間相對能力有高低，但每個人都有特長的一面，都需要公司給予認(rèn)同和肯定。本體系立求做到這一點(diǎn)，給予員工肯定和認(rèn)可，增強(qiáng)員工的歸屬感和忠誠度。4、成本控制原則任何一個薪酬體系都必須以公司的承受能力為前提，根據(jù)公司的經(jīng)營情況控制在一定的支付水平。5、簡單易行原則工資計(jì)算未采用任何模型和函數(shù)，而是采取最簡單且適合實(shí)際情況的算術(shù)方法，從而使工資核算簡單易行。三、薪酬結(jié)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)員工薪酬(收入)由工資、獎金、福利三部分組成，具體項(xiàng)目如下工資；包括基本工資、崗位工資、績效工資、工齡工資、加班工資、補(bǔ)帖等。獎金：包括全勤獎、年終獎、工作任務(wù)獎、特殊貢獻(xiàn)獎等。福利：包括社會保險、商業(yè)保險(人身意外傷害險)、有薪假(包括因公病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假(喪假)、年休假、公休、法定假等)、食宿、節(jié)日慰問、工服等。四、薪酬標(biāo)準(zhǔn)(-)工資1、基本工資：所謂基本工資就為保證員工基本生活需要而支付的貨幣報酬。為體現(xiàn)員工生存權(quán)利的平等，本公司的所員工基本工資均定為1400元/月(文山市最低工資)基本工資隨當(dāng)?shù)刈畹凸べY調(diào)整而調(diào)整。崗位工資崗位工資是根據(jù)工作崗位的相對貢獻(xiàn)大小而支付給在該崗位工作且能勝任工作的員工的貨幣報酬，具體標(biāo)準(zhǔn)見《崗位工資等級標(biāo)準(zhǔn)表》。崗位工資等級標(biāo)準(zhǔn)表等級崗位工資（元/月）等級崗位工資（元/月）105400527009500042500843003230073700220RR6300011500各崗位對應(yīng)的崗位工資等級范圍崗位名稱崗位工資級別崗位名稱崗位工資級別總經(jīng)理9-10領(lǐng)班4-3副總經(jīng)理8-7客服助理4-3主管6-5員工1-2注：經(jīng)理以下級別所有入職員工，以員工崗位工作最低作為試用期工資，后期為正式員工，按崗位發(fā)放工資。（例：應(yīng)聘領(lǐng)班崗位，現(xiàn)入職為員工，工資級別1-2，第一個月工資級別為1試用期（1500元），第二月工資級別為2轉(zhuǎn)正后（20RR元），第三個月恢復(fù)領(lǐng)班職位，工資級別3-4，第三個月工資級別為3試用期（2300元），能力表現(xiàn)突出，各方面考核合格結(jié)束后申請總經(jīng)理經(jīng)總經(jīng)理證明，第四個月正式到領(lǐng)班崗位，工資級別為4（2500元）。）注：能勝任崗位且能突出、經(jīng)驗(yàn)豐富，工資等級的崗位在本公司工作滿3個月的，正式晉升該崗位等別，若考核期間出現(xiàn)問題保留現(xiàn)有崗位留查，留查期間仍不改正，則辭退該員工，工資以實(shí)際上班時間次數(shù)發(fā)放。績效工資：是指根據(jù)員工工作績效考核結(jié)果而支付的貨幣報酬。工作普通績效達(dá)到本崗要基本要求且無違紀(jì)情況發(fā)生，績效工資按本崗績效工資等級標(biāo)準(zhǔn)的20%計(jì)發(fā)。如連續(xù)一個季度所在崗位工作無投訴、無過失、人員無遲到，第三個月績效工資按本崗績效工資等級標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)獎發(fā)。5、工齡工資：是指依據(jù)員工在本公司工作年限支付的一種功勛性貨幣報酬，支付標(biāo)準(zhǔn)為每工作滿1年(合試用期)增加年功工資50元/月。6、加班工資：因公司主要安排員工加班而又不能給予補(bǔ)休的，依據(jù)法律法規(guī)支付加班工資(加班丁資的計(jì)算基數(shù)僅包括基本工資和崗位工資)。7、補(bǔ)貼；交通費(fèi)補(bǔ)貼、通訊費(fèi)補(bǔ)貼。（1）交通費(fèi)補(bǔ)貼管理人員，可車補(bǔ)150元/月，補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放。(2)通訊費(fèi)補(bǔ)貼特殊值班崗位享有通訊補(bǔ)貼的范圍是50元/月，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)見下表通訊工具手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)通訊號碼補(bǔ)貼金額5050505050備注：通訊補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放，享有通訊補(bǔ)貼的員工的通訊工具必須24小時處于開機(jī)狀態(tài)，每發(fā)現(xiàn)一次因關(guān)機(jī)而影響工作聯(lián)系的情況扣通訊補(bǔ)貼的20%，通訊補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)由客服部統(tǒng)一制定和管理向總經(jīng)理報備，客服部根據(jù)崗位業(yè)務(wù)變化和工作性質(zhì)的變化對通訊補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改和調(diào)整。(二)獎金1、全勤獎：指員工按照公司的規(guī)定作息時間，出滿勤且無遲到、早退發(fā)生而的給予相應(yīng)獎勵，標(biāo)準(zhǔn)為每人每月50元。2、年終獎：指公司正式員滿一年工作時間，而向全體員工發(fā)放的獎勵，獎金金額為1個月員工工資(計(jì)發(fā)基數(shù)包括工資的所有組成部分)，即年終雙薪。3、工作任務(wù)獎：是指給予完成額外工作任務(wù)的員工的一種獎勵，金額視工作任務(wù)而定或受到消費(fèi)者的表揚(yáng)（如：拾金不昧，見義勇為等特殊貢獻(xiàn)）。獎金全額由總經(jīng)理評定。(三)福利1、社會保險公司原則上為每一名簽訂了勞動合同的員工購買社會保險，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按文山市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，個人繳費(fèi)部分由員工目行承擔(dān)。2、商業(yè)保險公司根據(jù)實(shí)際情況，為部分高危崗位的員工購買一定的商業(yè)保險(人身意外傷害險)，費(fèi)用由公司金額承擔(dān)。3、有薪假包括病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假(喪假)、年休假、公休、法定假等，具體參照《員工手冊》相關(guān)條款執(zhí)行。4、食宿；公司為項(xiàng)目物業(yè)員工提供中餐，對于按要求現(xiàn)場住宿的安防員提供晚餐，居住地離公司較遠(yuǎn)的員工提供集體宿舍，方便員工工作和生活。5、節(jié)日慰問：員工生日，給予員工現(xiàn)金慰問。6、工服：公司免費(fèi)為每一名員工提供工作需要的制服。具體參照《工裝管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。五、薪酬調(diào)整(-)工資調(diào)整1、基本工資：與總公司最低工資調(diào)整時，基本工資隨之調(diào)整。2、崗位工資(1)崗位變動(晉升、降職或調(diào)動)時，調(diào)整到相應(yīng)崗位工資級別；(2)晉級調(diào)整：員工崗位晉升時，崗位工資等級也隨之晉升，年終考核被評為優(yōu)秀員工或優(yōu)秀管理者的，崗位工資等級向上晉升一級；(3)降級調(diào)整：年終考核被評為不合格員工或不合格管理者的，崗位工資等級動向下降1級連續(xù)兩次被評為不合格員工或不合格管理者的，崗位工資等級向下降2級。3、績效工資：工作滿一年，期間沒有被為不合格員工或不合格管理者的，績效工資永久漲幅5%。3、工齡工資：員工在