康樂園老年人休閑會所創(chuàng)業(yè)計劃書

康樂園休閑會所第頁目錄TOC\o"1-3"\h\u前言 2第一章計劃書摘要 3第二章產(chǎn)品分析 5第一節(jié)產(chǎn)品的開發(fā)背景 5第二節(jié)產(chǎn)品的開發(fā)與設計 9第三節(jié)產(chǎn)品的定價分析 14第三章市場分析 16一、市場宏觀背景 16二、休閑會所的經(jīng)濟特點 22三、投資休閑服務業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實 23四、區(qū)域投資環(huán)境分析 23五、本項目的比較優(yōu)勢 26六、本項目的前景預測（綜合分析） 28第四章組織與管理 29第五章營銷策略 31第一節(jié)娛樂休閑會所品牌營銷戰(zhàn)略 31第二節(jié)休閑會所營銷渠道建設 33第三節(jié)休閑會所市場傳播策略 34第六章風險評估與防范 37第一節(jié)投資預算 37第二節(jié)財務評析 40第三節(jié)風險評析 44第七章綜合評析 46一、經(jīng)濟效益分析 46二、社會效益分析 47三、生態(tài)環(huán)境效益 47附錄一項目實施進度 47附錄二康樂園老年休閑會所的管理 49前言我們大都沒有認真思考過老年這一概念，在我們的印象中，他們是一個沒落的群體，有的喪失了健康、沒有了希望，不再是社會的主流，給人的第一表觀就是稀落的頭發(fā)、蹣跚的步履和滿是皺紋的臉孔。我們忽略了他們曾經(jīng)創(chuàng)造的輝煌，低估了他們?yōu)榧彝ニ龅呢暙I。事實上，除了死亡他們什么都經(jīng)歷過，只有他們才真正領悟了生命的價值。巴金年輕時說他只想活到40歲，但現(xiàn)在他改變了看法――“我今年87歲，今天回顧過去，說不上失敗，也談不到成功，我只是老老實實、平平凡凡地走過這一生。我思索，我追求，我終于明白生命的意義在于奉獻而不在于享受。我愿意再活一次，重新學習，重新工作，讓我的生命開花結(jié)果?！雹侔徒鹣壬脑掦w現(xiàn)了老年人的寬容，同時也透露出了孤獨，一種燃燒余燼的蒼涼。我們深深感受到，老年人需要幫助，需要從生理到心理的全方位的幫助。這就給我們提出了新的問題――怎樣讓前輩們飽受滄桑的心得到愛的充實，幸福、安詳?shù)刈咄暧嗌?？“家”，在這個答案中是一個重要的概念。在當今老齡化日益嚴重的社會，要給老年人怎樣的家和養(yǎng)老環(huán)境――讓老年人擁有更廣闊的生理和心理的空間以安度晚年，這正是本策劃書所要探討的問題。①巴金.1991年5月《給家鄉(xiāng)孩子的信》。第一章計劃書摘要改革開放以來，我國的人民生活水平有了顯著的提高，人們的心理也發(fā)生巨大的變化，對物質(zhì)的追求呈遞減的趨勢，而對精神的追求呈遞增趨勢。并且隨醫(yī)療水平的提高，人們的平均壽命明顯增加，老年人隊伍在逐漸壯大。然而年輕的生活節(jié)奏越來越快，他們無法長時間陪在父母身邊，老年人基本上又沒有娛樂場所，導致本該頤享天年的老人們的生活平淡無奇。為了緩和這一現(xiàn)狀，我們決定創(chuàng)辦康樂園老年休閑會所。公司的宗旨：給老年人一片多彩快樂的天空，讓老年人更健康，更長壽，更幸福，更年輕。目標客戶：廣大的中老年朋友。服務：①康樂園老年休閑會所不同于現(xiàn)在社會中的俱樂部，內(nèi)部主要設有棋牌室、文藝培訓，高檔次的休息室，餐廳。我們還會定期開辦書畫活動，曲藝表演等，在投入市場的同時還會征求會員的意見，不斷增加服務，并且開設特殊服務。②開辦宣傳欄，經(jīng)常更新一些養(yǎng)生保健知識，食療方法，老年人也可以粘貼一些自己養(yǎng)生方法，以便分享。③由于存在很多老年人單身的現(xiàn)象，本俱樂部也可以作為老人們溝通的好場所，為單身的老人找到老伴提供機會。運營模式：我們會先設立一個會所，看看前期的收入虧損情況。如果很受老年人的歡迎，收入還算不錯，長期發(fā)展情況也很樂觀，我們會考慮選擇在不同的城市建立分會所，讓更多的老人享受到康樂園優(yōu)質(zhì)的服務。資本運作方面：康樂園老年休閑會所準備以高的資金利用效率，快的資金周轉(zhuǎn)率取得最大效益。適當時機拓展投資、融資渠道，引進風險資本，并通過金融部門借貸，取得金融信譽，引進經(jīng)營資本，拓延市場運作空間。投資目標：4年左右收回總投資成本，并逐漸開始贏利，并且以后有連鎖店。公司理念：老人至上，服務第一。戰(zhàn)略目標：讓康樂園老年休閑會所成為全國最大的老年人俱樂部，有康樂園老年休閑會所的地方，就有老年人歡樂的笑聲。關(guān)鍵的制勝因素：這是一個巨大的市場空缺，康樂園老年休閑會所的出現(xiàn)正是這個市場所需求的，而且康樂園老年休閑會所的服務符合目標客戶的心理，加上有效的推廣計劃所以我堅信能成功。風險與對策風險：由于老年人普遍存在身體方面的狀況，在經(jīng)營過程中發(fā)生突發(fā)狀況的幾率較大，一旦處理不好，公司的名譽，市場前景等將會面臨很大危機。對策：康樂園老年休閑會所盡量選擇設立在離醫(yī)院較近，交通便利的地方；培訓員工對老年人常發(fā)病的處理方法有基本的了解；俱樂部內(nèi)地面盡量平坦。持續(xù)經(jīng)營通過可持續(xù)發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營，嚴格管理，取得運營收益，收回投資，從而取得效益增長。第二章產(chǎn)品分析第一節(jié)產(chǎn)品的開發(fā)背景一、西安市部分社區(qū)老年人健康與疾病狀況的動態(tài)觀察隨著人口老齡化趨勢，對老年人健康和疾病的研究已成為預防醫(yī)學的重要內(nèi)容。有關(guān)老年人健康與疾病的資料，多為不同年齡組的橫向調(diào)查結(jié)果的對比研究，但是橫向比較所顯示的不同年齡組的差異，并不能完全歸因于年齡增長的老齡化效應，必需輔以人群的縱向研究，才能得到更有利的證明。二、為掌握西安市部分社區(qū)老年人群疾病與健康狀況縱向演變的特點及其影響因素，為慢性病的發(fā)生、發(fā)展提供線索，為其防治提供科學依據(jù)，本研究于2021年和2021年7月一9月分別對西安市部分社區(qū)老年人進行問卷調(diào)查。1.調(diào)查對象2021年基線調(diào)查時采用分層整群抽樣的方法，選擇新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)不同方位的六個居委會(蘆蕩小區(qū)、建國四巷、迎春小區(qū)、方新村、陜西鋼廠、西安光學儀器廠)年齡60的老年人例為調(diào)查對象。2021年調(diào)查是在2021年基線調(diào)查基礎上，采用整群抽樣的方法，從中隨機化選擇西安市碑林區(qū)、新城區(qū)不同方位的兩個居委會(建國四巷、西安光學儀器廠)年齡63歲老年人為隨訪調(diào)查對象。2.調(diào)查內(nèi)容2021年基線調(diào)查時設計了“老年人生活狀況及健康需求調(diào)查表”，用特爾斐方法對問卷進行評審。對兩個居民小區(qū)年齡60歲的200例老年人進行預調(diào)查，試測問卷的信度及效度，然后修訂調(diào)表。2021年對2021年使用過的調(diào)查表進行修訂，增加了健康狀況與疾病方面的詳細內(nèi)容，經(jīng)專家論證后使用。3.調(diào)查的結(jié)果（1）均衡性檢驗2021年從2021年基線調(diào)查人群中隨機整群抽樣出596例做年齡、性別的均衡性檢驗。結(jié)果顯示P>0.05，說明抽樣出的596例具有很好的代表性，與基線調(diào)查人群具有可比性，詳見表1一1。*按本組2021年時的年齡和性別計算（2）慢性疾病患病率按系統(tǒng)比較2021年各系統(tǒng)慢性疾病患病率序位與2021年相比變化不大，前3位均依次為心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和消化系統(tǒng)，呼吸系統(tǒng)患病率2021年是第四位，2021年降為第五位，眼科疾病則從第五位變?yōu)榈谒奈?，?nèi)分泌系統(tǒng)均為第六位。雖序位變化不大，但2021年心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和內(nèi)分泌系統(tǒng)較2021年顯著升高，分別增加T25.5%、12.9%、3.9%，差異有非常顯著的意義(P簇0.01)，詳見表1一2。（3）常見慢性疾病患病率按病種的比較2021年常見慢性疾病患病率序位與2021年相比有一定的變化。高血壓病、頸椎病和膽結(jié)石序位沒有變化，分別排在第一位、第八位和第十位，而冠心病、慢性支氣管炎和慢性胃炎分別從2021年的第二位、第三位、第四位降至2021年的第三位、第五位和第九位，關(guān)節(jié)炎、糖尿病、白內(nèi)障、腦血管病則分別從2021年的第五位、第六位、第七位、第九位升至2021年的第二位、第四位、第六位和第七位。2021年關(guān)節(jié)炎、糖尿病、頸椎病和腦血管病的患病率較2021年升高，差異均有非常顯著的意義(均P<0-01):白內(nèi)障的患病率差異也有顯著的意義(P<0.05)，詳見表1一3。（4）慢性疾病按病種數(shù)分布的變化患慢性病病種數(shù)2021年也比2021年普遍上升，患1種病、2種病17.7%3種病及合計的患病率分別增加了0.4%、3.6%、13.8%和17.7℅，差異有非常顯著的意義(P<0.01)，詳見表1一4。4.結(jié)論西安市社區(qū)老年人群健康狀況隨年齡增長而下降，主要表現(xiàn)在慢性病患病率顯著增加、患慢性病種類顯著增多、健康行為方式普遍顯著下降。高血壓、關(guān)節(jié)炎、冠心病、糖尿病、慢性支氣管炎、白內(nèi)障、腦血管病是威脅老年人健康的主要疾病，是西安市部分社區(qū)老年病防治重點。因此有必要在社區(qū)開展戒煙、控酒、體育鍛煉、平衡膳食、心理疏導等健康促進方式，降低人群中的危險因素水平，改變?nèi)藗兊牟唤】敌袨楹蜕罘绞剑M一步降低慢性病患病率，以提高老年人的生活質(zhì)量。第二節(jié)產(chǎn)品的開發(fā)與設計一、飲食保健文化的發(fā)展中醫(yī)食療文化是具有悠久歷史的寶貴的文化遺產(chǎn)，從上古代古人類在尋找食物的過程中發(fā)現(xiàn)其具有醫(yī)療價值，藥食同源文化得以萌芽，周代設立“食醫(yī)”，歷經(jīng)秦漢、三國、兩晉、南北朝時期的發(fā)展提高，到了唐代集其大成出現(xiàn)專著，形成了?？?，在宋、元、明、清時代進入全面發(fā)展時期。戰(zhàn)國時期的《黃帝內(nèi)經(jīng)》為食療文化的發(fā)展奠定了理論基礎，經(jīng)過了歷代醫(yī)學家的創(chuàng)造、收集、整理、錘煉，隋唐時代的著名醫(yī)學家孫思邀在總結(jié)。前人經(jīng)驗的基礎上結(jié)合自己的體會，編著了第一部食療專篇《千金要方·食治篇》，而后由他的弟子孟洗編撰出了第一部食療專著—《食療本草》?！妒朝煴静荨房胺Q以前飲食療法之大成，它的問世，確立了比較完善而系統(tǒng)的食療學科。元代皇家飲膳太醫(yī)忽思慧全面總結(jié)了元代以前的藥膳和飲食療法，綜合蒙漢及少數(shù)民族的食品內(nèi)容，完成了現(xiàn)存中國歷史上第一部飲食養(yǎng)生專著—《飲膳正要》。《飲膳正要》從健康人的飲食方面立論而編著，它的問世，是中醫(yī)食療食養(yǎng)文化發(fā)展史上的一個里程碑，標志著中國食療文化的成熟和高度發(fā)展。由此可見，飲食因素與人類健康有著非常密切的關(guān)系。能否進行科學的攝食關(guān)系到全民的健康，合理的食物搭配不僅可以保證機體的正常新陳代謝、強身健體、抵抗衰老，而且可以預防、治療某些疾病。更廣泛意義的說，合理的膳食可以減少生活方式病的發(fā)生幾率，減輕人民的身體痛苦、經(jīng)濟負擔;減輕國家的財政支出、醫(yī)療負擔。為了滿足這種需求，我們?yōu)榇碎_發(fā)了飲食保健產(chǎn)品。二、飲食保健產(chǎn)品的內(nèi)涵飲食保健產(chǎn)品這種以服務形式表現(xiàn)出來的產(chǎn)品，它既可以是單一的飲食保健服務項目，也可以是各個單項飲食保健產(chǎn)品的有機整合。它包括、休閑娛樂、保健醫(yī)療等服務產(chǎn)品六個因素相互依存的組合。廣大老年朋友購買的不僅是某一單一的子產(chǎn)品，而是保健產(chǎn)品整體。同時，如圖所示，和其他產(chǎn)品一樣，休閑企業(yè)除關(guān)注產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品核心部分外，也要注意產(chǎn)品特色、質(zhì)量、聲譽等產(chǎn)品外形部分，還要注意給消費者提供消費的便利條件和優(yōu)惠等產(chǎn)品延伸部分。潛在部分潛在部分延伸部分期望部分形式部分核心產(chǎn)品核心部分：核心部分是指保健產(chǎn)品向老年人提供的基本有效用或利益，如老年人對飲食重要性的認識以及老年人學習如何合理飲食。形式部分：形式部分是核心產(chǎn)品借以實現(xiàn)的形式或企業(yè)對某種需求特定的滿足形式，也是產(chǎn)品的基本形式。它表現(xiàn)為保健產(chǎn)品的品質(zhì)、式樣、特征、商標和包裝等五個特征所構(gòu)成。例如：休閑會所工作人員的形象，飲食文化產(chǎn)品，娛樂休閑產(chǎn)品等期望部分：期望部分是指老年人在購買產(chǎn)品時所期望獲得的一整套屬性和條件。例如：來康樂園休閑會所的老年人都喜歡去保健醫(yī)療所，那里他們可以了解心理健康知識。到休閑會所住宿希望衛(wèi)生清潔、價格合理等。延伸部分。延伸部分是指為了滿足老年人的興趣愛好，開展各種比賽，如書法繪畫大賽、棋藝類大賽等。還有可以舉辦喜慶休閑活動，在各民族的節(jié)日上辦理慶典活動，從而增進各民族之間的情誼。潛在部分。潛在部分是指產(chǎn)品所蘊含的滿足老年人潛在愿望的程度和能力。如現(xiàn)在興起的假日休閑旅游，就是一個很好的例子。這些都是休閑會所努力尋求滿足老年人并使該會所得到最大競爭優(yōu)勢的方法。三、飲食保健產(chǎn)品開發(fā)過程中存在的問題（1）康樂園老年休閑會所的資源處于羅列狀態(tài)，沒有進行深層次的挖掘?？禈穲@老年休閑會所只是給他們提供了休閑娛樂，并沒有給他們提供家庭的溫暖。（2）康樂園老年休閑會所的產(chǎn)品主要是養(yǎng)生與飲食類的，意識到老年人的需求多樣化后，也增加了一些休閑娛樂活動以增強老年人的樂趣。但這些休閑娛樂活動總體來看過于膚淺，老年人的參與程度太低，不足以使老年人全身心的投入從而產(chǎn)生心靈體驗。（3）康樂園老年休閑會所的布置缺乏整體性和體驗性。老年人進入一個每一個娛樂休閑場所之后，就開始了心理歷程。每一個場所內(nèi)的分布直接影響到老年人的體驗。康樂園老年休閑會所的資源不錯，但缺乏對老年人消費心理的研究，沒有創(chuàng)造一個核心的體驗主題，也沒有圍繞體驗主題策劃體驗活動和創(chuàng)造體驗意象，因而，不能給老年人集中的、強烈的印象。（4）康樂園老年休閑會所的品牌很空洞，不能傳遞旅游興奮點。康樂園老年休閑會所雖己初步建立了屬于自己的品牌。但這種品牌是一種比較模糊的、缺乏深層次吸引力的品牌，不能發(fā)揮品牌的帶動效應。（5）飲食保健產(chǎn)品缺乏新意和特色。通過對國內(nèi)廣大老年人飲食的查表明，75％的老年人希望在休閑會所買到有特色和營養(yǎng)的飲食保健產(chǎn)品。而康樂園老年休閑會所的保健產(chǎn)品則不能充分滿足老年人這種非常明顯的需要。四、康樂園老年休閑會所飲食保健產(chǎn)品開發(fā)對策1.繼續(xù)加強飲食保健產(chǎn)品的持續(xù)改進和開發(fā)隨著老齡化速度的加快，人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，老年人需求增加等諸多因素，必然會極大的進一步促進國內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)達國家發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗表明，在人均GDP達到1000美元以后，休閑娛樂的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)處于該水平，表明我國的大眾休閑娛樂時代逐步到來。因此，國內(nèi)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的潛力很大。康樂園休閑會所的飲食保健產(chǎn)業(yè)處于成長期，應不斷進行等基礎設施建設和改造；繼續(xù)投資重建康樂園老年休閑會所老年餐廳，休閑娛樂場所，住宿房間等設施，以滿足老年的需要。提高吃、住、行、游、購、娛的規(guī)格和檔次；不斷改進飲食保健產(chǎn)品；不斷開發(fā)新的休閑娛樂資源；提高服務人員素質(zhì)，保證優(yōu)質(zhì)服務。2.開發(fā)刺激飲食保健產(chǎn)品適度開發(fā)刺激性保健產(chǎn)品。刺激保健產(chǎn)品是根據(jù)老年人的身體狀況及所患何種慢性疾病幫助老人炔烴食譜，利用我國傳統(tǒng)的藥膳食物原料和現(xiàn)代醫(yī)學知識，針對每一位老人的身體狀況提供不同的食物。從而使老年人獲得深刻的體驗。刺激保健產(chǎn)品是新興的保健產(chǎn)品，對于追求健康的每一位老年人具有較大的吸引力。3.開發(fā)保健體育產(chǎn)品在上海市做過一次調(diào)查，結(jié)果令人詫異:對于老年人用品市場的現(xiàn)狀，被調(diào)查的老年人中回答不滿意和不太滿意的占了47℅，認為一般的有41℅，只有12%的表示還算滿意。因此，我們在開發(fā)老年保健體育產(chǎn)品時，必須考慮老年人的生理、心理及行為特征，注重其實用性、方便性和保健性。老年體育用品要求具有實用性。老年人在長期的生活經(jīng)歷中形成消費心理定式，追求物美價廉的商品。但是，目前市場上除了健身的“柔力球”、“太極劍”等，很難看到別的適合老年人的健身、運動器材。老年體育用品要求具有方便性。老年人行動不是很方便，所以產(chǎn)品要求具有方便性。老年體育用品要求具有保健性。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來彌補健康方面的不足，產(chǎn)品應滿足老年人防病、治病等方面的要求。4.老年健身產(chǎn)品的開發(fā)目前我國絕大多數(shù)老人的健身娛樂場所局限在家里、馬路邊和公園里，精神需求得不到滿足?，F(xiàn)在大多數(shù)老年人吃穿不愁，但渴望親情和精神慰藉，更多地需要適合自身特點的健身消遣、休閑和娛樂設施?；诖耍砷_辦諸如老年健身娛樂室、老年健身館、老年文化站、老年俱樂部，開展老年體育健身咨詢、康復咨詢、運動處方、氣功養(yǎng)身等活動。通過老年體育健身娛樂市場的發(fā)展，使老年人健身娛樂活動更加多樣化。5.老年文化娛樂產(chǎn)品的開發(fā)根據(jù)調(diào)查，文化娛樂類休閑方式的應答次數(shù)為175次，占應答次數(shù)的31.7℅，有89.7%的人選擇此項，是老年人參與頻率最高的休閑活動類型，在西安老年人的休閑生活中有著非常重要的作用。因此，應該充分發(fā)掘這一市場潛力，豐富老年文化娛樂產(chǎn)品。老年人對文化娛樂用品的需求主要是有益于身體健康和調(diào)節(jié)衰老。許多老年人喜好琴、棋、書、畫，也有一些老年人喜歡扭秧歌，當戲曲票友。6.康樂園老年休閑會所的體驗服務應要有這幾個要素組成:1)．康樂園老年休閑會所的服務人員要有良好的儀表儀容、態(tài)度、行為和能力。如果把休閑會所看做是體驗的劇場的話，其中的服務人員就是劇場的演員，服務人員的表現(xiàn)將給老年人直接的體驗，所以必須使員工融入劇場的氛圍，形成與老年人互動的演職人員，共同創(chuàng)造讓老人感到溫馨而又舒適的休閑會所。2).休閑會所范圍內(nèi)的餐廳和客房的設計應盡量與會所相和諧。如在休閑會所中的那些娛樂場所應該舒適而又安全，同時餐廳裝演、桌椅等硬件設施的布置效法60年代，擺設裝飾物亦以優(yōu)雅古典為準則，供應的食物均為傳統(tǒng)風味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音樂也是60年代的。并可增設民族表演，是廣大老人體驗民族特色，而且增進民族之間的情誼。3).適度提供享受服務。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，一部分人產(chǎn)生了享受需求。老人希望在游、購、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)?？头扛邫n次的設施可包括高級席夢思床、高級沙發(fā)、地毯、辦公桌、銀器用具、藏衣室、冰箱、電視機、淋浴室、梳洗室、和等。盡量滿足廣大老年人的需求。五、重視保健商品的開發(fā)人們到一個地方休閑娛樂，通常會有兩種反映，要么第二次再去，要么直接對這種休閑場產(chǎn)生抗體。根據(jù)心理學分析，去過休閑場所的老人，他們中的很多人會向別人炫耀自己的體驗、講述自己的體驗。有些人即使不講述自己的這種體檢，也會被身旁的老人所問及。體驗經(jīng)濟消費者的口頭傳播十分重要，這部分消費者體驗過后，對“Impression”進行咀嚼和品味，他們是最能對這種體驗把握到位的，最有發(fā)言權(quán)的，也是最易被他人信賴的人。他們就猶如產(chǎn)品生命周期中的新產(chǎn)品的早期采納者，可以作為義務宣傳員，他們的出現(xiàn)可以帶動晚期采用者。可見，在體驗經(jīng)濟時代，保健休閑產(chǎn)品的開發(fā)需加重體驗的成分:（1）使用個性化的設計。在節(jié)假日等一些重要的日子里舉辦各種比賽，可以把老人在賽場的一切精彩表演以及他們臉上那種愉悅的表情設計成活生生的畫面，然后再作為紀念品送給老人。這類紀念品常常成為老人和他的同齡人在一起聊天時談及自己的休閑娛樂活動時向他的同齡人炫耀的道具。（2）設計特殊意義的紀念品。如康樂園好友鎖的設計，這能使老人在回到家之后閑暇時想起和自己在一起娛樂的那些好友，并可能成為促使老人重游康樂園老年休閑會所的助推器。（3）免費贈送會員卡。不是所有老人都愿意辦理會員卡，要把這些老人也納入到為休閑娛樂義務宣傳的隊伍中去，贈送免費會員卡不失為一種好方法。如在節(jié)假日讓他們重新感受康樂園老年休閑會所的各種活動。但這不僅會在將來喚起老人美好的回憶，還會加強老人對此休閑會所的好感，自覺的加以宣傳。第三節(jié)產(chǎn)品的定價分析一、康樂園老年休閑會的飲食保健產(chǎn)品的價格情況合理的飲食保健定價是增強市場占有率的重要手段，面對競爭越來越激烈的飲食保健市場，各老年人的養(yǎng)老機構(gòu)都在為提高各自的競爭能力而尋求各種途徑，其中最基本的手段就是價格。康樂園只有根據(jù)自己各方面的的資源特點、質(zhì)量結(jié)合市場狀況，制定合理的價格，才能使飲食保健產(chǎn)品更具有競爭力。飲食保健價格是老年人在休閑會所休閑娛樂時，為解決食、住、行、游、娛和購的需要而支付的全部貨幣總和。由于飲食保健產(chǎn)品是一種綜合性產(chǎn)品，因此飲食保健產(chǎn)品價格也是一種綜合性價格，各種單項飲食保健產(chǎn)品的價格是相互聯(lián)系的。二、康樂園老年休閑會所的部分產(chǎn)品價格情況：1.飲食保健品價：根據(jù)陜西省物價局的規(guī)定和西安市人均消費水平，我們合理規(guī)定飲食保健產(chǎn)品的價格，每一盤營養(yǎng)保健菜最低價是5元，每逢到有老人過壽時由于點的菜較多，我們可以給與優(yōu)惠價。2．康樂園老年休閑會所的客房價：每間房子住兩位老人，收取50元，則25元∕人。但是考慮到有些老人習慣一個人住宿，為此我們有單間房，則30元∕。逢到節(jié)假日時，我們會有相應的優(yōu)惠，則收取每位老人的費用低于20元。3．娛樂休閑場所價：對于棋牌室，每位老人收取3元，至于時間則沒有限制的。如果老人喜歡和自己的好友聚在一起，則一間棋牌室收取20元。三、康樂園老年休閑會所的定價對策（一）建立適應需要的價格管理系統(tǒng)餐飲部門要協(xié)調(diào)其他部門，為價格管理的有效進行創(chuàng)造良好外部環(huán)境；建立行業(yè)的信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，加強價格信息的公示。（二）制定合理的價格定價標準飲食保健產(chǎn)品的定價不能是隨意的，應該規(guī)范化。由工商、物價會同餐飲部門，對餐廳、娛樂休閑場所等，根據(jù)其級別等制定不同的定價標準。（三）定價策略在康樂園老年休閑會所收取各種費用時，實行“一卡通”，即：老人在餐廳享用飲食保健產(chǎn)品，在娛樂休閑會所進行各種娛樂活動，在醫(yī)療中心享用醫(yī)療服務等時都用一張卡來繳費，這樣防止我們會所的工作人員混亂收費等不良現(xiàn)象的發(fā)生。第三章市場分析一、市場宏觀背景（一）宏觀經(jīng)濟背景及全國投資環(huán)境2021年一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值50287億元，同比增長11.1%，增速比上年同期加快0.7個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，增長13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，增長9.9%。中國高速增長的經(jīng)濟，極大的反作用于中國的投資景與消費，使得中國的投資有著良好的前景。從市場規(guī)模、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境三個方面分析中國當前的投資環(huán)境現(xiàn)狀不難看出,中國的潛在市場是巨大的,投資環(huán)境極具吸引力.但尚需從擴大投資基礎性因素、加快完善市場經(jīng)濟法律制度及按照國際慣例參與國際市場競爭等方面進一步優(yōu)化投資環(huán)境,使中國成為理想的投資地.（二）老年人口情況及特點1、全國老年人口及特點人口老齡化問題是當今世界各國都要面臨的一個嚴峻挑戰(zhàn)。人口老齡化的發(fā)展導致老年人口過多，這給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。對于我國，這尤為突出：一是我國老年人口的絕對數(shù)量很大，第五次人口普查顯示，中國60歲以上的老年人口已達到1.26億，占全國總?cè)丝诘?0%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。這表明中國已經(jīng)進入老齡化社會，并且有關(guān)專家預計今后中國老年人口數(shù)將長期居世界首位，未來的幾十年中，中國老年人口的數(shù)量將急劇增加，每年以3%的速度遞增。到2050年，老年人口將達到4.1億，占總?cè)丝诘?5.8%，需要養(yǎng)老的老年人數(shù)量非常龐大。人口學者一般把總體人口年齡結(jié)構(gòu)分為三種類型：年輕型、成年型和老年型。目前國際主要沿用的人口類型劃分標準如下表（表1-1）所示：二是在我國不僅出現(xiàn)人口老齡化速度加快，而且出現(xiàn)了人口高齡化，且速度更快。2021年我國65歲及以上的老年人有8811萬人，占到總?cè)丝诒戎?.96℅，按照國際標準，我國人口年齡結(jié)構(gòu)開始步入老年型社會。與西方國家相比，我國的人口老齡化的速度是世界罕見的。顯然，高齡老人的健康水平更差，更需要來自家庭和社會多方面的幫助，特別是生活在空巢家庭中的喪偶高齡老人困難更大。因此，人口老齡化已成為關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定的重大社會問題，養(yǎng)老問題已成為整個社會不容忽視的課題。（三）、養(yǎng)老的必要性我國歷來有“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老傳統(tǒng)。但隨著家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，加之現(xiàn)代生活節(jié)奏快，年輕人的時間、精力、經(jīng)濟的承受能力都有限，家庭對老年人提供最基本生活保障的傳統(tǒng)作用正在削弱，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊。1、敬老、尊老意識貧乏傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的道德基礎在動搖之中,青年人孝敬、贍養(yǎng)、照料老人的觀念正在淡化，同時養(yǎng)老的家庭倫理問題正在增加，普遍出現(xiàn)了“尊老不足，愛幼有余”的倫理問題，以種種理由推卸養(yǎng)老責任的家庭糾紛也在增多，虐待老人的現(xiàn)象時有發(fā)生。如果子女不承擔養(yǎng)老責任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。2、老年人參與社會活動減少老年人退出勞動崗位，一定程度上與社會疏遠，再加上賦閑在家時間多子女忙于工作難以有充足的時間陪伴老人，不可避免會產(chǎn)生一種孤獨感和被冷落感。另外，由于代溝的存在以及年齡的原因在一些老人身上引發(fā)的心理健康問題，都易造成老人的精神苦悶。3、老年人觀念的改變隨著時代的發(fā)展，城市大部分老年人的經(jīng)濟水平提高，有一些老人也愿意和子女分開住，有自己獨立、自由的空間，同時也希望有一個交友、活動的場所，以提高生活質(zhì)量。（四）西安市老齡人口統(tǒng)計特征結(jié)構(gòu)分析本部分對有效樣本的年齡、受教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況進行統(tǒng)計性描述。年齡職業(yè)月收入家庭結(jié)構(gòu)（五）根據(jù)研究內(nèi)容的需要，我們翻閱了有關(guān)研究的論文和社會心理學、消費心理學、消費行為學、休閑學、旅游心理學、旅游經(jīng)濟學、社會學等大量文獻資料，在此基礎上設計了預測問卷，預測問卷修改后形成正式問卷，并對正式問卷進行分析，總結(jié)出西安市老年人口休閑需求和消費行為以及市場特征。第一，根據(jù)本文的結(jié)構(gòu)，首先將問卷設計為四大部分:個人基本情況調(diào)查、休閑態(tài)度調(diào)查、休閑動機調(diào)查、休閑消費情況調(diào)查。其中個人基本情況調(diào)查表和休閑消費情況調(diào)查表22個題項是參考大眾消費者行為及大眾休閑行為的基本模式設計而成;休閑態(tài)度量表根據(jù)態(tài)度的3個組成因素，設置了3個語句，分別代表消費者態(tài)度的認知、情感和行為傾向，主要測量消費者對休閑的總體態(tài)度;休閑動機量表引自Beard&Ragheb(1983)的休閑動機量表(leisureMotivati。nScale)，量表有32題分為4個因素(知識性、社交、能力、逃避)(詳見表3一1)。由此，形成了本問卷的57個測項。第二，邀請旅游及心理學方面的專家對問卷結(jié)構(gòu)進行測評，專家提出問卷測項過多，老年人視力不好，過多的問卷會影響答題耐心及質(zhì)量。針對專家提出的建議，筆者對量表進行了修改，修改結(jié)果如下:對休閑動機量表，通過對部分老年人的試探性測試，將原32個測項刪減語義重復和相似部分，形成本休閑動機量表的19個選項。第三，對部分老年人進行試投放，檢測問卷語句的設置是否便于老年人理解，并進行了修改與完善，最終形成了本問卷的44個測項。我們共投放預測問卷200份，回收200份，其中有效問卷195份，有效率達97.5%。由休閑動機表分析得，保持身體健康是西安老年人最主要的休閑動機。值得一提的事，老年人普遍不認可避開責任與義務(得分最高)，但由于其屬于孤獨動機類型所以排名較前。這一結(jié)果與老年人的自身特點有關(guān)。排名第一位的是健康動機，人進入老年之后，身體各方面的機能都在逐漸衰退，健康與否成為老年人最關(guān)心的問題，而通過參與休閑活動，可以延長壽命，延緩衰老，提高生理各方面的機能，因此，很多老人都非常樂于參與各種休閑活動。排名第二的是孤獨動機，隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)在的老年人一般都與子女分開居住，加上生活圈較為狹窄，老年人心理有一種共同的趨勢，即年齡越大，孤獨感、猶像感、多疑感會越來越強烈，于是為了排解孤獨與寂寞，他們一般非常重視參與休閑活動的機會。（六）西安市老年人對養(yǎng)老機構(gòu)的需求分析1、要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的老年人特征調(diào)查資料顯示[14]，全市共有18.2％的老年人（約47.46萬人）出于各種考慮而表達了想入住養(yǎng)老機構(gòu)的意愿，較為主要的幾類要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的老年人的情況有以一下幾項：（1）低齡老人要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的愿望更為強烈。60－69歲、70－79歲和80歲以上老年人的入住意愿率呈依次遞減態(tài)勢，分別為19.7％（約22.0人）、17.6％（約18.56萬人）和15.9％（約6.89萬人）。（見表1－5）由于受到觀念和社會化養(yǎng)老方式的影響更大，并且擔心其獨生子女所能給予的照顧有限，低齡老人相對于高齡老人而言更愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)。表1－5不同年齡組老人要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的情況（2）收入在1000元至2021元之間的老年人入住養(yǎng)老機構(gòu)的可行性較大。月收入為500元以下、501－1000元、1001－2021元的老人入住意愿率呈依次遞增態(tài)勢，分別為17.8％（約12.73萬人）、18.3％（約23.86萬人）和19.5％（約10.08萬人）。但到了2021元以上這一最高收入組時，入住意愿率卻掉轉(zhuǎn)直下至11.1％（約0.80萬人），甚至比500元以下收入的老年人還要低許多。（見表1－5）造成這一現(xiàn)狀的原因，一方面在于低收入老人擔心無力支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用，另一方面則是高收人可以在家享受各種專門的照料和護理服務。表1－6不同收入組老人要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的情況二、休閑會所的經(jīng)濟特點1、屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建休閑會所不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，休閑會所作為服務行業(yè)，又需要適量的服務人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。休閑會所業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。2、對經(jīng)營管理的要求高休閑會所為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟效益，就必須在服務質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于休閑會所為老年人所提供的服務種類多、標準高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對休閑會所的經(jīng)營管理提出了較高的要求。三、投資休閑服務業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資休閑服務業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。投資敬老院的特點是：1）投資少、費用低2）政府對其大力扶助。投資休閑會所業(yè)的特點是：1）資金需要沉淀，至少4年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造3）休閑會所業(yè)經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在5%左右4）休閑會所業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐5）投資方長期擁有休閑會所的所有權(quán)。四、區(qū)域投資環(huán)境分析（一）西安市總況1、政治環(huán)境在當前我國社會主義市場經(jīng)濟條件下，要推進養(yǎng)老服務事業(yè)社會化，政府必須在管理體制、投入機制和運行機制上建立健全相應的政策法規(guī)予以規(guī)范和扶持，并廣泛發(fā)動全社會各方面的力量來支持養(yǎng)老服務事業(yè)，保證社會養(yǎng)老機構(gòu)的有序操作和運行。20日，一場針對目前、未來老年人養(yǎng)老模式的研討會——“2021年西安重陽國際老年文化節(jié)——暨中華孝文化研討會”在西安舉行。如何應對社會老齡化、如何使每位老年人老有所養(yǎng)、愉快養(yǎng)老等問題，成為老年人群、專家學者等社會各界關(guān)注的焦點。西安市的環(huán)境良好，市委市政府在市長的領導下，表現(xiàn)出較強的執(zhí)政能力。市民共同參與的多方位、多元化的社會福利網(wǎng)絡體系。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務，并通過法律的形式對老人的各項權(quán)益予以保障。并建立一個具有權(quán)威性的、專門的行政管理機構(gòu)，對老人福利機構(gòu)進行統(tǒng)一的社會化管理，進一步優(yōu)化了投資環(huán)境。此外，政府在發(fā)展城市社區(qū)方面做出了極大的努力，為推進養(yǎng)老事業(yè)提供了良好的政治環(huán)境。優(yōu)良的官員作風和強有力的政府執(zhí)政能力，對于促進養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展無疑起到了較強的推動作用。2、經(jīng)濟環(huán)境“西安國際化大都市”將承擔偉大復興使命，近年來，西安的總體發(fā)展目標是“建設國際化大都市，重振漢唐雄風”，要實現(xiàn)這一偉大目標，就要以史為鑒，樹立高瞻遠矚的眼光，樹立開放包容的心態(tài)，以先進的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。國務院把經(jīng)濟區(qū)的核心和龍頭城市西安的戰(zhàn)略定位為建設“現(xiàn)代化國際大都市”。站在新的戰(zhàn)略高度上，西安建設國際化大都市必將肩負起歷史的使命。建設國際化大都市要重點突破、有序推進，到“十二五”末，為建設國際化大都市打下堅實的基礎。到2021年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀初，將西安全面建設成為高度發(fā)達、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟中心。西安未來將是一個工業(yè)化程度較高、服務業(yè)比例也較大的城市。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，我們將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，加快構(gòu)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為引領、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為重點、旅游和文化產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，抓好航空航天、汽車、輸變電和專用通用設備制造、新材料、新能源、電子信息、生物醫(yī)藥、旅游、文化、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2021年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點提高到70%左右。3、社會環(huán)境西安地處中國的地理中心，作為聯(lián)接西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡。西安又是西北五省和中國公用計算機網(wǎng)絡(CHINANET)連接的必由之路，擁有最大的網(wǎng)絡傳輸線路。西安交通大學也是中國教育科研網(wǎng)（CERNET）的西北總結(jié)點，是第二代互聯(lián)網(wǎng)（CERNET-2）的西北中樞因此,在西安建立的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心(IDC)必將擁有得天獨厚的網(wǎng)絡資源。在市長的領導下，對社會文化環(huán)境進行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會空氣。政府還大力興建文化廣場，發(fā)展文化事業(yè)，使西安市精神文明建設上了一個新臺階。在醫(yī)療和社會保障方面，政府也加大了投入，保障了弱勢群體的利益，尤其是老年人的利益。這些都使得西安市的社會環(huán)境得到了極大的改善。為投資者投資西安市的各項事業(yè)做好了準備工作。4、自然地理環(huán)境西安屬于暖溫帶半濕潤的季風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在-8攝氏度左右.無霜期平均為219~233天。1月份最冷，平均氣溫-0.5℃~1.3℃,平均最低溫度-3.8℃；7月份最熱，平均氣溫26.3℃~27℃，平均最高氣溫32.2℃；年平均氣溫13.6℃。西安地區(qū)2021年平均氣溫13.7℃(藍田)～15.6℃（西安），與常年比較偏高0.6～1.9℃，長安偏高0.6℃，市區(qū)偏高1.9℃。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，2021年最多，達61天，在1961～2021年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣，曾有9年最高溫度超過40.5℃。降水西安地區(qū)2021年降水總量595.9～732.9毫米，戶縣最多。日照:西安地區(qū)2021年日照時數(shù)為1398.5～2126.7小時，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍田偏多，高陵、長安、臨潼、周至偏少.大霧秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上。這可以實現(xiàn)資金對接、技術(shù)對接、管理對接、信息對接、人才對接。（二）康樂園休閑會所投資環(huán)境分析1、優(yōu)良的服務西安市在招商引資方面不僅有優(yōu)惠的政策，而且在辦理各種手續(xù)和正常的經(jīng)營活動中，還提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務，并建立長效機制，保證各項服務的經(jīng)?；⒅贫然?。一是建立服務窗口。建立了西安市行政審批服務中心，對企業(yè)的入駐、興辦實行一站式辦公，一條龍服務，一費制收費。特別是對引資項目，其法人登記，工商、稅務登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負責協(xié)調(diào)辦理，承諾在10—15個工作日內(nèi)辦理完畢。項目報批和建設期間的各種行政性收費一概免除。二是建立各種制度，保證企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動不受任何干擾。建立了重點企業(yè)掛牌保護制度；所有重點企業(yè)都有市領導包干，不允許任何部門、任何人亂檢查、亂收費、亂罰款。企業(yè)安靜日制度；對所有企業(yè)，實行常年安靜日制度，對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營不允許任何方面的干擾。經(jīng)濟110制度。一旦發(fā)生三亂行為，企業(yè)撥打?qū)Ｓ?，市有關(guān)部門立即赴現(xiàn)場予以處理。三是建立常設監(jiān)督機構(gòu)。市政府設立了糾風辦公室，重點監(jiān)督對企業(yè)的三亂行為，一旦發(fā)現(xiàn)，嚴加追究，保證企業(yè)“投資無憂患，服務無報怨，入駐無煩惱”。良好的服務，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會所，全面提升了全市工業(yè)綜合實力，實現(xiàn)了大招商、大開發(fā)、大發(fā)展。2、招商引資碩果累累西安市正以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游資源、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的服務展示著她的無窮魅力，日益被省內(nèi)外、國內(nèi)外人士所認識、了解，到西安市投資的集團、公司、企業(yè)紛至沓來。3、餐飲概況在西安市，餐飲市場比較紅火，但老年人的餐飲企業(yè)還不算太多。4、康體娛樂市內(nèi)康樂業(yè)的營業(yè)狀況一般，其設施設備比較陳舊，經(jīng)營思想較為落后。市內(nèi)娛樂場所眾多，但是適合老年人的娛樂場所較少。五、本項目的比較優(yōu)勢SWOT分析法，即優(yōu)勢（Strength）、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)、威脅(Threaten)，這是一種廣為應用的機會—風險分析方法。本項目如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，克服劣勢因素，利用機會因素，規(guī)避威脅因素，使其內(nèi)部能力與外部環(huán)境相適應。（一）優(yōu)勢分析1、規(guī)劃優(yōu)勢該項目由西北民族大學數(shù)學與計算機科學學院、經(jīng)濟管理學院負責設計，并由某參與合作，望受到市領導的重視。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會所中心。2、自身優(yōu)勢該項目建成后將填補西安市目前沒有一家風格獨特、規(guī)格高檔、服務一流、規(guī)范高檔的休閑會所市場空缺，從而在建成后必將成為廣大老年人的首選之地。高檔的休閑會所在西安市是一個藍海領域，本項目的建立將在很大程度上形成壟斷，本項目可以通過大力宣傳和市場化運作來提高聲譽和知名度，從而吸引老年人來該休閑會所消費，使該會所的價格有較大的剛性，以此可能獲得較高的壟斷利潤。3、管理優(yōu)勢休閑會所將委托專業(yè)休閑會所管理公司是目前新建會所的一個趨勢，希望能夠提供專業(yè)的休閑會所管理和咨詢服務，并且，在會所的建設規(guī)劃、裝飾裝潢、會所籌備、設備選型和人員招聘與培訓以及會所開業(yè)后的經(jīng)營管理和服務等方面均能提供相應服務。聘請專業(yè)的會所管理機構(gòu)將有助于提升本項目的市場影響力及經(jīng)營管理水平。（二）劣勢分析1、從地理位置上來看：康樂園休閑會所位于西安市住宅區(qū)附近，沒有太大的空間。2、從經(jīng)營管理層面上看：投資者缺乏會所籌建和后期經(jīng)營管理經(jīng)驗，在會所委托專業(yè)休閑會所公司管理的情況下，外部環(huán)境的監(jiān)督和控制會存在盲點。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會影響酒店經(jīng)營發(fā)展。3、短期經(jīng)營和管理：雖然該項目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會所，但是畢竟該會所剛剛開業(yè)，會所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動性，內(nèi)部問題不可能短時間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會影響該會所的管理運行。（三）機會分析1、順應市場發(fā)展需求。近幾年來，西安市在市政府的領導下，大力發(fā)展，養(yǎng)老機構(gòu)。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會所客源市場規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無論從檔次、規(guī)格還是服務、功能上均不能滿足市場發(fā)展特別是老年人的綜合需求?！熬蠢显憾荚诒容^偏僻的地方，離兒女更遠了，我才不去敬老院?！蹦橙?，在西安東門外環(huán)城公園，散步的楊師傅告訴記者，他的一雙兒女都有自己的生活，目前他一個人生活，孩子們隔三差五來看他。周圍鄰居也有勸他去敬老院的，但是，聽說在那里生活的老人更孤獨，而且飲食、衛(wèi)生等都不如家里方便自在，他打心里很抵觸去敬老院生活。由此可見，養(yǎng)老機構(gòu)遠遠不能滿足廣大老人的需求。因此，西安市市場有迫切的升級和新建需求，該項目建成后將填補市內(nèi)高規(guī)格會所的市場空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處。2、居民收入持續(xù)上升，餐飲、娛樂需求逐年提高。據(jù)調(diào)查，上海市民的消費水平逐漸在提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當人們的生活水平達到一定程度時，他們就希望滿足精神需求。會所的各種設施會吸引他們，因此去會所娛樂消遣的老年人也會不斷地增加。3、顯著的區(qū)位優(yōu)勢。本項目地理位置十分優(yōu)越，坐落于住宅區(qū)中心地帶，毗鄰新搬遷的住宅區(qū)，而且附近有新華書店和教育局，新搬遷的醫(yī)院等重要企業(yè)單位。周邊有山有水，良好的區(qū)位優(yōu)勢，將使本項目更受目標客源的青睞。4、周邊的客戶資源。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢是發(fā)展老年人休閑會所業(yè)的關(guān)鍵因素。再加上西安市政府正加大對老年人的關(guān)心和照顧。隨著投資項目的陸續(xù)建成，屆時，市內(nèi)的退休老年人及子女不在身邊的老年人是我們老年人會所的主要客源。（四）威脅分析1、同行競爭者西安市內(nèi)有許多家敬老院和居家養(yǎng)老機構(gòu)，例如，長安區(qū)社會福利院、高陵縣社區(qū)福利服務中心、西安未央幸福院等多家養(yǎng)老機構(gòu)。這些養(yǎng)老院和居家養(yǎng)老機構(gòu)里面都設有各種娛樂設施，如棋牌室、乒乓球和羽毛球室等等，各種功能設施配備齊全，且是目前市內(nèi)老人入住的主要會所，目前正在裝修之中，本項目建成后將在短期內(nèi)沒有實力較強的市場競爭者。2、需求競爭者餐飲業(yè)也相對發(fā)達，現(xiàn)有地方特色的餐飲店數(shù)家，這些餐飲店有的菜品地方特色濃厚，有的地理位置優(yōu)越，有的價格實惠，有的服務周到，均有其較為穩(wěn)定的顧客群。這些餐飲店將是本項目餐飲的主要競爭者。六、本項目的前景預測（綜合分析）隨著老齡化人口速度的不斷增長老年人對休閑業(yè)的檔次和服務水平的要求不斷提升，本項目的建設正是適應了這種市場發(fā)展需求，此為適時；同時本項目的建設選擇具有極大的升值空間的市城新區(qū)，處于毗鄰市住宅區(qū)中心的優(yōu)越地帶，此為適地；同時本項目的興建得到了市政府的大力支持，備受市級領導的重視與期待，此為人和。本項目的建設可謂占據(jù)了天時、地利、人和等各方面優(yōu)勢，無論是經(jīng)濟效益還是社會效益都將有比較美好的前景。第四章組織與管理1、企業(yè)基本情況：擬定的企業(yè)名稱：康樂園老年休閑會所預期成立時間：2021年11月1號預期注冊資本：197860萬其中：現(xiàn)金出資額及占股份的比例：100%無形資產(chǎn)出資額及占股份比例：0預期注冊地點：甘肅省蘭州工商注冊局2、企業(yè)主要股東情況：股東名稱出資額（萬）股份比例出資形式聯(lián)系人聯(lián)系馬曉琴433.3%現(xiàn)金馬曉揚325%現(xiàn)金周培峰216.7%現(xiàn)金楊培海娟216.7%現(xiàn)金張海彥兵18.3%現(xiàn)金虎彥兵139194669233、企業(yè)員工的招聘與培訓我們招聘有經(jīng)驗有能力者，從專業(yè)的服務機構(gòu)招聘人才，要求性格和服務能力都較好，能很好的服務老年人，不怕煩，不怕累。進入我公司后，會有可能參加服務培訓和管理，讓我們的員工能更加的施展出自己的才能。4、董事會成員名單：序號職務姓名學歷或職稱聯(lián)系1董事長馬曉琴本科139194669202副董事長周揚本科139194669213董事楊培峰本科139194669224董事張海娟本科139194669245董事虎彥兵本1）董事長姓名：馬曉琴性別：女年齡：22籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學位：學士所學專業(yè)：數(shù)學與應用數(shù)學職稱：董事長畢業(yè)院校：西北名族大學戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績：做過服務業(yè)方面工作主要職責：管理公司（2）總經(jīng)理姓名：周揚性別：男年齡：21籍貫：江蘇聯(lián)系歷：本科學位：學士所學專業(yè)：數(shù)學與應用數(shù)學職稱：總經(jīng)理畢業(yè)院校：西北名族大學戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：協(xié)助董事長管理公司（3）后勤管理負責人姓名：張海娟性別：女年齡：22籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學位：學士所學專業(yè)：會計職稱：后勤管理負責人畢業(yè)院校：西北名族大學戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：負責管理日常生活和開銷。（4）市場營銷負責人姓名：楊培鋒性別：男年齡：22籍貫：陜西聯(lián)系歷：本科學位：學士所學專業(yè)：數(shù)學與應用數(shù)學職稱：市場營銷負責人畢業(yè)院校：西北名族大學戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：負責開發(fā)市場，市場營銷和廣告策劃（5）財務負責人姓名：虎彥兵性別：女年齡：20籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學位：學士所學專業(yè)：會計職稱：財務負責人畢業(yè)院校：西北名族大學戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：負責財務運算和分析，掌管財務進出5.企業(yè)內(nèi)部部門設置情況：總經(jīng)理總經(jīng)理娛樂部餐飲部客房部后勤部工作人員工作人員工作人員工作人員第五章營銷策略第一節(jié)娛樂休閑會所品牌營銷戰(zhàn)略品牌是指用名稱、術(shù)語、標記符號、設計或是它們的組合運用，來識別某個娛樂休閑會所目的地的產(chǎn)品或服務，并使之與競爭對手的產(chǎn)品或服務區(qū)別開來的商業(yè)名稱及其標志。一、娛樂休閑會所品牌化戰(zhàn)略娛樂休閑會所品牌化主要是指構(gòu)筑會所品牌總體理念。會所品牌理念將會所的綜合形象概括地表現(xiàn)出來，呈現(xiàn)在老人面前，使老人對會所的總體風格產(chǎn)生清晰明確的印象，由此，引導老人在娛樂休閑過程中對會所資源的深度感知和參與，從而對會所產(chǎn)生識別需求和情感需求，增加會所的停留時間，消費程度和忠誠度。如表：消費者需求類型滿足需求的方式1、功能性需求創(chuàng)造產(chǎn)品和價值2、識別（象征）需求創(chuàng)造品牌價值3、情感需求創(chuàng)造品牌價值康樂園老年休閑會所和其他養(yǎng)老機構(gòu)相比還有很多不足之處，例如，康樂園老年休閑會所的環(huán)境綠化不是很理想，由于占地面積不足所導致的。因而康樂園老年休閑會所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來開發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機構(gòu)中尋找自己的賣點，即其是老年人的第二個家。讓老人重新感受到家的溫馨。二、康樂園老年休閑會所產(chǎn)品形象定位在日益激烈的競爭環(huán)境下，養(yǎng)老企業(yè)要是老年人得到廣泛認同，增加老年群體入住娛樂休閑會所的頻率，同時又能有效避免同類養(yǎng)老會所的惡性競爭，就必須為康樂園老年休閑會所進行恰當?shù)男蜗蠖ㄎ?。老人休閑會所的形象定位受約于五大因素的制約。分別是會所資源條件的制約（這種資源主要指自身擁有的自然或人文資源）、老年人的感知與認識、會所空間的競爭、區(qū)位的條件、市場定位。如圖：康樂園老人休閑會所的形象定位區(qū)位的條件區(qū)位的條件老年人的感知與認識認識會所資源條件的制約會所空間的競爭市場定位會所資源是會所形象定位的基礎，任何會所都要依托于當?shù)匾磺匈Y源所具備的價值來進行開發(fā)，使這種資源能夠以一種觀賞性，參與性的方式來吸引老年人。老年人的感知對于會所來說也十分重要，每一個老人在到達某會所后就會對此會所產(chǎn)生真實的感受，產(chǎn)生印象。當對會所自身的特色和品質(zhì)經(jīng)過長年累月來產(chǎn)生的“共性感知”經(jīng)過提煉，成為會所的形象。會所的空間競爭指在一定的地域空間范圍內(nèi)，分布著若干的娛樂休閑區(qū)，由于老人不可能將這一區(qū)域內(nèi)的所有娛樂休閑區(qū)，做為自己的娛樂休閑目的，因此娛樂休閑區(qū)之間存在著市場競爭，而這種競爭表現(xiàn)為娛樂休閑區(qū)之間的形象競爭上。區(qū)位條件主要是指娛樂休閑區(qū)的可進行性，指客源地與娛樂休閑區(qū)之間的空間距離過于遙遠,使老人難于從時間、路途的花費上接受娛樂休閑區(qū)的消費,使許多遙遠的娛樂休閑區(qū)失去了部分市場。同時幾個娛樂休閑場所之間的空間位置,特別是通過交通線路使得娛樂休閑場所相互之間分流對方客源的可能的區(qū)位。因此老年休閑會所的定位也必然依據(jù)這幾個條件下進行分析，才能科學有效的進行定位市場位置得到市場認可。娛樂休閑會所市場定位對娛樂休閑場所形象定位的影響主要在于老人休閑會所市場定位決定了會所產(chǎn)品特色的定位，產(chǎn)品特色定位在某種程度上就會影響甚至改變會所的形象定位。這一切都是由市場需求所決定的。二、康樂園老年休閑會所品牌識別（1）發(fā)揮休閑會所資源的環(huán)境品牌優(yōu)勢與人文資源優(yōu)勢，打造西安市最佳養(yǎng)老、療養(yǎng)、娛樂休閑的老人會所。使廣大老年人享受晚年生活。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。健康是關(guān)鍵的，我們的飲食保健產(chǎn)品讓老人遠離疾病的折磨，享受健康的生活。通過上述識別設計的分析，康樂園老年休閑會所的發(fā)展應著重依托三大優(yōu)勢，塑造飲食保健產(chǎn)品、環(huán)境品牌、人文資源三大王牌理念形象。第二節(jié)休閑會所營銷渠道建設根據(jù)菲利普·科特勒博士的定義，“分銷渠道”是指產(chǎn)品(或服務)從生產(chǎn)者向最終用戶轉(zhuǎn)移時，取得這種產(chǎn)品(或服務)的所有權(quán)或幫助轉(zhuǎn)移其所有權(quán)的所有企業(yè)和個人。許多產(chǎn)品都是通過渠道來進行分銷的。今天，分銷模式依然是最為主流的銷售模式，雖然這種模式正受到一些新的銷售模式的挑戰(zhàn)(如直銷、網(wǎng)絡營銷、營銷等)。整合營銷傳播創(chuàng)始人唐·舒爾茨教授曾經(jīng)說過：今后，唯有“渠道”和“傳播”能產(chǎn)生差異化的競爭優(yōu)勢。在產(chǎn)品、價格乃至廣告都“同質(zhì)化”的今天，渠道的差異化競爭應是各企業(yè)角力的重點，可以說，市場決戰(zhàn)在渠道。制造商應該與分銷商緊密合作，使得二者整合成為銷售聯(lián)合體，爭取建立自己的渠道競爭優(yōu)勢。由于康樂園老年休閑會所產(chǎn)品的多樣性和會所市場的復雜性，康樂園老年休閑會所必須采用多種類型的旅游銷售渠道，以形成一個覆蓋廣、優(yōu)勢互補、高效、經(jīng)濟的銷售渠道網(wǎng)絡。注意各種級次休閑娛樂渠道的搭配。注意對散客的服務，設立散客服務中心這一機構(gòu)，為來康樂園老年休閑會所的老人提供全面的餐飲、住宿、休閑娛樂等咨詢和服務?？禈穲@老年休閑會所尤其要注意以下方面著手：（一）加強康樂園娛樂休閑專銷區(qū)域代理的建設采取走出去的辦法積極營銷方式——與實力強的養(yǎng)老機構(gòu)合作，西安市內(nèi)建立區(qū)域銷售代理，利用一些紀念品來做宣傳，使休閑會所的老人不斷增加。（二）網(wǎng)絡營銷和電子商務Internet在現(xiàn)代信息傳遞中起著越來越重要的作用，它已經(jīng)成為了現(xiàn)代人生活的一部分，滲入到了生活的方方面面。網(wǎng)絡營銷迎合了現(xiàn)代消費者生活節(jié)奏快、要求個性化的模式，很符合營銷策略，更好滿足了消費者的需求，降低消費者獲取服務的成本，方便消費者購買，強化了與顧客的溝通。網(wǎng)絡營銷順應了全球化的潮流，對支持相對弱小的國內(nèi)企業(yè)參加國際競爭有著十分重要的作用。網(wǎng)絡營銷和電子商務的優(yōu)勢對于娛樂休閑行業(yè)而言，利用Internet作為促銷工具有如下優(yōu)點：（1）跨時空，能全天候的接觸到異地的消費群體。尤其是那些受教育程度高、收入高和休閑娛樂意愿高的目標市場。（2）多媒體，通過文字、圖像、聲音、動畫、影像等來發(fā)送信息，提供立體的信息。比傳統(tǒng)促銷手段有無法比擬的優(yōu)勢。（3）交互式，能雙向溝通。（4）高效性，集渠道、促銷、電子交易、互動顧客服務及市場調(diào)查與分析于一體，在線預定、在線支付、反饋信息及時完成。（5）經(jīng)濟性，極大的降低了信息傳遞和獲取的成本。與傳統(tǒng)方式比較有成本較低、信息量巨大的優(yōu)勢。第三節(jié)休閑會所市場傳播策略老年人的消費意識增強，消費者的娛樂休閑知識成熟，以前對消費者屢屢見效的銷售手段出現(xiàn)邊際效應的遞減。再加上資訊泛濫，傳播成本增加，傳播效果下降，以前那種“廣告一響，黃金萬兩”的好事逐漸成為過去，品牌理性凸顯出來。因此僅僅使用傳統(tǒng)的4P是不夠的，針對市場供應產(chǎn)品趨于雷同，唐·E·舒爾茨教授教授提出新的4C理論，即把消費者的需求（Consumerwantsandneeds）放在首位，放在市場活動的起點，這樣圍繞著消費者，對消費者的接受成本（cost）、購買的便利性（converiencal）、溝通（communication）進行重點關(guān)注?；谶@個理論，整合營銷傳播（IntegratedMaketingCommnnication）應用而生。它以消費者為核心，重組企業(yè)行為和市場行為，綜合協(xié)調(diào)地使用各種傳播方式如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、直銷CI、包裝產(chǎn)品開發(fā)進行一元化的整合重組，以統(tǒng)一的目標和統(tǒng)一的傳播形象，傳遞一致的信息，實現(xiàn)與消費者的雙向溝通，迅速建立起企業(yè)在消費者心目中的形象，建立企業(yè)與消費者長期密切的關(guān)系，更有效地達到產(chǎn)品傳播和產(chǎn)品營銷的雙重目的。因此在康樂園老年休閑會所營銷宣傳推廣中，應選擇成本低、效益大的體驗傳播方式，媒介的選擇既要考慮傳播效率，取得最佳效果，又能有效控制傳播成本，獲得最佳的投入效益。在制定促銷計劃時，要重視周密的市場調(diào)查工作，調(diào)查媒體的有效傳播受眾，調(diào)查促銷的傳播效果，將娛樂休閑促銷建立在科學決策的基礎之上。根據(jù)老年人在不同階段應采用不同的體驗營銷模式。（一）節(jié)事活動通過節(jié)慶產(chǎn)品的設計在短時間內(nèi)將高質(zhì)量的體驗產(chǎn)品圍繞某一主題組織起來，集中大量傳媒進行傳播報道，迅速提升康樂園老年休閑會所及其吸引物的知名度和美譽度，營造濃厚的體驗氛圍?？禈穲@文化藝術(shù)節(jié)可選擇在秋季舉辦，同時和美容健身、品嘗綠色食品、休閑娛樂、文化交流于一體，可使其成為康樂園會所的拳頭產(chǎn)品。（二）公共關(guān)系通過舉辦一些有影響力的活動來建立與公眾的良好關(guān)系，從而提高康樂園老年休閑會所的知名度與信譽，包括公益活動、招待活動、考察活動、新聞發(fā)布活動等活動，這種活動是更為實際和有效的。具體可考慮以下活動：由新聞媒體、知名畫家、攝影家參與活動，由書法家、詩人、影視創(chuàng)作人、音樂創(chuàng)作人等參與的活動，另外還可以邀請知名人士來康樂園休閑會所休療度假，或與其它著名養(yǎng)老機構(gòu)締結(jié)“友好娛樂休閑區(qū)”關(guān)系。（三）廣告策劃當前最為常見的宣傳形式，主要包括電視、廣播、報紙、雜志四種，可以各取其長，針對目標市場來進行取舍，必要時可實行其它一些輔助手段。在娛樂休閑形象推廣的導入階段，廣告目標以告知為主，以觸發(fā)旅游者的體驗需求；在成長階段，廣告目標變?yōu)閯駥?，極力宣傳對老年人有意義的重要活動，說服老年前來娛樂休閑會所，同時抵御競爭者的競爭；在成熟階段，廣告目標為提醒型，促使意欲老年人產(chǎn)生實際體驗行為，并刺激老顧客產(chǎn)生重復體驗娛樂休閑的欲望。（四）銷售促進在特定的時間與空間內(nèi)，通過采取一系列的促銷措施和手段，對市場進行刺激與激勵，以實現(xiàn)立即消費。給老年人贈送紀念品、宣傳品、風情畫冊、陰陽保健品、實物禮品，提供折扣優(yōu)惠、抽獎等各種方式。旅行社批量折扣、傭金折扣、特許經(jīng)銷，舉辦各種書法繪畫比賽、吸取大賽等，將其他養(yǎng)老機構(gòu)的老人招來，使他們了解康樂園休閑會所，并聯(lián)合進行市場推廣（五）網(wǎng)絡銷售因特網(wǎng)是營銷的新型手段，在因特網(wǎng)上進行促銷活動，其成本低于康樂園常規(guī)的促銷手段，網(wǎng)上娛樂休閑促銷活動沒有時間限制，隨時都可以接受用戶訪問，因此要完善康樂園網(wǎng)頁，發(fā)送電子刊物進行宣傳，并利用電子郵件進行娛樂休閑體驗的反饋調(diào)查，實施網(wǎng)絡營銷。（六）其它利用某些相對于娛樂休閑中立或無關(guān)的信息，間接加強老年人對康樂園老年休閑會所的感官體驗。如設計發(fā)行畫冊、明信片、掛歷、郵票；出版有關(guān)康樂園老年休閑會所的書籍；創(chuàng)作推廣地方音樂及歌曲等。第六章風險評估與防范第一節(jié)投資預算一、估算依據(jù)1、依據(jù)西安市房價水平及西安市所規(guī)定的租用房價；2、依據(jù)本項目所需各種設備的市場價格的報價資料；3、按國家和西安市制定的、目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)取費標準；4、根據(jù)所要投資建設康樂園老年休閑會所的設計規(guī)格與標準；5、根據(jù)西安市勞動部門制定從事此職業(yè)人員的工資水平。二、估算說明本估算的編制范圍主要包括房租、餐廳和各類娛樂場所的裝修、客房內(nèi)裝修費用、各類場所內(nèi)設備費用、公共配套設施費用、會所開業(yè)費用、維修基金以及其他不可預見費用等。三、建筑設施（一）主要配置建筑本項目主要配置建筑有：娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、客房區(qū)、辦公區(qū)等多功能性建筑?？傮w規(guī)劃為三個主要功能區(qū)。表4-1主要配置建筑表工程項目占地規(guī)模說明1、娛樂休閑區(qū)250m2一層綜合娛樂休閑2、餐飲區(qū)190m2一層綜合營養(yǎng)美食區(qū)3、客房區(qū)325m2老人休息室4、辦公區(qū)30m2辦公室和會議室5、庭院50m2環(huán)境綠化區(qū)合計895m21、娛樂休閑區(qū)（1）暫定名稱:康樂休閑中心（2）規(guī)劃面積：250平方米（3）建設內(nèi)容：由健身房、書法繪畫室、棋牌室，體操舞蹈中心四部分組成。其中，康樂中心健身房（120平方米）、書法繪畫室（30平方米）、棋牌室（30平方米）、體操舞蹈中心（70平方米）。2、餐飲區(qū)（1）暫定名稱：營養(yǎng)美食域（2）規(guī)劃面積：190平方米（3）建設內(nèi)容：大廳、廚房、作料房等設施。3、客房區(qū)（1）暫定名稱：溫馨之室（2）規(guī)劃面積：325平方米（3）建設內(nèi)容：老人休息室4、辦公區(qū)（1）暫定名稱：辦公中心（2）規(guī)劃面積；35平方米（3）建設內(nèi)容；領導辦公室和會議室5、庭院區(qū)①規(guī)劃面積：50平方米②建設內(nèi)容：建自然風格的小型花園，其中有各種花草植被等。（二）主要設施分布1、綜合區(qū)設施表4-2綜合樓設施分布一覽表樓層設施面積（平方米）L1大堂（含大堂吧）20L2辦公區(qū)域30L2住宿325L1健身房120L1書法繪畫室30L1棋牌室30L1體操舞蹈中心70L1餐廳190L1庭院50四、投資構(gòu)成本項目投資構(gòu)成參見投資估算表（估算數(shù)據(jù)保留到小數(shù)點后位）。表4-5項目投資估算總表（單位：萬元）序號項目總價備注1土地租用費859207160元/月2水電費144601元/度，3.1元/噸3硬件設備電視2160027臺，800元/臺風扇162027臺，60元/臺廚房用具3000文藝器材320消防器材4506個，75元/個其他45004綠化125025元/平米5室內(nèi)裝修202106開發(fā)期間稅費15440第一年銷售收入的1%8管理費用3000一至五的2%9營業(yè)費用1000營業(yè)執(zhí)照10員工營養(yǎng)師2500普通員工9900900元/人11人廚師1400培訓員1500一月十節(jié)課，150元/課時12不可預見費用10000投資總計費用197860五、資金籌措和使用安排本項目建設期一年。其中，總投資分為11.9萬和7.9萬元兩部分。其中11.9萬通過銀行貸款來支付，7.9萬由各個股東出資來支付。第二節(jié)財務評析一、財務評析依據(jù)1、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版，2021年）；2、西安市老齡人口增長速度的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料；3、參加本項目的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料；4、西安市相關(guān)財務數(shù)據(jù)與資料；5、調(diào)研所獲得其他數(shù)據(jù)和資料。二、老年休閑會所年營業(yè)收入測算計算基期：以2021年為起點，以5年為基準，做營業(yè)收入測算。營業(yè)時間以一年350天計算。（一）各單項營業(yè)收入1、客房總收入表5-1客房總收入表單（單位：元）年份平均房價入住率日收入年收入20219240%920 32202120219260%1380483000202110065%1625568750202110070%1750612500202110880%2160756000（注：2021年考慮經(jīng)濟各方面的因素，房價偏高，出租率偏高）2、餐飲總收入（1）餐廳預算150人同時用餐，預計人均消費20元，預計每天消費人數(shù)達到150人左右。年營業(yè)收入為：20×150×350=1050000元餐飲年收入按5%逐年遞增，則：2021年餐飲總收入為：1102500元；2021年餐飲總收入為：1157625元；2021年餐飲總收入為：1215506.25元；2021年餐飲總收入為：1276281.56元。3、娛樂休閑中心收入（1）健身房收入按30人次計算，每人按5元計，則：年收入為：30×5×350=52500元（2）書法繪畫室按20人次計算，每人按5元計，則：年收入為：20×5×350=35000元（3）棋牌室按30人次計算，每人按3元計，則：年收入為：30×3×350=31500元（4）體操舞蹈中心按30人次計算，每人按6元計，則：年收入為：30×6×350=52500元（5）2021年娛樂休閑中心總收入52500+3500+31500+52500=171500元康樂中心收入按年5%逐年遞增，則：2021年康樂年總收入為：174125元；2021年康樂年總收入為：182831.25元；2021年康樂年總收入為:191927.81元；2021年康樂年總收入為：202171.45元。（二）年營業(yè)總收入表5-2年營業(yè)總收入表單（單位：萬元