杭州寫字樓市場調(diào)研分析

PAGE杭州寫字樓市場調(diào)研報告一、2021年杭州房地產(chǎn)市場政策背景1.杭州房地產(chǎn)市場背景自2021年4月14日起，國務院相繼出臺“國四條”，“國十條”等宏觀調(diào)控政策，政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，杭州住宅市場商品房成交量開始下跌，觀望情緒濃郁，商業(yè)地產(chǎn)也受到波及，但所受影響程度相應較小。2.杭州商業(yè)地產(chǎn)機遇 危中有機，此番政策調(diào)控，主要針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)并無嚴厲性政策；此消彼漲，反倒讓商業(yè)地產(chǎn)倍受消費者青睞。二、杭州寫字樓市場整體概述1.杭州寫字樓市場發(fā)展歷程時間1995年以前1995-20212021-20212021-20212021至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說明單位自建辦公樓，部分用于租售市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)98年寫字樓開始復蘇，2021開始步入正軌新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應逐步明顯以政府為主導的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)市場狀態(tài)不成熟市場低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷售不溫不火2.杭州寫字樓土地出讓分析表1：2021-2021寫字樓地塊出讓列表年份宗數(shù)總出讓面積（萬㎡）可建面積（萬㎡）總成交金額（億元）樓面地價（元/㎡）2021255620965，58393140202126228724，9359286320213587327169，46751882021113413149，0973374720213758195115，965659482021224216295，91625911統(tǒng)計時間截至8月18日，資料來源：國土資源網(wǎng)3.整體存量分析根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截止2021-8-184.客戶群分析杭州寫字樓市場的需求客戶群體可以初步分為以下幾類：政府機關、事業(yè)單位客戶群，大型企業(yè)客戶群，民營企業(yè)客戶群，中小型自營企業(yè)客戶群，個體工商企業(yè)客戶群。另外還有一類特殊的需求群體，即純粹投資客戶群體。小結：杭州寫字樓市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了低迷、旺銷等階段，現(xiàn)階段寫字樓市場受新政影響，倍受消費者青睞，銷售表現(xiàn)不俗。杭州寫字樓市場未來供應量增大，明顯供大于求，未來寫字樓市場競爭激烈。三、寫字樓板塊分析1.板塊綜述目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊等。隨著城市的擴張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊、濱江板塊（高新&行政）、蕭山行政板塊、濱江總部基地板塊（錢江世紀城）。2.各板塊初步分析從板塊成熟度、租金售價價格分析，杭州寫字樓板塊可分為四個層級：第一層級：黃龍板塊屬杭州第一層級，CBD商務區(qū)已逐漸成熟，綜合品質(zhì)較高。同時錢江新城板塊從政府定位、當前銷售情況及未來發(fā)展情況來看，亦隸屬于第一層級。第二層級：武林板塊、慶春板塊、湖濱板塊整體辦公樓品質(zhì)與市中心地塊價值有差距，綜合品質(zhì)仍有待提高；目前上述板塊，寫字樓供應量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉(zhuǎn)移，如黃龍CBD商務區(qū)等。第三層級：文教板塊和城站板塊綜合品質(zhì)較低、以滿足基本商務需求為主，外溢需求顯著。第四層級：隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的體現(xiàn)，區(qū)域辦公價值將會逐步體現(xiàn)；濱江區(qū)總部基地板塊由于受政府政策的扶持和整體辦公檔次的提升，將會向更高級轉(zhuǎn)化；濱江總部基地板塊在未來有一定的潛在供應量，將會與錢江新城形成長期競爭。3.主流板塊分析黃龍商圈核心驅(qū)動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才，省、市級的公建配套租金/售價租金：集中3.5-4.5元/㎡/天；售價：2.5-4.0萬元/㎡物業(yè)管理費：8-18元/㎡/月（含水電）租售狀況受產(chǎn)權影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85%以上；投資客較活躍，以機構投資者居多；區(qū)域現(xiàn)狀黃龍商圈是目前杭州頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國公司和機構、國內(nèi)精英企業(yè)在此設置分公司、辦事處，甚至總部；短時期內(nèi)沒有取代其頂級商務區(qū)地位的板塊出現(xiàn)；寫字樓整體出租比例較高；政府部門集中，吸引有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓；黃龍商圈目前已有大型專業(yè)餐飲20余家，三星級以上飯店10余家，開始形成娛樂休閑中心；配套較為成熟。未來發(fā)展趨勢高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引杭州其他成熟區(qū)域有實力的公司入住；高漲的運營成本導致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；成為企業(yè)對外昭示實力的窗口；隨著杭州市經(jīng)濟的快速增長，外來投資將會加大，而黃龍寫字樓供應量的將會越來越稀少，交通的擁堵，部分需求無法得到滿足，將會向同級別或更高級別的商務區(qū)外溢?？蛻籼卣餍袠I(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構、浙江省及杭州市著名企業(yè)以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主；選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度。（2）錢江新城CBD根據(jù)錢江新城管委會的統(tǒng)計資料顯示，未來錢江新城CBD商業(yè)地產(chǎn)的總體量將在617萬方以上(含所有金融商務、辦公、商鋪、賓館、酒店式公寓等)，其中，截止2021年，商業(yè)綜合體195萬方，寫字樓、酒店式公寓177萬方以上，金融中心225萬方。(總體量數(shù)據(jù)來源于錢江新城官方網(wǎng)，其他數(shù)據(jù)為住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計)。據(jù)統(tǒng)計，今年起至2021年，錢江新城將有高達111萬平方米的寫字樓新增供應量，整個板塊內(nèi)競爭異常激烈。核心驅(qū)動力區(qū)域的高端定位——杭州市新的CBD區(qū)域。杭州市政府“沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”戰(zhàn)略的提出促使錢塘江時代的到來。在政府的大力投資下，道路系統(tǒng)、配套開始逐步完善。租金/售價租金：1.8-4.0元/㎡/天，多集中于2.8-3.5元/㎡/天；售價：2.5-3.5萬元/㎡；物業(yè)管理費：8-12元/㎡/月租售狀況已交付使用項目，平均出租率在75%左右；銷售平穩(wěn)；多機構投資者，整層購買量大；區(qū)域現(xiàn)狀地理位置：位于杭州市區(qū)南，錢塘江北岸，占地面積約15平方公里；現(xiàn)狀：道理系統(tǒng)已完善，大劇院，市民中心主體已經(jīng)落成，萬象城已開展營業(yè)，但尚未形成商務氛圍，住宅市場發(fā)展良好；規(guī)劃：中央商務區(qū)占地面積3.29平方公里,可建建筑面積約為617萬㎡，包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)。未來發(fā)展趨勢由功能完善轉(zhuǎn)向功能強化階段錢江新城將進一步強化商務、金融和現(xiàn)代化服務的功能，加強產(chǎn)業(yè)集聚，以滿足杭州及周邊地區(qū)對錢江新城日益增長的商務、金融和現(xiàn)代化服務的需求，形成高級商務中心?？蛻籼卣髡J可區(qū)域高端定位及美好前景所處區(qū)域的高端定位—杭州新CBD區(qū)域喜歡良好的自然環(huán)境和優(yōu)美的江景帶來的品質(zhì)生活看好區(qū)域未來規(guī)劃前景，及升值潛力；主要以多次置業(yè)者為主，換房提高居住舒適度；知富階層，眼光長遠，有前瞻性；投資比例較高，以長期投資為主小結：黃龍商圈在未來5-10年內(nèi)，杭州商業(yè)中心的地位穩(wěn)固；錢江新城保守估計仍需5-10年方能逐步成熟，短期內(nèi)無法取代黃龍商圈的地位。四、2021年旺銷寫字樓1.錢江國際時代廣場錢江國際時代廣場鳥瞰圖由3棟超高層5A甲級寫字樓和1棟星級酒店以及地下1層的商業(yè)廣場構成項目基本概況樓盤名稱：錢江國際時代廣場地理位置：錢江新城富春路與城星路交叉口物業(yè)類型：寫字樓、酒店式公寓總建面積：27.5萬平方米銷售現(xiàn)狀首次開盤：2021-5-30首推樓盤：1#樓，共計512精裝酒店式公寓面積區(qū)間：45-80㎡銷售均價：29000元/㎡銷售去化：截止2021-8-18二次開盤：2021-6-27二推樓盤：2#樓，5A寫字樓，共計320套面積區(qū)間：120-250㎡，整層1500㎡銷售均價：32021元/㎡銷售去化：截止2021-8-18營銷推廣手段1#樓，開盤當日定房按揭客戶享受9.9折優(yōu)惠，全額付款在打完9.9折的基礎上，優(yōu)惠2個百分點。2#樓，開盤當天下單的客戶，可享受一次性付款9.7折、按揭9.9折優(yōu)惠。2.黃龍時代廣場黃龍時代廣場效果圖2幢80米高寫字樓組成項目基本概況樓盤名稱：黃龍時代廣場地理位置：天目山路萬塘路交叉口物業(yè)類型：5E寫字樓總建面積：10萬平方米銷售現(xiàn)狀銷售方式：純租賃面積區(qū)間：114-290㎡，整層1500㎡租賃價格：3.5-4.0元/平米·天租賃情況：售期房影響，目前的租賃并不十分理想，但據(jù)銷售人員介紹，咨詢很多，說明客戶對黃龍商圈的關注度很高。小結：通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在目前政策市場背景下，商業(yè)地產(chǎn)在杭州還是偏于冷門，但是部分具有市場前景、具有市場競爭力的商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧，如錢江國際時代廣場、中華航空大廈、信雅達國際等寫字樓面臨的銷售阻力和抗性相對較弱，吸引了一部分投資資金介入，形成逆市熱銷的市場局面；同時也看出，黃龍商圈商業(yè)配套成熟，交通便利，其區(qū)域內(nèi)寫字樓受市場歡迎熱度不減，客戶關注度高，如黃龍時代廣場，天際大廈等。五、黃龍商圈寫字樓整體概況1.黃龍商圈寫字樓一覽黃龍板塊典型樓盤掃描項目建筑面積（萬㎡）物業(yè)管理(元/月/㎡)租金/售價標準層車位（個）備注世貿(mào)中心8.2世貿(mào)物業(yè)3.5-5元/㎡/天3500㎡——黃龍世紀廣場8.07綠城物管18元/月/㎡3.8-4元/㎡/天1500㎡320嘉華國際5第一戴維斯物管12元/月/㎡4-4.5元/㎡/天3000㎡300聚龍大廈3.2聚龍物管8元/月/㎡3.5元/㎡/天850㎡130（900元/月）恒勵大廈3.2恒勵物業(yè)6元/月/㎡4.5元/㎡/天3000㎡140玉泉大廈2－預計1.3萬元/㎡1000㎡左右——中田大廈3綠城物管，10.8元/月/㎡3-3.8元/㎡/天1280㎡200（地上30）公元大廈11.5公元復興物業(yè)12元/月/㎡4.0萬/㎡（售價200/600/1800㎡480現(xiàn)代國際大廈(A樓）1.4今日現(xiàn)代物業(yè)管理10.5元/月/㎡2.3元/㎡/天1200㎡60個EAC10仲量聯(lián)行物業(yè)12.8元/月/㎡3.5萬/㎡（售價）4000㎡1000多個天際大廈5.7——開盤時間未定2300㎡300黃龍商圈商業(yè)配套成熟，交通便利，本商圈內(nèi)寫字樓基本上都是03、04年投入使用，目前商圈內(nèi)的寫字樓整體出租率在85%以上，租金水平也處在杭州較高水平，客戶認可度高，是杭州首選的寫字樓商圈。商圈內(nèi)部分寫字樓受產(chǎn)權影響，基本上以租為主，或開盤銷售初期以租代售，目前在二手市場交易的寫字樓并不多，主要在售的寫字樓一是EAC（尾房），二是即將開盤銷售的天際大廈。天際大廈項目銷售面臨的壓力開盤時間不確定，時間緊，任務重天際大廈2021年的銷售目標為4億，回款目標為3.6億。受天際大廈項目轉(zhuǎn)性影響，天際大廈開盤時間一直不能確定，開盤銷售工作一度受轉(zhuǎn)性工作制約，致使今年的營銷工作面臨銷售任務和回款目標時間緊、任務重的實際困難。銷售價格黃龍商圈內(nèi)，天際大廈相對于其他寫字樓來說，雖在外立面上具有獨特的吸引力和競爭力；但是相對老牌的EAC、公元大廈來說，其寫字樓內(nèi)部的裝修、配置就顯得缺乏競爭力。在價格方面，天際大廈要制定合理的銷售價格，在定價上要有突出優(yōu)勢，才能在在市場上形成一定的價格競爭力。六、天際大廈銷售建議1.定價建議：建立合理的價格銷售策略受天際大廈項目轉(zhuǎn)性的影響，在天際大廈銷售前期，不能進行正常的項目宣傳及開展預訂工作，致使天際大廈前期積累的客戶穩(wěn)定性較差，所以確定合理的市場銷售價格，對于天際大廈的前期開盤銷售，以及完成年度銷售及回款目標顯得非常重要。2.營銷推廣建議：天際大廈作為黃龍商圈區(qū)域內(nèi)的標桿性建筑，時尚、創(chuàng)新，具有強烈的現(xiàn)代感。因此，在營銷推廣方面，我們結合天際大廈的特點，注重其形象宣傳，主要通過網(wǎng)絡、電子雜志等渠道進行推廣，并結合傳統(tǒng)的營銷推廣手段，有針對性進行推廣宣傳。同時，在物業(yè)管理方面，加強管理服務意識，注重物業(yè)品牌建設，樹立市場口碑，從而提高天際大廈項目的產(chǎn)品附加值，進而提升企業(yè)品牌形象，有利于推動天際大廈在銷售周期內(nèi)的價格上漲?？紤]到天際大廈項目整體體量較小，將在項目的推廣過程中嚴格做好成本控制。3.銷售建議低開高走策略：低開高走是房地產(chǎn)項目一貫的開盤策略，在目前新政下的杭州房地產(chǎn)市場來說，嚴厲政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，雖然新政對于商業(yè)地產(chǎn)并無嚴厲措施，但是天際大廈本身存在一些銷售不利因素，所以建議天際大廈項目在開盤時遵循低開高走的策略。開盤優(yōu)惠策略：建議在天際開盤當日提供較大的優(yōu)惠措施，力求天際大廈前期積累的優(yōu)質(zhì)客戶下單購買，確保順利完成今年的銷售任務和回款目標，并為后期銷售奠定基礎及樹立口碑。轉(zhuǎn)性后即預頂，爭取銷售時間：針對天際大廈時間緊，任務重的現(xiàn)實銷售壓力，建議項目轉(zhuǎn)性完成后即針對前期積累的優(yōu)質(zhì)客戶進行銷售預訂工作，確保前期積累的意向客戶轉(zhuǎn)化為真正的客戶，從而緩解年度內(nèi)的銷售壓力。七、結語綜上分析，杭州寫字樓市場目前交易活躍，非但不受新政影響，反倒讓消費者青睞有嘉。但是寫字樓市場未來的供應量將急劇加大，將出現(xiàn)供過于求的局面，特別是錢江新城及錢江世紀城板塊供應量較大，未來的市場競爭將異常激烈。相對天際大廈項目來說，天際大廈地處黃龍商圈擴大區(qū)域，位置絕佳，地段的不可復制性使其具備穩(wěn)健的投資保值功能。黃龍商圈的投資價值深受杭州乃至浙江區(qū)域內(nèi)的居民所認同。而未來其商圈的供應量非常有限，當以天際大廈一枝獨秀，所以總體來說，天際大廈的銷售前景明朗，值得期待。杭州交通置業(yè)營銷部

論大學生寫作能力寫作能力是對自己所積累的信息進行選擇、提取、加工、改造并將之形成為書面文字的能力。積累是寫作的基礎，積累越厚實，寫作就越有基礎，文章就能根深葉茂開奇葩。沒有積累，胸無點墨，怎么也不會寫出作文來的。寫作能力是每個大學生必須具備的能力。從目前高校整體情況上看，大學生的寫作能力較為欠缺。一、大學生應用文寫作能力的定義那么，大學生的寫作能力究竟是指什么呢？葉圣陶先生曾經(jīng)說過，“大學畢業(yè)生不一定能寫小說詩歌，但是一定要寫工作和生活中實用的文章，而且非寫得既通順又扎實不可?！睂τ诖髮W生的寫作能力應包含什么，可能有多種理解，但從葉圣陶先生的談話中，我認為：大學生寫作能力應包括應用寫作能力和文學寫作能力，而前者是必須的，后者是“不一定”要具備，能具備則更好。眾所周知，對于大學生來說，是要寫畢業(yè)論文的，我認為寫作論文的能力可以包含在應用寫作能力之中。大學生寫作能力的體現(xiàn)，也往往是在撰寫畢業(yè)論文中集中體現(xiàn)出來的。本科畢業(yè)論文無論是對于學生個人還是對于院系和學校來說，都是十分重要的。如何提高本科畢業(yè)論文的質(zhì)量和水平，就成為教育行政部門和高校都很重視的一個重要課題。如何提高大學生的寫作能力的問題必須得到社會的廣泛關注，并且提出對策去實施解決。二、造成大學生應用文寫作困境的原因：（一）大學寫作課開設結構不合理。就目前中國多數(shù)高校的學科設置來看，除了中文專業(yè)會系統(tǒng)開設寫作的系列課程外，其他專業(yè)的學生都只開設了普及性的《大學語文》課。學生寫作能力的提高是一項艱巨復雜的任務，而我們的課程設置僅把這一任務交給了大學語文教師，可大學語文教師既要在有限課時時間內(nèi)普及相關經(jīng)典名著知識，又要適度提高學生的鑒賞能力，且要教會學生寫作規(guī)律并提高寫作能力，任務之重實難完成。（二）對實用寫作的普遍性不重視?！按髮W語文”教育已經(jīng)被嚴重地“邊緣化”。目前對中國語文的態(tài)度淡漠，而是呈現(xiàn)出全民學英語的大好勢頭。中小學如此，大學更是如此。對我們的母語中國語文，在大學反而被漠視，沒有相關的課程的設置，沒有系統(tǒng)的學習實踐訓練。這其實是國人的一種偏見。應用寫作有它自身的規(guī)律和方法。一個人學問很大，會寫小說、詩歌、戲劇等，但如果不曉得應用文寫作的特點和方法，他就寫不好應用文。（三）部分大學生學習態(tài)度不端正。很多非中文專業(yè)的大學生對寫作的學習和訓練都只是集中在《大學語文》這一門課上，大部分學生只愿意被動地接受大學語文老師所講授的文學經(jīng)典故事，而對于需要學生動手動腦去寫的作文，卻是盡可能應付差事，這樣勢必不能讓大學生的寫作水平有所提高。（四）教師的實踐性教學不強。學生寫作能力的提高是一項艱巨復雜的任務，但在教學中有不少教師過多注重理論知識，實踐性教學環(huán)節(jié)卻往往被忽視。理論講了一大堆，但是實踐卻幾乎沒有，訓練也少得可憐。閱讀與寫作都需要很強的實踐操作，學習理論固然必不可少，但是閱讀方法和寫作技巧的掌握才是最重要的。由于以上的原因，我們的大學生的寫作水平著實令人堪憂，那么如何走出這一困境，筆者提出一些建議，希望能對大學生寫作水平的提高有所幫助。三、提高大學生應用寫作能力的對策（一）把《應用寫作》課設置為大學生的必修課。在中國的每一所大學，《應用寫作》應該成為大學生的必修課。因為在這個被某些人形容為實用主義、功利主義甚囂塵上的時代，也是個人生存競爭最激烈的時代，人們比任何時代都更需要學會寫作實用性的文章，比如職場競爭中的求職信，生活中的財經(jīng)文書、法律文書等，以提高個人的生存競爭能力。（二）端正大學生的學習態(tài)度。首先，要讓大學生充分認識到實用寫作課的重要性，這門課關乎到他人生的每一個方面，諸如就職，求愛，理財，人際交往等，是他終生都需要使用的一些基礎性的知識，也是他必備的一項生存技能。其次，實用寫作有它自身的規(guī)律和方法。它不是你想怎樣寫都行的，它有嚴格的格式性的