物業(yè)集團(tuán)前期物業(yè)項目評審工作指引模版

物業(yè)集團(tuán)前期物業(yè)項目評審工作指引1、目的對前期項目方案、圖紙從物業(yè)管理的角度進(jìn)行評審，提出合理、專業(yè)的建議并提交地產(chǎn)公司相關(guān)部門，便于后期物業(yè)管理工作順利開展。2、范圍適用于物業(yè)集團(tuán)內(nèi)前期物業(yè)項目。3、職責(zé)物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂工作指引。各地物業(yè)分公司應(yīng)與地產(chǎn)保持良好的溝通，及時索要物業(yè)相關(guān)資料，按照本操作指引共同研究，合理建議，有序開展前期物業(yè)項目的方案、圖紙評審工作。4、方法和過程控制4.1設(shè)計方案階段主要工作：針對小區(qū)布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料新技術(shù)、景觀配置、綠化配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面與地產(chǎn)具體負(fù)責(zé)該項目的設(shè)計師溝通對接以便施工藍(lán)圖的繪制能夠滿足物業(yè)需求。審查需審查的具體內(nèi)容項目根據(jù)小區(qū)周邊治安環(huán)境，小區(qū)采取封閉式、半開放式還是開放式布局，是否合理？有無小區(qū)圍墻，采用的建筑模式?小區(qū)出入口設(shè)置是否利于日后安全管理、成本控制，并與市政道路接駁順暢。車庫出入口設(shè)置位置在非臨街商鋪位置，且與市政路車輛方向一致。小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站配置的位置及面積、埋地式垃圾設(shè)備的數(shù)量。是否存在日后需物業(yè)維護(hù)的紅線外綠地管養(yǎng)問題。是否存在商業(yè)區(qū)，如有商業(yè)區(qū)，建議盡量與住宅區(qū)分開。從節(jié)約能源考慮公共區(qū)域的路燈、草坪燈是否分路控制，并采用節(jié)能光源？地下車庫面積過大，可否采用采光井的形式進(jìn)行補(bǔ)光，以減少白天燈源的開啟，同時車庫照明多路控制，以便節(jié)能。綠化面積大和水景面積、泳池面積大的小區(qū)建議采用廢水集中自動噴灌方式進(jìn)行澆灌。小區(qū)戶外公共照明可否設(shè)置太陽光伏能照明系統(tǒng)（盡量爭?。?。建筑設(shè)備房是否集中設(shè)置，是否便于日后管理。方案小區(qū)物業(yè)管理用房位置設(shè)置及面積測算：管理用房面積=2‰小區(qū)總建筑面積各功能用房的面積：小區(qū)員工宿舍區(qū)域設(shè)置和面積測算、物業(yè)食堂、物業(yè)管理倉庫、技術(shù)部維修室、保潔綠化用品室、物業(yè)會議、培訓(xùn)室等占地面積測算?？蛻舴?wù)中心盡量設(shè)置在小區(qū)中心，方便業(yè)主辦事；其它管理用房的設(shè)置考慮盡量不擾民的原則。小區(qū)內(nèi)各功能服務(wù)設(shè)施是否齊全，例如：警務(wù)室用房、社區(qū)居委會用房、社區(qū)計生醫(yī)療、社區(qū)文化、社區(qū)戶外文體設(shè)施、小區(qū)公廁等。小區(qū)會所功能設(shè)置與布局，如：餐飲、棋牌室、網(wǎng)球場、籃球場、泳池等。商業(yè)項目根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃增加排油煙和新風(fēng)，具體量參照業(yè)態(tài)的面積按照規(guī)范設(shè)置；寫字樓項目廁所排風(fēng)井道加裝引流風(fēng)機(jī)。小區(qū)幼兒園、學(xué)校位置設(shè)置需避免小區(qū)主入口和人車匯流處。小區(qū)綠化設(shè)置應(yīng)與小區(qū)其他管路設(shè)計時需錯開，例如：與給排水管道、電氣、煤氣施工管道等。針對前期開發(fā)項目中存在的問題點，作統(tǒng)計一并提交給設(shè)計師，避免新項目重復(fù)出現(xiàn)。第964頁共1416頁4．2施工藍(lán)圖評審階段4.2.1房屋本體類審圖項審圖內(nèi)容目商鋪廣告位設(shè)計方案，廣告位面積是否滿足需求；商鋪廣告牌應(yīng)統(tǒng)一規(guī)格，核心商業(yè)區(qū)的廣告燈箱與霓虹燈的設(shè)置避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。商鋪應(yīng)獨立于小區(qū)之外，車輛人行管理相互獨立。商鋪商業(yè)空調(diào)、煙道、水（供、排）電、氣設(shè)計方案，商鋪是否每戶擁有獨立計量（水電煤氣），商鋪按銷售單位配置獨立的水、電表。商戶層高超過6米，電氣容量是否提高基數(shù)的2倍。有餐飲區(qū)域的給排水管應(yīng)加大管徑，統(tǒng)一設(shè)置隔油池，污水排污井應(yīng)直排到市政管道內(nèi)。檢查陽臺欄桿高度，應(yīng)不低于1.2米，以及外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面欄門窗、桿高度。陽臺、生活陽臺功能復(fù)核露臺露臺、陽臺、院門的門上是否設(shè)置雨蓬給水、污水、雨水、空調(diào)冷凝管布置是否影響陽臺、露臺的美觀?？照{(diào)位空調(diào)位置、構(gòu)造尺寸、排水、反坎等是否滿足要求。置室內(nèi)、室外空調(diào)機(jī)及空調(diào)排水管布置是否合理高層住宅樓梯踏步尺寸(0.26~0.27米)寬度*(0.170~0.175)高度；復(fù)核樓梯凈高、凈寬。消防樓高層住宅樓梯玻璃窗建議設(shè)置為非落地玻璃窗，窗戶通風(fēng)，高度至少1.1米；高層梯間住宅消防樓梯間采用落地玻璃窗戶時，是否采用防護(hù)措施，采用護(hù)欄安裝。消防樓梯間采用人體感應(yīng)開關(guān)控制燈具的照明系統(tǒng)。底下室車庫與電梯廳應(yīng)設(shè)置殘疾人通道，通道符合國家規(guī)定。信報箱建議采用不銹鋼制作，避免后期生銹。信報箱住戶信報箱位置建議設(shè)置在單元門外側(cè)（架空層處），即利于安全管理也方便投遞員投遞。4.2.2設(shè)備設(shè)施類：審圖項審圖內(nèi)容目設(shè)備房設(shè)計位置及強(qiáng)弱電井設(shè)計大小應(yīng)滿足設(shè)備使用空間；設(shè)備房應(yīng)有備用電源。住戶電表配置，樓層電箱分布；電井內(nèi)設(shè)施布置情況公共配電應(yīng)單獨計量，各類設(shè)備控制柜應(yīng)有獨立計量裝置供配電各類電表、開關(guān)、電線設(shè)計容量及直徑寬能否滿足功率需求。配電房建議配電采用電纜溝設(shè)置，增加配電房空間。配電柜前后柜應(yīng)配備符合要求的絕緣膠墊。變壓器上端不安裝照明燈具；強(qiáng)弱電井設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井需設(shè)插座。發(fā)電機(jī)負(fù)荷應(yīng)滿足小區(qū)智能化系統(tǒng)、消防電梯、監(jiān)控中心、公共照明、公共新風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的需要；發(fā)電機(jī)排煙風(fēng)機(jī)能夠與發(fā)電機(jī)聯(lián)動并具有延時停止設(shè)置、發(fā)電機(jī)排煙不影響小區(qū)環(huán)境。柴油油箱室安裝防爆燈、設(shè)置消防沙、通風(fēng)口，油箱上有透氣孔，油箱加油口設(shè)置在裝卸柴油位置，方便加油；發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)自動補(bǔ)水裝置，設(shè)置水位標(biāo)識。從保護(hù)設(shè)備的角度出發(fā)，發(fā)電機(jī)消防設(shè)備應(yīng)考慮二氧化碳系統(tǒng)，盡量避免使用水系統(tǒng)。高壓、低壓配電室配備相應(yīng)的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手等。管網(wǎng)供水情況，水池、水箱設(shè)計要求，水箱、水池設(shè)置高低水位報警。水井各類設(shè)施設(shè)置及布置是否滿足需求。給水公共區(qū)域取水計量是否單獨計量。水泵房內(nèi)消防、給水、泳池布置，水泵房設(shè)備容量。變頻給水泵、消防泵、污水泵、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機(jī)檢修的設(shè)備應(yīng)至少按一開一備安裝設(shè)計?；S池的設(shè)置，是否在路口，便于吸糞車施工。排水設(shè)備間、泳池、水景設(shè)備排水方案。（最好直接排放到市政管網(wǎng)。）地下室的排污井、集水井應(yīng)設(shè)超高水位報警。地下室車庫四周設(shè)置排水箅子，排水箅子深度在30公分左右。電梯機(jī)房建議減少玻璃窗戶的面積，增加百葉窗面積，百葉窗應(yīng)設(shè)置兩層并做好防雨措施。電梯每層電梯廳在裝修時應(yīng)做高差為2cm的坡度處理，防止電梯廳積水流入電梯井道內(nèi)。電梯基坑應(yīng)設(shè)置排水管道，并流入車庫集水井內(nèi)。電梯轎廂采用數(shù)字式五方對講設(shè)備。消防控制中心與監(jiān)控中心位置放在一起，消防報警信號應(yīng)聯(lián)至中心。檢查圖紙施工要求和系統(tǒng)技術(shù)要求是否滿足國家規(guī)范和集團(tuán)要求。消防商鋪消防噴淋試水裝置是否設(shè)置在公共區(qū)域。消防栓系統(tǒng)水壓，噴淋系統(tǒng)水壓是否達(dá)到國家法律法規(guī)和集團(tuán)要求；是否設(shè)置消防穩(wěn)壓系統(tǒng)。結(jié)合物業(yè)管理需求和小區(qū)外部治安環(huán)境與公司安全督察部進(jìn)行對接研討合理配置智能化設(shè)備。弱電監(jiān)實現(xiàn)攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)的防雷接地能控系統(tǒng)否滿足需求；監(jiān)控中心是否設(shè)置高架防靜電地板；監(jiān)控中心是否設(shè)置UPS電源。實現(xiàn)攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)的備用電源問題。泳池設(shè)計方案，應(yīng)滿足封閉是管理要求，進(jìn)入泳池區(qū)域只有唯一通道，泳池四周應(yīng)泳池封閉。室內(nèi)外泳池應(yīng)設(shè)置浸腳池和強(qiáng)制淋浴裝置；泳池沐浴間、洗手間應(yīng)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)。泳池給、排水設(shè)計方案應(yīng)參照國標(biāo)游泳池和水上游樂池給排水設(shè)計規(guī)程2002進(jìn)行設(shè)計施工。在管道相關(guān)位置設(shè)置閥門，使部分循環(huán)泵能做為吸塵泵使用；泳池照明系統(tǒng)設(shè)計，室內(nèi)泳池照明設(shè)備不應(yīng)設(shè)置在泳池頂部，應(yīng)設(shè)置在泳池四周；室內(nèi)外泳池減少水底燈的數(shù)量。設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈，并按相關(guān)法規(guī)要求配備一定數(shù)量的滅火器。設(shè)備房應(yīng)設(shè)置對流通風(fēng)口。設(shè)備房產(chǎn)生噪聲、振動等可能影響住戶的設(shè)備房應(yīng)采取相應(yīng)的隔音減震措施。公共部公共部位防火門鑰匙通用，配電房強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。分供配電及電氣設(shè)備房應(yīng)設(shè)置防鼠措施的防鼠板。變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯等設(shè)備房應(yīng)預(yù)埋吊裝環(huán)，吊裝環(huán)的安全系數(shù)按照設(shè)備重量的2倍考慮。4.2.3小區(qū)道路、園建工程綠化清潔類：審圖審圖內(nèi)容項目景觀設(shè)計方案，減少水景面積，增加綠化景觀。景觀 景觀照明燈建議采用低壓低耗燈具，考慮后期節(jié)能降耗。水景減少水景燈等照明設(shè)備，水泵建議采用變頻設(shè)計，以便后期節(jié)能。小區(qū)車庫空間每50米設(shè)置保潔取水口，排水方案。清潔 小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計方案，垃圾房設(shè)置為壓縮式垃圾設(shè)備，滿足日后清潔、容積、通風(fēng)等。綠化園林取水點布置，取水點設(shè)計是否方便取水。園林 園林整體排水方案，重點關(guān)注防堵措施。喬木布置盡量與監(jiān)控、井蓋、綜合布線、消防、給水不發(fā)生沖突。安全防范類：圖審圖內(nèi)容項目園區(qū)圍墻設(shè)計是否合理，高度是否達(dá)到2.5-2.8米；材料選用是否耐用、牢固，是物防否采用防爬刺。苑區(qū)圍欄設(shè)計是否合理，材料選用是否耐用、牢固。單元大門設(shè)計，樓宇外圍是否需要考慮加裝防爬刺。小區(qū)監(jiān)控頭分布是否滿足需求。技防電梯轎廂應(yīng)安裝閉路監(jiān)控設(shè)備。車輛出入口監(jiān)控是否合理。外圍