電大資產(chǎn)評估復(fù)習資料匯總計算簡答題

◆AQ．A企業(yè)將一種已經(jīng)使用50年的注冊商標轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)。根據(jù)歷史資料，該項注冊商標賬面攤余價值為150萬，該廠近5年使用這一商標的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品的價格每件高0．7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。該商標目前在市場上趨勢較好，生產(chǎn)產(chǎn)品基本上供不應(yīng)求。根據(jù)預(yù)測估計，如果在生產(chǎn)能力足夠的情況下，這種商標產(chǎn)品每年可生產(chǎn)150萬件，每件可獲超額利潤0．5元，預(yù)計該商標能夠繼續(xù)獲取超額利潤的時間是10年。前5年保持目前超額利潤水平，后5年每年可獲取的超額利潤為32萬元。折現(xiàn)率為10％。要求：評估這項商標權(quán)的價值。解：前５年每年的超額利潤＝150×＝75折現(xiàn)率為10％商標權(quán)價值＝75×（Ｐ/Ａ，10％，5）＋32×（Ｐ/Ａ，10％，5）×（Ｐ/Ｓ，10％，5）＝75×＋32××＝（萬元）◆AQ、A企業(yè)把一商標許可給B企業(yè)使用，使用期為5年，B企業(yè)每件產(chǎn)品新增加利潤5元，5年內(nèi)產(chǎn)量40萬，45萬，55萬，60萬，65萬件。折現(xiàn)率14%，利潤分成率27%。求商標許可權(quán)利的價值。解：B企業(yè)5年內(nèi)新增利潤：40×5=200萬，45×5=225萬，55×5=275萬，60×5=300萬，65×5=325萬；評估價值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）＝200×27％×0.877＋225×27％×＋275×27％×＋300×27％×＋325×27％×◆BP．被評估設(shè)備為l995年從英國引進設(shè)備，進口合同中的FOB價格是20萬英鎊。2001年評估時英國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備，其替代產(chǎn)品為國內(nèi)其他企業(yè)1999年從英國進口設(shè)備，價格為CIF30萬英鎊。被評估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生將近的企業(yè)均屬于進口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)按CIF價格0．8％計，國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3％計算，安裝調(diào)試費含在設(shè)備價格中不需另行計算，被評估設(shè)備尚可使用5年，年營運成本比其替代設(shè)備超支2萬元人民幣，被評估設(shè)備在企業(yè)的正常投資報酬率為10％，評估時英鎊與美元的匯率為1．4：1，人民幣與美元的匯率為8：1。注：CIF為到岸價，F(xiàn)ＯB為離岸價。被評估設(shè)備重顯成本＝（設(shè)備CIF價格十銀行手續(xù)費）×（1＋國內(nèi)運雜率）要求：根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進口設(shè)備的重置成本、設(shè)備的成新率、功能性貶值及評估價格。解：替代設(shè)備的ＣＩＦ價＝30××8＝336重置成本＝（336＋336×％）×（1＋3％）＝設(shè)備已使用６年成新率＝5÷（5＋6）＝％功能性貶值＝2×（１－３３％）×（Ｐ/Ａ，10％，5）＝×（１－－５）＝設(shè)備評估值＝×％－＝7（萬元）◆1998年4月，購置價為200萬元，在不停產(chǎn)的情況下，于2000年4月對該設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬元給設(shè)備增添了一個深加工配套裝置。2008年4月進行評估，2008年4月該設(shè)備由于操作上的原因設(shè)備傳動齒輪嚴重受損。經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測，認定該設(shè)備更換傳動齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動齒輪的價值約占設(shè)備重置成本的2％，傳動齒輪的現(xiàn)行購買價格為5萬元。調(diào)換費用(包括因調(diào)換而造成的停產(chǎn)損失)約2萬元。評估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設(shè)備1998年的定基物價指數(shù)為106％，2000年的定基物價指數(shù)為108％，2008年的定基物價指數(shù)為118％。要求：(1)計算被評估設(shè)備的重置成本；(2)計算該設(shè)備的有形損耗(或成新率)及評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))解：(2)加權(quán)投資年限××8)÷÷239.03=9.86(年)×％％評估值×％)=115.74(萬元)◆DP．待評估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積為500平方米，建筑面積為2000平方米，月租金為6萬元，設(shè)定建筑物還原利率為10%，尚可使用年限為50年，土地還原利率為8%，房產(chǎn)稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用年總計劃18萬元，建筑物價格依成本法求得為150萬元，試運用收益現(xiàn)值法估算該寫字樓所占基地的公平市場價值。解：房地產(chǎn)年總收入＝6×12＝72房地產(chǎn)年總費用＝18房地產(chǎn)年純收益＝72－18＝54建筑物年純收益＝150×10％＝15土地使用權(quán)年純收益＝54－15＝39土地使用權(quán)評估值＝39×（Ｐ/Ａ，8％，50）＝39×＝（萬元）◆DP．待評估地產(chǎn)為一商業(yè)空地,面積為200平方米,要求評估2001年5月的公平市場價。評估人員搜集有關(guān)資料選出的三個參照物有關(guān)情況如下：參照物情況表參參照物項目ABC待評對象單價（元/平方米）120011001250交易日期2000年11月2000年5月2000年8月2001年5月剩余使用年限35303530交易因素正常正常正常區(qū)域因素打分值898685容積率因素相關(guān)系數(shù)根據(jù)調(diào)查,2000年5月至2001年5月,土地價格平均每月上漲1%，除上表列示的個別因素外，其他個別因素相同。求待評估地產(chǎn)的地價。解：該題土地的資本化率為10％，待評估對象區(qū)域因素分值為100對各個交易案例進行因素修正評估值＝參照物成交價×(待評估土地時間指數(shù)/參照物土地時間指數(shù))×(待評估土地交易情況/參照物土地交易情況)×(待評估土地容積率/參照物土地容積率)×(待評估土地區(qū)域因素/參照物士地區(qū)域因素)×(待評估土地的使用年限因素)/參照物土地的使用年限因素土地交易情況均正常無需修正。與參照物Ａ比評估值為：1200×（）×(1.1/1.12)×(100/89)×-30-35與參照物B比評估值為：1100×（）×(1.1/1.25)×(100/86)×-30-30與參照物C比評估值為：1250×（）×(1.1/1.20)×(100/85)×-30-35評估值為（＋＋）/3＝（元/m2）總價值＝200×＝270740元1、某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米4萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米1萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？答（1）該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。

900×4＝3600（萬元）（5分）（2）依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑物費用后的價值。（5分）2、某城市有一種住宅用地500m2需要評估,評估基準日為1994年10月31項目待估土地比較案例A比較案例B比較案例C比較案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期評估基準日成交價格1000元/m21200元/m21400元/m21000元/m2容積率23342區(qū)域條件位置0-2%+3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-1%00交通0-2%0+2%0個別條件地勢0-2%+1%+3%-2%形狀0000+1%其他00-2%0-2%以1993年1月的城市地價指數(shù)為100％,以后每月上漲數(shù)均為1%.容積率修正系數(shù)如下表:容積率12345修正系數(shù)1幾塊宗地的剩余使用年限均為40年.要求:根據(jù)以上資料估算該住宅用地的單位地價和總地價.1、確定地價指數(shù)待估宗地：100＋21＝121；案例A：100＋9＝109案例B：100＋11＝111案例C：100＋3＝103案例D：100＋19＝1193、運用算術(shù)平均法確定待估地塊價格（1023.16+1116+1214.52+1060.90）/4=1103.64()總地價＝5000×1103.64=551822元◆—待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，1～2層為商用房，共2000平方米，3～14層共12000平方米用于住宅。預(yù)計共需2年時間完成(到2011年8月)，第一年投入60％的總建筑費，第二年投入40％的總建筑費?？偨ㄖM1000萬元，專業(yè)費為總建筑費的6％，利潤率為20％，租售費用及稅金綜合為售樓價的5％。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計當時售價，商業(yè)樓4000/平方米，住宅樓要求：(1)以評估基準點2009年8月為時間點，計算總樓價：(2)計算該時點的總建筑費；(3)計算該對點的專業(yè)費；(4)計算該時點的稅費：(5)計算該時點的利潤和地價。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)(提示公式：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利潤-稅費)解：=8000000×O.8264+2400000O×O.8264=26444800(元)=6000000÷1.0488+4000000÷1.1537=9187930(元)(3)總專業(yè)費=總建筑費×6％=9187930×6％=551276(元)(4)稅費=26444800×5％=1322240(元)(5)利潤=地價×20％+(9187930+551276)×20％地價地價=26444800-9187930-5512地價即：×地價=13435513地價=11196261(元)利潤×11196261=4187093(元)◆JQ．甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系5年前從外部購入，賬面成本80萬元，5年間物價累計上升10％，該專利法律保護期20年，已過6年，尚可保護14年。經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400％，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12．5％，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來5年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10％要求：（1）根據(jù)約當投資量計算利潤分成率；（2）根據(jù)上述資料確定該專利評估價值（不考慮商品勞務(wù)稅因素）；解：無形資產(chǎn)的重置成本＝80×（1＋10％）＝88無形資產(chǎn)的約當投資量＝88×（1＋400％）＝440購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本＝4000購買方的約當投資量＝4000（1＋％）＝4500無形資產(chǎn)的利潤分成率＝440÷（4500＋440）＝％未來各年的稅后利潤折現(xiàn)值計算年度稅后利潤折現(xiàn)系數(shù)［（1＋r）-n］折現(xiàn)值1（500－400）×（1－33％）×20＝13402（500－400）×（1－33％）×20＝13403（450－400）×（1－33％）×20＝6704（450－400）×（1－33％）×20＝6705（430－400）×（1－33％）×20＝402合計無形資產(chǎn)評估值＝×％＝（萬元）◆JS.簡述市場法的含義及其應(yīng)用的前提條件。答：市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場應(yīng)用的前提條件：(1)需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。(2)參照物及其被評估資產(chǎn)可比較的指標，技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。◆JS、假設(shè)有一套機器設(shè)備，已使用5年，現(xiàn)在市場上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價格為250000元，預(yù)計全套設(shè)備的的殘值率為4%，這種設(shè)備的折舊年限為12年。使用現(xiàn)行市價法確定設(shè)備的評估價格。評估值為250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元◆JQ、甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進行長期投資，該設(shè)備價值50萬元，折舊率為5%，投資期限為10年，評估時剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來五年內(nèi)收益分別為4萬元、5萬元、6萬元、7萬元、8萬元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為12％，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評估值。12%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為解：評估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0萬元◆JQ、甲企業(yè)去年購入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票300股，每股面額100元，乙企業(yè)發(fā)行時承諾5年后優(yōu)先股持有者可按1：20轉(zhuǎn)換成乙企業(yè)的普通股股票。優(yōu)先股股息率為15%，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時的價格為5元/股，預(yù)計股價上漲率為10%。企業(yè)適用的折現(xiàn)率為10%。評估優(yōu)先股的價值。(假設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年)解：轉(zhuǎn)換時普通股的市場價格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入=300×20×8.055=48330元評估價值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3.170+48330×◆JZ．甲自行車廠將“飛云牌”自行車的注冊商標使用權(quán)通過許可使用合同給乙廠使用，使用時間為5年。雙方約定由乙廠每年按使用該商標新增利潤的27％支付給甲廠為商標使用費。評估資料如下：（1）預(yù)測使用期限內(nèi)新增利潤總額取決于每輛車可新增利潤和預(yù)計生產(chǎn)車輛數(shù)。根據(jù)評估人員預(yù)測：預(yù)計每輛車可新增凈利潤5元，第一年生產(chǎn)自行車40萬輛，第二年將生產(chǎn)45萬輛，第三年將生產(chǎn)55萬輛，第四年將生產(chǎn)60萬輛，第五年將生產(chǎn)65萬輛。（2）分成率。按許可合同中確定的按新增利潤的27％分成。（3）假設(shè)確定折現(xiàn)率為14％。要求：（1）確定每年新增凈利潤；（2）評估該注冊商標使用權(quán)價值。解：各年新增凈利潤折現(xiàn)值計算年度新增凈利潤折現(xiàn)系數(shù)［（1＋r）-n］折現(xiàn)值15×40＝200245×5＝225355×5＝275460×5＝300565×5＝325合計該注冊商標使用權(quán)價值為×27％＝（萬元）◆MQ、某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為150000平方米，土地取得費用為45.2元/平方米，土地開發(fā)費為：50元/平方米，稅費為49.1元/平方米，投資的資金月利率為0.915%，土地的開發(fā)周期為2年，假設(shè)土地的取得費、開發(fā)費、稅費均為均勻發(fā)生，投資利潤率為10%，土地所有權(quán)收益率為15%。試評估該宗地的價格。解：1）土地的取得費用=45.2元/平方米2）土地開發(fā)費為：50元/平方米3）稅費為元/平方米4）投資利息=（45）×元/平方米5）資金利潤=（45）×元/平方米6）土地成本=45元/平方米7）土地所有權(quán)收益元/平方米8）土地價格=（）×150000=30105000元◆MQ、某企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場預(yù)測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，并假定從6年開始，以后各年收益額均為15萬元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營風險情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10％，。采用單項資產(chǎn)評估方法，評估確定該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估之和（包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)）為90萬元。要求：試確定該企業(yè)商譽評估值。折現(xiàn)率10%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)解：商譽的評估價值＋＋＋＋＋萬元1．某資產(chǎn)在未來6年中每年末的凈收益分別為400、420、440、460、460、460萬元，在第6年末，可轉(zhuǎn)讓給其他持有者，轉(zhuǎn)讓價格為2000萬元，市場利率12％。計算該資產(chǎn)的價值(復(fù)利系數(shù)值見后已知條件)。解：V＝400(P／F，12％，1)+420(P／F，12％，2)+440(P／F，12％，3)+460(P／F，12％，4)+460(P／F，12％，5)+460(P／F，12％，6)+2000(P／F，12％，6)＝2804．75萬元

◆MQ．某企業(yè)有一種設(shè)備，擬用于某合資企業(yè)并作價折股，該設(shè)備的原值為200000元，壽命期為10年，已使用6年，凈值為90000元，年生產(chǎn)能力為1500件，年運營費用為15000元。為評估這一資產(chǎn)的價值，有一規(guī)格、型號相似的但性能不同的全新設(shè)備可作參考，該全新設(shè)備的市價為40萬元，使用壽命為12年，生產(chǎn)能力為年2000件，年運營費用為12000元，折現(xiàn)率按12％計算。評估這一資產(chǎn)的價值。

已知：(P／F，12％，1)＝0．8929

(P／F，12％，2)＝0．7972

(P／F，12％，3)＝0．7118

(P／F，12％，4)＝0．6355

(P／F，12％，5)＝0．5674

(P／F，12％，6)＝0．5066

(A／P，12％，12)＝0．1614

(P／A，12％，12)＝6．194

(P／A，12％，4)＝3．0374

解：估算過程如下：

(1)購置全新設(shè)備的年金為：40(A／P，12％，12)＝40×0．1614＝6．456萬元

(2)全新資產(chǎn)每年的費用為：設(shè)備年金+每年營運費用＝6．456+1．2＝7．656萬元

(3)擬評估資產(chǎn)與全新資產(chǎn)的功能比率為1500／2000×100％＝75％

(4)擬評估資產(chǎn)的年總費用為：7．656×75％＝5．742萬元

(5)購置擬評估資產(chǎn)的年金成本為年總費用一年營運費用＝5．742—1．5＝4．242萬元

(6)擬評估資產(chǎn)的重置價值為：年金成本(P／A，12％，12)＝4．242×6．194＝26．275萬元

(7)若擬評估資產(chǎn)尚可使用4年(10—6)，則擬評估資產(chǎn)的價值為：

年金(P／A，12％，4)＝4．242×3．0374＝12．8847(萬元)◆MQ.某企業(yè)許可一項技術(shù)給聯(lián)營企業(yè)使用．該技術(shù)的重置成本為200萬元，適用的成本利潤率為400％；聯(lián)營企業(yè)其它投資的重置成本為5000萬元，適用的成本利潤率為10％。該技術(shù)已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，該產(chǎn)品成本為120元/件，該產(chǎn)品價格在甲類地區(qū)為180元/件，乙類地區(qū)為170元/件，丙類地區(qū)為160元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬件，其中甲類地區(qū)為8000件，乙類地區(qū)為7000件，丙類地區(qū)為5000件。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟壽命為8年，售價和成本變化不大，故不考慮其變化(折現(xiàn)率為12％，所得稅率為25％)。要求：計算該項技術(shù)的利潤分成率和評估值。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)解：(1)計算技術(shù)的約當投資量2000000×(1+400％)=10000000(元)(2)計算購買方的約當投資量50000000×(1+10％)=55000000(元)(3)計算利潤分成率10000000÷(10000000+55000000)=15％(4)該產(chǎn)品的平均價格(180×8000+170×7000+160×5000)÷20000=171.5(元)(5)年利潤額(171.5-120)×2000O×(1-25％)=772500(元)(6)評估值◆MQ．某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計提出折舊20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)有同類標準資產(chǎn)比較，每年將多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估解：更新重置成本480設(shè)備利用率＝50400/57600＝％已使用年限20實體性貶值率＝20×（20×＋8）＝％實體性貶值＝480×％＝功能性貶值＝3×（１－33％）×（Ｐ/Ａ，10％，8）＝3××（１－－８）＝評估值＝480－－＝（萬元）◆MQ．某企業(yè)原為國有中型企業(yè)，現(xiàn)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的收益如下：單位：萬元項目年份20032004200520062007銷售收入4437．64705．85213．85473．95730．9銷售稅金670．8704．9746．6775．1813．5銷售成本23502500270029003100其中：折舊385410442475508其他費用200．9211．7222．4233223．7營業(yè)利潤1215．91289．21544．81565．81593．6營業(yè)外收入88888營業(yè)外支出9095100105110利潤總額1133．91202．21452．81468．81491．6所得稅374．2396．7479．4484．7492．2凈利潤759．7805．5973．4984．1999．4追加投資655．2425．4454．1521541從未來第6年起，預(yù)計以后各年現(xiàn)金凈流量均為1000萬元。根據(jù)該企業(yè)具體情況，確定折現(xiàn)率及資本比率均為9％。評估人員還分別對該企業(yè)的各項單項資產(chǎn)分別評估，合計為3000萬元。提示：凈現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊－追加投資。要求：（1）從凈現(xiàn)金流量的角度計算該企業(yè)的評估價值；（2）計算該企業(yè)改組形成的商譽；解：各年的凈現(xiàn)金流量及評估值計算如下：年度凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)［（1＋r）-n］評估值2003年＋385－＝2004年＋410－＝2005年＋442－＝2006年＋475－521＝2007年＋508－541＝2008年和以后年度1000（×）＝該企業(yè)的評估價值＝＋＋＋＋＋7＝（萬元）商譽價值＝－3000＝（萬元）◆MQ．某企業(yè)因原有的設(shè)備陳舊，生產(chǎn)率低，欲重新購置一臺新設(shè)備，要求對原有的設(shè)備進行評估。有關(guān)資料如下：（評估基準日為2001年8月1日）（1）項目原有設(shè)備擬購置設(shè)備月產(chǎn)量單件工資資產(chǎn)剩余使用年限10000件1．20元5年10000件0．8元10年（2）該原有設(shè)備購建于1993年，原值500000元，1995年和1998年進行了兩次更新改造，當年投資分別為50000元和30000元。若1993年至2001年每年物價上升率為8％。（3）該原有設(shè)備至評估日已提折舊200000元。（4）該企業(yè)所得稅率為33％，折現(xiàn)率為10％。要求：（1）根據(jù)上述資料，提出應(yīng)采用的評估方法及依據(jù)；（2）計算被評估設(shè)備的成新率；（3）計算被評估設(shè)備的功能性貶值；（4）計算被評估設(shè)備的評估價值；（5）會計能否根據(jù)評估結(jié)果登記入賬？為什么？解：（１）根據(jù)可利用的歷史數(shù)據(jù)，設(shè)備的各種損耗是已知而且必要，所以可用成本法對該舊設(shè)備進行評估。（２）成新率＝尚可使用的年限/(加權(quán)投資年限＋尚可使用的年限)現(xiàn)行重置成本＝50×（Ｓ/Ｐ，8％，８）＋5×（Ｓ/Ｐ，8％，6）＋3×（Ｓ/Ｐ，8％，3）＝＋＋＝加權(quán)投資年限＝（×8＋×6＋×3）＝＝成新率＝5/（5＋）＝％（３）設(shè)備的功能性貶值＝（－）×10000×（１－33％）×（Ｐ/Ａ，10％，5）/10000＝（４）設(shè)備的評估值＝×％－＝（萬元）（５）會計記賬為歷史成本記賬原則，會計上一般不能按評估價值入賬?！鬗Q.某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于1996年10月，帳面原值為750萬元，評估基準日為2001年10月。經(jīng)調(diào)查得知，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)在1996年和2001年分別為100%和140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用5年，和當前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗4萬度，每度電按0。6元計算。（所得稅率為33%，折現(xiàn)率為10%，年限為五年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3。7908）要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本（2）計算該設(shè)備的實體性貶值額、（3）功能性貶值額（4）確定設(shè)備的評估價值（小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）1）重置成本＝750×140％／100％＝1050萬元2）實體性貶值率＝5／10＝50％實體性貶值額＝1050×50％＝525萬元3）功能性貶值額＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元34）評估價值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元3148.7+6979.56=10128.26(萬元)◆MQ某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè)，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年,在使用期間該資產(chǎn)的利用率為87.5%。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為500萬元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)相比，每年多支出營運成本4萬元。（該企業(yè)適用的所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%。年限為8年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.3349）要求:試確定該設(shè)備的重置成本、成新率、實體性貶值額、功能性貶值和評估價值。解：1）重置成本＝500萬元2）實體性貶值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63%實體性貶值額=500×68.63%=343.15萬元；成新率＝1－68.63%＝31.37%3）功能性貶值=4×（1－33%）×◆MQ.某企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需評估。經(jīng)預(yù)測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩(wěn)定在200萬元的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無形瓷產(chǎn)，其評估值分別為180萬元、830萬元和480萬元．該企業(yè)負債的評估價值為20萬元。若折現(xiàn)率與資本化率均為10％。要求：計算該企業(yè)的商譽價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))解：(1)采用收益法計算企業(yè)整體價值：=1804.54(萬元)(2)計算商譽價值：商譽價值=1804.54-(180+830+480-20)=334.54(萬元)◆R?答：應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預(yù)計壞賬損失首先，確定應(yīng)收賬款賬面價值。評估時可以根據(jù)債權(quán)資產(chǎn)的內(nèi)容進行分類，并根據(jù)其特點內(nèi)容采取不同的方法進行核實。其次，確認已確定的壞賬損失。已確定的壞賬損失是指評估時債務(wù)人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而確實無法收回的應(yīng)收賬款。第三，確定預(yù)計壞賬損失。應(yīng)對應(yīng)收賬款回收的可能性進行判斷，一般可以根據(jù)企業(yè)與債務(wù)人的業(yè)務(wù)往來和債務(wù)人的信用情況將應(yīng)收賬款分為幾類，井按分類情況估計應(yīng)收賬款回收的可能性?！鬚G．評估設(shè)備為1989年從德國引進的設(shè)備，進口合同中的F0B價格為25萬馬克。1994年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報價為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進口替代設(shè)備的CIF價格為30萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實際成交價不能為報價，境外運雜費約占FOB價格的5%，保險費約占FOB價格的0.5%,被評估設(shè)備所在企業(yè),以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于免進口關(guān)稅、增值稅的單位，銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計,國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費的3%計,安裝調(diào)試費含在設(shè)備價格中,被評估設(shè)備尚可使用5年,年運營成本比其替代設(shè)備超支2萬元,被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%,評估時馬克與美元的匯率為1.5馬克:1美元,人民幣與美元的匯率為8元人民幣:1美元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算該進口設(shè)備的續(xù)用價值。（按使用年限確定成新率）解：ＣＩＦ價格＝30萬馬克＝30÷×8＝160（萬元）銀行手續(xù)費＝160×％＝國內(nèi)運費費＝（160＋）×3％＝重置成本＝160＋＋＝已使用年限＝5實體性貶值率＝5÷（5＋5）＝50％功能性貶值＝2×（1－33％）×（Ｐ/Ａ，10％，5）＝×（１－－５）＝續(xù)用價值＝×50％－＝（萬元）◆QY．企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來五年的收益額分別為13萬元，14萬元、11萬元、12萬元、和15萬元。根據(jù)銀行利率用風險情況確定其折現(xiàn)率為10%。在持續(xù)經(jīng)營的情況下用年金化法確定企業(yè)的重估價值。如果采用單項資產(chǎn)評估方法，確定該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估價值之和（包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)）為90萬元，請確定該企業(yè)商譽的評估值是多少？解:評估值＝13÷＋14÷2＋11÷3＋12÷4＋15÷5＝商譽價值＝90－49.16＝40.84（萬元）◆QY．企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料：（1）該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為800萬箱和200萬箱；（2）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國外引進，賬面價格為400萬元，已使用2年，尚可使用9年，2年累計通貨膨脹率為10%；（3）該技術(shù)轉(zhuǎn)讓對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大的影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價格下降，在以后9年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為70萬元，增加開發(fā)以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為30萬元。試評估該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額標準。解：轉(zhuǎn)讓成本分攤率＝200/（200＋800）＝20％重置成本凈值＝400×（1＋１０％）×9/（９＋２）＝360機會成本＝70＋30＝100轉(zhuǎn)讓最低收費評估值＝360×20％＋100＝172（萬元）◆YZ.已知某廠的一臺設(shè)備已經(jīng)使用5年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%，仍有10年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90萬元。但由于技術(shù)進步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約材料2公斤，預(yù)計該廠未來10年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品20萬件，A材料前五年的價格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評估價值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現(xiàn)率15%，年限為5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522，折現(xiàn)率為15%，年限為10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188）解：成新率=10÷（10+5）×100%=66.67%功能性貶值的計算： 先計算年超額運營成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8（萬元）后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（萬元）再計算年凈超額運營成本：前五年：每年8×（1－33%）=5.36（萬元）×（1－33%）=6.43（萬元）最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額：5．36×××0.4972=28.69（萬元）評估價值=90×66.67%－28.69=31.31萬元，◆YZ已知某廠的一臺設(shè)備，資產(chǎn)的功能與價值存在線性關(guān)系，若重置全新的同類機器設(shè)備，價值為500萬元，年產(chǎn)量為500件，被評估設(shè)備的產(chǎn)量為400件。該設(shè)備已經(jīng)使用6年，設(shè)備的利用率為100％，仍有9年的使用壽命。但由于技術(shù)進步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1件產(chǎn)品，可節(jié)約甲材料2公斤，預(yù)計在未來的9年內(nèi)，甲材料在前五年的價格保持在200元／公斤，從第六年起上漲20％，（該企業(yè)適用的所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%。年限為5年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.791，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.621，年限為4年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.170）要求：1）計算資產(chǎn)重置成本2）計算實體性貶值額3）計算功能性貶值4）計算評估值（不考慮經(jīng)濟性貶值因素）解：1）資產(chǎn)的重置成本＝500×400÷500＝400萬元2）確定實體性貶值率=6÷15＝40％實體性貶值額＝400×40％＝160萬元3）功能性貶值=400×2×200××3.791＋400×2×240×××0.621元4）評估值=4000000－1600000－＝元◆YZ、一住宅樓，建筑面積為5000平方米。預(yù)計建設(shè)期為1年，建筑費為3000元／平米，專業(yè)費為建筑費的10％，地價、建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計售價：9000元／平米，銷售管理費為樓價的2.5％，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行貸款利率6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為10％。求：地價。解：樓價＝5000×9000＝4500萬元元；建筑費＝3000×5000＝1500萬元；專業(yè)費＝15000000×10％＝150萬元；銷售管理費＝4500萬×2.5％＝112.5萬；稅費＝4500萬×6.5％＝292.5萬；利潤＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費）×利潤率＝（地價＋1650萬）×10％=0.1地價+165萬；利息＝（地價＋1650萬）×6％=0.06地價+99萬；地價＝4500－1650－112.×地價－165－0.06×地價－99萬；地價＝2181萬÷考核手冊作業(yè)答案，要貼在書上案例8◆i)評估思路：該宗地屬于待開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用地。由于市場上交易案例不足，難以采用市價法，也無法預(yù)測該宗地獨立的收益，不宜采用收益現(xiàn)值法，用重置成本法也不盡合理，故應(yīng)選擇預(yù)期開發(fā)法，即假設(shè)該宗地開發(fā)完成后，從房地產(chǎn)總價值中扣除房產(chǎn)價值后的余額，就是土地使用權(quán)價格了。ii)預(yù)測開發(fā)后總收益。①旅館現(xiàn)值：由于宗地開發(fā)后，旅館、商餐、健身娛樂部分預(yù)計可馬上出售，可按2年后收益折現(xiàn)。旅館現(xiàn)值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元）商餐、健身、娛樂用房現(xiàn)值：（6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝142801920（元）合計：383780160元合計：383780160元。②物業(yè)出租收益現(xiàn)值：對于寫字樓和公寓的出租收入，是發(fā)生開發(fā)完成后40年，屬于遞延年金。因此，折現(xiàn)時應(yīng)進行2次折現(xiàn)。100×（4000+10000）×（1-0.2）××（1-10％）×12÷10％×[1-（1）40]×（1+10％）-21+10％=261850909(元)項目開發(fā)總收入：383780160＋261850909=645631069（元）?！鬷ii)預(yù)測開發(fā)總成本。由于建筑安裝工程費分兩年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在計算開發(fā)總成本現(xiàn)值時，第一年投入的年限應(yīng)為0.5年，第二年投入的年限就為1.5年。①項目開發(fā)總成本=項目開發(fā)總收入383780160+316839600＝700619760（元）①項目開發(fā)總成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％（1+10％）0.5（1+10％）＝230400000+153600000＝219428571+133565217＝352993789（元）②專業(yè)費及其他費用=352993789×10％=35299378.90(元)③各種稅費=645631069×10％=64563106.90(元)④開發(fā)商利潤=(地價＋352993789＋35299379)×20％=地價×20％＋388293168×20％=地價×20％＋77658634⑤投資利息因在項目收入及項目開發(fā)費用方面都將其換算為現(xiàn)值，即已從折現(xiàn)率體現(xiàn)，故不再考慮投資利息了。⑥地價=645631069－352993789－35299379－6456310690－0.2×地價－77658634地價==95930133.42(元)土地單價=95930133.42/10000=9593(元)樓面地價=9593/8=1199.13(元)iv)會計處理：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)95930133.42貸：實收資本95930133.42◆案例13確定每年新增凈利潤為：第一年：40×5＝200（萬元）第二年：45×5＝200（萬元）第三年：55×5＝200（萬元）第四年：60×5＝200（萬元）第五年：65×5＝200（萬元）計算出每年新增凈利潤的折現(xiàn)值。每年新增凈利潤的折現(xiàn)值年份新增凈利凈利潤額折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值(萬元)12002225327543005325合計按27%的分成率計算確定的商標使用權(quán)評估值為:×27%≈237.78(萬元)會計分錄:由于只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán),無需結(jié)轉(zhuǎn)賬面成本.◆案例14采用收益法確定該企業(yè)整體評估值.企業(yè)整體評估值=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7531+12×0.6820+15×0.6209+(15/10%)×=142.2847(萬元)因為該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估值之和為90萬元,由此以確定商譽評估值,即:商譽的價值=142.2847-90=52.2847(萬元)最后確定該企業(yè)商譽評估值為52.3萬元.會計分錄:借:無形資產(chǎn)—◆案例15商譽的價值=(200000-800000×20%)÷20%=40000÷20%=200000(元)或商譽的價值=800000×[(200000÷800000)-20%]20%=800000×(25%-20%)÷20%=200000(元)該企業(yè)評估商譽后,不能入賬,因為商譽與作為整體的企業(yè)有關(guān)因而它不能單獨存在,也不能與企業(yè)可辨認的各種資產(chǎn)分開出售.因此只有企業(yè)在購買另一個企業(yè)時,才能將商譽作為無形資產(chǎn)入賬.◆案例24單位:元拖欠時間應(yīng)收金額預(yù)計壞賬率壞賬金額備注未到期3040001$3040半年14300010%14300一年20240015%30360二年10700025%26750三年以上10160043%43688合計858000-118138應(yīng)收賬款評估值=858000-118138=739862(元)◆案例25按預(yù)期收益法,即收益折現(xiàn)值之和加上年金本化價格現(xiàn)值法計算,企業(yè)的總體資產(chǎn)價值為10128萬元.企業(yè)總體資產(chǎn)估價的步驟為:計算未來5年企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和448.9+665.3+742.1+664.2+628.2=3148.7(萬元)從未來第六年開始,計算永久性現(xiàn)金流量現(xiàn)值將未來永久性收益折成未來第五年的現(xiàn)值:=第五年收益÷折現(xiàn)率÷9%=10737.78(萬元)按第五年的折現(xiàn)率系數(shù)將上式計算的現(xiàn)值折成凈值:×0.65=6979.56(萬元)企業(yè)資產(chǎn)的總評估價格:四、案例分析◆案例1（1）-（2）略（3）評估價值=[（）×[1-（）35]=232.21（萬元）（4）評估價值=[]=250（萬元）（5）評估價值=[×[1-（）35]=170.27（萬元）◆案例2（1）~（4）略（5）成新率的計算①車床資產(chǎn)利用率=10×360×7/（10×360×8）×100%=87.5%即實際使用年限為8.75年。②成新率=5/（8.75+5）=36.36%（6）車床的評估價值的計算，根據(jù)題目已知資料，應(yīng)采用功能價值法。①車床的重置成本=（8000/10000）×80000=64000（元）②車床的評估價值=64000×36.36%=23270.40（元）四、案例分析◆案例1（1）乙公司的會計處理：①資產(chǎn)評估結(jié)果的會計分錄：借：長期股權(quán)投資2000000固定資產(chǎn)20000000貸：應(yīng)收帳款3000000存貨8000000累計折舊8000000無形資產(chǎn)1000000長期借款500000遞延稅款500000資本公積1000000②2002年4月分紅借：應(yīng)付利潤10000000貸：銀行存款10000000借：利潤分配10000000貸：應(yīng)付利潤10000000（2）甲公司的會計處理：①取得長期股權(quán)2001年9月30日乙公司所有者權(quán)益總額=10000+2100+800=12900（萬元）股權(quán)投資差額=16000-12900=3100（萬元）借：長期股權(quán)投資——乙公司（投資成本）129000000長期股權(quán)投資——乙公司（股權(quán)投資差額）31000000貸：銀行存款160000000②2002年4月收到乙公司分來利潤1000萬元因為甲公司從2001年1月1日起享受乙公司的全部利潤分配權(quán)，且設(shè)乙公司分紅沒有超過2001年全年凈利潤，會計分錄為：借：銀行存款10000000貸：長期股權(quán)投資——（損益調(diào)整）10000000③年末進行損益調(diào)整借：長期股權(quán)投資——乙公司（損益調(diào)整）8000000貸：投資收益8000000④年末攤銷股權(quán)投資差額2001年年末應(yīng)攤銷額=3100÷10÷12×3=77.5（萬元）借：投資收益775000貸：長期股權(quán)投資——乙公司（股權(quán)投資差額）7750002002年年末應(yīng)攤銷額=3100÷10÷12×12=310（萬元）借：投資收益3100000貸：長期股權(quán)投資——乙公司（股權(quán)投資差額）3100000◆案例21、庫存現(xiàn)金與日記賬無誤，評估值應(yīng)確認為5000元。2、銀行存款日記帳與銀行對帳單余額不符，應(yīng)以調(diào)整未達帳項后的實有數(shù)確認評估值。銀行存款余額調(diào)節(jié)表項目金額項目金額企業(yè)銀行存款日記帳余額加：銀行已收，企業(yè)未收減：銀行已付，企業(yè)未付3800004200015000銀行對帳單余額加：企業(yè)已收，銀行未收減：企業(yè)已付，銀行未付3700004600011000調(diào)節(jié)后余額407000調(diào)節(jié)后余額407000銀行存款評估價值應(yīng)為407000元。3、應(yīng)收帳款按函詢查核后的核實數(shù)確認，即余額應(yīng)為600000元，預(yù)計發(fā)生的壞賬為：108000×1%+20000×5%+142000×10%+（272000-30000）×20%+78000×30%+10000×40%=92080（元）應(yīng)收帳款評估價值=600000-98080=507920（元）l4、應(yīng)收票據(jù)評估價值200000-200000×6‰×4=195200（元）5、待攤費用評估價值①應(yīng)預(yù)留財