房?jī)r(jià)與失業(yè)率的關(guān)聯(lián)性研究

房?jī)r(jià)與失業(yè)率的關(guān)聯(lián)性研究

一、引言房地產(chǎn)價(jià)格與失業(yè)率的變化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的強(qiáng)烈沖擊波，困擾著政府決策部門(mén)的思維視野，影響著國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀進(jìn)程，因而成為理論界和政府部門(mén)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)外關(guān)于房?jī)r(jià)和失業(yè)率關(guān)聯(lián)性的研究，大多游離在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)、房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)就業(yè)的影響等方面。在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)度研究方面，李江帆（2004）通過(guò)計(jì)算國(guó)內(nèi)各大產(chǎn)業(yè)的綜合就業(yè)系數(shù)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)系數(shù)（行業(yè)的就業(yè)系數(shù)＝該行業(yè)的人數(shù)／該行業(yè)的增加值）為1127人／億元，并得出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)的帶動(dòng)能力是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中最低的結(jié)論。田霄燕（2003）通過(guò)計(jì)量分析，得出房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為0.029（即房地產(chǎn)投資每增加1億元，就業(yè)人數(shù)增加0.029萬(wàn)人），并認(rèn)為雖然直接就業(yè)帶動(dòng)系數(shù)不高，但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，其間接帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)就業(yè)的能力很強(qiáng)。在房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)就業(yè)影響研究方面，沈悅（2006）通過(guò)實(shí)證分析國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市住宅價(jià)格和在職職工人數(shù)的關(guān)系，得出了住宅價(jià)格每上升10％，城市在職職工數(shù)平均要下降2.3％的結(jié)論，并進(jìn)而認(rèn)為，住宅價(jià)格的上漲會(huì)帶來(lái)個(gè)人和企業(yè)成本的增加，而勞動(dòng)力市場(chǎng)均衡取決于個(gè)人和企業(yè)兩者之間力量的大小。理論界對(duì)房?jī)r(jià)與失業(yè)率關(guān)聯(lián)問(wèn)題的研究，要么集中于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)就業(yè)貢獻(xiàn)的研究，沒(méi)有涉及房?jī)r(jià)對(duì)就業(yè)的影響，更沒(méi)有系統(tǒng)分析房?jī)r(jià)對(duì)就業(yè)的短期影響和長(zhǎng)期影響；要么只是研究房?jī)r(jià)對(duì)就業(yè)的影響，單向度分析房?jī)r(jià)對(duì)就業(yè)的作用，對(duì)就業(yè)是否影響房?jī)r(jià)這一問(wèn)題未能涉及。作為自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的載體，香港社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制完善，市場(chǎng)發(fā)育成熟，房?jī)r(jià)和失業(yè)率比較真實(shí)地反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)的供求狀況?；诖?，本文以香港為例證，對(duì)房?jī)r(jià)與失業(yè)率的關(guān)聯(lián)展開(kāi)理論和實(shí)證分析，試圖揭示房?jī)r(jià)和失業(yè)率之間的長(zhǎng)、短期均衡關(guān)系和因果聯(lián)系，為國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格政策和就業(yè)政策的走向提供理論支持。二、房?jī)r(jià)與失業(yè)率關(guān)聯(lián)性的理論思考（一）房?jī)r(jià)對(duì)失業(yè)率的作用機(jī)理房?jī)r(jià)對(duì)失業(yè)率的影響，大致通過(guò)以下3種渠道實(shí)現(xiàn)：（1）消費(fèi)渠道。根據(jù)Pigou（1941）提出的財(cái)富效應(yīng)理論，房?jī)r(jià)的上漲使人們擁有的財(cái)富增加，人們將增加消費(fèi)支出，從而導(dǎo)致社會(huì)總消費(fèi)增加。已有許多學(xué)者研究了房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的影響。如Benjamin等（2002年）估計(jì)住房財(cái)富1％的增加將會(huì)引起消費(fèi)0.08％的增長(zhǎng)，比股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)大3倍。由于住房財(cái)富存量巨大，因此，很小的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)對(duì)社會(huì)總消費(fèi)產(chǎn)生巨大影響。社會(huì)總消費(fèi)的增加必然導(dǎo)致生產(chǎn)擴(kuò)大，就業(yè)人數(shù)增加，失業(yè)率將會(huì)下降。（2）投資渠道。Tobin'sQ理論指出，企業(yè)或者個(gè)人是否投資，取決于項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值和重置成本的比值。當(dāng)Q值大于1時(shí)，項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值高于重置成本，決策者將會(huì)選擇投資新建項(xiàng)目。房地產(chǎn)價(jià)格上升具有顯著的Tobin'sQ效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，人們看好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，認(rèn)為資產(chǎn)市值會(huì)上漲，外部資金成本下降。這時(shí)，Tobin'sQ值顯著增大，社會(huì)投資活躍。投資活動(dòng)的增加會(huì)拉動(dòng)就業(yè)，導(dǎo)致失業(yè)率下降。（3）成本渠道。住房成本直接構(gòu)成了居民的生活成本，美國(guó)商務(wù)研究協(xié)會(huì)發(fā)布的美國(guó)各城市生活成本指數(shù)中，住房成本指數(shù)占29％。居民的生活成本又直接構(gòu)成了企業(yè)的工資成本。Cameron等（2000）的研究表明，住宅價(jià)格是決定工資要求的重要因素。對(duì)于居民而言，一方面房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致生活成本的增加，沒(méi)有住房的流動(dòng)勞動(dòng)力傾向于遷出該城市，使城市勞動(dòng)力供給量減少，失業(yè)率下降；另一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)使企業(yè)面臨工資上漲的壓力，勞動(dòng)力成本上升，企業(yè)傾向于退出原駐地。企業(yè)的遷出又使城鎮(zhèn)的就業(yè)崗位減少，勞動(dòng)力需求下降，城鎮(zhèn)失業(yè)率上升。房?jī)r(jià)對(duì)失業(yè)率的作用機(jī)理如圖1所示。圖1房?jī)r(jià)對(duì)失業(yè)率的作用機(jī)制（二）失業(yè)率對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制在房地產(chǎn)價(jià)格的決定方面，Dipasquale等（1996）提出了四象限模型，該模型揭示了房地產(chǎn)價(jià)格的決定及均衡房?jī)r(jià)的形成過(guò)程（見(jiàn)圖2）。圖2房?jī)r(jià)的四象限模型四象限模型將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為使用市場(chǎng)（Ⅰ和Ⅳ）和資產(chǎn)市場(chǎng)（Ⅱ和Ⅲ）。第Ⅰ象限表示租金和存量的關(guān)系，承租者的需求與市場(chǎng)上能夠提供的物業(yè)類(lèi)型的存量供給決定了房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上的租金水平；第Ⅱ象限是資產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，揭示了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的決定過(guò)程。第Ⅱ象限中，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格P由第Ⅰ象限決定的租金R和外生變量——房地產(chǎn)資本化率i的比值決定，即P＝R／i。第Ⅲ象限解釋了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。f（C）表示房地產(chǎn)的重置成本，它是新增建設(shè)開(kāi)發(fā)量C的增函數(shù)。若重置成本f（C）增加，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲。在第Ⅲ象限表現(xiàn)為f（C）曲線(xiàn)的左移。第Ⅳ象限是房地產(chǎn)建設(shè)增量和房地產(chǎn)物業(yè)存量之間的關(guān)系：△S＝C－δS。即房地產(chǎn)增量△S，等于新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C和現(xiàn)有存量的折舊之差。對(duì)于一個(gè)均衡市場(chǎng)而言，存量的折舊等于竣工量，所以△S＝0，可以得到S＝C／δ。四象限模型不僅揭示了房?jī)r(jià)的決定過(guò)程，還動(dòng)態(tài)描述了房?jī)r(jià)一旦偏離均衡值，如何通過(guò)租金、房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格、流量和存量調(diào)節(jié)達(dá)到新的均衡的過(guò)程。運(yùn)用此四象限模型，可以分析失業(yè)率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制。失業(yè)率通過(guò)房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的使用需求、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的供給量3個(gè)渠道對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。下面以失業(yè)率的上升為例，說(shuō)明失業(yè)率的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。首先，失業(yè)率上升，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的使用需求減少，使第Ⅰ象限的需求曲線(xiàn)左移，在存量S不變的情況下，需求D的減少會(huì)導(dǎo)致租金R的下降，傳導(dǎo)到第Ⅱ象限的資產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)下降。其次，失業(yè)率上升，人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣缺乏信心，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)資產(chǎn)遭遇損失的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率i會(huì)上升，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格P的下降。最后，失業(yè)率通過(guò)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的供給量來(lái)影響房?jī)r(jià)。失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)不景氣風(fēng)險(xiǎn)增加，金融機(jī)構(gòu)收縮信貸規(guī)模，提高利率，這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本上升導(dǎo)致刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最低價(jià)格上升，在第Ⅲ象限表現(xiàn)為增量曲線(xiàn)的左移，這意味著新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)數(shù)量減少，傳導(dǎo)到第Ⅳ象限，物業(yè)市場(chǎng)上存量水平（S）降低，存量供給減少會(huì)使租金上漲，繼而引起房?jī)r(jià)上漲。從以上四象限模型的分析中可以發(fā)現(xiàn)，失業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)動(dòng)態(tài)的均衡過(guò)程。失業(yè)率上升可能通過(guò)使用需求、投資需求等渠道降低房?jī)r(jià)，但同時(shí)會(huì)制約新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從而減少房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的存量，帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。定性分析表明，房?jī)r(jià)和失業(yè)率之間的確存在著多層次、多渠道的關(guān)聯(lián)。根據(jù)定性分析的結(jié)論，政府在處理房?jī)r(jià)和失業(yè)率之間的關(guān)系上，應(yīng)根據(jù)房?jī)r(jià)與失業(yè)率之間存在的高度理論關(guān)聯(lián)性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)和勞動(dòng)力就業(yè)管理部門(mén)二者之間的政策協(xié)調(diào)。然而，單從定性描述的角度，不足以清晰揭示變量之間的關(guān)系。因此本文用實(shí)證方法，定量分析房?jī)r(jià)和失業(yè)率之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。三、房?jī)r(jià)與失業(yè)率關(guān)聯(lián)性的實(shí)證分析（一）研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源本文采用的實(shí)證分析方法是VAR方法。VAR方法遵循以數(shù)據(jù)說(shuō)明問(wèn)題的思路，在建模的過(guò)程中并不強(qiáng)調(diào)以經(jīng)濟(jì)理論作為支撐，而是利用模型中每一個(gè)方程的內(nèi)生變量對(duì)模型的全部?jī)?nèi)生變量的滯后值進(jìn)行回歸，從而估計(jì)全部?jī)?nèi)生變量的動(dòng)態(tài)關(guān)系?；舅悸肥牵合葯z驗(yàn)房?jī)r(jià)和失業(yè)率之間是否存在長(zhǎng)短期均衡關(guān)系，若存在，得出均衡表達(dá)式；若房?jī)r(jià)與失業(yè)率存在均衡關(guān)系，再通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析房?jī)r(jià)與失業(yè)率關(guān)聯(lián)的作用渠道與形式。本研究采用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于香港統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)庫(kù)，使用的兩個(gè)指標(biāo)是全港私人住宅單位售價(jià)指數(shù)，表示為HP（該指數(shù)為定基指數(shù)1999＝100），經(jīng)調(diào)整的失業(yè)率，表示為UE。樣本空間為1981年第四季度至2009年第二季度，樣本容量為111個(gè)。為了減少異方差，對(duì)原始指標(biāo)取對(duì)數(shù)，分別記作LnHP、LnUE，本文所有的計(jì)算過(guò)程借助Eviews5.0軟件完成。運(yùn)用整理后的數(shù)據(jù)，我們可以得到香港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和失業(yè)率的走勢(shì)圖（見(jiàn)圖3），根據(jù)其相對(duì)走勢(shì)，可以劃分為3個(gè)階段。第一階段為1981～1989年。這段時(shí)期房?jī)r(jià)和失業(yè)率走勢(shì)相反。20世紀(jì)80年代初，受世界經(jīng)濟(jì)衰退影響，香港失業(yè)率上升，樓市低迷，房?jī)r(jià)下降，香港政治局勢(shì)緊張，人們普遍對(duì)香港的前途問(wèn)題擔(dān)憂(yōu)。中英聯(lián)合聲明簽署之后，80年代中后期，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮時(shí)代，與此同時(shí)，世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)始在科技革新的刺激下復(fù)蘇，香港的失業(yè)率下降，1989年降至歷史低位。第二階段為1990～2001年。20世紀(jì)90年代是香港經(jīng)濟(jì)的繁榮時(shí)代，這時(shí)期表現(xiàn)為房?jī)r(jià)和失業(yè)率共同上升。這段時(shí)期香港經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，本土制造業(yè)大量北移至珠三角地區(qū)，制造業(yè)工人的知識(shí)結(jié)構(gòu)一時(shí)難以與新型的服務(wù)業(yè)匹配，大量結(jié)構(gòu)性失業(yè)產(chǎn)生。雖然，1997年亞洲金融危機(jī)及政府“8萬(wàn)5公屋計(jì)劃”曾導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)下跌，但整體看來(lái)，90年代失業(yè)率和房?jī)r(jià)是同步上升的。第三階段為2002～2008年，房?jī)r(jià)和失業(yè)率又出現(xiàn)背道而馳的走勢(shì)。房市低迷，房?jī)r(jià)下跌；就業(yè)困難，失業(yè)率上升的局面困擾著香港經(jīng)濟(jì)，直到2003年香港的自由行政策出臺(tái)，香港經(jīng)濟(jì)才從衰退中復(fù)蘇，就業(yè)矛盾逐漸緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始升溫。圖3香港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和失業(yè)率走勢(shì)（二）實(shí)證分析過(guò)程1.數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)由于經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)間序列一般都是非平穩(wěn)的，因此，有必要先對(duì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以避免出現(xiàn)偽回歸。本文運(yùn)用Eviews5.0對(duì)住宅價(jià)格指數(shù)和失業(yè)率進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。由表1可知，房?jī)r(jià)指數(shù)（LnHP）和失業(yè)率（LnUE）均為非平穩(wěn)序列。其一階差分DLnHP、DLnUE均為平穩(wěn)性序列。因此，香港房?jī)r(jià)指數(shù)和失業(yè)率均為一階單整序列，即：2.協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型協(xié)整檢驗(yàn)要求變量必須平穩(wěn)或者具有相同的平穩(wěn)階數(shù)，上面的結(jié)果表明房?jī)r(jià)指數(shù)和失業(yè)率都是一階單整的，故符合協(xié)整檢驗(yàn)的要求。下面將利用Johansen（1991）提出的動(dòng)態(tài)分布滯后模型（VAR），對(duì)變量間的協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?shí)質(zhì)上是對(duì)無(wú)約束的VAR模型進(jìn)行協(xié)整約束后得到的VAR模型，模型的滯后期即為無(wú)約束VAR模型的一階差分變量的滯后期。由于無(wú)約束VAR模型的最優(yōu)滯后期為2，所以協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臏笃趹?yīng)為1。通過(guò)對(duì)初始數(shù)據(jù)的形態(tài)分析，確定協(xié)整方程中有截距項(xiàng)，但沒(méi)有趨勢(shì)項(xiàng)，具體檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。由表2可知，在0.05的顯著水平上，跡統(tǒng)計(jì)量21.40099＞20.26184，拒絕了不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)；而對(duì)最多存在一個(gè)的原假設(shè)，跡統(tǒng)計(jì)量3.956477＜9.164546，不能拒絕原假設(shè)。這表明在0.05的顯著性水平上，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和失業(yè)率之間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。最大特征值統(tǒng)計(jì)量（Max-Eigen）進(jìn)一步說(shuō)明了這一點(diǎn)，不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)被拒絕，最多只有一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)被保留，這表明二者確實(shí)存在一種長(zhǎng)期均衡關(guān)系?？紤]到時(shí)滯因素，將房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和失業(yè)率的滯后項(xiàng)納入模型，通過(guò)逐步試誤，得到其表達(dá)式為：在誤差修正模型中，為修正誤差項(xiàng)，即協(xié)整方程（1）中的滯后殘差。模型中各變量的回歸系數(shù)都通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，誤差修正項(xiàng)系數(shù)為負(fù)，調(diào)整方向符合誤差修正機(jī)制。模型整體的擬合性良好，不存在自相關(guān)。根據(jù)模型，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)將引起失業(yè)率的反向變動(dòng)，彈性系數(shù)為－0.94。即：本期房?jī)r(jià)指數(shù)（HP）增量增加1個(gè)單位，使本期的失業(yè)率（UE）增量減少0.940個(gè)單位；上一期的房?jī)r(jià)指數(shù)（HP）增量增加1個(gè)單位，使本期的失業(yè)率（UE）增量增加0.853個(gè)單位，而上一期的失業(yè)率（UE）增量增加1個(gè)單位，使本期的失業(yè)率（UE）增量增加0.935個(gè)單位。上一期的非均衡誤差以1.187的速率對(duì)本期的失業(yè)率做出修正，這種修正的力度很大，一旦短期波動(dòng)偏離了長(zhǎng)期均衡關(guān)系的軌道，誤差修正機(jī)制的存在能夠糾正這種偏離，并最終使房?jī)r(jià)指數(shù)和失業(yè)率的關(guān)系回到長(zhǎng)期均衡的軌道。協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型分別揭示了房?jī)r(jià)與失業(yè)率之間的長(zhǎng)短期均衡關(guān)系。短期內(nèi)房?jī)r(jià)與失業(yè)率負(fù)相關(guān)，高房?jī)r(jià)可以刺激就業(yè)，導(dǎo)致失業(yè)率的下降；長(zhǎng)期內(nèi)二者呈正相關(guān)，高房?jī)r(jià)對(duì)就業(yè)不利，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致失業(yè)的增加。香港房地產(chǎn)業(yè)有力帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資，2007年香港用于樓宇及建設(shè)的投資為11345.42萬(wàn)港元，占全港固定資本形成總額的34.55％。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的投資，使經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，就業(yè)增加。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)使資金過(guò)分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，擠占掉其他產(chǎn)業(yè)的生存空間，使許多新型產(chǎn)業(yè)、尤其是高科技產(chǎn)業(yè)的起步變得困難。到2007年底，認(rèn)可機(jī)構(gòu)在香港所有行業(yè)的貸款和墊款中，房地產(chǎn)行業(yè)及與之相關(guān)的建筑、物業(yè)等占的份額為51.54％。2007年香港金融機(jī)構(gòu)提供的貸款總額是29619.55萬(wàn)港元，其中住宅按揭貸款為5578.55萬(wàn)港元，占18.8％。這種資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)高度集聚的現(xiàn)象，在長(zhǎng)期內(nèi)不利于香港新型產(chǎn)業(yè)的培育和其他第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將對(duì)就業(yè)崗位的增加產(chǎn)生負(fù)面影響。房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，雖然在短期內(nèi)，通過(guò)消費(fèi)、投資等渠道擴(kuò)大了就業(yè)，降低了失業(yè)率；但從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)推動(dòng)失業(yè)率的上升。為了保證勞動(dòng)力的長(zhǎng)期安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)的長(zhǎng)治久安，我們必須透過(guò)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)就業(yè)崗位增加的短期利益，看到房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)就業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期消極影響。中國(guó)是勞動(dòng)力大國(guó)，就業(yè)問(wèn)題在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將會(huì)伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)而存在。因此，從保證充分就業(yè)、降低失業(yè)率的角度，控制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲顯得尤為重要。3.VAR模型和格蘭杰因果檢驗(yàn)協(xié)整和誤差修正模型表明了變量之間的均衡關(guān)系，但這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。VAR模型的一個(gè)重要應(yīng)用就是格蘭杰檢驗(yàn)分析經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列變量之間的因果關(guān)系。下面先建立雙變量VAR模型，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)揭示二者之間的因果關(guān)系。從VAR模型的結(jié)果可以看出，失業(yè)率變化對(duì)香港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響十分微弱，滯后一期失業(yè)率的增量和滯后兩期失業(yè)率的增量的系數(shù)分別為－0.005103和0.029751，且都不顯著。反過(guò)來(lái)，香港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化卻明顯地引起失業(yè)率的變化。滯后一期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)與失業(yè)率變動(dòng)方向相反，影響系數(shù)是－0.923012，而滯后兩期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)失業(yè)率的影響是正的，系數(shù)為0.363863，二者均通過(guò)在5％的顯著水平上的T檢驗(yàn)。滯后一期和滯后二期的系數(shù)相反，這說(shuō)明在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)的上升可能會(huì)帶來(lái)失業(yè)率的下降，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致失業(yè)率的上升。這與協(xié)整檢驗(yàn)得出的結(jié)論一致。VAR模型估計(jì)結(jié)果表明，香港房地產(chǎn)價(jià)格和失業(yè)率之間僅存在單向作用渠道，即房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)能導(dǎo)致失業(yè)率的變動(dòng)，而失業(yè)率變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響卻不明顯。格蘭杰檢驗(yàn)的結(jié)果顯示，在滯后期4期以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)均是導(dǎo)致失業(yè)率變化的格蘭杰原因，而失業(yè)率一直都不是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化的格蘭杰原因。這說(shuō)明，香港房地產(chǎn)價(jià)格和失業(yè)率之間存在單向的因果關(guān)系，即房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致失業(yè)率的變動(dòng)，而失業(yè)率的變化不直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)。香港失業(yè)率對(duì)房?jī)r(jià)的弱作用力的原因：首先，從年齡特征來(lái)看，目前香港失業(yè)率最高的人群為青少年。2007年底，香港15～19歲人口的失業(yè)率為19.6％，而30～60歲人口的失業(yè)率為3.47％。對(duì)于剛進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的青少年而言，其購(gòu)買(mǎi)能力不足以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生影響。其次，在CEPA和港澳自由行政策的支持下，香港與內(nèi)地的聯(lián)系日益緊密。香港的國(guó)際知名度、健全的法制、豐富的物質(zhì)文化生活吸引了許多內(nèi)地人前往香港置業(yè)，使香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)在某種程度上偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的軌道，成為內(nèi)地的凈流出補(bǔ)充市場(chǎng)。四、結(jié)論及政策建議通過(guò)對(duì)香港房地產(chǎn)價(jià)格與失業(yè)率之間關(guān)聯(lián)性分析，可以得出以下