地產(chǎn)定位-上海-寶山區(qū)-萬科-萬科啟宸-項目前期定位報告

寶山108-04地塊定位報告解題思路上海萬科寶山標桿項目，繼琥珀郡園后萬科再現(xiàn)產(chǎn)品典范承襲寶山工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，構(gòu)建集綠色生態(tài)與未來產(chǎn)業(yè)于一體的大城！要賣好，宣揚上海萬科2018年產(chǎn)品主張！要賣貴，需要通過產(chǎn)品與服務(wù)主張的深化，跳脫板塊周邊競品云麓之城售價4萬/㎡競爭圈寶山108-04地塊根據(jù)不同客戶視察，尋找與競品的差異市場、客戶視察上萬獨棟IP，落地故事線，對位生活方式講好故事羅店板塊未來的價值產(chǎn)品力本身價值賣出價值如何打造專屬于上海萬科寶山產(chǎn)品的IP？寶山工業(yè)園區(qū)規(guī)劃土地屬性4土地屬性賣出價值4講好故事3市場、客戶視察2土地價值：地處寶山工業(yè)園區(qū)南部住宅組團區(qū)域，為該區(qū)域（大型居住組團）最先出讓地塊，后續(xù)將有總建面111萬方住宅出讓，周邊配備幼、小、初及社區(qū)商業(yè)配套，1.5公里范圍內(nèi)規(guī)范有大型商業(yè)文化用地，土地發(fā)展?jié)摿Υ笾行某牵ㄉ虾Ｖ行某菍毶讲糠郑簩毶酵猸h(huán)線以內(nèi)區(qū)域；中心城擴展區(qū)：外環(huán)線與郊環(huán)線之間區(qū)域，由淞寶、楊行、顧村三個組團構(gòu)成；重點鎮(zhèn)：郊環(huán)以外地區(qū)古地區(qū)規(guī)劃交通位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)支撐好、地域中心度高額度羅店、月浦為重點新市鎮(zhèn)本項目位于寶山工業(yè)園區(qū)，緊鄰羅店新市鎮(zhèn)整體規(guī)劃地塊周邊規(guī)劃后續(xù)出讓土地項目周邊配套能級一般，未來工業(yè)園區(qū)圍繞住宅區(qū)配備基礎(chǔ)教育及集中商業(yè)區(qū)，未來配套提升潛力較大地塊周邊配套本地塊71318S7寶錢公路月羅公路3KM下口下口4.5KM美蘭湖站交通規(guī)劃：距最近美蘭湖地鐵站4.5km，近期沒有新增軌交或延伸規(guī)劃；目前滬太公路較為擁堵，到2020年S7的通車為緩解駕車出行的極大利好，距最近下口直線3.5km，駕車10min；未來規(guī)劃通至崇明高速，一方面利好享受崇明生態(tài)度假，另一方面可導(dǎo)入崇明目標客群3.5KM滬太公路下口崇明城橋S7遠期規(guī)劃寶錢公路至滬崇越江高速2020年后寶島路S7公路（月羅公路-寶錢公路）新建工程工可獲批。建設(shè)規(guī)模：為高架主線采用雙向6車道，建設(shè)內(nèi)容為主線高架橋、月羅公路立交（北側(cè)匝道）、嘉盛公路立交、寶錢公路立交，同步實施標志標線、信號燈、綠化、照明、排水、交通安全等附屬設(shè)施。寶山北郊產(chǎn)業(yè)園：本地塊毗鄰北郊未來產(chǎn)業(yè)園，具有產(chǎn)業(yè)人口支撐，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，未來即在北郊；依托全市工業(yè)用地轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，將進一步提升工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)能級北郊未來產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃：上海之北，未來之城上海北郊未來產(chǎn)業(yè)園位于寶山外環(huán)外，距美蘭湖5km，陸家嘴27km，人民廣場26km，虹橋機場27km，本項目距該地塊北郊未來產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃總面積7.4平方公里，其中核心區(qū)面積1.9平方公里，目前正式啟動36萬方FuturePark核心區(qū)規(guī)劃：01

純住宅方正平整體量適中，客戶來源廣泛（東與崇明隔江相望、西接嘉定、南北臨羅店、羅涇）02毗鄰北郊未來產(chǎn)業(yè)園，未來有大量高知高科技產(chǎn)業(yè)人口進駐，產(chǎn)業(yè)人口支撐03

生活、商業(yè)、配套、教育、醫(yī)療、公園等高端配套都在規(guī)劃中，生活品質(zhì)高端主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：北郊未來產(chǎn)業(yè)園，是集總部研發(fā)、高端住宅、商務(wù)配套于一體的產(chǎn)城融合科技產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)以智能制造、新材料、移動互聯(lián)網(wǎng)和健康產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)為主，關(guān)注人類需求，為實現(xiàn)人類更美好的未來提供創(chuàng)業(yè)孵化、設(shè)計研發(fā)、生產(chǎn)貿(mào)易的生態(tài)平臺/本項目寶山工業(yè)園區(qū)：北郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、北郊產(chǎn)業(yè)園（待確認）①與地鐵7號線接駁的中運量智能軌交②2.8萬方的文化體育中心、1-1.5萬方的醫(yī)療中心③3.5-5萬的國際雙語國際學(xué)校（協(xié)和國際雙語），目前有初步的定位，協(xié)和國際雙語與金橋工業(yè)綁定，目前做幼兒園、高中業(yè)務(wù)，K9業(yè)務(wù)不確定④目前有1/3的潛在意向客戶簽約，主要是金橋外溢產(chǎn)業(yè)，通過政府引入，以IT、智能為主寶山北郊產(chǎn)業(yè)園（待確認信息）：園區(qū)的發(fā)展、地鐵線路的開通、周邊的學(xué)校配套如何土地屬性賣出價值4講好故事3市場、客戶視察21寶山區(qū)域市場：寶山2016.8-2017.8市場共計成交78.7萬方，2017年商品市場整體均價維持在48000元/㎡，7月成交均價為51330元/㎡,8月有所下滑，成交均價為47219元/㎡寶山區(qū)商品住宅歷年供求價走勢2011200918,009201019,34213,26319,192201701-0820161369920,2522012103201320152014成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應(yīng)量（萬㎡）*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間：2017.06.26寶山2016.8-2017.8商品住宅月度走勢2017.42017.82017.72017.52017.62017.12016.122016.102016.112016.92016.82017.32017.2成交均價（元/㎡）成交量（萬㎡）供應(yīng)量（萬㎡）*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間：2017.09.04上海長灘5.5,666套；中環(huán)國際公寓302套，寶山板塊市場：寶山各板塊中大場板塊去化量坐穩(wěn)第一，成交均價以淞寶板塊為價格標桿，整體均價在5.5萬/㎡；而羅店板塊整體均價處于寶山價值倒數(shù)第二階梯，近一年成交均價3.4萬/㎡，近三個月成交均價4.2萬/㎡。*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間：2017.09.04寶山板塊2016.8-2017.8商品住宅走勢滬嘉高速滬翔高速宗地蕰川公路滬太公路郊環(huán)美蘭湖顧村38374元/㎡10.1萬方楊行39369元/㎡10.4萬方大場52719元/㎡23.6萬方張廟54248元/㎡6.0萬方淞寶55396元/㎡8.0萬方外環(huán)3號線淞南高境35948元/㎡1.9萬方逸仙路高架南北高架月浦12125元/㎡0.1萬方注：各區(qū)域成交情況為16.08-17.08成交面積，價格為近3個月價格羅涇19315元/㎡5.8萬方7號線美蘭湖顧村公園場中路4km羅店公寓34907元/㎡別墅47839元/㎡12.6萬方大場52,062淞寶40,659張廟淞南高境1414,848顧村楊行羅涇38,647月浦羅店22,534成交均價（元/㎡）供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）面積段總價段<120㎡120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260280-300300-320＞320㎡總計占比<400萬314411143%400-420141282%420-4408812195%440-4602101141195%460-480124252348%480-5003117165338%500-55032531410168921%550-60082624137128119%600-6502181322155212%650-700141011724410%700-800127411256%＞800萬331%總計319961051149110113230421占比1%5%23%25%3%12%0%24%3%5%0%2016.06-2017.6.26羅店板塊商品公寓及疊加住宅成交“總價/面積”表*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間截止：2017.6.262016.06-2017.6.26羅店公寓及疊加房型戶型及產(chǎn)品：公寓主力為3-4房改善型，3房面積在140-180㎡，4房在240-260㎡，疊加主力在140-180㎡，受單盤（美蘭湖中華園、正榮國領(lǐng)和宮園巧筑）影響較大板塊交叉分析：羅店板塊主要以美蘭湖周邊的改善產(chǎn)品為主，主力成交總價為500-600萬，主力面積140-180㎡，走量的總價段在700萬以內(nèi)，受單盤影響較大羅店競爭格局：本板塊內(nèi)在售項目主要集中在美蘭湖周邊，以別墅及改善產(chǎn)品為主，與本地塊不形成直接競爭；相鄰羅涇無在售項目，前期以緊湊型首置首改產(chǎn)品為主，兩板塊未來推量約35萬方信達藍庭（售罄）24539元/㎡69-105㎡1-3房，23000元/㎡103㎡聯(lián)排,29000元/㎡正榮國領(lǐng)（在售）41351元/㎡（毛坯）月均去化13套145-200㎡疊加、148㎡平墅、115㎡/230㎡聯(lián)排公寓項目別墅項目混合項目寶錢公路滬太公路蘊川公路軌交1號線軌交7號線11羅涇羅店楊行月浦

顧村美蘭湖景區(qū)宗地宮園巧筑（在售）37293元/㎡，月均去化12套（裝修疊加，毛坯聯(lián)排）140-180㎡疊加、201-231㎡聯(lián)排遠洋鴻郡（在售）357㎡別墅，僅剩8套；均價47204元/㎡前期推出185~370㎡聯(lián)排、庭墅、類獨棟金地天地云墅（在售）41365元/平（聯(lián)排），132-142平聯(lián)排，總價800萬/套；公寓126平3房，125-142平4房396套掛牌二手掛牌均價3.9萬元/㎡384套掛牌二手掛牌均價3.6萬元/㎡95套掛牌二手掛牌均價2.9萬元/㎡1128套掛牌二手掛牌均價4.5萬元/㎡670套掛牌二手掛牌均價4.4萬元/㎡世茂地塊碧桂園地塊*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間截止：2017.06.01-2017.08.31項目名稱地塊名地塊屬性成交樓板價未來推量在售項目（上圖）正榮國領(lǐng)、宮園巧筑、遠洋鴻郡等——11萬方云麓之城寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊17年1月，碧桂園競得，成交價格22.45億元，建筑面積14萬方，容積率1.6016405元/㎡14萬方招商雍華府寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元18-02地塊17年1月，世茂競得，樓板價23469元/㎡，成交總價23600萬元，溢價率57.33%，規(guī)劃建面100566㎡，容積率1.6023469元/㎡10萬方*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間截止：2017.03-2017.6.26*數(shù)據(jù)來源佑威，數(shù)據(jù)時間截止：2017.03-2017.6.26重要競品分析：本項目、云麓之城（碧桂園地塊）、羅涇招商華府，相比較宮園、正榮，都具有戶型小、低總價、高性價優(yōu)勢；公寓產(chǎn)品面積段及功能性集中，90平以下的三房產(chǎn)品為主，競爭激烈羅店、羅涇疊墅供應(yīng)量較少，云麓之城3疊、招商雍華府聯(lián)排及招商新項目將是本案疊墅最大的競爭對手；招商雍華府聯(lián)排為3房2廳3衛(wèi)，挑空部位封板后可做到4房

，20㎡附贈雙層地下室、花園、閣樓，優(yōu)勢明顯。公寓75平——兩房公寓91平——三房上疊105平——三房中疊122平——四房下疊124平——四房云麓之城宮園巧筑平層135平——三房疊加140平——四房疊加162平——四房聯(lián)排200平——四房正榮國領(lǐng)平層148平——三房聯(lián)排115平——四房疊加145平——四房疊加180平——四房聯(lián)排227平——五房羅涇招商雍華府（待確定）公寓88平——三房頂復(fù)108平——三房中疊121平——三房聯(lián)排120平——四房初步確認產(chǎn)品大致與招商雍華府一致招商地塊123市場總結(jié)：2017年上海全市將處于平穩(wěn)時期。目前寶山整體均價處于4.8萬/㎡，而羅店均價僅4.2萬/㎡,成交主要是疊加總價及面積分析：羅店成交放量集中在500-600萬，依靠美蘭湖資源主要以疊加及大平層為主，天花板700萬，本板塊與羅店主力存在一定價差，總價需低于700萬競爭分析：考慮政策延續(xù)，本項目地價在未來競爭格局中仍處有利位置；本案相比較在售競品宮園、正榮，都具有戶型小、低總價、高性價優(yōu)勢；羅店羅涇疊墅供應(yīng)量較少，云麓之城3疊、招商雍華府聯(lián)排及招商新項目將是本案疊墅最大的競爭對手土地與市場·小結(jié)——[客戶調(diào)研]研究目的1客戶來源及屬性：客戶分布地圖客戶對于寶山發(fā)展趨勢的認知客戶購買邏輯客戶關(guān)注點：客戶對于本項目的核心關(guān)注點客戶對于環(huán)境改善的物理需求研究方法2根據(jù)中介二手房預(yù)判客戶來源，深訪4名萬科琥珀郡園的意向板塊客戶，以及寶山周邊負責的二手房中介機構(gòu)訪談樣本3客戶特征訪談對象職業(yè)工作區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)物業(yè)數(shù)養(yǎng)老左女士左老師退休夫妻二人，女兒女婿外孫偶爾來住1

分戶需求伍先生私營業(yè)主寶山羅店2個兒子，目前考慮替小兒子置業(yè)2寶山本地客戶顧小姐萬科居委會寶山夫妻二人，寶寶剛出生，父母同住n新上海人余小姐家庭主婦寶山夫妻二人，一個女兒，丈夫從事IT工作1客戶來源預(yù)判：寶山本身工業(yè)園區(qū)較多，來滬打工人員存在2房需求（總價低）；拆遷戶多有分戶需求，3房產(chǎn)品為主；另外周邊小企業(yè)老板及寶山本地人有品類改善（疊加）需求，占比不斷上升房型：2房，南北通透，總價低，受眾范圍廣主要客群：工業(yè)園區(qū)（寶山聞道園西側(cè)及南側(cè)工業(yè)園區(qū)、嘉定曹王工業(yè)園區(qū)；代表寶鋼、中集企業(yè)等）鋼結(jié)構(gòu)廠工人，月收入1萬以上，收入穩(wěn)定，工作7-8年，甚至10年，具購房資格潛在人員，總價天花板400萬（群體較大）次要客群：7號線外溢的閘北、普陀等區(qū)域工作的新上海人，受總價外溢（較少）2房3房房型：2+1房或3房，80-90㎡主要客群：寶山地緣性客戶、羅涇羅店當?shù)厝烁纳?，客群動拆遷房補助或農(nóng)田補助（政府征收農(nóng)田轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地），分戶為主；次要客群：旭輝城（沒有對口學(xué)校、在工業(yè)園區(qū)內(nèi)）、信達蘭庭等羅涇項目再改客戶；4房房型：4房以大平層或品類改善為主，如疊加產(chǎn)品，總價不宜過高，一樓帶老人房主要客群：寶山周邊做塑料、鋼貿(mào)、五金的企業(yè)小老板，或者本地寶山人改善，代表顧小姐客戶深訪分析：左老師，09年購入琥珀郡園80㎡1房（后改裝成3房），偏向緊湊3房，看重性價比及功能性；對戶型整體很滿意除了廚房空間太小，同等面積下希望客廳更大，看重小區(qū)的物業(yè)及綠化，提供食堂、菜場更好籍貫武漢，50-60歲，來滬10+年，老師，丈夫是醫(yī)生，隨女兒（寶山部隊工作，團支干部）定居寶山夫妻二人，原本女兒+女婿及小孩同住，現(xiàn)女兒遷至徐匯區(qū)（5人同住——3人居?。?009年購入萬科琥珀郡園，總價80萬，2個月之后單價2萬，目前單價在4.5萬，總價360-380萬，附贈面積高購房動機1地段：地緣性客戶，女兒工作在寶山羅南鎮(zhèn)需求：首置，自住。居?。寒敃r對比了保利葉上海，看中萬科的物業(yè)及綠化更好、贈送面積多（原本戶型為1房，自行改造為3房產(chǎn)品），總價敏感購房關(guān)注點2品牌＞園林綠化>價格＞戶型功能＞戶型設(shè)計＞附加值>精裝修品牌>公共部位裝修關(guān)注物業(yè)的安全性，是否提供食堂等利民的配套，希望客廳大一點產(chǎn)品需求3偏向緊湊3房戶型，至少保證客廳和主臥朝南；2衛(wèi)需求原本廚房面積太小，只有6平方，廚房面積大，要封閉式；功能間做成儲藏間使用，客廳需要尺度大供全家活動要有大陽臺，采光才會好，喝喝茶曬曬太陽很愜意。未來產(chǎn)品建議：保持良好物業(yè)服務(wù)，食堂、菜場配套齊全外立面喜歡現(xiàn)在的北歐風情客戶居住戶型（80㎡，贈送后94㎡1房改3房）一期C11室1廳1衛(wèi)建面約80㎡南側(cè)的露臺改為兩個房間，滿足基本3房需求次臥通風不好，廚房的墻存在阻隔廚房的6平面積較小，儲藏空間不夠客戶深訪分析：伍先生，寶山羅店私營業(yè)主，經(jīng)商20年，購房能力強。萬科忠實粉絲，目前已購置2套萬科琥珀郡園，看重萬科品牌、物業(yè)及綠化，“等著萬科來”再購89平3房，總價面前可以放棄舒適型，保證功能即可籍貫四川，50+歲，來滬27年，私營業(yè)主，五金生意，90年來寶山，工作區(qū)域一直在羅店家庭結(jié)構(gòu)：夫妻2人、2個兒子、母親2011年購置郡園99平給大兒子，13年購入140平3房自?。ǘ?20萬，單價2.5萬），目前單價在4.3-4.5萬，目前總價600+萬購房動機1地段：地緣客戶，區(qū)域私營業(yè)主，工作關(guān)系只考慮寶山，改善小區(qū)居住環(huán)境。環(huán)境改善，對比伯爵公館、朗詩，認為萬科品牌保障，小區(qū)環(huán)境佳，物業(yè)服務(wù)好，未來入住人員不會太復(fù)雜購房關(guān)注點2價格＞開發(fā)商品牌＞園林景觀＞小區(qū)物業(yè)>戶型設(shè)計>社區(qū)自身配套>建筑立面>精裝修品牌>戶型附加值>公共空間裝修為兒子購置，99平3房足夠，功能性，實用性滿足即可相較于105平3+1房更傾向89平3房，主臥+套房；至少保證客廳和主臥朝南；看重朝向，臥室越多朝南越好，愿意為朝向多付30-40萬；盡量2個衛(wèi)生間，愿意多一個衛(wèi)生間多付25萬對未來產(chǎn)品建議：良好的物業(yè)服務(wù)、菜場需要產(chǎn)品需求3客戶居住戶型（144㎡，閣樓作儲藏空間使用）3室2廳2衛(wèi)建面約140㎡衛(wèi)生間浴缸沒有必要，由于主臥配衛(wèi)生間還需考慮蒸汽問題，雙臺盆設(shè)計很好步入式衣帽間要封閉式飄窗不需要，后期會打掉客戶深訪分析：顧小姐，寶山本地客戶，購買力較強。喜歡萬科原始森林生態(tài)環(huán)境，3房或4房產(chǎn)品，有置換需求，疊加潛在客戶，信任大品牌開發(fā)商，希望學(xué)校、商業(yè)配套更好購房動機1區(qū)域近，首置，改善面積和功能，自住周邊環(huán)境人少安靜、空氣清新，交通不擁堵萬科品牌過硬、物業(yè)服務(wù)到位、房型均為標桿購房關(guān)注點2開發(fā)商＞地理位置＞物業(yè)＞環(huán)境＞品牌＞戶型功能設(shè)計>社區(qū)自身配套，其他次之與朗詩對比（地暖等配置），萬科性價比更高，邊套，采光好，看重景觀位置，愿意多付8萬產(chǎn)品需求3再改會選擇，140-150㎡的3+1房或者疊加產(chǎn)品；關(guān)注性價比及功能性，舒適三房，2個衛(wèi)生間，一個套房即可，最好有衣帽間；客廳、臥室必須朝南相同面積，希望臥室更大，喜歡豎廳設(shè)計，廚房還是要全封閉的，如果有功能間會作為儲藏間使用對未來產(chǎn)品建議：社區(qū)環(huán)境優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)教育資源（排名靠前學(xué)校）、商業(yè)配套引入菜場、食堂等外立面喜歡法式石材，傾向下面石材+真石漆設(shè)置寶山本地人，萬科居委會工作，朝九晚五家庭結(jié)構(gòu)：5人，夫妻2人、孩子剛滿月，父母2011年購入萬科郡園90平3房2廳1衛(wèi)，日常出行主要靠電瓶車+私家車，目前美蘭湖板塊配套跟不上，公交頻率低看重美蘭湖高檔住宅區(qū)的位置，萬科的綠化“走進原始森林、生態(tài)環(huán)境公園、空氣好、綠化率高”、萬科品牌及物業(yè)服務(wù)一期D11室2廳1衛(wèi)建面約89㎡問題：5人居住擁擠，衛(wèi)生間只有1個，迫于房價高未置換至少3房：2房+書房+餐廳設(shè)置，滿足需求南向次臥徑深不夠，餐廳尺度太小，需保證隔音效果不好客戶居住戶型（89㎡，贈送后105㎡1房改3房）客戶深訪分析：余小姐，新上海人，看重地鐵、學(xué)區(qū)及綠化，至少3房或2+1房產(chǎn)品，會根據(jù)學(xué)區(qū)資源選擇購房動機1離地鐵近，綠化面積大，前期有學(xué)區(qū)承諾。丈夫車程1個半小時，首置自住萬科品牌過硬、物業(yè)服務(wù)到位、業(yè)主整體的氛圍及層次較好購房關(guān)注點2學(xué)區(qū)（學(xué)校資源的引入、目前只有較好的幼兒園資源）＞開發(fā)商＞環(huán)境＞物業(yè)＞品牌＞戶型功能設(shè)計>社區(qū)自身配套與中環(huán)項目比，總價低產(chǎn)品需求3傾向于89平3房，衛(wèi)生間只需要1個，但希望是雙臺盆收納空間很重要，希望有1個功能間做儲藏室使用相比于臥室，更希望客廳大，最好不要有過道等浪費面積的空間設(shè)置，喜歡豎廳設(shè)計，廚房需要封閉式但通風性要好，附加值空間最好為大陽臺對未來產(chǎn)品建議：社區(qū)環(huán)境優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)教育資源（排名靠前學(xué)校）、商業(yè)配套引入菜場、食堂等余小姐，新上海人，40歲，全職太太，丈夫從事IT行業(yè)，工作在虹橋家庭結(jié)構(gòu)：夫妻2人+孩子考慮資金的關(guān)系購入萬科郡園99㎡（190萬），目前總價500萬左右，看重綠化面積大，50米綠化帶，離地鐵較近承諾的學(xué)區(qū)（上師大附中、華師大附小、美蘭湖中學(xué)）待改善，綠化如果有集中式廣場更好受北歐建筑風情立面影響，客廳采光不夠廚房處于中間采光差臥室喜歡大的衣櫥間客戶居住戶型（99㎡，頂層帶閣樓3室1廳1衛(wèi)建面約100㎡客戶調(diào)研總結(jié)：客戶總價敏感度高，看重性價比，附贈空間多（相較朗詩、保利葉上海，萬科性價比更高，選擇萬科）對于寶山本區(qū)域客戶，功能性＞舒適性客戶品牌忠誠度高（未來郡園有大量客戶會考慮再置業(yè)萬科，在郡園的綠化、物業(yè)及業(yè)主氛圍上再做深化）產(chǎn)品：傾向于89平3房產(chǎn)品，2衛(wèi)是標配，愿意為了2衛(wèi)買單，功能間作為書房或儲藏間，存在部分改善需求，但總價不宜過高通過定性深訪及定量問卷，發(fā)現(xiàn)有意在寶山置業(yè)的客戶對購房需求以首置首改為主，介于未來較高單價，功能性強且性價比高，希望贈送空間使用率更高?？乜們r功能型品牌產(chǎn)品[公寓客戶地圖]寶山本地客60%+其他外溢客戶40%客戶區(qū)域主要板塊客戶特征占比小計核心客戶寶山羅店、羅涇、月浦首置為主，多以分戶、婚房為主訴求，對總價敏感，注重產(chǎn)品功能性及項目配套20%60%顧村15%楊行、大場、大華15%其他區(qū)域10%重要客戶閘北彭浦、大寧等受價格擠壓客戶，依賴交通出行，注重項目未來配套規(guī)劃10%20%普陀宜川、甘泉等5%虹口楊浦四川北路、五角場等5%其他客戶其他區(qū)域泛市區(qū)及崇明市區(qū)投資客及崇明過江首站置業(yè)客戶20%20%內(nèi)環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線郊環(huán)線逸仙路高架南北高架往嘉定方向往江蘇方向地鐵7號線滬太路黃浦江核心客戶重要客戶偶得客戶羅店楊行顧村大場大華大寧月浦彭浦羅涇淞寶楊浦虹口靜安普陀長寧客戶來源：北上海為主的新中產(chǎn)客戶置業(yè)目的：新上海人首置、區(qū)域客戶分戶、市區(qū)客戶養(yǎng)老／讓巢客戶年齡及家庭結(jié)構(gòu)：25-35歲，新婚夫婦、三口之家為主置業(yè)心理特征：支付能力有限，但堅持留在上海置業(yè)，且不愿在生活品質(zhì)上妥協(xié)[疊加客戶地圖]寶山本地客50%+其他外溢客戶50%客戶區(qū)域主要板塊客戶特征占比小計核心客戶寶山羅店、羅涇、月浦周邊板塊首次改善客戶，因家庭結(jié)構(gòu)的變化，需求居住功能的升級；上游板塊主要為外溢的改善型客戶，期望得到居住形態(tài)的進階20%50%顧村10%楊行、大場、大華10%其他區(qū)域10%重要客戶閘北彭浦、大寧等受價格擠壓客戶15%30%普陀宜川、甘泉等10%虹口楊浦四川北路、五角場等5%其他客戶其他區(qū)域泛市區(qū)及浦東市區(qū)投資客等20%20%c羅涇內(nèi)環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線郊環(huán)線逸仙路高架南北高架往嘉定方向往江蘇方向地鐵7號線滬太路黃浦江核心客戶重要客戶偶得客戶羅店楊行顧村大場大華大寧月浦彭浦淞寶楊浦虹口靜安普陀長寧疊加客戶來源（參考云麓之城）：北上海為主的品類改善客戶置業(yè)目的：區(qū)域二次改善、外區(qū)別墅改善客戶年齡及家庭結(jié)構(gòu)：35-45歲，三口之家、二娃、三代居置業(yè)心理特征：同總價段，希望提升居住形態(tài)，達到更高的品質(zhì)和環(huán)境產(chǎn)品建議：功能滿足——三口之家為主、三代居生命周期產(chǎn)品覆蓋總價及功能兼顧下的面積段建議——類型面積段總價段（萬）戶型套數(shù)占比客群功能高層75350-4002房2廳1衛(wèi)10%工業(yè)區(qū)地緣功改、核心區(qū)總價溢出新上海人、儲備養(yǎng)老兩房功能保證，保證戶型舒適度，通風性好89450-5003房2廳2衛(wèi)30%地緣拆遷客戶，分戶需求，三口之家三房功能保證，第三個房間可作為書房或臥室（面積不小于8平）105550-6004房2廳2衛(wèi)10%寶山本地改善客戶，三代同堂三房基礎(chǔ)上增加功能間做書房或儲藏間使用低密110-120600-8003房或4房30%本地小企業(yè)老板、本地再改，三口之家或三代同堂，家庭結(jié)構(gòu)成熟三房朝南功能強需求，一樓需要老人房追求附贈，上疊露臺閣樓下疊單層地下空間（通風采光強需求）、院子入門級層主力標桿過渡項目入門級形態(tài)面積功能戶型優(yōu)勢安亭新鎮(zhèn)洋房752房豎廳、南北通風東原逸墅高層782房3開間朝南項目主力產(chǎn)品形態(tài)面積功能戶型優(yōu)勢安亭新鎮(zhèn)2期洋房832+1房3開間朝南，功能間金域瀾灣洋房893房2衛(wèi)2衛(wèi)、功能性強、舒適度高項目標桿產(chǎn)品形態(tài)面積功能戶型優(yōu)勢碧桂園星作疊加108/1203房或4房高得房率、附贈率高泰禾上海院子疊加90入門級：70-80平2房起步主力產(chǎn)品：80-90平3房，類獨立入戶強展示，三開間，豎廳三口之間，兩臥室朝南標桿產(chǎn)品：3房或4房疊加產(chǎn)品三代同堂，三房朝南產(chǎn)品建議（參考案例）：過渡產(chǎn)品：105平3+1房，三代同堂，2房朝南、雙套房項目主力產(chǎn)品形態(tài)面積功能戶型優(yōu)勢翡翠公園小高層1053+1房滿足改善需求，功能間土地屬性賣出價值4產(chǎn)品價值梳理3市場、客戶視察211-工廠外遷寶鋼武鋼合并，寶山重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱或?qū)⑼膺w2-機場外遷大場軍用機場外遷，中環(huán)北擴

（寶山的大場、高境、廟行、淞南將由中環(huán)外到中環(huán)內(nèi)）3-S7開建S7一期工程開建，預(yù)計2020年通車，利好羅店等板塊4-快速路建設(shè)真北路至滬太路（中環(huán)至S20）有望建快速路5-產(chǎn)業(yè)優(yōu)化四大片區(qū)產(chǎn)業(yè)布局東部核心功能，南部都市功能延伸，中部文化創(chuàng)意及休閑服務(wù)主導(dǎo)，北部生態(tài)、先進制造業(yè)主導(dǎo)土地理解：寶山城市副中心，承接副中心功能，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向宜居主城北翼副中心，緊鄰新靜安／寶鋼外移／大場機場搬遷／中環(huán)北抬上海承載全球城市核心區(qū)功能世界第六大城市群：2016年5月國務(wù)院通過《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，到2030年將長三角打造成世界經(jīng)濟群，以上海為中心發(fā)展，強化與長三角協(xié)同發(fā)展世界上已形成六大城市群，分別是：以紐約為中心的美國東北部大西洋沿岸城市群；以芝加哥為中心的北美五大湖城市群；以東京為中心的日本太平洋沿岸城市群；以倫敦為中心的英倫城市群；以巴黎為中心的歐洲西北部城市群；以上海為中心的中國長江三角洲城市群。/a/81928703_432162寶山（吳淞）：長江經(jīng)濟帶上的創(chuàng)新門戶;閔行（莘莊+吳涇）：科技創(chuàng)新;虹橋（商務(wù)區(qū)+會展中心）：依托門戶樞紐的商貿(mào)商務(wù);川沙：國際化服務(wù)“圈層+十字”結(jié)構(gòu)，一城、兩軸、四翼市級中心市級副中心（中心城內(nèi)）市級副中心（外圍地區(qū)）地區(qū)中心專業(yè)中心川沙副中心虹橋?qū)I(yè)中心五角場大寧真如-西站花木張江寶山副中心閔行副中心莘莊紫竹市級中心吳淞顧村迪士尼專業(yè)中心外高橋-金橋吳涇大場虹橋-中山徐家匯前灘寶山作為北翼副中心，將承接副中心的功能世界——上?！獙毶綄毶斤Z變6-綠化環(huán)境公園覆蓋（吳淞炮臺、美蘭湖、顧村公園），高綠化率鮮氧生態(tài)土地理解：羅店在長江江畔，上海是長江龍頭，羅店更是龍頭中的龍頭羅店文化北郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)趨勢文化內(nèi)涵2016/2017年供地計劃，羅店將成重點發(fā)展板塊開發(fā)趨勢（碧桂園、世茂、招商、萬科拿地）生態(tài)/先進制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高地上海是長江龍頭，羅店是龍頭中的龍頭歷史之城，元至正年間，羅生由海水煮鹽發(fā)跡，在“大溪村”置業(yè)房產(chǎn)，開店經(jīng)商，羅店經(jīng)營有道，天南地北的客商皆稱之羅店，明代羅店發(fā)展成棉布交易中心，有“金羅店”之稱世茂地塊碧桂園地塊招商地塊

顧村

羅店

月浦

楊行寶山108-04產(chǎn)品價值梳理區(qū)域價值凸顯城市價值項目價值梳理未來之城生態(tài)公園城市價值——寶山城市副中心，承接副中心功能，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向宜居主城北翼副中心，緊鄰新靜安／寶鋼外移／大場機場搬遷／中環(huán)北抬／4條南北主干線區(qū)域價值——羅店，長江江畔龍頭，時代主城人居生態(tài)城上海是長江龍頭，羅店是龍頭中的龍頭/“鹽商、棉布”經(jīng)商文化/開發(fā)趨勢（碧桂園、世茂、招商、萬科拿地）／生態(tài)/先進制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高地項目價值——下一個碧云社區(qū)FutureGreenPark未來生態(tài)源·自城一體綠色養(yǎng)肺·引入金橋產(chǎn)業(yè)靜安北，未來高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聞道園歷史人文厚藏綠色高層+低密疊加墅區(qū)，品尊城市桃源內(nèi)外公園萬物原生（美蘭湖公園），城市鮮氧秘境萬科物業(yè)，貼心商業(yè)配套，提供貼心服務(wù)景觀價值建筑價值景觀價值——綠色生態(tài)謐境氣派入口空間，多條綠色雙長廊軸線，中央景觀，貫通藝境時光建筑價值——顏值建筑·珍稀戶型現(xiàn)代新加坡式風雅筑作，珍稀小高層公寓+經(jīng)典疊加戶型我們有什么？？S7綠軸金橋產(chǎn)業(yè)碧云！199520152010園區(qū)建立大量高端制造業(yè)進駐園區(qū)成熟孕育先進制造業(yè)園區(qū)升級高智產(chǎn)業(yè)研發(fā)金橋發(fā)展歷程碧云國際社區(qū)形成下一個碧云社區(qū)外立面建議：項目風格打造“下一個碧云”的感覺，不要做風情，目前有兩個方案供選擇方案一參考蘇州陽山北的立面風格，原型LincolnModern；網(wǎng)址：/architecture/lincoln-modern難點在于疊加現(xiàn)代感立面如何做坡屋頂，跟設(shè)計溝通是否可以滿足現(xiàn)代風格（類似沁和園）的疊加做閣樓，后期與設(shè)計共同尋找案例深化（原則是為了閣樓可以犧牲外立面）方案二參考沁和園，新加坡式現(xiàn)代風格，建筑立面疊加和高層對標沁和園；景觀建議：遵循三條主軸線設(shè)計，景觀成本對標天空之城項目低密主軸：采用多重庭院的手法去做，綠城水池+風情感“低密生活感覺”親子公園：親子活動場所（萬科城中央公園升級版），核心公共區(qū)域盡量與L型功能組團做一個相對集中公共空間儀式感主軸（參考寶華紫薇花園），區(qū)隔低密與高層組團；初步建議以儀式感軟景區(qū)隔，不建議硬景；做出L型的儀式感主軸加功能軸；目前問題在于高層組團與疊加組團間距是否足夠，設(shè)計盡量給出較好的規(guī)劃條件景觀——城市桃源·生活謐境城市桃源，宮格制主次花園營造1小高層，林蔭慢跑漫步道雙長廊軸線，貫通藝境時光疊墅區(qū)，漫生活藝術(shù)走廊設(shè)計2府邸玄關(guān)打造，尊崇門庭禮儀3全齡兒童互動樂園，童真童夢寓教于樂4宅間花園MINI運動場3D景觀運動場所，化零為整動靜相宜GYM運動5公共空間社區(qū)HUB，睦鄰愜意生活格調(diào)6600米夜航跑道，品悅非凡每一步7售樓處、示范區(qū)建議：示范區(qū)一定預(yù)留最好的條件，同時在高層、疊墅的入口空間預(yù)留足目前初定停車場在滬太路與羅北路交叉，蕭云路與羅北路作為售樓處，可享受2000平公共廣場，整體動線為客戶在西邊停車場停車，通過100米左右的景觀動線到達售樓處，接著參觀疊加樣板房及高層樣板房（臨時搭建）示范區(qū)參考①選擇一：參考深圳萬科麓城，往規(guī)劃館路線走（后期可作為小型的北郊未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃館），需要項目部跟政府溝通是否可落地操作；②選擇二：強調(diào)公園氣質(zhì)，參考杭州中央公園售樓處示范區(qū)精神堡壘位置及示意待確認土地屬性賣出價值-戶型4產(chǎn)品價值梳理3市場、客戶視察21競品總圖碧桂園地塊（新城操盤）地塊信息：住宅容積率為1.5；中小戶型≥60%地塊限制：限高36m總戶數(shù)：932戶；機動車位：1172輛總棟數(shù)：21棟6~11F多層和小高層為主、1棟保障房、1棟自持住宅自持策略：獨立設(shè)置（北側(cè)），由世茂管理南側(cè)設(shè)置人行出入口還是比較人性化，便于小區(qū)東南角住戶的出入公寓75平——兩房公寓90平——三房上疊105平——三房中疊122平——四房下疊124平——四房競品總圖世茂地塊（招商操盤）地塊信息：出讓面積62847.70平，容積率1.6，中小戶型≥60%總戶數(shù)為1124戶總棟數(shù)：2